厉思房地产公司财务部管理制度

1 厉思房地产公司财务部管理制度 一 . 财务部管理制度 1、 统计工作制度 2、 报销管理办法 3、 会计工作交接制度 4、 财务付款通知 5、 财务稽核制度 6、 关于垫支款项的管 理规定 7、 固定资产分类折旧年限表 8、 全面预算管理流程 9、 固定资产及低值易耗品的管理规定 10、 对外付款（支票）及报销管理规程补充规定（一） 11、 工程项目 支付管理流程 12、 财务月度分析规定 13、 付款审批制度 14、 内部财务管理制度 15、 内部会计控制制度 16、 全面预算管理实施办法（试行） 17、 月度收支预算制度 18、 出差管理制度规定 财务管理中心 2 房地产发展有限公司 统计工作制度 一、 统计管理办法： （一） 总则 1、 为了有效地、科学地组织统计工作，保证统计资料的准确性与及时性，发挥统计工作在企业生产经营活动中的重要作用，特制定本制度。 2、 统计工作的基本任务是对企业的生产经营活动情况进行统计调查，统计分析，提供统计资料 ，实行统计监督。 3、 公司实行按业务部门归口负责的统计原则，由财务部负责组织协调统计工作。 4、 统计人员应保持相对稳定，各部门统计人员（包括兼职）调（变）动工作时，事前必须经主管领导同意，并要有适合的人员接替其工作。 3 （二） 统计报表的管理与分工 1、 凡国家统计局、地方统计局和公司主管部门颁发的一切报表，由财务部根据各部门的职责分工，确定编制责任部门。如报表涉及两个以上部门，而又无适当部门负责时，由财务部负责召集有关部门协商编制。 2、 公司对外统计报表须经主管领导批准后，方能作为正式报表。 3、 报表如有个别项目需要修改时，由制表部门做 修改后备案，不必再办理审批手续。 4、 各种定期报表由各填制部门分别保管。 5、 为确保统计报表数字的正确可靠，各部门经理应对报表进行认真审核。 （三） 统计资料的提供、积累和保管 1、 各部门对外提供统计资料，公布统计数字，一律以本公司统计人员所掌握的统计资料为准，以变克服使用统计数字混乱现象。 2、 各部门应将统计资料采用卡片或台账形式，按月、季、年进行整理分类，以方便使用。 3、 各部门编制的统计台账和加工整理后的统计资料，必须妥善保管，不得损坏遗失。对已经过时的统计资料，如认为确无保管价值，应呈公司领导审核，并经财务部及各部门统计人员会 签后，方可销毁。 4 （四） 统计数字差错的订正 1、 统计资料发出后，如发现错误，必须立即订正。 2、 重大差错必须以书面形式订正，并填报统计数字订正单（附后） 统计数字订正单 报表名称： 受表单位： 编号： 页次 栏次 行数 原列数字 订正数字 订正原因 主管： 经办人： 年 月 日 （五） 统计工作的交接 1、 统计人员调动时必须认真办理交接手续，在未办理完毕以前，原任统计人员不得擅离工作岗位，更 不得因工作调动而影响统计工作的正常进行。 2、 统计人员调动时，必须做好以下工作： 将经办工作情况全面地向接替人员交代清楚； 培训接替人员的业务，使其能独立工作； 所有统计资料应一一造出清单移交。 （六） 统计纪律 5 1、 各部门从事统计工作的人员，必须严格按照统计制度规定提供统计资料，不准虚报、瞒报、迟报和拒报。 2、 属于保密性质的统计资料，必须严格保密，严防丢失，提供时应征得公司领导同意。 二、 统计工作细则 （一） 总则 第一条 为有效地贯彻中华人民共和国统计法等有关统计法规，特制定本工作细则。 第二条 统计在企业经营管理中占有极其重要的地位。它是企业 编制建设规划和经营计划以及进行经济分析的依据，是经济核算的基础、企业经济信息反馈的主要渠道，是领导掌握情况的重要手段。 第三条 全面贯彻国家、地方的统计法规、运用各种统计调查方法，系统、准确、及时地反映本公司各项工作基本情况，开展统计分析，提供统计资料，搞好统计服务，发挥统计监督作用。 第四条 统计人员享有所辖范围内的统计调查权、统计报告权及统计监督权。被调查部门及人员应积极配合统计人员的工作，及时提供真实资料和情况。 第五条 各部门应安排素质好、责任心强的员工担任统计人员。统计人员应当认真负责地搞好统计工作，加强学习，参加培训， 不断提高自身业务水平。 6 第六条 统计人员如应病假、事假等原因不能工作时，各负责人应当指定临时统计人员代理其工作，以保证统计工作正常进行。 第七条 各部门应支持统计人员的学术活动、培训及晋级，注意保持统计人员队伍的稳定性。 （二） 统计报表与统计台账 第八条 统计报表是各单位通过统计数字向上级统计机构报告本单位在生产、业务、经济等方面活动情况的主要形式。各级领导及统计人员都应重视统计报表的填制与保送。各部门领导对上报报表均应签名，以示负责。 第九条上级统计单位布置的统计报表，由各部门统计人员及时、准确填制，部门负责人审核后，送呈总 经理审阅后上报。 第十条 原始记录是统计报表的基础，统计台账是系统整理和积累统计资料的重要工具，统计人员必须认真做好这两项工作。 （三） 统计资料管理 第十一条 所有统计资料均为内部文件性质，未经批准，不得向无关人员泄露。 第十二条 各部门统计人员负责保管本部门的统计资料。 第十三条 关于统计资料的装订、整理、保存方法及保存期 7 限，均按档案管理有关规定办理。 （四） 统计人员主要职责 第十四条 审核汇总统计原始记录资料，及时报送各种统计报表及完成各项调查任务。 第十五条 保证原始记录及统计台账的登记质量，采取措施，不断改进本专业的登记统计工作。 