（财政学专业论文）论住房公积金制度在住房保障中的作用基于经济学视角的分析.pdf

原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进 行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何 其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究作出重要贡 献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律责任由本人 - 承担。 ， 论文拓者签名：董：丝日期：掣，7 关于学位论文使用授权的声明 、本人同意学校保留或向国家有关部门或机构送交论文的印刷件和电子 版，允许论文被查阅和借阅；本人授权山东大学可以将本学位论文的全部 或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其他复制手 段保存论文和汇编本学位论文。 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：z 兰皇兰一导师二名 弗c o zt 论文作者签名：2 ：导师签名日期：y p ，7 山东大学硕士学位论文 目录 摘要”“”“”一”1 英文摘要2 第一章绪论1 1 1 研究背景厶1 1 1 1 住房公积金制度的建立一l 1 1 2 住房公积金的特性l 1 1 3 住房公积金制度的发展目标2 1 2 研究的目的和意义：一”2 1 2 1 论文研究的目的o 2 1 2 2 研究的意义3 1 3 研究方法和创新点3 1 3 1 研究的方法3 1 3 2 论文的创新点4 。 1 4 相关研究的文献综述4 1 4 1 国内关于住房公积金制度的研究4 。1 4 2 国外对于住房公积金制度的研究6 第二章我国住房公积金制度分析7 2 1 我国住房公积金制度的发展演变7 2 1 1 重点支持住房供应方的阶段( 1 9 9 1 1 9 9 9 年) 7 2 1 2 重点支持住房需求方的阶段( 1 9 9 9 年以后) 7 2 2 我国住房公积金制度的基本构成8 2 2 1 住房公积金缴存8 2 2 2 住房公积金贷款9 2 2 3 住房公积金提取9 2 2 4 住房公积金增值收益的分配1 0 2 3 我国住房公积金制度的管理模式一1 0 山东大学硕士学位论文 2 4 我国住房公积金制度的资金运作模式1 1 第三章住房保障制度的国际比较：e o d0 0 0 1 2 3 1 国外住房保障制度的发展沿革1 2 3 2 国外住房保障制度的案例分析1 3 3 2 1 新加坡的住房保障制度1 3 3 2 2 瑞典的住房保障制度1 4 3 2 3 美国的住房保障制度1 5 j 3 2 4 俄罗斯的住房保障制度1 6 3 2 5 国外住房保障制度的一般特征1 7 3 3 国外住房保障制度对我国住房公积金制度的启示1 7 3 3 1 必须根据国情来选择住房保障制度的模式1 7 3 3 2 需要有完备的法律体系做保障1 8 3 3 3 需要注重保障水平多层次和手段的多样化1 9 第四章我国住房公积金制度的作用局限及原因2 0 4 1 研究的主要问题2 0 4 2 目前住房公积金制度保障作用缺失的主要表现2 0 4 2 1 住房公积金贷款“劫贫济富 倾向明显2 0 。4 2 2 住房公积金制度覆盖面过窄2 l 4 2 3 资金沉淀现象越发严重2 2 4 3 住房公积金制度功能缺失的原因2 3 4 3 1 住房公积金制度的定位问题2 3 4 3 2 住房公积金资金运作模式中的矛盾2 3 4 3 3 住房公积金管理模式中的固有矛盾2 6 第五章结论与深化住房公积金制度改革的建议2 8 5 1 结论“”“”2 8 5 2 深化住房公积金制度改革的建议2 9 5 2 1 将“公平优先 作为住房保障制度的主要方向2 9 5 2 2 公积金的运作模式应进入“非盈利 时代3 0 5 2 3 加快推进住房公积金管理机构改革二“3 2 5 3 结束语3 3 ， 坐奎查堂堡竺兰垡丝茎 参考文献o o o ooooooo o 000000 0ooo000oeo0 00 ooo000ooooo ooo ooooooo0000 0000 0omooo qq om 00 0o do ooooooo o00 0 0 3 5 致 谢3 7 山东欠学硕士学位论文 c o n t e n t s c h i n e s ea b s t r a c t 1 a b s t r a c t 2 c h a p t e ro n et h ei n t r o d u c t i o n 1 1 1t h eb a c k g r o u n d 1 1 2t h ep u r p