湖北省荆门市物流园项目可行性研究分析报告（86页）

湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 1 XX 集团 湖北 XXX 物流园（荆门） 项目可行性研究分析报告 2009-7-18 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 2 目录 第一部分 项目总论 . 12 一、项目概况 . 13 项目名称 . 13 项目建设单位 . 13 项目位置（四至范围） . 13 项目性质及主要特点 . 13 项目地块面积及边界长 . 13 研究工作依据 . 13 二、主要技术经济指标表 . 15 第二部分 项目背景 . 16 .一、项目提出背景 . 17 XX 市发展情况简介 . 17 XX 市政策、经济及产业环境简介 . 17 项目发起人 XX 集团简介 . 18 二、项目发展概况 . 19 已进行的调查研究项目及成果 . 19 项目建议书编制、提出及审批进度 . 19 三、项目投资的必要性 . 20 项目的建设圈定鄂中的地缘优势 . 20 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 3 项目的实施适应专业市场建设和产业集群地建设趋势 . 20 项目的建设改变了荆门农机经营方式 . 20 第三部分 市场研究 . 22 一、宏观经济概况 . 23 全球经济危机提供农机市场发展契机 . 23 09 年度农机市场三大特点 . 23 上半年农业机械化发展态势持续向好 . 24 发展农机维修配套服务市场的机遇 . 24 农用机械市场健康发展的政策保障 . 24 小结 . 25 二、农机市场鸟瞰 . 25 2008 农机市场回顾 . 25 2008 年农机市场基本特征 . 26 2008 年农机市场发展主要动力 . 26 2009 农机市场展望 . 26 2009 年拖拉机市场的主要动力 . 27 2009 年的水稻插秧机依然是种植机械市场热点 . 27 2009 年收获机械的市场需求增长点 . 27 在政策的带动下，湖北省农机市场火爆。 . 28 荆门市农机发展过程中面临的主要问题和不足 . 28 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 4 农机维修市场存在 的主要问题 . 29 三、市场预测 . 29 农用机械市场需求预测 . 29 第四部分 项目研究 . 32 一、运营专题 . 33 本案成功的核心 . 33 从市场容量层面分析 . 33 从区域发展层面分析 . 33 从入市时机层面分析 . 34 二、专业市场专题 . 35 现代新型综合专业市场释疑 . 35 专业市场的定义 . 35 专业市场的特征 . 35 专业市场的主要功能 . 35 专业市场的作用 . 36 专业市场的主要问题 . 36 农业机械市场规模经营思考 . 37 农机规模经营的最佳途径 . 37 农机规模经营的美好愿景 . 37 农机发展还应另辟蹊径 . 38 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 5 健全农机服务体系是现代农业的需要 . 38 三、本项目操作的主要对策 . 40 对策之一：整合资源 . 40 与“物流”及电子商务整合，速度制胜 . 40 专业市场自身整合，做 强做大 . 40 对策之二：打造品牌 . 41 招租和培育专业型的批发企业，打造专业市场“航母” . 41 卓越的物业管理，良好的经营水平，是打造品牌的关键 . 42 “集群化”发展，品牌打造的重拳 . 43 对策之三：功能创新 . 43 多功能、现代化的专业市场将获得更多的利润 . 44 专业市场将向纵向一体化延伸 . 44 对策之四：向零售市场渗透 . 44 向零售市场渗透的概念 . 44 把专业市场将成为零售网络的中心 . 45 协助设定客户等级 . 45 陈列与信息反馈 . 45 四、项目的整体策略 . 46 关于策略的思考 . 46 同质化的时代 . 46 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 6 差异化的观念 . 46 消费个性 化 . 46 品牌的认知化 . 46 便利的购物途径 . 47 增加相互沟通 . 47 项目策略的目标 . 47 具体 的策略 . 48 策略一：龙头带动 . 48 策略二：做新城标 . 48 策略三：先声夺人 . 49 策略四：竞合双赢 . 49 策略五：做性价比 . 49 五、项目发展定位 . 50 项目总体理念 . 50 理念一：做鄂中农机的门户概念 . 50 理念二：做行业的制高点概念 . 50 理念三：做南城板块概念 . 50 理念四：复合房地产的开发理念 . 51 理念五：“共繁荣”的经营理念概念 . 51 项目的战略定位 . 51 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 7 关于市场交易中心（ Market Center） . 51 项目的战略定位 . 52 项目的主题定位 . 52 什么是主题概念 . 52 项目的主题概念 . 52 项目的目标客户定位 . 53 目标客户群的类型 . 53 主要目标 主要 客户的特点 . 53 主要目标 零售类 客户的特点 . 54 其它的主要目标客户 . 54 六、项目的总体功能定位 . 55 项目概况 . 55 项目规划理念 . 56 营造新城市中心的现代生活 . 56 项目规划原则 . 57 项目的规划依照客户资源共享的原则规划和设计： . 57 完善的、专业设计的商业物业 . 57 高性能的配套设施 . 57 完整的、高品质的服务体系 . 57 项目功能的规划 . 58 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 8 展示、交易功能区 . 58 维修、培训服务功能区 . 58 零售功能区 . 59 休闲娱乐功能 . 59 仓储物流功能 . 59 信息服务功能 . 60 商务办公服务功能区 . 60 管理功能 . 61 居住功能区 . 62 公共设施、环境服务区 . 62 总体布局 建议 . 62 建筑设计 . 63 设计指导思想 . 63 平面设计 . 63 造型设计 . 63 配套公建设计 . 64 交通设计 . 64 人车分流的交通体系 . 64 静态交通 . 64 出入口设计 . 64 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 9 绿化设计 . 65 项目的配套工程 . 65 供配电设计依据 . 65 供电电源、负荷等级 . 66 变压器选用及配电 . 66 照明设计 . 67 建筑物防雷与接地 . 67 给排水设计依据 . 67 给水 . 67 排水 . 68 消防 . 68 用水量估算 . 68 消防给水系统系统 . 68 消防车辆通行系统 . 69 通讯 . 69 共用天线电视系统（ CATV） . 69 闭路监控系统 . 70 燃气 . 70 第五部分 财务评价 . 71 一、 投资分析 . 72 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 10 投资构成、成本分析 . 72 项目基本参数及预计施工进度安排 . 72 本项目建筑技术参数一览表 . 73 项目开发成本 . 73 本项目开发成本一览表 . 73 本项目建设成本一览表 . 