（西方经济学专业论文）我国房地产融资渠道研究.pdf

c ：? 一一一一 ：论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外， 本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成 果。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明 确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：翻芗庶 日期：( ) 。p 7 年钞月j 日 学位论文使用授权声明 本人完全了解中山大学有关保留、使用学位论文的规定，即： 学校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文 的电子版和纸质版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制 并允许论文进入学校图书馆、院系资料室被查阅，有权将学位论 文的内容编入有关数据库进行检索，可以采用复印、缩印或其他 方法保存学位论文。 学位论文作者签名：棚泠 日期：如7 年争月厂日 导师张番磋 日期：缈芦甲月夕日 l 我国房地产融资渠道研究 专业：西方经济学 硕士生：李伊泠 ， 指导教i ) 瘁i - 李胜兰教授 摘要 房地产业是国民经济中不可替代的基础产业，房地产业对国民经济的发展具 有重要的支撑作用。研究我国房地产融资模式，寻求我国房地产业融资的新渠道 和新途径，为房地产业在新环境下解决融资中存在的问题提供新契机，具有十分 重要的现实意义。 本文首先对我国房地产融资渠道的现状进行了分析，在商业银行信贷，股票 融资，债券融资，房地产信托以及利用外资等融资渠道中，我国房地产企业主要 将商业银行的信贷作为房地产融资的主要渠道，并且这种融资渠道的比重仍在不 断加大。企业融资结构存在问题，严重依赖银行，融资结构单一，很大程度上制 约了中国房地产业的长期健康发展。 对宏观政策对我国房地产融资渠道的影响也作了探讨，近年来国家颁布了一 系列具有连续性和整体性的土地政策以及央行从紧的货币政策，使得房地产企业 资金链日益紧张，亟需拓展融资渠道。接着分析了我国房地产融资渠道的存在问 题及成因，主要的问题存在于房地产资金来源对商业银行的依赖度过高，房地产 企业融资水平差异较大，资金使用效率偏低以及房地产金融的政策仍未形成有效 体系等。 论文最后提出对房地产企业融资渠道的组合设计，并选取了保利房地产( 集 团) 股份有限公司进行了实例分析，验证了前文设计的合理性，并对完善我国房 地产业融资渠道做出了建议。 关键词房地产；融资；漂道 s t u d yo nr e a le s t a t ef i n a n c i n gc h a n n e l s i nc h i n a m a j o r w e s t e r ne c o n o m i c s i f i a c a n d i d a t e ：l iy i l i n g s u p e r v is o r ：p r o f e s s o rl is h e n g l a n a b s tr a c t t h er e a le s t a t es e c t o r ，o n eo ft h em a i np ill a r si n d u s t r i e s ，i sn o t r e p l a c e a b l ei nt h en a t i o n a le c o n o m y i ti so fg r e a tp r a c t i c a ls i g n if i c a n c e t oe x p l o r en e wf i n a n c i a lc h a n n e l s ，a n dt op r o v i d es o l u t i o n st ot h e e x i s t i n gp r o b l e m t h i sp a p e rf i r s t l yc o n d u c t sas e r i o u ss t u d yo ft h ec u r r e n ts i t u a t i o n a n df i n d so u tt h a tt h ec o m m e r c i a lb a n kl o a ni st h ec h i e fs o u r c ei nt h e f i n a n c i n gc h a n n e l s f o r