o s ea n ds i g n i f i c a n c eo fm yr e s e a r c h 2 1 3t h em e t h o da n di n n o v a t i o no fm yr e s e a r c h 3 1 4t h er e v i e wo ft h er e s e a r c ha b o u th o u s i n gf u n ds y s t e m 4 c h a p t e rt w ot h ea n a l y s i sa b o u to u rc o u n t r y sh o u s i n gf u n ds y s t e m 7 2 1t h ed e v e l o p m e n to fo u rc o u n t r y sh o u s i n gf u n ds y s t e m 7 2 2t h ef o u n d a t i o ns t r u c t u r eo fo u rc o u n t r y t sh o u s i n gf u n ds y s t e m 8 2 3t h et y p eo fm a n a g e m e n to fo u rc a ) u n t r y t sh o u s i n gf u n ds y s t e m 1 0 2 4t h et y p eo ff u n do p e r a t i o no fo u rc o u n t r y sh o u s i n gf u n ds y s t e m 1 1 c h a p t e rt h r e et h ec o n t r a s tw i t ho v e r s e a sh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m 1 2 3 1t h ed e v e l o p m e n to fo v e r s e a sh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m 1 2 3 2c a s es t u d yw i t ho v e r s e a sh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m 1 3 3 3t h ei l l u m i n a t i o nw h i c ho v e r s e a sh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e mg i v eu s 17 c h a p t e rf o u rt h e b o u n d e d n e s so fo u rc o u n t r y sh o u s i n gf u n ds y s t e ma n dt h ec a u s e s w h i c hb r i n ga b o u ti t 2 0 4 1t h ep r i m a r yp r o b l e mw h i c ht h i sp a p e rr e s e a r c h 2 0 4 2t h ep r i m a r yr e p r e s e n t a t i o nw i t ht h ed e f i c i e n c yo fs e c u r i t ye f f e c t 2 0 4 3t h ec a u s ew h i c hb i n ga b o u tt h eb o u n d e d n e s so fo u rc o u n t r y sh o u s i n gf u n d s v s t e m 2 3 c h a p t e rf i v et h ec o n c l u s i o na n dt h ea d v i c et od e e p e nt h er e f o r mo fh o u s i n gf u n d s y s t e m 2 8 5 1c o n c l u s i o n 2 8 5 2t h ea d v i c et od e e p e nt h er e f o r mo fh o m i n gf u n ds y s t e m 2 9 5 3 c 1 ) s l l ：l g w 。l ? ( i s j j 7 ：3 3 r e h 啪c e s - - oo ooooo o o j - 3 5 t h a - 咀1 | 【s ：3 7 山东大学硕士学位论文 摘要 1 9 9 1 年，上海市借鉴新加坡的成功经验，率先建立了住房公积金制度。