74 本项目销售成本一览表 . 76 项目开发价值（销售收入） . 76 本项目销售收入一览表 . 76 二、投资估算与资金筹措 . 77 投资估算 . 77 三、经济效益分析 . 78 损益表 . 78 项目赢利能力 . 78 财务内部收益率（ FIRR） . 79 财务净现值（ FNPV） . 79 资本回报率 . 80 项目的不确定性分析 . 80 项目盈亏平衡分析 . 80 项目敏感性分析 . 81 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 11 第六部分 综合评价 . 83 一、经济评价（定性） . 84 二、社会评价（定性） . 84 项目建设可以扩大就业面，增加居民收入。 . 84 项目建设对荆门的 促进作用 . 84 三、风险及对策分析 . 85 自然环境的影响及对策 . 85 人文环境和地下文物的影响及对策 . 85 招商、销售影响及对策 . 85 结 论 . 86 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 12 第一部分 项目总论 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 13 一、 项目概况 项目名称 XX 集团 湖北 XX 物流园 (荆门 )（下称本项目） 项目建设单位 湖北 XX 有限责任公司 项目位置（四至范围） 位于 xx 南、 xxx 以北、 xx 以西、 xx 以东； 项目性质及主要特点 商业、物流、居住用地 项目地块面积及边界长 规划用地面积 444001 （ 666.67 亩），净用地面积 372043 （ 558.62 亩）； 研究工作依据 本项目的规划设计根据以下依据进行： 1) xx市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要； 2) xx市总体规划（ 1995 2020）； 3) xx市总体规划修编纲要； 4) xx南城新区 规划纲要； 5) 建设项目规划设计要点； 6) 民用建筑设计通则； 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 14 7) 建筑给水排水设计规范 GB50015 2003（ 2003版）； 8) 建筑防火设计规范 GB50016 2006（ 2006版）； 9) 室外排水设计规范 GB50014 2006（ 2006版）； 10) 城市电力网规划设计导则 1993 228号； 11) 室外给水设计规范 GB50013 2006（ 2006版）； 12) 住宅设计规范 GB50096 1999（ 2003版）； 13) 民用建筑设计通则 GB50352 2005（ 2005版）； 14) 湖北 省城市管理技术规定； 15) 湖北 省城市配电网络规划设计技术规定； 16) 湖北 省城市规划管理技术规定； 17) 建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068 2001； 18) 建筑结构荷载规范 GB50009 2001； 19) 建筑地基基础设计规范 GB50007 2001； 20) 混凝土结构设计规范 GB50010 2001； 21) 建筑抗震设防分类规范 GB50223 2004； 22) 建筑抗震设计规范 GB50011 2001； 23) 中国地震动参数区划图 GB18306 2001； 24) 建筑桩基技术规范 JGJB94 94。 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 15 二、 主要技术经济指标表 序号 本项目基本经济技术指标 参数 备注 1 实际可开发总占地面积 372,043 平方米 总占地面积 444,001 平方米 2 项目可开发总建筑面积 507,00 平方米 总可售建筑面积 494,200 平方米 2.1 多层住宅总建筑面积 295000 平方米 2.3 商场总建筑面积 199200 平方米 2.4 会所及公建配套设施总建筑面积 6500 平方米 3 容积率 1.35 4 建筑密度 29.2% 按照住宅小区规划设计要求 5 绿地率 30.0% 按照一般城市规划细则要求 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 16 第二部分 项目背景 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 17 .一、 项目提出背景 荆门市 发展情况 简介 荆门是一座中等城市，环境很美，整洁卫生，功能比较齐全，服务业发展有较好的基础。荆门中心城区城市定位为：鄂中区域中心城市，新兴特色工业城市，历史文化名城和生态宜居城市。规划区面积 718 平方千米，目前建成区面积 44.6 平方公里，城市人口 38.1 万人（其中常住人口 30.5 万人），基本形成了南北双城、新老城区结合的城市格局。 十五 期间，荆门中心城区基础设施完成投资 15.3 亿元（不含电力、邮电通讯设施投资）。截至 2005 年底，城市道路 121 条 312 千米，道路面积 514 万平方米（人均道路面积 16.53 平方米 ），排水管道 421 千米；城市供电设施完善，电力供应充足；城市供水能力 38.2 万立方米 /日，供水管网 300 千米，供水普及率 100%；气化率 100%，城市燃气管道 59 千米；公交运营车辆 332台（每万人拥有公交车辆 12.07 标台）；城市生活垃圾日处理能力 500 吨 /日，生活垃圾无害化处理率达到 100；城市生活污水日处理能力 5 万吨，生活污水集中处理率达到 51.01；人均公共绿地 10.03 平方米，建成区绿地率 44.54%，绿化覆盖率 48.98%。荆门中心城区城市供水普及率、燃气普及率、污水集中处理率、垃圾无害化处理 率、建成区绿地率等多项指标处于全省领先水平。近年来，荆门城市建设在规划管理、造林绿化、综合环境整治等方面获得多项国家和省级荣誉称号。 荆门市政策、经济及产业环境简介 近几年，市委市政府抓住中国加入 WTO，经济进入新一轮高速发展的历史机遇，适时提出了 兴工富市 战略，进一步加强招商引资力度，努力营造出了公正公平的法制环境，执法水平日益提高，治安环境明显改善；廉洁高效的行政环境，荆门市人民政府着力于建设服务型政府，先后组建了行政服务中心、政府采购中心、招投标中心。行政服务中心集中市直38 个有审批职能的部门在一 起办公，全面推行首问责任制，市民和客商来办任何事，只须进一个门、问一个人，限时即可办结；规范有序的市场环境，市委、市政府不断整顿规范市湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 18 场秩序，鼓励公平竞争，整合了建材、服装、农副产品、小商品、花卉等七大专业市场，市场繁荣，竞争有序；优惠透明的政策环境，为扩大招商引资，促进 兴工富市 ，市委、市政府制订了一系列的优惠政策，提出了 政策跟着项目走 的承诺，确保外商到荆门投资收费项目最少、费用最低；审批环节最少、时间最短；各项检查最少、治安环境最好。 荆门境内矿产资源丰富，尤其是非金属矿具有矿种多、储量大、品位高 和开发利用前景广阔等特点。其中，在石油钻探和航天工业等领域有广泛用途的累托石储量 673 万吨，居全国之首；石膏、磷块岩、白云岩、生产水泥用石灰石储量居全省首位，分别为 11 亿吨、 3.2亿吨、 12.5 亿吨、 6 亿吨。