第十六条 认 真分析统计资料，总结成绩，发现问题，提出改进措施，向主管领导提出分析报告。 （五） 附则 第十七条 本工作细则由财务部和企划人力部负责修订和解释。 第十八条 本工作细则自公布之日起实行。 8 房地产发展有限公司 报销管理办法 为加强公司内部财务管理的规范化，合理使用各种费用，特制订本办法。 一、 公司的各项费用报销必须严格执行有关费用报销的报销标准、支出范围、审批程序的有关规定，严禁虚报冒领。 二、 任何以现金支付的业务，出纳人员都要根据国家及公司的有关规定认真审核，对于超出标准和未经批准的款项，一律不予报销。 三、 报销凭证无论是外来的原始发票还是本单位自制单据，都必须内容属实、数字正确、手续完备；外来原始凭证必须有填发单位的财务专用章，对于内容不全、手续不齐、数字有差错的发票（单据）应予以退回，补填或更正，对伪造或涂改的发票（单据）应拒绝办理。 四、 凡需报销的凭证背面左上角必须有经办人的签字，对于预算内款项需经部门经理、总经理审核签字后，方可到财务部办理报销 9 手续；对于预算外款项，除以上人员签字后，还需董事长或执行董事签字。 五、 日常零星支出需使用现金，经办人可预先垫 付，数额较大需预先借款的，应填写现金借款单，注明借款理由及金额，经财务经理和总经理和批准签字后到财务部领取备用金，但应在三天内归还，可用发票报账补齐或退还所借金额。 六、 公司职工因公出差借款要填写一式二联的借款单，注明出差事由、地点、金额经总经理同意签字后，到财务部支取备用金（大额借款需提前三天通知财务部）。 七、 出差人员应于出差返回三日内到财务部报销冲账，根据公司差旅费报销标准，如实填写“差旅费报销单”，经财务人员复核后报总经理同意签字即可报销。 八、 每笔现金付讫后，出纳人员必须立即加盖“现金付讫”戳记，如是外来凭证 ，在付款前应在复核后的原始凭证背面加盖“现金付讫”戳记。 10 房地产发展有限公司 会计工作交接制度 一、 为明确经济责任，保持会计工作的连续性，会计人员工作调动或因故离职时，应该与接替人员办理交接手续，没有办理交接手续的，不得离职。 二、 会计人员离职前，应将本人经管的会计工作，在规定的期限内，全部移交清楚，接替人员应认真接管移交的工作。移交后，如发现原经管的会计业务有违反财务制度和财经纪律等问题，仍由原移交人负责。 三、 会计人员办理移交手续前，应该做完如下工作： 1、 已经受理的经济业务（包括收款 、付款和转账业务）尚未填制会计凭证的，应填制完毕。 2、 尚未登记的账目，应登记完毕，并结出各账户的余额；各明细分类账户余额应与有关总分类账户余额核对相符，并填制 11 “科目余额表”平账，在最后一笔余额后加盖名章。 3、 编制移交清册，列明应交的会计凭证、账簿、报表、公章、现金、有价证券、支票、文件资料和其他物品的内容。 四、 会计人员办理交接手续时，必须由监交人负责监交。一般会计人员交接，由主管人员监交；会计主管交接，由单位领导负责监交，必要时由上级主管部门派人监交。 五、 移交人要按照移交清册一项一项的移交，接替人要逐项核对点收，交 接时必须做到： 1、 现金、有价证券要根据账簿余额进行点交，必须与账簿余额一致；不一致时，移交人要在规定期限内查清楚，方能办理交接。 2、 会计凭证、账簿、报表和其他会计资料应完整无缺，不得遗漏，如有短缺，移交人应找齐；如找不齐应查明原因，并在移交清册中注明，由移交人负责。 3、 银行存款余额要与银行核对相符，并编制银行存款余额调节表。 4、 各种债权债务账户余额应与往来单位或个人核对清楚。 5、 财产物资账户余额应与物资账核对相符。 6、 移交人经管的公章、业务专用章和其他实物，应交接清楚。 六、 会计主管人员移交时，应将全部财务会计工作，重大的 财务收支和会计人员的情况等向接替人详细介绍，对需要移交的遗留问题，应写出书面材料。 12 七、 交接工作结束时，交接双方和监交人要在移交清册上签名或盖章，并应在移交清册上注明单位名称、交接日期、交接双方和监交人的职务、姓名、移交清册页数以及需要说明的问题意见等。移交清册一般应填制一式三份，交接双方各一份，存档一份备查。 八、 接替的会计人员应继续使用移交的账簿，不得另立新账，以保持会计记录的连续性。 九、 会计人员临时离职或因事因病不能到职工作的，会计主管人员或单位领导必须指定人员接替或代理。 十、 单位撤消时，必须留有必要的会计人员， 办理清理工作，编制决算，未移交前，不得离职。接受单位的移交日期由上级主管部门确定。 十一、 合并单位的会计移交手续，比照上述规定办理。 13 房地产发展有限公司 财务付款通知 由于公司已进入拆迁阶段，为保障各部门的资金使用，凡对外付款（除日常零星支出），均须提前通知财务部，具体规定如下： 一、付款金额在 100 万元以上的业务，须提前七日通知财务部； 二、付款金额在 100万元以下、 10万元以上的业务，须提前三日通知财务部； 三、付款金额在 10 万元以下的业务，须提前一日通知财务部； 四、 无论付款金额大小，如为第一次付款，均须提供合同正本或副本，作为财务部存档； 14 房地产发展有限公司 财务稽核制度 为明确公司开展财务稽核工作，建立相应的财务稽核组织和稽核体系，使得公司财务稽核工作顺利、有效地实施，结合我公司的具体情况，特制订此制度。 