t h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ，a n dt h a ti t s p r o p o r t i o ni sb e c o m i n gg r e a t e rc o m p a r e dw i t ho t h e rf i n a n c i n gc h a n n e l s s u c ha ss t o c k ，b o n d sa n dt r u s ti n v e s t m e n t t h ep r o b l e mi st h a tt h es o l e f i n a n ci n gc h a n n e lw h i c hd e p e n d sg r e a t l yo nt h eb a n kl o a nh a sr e s t r a i n e d t h el o n g 。t e r md e v e l o p m e f f to fr e a le s t a t es e c t o ri nc h i n a t h i sp a p e rd i s c u s s e st h ei m p l i c a t i o no ft h em a c r oc o n t r o lp o l i c yo n t h ef i n a n c i n gc h a n n e l s o ft h er e a le s t a t es e c t o r t h et i g h tm o n e t a r y p o l i c ya n ds e r i e so fl a n dp o l i c ye n a c t e dr e c e n t l yh a si n t e n s i f i e dt h e f i n a n c i a ls t r a i no fe n t e r p r i s e sa n da c t i v a t e st h ee x p a n s i o no ff i n a n c i n g c h a n n e l s t h ep a p e ra l s oa n a l y z e st h ee x i s t i n gp r o b l e ma n dit sc a u s e si n t h er e a le s t a t ef i n a n c i n gc h a n n e l s i tf i n d so u tt h a tt h e r ea r em a n y r e a s o n st ot h ee x i s t i n gp r o b l e m ，s u c ha st o o - m u c hd e p e n d e n c eo nt h eb a n k l o a n ，g r e a td i f f e r e n c ei nf i n a n c i n ga m o n gr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ，l o w e f f i c i e n c yo ft h ef u n d ，a n di m m a t u r ef i n a n c i n gp o l i c y t h ep a p e rf i n a ll yp u t sf o r w a r daf i n a n c i n gc o m b i n a t i o na n da n a l y z e s ac a s eo fp o l yr e a le s t a t eg r o u pc o 。l t d t oi d e n t if yt h ed e s i g n e d f i n a n c i n gc o m b i n a t i o n a tl a s tt h ep a p e rs u g g e s t i o n so i lt h ei m p r o v e m e n t o ft h ef i n a n c i n gc h a n n e l sf o rt h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e s k e yw o r d s ：r e a le s t a t e ，f i n a n c i n g ， c h a n n e l s 第l 章引言l 1 1 研究的背景l 1 2 研究的意义2 1 3 国内、外相关文献综述3 1 4 研究目的6 1 5 研究方法6 1 6 数据来源7 第2 章我国房地产融资渠道的现状分析7 2 1 商业银行信贷9 2 2 股票融资1l 2 3 债券融资15 2 4 房地产信托17 2 5 利用外资19 2 6 其它方式2 0 第3 章宏观政策对我国房地产融资渠道的影响2 l 3 1 信贷政策2 2 3 2 房地产上市政策2 5 3 3 债券政策2 5 3 4 房地产信托政策2 5 3 5 房地产信托投资基金政策2 6 3 6 海外融资2 7 3 7 房地产金融市场多元化政策2 7 第4 章我国房地产融资渠道的存在问题及成因。