丰富的矿藏为发展化工、建材等行业提供了良好的条件。荆门全境有大小河流 600 余条，湖泊 58 处，水库 518 座。水域面积达 1849 平方公里，正常蓄水容积 44 亿立方米。其中漳河水库总面积 104 平方公里，总库容量 20 亿立方米 ,为全国八大水库之一。水能资源可开发量达 28 万千瓦。荆门境内森林茂密、树种繁多。全市林地 645 万亩，森林覆盖率 33.2%。活立木总蓄积量 1120 万立方米，树木 136 科 251 属 485 种。荆门地形多样，平原土质深厚肥沃，丘陵岗地适宜草木生长，加之地处南北、东西气候过渡带上，光热水同步，具有多宜性的生态环境，土地自然生产力高。全市耕地面积 370 万亩，淡水养殖面积 89 万亩。 项目发起人 xx 集团简介 xx 集团系中国 500 强企业之一，始创于 1996 年。 xx 集团以工业电器为核心产业，横跨船舶制造、基础能源、城市建设、现代物流、国际贸易、金融投资、电子信息、水电开发等多元领域，拥有浙江、上海、江西、湖北 、湖北五大制造基地、 12 家全资子公司、 85 家控股成员企业、 800 多家加工协作企业和 2300 多家销售公司。产品畅销全球 50 多个国家和地区，广泛应用于浦东机场、三峡水电、北京地铁、奥运场馆、南水北调、青藏铁路、嫦娥探月工程、越南太安水电枢纽等国内外重大工程项目，是中国电器行业产销量最大的企业之一，位居世界机械企业 500 强前列。 xx 已成为中国最具价值品牌之一，经世界品牌实验室测评，品牌价值达 53.35 亿元，是中国工业电器领域价值第一品牌。 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 19 二、 项目发展概况 已进行的调查研究项目及成果 项目建议书编制、提出 及审批 进度 序号 实施内容 计划时间 1 项目用地手续的办理 2 可行性研究报告的编制、报批 3 土地上建筑物和绿化的拆除和搬迁 4 项目设计与审查 5 项目报建及招标完成 6 工程开始施工 7 工程施工完毕 8 房屋预售 9 市场招商 10 所有工程竣工验收 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 20 三、 项目投资的必要性 项目的建设圈定鄂中的地缘优势 本项目 的地缘优势明显，可以说，圈定 鄂中 是它最明智的选择。作为中国 农业 大省的 湖北 ，近年来 农业机械市场 的发展呈现良好势头， 湖北 的 消费 集群无论是数量还是 质量 上均居已成为当地经济发展的主体。 荆门 是我国传统 农业 生产基地之一， 农 业历史 发展 悠久，这样就形成了规模较大、配套齐全的产业体系。虽然近几年出现停滞不前的现象，但 荆门农 业生产能力在 湖北 省内乃至全国都占有重要地位。在促进 农 业 服务业 发展的同时， 荆门 市委、市政府十分重视现代物流业的发展，把它作为“十一五”期间提升竞争力水平的平台 项目的实施适应与业市场建设和产业集群地建设趋势 本 项目适时诞生，顺应了中国 农机服务 提升的要求。目前我国 农机 市场的规模很大，与小商品、纺织 、 建材业等专业市场相比较， 农机 专业市场发展较慢，仅在 2006 年，中国纺织工业协会就调查到有 281 个市场，而小商品批发市场更是发展最快的一类批发市场。这样大的规模是很重要的资源，是可以为行业服务的。“十五”期间，产业集群的试点工作确定了产业集群、产业创新平台的建设，加大了对集群企业的公共服务，发挥地方政府的积极性来推动产业创新，起到了很好的效果。进入“十一五”之后，将聚焦专业化市场，专业市场化发展到一定阶段后，必然花力量投入到产业升级当中去。 项目的建设改变了 荆门农机 经营方式 荆门 市的 农机 市场主要以两种形式存在，以 专业街形式 上规模、小范围经营的 农机 店，如 虎牙 光大道 等，经营的产品种类只占部分；另外一种是在 物流 市场 、国道等 周边地区 零散经营 。专业的大型 农机 市场在 荆门 地区没有， 本 项目以 专业市场 的形式填补了 荆门农机 市场湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 21 的空白，弥补了 荆门农机 市场的缺憾。 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 22 第三部分 市场研究 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 23 一、 宏观经济概况 全球经济危机提供农机市场发展契机 全球粮食长时期短缺状况将成为农业生产性投入特别是农机产品市场需求刚性增长的引擎。所谓经济危机实质上就是市场需求不足，或者叫生产能力过剩。长期以来，我国的粮食自给率一直在 95%上下徘徊，每年需进口大量的粮食以保障国内消费。近年来，由于耕地面积减少、种植结构调整，我国的粮食种植面积一直呈现下降趋势，特别是随着城镇化进程的加快，粮食短缺矛盾日渐突出。从全球情况看，粮食危机的信号也在加剧，粮食安全问题已经成为当今世界性课题。而解决粮食短缺的途径只有一条，就是加大农业投入，加快农业开发进程。只要粮食短缺问题有一天得不到解决，包括农机产品在内的农业生产资料的总体市场需求就不可能呈下降之势。 09 年度 农机市场 三大特点 准备工作充分，市场提前启动。 各地购机补贴启动，调动了农民购机积极性，市场旺季提前到来。截至 4 月 15 日，中央农机补贴资金执行达到 52.8 亿元，进度超过 50%，实施进度明显快于往年。 农民踊跃购机，产品销量攀升。在百亿补贴资金的推动下，农机市场升温迅 速。全国规模以上农机生产企业今年一季度实现农机产值约 480 亿元，同比增长近 21%。福田雷沃公司一季度实现销售收入 43亿元，同比增长 47.6%；中国一拖公司农机销售收入同比增长 91%；江苏省常州市的常发、常柴、东风等三家主要农机企业销售同比增长分别为 42.15%、 3.51%和 40.87%。 大中 拖井喷，农田作业机械热销。今年一季度全国大型拖拉机产量为 11534 台，中型拖拉机产量为 30678 台，同比分别增长 71%和 33%。福田雷沃公司一天销售大中拖最高超 400台，中国一拖公司一季度大轮拖、中轮拖销量同比分别增长 82.8%、 59.7%。全国农作物收湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 24 获机械、场上作业机械一季度分别增长 44.1%和 37.6%。 上半年农业机械化发展态势持续向好 今年中央财政购机补贴资金规模达 130 亿元，比上年增加 90 亿元，且实施进度比上年提前两个月。截至 6 月 30 日，全国已执行农机购置补贴资金 84.3 亿元，占已下达 100 亿元资金的 84.3%。补贴机具超过 195 万台（套），受益农户逾 181 万户。上半年全国农机总动力达到 8.5 亿千瓦，比上年增长 8%。 购机补贴的实施，有效拉动了农机工业快速发展。全国规模以上农机企业 1 5 月份累计完成工业总产值、销售产值 902.6 亿元和 876.7 亿元，同比分别增长 23.1%和 23.8%。骨干农机企业就业人数同比增长 20%以上。农机工业已成为我国机械制造行业发展的突出亮点之一。 分伯仲 发展农机维修 配套服务 市场 的机遇 农业机械化发展由初级阶段进入了中级阶段，正处在一个快速发展的历史新起点。农业机械化快速发展的过程，同时也是农机维修配套服务、提供维修保障的跟进过程。