第一条：财务稽核工作的总体任务是通过建立独立于财务部门之外的稽核组织，制订科学的财会稽核程序，以财务部门的职责为基准，对财务部门的运作过程及工作成果进行稽核，对全公司收支及其经营活动的真实性、合法性和效益性进行系统的监督，以督促财务部门更 好地发挥其专业职能的作用。 第二条：公司财务稽核组织为董事会和监事会，稽核工作由公司董事长负责，稽核工作本着首先维护国家利益，同时维护本公司合法经济权益的原则，公允地证实本公司财务责任的履行情况，通过开展稽核工作，严肃财经纪律，监督履行财务部门职责，改善企业经营管理，提高企业经济效益。 15 第三条：公司财务稽核的工作内容包括： 1、 检查审核公司财务帐目、财务报表、会计和原始凭证、业务记录和有关文件资料； 2、 检查审核公司资金、财产和物资管理情况； 3、 检查审核公司内部控制制度的执行情况； 4、 检查审核与公司财务部门有关的其他财 会资料。 第四条：公司财务稽核的工作时间根据财务资料的出具时间和内容不同分为月度、季度和年度，具体稽核的内容分别包括： 月度的稽核内容： 1、 公司每月的会计凭证和原始单据； 2、 公司每月的财务报表，包括：资产负债表、损益表和现金流量表； 3、 公司每月的期间费用和开发间接费用的统计情况； 4、 公司月度的其他财务资料。 季度的稽核内容： 1、 公司每季度的财务分析资料； 2、 公司各部门每季度全面预算管理执行情况的统计资料； 3、 公司季度的其他财务资料。 年度的稽核内容： 1、 公司每年度的决算报告； 16 2、 公司每年度的财务分析报告； 3、 公司每年度预 算执行报告 ； 4、 公司每年度固定资产及公司财产的盘点情况资料 ； 5、 公司年度的其他财务资料。 第五条：公司财务部门必须如实提供稽核所需的会计凭证、财务报表及其他财务资料，不得拒绝、拖延、隐匿和销毁财务资料。 第六条：稽核所需财务资料提供的时间分别是：月度资料于次月五日前提供；季度资料于次季十日前提供；年度资料于次年三十日前提供。 第七条：通过财务稽核工作对已发现的问题和财务处理的不妥之处，公司财务部门应立即加以改正，限期采取改进措施，改善财务管理工作。 第八条：本制度适用于公司内部，于二三年五月一日实行。 第九 条：本制度由公司财务部负责解释和修订 17 房地产发展有限公司 关于垫支款项的管理规定 为加强公司与往来单位的资金管理，确保公司权益，减少坏帐损失，特制定本规定。 一、 垫支款项指为实现某项经济业务，预先为其他法人垫付或有关电位的专项押金、保证金，并确信在将来某一时间能够收回的款项。 二、 凡公司与其他法人之间签订的涉及资金往来业务的合同与票据均须将合同原件存公司财务部备案。 三、 财务部负责人或指定专人按合同、单据的性质归档整理，并按合同涉及的对方单位、收付款时间、收付款金额、方式等建立相应的统计 台帐进行管理。 四、 在出现收付款情况时，财务部应根据付款审批但认真与统计台帐相核对，确信无误后方可办理收付款手续。 五、 在出现收付款情况后，财务部应立即登记、变更统计台帐，以确保统计台帐与合同的统一性。 六、 垫支款项回收时必须以现金形式入帐，不能抵帐或对冲，以确 18 保现金收付的完整。 七、 财务部应定期与有关部门进行沟通、对账，发现逾期款项及时交有关部门处理。 八、 本规定自公布之日起开始实施。 房地产发展有限公司 固定资产分类折旧年限表 分 类 折 旧 年 限 一、通用设备分类 ： 1、机械设备 10 年 2、运输设备 8 10 年 3、自动化、半自动化控制设备 （ 1）电子计算机 10 年 （ 2）空调、电器 10 年 （ 3）传真机、电传机、移动电话 5 年 （ 4）音响、录（摄）相机 10 年 （ 5）电视机、复印机、文字处理机 5 年 19 二、房屋建筑物分类 1、其他建筑 10 20年 2、经营用房、仓库、钢筋混凝土结构 20 30年 20 全面预算管理流程 董事长 经营目标战略 审查 审批 经理办公会 房产开发部门 地产开发部门 办公室 财务部 策划 /推动 销售及成本、费用预 算草案 协调 成本费用预算草案 费用预算草案 费用预算草案 汇总 /初审 财务预算 资本预算 筹资预算 预算草案修改 预算执行 预算修订 纠 正措施 预算执行报告 预算监控 房地产 E 网 -房地产物业管理 资料库 21 房地产发展有限公司 200 年 月收支预算表 报送部门： 预算项目 金额（元） 备注 收入： 小计： 0 支出： 小计 0 资金平衡： 0 财务经理： 制单： 房地产 E 网 -房地产物业管理 资料库 22 房地产发展有限公司 固定资产及低值易耗品的管理规定 加强公司固定资产及低值易耗品的使用、维护管理，防止公司资产的流失，在降 低其购置、使用和消耗成本的同时，提高使用效率，保障各使用部门日常工作及经营活动的需要，特制定本规定。 第一条 定义 固定资产：使用期限在一年以上的房屋、建筑物、机器、运输工具和其他与经营有关的设备、器具、工具等都属于固定资产；不属于经营主要设备物品，单价在 2000 元以上并且使用期限为超过二年的，也应作为固定资产。 低值易耗品：不具备上述条件的物品为低值易耗品。 第二条 采购及领用 一、 各部门所需的固定资产或低值易耗品，需提前向办公室报批，经审核确属工作需要，办公室报月支出预算计划，经总经理审批方可购置。无购置预算计划的，属零星 紧急采购的物品，必向公司财务部报送追加预算报告，经总经理批准后，交办公室统一采购。 二、 办公室对所需物品的采购应进行货比三家，在确保供货质量及价格适宜后，进行购置。 