2 8 4 1 房地产融资渠道单一，不利于行业发展2 8 4 2 房地产企业缺乏科学融资决策，融资渠道使用效率偏低 。2 9 4 3 宏观环境滞后，影响房地产融资渠道的正常开展3 0 4 4 土地成本过高增大企业融资压力，企业急需拓宽融资渠道3 0 第5 章对房地产企业的融资渠道的组合设计3 2 5 1 组合设计的思路3 2 5 2 组合设计的依据3 3 5 3 组合设计所采用的具体手段和方式3 5 第6 章实例分析4 0 6 1 保利房地产( 集团) 股份有限公司概况4 0 6 2 保利房地产( 集团) 股份有限公司发展阶段4 l 6 3 应用保利房地产( 集团) 股份有限公司分析的意义。4 2 6 4 保利房地产( 集团) 股份有限公司融资情况介绍4 2 6 5 保利房地产( 集团) 股份有限公司融资组合分析4 4 第7 章完善我国房地产业融资渠道的对策和措施4 8 7 1 完善房地产融资法律法规4 8 7 2 完善金融监管体系。4 8 7 3 建立多元融资渠道，发展组合融资模式4 9 结论5 0 参考文献5l 后 i ：5 3 1 1 研究的背景 房地产业是国民经济中不可替代的基础产业，它为社会经济活动提供物质前 提，为国民经济的发展提供了基本保证。作为固定资产的重要组成部分，房地产 直接参与价值生产和价值实现的经济过程。房地产业对国民经济的发展具有重要 的支撑作用，中华人民共和国成立以来，我国房地产业为社会积累了巨大的财富， 成为保证未来经济持续、稳定和快速发展的重要条件。 近年来，我国房地产业正在向支柱产业迈进，作为一个新兴产业，房地产也 近年来在我国保持着持续快速的发展步伐。如图1 - 1 ，至2 0 0 8 年第四季度我国 固定资产投资占中国经济g d p 的比重逐年上升已接近5 0 ，其中房地产投资占 总投资逾二成( 未记房地产投资对整个产业链影响) ，尽管结构调整已使该比例 温和回落，但比重仍然较大。房地产开发投资占g d p 比重稳步上升，至2 0 0 8 年 第三季度已升至l o 左右。目前房地产业在经济中已具有举足轻重的地位( 如 图卜2 ) 。 捌onoooo曲oon仍nq oon仍n西n西non 仍nononon 詈oooo oo9oooooo ooo6百oooo6o6 ooo 石。石百6 料曲小岛童毒小小6 6 。b 曲击凸66 ；# 南而 毒小小6 击西南 虫oo雪oo9 口 oo ，ooo西oooo ooooooooo ooo oo o 西西。西oooo西oooqoo口9oooooooo ooo oo r rf - rrppppt - rt - r t - pnnnn nnnnnn“n“nnn nn 一城镇固定资产投资占g d p 比重一房地产开发投资占固定资产投资比重 数据来源：w i n d 资讯 图卜1 ：房地产开发投资与全社会固定资产投资变动情况 2 0 0 0 0 0 1 5 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 5 0 ，0 0 0 o简翔 82 ：罟2 会：82 会 罟。会 go , l - -2 兽。t - g8 。t - 2 ：82g82g 兽oro oroopo oo oooooo opo oro o a a 6 66 二二二内内 南d0 毒1 小6i 凸凸击。b 南 昌昌8 吕88 8 88 88 888 吕888 吕吕8gg 88 吕88西ooo o o o o o ooooooo oooo6 o o o o o o o t - t - n0 4h “n0 4 “0 40 4 “n0 40 4 “nn “nn n nn “nn _ - 一房地产开发投资完成额：綦计值亿元_ _ _ g d p ：景计值亿元房地产开发投资占g d p 比重( 右) 数掂来源：w i n d 资讯 图1 - 2 ：g d p 总值与房地产投资完成额发展趋势 数据显示，面对炙热的房地产固定资产投资，国家决策层显然从资金源头对 房地产行业进行严厉调控，近年来出台的一系列宏观政策，提高了房地产行业的 融资门槛，2 0 0 8 年，全年，商品房销售额2 4 0 7 1 亿元，同比下降1 9 5 ，全国完 成房地产开发投资3 0 5 8 0 亿元，同比增长2 0 9 ，全年销售额低于投资额6 5 0 9 亿元。