在国家粮食政策和购机补贴政策的扶持和引导下农机购机热持续升温，因此在今后一个相当长时期，农机保有量将保持较快增长态势。随着农业机械化水平的提高和农机社会化服务的发展，农机作业的投入和损耗，农机维修需求将越来越大， 发展农机 维修 配套服务 市场能力是一个 巨大 的 机遇 。 农用机械市场健康发展的政策保障 2004 年，国家开始在部分省市实施农民购机国家补贴的政策。 2006 年国 家在全国全面实施购机补贴，并建立了 100 个农业机械化综合试验示范区，对农业机械的购买使用加大了补贴力度。购机补贴政策的实施，不仅仅是促进了农业机械化的发展，更主要的是它给农村湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 25 农民带来了又一次发展的机遇。 4 年来，国家和地方共计投入购机补贴资金 401.45 万元。购置各种农业机械 2 129 台套、总动力 11 450 kW、拉动农机购置资金投入 1 422 万余元。购机补贴是农 机市场发展的 一次机遇 。 小结 农业现代化是由量变到部分质变再到质变的多阶段的动态发展进程，实质上是农业技术、经济、社会客观发展的长周期历史过程。我们应作的是：在 消费者 选择的基础上进行再选择，创造适宜的宏观政策环境，提供技术、信息等服务。 人民集团 独具慧眼进军农用机械 流通领域 ；在荆门开发、建设 本项目 顺理成章 ， 湖北开发建设农用机械是市场的迫切需要；荆门综合成本最低，综合效益最好 。 由于本项目是以农用机械交易为主体，集 农用机械 加工业、 服务、物流 商业、住宅于一体的房地产综合性开发项目，有别于传统的、单一的房地产项目的开发。在农用机械行业状况、国 家政策、市场等诸多有利因素的作用下，她必将成为一个湖北级高标准的农用机械专业大市场。 二 、 农机市场 鸟瞰 2008 农机市场回顾 2008 年是我国农机市场极不平凡的一年，一方面市场需求在国家各项惠农政策、农机产品梯度更新、新市场开放、出口贸易等多重利好因素影响下，表现出协调推进、多点开花、亮点纷呈的鲜明个性；另一方面，受原材料价格和用工成本上涨、国家信贷从紧、农机补贴资金到位滞后、以及突如其来的全球金融风暴等多种因素的影响，致使企业生产成本大幅度增加，企业利润出现较大幅度滑坡。 统计显示， 2008 年，我国农机行业工业总产值、工业销售值和新产品产值同比分别增长 34.71%、 34.16%和 74.40%；我国内燃机行业这三大指标同比分别增长 16.02%、 15.31%和 18.18%。 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 26 2008年农机市场基本特征 大中型拖拉机市场需求总量继续延续 2007 年的上升走势，呈现较小幅上扬；小四轮拖拉机、手扶拖拉机出现不同程度的下滑。统计显示，我国 32 家主要拖拉机制造企业 2008年累计销售 (含出口 )大中拖、小四轮、手扶拖拉机同比分别为 2.94%、 -20.78%、 -16.74%。 2008 年全国累计销售各种收获机械同比增长 21.33%。 内燃机和农、牧、加工、运输、工程等机械协调推进，取得不同程度的增长。 我国主要农机出口企业累计实现出口交货值 (不含内燃机 )同比增长 20.19%；其中 26 家主要拖拉机制造企业累计实现出口交货值同比增长高达 28.10%。 2008年农机市场发展主要动力 国家惠农政策拉动市场，其中农机补贴成为刺激市场需求的直接动力。我国自 2004 年实施农机购置补贴政策以来，中央投入的财政补贴资金，以年均 190.48%速度高速增长，到2008 年突破 40 亿元大关；其补贴实施范围也由 2004 年的 16 个省 (区、市 )的 66 个粮食大县，扩大到 2008 年的“覆盖全国所有农牧业县 (场 )，惠及更多农牧民”；补贴机具的种类增加到9 大类 33 种。在此基础上，允许各地自行增加 5 种其它机具列入年度补贴目录，使用中央资金进行补贴。 2008 年部分省份将拖拉机补贴进一步延伸至 25-30 型中马力、手扶拖拉机，部分省份加大玉米收割机和插秧机补贴力度，助推了 2008 年大中型拖拉机、手扶拖拉机、水稻收割机、玉米收割机及插秧机等产品市场销售的快速增长。 另外 是农民购买力的提升。随着农民收入不断增加及购买力的提升，许多区域出现 农机更新高潮。 2009 农机市场展望 通过对世界及我国宏观经济环境和农机市场发展规律的剖析，我们认为 2009 年的农机市场宏观经济环境将变得更加有利。机遇大于挑战，市场增势依然可以期待。 2009 年小麦湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 27 机播的市场需求主要来自市场的梯度更新。玉米播种机近年发展较快，预计市场还将有较好的增长。 2009年拖拉机市场的主要动力 农机补贴将推动大马力拖拉机持续增长； 大拖取代中拖、中拖取代小拖的梯度更新将成为拖拉机市场基本面的重要发展动力 是偏远区域的市场需求的增长。 2009年的水稻插秧机依然是种植机械市场 热点 是我国水稻机插水平很低，这就决定了其市场有很大的发展空间； 推进水稻全程机械化是我国中央和地方各级政府推进农机化发展的重点，决定了水稻插秧机市场依然火爆； 从 2008 年水稻插秧机市场的走势分析，预示了 2009 年的市场需求将会百尺竿头，更进一步。 2009年收获机械的市场需求增长点 每年收割机梯度更新所产生的市场需求巨大； 随着跨区作业效益的逐年缩水，跨区作业半径将进一步缩小，这必然刺激过去主要依赖跨区作业机收的区域对收割机的需求； 水稻、玉米种植面积在我国居于前两位，机收率依然偏低，随着南方水稻全程机械化和北方玉米收割机械化两大战役的步步深入， 2009 年水稻、玉米收割机将成为市场的热点。小麦收割机已经走出对农机补贴的依赖，回归到理性的市场需求。 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 28 在政策的带劢下，湖北省 农机市场火爆 。 截至 3 月 30 日，湖北省执行中央补贴资金进度达到 45，补贴购置农机具 2.6 万台，2.4 万户农民受益。湖北省农民购机热情空前高涨，主要有 3 个原因： 补贴资金规模、机具种类、额度增加。 2009 年中央和湖北省财政已安排农机购置补贴资金 5.13 亿元，比 2008 年 增加 3.1 亿元，增长 152.7，实施范围覆盖全省所有的农业县市区 (场 )。补贴机具种类增加到 12 大类 37 个小类 82 个品目 1629个产品机具，农民选择购机范围更广。湖北省对购置手扶式水稻插秧机，在使用中央资金补贴的基础上，省级财政安排专项资金给予累加补贴，每台累加补贴额为 1 000 元。 农机作业效益吸引更多农民购机随着农机服务市场化进程加快，开展农机作业服务成为湖北省农民致富的新渠道，越来越多的农民通过经营农机走上了小康路。湖北省一些返乡农民工有资金，懂经营，纷纷加入到购机队伍之中，带热了购买补贴机具的市场。京山县接到返乡农民工购机申请达 1 300 多份，经认真审核，最终签订了 800 多份补贴协议，补贴资金达 700 万元。 荆门市农机发展过程中面临的主要问题和丌足 新机具新技术示范推广的政府引导资金不足，制约了农机新技术的推广应用。“十五”期间，虽然我市农机装备水平有大幅度的提高，但高档次高 科技含量的新机具所占比例较低。秸杆还田及综合利用机械、谷物烘干机等因缺乏引导资金而无法调动农民投资的积极性，推广进度缓慢，制约了农机化的快速发展。 发展不平衡。