房地产 E 网 -房地产物业管理 资料库 23 三、 对批量、高值、专业技术强、专门设计定做和有特殊要求的采购物品，须经总经理及有关部门审核确认后，派专人负责协助办公室实施采购，其他有特殊要求的采购物资，必须履行合同评审程序，签定供货合同后方可实施采购。 四、 领用程序本着简捷、有效、规范的原则，每月 20号之前各部门填写所需物品的申购计划书，办公室根据各部门的申购计划书的要求及库存情况，进行购置，各 部门按照审核批准后的申购计划书中的物品进行领用。领用及发放时必须要签字登记；办公室每季度将各部门的办公费用总额统计后上报总经理并下发至各部门。 第三条 保管及维护 一、 对购进的固定资产，办公室负责及时建立固定资产卡片及入库单，注明购进日期、生产厂家、使用部门等。 二、 办公室与财务部定期共同对固定资产及低值易耗品进行盘点、清查，保证帐、卡、物相符，年终要进行一次全面盘点，对报废、毁损的固定资产应查明原因，按财务部有关规定及时处理。 房地产发展有限公司 对外付款（支票）及报销管理规程补充规定（一） 一、 所有支出款项需提 前列入“月度资金收支预算表”，按照“先申报，房地产 E 网 -房地产物业管理 资料库 24 后支付”原则办理相关财务手续。 1、 使用支票结算的支出款项，按照对外付款（支票）及报销管理规程中“支票结算”相关条款执行。 2、 使用现金结算，凡 100 元以上现金支出须提前填写“借款单”，经总经理签字同意后，到财务部领取备用金。 （ 1） 各部门需要办公用品及礼品由办公室统一购买，办公室在购买前提出用款申请，填写“借款单” 。 （ 2） 支付给关系单位的现金须提前填写“借款单”。 （ 3） 汽车使用费中，过路费、过桥费、洗车费及临时加油费不需填写“借款单”。 （ 4） 员工报销的各项福利不需填写“借款单”。 3、 信用卡结账按照信用卡使用须知执行。 二、 各项费用支出须附明细。 各项费用支出，经办人在将发票送至财务部审核时，原则上须将明细提供至财务部。 三、 财务部监督 1、 经办人取得发票，经经理签字后，先到财务部审核，确认发票有效（如发票是否为正式发票、是否有涂改、日期是否有效、内容是否属实等），加盖“已审核”戳记，再经总经理批准，签字报销。 2、 停车费、过路费、等运杂费，经办人粘贴好后，先到财务部审核后，经总经理批准，签字报销。 3、 经办人取得的出租车费发票、洗车费发票及公务车汽油费发票，经办公房地产 E 网 -房地产物业管理 资料库 25 室审核有效（确认是否提前申请） ，办公室经理签字后，由办公室统一报送总经理批准。 4、 职工报销各项福利（含制装费、电话费、医疗补助、过节费等），由职工本人签字后，交办公室，办公室经理审核备案后送财务部确认有效，由财务部统一送总经理批准，签字报销。 四、 本补充规定自颁布之日起执行，与对外付款（支票）及报销管理规程相抵触条款，以本补充规定（一）为准。 五、 本补充规定由财务部解释、执行。 房地产发展有限公司 工程项目支付管理流程 1 支付管理 付款 控制是 建设项目控制的 重要一环。目的是使建设项目投资的发生控制在批难的限额内，随时纠 正发生的偏差。工程承包合同实施阶段的投资控制的主要手段主要是做好支付管理工作，通过工程的计量支付来控制合同价款，约束承包商的行为，发挥监理工程师在施工各个环节上的监督房地产 E 网 -房地产物业管理 资料库 26 和管理作用。工程承包合同实施阶段监理工程师的计量支付管理主要工作内容包括以下几个方面。 1 1 支付的文件依据 支付的主要合同文件依据一般包括： 1) 招标文件。 2) 投标文件。 3) 业主与承包商签订的工程承包合同 (主要内容包括：合同协议书 、合 同专用条款、合同通用条款，有些合同还包括合同特别条件、合同协议备忘 录等 ) 4） 技术规范。 5） 工程师批准的施工图纸。工程变更令。 6） 索赔费用评估报告。 7） 合同实施过程中业主和承包商签订的补充协议等。 1 2 支付内容 1 2 1 一般应支付给承包商的款项 1) 工程预付款。 2) 材料预付款。 3) 工程款，即工程量清单 (工程量报价表 )项目。主要包括已完成的永 久工程的价值、已完成的允许单独计量的临时工程及总价支付的项目。 4) 变更、索赔、计日工等。 房地产 E 网 -房地产物业管理 资料库 27 5) 价格调整。包括劳务调差即人工单价调整 )、材料调差 (包括材料运 费调差 )。 6) 其他款项。有由后继法规引起的费用增减、误工补偿、赶工奖励、财 务支持哲付款、挂账支付以及其他各种应付款项 等。 7) 退还保留金。缺陷责任期满，经验收合格 ，退还保证金。 1 2 2 一般应扣除的款项 1) 工程预付款 。 2) 材料预付款。 3) 保留金。根据合同规定的保留金扣除比例及计算办法，逐月扣除保留金，直到达到保留金限额为止。 4) 由于承包商责任造成的工期拖期罚款及损坏业主设备、设施方面的赔偿款 。 5) 租用业主设备、设施费用，业主提供水、电等服 务费用。 6) 业主和承包商双方协商的有关款项，如借款、挂账支付、支持性暂付款等。 1 3 支付条件 1 3 1 工程预付款支付条件 1) 承包商与业主己签订合同协议书 。 2) 承包商向业主提供工程预付款保函。 3) 承包商向业主提供履约保证金或银行出具的履约保函。 房地产 E 网 -房地产物业管理 资料库 28 1 3 2 工程款支付条件 除上述支付条件外，还应具备： 1) 施工总进度计划已经 监理 工程师 、业主工程师 批准。 