2 0 年来， 住房公积金制度通过住房公积金贷款、提取以及支持廉租住房建设等途径，为我国住 房保障事业的发展提供了有力帮助。同时，住房公积金制度自身在公平性方面的缺失 也逐渐显现。 住房公积金制度的公平性问题，早已经进入经济学者的视野，但大部分研究者的 主要着眼点还在于对客观现象的批评，对于造成以上现象的深层次原因缺乏足够深入 的讨论，本文在研究住房公积金制度保障作用缺失的具体表现的基础上，着力挖掘造 、 成该情况的机制层面的原因，并尝试从相应角度寻求解决该问题的办法。 ， 本文对于我国住房公积金制度的建立、发展过程、现状和保障功能的主要问题进 行了分析，对四种有代表性的发达国家和地区的住房保障制度进行了剖析，结合我国 住房保障制度改革的实际，对我国住房公积金制度改革进行了探讨，并在借鉴国外住 房保障制度的经验基础上提出了相关的建议。本人认为，制约住房公积金制度充分发 挥住房保障作用的原因主要有三个方面；( 1 ) 住房公积金制度建立以来，一直缺乏一 个明确的理论体系，尤其是缺乏一个明确的、适当的制度定位和发展方向，这也从根 本上造成了住房公积金制度住房保障作用的缺失；( 2 ) 住房公积金的资金运作模式与 制度建立目的之间的矛盾；( 3 ) 住房公积金管理模式的问题。所有者与管理者所追求 的目标不一致，造成了住房公积金保障作用缺失的问题。 本文充分运用图表和大量数据，对于住房公积金制度的发展提出了有针对性的三 方面建议，旨在进一步发挥住房公积金制度的住房保障作用。 关键词：住房公积金制度，公平性，住房保障 声p 气乞 山东大学硕士学位论文 a b s t r a c t i n19 9 1 ，s h a n g h a it a k e st h el e a di nb u i l d i n gh o m i n gf u n ds y s t e m ；d r a wo nt h e e x p e r i e n c eo fs i n g a p o r e i nt h ep a s tt w e n t yy e a r s ，h o u s i n gf u n ds y s t e mp r o v i d e dal o to f h e l pf o rt h ed e v e l o p m e n to fh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e mo fo u rc o u n t r yt h r o u g hp e r s o n a l h o m i n gf u n dl o a n , h o u s i n gf u n dd r a w i n ga n dt h es u p p o r t sf o rl o w - r e n th o m i n g b ma tt h e 鬣哑et i m e ，t h ed e f i c i e n c yo f e q u i t yc a m e o u tl i t t l eb yl i t t l e e q u i t a b l eo fh o u s i n gf u n ds y s t e mh a sa l r e a d yb e e na l lo l dp r o b l e mo fe c o n o m i c s ，b u t t h em o s to fr e s e a r c hs c h o l a r sl i k et od i s c u s ss p e c i f i ce x p r e s s i o n , t h e r ea r el i t t l er e s e a r c ho f t h er a d i c a lc a u s ew h i c hb r i n ga b o u tt h i sp r o b l e mp r o v i d ef o ru s t h i sp a p e rd i s c u s s e st h e r a d i c a lc a u s ew h i c hb r i n g sa b o u tt h i sp r o b l e mo nt h eb a s i so fa n a l y z i n gt h es p e c i f i c e x p r e s s i o nw i md e f i c i e n c yo fe q u i t y , a n dt r i e st of i n dt h ew a yt os o l v et h ep r o b l e m t h i sp a p e ra n a l y z e dt h eb u i l d i n g ，d e v e l o