而全年房地产开发投资的资金来源同比增长只有1 8 ，其中国内贷款增 长比例较小，仅3 4 ；利用外资虽增长了1 3 ，但基数小，影响不大，房地产资 金供给的情况不容乐观，对自筹资金的需求越来越高，这使得房地产开发企业资 金链日益紧张。 1 2 研究的意义 1 2 1 理论意义 企业融资在国外是企业金融理论的一个重要组成部分，其原因是企业的融资 结构对融资成本与企业的市场价值有着直接的影响，是企业发展战略的一个重要 组成部分。随着我国市场经济的不断完善，尤其是我国加入世贸组织之后，房地 产企业所面临的来自国内、国外的市场竞争将更加激烈，企业的融资效率已经成 为影响企业发展的关键因素。 在经济发达的国家，企业融资已不是一个新鲜事物，企业融资理论也同趋成 熟和完善。但在我国，虽然近几年国内有关企业融资理论和实务的研究也在逐渐 展开，但大都是从银行的角度来研究企业融资活动对银行经营的影响，很少从企 业的角度具体地考察企业融资行为的特征和提示企业融资行为扭曲的原因，而且 至今尚未形成一个完整的体系。本文试图从房地产企业融资的角度，分析现有的 融资瓶颈，并结合我国国情，提出现阶段最有可能发展的融资方式。这不仅在改 善我国房地产企业的资本配置方式和提高整个社会的资源配置效率方面有重要 2 6 6 o 0 o o o 0 o z n d d m d 由 1 1 8 6 4 2 0 1 2 2 现实意义 房地产业是个与团民经济和人民7 三活密切相关的踅要行业。2 0 0 7 年我国 房地产丌发投资明显加快，全年房地产开发投资2 5 2 8 0 亿元，比上年增长3 0 2 ， 加快8 4 个百分点n 1 。2 0 0 8 年受宏观经济的影响，房地产行业的增幅减慢，但全 国完成房地产开发投资3 0 5 8 0 亿元，i 司比增长2 0 9 业1 。房地产行业仍然处于高 速增长的阶段。房地j 也 l k 的发展带动钢材、水泥、木材等5 0 多个相关产业的发 展，房地产业已成为闺民经济的支柱产业。房地产开发项目是资金高度密集的运 作体，没有充足的资金就没有房地产企业的发展。房地产开发项目规模大、周期 长、房地产价值高昂等特点使得房地产企 l k j t ：发所需的资金鼙巨大，资金融通就 成了房地产开发企业的核心要素。 长期以来，我幽房地产融资发展中最明显的特点，也是最：至要的问题就是融 资渠道狭窄，融资机构单一，资会来源高度依赖银行贷款。2 0 0 0 年至2 0 0 8 年， 全i 目房地产开发资金中来自目内贷款的平均比例维持在2 0 左右，通过自筹的了f 发资会比例从2 6 9 上升到3 9 5 。由于自筹资会中有相当多的比例来自银行贷 款，加卜定金及预付款中的个人住房按揭贷款，寅接和问接来自银行信贷资会往 往占到房地产开发资金的6 0 - 7 0 ，有的甚至会高达9 0 ，使得房地产行业的潜在 系统性风险f | 益向银行聚集。随着我国房地产融资体制的变化和日趋从紧的货币 政策，房地产业的融资门槛不断加高，房地产j 碰迫切需要银行外的融资渠道， 以解决开发和经营的资金问题。 在发达l 圈家成熟的房地产金融市场中，房地产企业融资模式的多样化为房地 产企j l l ，的发腱提供了有力的资金保障。而在我国，由于金融体制尚需进一步改革 和完善，房地产融资体系有待健全。因此，研究我国房地产融资模式，寻求我国 房地产业融资的新渠道和新途径，为房地，龙业融资方式的拓展提供新思路，为房 地产业侄新环境下解决融资中存在的问题提供新契机，具有十分重要的现实意 义。 1 3 国内、外相关文献综述 1 3 1 国外相关文献和研究方法的可靠性 房地产业是西方发达国家的支柱产业，历经数百年的发展，其融资体制已经 相当完善、成熟。国外房地产融资最早起源于英国，早在1 7 7 5 年英国伯明翰开 创了第一家瓦助性质的建筑社i 羽。1 8 3 1 年英国移民在美国宾西法尼亚建立了“牛 津节俭会”的组织。1 8 8 5 年德罔创建了“人人建房储蓄银行”h 1 。牛津节俭会和 储蓄银行的诞生标志着房地产融资的产生。随着英、德两国开办了房地产金融和 土地金融业务获得成功，房地产融资业务开始被其他国家效仿和改进。 第二次世界大战后的5 0 年间，为了适应不同的社会、经济发展环境，美国 的房地产金融市场在发生了许多变化之后，才演变成为目前世界上最成熟、最完 善的房地产金融体系。