2) 申请支付的单项工程开工报告已经 监理 工程师 、业主工程师 批准，完成工程量经 监 理 工程师 、业主工程师 审核确认。 此外，变更支付须有工程师发布的变更令，或工程师确定的暂定价格。 对于总价支付的项目，除在技术规范或工程量清单中规定的按分期付款支付项目外，其他项目，承包商应在合同签订后，尽早提出总价支付的详细支付计划，取得工程师批准后，方可在月支付证书中按项目或分阶段支付。 1 4 支付程序 由工程师根据上程承包合同相关内容，指定相对固定的能全面反映各项支付款项的格式。各项支付内容应反映截止上 期 末累计支付、 期 支付和本期末累计支付。常采用按月工程进度付款的方法，即分 工程预付款、中间月进度付款、竣工付款、最终付款。支付申请报表的审查一般分三个步骤。 1 4 1 承包商按工程师指定格式申请 承包商在每个月末 (或 x 日 )按工程师指定的格式和规定的份数提交“ 月支付申请报表 （或工程量申报表） ” ，每一份均应有经工程 师 批准的承包商驻工地代表签字，报表应包括承包商应得有关款项的说明及计算资料。 房地产 E 网 -房地产物业管理 资料库 29 1 4 2 工程师审查开具支付证书 工程师按收到上述承包商 “ 支付申请报表 （或工程量申报表） ” 之后，应在规定时间内 (14 天或 21天内完成，具体情况按合同规定 )对承包商的支付申请进行认真审查 ，并向业主开具支付证书。审查内容主要包括：已完成的永久和临时工程量是否经过联合计量，质量是否达到技术规范要求，单价套用和计算有无问题，各种支付款项是否满足支付条件，材料预付款有无详 细 的工程师验收单、购货发票等证明材料等。对劳务、材料、外币调差的计算，根据合同有关规定及所附详 细 资料，逐项核对，必要时须得到业主的专门批准。 对变更的支付，应有工程师已发出的变更令及变更工作已施工并验收合格的证明。对所有索赔的支付，工程师应提出评估意见经业主批准后进行支付。对各种支持性支付，必须有业主的批 示 。对各种扣除款项，必须附 有计算说明。 经过认真审查并扣除保留金之后，净金额能达到投标书附件规定临时支付证书的最小限额，并满足合同规定的支付条件时，工程师在规定的时间内，按规定的份数向业主开出对承包商的进度付款证明书，即支付证书。此证书应有负责该项目的经理理工程师签字，并送交业主的计划、财务部门。工程师对所开具的支付证书，在计算上、资料上应保证准确、完备，如果报出之后对任何工作执行不满，可随后修改已发出的支付证书。 1 4 3 业主付款 财务部审核 房地产 E 网 -房地产物业管理 资料库 30 财务根据工程承包合同等文件以及账簿中付款情况，对 支付申请报 表（或工程量申报表）需支付款项进行审核，包括金额、期限、收款单位等。 总经理审核 总经理对经审核后的 支付申请报表 （或工程量申报表）进行再次重点复核 ，并签署意见，最终确定款项是否支付。 财务部付款 业主的财务部门在 经总经理签字确 工程师递交的对承包商的临时支付证书后，在合同规定的时间内 (一般为 42 天，或 28 天， 56 天 )，应按临时支付证书开出的金额支付给承包商。业主因资金或其他方面原因未能在合同规定的时间内支付给承包商应得的款额，那么业主应按投标文件或合向规定的利率从应付之日起计算向 承包商补偿支付全部迟付款额的利息。 1 5 竣工报表的编报及审核 工程竣工，颁发移交证书之后 (合同规定的时间内 )，承包商应向工程师递 交一份竣工报表，该报表应有技工程师批准的格式编写的证明文件，详细地说明以下内容： 1) 到移交证书注明的日期为止，承包商根据合同所完成的所有的最终价值，包括原合同中工程量清单的数量、工程设计变更增加的数量、现场条件变化及工程师指示增加的数量及计日工、调差计算值 。 2) 合同实施阶段所发生的所有索赔事件汇总，及进一步的索赔款项的估算值。 房地产 E 网 -房地产物业管理 资料库 31 3) 承包商认为根据合同将要支付给他们的价格调整款项、各种补偿支付、提前完工奖金等的估算值。 4) 退还保留金的计算。 工程师在收到竣工报表后，首先检查承包商编报的竣工报表中所有已完成工作的最终值与开工以来临时支付证书汇总数的差异，无论各项已完工程的数量最终签认量比以前临时支付证书的量多或少，都以最终签认数量为准，对以前临时支付证书的数量、金额进行调整。增减的金额，在竣工支付证书中注明。 对承包商所估算的认为还应该得到的支付项目及金额，在审核相关资料手续之后，决定应支付的金额。把对 已完工程的调整金额和对新报项目的审核金额合在一起，按照合同规定开出竣工结算支付证书，包括所有应付款项的金额及所有应扣除款项的金额。业主接到竣工结算证书之后，应在原合同规定的时间之内支付给承包商。工程师自己对所监理的工程支付工作，也应整理写出报告，说明各项目结算情况，包括合同价、最终结算价、增减原因、发布工程变更总的情况、工程量变化情况以及颁发移交证书后到竣工结算支付证书开出时与承包商之间还存在的争议、在工程缺陷方面和在合同支付方面还遗留的问题等。 1 6 最终报表及最终证书 承包商在得到颁发缺陷责 任证书的合同规定的时间内，如果认为所有问题已经解决，放弃了进一步索赔的权利，他应向工程师提交一份最终报表草案供工程师考虑，该草案应附有按工程师批准格式编写的证明文件，详细地说明下列内容：根据合同所完成的所有工作价值以及根据合同认为房地产 E 网 -房地产物业管理 资料库 32 还应支付给他们的任何款项。