p m e n ls t a t u sa n dp r i m a lp r o b l e m 埘t l lt h e s e c u r i t yf u n c t i o no fh o u s i n gf u n ds y s t e m ，a n di n t r o d u c e df o u rr e p r e s e n t a t i v es t y l e so f h o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m si nd e v e l o p e dc o u n t r i e sa n dd i s t r i c t s ，a n da c c o r d i n gt oo u r c o u n t r y sp r a c t i c a ls i t u a t i o n , id i s c u s s e dt h er e f o r m a t i o no fo u rc o u n t r y sh o u s i n gf u n d s y s t e m , o f f e rap r o p o s a lo nt h eb a s i so fd r a w i n go nt h ee x p e r i e n c eo fd e v e l o p e dc o u n t r i e sa n d d i s t r i c t s id e e mt h a tt h e r ea r et h r e ec a u s ew h i c hg i v er i s et ot h ed e f i c i e n c yo fe q u i t ya b o u t h o u s i n gf u n ds y s t e m ：( 1 ) w eh a v e n 。tb u i l das p e c i f i ct h e o r ys y s t e mo fh o u s i n gf u n ds y s t e m , a n dw en e e das p e c i f i c ，a d v i s a b l e s y s t e mo r i e n t a t i o na n dd e v e l o p m e n to r i e n t a t i o n e s p e c i a l l y t h i si so n eo ft h er a d i c a lc a u s ew h i c hm a k eh o u s i n gf u n ds y s t e md e f e c t i v ei n s e c u r i t ye f f e c t ( 2 ) t h ec o n t r a d i c t i o nb e t w e e nt h et y p eo ff u n do p e r a t i o na n dt h ea i mw h i c h h o 啦i n gf u n ds y s t e mb u i l do n ( 3 ) t h ep r o b l e ma b o u tt h et y p eo fm a n a g e m e n t t h ed i f f e r e n t a i mo fo w n e ra n d m a n a g e rb r i n ga b o u tt h ed e f i c i e n c yo fs e c u r i t ye f f e c t a tl a s t , t h i sp a p e rp r o v i d e dt h r e ea d v i c e sf o ro u r c o u n t r y sh o u s i n gf u n ds y s t e mb a s e o nal o to fc h a r t sa n dd a t a , b u i l do ns a t i s f y i n ge x e r t i o nw i t ht h es e c u r i t ye f f e c to fh o u s i n g f u n ds y s t e m k e y w o r d ：h o u s i n gf u n ds y s t e me q u i t y h o u s i n gs e c u r i t y 山东大学硕士学位论文 第一章绪论 1 1 研究背景 1 1 1 住房公积金制度的建立 住房公积金制度是我国三大城镇住房保障制度即住房公积金制度、经济适用住房 制度和廉租住房制度之一，是作为城镇住房制度改革的重要组成部分建立的。 