许多独具匠心的房地产金融工具在美国和其他发达国家应 运而生。尤其是2 0 世纪7 0 年代以来，抵押贷款证券化和房地产投资信托的兴建 和高涨，更为美国的房地产金融业的发展推波助澜。到1 9 9 1 年底抵押贷款支持 证券的流通余额为1 2 7 2 1 亿美元。美国已成为房地产抵押贷款证券化最发达的国 家，形成了完善的房地产证券化体系和与之相适应的法律体系。如1 9 3 2 年颁布 的复兴金融公司法、1 9 3 4 年颁布的国民住宅法、1 9 6 8 年颁布的住宅和 城市发展法和1 9 7 0 年颁布的紧急住宅融资法。 目前，美国房地产资本市场发展得最为成熟，规模也最大，对房地产金融理 论研究也最领先。美国目前进行房地产学术研究的主要学术机构是美国房地产学 会( a m e r i c a nr e a le s t a t es o c i e t y ) 。作为房地产学术研究最重要的学术刊物 是房地产研究杂志( j o u r n a lo fr e a le s t a t er e s e a r c h ) ( 1 9 8 6 ) 和房地 产金融经济学杂志( j o u r n a lo fr e a le s t a t ef in a n c ea n de c o n o m i c s ) ( 19 8 8 ) 。 在美国房地产金融领域比较有影响的理论研究主要有两套体系：一是规范分析房 地产金融工具产品设计及金融原理；二是实证分析房地产金融工具的投资组合 4 1 o s i r m a n s ( 1 9 8 9 ) 所著的 r e a le s t a t ef i n a n c e 幅1 从金融角度来研究房地产。 包括金融财务基础和外部环境分析、金融方法和工具、房地产融资决策三部分。 b r o w n 和m a t y s i a k 于2 0 0 0 所著的( r e a le s t a t e i n v e s t m e n tac a p it a l m a r k e th p p r o a c h 剐从投资角度研究房地产，包括货币的时间价值及现金流、 房地产风险和回报及房地产投资组合管理。 b r u e g g e m a n 和f i s h e rh 1 于2 0 0 1 年对广泛运用的房地产金融工具作了分析和 总结。研究了房地产融资中的法律因素。区分了住宅类房地产、收益类房地产和 计划中的项目融资类的融资方案和程序。着重阐述了房地产资本市场与证券，并 根据投资组合来分析房地产投资业绩。 美罔陈淑贤、约翰埃里克森、王诃( 2 0 0 3 ) 所著的房地产投资信托：结 构、绩效与投资机会( r e a le s t a t e i n v e s t m e n tt r u s t s ：s t r u c t u r e ， p e r f o r m a n c e ，a n di n v e s t m e n to p p o r t u n i t i e s ) 吲系统地整合了已有房地产投资 信托的研究成果，从理论和实践桐结合的角度，对r e i t s 市场进行了综合分析， 对r e i t s 的组织结构、规模、分红和债务政策、r e i t s 证券的发行及绩效进行了 深入的研究。 目前，美国对房地产相关衍生品创新比较缓慢。在实践中运行还较不成功， 尤其是近年来的房地产次贷危机，更加暴露出美式房地产融资体系的缺陷，国外 经验是否值得直接引用于我国仍有待研究。 1 3 2 国内相关文献掌握程度和研究方法的可靠性 当前，我国房企融资理论研究侧重于对国外已有先进融资工具的引进、对新 型融资工具的开发和组合等方面，主要有以下几种代表性观点： ( 1 ) 提倡发展房地产信托投资基金( r e i t s ) 做为新的融资渠道。 王涛( 2 0 0 6 ) 提出：房地产信托投资基金7 是房地产直接融资的方向和可持 续发展模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。房地产信托投资 。 基金，可望成为房地产融资在银行信贷，开发商自有资金之外的“第三条道路 4 侉1 。高聚辉( 2 0 0 6 ) 认为，房地产投资信托基金应是我国未来房地产业融资发展的 主要出路，冈为它的受益凭证可通过证券公司公开 二市流通，有更强的流动性， 而且投资者享受有限责任、集中管理、自由进出和转让等优惠条件引。李丹( 2 0 0 6 ) 提出：房地产投资信托基金可以吸收社会闲散资金，同时充分利用和调动会融f 丁 场上的各种有利资源，通过投资组合的方式增加收益，规避风险，成为银行以外 的，促进房地产业发展的融资渠道1 。