水稻、小麦耕整、收获机械化水平较高，而种植机械化水平较低，已成为粮食作物生产机械化的瓶颈；油菜机械化作业还没有广泛开展，粮食生产的产前、产后机械化及设施农业机械化还刚刚起步，林牧副渔业机械化发展缓慢。 农机服务的组织化程度还不够高，农机服务的行业管理力度有待加强。 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 29 农机基层公益服务体系不健全，农机职工队伍素质和农民机手的素质亟待提高 农机维修市场存在的主要问题 个体修理点多，多数维修设备落后老化，农机维修人员工作条件艰苦 小规模修理点多，一般只有 1-3 个修理人员和简单修理工具； 部分网点农机维修人员素质参差不齐，维修技术能力偏低，低技术等级修理点多，从业人员大多来自相关行业的下岗职工，也有部分老机手或年轻学徒工。其中当然也不乏有真才实学的技术人员，但大多数人员没有经过长时间的正规培训，绝大多数从业人员都没有办理从业资格证，三级及以下的低技术等级修理点越来越多，其比例高达 90以上； 维修质量高低不齐。由于修理点技术条件差，特别是那些无任何证照的被人们称为“修理黑店”的存在，使得修理质量无根本保障，因修理质量引起的纠纷时有发生； 维修市场的监管不够规范。因管理机构削减，专业人才流失，监管工作难以到位，同时农机维修业务范围与其他行业维修相互重叠、交叉程度高，造成行业管理职能严重弱化和边缘化。 三 、 市场预测 农用机械市场 需求预测 09 年就农业装备市场而言，总体形势应当是挑战与机遇并存，困难和希望同在，希望大于困难，机遇大于挑战。 其次，农业机械装备产业作为农业机械化和农业现代化的重要物质 基础，将越来越多地湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 30 受到国家和全社会的关注与重视。农业机械化是实现传统农业向现代农业转变的根本手段，是改善农业生产条件，提高农业劳动生产率和生产力水平，推动农业生产标准化、规模化、产业化的根本路径。而农业机械作为农业新技术推广应用的主要载体，对于进一步提高农产品单位产量、提升农产品品质、改善生态环境以及促进粮食增产、农业增效和增强农业的可持续发展能力等方面具有不可 替代的作用。要实现农业的现代化，必须率先发展农业机械化，用现代物质条件装备农业，提高农业生产的机械化和集约化水平。据此可以预见，在未来较长一段时期内 ，农业装备板块将成为国家优先发展的重点行业之一。特别是当前我国农机化已经由初级阶段跨入了中级发展阶段，这预示着我国农业机械化将迎来一个高速发展的新时代，农机化发展进程蕴藏着巨大的市场空间，发展农机事业前景广阔。 其三，前不久召开的十七届三中全会关于进一步加快农业发展和加速推进城乡一体化快速协调发展的一系列惠农政策将成为推动未来农机化发展进程的“加速器”。三中 全会提出到 2020 年农民人均纯收入比 2008 年翻一番的奋斗目标，将为我国农机化的发展创造巨大的市场升腾空间，一系列农业发展的利好因素都将对农业机械产品的 市场需求产生强劲的刚性增长预期；中央出台的土地改革新政，在农民自愿和不改变土地承包关系的前提下，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营，必将拉动大型高效复式作业机械的发展和加速农业机械功率上延的节奏，从而为农机化需求创造巨大的内生性增长空间。 其四，国家宏观经济政策的适时调整，积极的财政政策和适度宽 松的货币政策逐步实施，连续调低银行基准利率，加速推进农村金融体制改革，鼓励和放宽农村信贷政策以及中央关于刺激消费、扩大内需的“十条政策”等一系列利好因素都将 对 2009 年的城乡消费市场产生积极的拉动作用。特别是最近召开的国务院常务会议研究通过的 100 亿元农机具购置补贴政策，更是一个农机市场刚性增长的权威信号。 2009 年农机购置补贴的范围更多、补贴力度更大、受惠区域也将更广泛。在农机直补政策的刺激下，农机产品市场购买力必将大幅度攀升。加上农产品保护价格的推行及其他农业生产资料补贴等配套惠农政策的逐步落实，广大农民将得到越来越多的实惠，收入水平将持续稳健增长，必将对农机市场需求产生长效持久的拉动作用。 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 31 综合上述因素分析，预计 2009 年我国农机行业将呈现持续快速增长 态势，销售增幅将远远高于 GDP 增幅，成为国内市场表现最为“抢眼”的少数行业之一。“花开花落年复年，严冬过后是春天”！针对当前全球农机行业所面临的市场疲软局面，屈大伟在报告中引用了一句古话进行阐述。 在对 2009 年国内农机市场作出乐观判断的同时，应当充分关注国家政策性导向给农机市场带来的结构性变化。中央关于发展多种形式的适度规模经营，鼓励农机合作社等各类农业经济组织发展的政策，将进一步促进农机客户集中度与客户规模实力的快速提升，农业合作社、农机专业户和专业化农机服务公司等“团购”主体将逐渐替代一家一户的零星购 机方式；三中全会关于加快转变农业发展方式，推进农业科技进步和创新，建设资源节约型、环境友好型农业生产体系的方针，又将为农机产品的技术创新、科技进步和功能延展创造巨大的发展空间，高效、节能、环保、安全的新型农机将成为未来农机市场的亮点，适应农业规模化、精准化、设施化需求的多功能、智能化、经济型农业装备产品将得到快速进展；农机产品需求结构也将发生深刻变化，土地耕作机械、收获机械、田园管理机械、林果牧草机械、农田设施建设机械、设施栽培、精深加工、储运保鲜、农产品工业化加工及再加工等作业机械，也将纳入“大农机”的范 畴，成为未来农机市场需求的增长点。此外，随着国内农机装备领域市场空间的进一步增大和经营环境的进一步改善，国内其他行业与国际资本必将抢滩登陆中国农机装备市场，对传统的农机生产经营企业形成一定的冲击。 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 32 第四部分 项目研究 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 33 一、 运营与题 本案成功的 核心 从市场容量层面分析 荆门计 划到 2010 年，全市主要 农 作物（小麦、水稻、油菜）耕种收 综 合机械化水平达到 85%，其中水稻种植和收 获 机械化水平分 别 达到 60%和 95%，小麦种植和收 获 机械化水平分 别 达到 75%和 100%， 农 作物秸杆机械化 还 田及 综 合利用率达 90； 经济 作物生 产 、养殖业 和 农产 品加工 业 机械化水平有 显 著的提高； 农 机服 务 体系建 设进 一步完善；全市主要 农 作物生 产 基本 实现 机械化。 因此 ,在未来几年中农机销售及服务市场还将存在大幅度增长 从区域发展层面分析 市政府在 09 年工作报告及“十一五”计划中，都着力提到加快农业现代化建设。 奋力推进现代农业强市建设 ,坚持农业产业化、农村城镇化、农业机械化、服务社会化“四位一体”，扎实推进农村改革发展，力争我市现代农业发展和社会主义新农村建设走在全省前列。大力发展现代农业。一是调整农业结构。围绕规模化、市场化和标准化，高标准建设好 200 万亩优质稻和 10 万亩有机稻、 200 万亩“双低”油菜、 50 万亩优质棉花、 400 万头生猪和 4000 万只家禽、 100 万亩特色水产、 185 万亩速生丰产林和 100万亩高效经济林等优势农产品基地，抓好京山食品加工园、沙洋农业循环经济示范园、钟祥台湾农民创业园、东宝生态农业园、掇刀花卉苗木科技园、屈家岭 现代农业示范区等农业园区建设，力争新认证“三品”标识产品 50 个，农产品标准化生产达到 80%，进一步巩固和提升粮食、油料、畜禽、水产、林果、棉花和生物质能源七大产业。