1 9 9 1 年5 月，上海在推行住房制度改革时，借鉴新加坡中央公积金制度的先进 经验，在全国率先建立了住房公积金制度。1 9 9 4 年，国务院发布了 ：关于深化城镇 住房制度改革的决定( 国发( 1 9 9 4 ) 4 3 号) ，要求全国所有县级以上城镇“全面建 立住房公积金制度一。1 9 9 9 年，国务院在总结了全国各地建立住房公积金制度经验的 基础上，制定了i ：住房公积金管理条例，该 条例作为各城市建立住房公积金制 度的指导性文件，对于住房公积金制度的建立和管理所涉及的一系列重大问题，例如 住房公积金的管理体制、住房公积金的存贷款利率、住房公积金业务委托银行、住房 公积金管理机构的性质等都做了比较详细的规定。2 0 0 2 年，国务院修订并颁布了新 的 住房公积金管理条例。目前，全国各地的住房公积金法规、制度和规范，都是 以 2 、住房公积金还贷“养房螃。住房公积金管理机构逐渐开始改革住房公积金贷款 的还贷方式，允许提取住房公积金用于归还公积金贷款。这种用住房公积金归还住房 公积金购房贷款的方式，在一定程度上减轻了购房贷款人的还贷压力，增强了职工的 住房自助保障能力。以济南市为例，根据济南住房公积金管理中心2 0 0 9 年工作报告 数据显示，仅2 0 0 9 年一年，济南地区住房公积金提取就达到2 2 7 亿元，有效提高了 职工购房和维持住房的能力，从而增强了对住房需求方的支持。 2 2 我国住房公积金制度的基本构成 目前我国住房公积金制度中所包含的基本业务有四大类：住房公积金缴存、提取、 。贷款以及住房公积金增值收益的分配。其中，住房公积金缴存、提取和贷款三项业务 属于针对住房需求方一购房职工的住房保障制度，第四项业务住房公积金增值收益 分配的范围主要是住房供应方。 2 2 1 住房公积金缴存 2 0 0 2 年修订版的国务院住房公积金管理条例中规定：“住房公积金，是指国 家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、 事业单位、民办非企业单位、社会团体( 统称单位) 及其在职职工缴存的长期住房储 金。一按照这一规定，除了个体工商户、自e h 职业者之外的各类单位，都必须为其职 工缴存住房公积金。 。 一 3 山东大学硕士学位论文 如果按照住房公积金管理条例的规定，所有城镇工作人员包括农民工等进城 务工人员，都应该在住房公积金制度规定的缴存范围内。 从实际上看，我国目前基本已将城镇户口职工纳入住房公积金强制缴存的范围， 但是农业户口的外来务工人员则尚未被包含在内。 第1 8 条规定，职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平 均工资的5 ；有条件的城市，可以“适当提高缴存比例 。 第2 0 条又规定，“确有困难”的单位，可以降低缴存比例或者缓缴；待“经济效 益好转 之后，再提高缴存比例或者补缴缓缴。 这两条规定，客观上允许了效益好的单位职工可以多缴存住房公积金，效益差的 单位也有权少缴甚至不为职工缴存住房公积金；而且“适当提高缴存比例 、“确有困 难 、“经济效益好转一的描述太过笼统模糊，实际操作中，决定权基本都在各地住房 公积金管理中心。 2 2 2 住房公积金贷款 住房公积金管理条例第2 6 条规定，缴存住房公积金的职工，在购买、建造、 翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积 金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担 根据这一规定，住房公积金贷款的发放对象仅限于参加住房公积金缴存并符合贷 款条件的职工个体。 2 0 1 0 年，住房和城乡建设部、财政部、国家发展和改革委员会等部委联合发布 了 关于做好利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的通知( 建金( 2 0 1 0 ) 1 0 0 号) ，这其实意味着，在i ：住房公积金管理条例尚未进行修改的情况下，住 房公积金贷款的发放对象被拓展到住房建设。也标志着住房公积金贷款重新恢复 1 9 9 1 - 1 9 9 9 年的老路：从主要支持住房需求方转向“遍地开花式一地同时支持住房供 应方和需求方。 2 2 3 住房公积金提取 l ：住房公积金管理条例第2 4 条规定：“职工有下列情形之一的，可以提取职工 住房公积金账户内的存储余额：( 一) 购买、建造、翻建、大修自住住房的；( 二) 离 休、退休的；( 三) 完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；( 四) 出境定居的； ( 五) 偿还购房贷款本息的；( 六) 房租超出家庭工资收入的规定比例的。