工程师不同意或不能证实报表草案的一部分，则承包商应根据工程师要求提交进一步的资料，并对草案进行修改，使工程师满意。达成一致后，承包商编制正式报表，提交工程师。在提交最终报表的同时，承包商应结业主一份书面结清单，进一步证实最终报表的总额，包括所有己完工程的价 值和由合同引起的或与合同相关的全部和最后确定应支付给承包商的所有金额。工程师在接到最终报表和 “ 书面结清 ”后的合同规定时问内，向业主发出一份最终支付证书。并附有详细的说明，包括工程师认为按照合同最终应支付的款额，以及根据有关合同条款进行扣除之后，业主还应支付给承包商，或者承包商还应支付 给 业主的余额 。最终报表一旦递交，承包商根据合同进行索赔的权利就终止。承包商得到退还的履约保证书后，结清单生效，业主和承包商的合同关系终止。 1 7 支付管理的基础 (工程师对工程的计量 ) 1 7 1 计量的目的 计量是对承 包商进行中间和竣工文 件 的需要，是对工程投资控制的需要。合同报价中开列的工程量是估算的工程量，一般只作为评标的依据。合同实施过程中，实际情况变化是正常的。为了合理地对承包商进行进度付款及对业主资金的合理使用，实事求是地进行对已完工程的计量是很有必要的 。 1 7 2 计量的方式 采用由工程师和承包商共同联合测量计量的方式。工程师与承包商各委派专人组成一个测量计量小组，负责对承包工程的测量计量工作。测量后双方签字认可的工程量，作为支付计量的依据。 房地产 E 网 -房地产物业管理 资料库 33 1 7 3 计量的依据 工程师发布和批准的施工图、变更 通知和现场发布的书面指令，以及技术规范中对计量的具体规定。还有开工前双方联合测量的原形地貌图，施工过程中，对土、石分界确定的界线等。 1 7 4 计量的程序 根据合同条款的规定，每月月末由承包商提出对已完工程的计量申请，现场工程师和 计划合约部及利比测量师行 测量专业工程师对承包商申请计量的项目及内容进行核对，确定是否符合计量条件。对符合计量条件的项目及内容，通知测量计量小组进行必要的联合测量和室内计算工作，对承包商申请逐项复核签字后，返给承包商 。 承包商按双方签字的各项目本月完成的工程量，正式提交支付申请 月报。 1 7 5 计量工作的具体问题处理 1) 总价项目的计量。根据合同的规定，对于一些以总价形式列项的临建工程，或某单项工程，注意有没有分阶段支付的说明，及对分阶段达到的目的、要求，在承包商申请支付时，工程师审查的重点是各阶段达到的目的及合同要求。 2) 土方和石方的分界线。工程师应根据支付规范规定的试验方法，通过试验确定完整岩石后，工程师和承包商测量小组进行联合测量，确定土、石分界线的具体位置，对土方和石方进行分别测量。 总之，对承包合同中所列工程项目及增加的变更项目和工程量如何计算，要按合同条款和技术规范的具体规定，弄清完成工作包括的工作内容、计量方法、计量单位，公平合理地进行计算各项已完成工程量。 房地产 E 网 -房地产物业管理 资料库 34 1 7 6 计量资料的整理归档 为了使对工程的计量做到客观公正，不出现重复计量和漏计的现象，测量和计量人员应做好已完工程统计台账。对所有参与计量支付的工程量计算必须有依据，列清工程项目名称、部位、桩号并附上测量断面、计算草稿等，以备复查，同承包商计算口径应一致减少统计工程量工作中的不必要的争执 。 各单项工程竣 工后，应把所有统计资料分类汇总，并清理以往计算中的错误，进行调整，以便正确地办理竣工结算。在统计汇总过程中应把合同中工程量清单项目的计量与合同实施过程中所发布变更的项目，或发布指示增加的工程量分开统计，为承包工程实际投资的分析打下基础。同时，将所有记录资料整理归档。 房地产 E 网 -房地产物业管理 资料库 35 房地产发展有限公司 财务月度分析规定 为加强企业财务管理，提高经济效益，为经营决策提供信息支持，特制订本规定： 一、 按时编制财务报表，正确、及时、全面反映公司经营成果及财务状况。 二、 财务报表包括： 1、 资产负债表； 2、 损益表； 3、 现金 流量表； 4、 费用支出情况表。 三、 月度财务分析应以会计报表为基础，比较计划与实际完成情况产生的差异并分析差异形成的原因，找出差距，提出改进管理意见，包括： 1、 生产经营基本情况； 2、 产品销售收入、业务收入增减变动情况； 3、 成本费用支出情况； 4、 利润及利润分配情况； 5、 资金运用、财务收支情况； 6、 各种税费缴纳情况。 四、 按月对公司经营活动进行分析，分析内容包括：财务计划执行情况分析，与上期及去年同期相比增长（减少）情况分析及财务指标分析 ,房地产 E 网 -房地产物业管理 资料库 36 财务指标包括： 1、 经营状况指标： 流动比率：流动资产 /流动负债 资产负债率：负债总额 /资产总额 2、 经 营成果指标： 净资产利润率：利润总额 /净资产 资本金利润率：利润总额 /资本金 成本费用利润率：利润总额 /成本费用总额 五、 月度财务分析应于次月五日前上报公司各领导。 六、 本规定由财务部解释、执行，经总经理同意颁行。 房地产 E 网 -房地产物业管理 资料库 37 房地产发展有限公司 付款审批制度 为加强资金管理，明确责任，防范风险，完善财务开支内部管理，特制订本制度： 一、 所有与公司业务有关的对外投资、往来款、工程款等都必须以双方签订的正式合同为依据。 