虞 力( 2 0 0 7 ) 提出：我f 鞫j 迎当充分借鉴 “9 7 金融危机”中其他【日家的经验教洲，引入r e i t s 作为银行信用的补充，可 以很大程度卜为银行“松绑”引。王松、李吕：j 三、张广文( 2 0 0 6 ) 提出：房地产 企业要想做强做大，就需要充分的利用房地产投资信托这一一融资方式引。何沁华 ( 2 0 0 7 ) 提f i ：房地产投资信托计划有利于房地产业的健康发展引。罗福垌，许 飞，马楠( 2 0 0 6 ) 认为：房地产投资信托对逐步形成房地产投资市场促进房地产 业的健康发展具有遁要的意义。郭亚力( 2 0 0 6 ) 建议：发展房地产投资信托基 金，适时推出住房抵押贷款证券化，及时= j ：辟多元化的房地产融资渠道，建立健 全房地产金融体系h 引。李勇、刘雯惜( 2 0 0 5 ) 提出，海外房地产基金进入中团除了 能带来资会外，还能引进先进的管理运作模式，将规范我闺房食融资i 扣场。 ( 2 ) 提倡充分运川二市、债券、海外融资等方式进行房地产融资。 张毅芳( 2 0 0 7 ) 认为：在上央行自2 0 0 3 年以后对此加以限制，房地产业发 展氲接融资渠道更为迫切，房地产食业可利用房地产企, i ki 二市融资。尽管房地产 企业直接t 市存在层层阻挠，但足房地产融资征券化的趋势还是4 i 可避免的。 杨丹( 2 0 0 6 ) 也提到：借壳上市，是房地产企业1 二市的快捷方式。因为近年资本 市场对房地产企业的限制，借壳上市成为房地产企业上i j 融资的主流。巫文勇 ( 2 0 0 5 ) 也是这一理论的倡导者，认为我国的房地产金融证券化应借鉴国外经验 的基础上，结合自身实践，走自主创新之路呤圳。 周芳，潘幼玲( 2 0 0 6 ) 提出：要加快培育债券市场的发展，鼓励具有条件的 房地产企业发行企! 业债券心。李以庄( 2 0 0 7 ) 也认为：债券融资适合房地产行业特 点房地产行业的特点与房地产债券的发行颇多相同之处，凶此债券融资很适合房 地产行业。房地产建设初期需一次性投入一大笔资金，房屋出售时则t ，j 以收回期 初投入成本：债券融资可提供大额资金，债券发行总额大、票而利率高的特点既 适合于投资者也适合于房地产开发商。因此可利用发行房地产债券达到集资目的 2 2 i o 姜楠，潘焕学( 2 0 0 6 ) 房地产业是除制造业外外商直接投资最多的行业。因 为中国持续高速发展以及目渐提高的国际地位，使投资者认为中国大陆市场的透 明度和资金流动性将会得到改善。房地产融资方面要更好的利用外资这一途径 。胡毓娟，林乐，王贤尧( 2 0 0 7 ) 认为：外资银行在中国的大动作清晰地表明 他们尽力拓展在华的市场和i 吸引国内优质客户的决心，我们可以利用其大幅扩张 的势头与之进行沟通和交流，争取获得外资银行的融资旧制。 ( 3 ) 提倡借鉴国外房地产融资的成熟经验，对我国进行融资工具的创新。 朱平安( 2 0 0 6 ) 认为：金融：i 二具创新为房地产企业融资提供不断的源泉，而 我国金融工具创新力度不够，因此需要加强金融工具创新，按照不同投资者的个 性需求、偏好、风险承受能力等因素制定多样化的融资工具拉引。张正宜( 2 0 0 6 ) 房地产市场融资工具的缺乏和融资方式设计少，加剧了融资的难度。要解决这些 问题，在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理，进一步完善法律法规的同时， 努力创新金融工具，不断丰富融资方式。应借鉴国外的经验构造出房地产市场的 持久融资1 。董文华( 2 0 0 4 ) 认为，我国当前房企融资模式存在制度上的缺陷， 必须大力开发新的融资工具，提倡用典当和房地产融资租赁方式拓宽房企融资渠 道幢利。住美投资咨询公司总经理张健( 2 0 0 8 ) 认为：我国房地产金融喵临的主要 问题，不仅仅是房地产信贷政策的松紧问题，也是房地产融资渠道宽窄的问题，多 元化房地产企业融资和房地产融资创新是国家宏观调控背景下的必然选择旧1 。 贺彩霞( 2 0 0 6 ) 随着近几年来新一轮宏观调控的进行，房地产企业的融资环境发 生了深刻的变化，传统的单一的银行信贷融资渠道弊端渐露，且门槛渐高。房地 产业、房地产企业要健康稳步发展，必须进行融资渠道的创新例。史简青( 2 0 0 7 ) 创新是业务发展和开拓的助推器，对于房地产企业融资业务，没有创新，就无法 注入新的活力。房地产融资是一项政策性非常强的金融业务，而且，在目前的政 策背景下，大多数银行的房地产融资方都存在着同质化的趋向，所以融资创新和 多元化就成为了各家银行拓展房地产金融业务的必由之路m ，。 