一 关于第2 4 条第六项规定中的“规定比例 ，i ：住房公积金管理条例中没有提及 9 山东大学硕士学位论文 该比例的具体数值，在住房公积金制度的其他相关文件中，也找不到明确规定。同时， 在目前的实际操作中，也仅有极少数地市的住房公积金管理中心出台了提取住房公积 金支付房租的规定。如北京市于2 0 0 9 年初规定支付房租的职工和配偶可以提取不超 过实际发生房租支出的公积金余额；青岛市于2 0 1 0 年7 月才出台了明确的规定，允 许租房费用超过家庭工资收入1 0 的市民提取住房公积金。 2 2 4 住房公积金增值收益的分配 2 0 0 2 年修订版的住房公积金管理条例第2 8 条规定，住房公积金管理中心在 保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公 积金用于购买国债。第2 9 条规定：“住房公积金的增值收益应当存入住房公积金管理 中心在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准 备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。一 根据这两条规定，住房公积金的资金流出只有3 个合法途径：职工提取、贷款和 购买国债：同时，住房公积金增值收益也只存在3 种合法的分配方式，即作为风险准 备金、管理费用和投入廉租住房建设。 从以上分析中可以得出两个结论：第一，目前住房公积金增值收益的分配方式， 作为一种住房保障制度，主要针对住房市场的供应方。第二，按照住房公积金制度的 纲领性文件 住房公积金管理条例规定，公积金制度的新政核心将住房公积金 资金用于投入经济适用住房建设是违规的。 2 3 我国住房公积金制度的管理模式 目前，按照 住房公积金管理条例的规定，我国住房公积金的管理实行“管委 会决策、中心运作、银行专储、财政监督 的原则。 管委会决策，就是指住房公积金管理委员会负责制定包括住房公积金缴存比例、 归集使用计划、贷款政策在内的所有住房公积金政策规范。按照住房公积金管理条 例的规定，住房公积金管理委员会是住房公积金管理的决策机构，工会代表和职工 代表应占管委会成员的三分之一，单位代表应占三分之一。“管委会决策 的原则， 在实际操作中并未完全实现，各地住房公积金管理委员会的组成人员一般都是由当地 政府任命，大多是由政府部门负责人兼任，而且管委会做出的决策都要报当地政府审 核批准后才能够执行。 中心运作，就是指各地住房公积金管理中心具体执行住房公积金政策的实施工 l o 山东大学硕十学位论文 作。住房公积金管理条例规定：“住房公积金管理中心是直属城市人民政府的不以 营利为目的的独立的事业单位。一 银行专储，就是指住房公积金管理中心要按照规定在受委托银行设立住房公积金 专户，住房公积金资金的缴存、提取和贷款都要通过住房公积金专户进出。由于上一 条所提到的，住房公积金管理中心的性质是事业单位，不具备办理金融业务的资格， 因此必须将住房公积金的金融业务委托给管委会指定的受委托银行进行运作。 财政监督其实是对于政府有关部门对于住房公积金的管理进行全面监督的一个 统称，并不限于财政监督本身。事实上，除了财政监督之外，住房公积金制度的管理 ，模式中，还包括审计监督、金融监督、社会监督等内容。 2 4 我国住房公积金制度的资金运作模式 目前我国住房公积金制度实行“低存低贷、封闭互助一的资金运作模式。 1 2 所谓低存低贷，是指住房公积金的存、贷款利率都要比商业性金融机构所经营相 同期限的商业性资金的存、贷款利率低。住房公积金低存低贷的运作机制是由中国人 民银行规定的，在一定程度上体现了住房公积金的政策性资金特性。现有的利率政策 规定：住房公积金的存款利率为“当年缴存的住房公积金按照活期储蓄利率计息，每 年6 月3 0 日结转的住房公积金按照三个月整存整取利率计息 ，个人住房公积金贷款 的利率由人民银行确定，目前分5 年及5 年以下、6 年到3 0 年两个利率档次。 所谓封闭互助，是指住房公积金的资金管理实行专户管理、定向使用的管理方式， 不得与受委托银行的其他信贷资金融合，专项用于发放住房公积金贷款，在住房公积 金缴存职工之间形成互助的利益共同机制。 山东大学硕_ ：学位论文 第三章住房保障制度的国际比较 3 1 国外住房保障制度的发展沿革 由于住房问题本身的特殊性和极为重要的地位，世界上各国政府都采取不同方 式、在不同程度上参与了本国的住房市场。几乎所有国家都选择建立具有住房保障性 质的住房供应体系和相应的运作模式，以此来弥补本国商品性住房市场在住房保障方 面的不足。 由于各个国家和地区在经济政治体制、社会文化背景、城市化发展水平等各方面 的差异，国外住房保障制度的发展过程、体系构成和制度的着重点都有一定的差别。 