二是创新农业产业化经营模式。落实各项扶持政策，培植钟祥雨润、楚玉食品、湖北爱斯曼等一批带动力强的龙头企业，引导国宝桥米、中粮祥瑞、宝源木业等企业进行并购重组、品牌整合，发展精深加工，重点实施湖北“一袋米”工程第三步发展战略和湖北“一壶油”工程，大力推进桥米百亿产业链建设，力争新增年销售收入过亿元企业 10 家，钟祥、京山农产品加工产值分别达到 100 亿元左右，其他县、区分别达到 50 亿元左右。湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 34 三是创新农业社会化和科技服务体系。积极发展和规范各类农民专业合作组织，进一步拓展功能，力争新增各类农民专业合作组织 120 个。着力推进农业科技创新，重点支持种子工程、丰产栽培、农业节水、疫病防控、防灾减灾等领域的科技创新和推广。 大力发展现代服务业，增强消费对经济的拉动作用 。 积极发展现代物流业和房地产业。紧密结合工农业的发展，大力发展生产性服务业，重点实施农产品批发市场、农资市场标准化和粮食现代物流设施改造工程，加快李宁公司物流产业园、星球商业中心、人民电器集团物 流园、荆乐置业五金机电大市场等项目建设，引进培育第三方物流企业。抓住市场、政策机遇，加强廉租住房等保障性住房建设，着力解决城市低收入家庭住房难和住房差的问题。着力拓展城乡消费市场。进一步拓宽消费领域，稳步扩大住房、汽车等大宗消费，大力发展小区商业、物业、家政等服务性消费，积极开发旅游、文化、体育健身和网络等热点消费，促进城市耐用品消费升级换代，规范并积极发展旧货市场，健康发展信息、中介和社区服务业，促进各种新型业态竞相涌现，满足不同消费群体联动消费。 提升城市功能，加快城乡一体化进程 。 加快中心城区基础设施建 设。大力实施道路骨架、环境综合整治、公共设施配套、园林绿化四大工程，以更大的魄力、更强的力度推进南城区建设。加快建设城市运动公园、凤凰河公园和千佛洞森林公园，高标准建设漳河防洪快车道及来龙、长坂坡、龙井、凤凰、掇刀石等大道。完善南城区给排水、电力、电信、燃气等线路管网建设。严格城市规划和管理。进一步提高规划水平，加快完成荆门城市总规修改，加大控制性详规的编制力度，完善园林绿地、景观水系、地下管网等专项规划，开展特色街区、城市进出口街景等专项设计，全面提升规划水平。 从入市时机层面分析 进一步实施农机购置补贴 项目。努力争取、建立和完善以各级财政资金为引导、农民投入为主体的农机化投入机制。紧紧抓住当前各级政府支持农机化发展的机遇，充分发挥各级财政购机补贴资金的导向作用。积极争取国家和省农机购置补贴项目，认真组织实施好购置补贴项目工程，加大宣传发动工作力度，进一步提高农民的购机积极性，加快农机化发展步伐。 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 35 二、 与业市场与题 现代新型综合与业市场释疑 专业市场的定义 专业市场是指为买卖双方提供经常性地、公开地、规范地进行商品批发交易，并具有信息、结算、 物流 等配套服务功能的场所。 专业市场的特征 有固定的场所和商品分装、加工、储运配套设施； 陈列大量商品以供看样订货； 为吸引客户进场交易提供便利； “市场”经营管理机构不参与商品经营； 进场客户有相当经营实力，长期驻场。 专业市场的主要功能 集散（商流）功能； 结算功能； 信息中心功能； 价格形成功能； 加工、配送功能； 服务功能； 交易功能； 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 36 管理； 展销功能； 代理功能。 专业市场的作用 衔接产需，指导生产，引导消费； 发挥价值规律的作用，发现商品价格； 维护交易秩序，规范交易行为； 有利创造品牌，促进新产品开发，保证成交质量； 提供规范交易场所； 有利加速资金流转（保证金制度，为购销双方合同担保，避免经济诈骗行为）。 与业市场的主要问题 摊位制为主，档次较低，设施简陋； 交易方式简单、原始，交易行为不规范； 交易功能单一，配套功能差； 以管理为主，管理人员素质低，市场的创新能力极差； 个体户为主、企业和有品牌的产品参与的极小； 资金能力有限； 不注重经营，是房地产开发商，只是租赁摊位，经营能力较差甚至没有经营； 投资能力不足，注重硬件投入，不注重软件的投入，更不注重配套服务的功能； 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 37 缺少专业市场必备的物流、配送、包装等服务； 管 理技术落后。 农业机械 市场 规模经营 思考 众所周知的经济法则。没有一定的规模经营，就谈为上效益，这是众所周知的法则。农业机械化也不可能例外。这个问题如果不解决，将始终是制约农业机械化发展的重要障碍。 农机规模经营的最佳途径 上世纪 90 年代在神州大地轰轰烈烈兴起的农机跨区作业收割小麦为解决农机规模经营这个难题找到了一条重要的途径。在市场带动、政府推动、部门联动和宣传助动的合力下，农机跨区作业范围和规模迅速扩大。在生产方式上实现了规模化经营，开辟了我国小规模农业使用大型农业机械进行规模化、集约化、现代化生产的现实途径。我国农民购买农机特别是价值较高的大中型机具不仅要为自家服务，更重要的是要开展社会化服务。所以我国农业机械化工作的重心应该是发展以跨区作业为代表的农机社会化服务，发展壮大各类农机服务组织，不断拓展农机服务领域，利用市场有效配置农 机资源，促进农机的共同利用，提高农业机械利用率和效益，我国的国情决定了我国农业只能根据自身的实际情况来选择发展道路。 农机规模经营的美好愿景 党的十七届三中全会决定为我国农村土地流转提供了政策依据：按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，能够使土地集中，打破一家一户式的小农经济模式。只有实现了土地的规模化经营，才能真正实现机械化农业生产，从而提高土地产出率、资源利用率和劳动生产率，增强农业的抗风险能力、国际竞争力和可持续发展能力。据了解，农业部组织粮食高 产创建活动要求，将在吉林、黑龙江、河南等地建设 500 个万亩联片粮食高产创建示范点，通过集成技术、集约资源、良种良法配套，实现“ 6789”目标。即小麦亩产 600 公斤；单季稻亩产 700 公斤；玉米亩产 800湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 38 公斤；双季稻亩产 900 公斤。实现这个目标，从耕作到收获都要依靠现代化的农业机械作业完成，这就意味着，农机特别是大型农机具将面临着巨大的市场前景，而且会有巨大的规模经营效益。 农机发展还应另辟蹊径 我国农村人口众多而耕地有限，人均耕地数量同发达国家比相差甚远，而且农业生产方式相对落后，一些田地特别是南方的水稻田基 本上还是使用手工工具耕作。在这样的情况下，全面推广西方机械化、自动化的大农业模式是不现实的。我们应该另辟蹊径，走机械化大农业与园艺化小农业相结合的生态农业道路，现实的市场情况促使我们认真地思考这一问题。我国应当在发展机械化大农业的同时，扶持和鼓励发展劳动密集型的园艺小农业，重建农业循环经济。发展机械化大农业，目的主要在于求效率、要高产。发展劳动密集型的园艺小农业，目的则在于求质量、要增值。在西方国家普遍实行现代化大农业的情况下，我国积极发展精耕细作的园艺型绿色农业，可以赢得比较优势，进而赢得竞争优势。