1 4 研究目的 本文对我国当前存在的主要房地产融资渠道进行分析，剖析当前主要房地产 融资渠道的利弊及其发展趋势。分析了近年来国家各种宏观政策对房地产行业融 资渠道的影响。指出当前我国房地产企业融资存在的闷题，并针对问题，提出改 革建议。本文意在通过对中国房地产业融资现状及房地产企业融资渠道的具体研 究，结合我国的新形势下的国情及房地产金融政策，提出建立多元组合融资策略 的策略，房地产企业应该利用各种新兴的融资工具将之与传统的融资工具进行有 效组合，提升企业的融资渠道，扩大企业的融资方式。 由于我国房地产企业融资理论起步较晚，配套的法律法规不完善，还有许多 理论问题需要进一步的探讨和研究。当前我国还没有一个成熟的房地产企业融资 理论在实践中应用和普及。虽然关于房地产融资渠道的观点众多，但大都不够系 统，部分学者直接引入国外的融资渠道理论没有充分考虑到我国的国情，造成理 论与实际相脱节的现象，这与我国在这方面的研究尚属初步阶段基本相适应。近 年来，我国关于房地产行业的相关宏观政策不断出台，我国房地产融资的环境也 在不断的变化中，笔者认为，理论研究应该与经济环境的变化与时俱进，对融资 渠道的研究应该结合我国宏观经济环境和国家最新的调控政策，从房地产行业金 融特征的角度来设计不同规模的房地产企业的特征进行各种融资途径的组合。对 在当前环境下如何缓解房地产企业的资金压力，利用有效途径获取营运资金具有 一定创新性。 1 5 研究方法 本文主要采用以下几种研究方法： l 、比较研究法 比较是认识周围世界的最重要最普遍的手段之一。比较研究法是指对两个以 上事物的特定方面进行比较研究，借以发现事物特殊属性和共同属性的方法。也 就是说，比较研究法具有两项功能，一是寻找差异：二是总结共性。某个事物在 同其他事物对照之前，其面目总是模糊不清的，但一经比较，便清晰可见。因此， 比较法是认识事物本质的一种有效方法。 6 本文房地产融资比较研究主要是通过刈我固各种房地产融资渠道的融资方 式、融资渠道的利弊、融资的现状、及对影响不同融资渠道的相关法律法规进行 比较研究，寻找我国房地产金融市场发展的f i 足和缺陷，从而提h 解决l j 前我陶 房地产企业融资压力的方法。 2 、现代系统方法 现代系统方法将研究对象簧j 二系统的形式巾加以考察，以系统的观点，在注 蕈整体与部分( 或要素) 、整体! 孑外部环境之f h j 的相互制约和相7 f 作用的联系巾 综合地、准确地研究客观对象，进而达到最优化的目的。房地产融资就是由多种 凶素有机的联系和棚互作用而形成的特定功能的整体。房地产融资牵涉剑国家的 金融体系、金融机构的构成和发腿，又牵涉到l 司家证券f j 场的发展程度，困家法 律的体系和其执行情况。特别是1 1 1 于房地产关系到攮本的民牛问题，所以房地产 融资更需要考虑到人文背景和文化，考虑1 2j ：- 0 圉民的意识和舰点。凶此，对房地产 融资的研究必须从系统的观点米进行研究。 3 、规范分析法 规范分析法是以一定的价值判断作为出发点和基础，提h 杆于为标准，并以此 作为处理经济i 】j 题和制定经济政策的依据，探讨如何4 能符合这l j 些标准的分析和 研究方法。规范经济学研究和回答的经济问题是： ( 1 ) 经济活动“应该是什么”或社会面临的经济问题应该怎样解决； ( 2 ) 什么方案足好的，什么方案是不好的： ( 3 ) 采用某种方案是否应该，是否合理，为什么要作出这样的选择。 本文作者运用规范分析的方法，在房地产融资渠道的理论分析基础上，通过 文献研究总结出我国房地产金融d i 场发展现状以及在我国发展多元融资渠道的 各种要素，并以此为提出我国发展房地产多元融资渠道的战略。 在这四个分析方法的运用中，本文始终贯彻了宏观分析与微观分析相结合、 规范分析与实证分析、抽象分析与具体分析相结合的研究原则。 1 6 数据来源 对我国房地产融资渠道的分析，主要采用了中华人民共和国国家统计局编 中国统计年鉴一2 0 0 8 第五章固定资产投资部分数据，中国人民银行发布2 0 0 8 年、2 0 0 9 年一月份金融市场运行情况，2 0 0 4 年至2 0 0 8 年第四季度中国货 币政策执行报告。w i n d 资讯金融情报所房地产行业数据，r e i c o 工作室( ( 2 0 0 8 年度专题：我国房地产企业开发费用分析等统计数据。 第2 章我国房地产融资渠道的现状分析 一 房地产业属于资金密集型产业，在某些国家，甚至被认为属于金融行业。近 年来随着经济的高速发展，房地产行业融资规模仍在不断扩大。尽管出台了紧收 信贷的政策，但是房地产开发资金仍有大幅度的增长，到2 0 0 8 年房地产开发资 金己达3 8 1 4 6 亿元。 