但是，目前存在的住房保障制度基本涵盖了以下几个方面： 1 3 第一，公共住房供应体系；第二，面向住房供应方和住房需求方的住房补贴；第 三，通过立法的方式对各类房租进行控制；第四，与住房供需相关的税收减免政策； 第五，包含了直接融资制度、储蓄制度、合同制度、抵押银行制度的住房金融制度 1 4 ； 第六，包含决策协调机构、实施管理机构以及政策性金融机构的专门住房调控管理机 构。 分析国外住房保障制度的发展沿革，绝大部分国家在建立住房保障体系的过程中 都经历了以下两个阶段的过程： 第一阶段：在住房保障制度发展的最初阶段，各国政府在面临严重的住房短缺问 题时，大多采取针对住房市场供应方的政策，政府从生产环节开始直接干预住房市场 的运行。在这一阶段，政府发展公共住房供应体系，直接提供大量的公共住房是大部 分国家住房保障制度的主要特征。 第二阶段：随着普遍性住房短缺现象的缓解乃至逐渐消失，住房供求总量基本趋 向平衡，大规模的国家干预政策变得不再适宜市场形势，取而代之的是充分发挥市场 机制的作用，鼓励运用市场机制解决大部分的住房供应问题。从此，各国政府的住房 保障制度方向改为主要面对住房体系中的需求方，致力于解决一部分特殊地区和特殊 收入群体的住房问题。这一阶段中，绝大部分国家不再大量提供公共住房，住房保障 制度的主要实施手段变为在加强立法前提下的住房补贴、税收减免和住房金融等多种 山东大学硕士学位论文 形式共同调节。 3 2 国外住房保障制度的案例分析 3 2 1 新加坡的住房保障制度 新加坡的住房保障制度主要包括了中央公积金制度、保障性住房补贴和相当完备 的住房保障法律体系，其实施的具体模式如下： 1 、已形成良性循环的中央公积金制度 新加坡从1 9 5 5 年开始推行中央公积金制度，该制度的执行机构是中央公积金局。 新加坡中央公积金制度开始建立的目的只是向老年居民提供养老保险，后来随着功能 。 增加，逐步形成了一项用于退休、住房、医疗、教育等多方面的强制储蓄制度。 中央公积金制度在新加坡“公共组屋一建设中发挥着双重作用，首先，中央公积 金制度为公共住宅建设提供了大量资金来源。其次，中央公积金保障制度还通过提高 需求方的购买能力，进一步加速了公共住宅的建设。 1 5 由于我国住房公积金制度正是在借鉴新加坡中央公积金制度经验的基础上建立 的，深入研究新加坡中央公积金制度的特点，对于充分完善我国的住房公积金制度具 有十分重要的意义。 2 、提供分级式的保障性住房补贴 。 新加坡政府对购房补贴采用分级确定的办法：对二室一套的，政府补贴三分之一； 三室一套的，政府只补贴5 ；四室一套的，政府不仅没有补贴，而且按成本价加5 的利润；五室一套的，政府按成本价加1 5 的利润。按照家庭住房情况来确定的 分段式购房补贴制度，基本保证了住房保障制度的公平性。 。 3 、健全的保障性住房法律法规 新加坡2 0 世纪6 0 年代公布并实施了新加坡建屋与发展法令，明确了政府发 展住房的目标、方针、政策，确立了专门的法定机构行使政府组屋建设、分配和管理 的职能，同时政府还颁布了许多相关的条例，比如 ：建屋局法、 ：特别物产法等， 通过立法确立了住房保障制度的发展方针，例如，建屋发展局将保障性住房定位为“以 自住为主一，对居民购买组屋的次数作出严格限定；保障性住房建成后，建屋发展局 以公民的收入水平为标准，按照公平合理的原则进行住房分配o 居民购买组屋后一定 年限内不得整房出租，仅允许房主与租户合住；组屋在购买后5 年之内不得转让，也 不能用于商业性经营，否则将受到法律严惩。 一 山东大学硕士学位论文 4 、以“居者有其屋 为目的、成熟的公共住房供应体系 建造政府组屋并低价向居民出售或出租的“居者有其屋 计划，是新加坡公共住 房供应体系的主要特色。“居者有其屋 计划为新加坡公共住房建设确立了基本框架， 政府组屋是在新加坡政府房屋发展局( h d b ) 的主持下修建的，由于政府组屋的土地 由政府无偿提供，h d b 为非盈利机构，省去了地价和利润，加上政府提供的补贴，政 府组屋的售价仅为市场价的约三分之二。 1 6 自1 9 6 0 年到1 9 9 0 年，新加坡房屋发展 局大约一共修建了约7 0 万套政府组屋，非常成功地解决了新加坡的住房问题。 1 7 公共住房的分配政策是新加坡公共住房发展计划和政策的重要组成部分。它主要 包括了政府组房申请资格的标准、政府组房分配政策和程序以及保护家庭传统的分配 政策等。h d b 采用的分配方式是先申请先服务的住房分配系统。分配的优先权由申请 时间的次序来决定，因而操作简单，易于为公众所接受。 、3 2 2 瑞典的住房保障制度 作为福利国家的先驱，瑞典等北欧国家在住房制度方面，强调以市场配置住房资 源为主体，又实施比较广泛的住房社会保障政策，把出租住房和合作住房作为满足社 会各阶层住房需求的长期策略。