笔者以 为，在我国，机械化大农业重在发展高效率机械化生产，而园艺化小农业重在发展农业设施设备及其自动化。 健全农机服务体系是现代农业的需要 建设现代农业，不仅需要生产环节的社会化服务，也需要产前、产后的综合服务。产前需要了解市场信息，产中需要各项作业服务，产后需要加工、储运和销售产品。因此，建立健全农机服务体系，加强综合性的社会化服务，是促进农业集约化、规模化、产业化发展和现代农业的客观要求，也是完善农村合作经济组织的重要内容。 县、乡、村和民营农机服务组织的出现，在推广农机化新技术、提高生产效率、促进农业生产发展 、繁荣城乡经济等方面发挥了积极作用，解决了农业生产中的一些实际问题，但从当前的服务水平和服务范围来看，仍不能满足农业生产发展和建设现代农业的需要，还存在一些问题需进一步解决和完善。一是技术含量高的机械少，缺少成套的先进加工设备，既不能满足“小而全”的生产需要，也不能与发展中的专业化、规模化、市场化生产相适应。搞单项服务的多，综合服务的少，在直接生产过程中的服务多，产前产后的服务少。二是管湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 39 理粗放、技术水平低。尤其是民营服务组织，一般没有专职管理人员和成文的规章制度，常常是口头协商办事，容易产生纠纷，组织不够稳 定。三是信息传递手段落后，缺乏中介服务，部分机具设备老化需要更新等等。 鉴于此，建立较为完善的农机化服务体系，是 现 阶段发展农业生产、建设现代农业的迫切需要。农机服务体系的建设， 要以合作经济为主体，建立多成分、多形式、多层次、社会化、规模化的农机服务体系，做到服务及时、运转灵活，扩大覆盖面，以适应现代农业的需要。 农机服务体系要与产前、产中、产后各个环节配套。对新出现的服务组织，要加强业务和技术培训，提高他们的技术和管理水平，使其向社会化服务方向发展。 要鼓励发展农机大户，提高其经济效益，重点抓好信息引导， 培育拓展农机作业市场，扩大服务范围，由单一环节的作业拓展到多个环节作业服务，提高农机利用率和科技含量。 增加对农机服务体系建设的投入，所投入的资金主要用于扶持农机科技服务体系和科技示范场建设，重点支持保护性耕作、玉米机收、农作物秸秆综合利用等重点技术推广和管理人员的培训。做到发展一批，巩固一批，壮大一批，提高一批。 建立起完整的农机化信息服务网络，及时准确地为机手提供有关政策、技术、维修、跨区作业等信息服务。 对形成一定规模的服务组织，帮助其建立健全各项规章制度，提高管理和服务水平，使之尽快适应现代农业的需 要。 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 40 三、本项目操作 的主要对策 对策之一：整合资源 与“物流”及电子商务整合，速度制胜 现代物流，被称为是企业的第三利润源泉，是 21 世纪最大的蛋糕之一。而除大型百货商店、街头各小型非连锁便民店需要物流配送外，即便是沃尔玛这样的国际连锁店也需要社会物流配送服务。因此，我国的批发业与物流业整合势在必行。 在我国，物流运作的真正主体制造商、批发商和零售商物 流意识的觉醒才是近 年的事情。绝大多数传统物流企业仍然停留在低水平的服务层面上。将来专业市场要做到一切以满足客户需求、开发客户需求和创造客户价值为基本出发点和终结目标。 专业市场不仅仅是为批发商业企业提供一个简单的“卖场”，所以， 本项目 一定要增加“卖场”之外的功能规划，这也是同周边专业市场竞争的关键所在。 可以说，这恰与“物流”理念不谋而合。物流配送服务旨在解决企业管理创新和商品的流通速度问题。信息的全球化，世界范围内物流业的介入，将使交易的直接化倾向更大，批发业作为交易的中间环节，其生存基础面临更加危险的威胁，从某种意义上说，传统批发业的存在实质是对商品流通的“阻碍”，在当今如此残酷的环境中批发业要生存，并进一步做大做强，一定要与“物流”业进行整合 ,通过降低物流成本，减少中间环节费用来提高产品竞争力，以速度制胜，使国内的批发业达到一个质的飞跃。 未来的批发业的发展，批发业同物流业的发展是一对孪生兄弟，因此在 投资建设大型专业市场时，必须要考虑同物流业的协作，包括网络系统的建设。 专业市场自身整合，做强做大 这里的整合既指与国内专业市场的整合，也指与外商介入后合资或独资专业市场的整合，这两种整合类型我们都叫作 专业市场自身整合。 专业市场放开后，外商带来了先进的技术、管理经验和理念、雄厚的资金，他们可以说湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 41 是重拳出击。国内专业市场要正视现实，联合起来，壮大自身。也就是一方面国内专业市场自身整合，增强实力，另一方面准备与外商介入的专业市场以股份制或其它形式进行整合。 本项目 一定要有这种忧患意识，在企业形态上，要不断的 寻求企业间、项目间的整合，包括把项目分拆成若干个项目。 如何整合？绝不是“ 1+1=2”的机械叠加，整合后的综合实力应该是“ 2”的。我们认为，或采取与外商强强联合，走中外联合开发市场之路；或通过资本运营、收购、兼并、重组国内专业市场，扩大企业规模，理顺产权关系，构建大型批发集团。这样的整合应该充分体现各个批发企业资源的优化组合和重新分配的特点，旨在壮大自身实力，从而增强市场竞争能力。 对策之二：打造品牌 国内大型专业市场要想方设法打造自己的“金”字招牌，就是打造“金品”，走品牌化经营之路。注重提升物业管理品质和服务创新，不断营造良好的交易环境，聚集旺盛的人气，从而塑造卓越的品牌形象。就是以服务树 形象，以形象造品牌，再通过品牌延伸和渗透使其品牌深入人心，最终打造出专业市场的“金”字招牌。 招租和培育专业型的批发企业，打造专业市场“航母” 在专业市场上的优秀专业公司，因为经营水平都很高，必然会获得大批客户的认同，为打造专业市场的品牌作用极大。但同时对商业房地产企业提供较高的要求，不能局限于销售商业物业，而要 把更多的精力投入到如何进行项目调研、策划、开发、经营服务中去，如何细分市场，如何精确地找到客户群，选择何种媒体进行广告投放，如何满足消费者需要，甚至进行市场创新，引导一种消费潮流等等。 本项目 一定要吸引更多的大型的 农机 企业入驻，对于项目的成功是至关重要的，其极类似零售商业物业要引入主力店一样，十分关键。 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 42 卓越的物业管理，良好的经营水平，是打造品牌的关键 打造品牌的方法固然很多，拥有卓越的物业管理和较高的经营水平是打造优良品牌的关键。专业市场开发之后，要重视市场需求服务，围绕着如何兴市旺市开展各种经营服务。 对于服装市场，可以通过举办服装博览会，主题推介会，流行趋势发布会、廉价清仓促销活动等兴市旺市，经营的内涵就是服务的创新。只有在不断创新前提下，才会给入驻商户带来意想不到的方便和好处，而这样的专业市场才有好的口碑，才会征服客户。应该说，以专业市场建设为依托的是房地产业，但要想获得成功，迫切需要卓越的物业管理和经营水平，更需要通过一切手段来打造一种过硬的品牌。 如何提升经营的水平，有两种选择：一是开发的市场交给专业的专业市场经营管理公司，利用该公司“专”的优势极力打造品牌；二是培养自己的经营管理公司。无论前者 还是后者，都要求经营管理公司要充分有新的理念和管理方法。