7 在我国3 0 年的改革和探索中，房地产金融市场的发展是与房地产业的发展 同步进行的，但对于我国房地产融资渠道来说，3 0 年来的改变却很小，至今还 是以商业银行贷款为主，形式多样的权益性融资还未发展起来。以1 9 9 7 到2 0 0 8 年房地产开发企业( 单位) 资金来源统计( 表2 - 1 ，表2 - 2 ) 可以直观看出：其 他资金来源依然是房地产投资的最主要资金来源，国内贷款的比重变化不大：自 筹资金增长较快。详细分析如下： ， 单位：万元 表2 - 1 房地产开发企业( 单位) 资金来源 国内外商自筹其他 本年资金 贷款真接资金资金 年份国内贷款 占总 利用外 其中： 其他资金 占总占总 自筹资金 占总 来源小计 资金 资 外商直资金资金 来源 资金 的比钓比的比的比 例 接投资 例例例 1 9 9 73 8 1 7 s 09 1 1 1 9 0 22 3 9 4 6 0 8 5 6 53 2 7 9 0 1 08 6 9 7 2 8 8 3 12 5 5 1 4 5 7 8 7 23 8 1 1 9 9 84 4 1 4 9 4 2 21 0 5 3 1 7 1 22 3 9 3 6 1 7 5 8 12 5 8 8 6 9 8s 9 11 6 6 9 8 2 12 6 4 1 8 ”8 5 0 94 1 0 1 9 9 9 4 7 9 5 1 21 t 1 15 1 6 6 42 3 2 2 5 6 6 0 2 21 8 0 4 8 0 7 3 8 1 3 审i 右2 02 8 0 2 3 1 9 5 64 3 0 2 0 0 05 9 9 7 6 3 0 9 3 8 5 0 7 5 62 3 i 1 6 8 7 0 4 61 孓惦0 2 62 2 1 6 1 4 2 1 2 22 6 9 2 8 19 ：1 9 0 s4 7 0 2 0 0 l7 6 3 8 7 71 6 9 2 1 9 6 82 2 0 1 3 5 7 0 4 41 0 6 1 5 01 4 2 1 8 3 9 5 8 了2 8 4 0 o3 6 7 0 5 5 6 24 7 7 2 0 0 2 9 7 4 9 9 5 3 6z 塑日3 3 5 72 2 8 1 5 7 2 2 “1 2 4 1 2 8 51 3 2 7 3 8 4 4 5 12 8 1 4 6 19 8 9 6 ， 4 7 4 2 0 0 31 3 1 9 6 9 2 2 43 1 3 8 2 6 2 3 8 1 7 0 4 01 1 6 2 6 6 70 9 3 7 7 0 6 8 9 12 8 6 6 1 0 6 0 5 0 34 6 3 2 0 0 【41 7 1 钓7 6 6 93 1 5 8 4 1 2 61 8 4 2 ：2 8 2 0 0 11 4 2 5 5 8 7o 8 5 2 0 7 5 6 2 73 0 3 8 弱2 5 74 9 9 2 0 0 52 13 9 7 8 3 8 93 9 18 0 7 7 81 8 姒 2 5 7 8 1 1 11 7 1 4 0 9 3o 8 7 0 3 9 2 4 3 2 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年，贷款时间基本上都是和项目建设时间相配合的。 银行贷款的种类和数量多，各种调查和审查手续相对固定，融资程序简单， 融资速度快，融资时间效率高。银行贷款的申请过程简单，所花费的时间比发行 股票和债券繁琐的申请、审批发行程序要少得多，由于房地产项目的建设是个连 续的过程，所以，资金的需求在时间上没有过多回旋的余地，银行贷款融资在时 间的快捷性上满足了许多房地产企业对资金时间上的需求。银行贷款融资弹性 大，企业可以在需要增加资金的时候贷款，资金需要减少时还贷，根据实际情况 灵活运筹，不至于因为借入过多或不足而造成资金闲置，或影响企业的正常生产 经营。其成本主要是利息支出，中间成本比发行股票和公司债券低得多，因此贷 款是成本最低的一种外源融资方式，这也是房地产企业倾向于银行贷款融资的一 个原因。 利用银行信贷作为融资渠道主要存在以下问题：首先，融资规模有限。由于 银行受存款数量的约束，信贷资金的来源有限，在贷款数量方面，受宏观经济环 9 境的影响，要实行规模控制信用贷款还需企业资产担保因而企业从银行融资的规 模总是有限的。其次，资金使用期限较短。由于银行要保持资金的清偿能力，即 讲究流动性原则，融资期限不可能太长，一般以短期融资为主。再次，企业没有 融资主动权。企业在银行融资活动中，融资方式的选择、融资数量的多少、融资 期限的长短、利率的高低，都得由银行对企业贷款申请审核后决定，主动权掌握 在银行手里，企业处于被动