为解决中、低收入阶层居民的住房问题，政府为住房 建设筹集资金、提供贷款，并通过优惠利率和补贴，使房屋成本保持在合理的水平上： 同时，通过提供长期住房信贷、建立抵押贷款机构等方式支持居民买房。此外，政府 还运用利息补贴、住房津贴和税收补贴等住房补贴政策，使占家庭总数5 0 0 5 的低收入 家庭获得住房补贴总额的8 5 。 1 8 1 、公共住房政策。 瑞典的公共住房政策主要特点是坚持普遍受益原则和公共住房补贴费用由国家 和地方团体共同负担。政府通过给予非营利公司、住房合作社等机构种种财政优惠， 在1 9 5 0 - 6 0 年代，大规模推进公共建造住房计划，修建了百万套公共住房和合作住房 ( p u b l i ch o u s i n ga n dc o - o p e r a t i v eh o u s i n g ) ，提供给中低收入者，这在当时对于 缓解住房紧缺的矛盾是非常有意义的。瑞典坚持依靠非营利性的机构来解决中低收入 家庭的住房问题，这些非营利性的机构可以通过申请政府提供的低息甚至无息贷款来 获得资金，享受各种税收优惠政策，因此能够提供低于市场价格的住房。例如s a b o ( 地方政府所有的公房公司组成的协会) ，每年提供了瑞典全国大约四分之一的建设 任务，成为瑞典住房市场上的主要力量。 2 、住房津贴与补助。 i 。、 山东大学硕士学位论文 在瑞典政府的住房保障制度体系中，住房津贴所起到的作用越来越大。住房津贴 的对象是所有中低收入者，目的就是使低收入家庭能够住进质量有保证的房子。根据 y e a r b o o ko f h o u s i n ga n db u i i d i n g s t a t i s t i c s2 0 0 4( b o s t a d s -o c h b y g g n a d s s t a t i s t i s k & r s b o k2 0 0 4 ) 数据显示，1 9 9 4 年，瑞典政府给1 1 4 6 万户家庭 提供了住房津贴，住房津贴支出达1 9 5 9 8 亿瑞典克朗，占到g d p 的1 0 9 ；1 9 9 5 年， 瑞典政府又向1 1 3 9 万户家庭提供了住房津贴，住房津贴支出高达1 9 9 6 亿瑞典克朗， 占到g d p 的1 0 5 。这两组数据，充分说明了住房津贴在瑞典住房保障体系中已经起 到非常关键的作用。 3 2 3 美国的住房保障制度 美国政府于1 9 4 2 年通过价格紧急控制法，授权地方政府以立法的形式对房租进行 控制。1 9 4 9 年7 月，美国国会参议院又通过了“瓦格纳一埃琳德一塔夫脱住房法修，即著 名的“1 9 4 9 年住房法 ，规定公共住房的租金至少要比当地最低的私人住房租金低2 0 。 还先后出台了住房抵押贷款法、国民住房法、住房与城市发展法等一系列法 案，逐步形成了由政策性住房金融体系和住房财政政策组成的住房保障制度体系。 1 、以抵押市场模式为主导的政策性住房金融体系。 自上世纪2 0 年代以来，美国政府就一直在对住房市场实施普遍的、间接性的干 预措施。目前，以抵押市场模式为主的政策性住房金融体系已经成为美国住房保障制 度的重要组成部分。 在住房抵押市场上，美国政府主导的机构主要包括政府国民抵押贷款协会 ( g n m a ) 、联邦国民抵押贷款协会( f n m a ) 和联邦住宅抵押贷款公司( f h m l c ) 三大家。 其中f n m a 和f i - i m l c 属于政府发起设立的私营公司，它们是美国政策性金融体系的主 要实施载体，承担了诸多政策性任务，同时联邦政府也给予了相应的许多优惠政策。 对于这两家机构，联邦住宅与城市发展部为其制定了三大政策目标：( 1 ) 为中低收入 家庭的住宅信贷服务；( 2 ) 为特定地区的住宅信贷服务( 3 ) 为实现全体居民得到可 支付住宅( a f f o r d a b l eh o u s i n g ，即支付得起的住房) 的目标服务。 1 9 3 2 、包含住房补贴政策和税收政策的住房财政政策。2 0 世纪后五十年，美国联邦 政府对低收入个体提供的住房保障支出大幅增加，从1 9 7 7 年的7 5 亿美元增长到1 9 9 7 年的2 6 0 亿美元。平均到每个家庭，这一住房保障支出在这二十年里翻了一番，从 2 9 8 0 美元增长到了5 4 9 0 美元。 2 0 ( 1 ) 美国对于低收入家庭的住房补贴先后运用了四种形式： 1 3 山东大学硕十学位论文 “砖头补贴 ，即对住房市场中的供应方进行补贴；房东补贴。向房东提供 补贴，补贴额为市价租金与贫穷家庭收入一定比例的差额；住房券。这是政府发给 低收入者用于领取住房补贴的凭证；现金补贴。美国联邦政府对于低收入家庭直接 提供现金补贴，补贴额为市价租金的7 0 。 从美国住房住房政策