这种经营管理不仅仅局限于提高专业专业市场质量，加大打假防假力度，理顺内部管理机制，专业市 场内规行划市，培养有影响力的大商户等等较一般的经营管理水平，而是考虑如何管理能够促使专业市场进一步做大做强，如何使专业市场中的产品都是过硬的拳头，如何使“市场商品专而精，市场功能多而优”，如何提前介入市场开发，如何培养把众多产权分散的同类经营商户通过一种网络纽带集中起来，采用物流技术及网络信息，统一采购、配送，集中管理等具有深刻服务内涵的举措。 另外，欲打造品牌，还要重视学习世界上最先进的批发管理技术，特别是信息技术的应用，诸如把国外最先进的物流配送技术、供应链模式导入国内，跳跃式地快速构造我国现代批发网络。通过学习他人，提高自己的管理品质，在与外商的学习和协作中前进，在前进中寻求击败对手的策略。 本项目 的经营管理是，包括完善的服务功能（信息、配送、结算、加工等）；高效、统一的管理体系；具有展示、推介、培训、电子商务等多种交易方式（邮购、电话订购、计算机订购等）的现代交易集散中心；经营有品牌名称的商品为主的专业市场等。 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 43 “集群化”发展，品牌打造 的重拳 专业市场 “集群化”包括两个概念，一个是全国性的连锁，通过同类专业专业市场的连锁，形成辐射式的专业市场的“集群化”发展的概念；另一个是在一个专业市场里，有多个专业专业市场的集聚，形成集聚式的专业市场“集群化”发展的概念。 这里强调的是实现专业市场的“集群化”，其目的就是通过规模效应向周边地区辐射、渗透。辐射式的专业市场，极类似零售业的连锁经营模式，但需要考虑到不同区域的环境、文化、历史背景不同，要因地制宜；集聚式的专业市场，极类似一站式购物模式的购物中心或 SHOPPING MALL。创新性地适时建 立“集群市场”，并通过专业市场中构建的网络、仓储配送体系，使之相互连接，相互关联、相互促进，形成规模经营。 本项目 是集聚式的专业市场集群。随着 项目 城的成功，可以 湖北 为基础，同一批国内外专业批发商业企业建立联盟，形成专业市场的辐射式产业集群（即以某一类产品为核心， 农机 、 农资 等），建立国内专业市场的品牌。 如果说卓越的经营管理是“打造”品牌，那么专业市场的“集群化”发展就是对品牌的“再打造”。前者使品牌形象塑造出来，而后一种所谓的“集群化”发展策略即是品牌的渗透或延伸。打个比方，第一个专业市场的形成，其品牌吸引更多的是“眼球”，那后来复制的几个专业市场吸引的已不仅仅是“眼球”，更多的是“眼球”后面理性的认知。品牌的影响力显然在“集群化”运作下深入并成倍放大了。 对策之三：功能创新 从全国范围看，专业市场处于转折时期，需要调整、规范、创新。专业市场能够长期存在与发展的前提是“功能创新”，传统的小商品专业市 场大有被新的交易形式所替代的趋势。因此，国内的专业市场在做好与计算机、网络、物流融合，与各大专业市场进行整合，打造“金”字招牌的同时，还需加强在观念上、管理上、组织上、功能上、机制上、经营方式上等进行方方面面的创新。 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 44 多功能、现代化的专业市场将获得更多的利润 入世后，批发业中不适应市场化运作的那部分功能将很快自生自灭，而自身在不断创新的前提下，专业市场的生存空间会拓得 更宽，在相当长时期内将保持良好的发展态势。从本质上说，专业市场功能创新或“市场再造”是一个利润再分配的过程，多功能、现代化的专业市场将抢占更多的利润，而原始方式、低水平模式的专业市场的利润将逐渐减少；不能不断创新的专业市场将被挤出主导地位，甚至挤出市场。 专业市场将向纵向一体化延伸 专业市场的功能上进行创新，例如，从原来的流通领域伸向生产领域，走“销 -产一体化”、“以销带产”的经营之路；从“一买一卖”模式向现代物流模式过度创新；从交易中心向仓储、加工、包装、配送中心和信息中心转变创新；把专业市场建设为厂家 仓储区、产品展示区和营销中心。 本项目 的功能建设，也必须根据企业发展的战略目标进行创新，包括市场的功能的创新和企业产业形态的创新。 对策之四：向零售市场渗透 向零售市场渗透的概念 凡是涉及到产品销售的企业，都争先恐后地将抢滩零售市场提到一种战略的高度。向零售业渗透包含两个方面的概念。一个概念是在专业市场内，增加零售的功能和区域，目前专业市场都具有批零兼营的功能，但没有专业的零售区域，在规划上实际是可以考虑加入这种经营功能，因为这种形态可以增加专业市场的知名度，增加企业产品同客户接触的空间；另一个概念是增 加专业市场的功能，辅助批发型的企业向零售业渗透的能力，例如建立 农机交易 网站，增加信息功能；建立零售商俱乐部，定期向他们发布有关信息；建立物流配送体系，直接为批发企业服务，减少零售商的采购成本，成为配送中心。 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 45 把专业市场将成为零售网络的中心 根据批发商对市场的控制能力和网络辐射能力，遵循“中心造市，周边取量”的模式，也就是批发商以本地专业市场为终端网络建设的中心大本营，走向周边分兵扩张的道路。使产品在专业市场上获得较高的市场占有率和品牌认同感，从而带动周边市场的消费潮流。这种经营模式将收到事半功倍的效果。 协 助设定客户等级 为批发企业开发客户信用管理软件，建立公共客户信息管理中心。一方面可以通过计算机对自己的客户按照规模实力、资金信誉、品种结构、店面大小进行综合分类（如 A、 B、 C类）管理，重点突破，以点带面，努力提高客户掌控力；另一方面，对于没有信用的客户，将在网上公布，减少批发企业因客户信用造成的风险。 终端市场售点数量多，终端管理工作也极其琐碎，建立周密的考核体系可大幅提高终端市场运作效率和专业化程度。 陈列与信息反馈 利用专业市场的展示空间，让产品更生动地展示在客户的面前，可以增加和刺激购买，增加“额外”的销售机会，树立品牌形象，带动产品的整体流速；同时，利用专业市场的信息，可以对产品是否畅销还是滞销有一定的判知，以便批发企业调整产品结构和营销策略。 向零售业渗透是 本项目 的一个重要的经营策略之一，一方面在 46 万平方米的建筑群内规划一定比例的零售面积，另一方面，通过提供各种面向为零售商提供服务的内容，增加入驻专业市场企业的市场竞争能力。具体的服务内容，必须与时俱进，不断提升。商业是一个植物性的行业，必须慢慢的培育才能成长，同时还需要不断的进行精心管理，才能健康。 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 46 四、 项目的整体策略 关于策略的思考 同质化的时代 如今你随便举一种商品或者品牌，人们都可以在几秒钟提出完全可以替代的商品或品牌。专业市场，即使在同一个城市或地区，都可以找到经营同类商品的专业市场。 差异化的策略是创造成功机会的关键点。 差异化的观念 差异化不是为追求差异化而造成差异，重要的是要考虑消费需求，是根据市场导向来创新产品。对于专业市场的营销，大部分的企业招商都是环绕着如何把目标客户招进来，而我们的营销观念是如何为企业创造一个吸引最终客户到来的商业平台。 企业进场的目的是创造利润！ 消费个性化 如今的社会，人们对生活的形态有更多的选择需求，追求消费个性化，厌烦单调不合口味的商品已形成一种趋势。如何实现选择新颖、独特的商品，并实现购物的小批量，多品种而不增加过高的成本是很重要的环节。 品牌的认知化 中国消费者的消费心态和消费行为日趋成熟。在消费成 熟的时代，消费者已把品牌和商品质量作为选购商品的首要因素。要想同现有专业市场形成质的差异。 引入具有品牌和知名品牌的企业进场是我们成功的关键点。 湖北 XX 物流园 (荆门 )可行性研究报告 47 便利的购物途径 创造出客户（包括零售