二、 对于预算内支出，在对外付款前，经办人应认真填写“付款审批单”，经部门经理 签字后，送财务部审核，审核内容包括：内容填写是否完整、数字填写是否正确、付款情况是否与所签订的合同进度一致以及当月是否列入月度收支预算等，如符合以上条件，则有财务部同意后由总经理审批。对于有垫支款项应明确应收金额和应收单位，财务部审核后出具意见，对于不符合以上要求支出，财务部有权予以退回。 预算外支出且金额达到人民币壹仟元以上的，应由经办人填写“预算资金变更、追加单”，经部门经理签字同意后，送财务部审核，并根据资金情况出具是否支付意见，然后由总经理签字后方可开支。 三、 财务部出纳人员，根据总经理签字的付款审批单 签发支票，对于垫支款项按合同规定协助经办人加紧催收。经办人应在支票存根、支票登记簿上签字方可领用支票。 四、 经办人在领取支票三日内持有效发票到财务部报销，报销的原始发票必须与付款审批单的内容一致，既内容正确、数字正确；发票背后要有经办人、部门经理、总经理的签字，既发票背后的签字要与付款审批房地产 E 网 -房地产物业管理 资料库 38 单的签字相符。 房地产 E 网 -房地产物业管理 资料库 39 房地产发展有限公司 内部财务管理制度 为确保公司各项经济业务的正常开展，加强财务管理和经济核算，依据财政部颁发的企业会计制度结合本公司内部管理需求，特制订本制度。 一、 基本任务和职责： 1、 认真执行财政部有关政策法规，遵循房地产企业开发制度，做好财务管理基础工作，如实反映企业财务状况，依法计算和缴纳国家各项税收，维护投资者的权益及财产的安全完整，接受财税部门的监督检查。 2、 及时有效的筹集和运用资金，提高资金利用率，降低成本，减少费用开支，增加赢利。 3、 及时清缴税利，合理分配利润，扩大积累；对内实行财务监督，维护财经纪律的严肃性。 4、 控制、分析公司的财务收支情况，考核各项财务指标的完成情况。 5、 按时编制财务会计报表，正确、及时、全面反映公司经营成果和财务状况。 6、 定期进行财产清查，保证 公司各项资金、财产的安全、完整。 7、 接受主管机关、税务机关的监督、检查。 8、 凡涉及对外支付款项，应在年度预算的基础上由各个部门制订月度预算计划，月度预算计划经财务部、总经理签字同意后生效。对房地产 E 网 -房地产物业管理 资料库 40 于预算内的报销款项分别由经办人、部门经理在付款申请单上和原始凭证背后确认签字后，经总经理同意签字后方可报销。对于预算外报销的款项，则须报置业总部批准后方可报销。 9、 会计人员调动时，必须办理交接手续，并由会计主管人员监交；会计主管人员交接由公司领导人监交。 二、 现金管理细则： 1、 现金的使用范围： 包括支付职工个人的工资、津贴；支付个人 的劳务报酬；根据国家规定颁发给个人的各种奖金；支付各种劳保、福利费用以及国家规定的对个人的其他支出；出差人员差旅费；结算起点在 1000 元以下的零星支出。 2、 现金管理要求： （ 1） 库存现金限额以银行核定库存现金额为限，存放现金必须使用保险柜，保险柜钥匙由出纳专人保管，保险柜密码不得外泄，下班后密码必须打乱。 （ 2） 不准用不符合财务制度的凭证顶替库存现金。 （ 3） 不准单位之间相互借用现金。 （ 4） 不准慌报用途套取现金。 （ 5） 不得将公款以个人名义存入银行或保存账外现金等各种形式的账外公款。 （ 6） 公司购置国家规定的社控商品必须采取转账方式，不得使用 现金。 房地产 E 网 -房地产物业管理 资料库 41 3、 现金收付管理程序： （ 1） 任何现金形式的收付业务，财务人员要根据国家及公司的有关规定，进行认真审验，对于超出标准和未经批准开支的款项，一律不予报销。 （ 2） 报销的凭证无论是外来原始发票还是本单位自制原始凭证，都必须内容属实、数字正确、手续完备，外来原始凭证必须有填发单位财务专用章，并在其背面左上角由上述规定的相关人员同意签字后方可到财务部报销。对于内容不全、手续不齐、数字有差错的发票（单据）应予以退回，补填或更正；对于伪造或涂改的凭证应拒绝办理。 （ 3） 凡现金收入必须于当天送交银行，不得在保险柜内留存；公司财务部门支 付现金，应从本单位库存现金限额中支付或从开户银行提取，不得坐支现金。 （ 4） 日常零星支出需使用现金，可由经办人预先垫付，数额较大需借款的应填写现金借款单，注明借款理由、金额，经财务经理和总经理批准签字后到财务部领取备用金，但应在三天内归还，可用发票报账补齐或退回所借金额。 （ 5） 公司职工因工出差借款要填写一式二联的借款单，注明出差事由、地点、金额经总经理批准签字后到财务部领取备用金（大额出差借款，要提前三天通知财务部）。 （ 6） 出差人员要于返回三日内到财务部报销冲账，报销时根据公司差旅费报销标准，如实填写“差旅费报销单”，经 财务人员审核后，房地产 E 网 -房地产物业管理 资料库 42 报总经理批准签字即可报账。 （ 7） 每笔现金收付后，出纳人必须立即在支出凭证上加盖“现金收付讫”戳记，如是外来原始凭证，在付款前应在复核后的原始凭证背面加盖现金付讫印章。 （ 8） 设置“现金日记账”，按照现金业务发生的先后顺序逐笔序时登记。每日业务终了，必须结出现金日记账余额并与实存现金进行核对，保证账款相符；如发现不符，应及时查明原因，进行处理。 三、 支票使用管理细则： 1、 支票使用范围 与同城的单位、个体经济户和个人商品交易、劳务费供应及其他款项结算均可使用支票。 2、 支票的管理要求： （ 1） 签发支票的银行预留印鉴应分别 由会计人员和出纳人员妥善保管，与支票分开存放，不得在未签发的空白支票上事先盖好印鉴备用；空白支票必须存放在保险柜内。 （ 2） 办理清户手续注销银行账户时，应将空白支票交回开户银行。 （ 3） 支票一律记名，金额起点为 100 元，付款期限为 10 天，从签发次日起，遇节假日顺延。 （ 4） 支票的签发一律按银行规定办理，未按规定填写被涂改冒领的，由签发人负责。 （ 5） 支票的大、小写金额、日期、用途、收款人名称均不得更改，作废支票要予以登记，并将作废支票装订在当日凭证内。 房地产 E 网 -房地产物业管理 资料库 43 （ 6） 严格遵守结算纪律，不得出租出借银行账户、不得签发空头支票和远期支票、不得套取银 行信用、不得签发与银行预留印鉴不符的支票、不得将支票交给销售单位代为签发、签发支票必须填写资金限额及用途。 （ 7） 不准出借或转让支票，持票人如将空白支票交给收款单位时，应当面填写实际结算数。 （ 8） 财务人员应及时将受理的各项收款（转账支票）连同填制的进帐单送交银行，并及时给付款单位开据发票。 3、 支票的领用及报销程序： （ 1） 各部门如领用支票，经办人需认真填写“付款审批单”，注明合同编号、金额、用途、是否为预算内支出、有无垫支款项等，经部门经理审核，报财务部复核，如为预算内支出，财务部出具意见后，由总经理同意签字即可到财务部领取 支票，经办人需在支票票根及支票登记簿上签字。 （ 2） 经办人要在领取支票的三日内到财务部报销，报销的原始发票必须内容正确、数字正确、手续完备，发票背面必须有经办人、部门经理、总经理的签字。 （ 3） 出纳人员要及时、正确登记银行日记账，及时与银行对账单进行核对，发现不符及时查明原因，定期编制“银行余额调节表” （ 4） 空白支票、发票、银行收据统一由财务部指定专人负责登记保管，领用时需经财务经理同意批准。 （ 5） 凡公司对外支付的借款、往来款、工程款等必须以双方签订的房地产 E 网 -房地产物业管理 资料库 44 正式合同为依据，经办人员凭合同原件，按照预算内、外的审批程序，经总经理签字的 付款审批单到财务部领取支票，同时将合同原件留财务部存档。 四、 会计档案管理细则： 1、 公司应作为会计档案保存的资料包括：各种会计凭证和账簿、财务收支预算、各种会计报表、与有关单位签订的合同或协议、会计人员交接清单、会计档案销毁清单等。 2、 每个会计年度结束，会计人员应将上述会计资料进行系统整理、分类装订成册、编制会计档案保存清单，连同会计档案一并归档，并由专人负责管理。 3、 会计档案一律不得外借，切实防止丢失、毁损；内部调借会计档案，应由调借人出具借条，并经总经理同意；公安部门、司法部门等执法部门处理案件需查阅会计档案时， 必须持具有县级以上主管部门的正式公文，并经总经理同意；查阅会计档案的介绍信，应由经办人签章，专人妥善保管，并登记“查阅会计档案登记簿”以备查考。 4、 按照规定会计档案可以销毁，但必须填制会计档案销毁清单，经有关部门批准，由总经理或指定专人负责监销，严防散失。 5、 会计档案保管期限附后。 五、 固定资产及低值易耗品的管理细则： 1、 使用期限在一年以上的房屋、建筑物、机器、运输工具和其他与经营有关的设备、器具、工具等都属于固定资产；不属于经营主要房地产 E 网 -房地产物业管理 资料库 45 设备物品，单位价值在 2000 元以上，并且使用期限超过 2 年的，也应作为固定资产。不具备 上述条件的物品作为低值易耗品。 2、 固定资产的购置、更新、转移应先报办公室，然后经总经理审签，经同意后交由办公室办理；如有购置应通知财务部，财务部设置固定资产明细账。 3、 行政总心要设专人负责对固定资产及低值易耗品的日常管理，要建立健全固定资产卡片，注明购进日期、生产厂家、使用部门等，未经办公室建卡的固定资产，财务部一律不予入账。 4、 财务部和办公室定期对固定资产进行盘点、清查，保证账、卡、物相符，年终要进行一次全面盘点，对盘盈、盘亏、报废、毁损的固定资产应查明原因，及时处理。 5、 固定资产按照国家规定按月分类计提折旧，折 旧采用平均年限法（固定资产折旧年限表附后），净残值按固定资产原值的 3%确定。 6、 固定资产日常维护保养支出的费用一次计入当期成本，如款项较大或不均衡的，可以采用待摊或预提。 7、 低值易耗品的购置审批程序与固定资产相同，低值易耗品的购置、保管、发放统一由办公室负责，办公室对低值易耗品登记造册，妥善保管并定期盘点。 8、 低值易耗品金额较少的采用一次摊销法，对于金额在 1000 元以上的采用分期摊销法（五五摊销法）。 六、 薪酬管理： 1、 职工薪酬标准由公司经理办公会确定，并经公司总经理批准后执房地产 E 网 -房地产物业管理 资料库 46 行。发放时以当月考勤及完成工作情况为发放依据 。 2、 办公室于每月十五日前将工资表送财务部，财务部负责工资的发放。 3、 发放形式一般为信用卡。 3、 工资发放为每月 20日，如遇节假日提前发放。 房地产发展有限公司货币资金 内部会计控制制度 为了加强对公司货币资金的内部控制和管理，保证公司货币资金的安全，根据会计法和国家有关内部会计控制的基本规范，结合公司业务特点和管理要求，特制订本制度。 第一条：本制度所称货币资金是指公司所拥有的现金、银行存款和其他货币资金。 第二条：公司总经理、财务经理对公司货币资金控制的建立健全和有效实施以及货币 资金的安全完整负责。 第三条：公司财务部为货币资金业务的承办部门，负责公司货币资金的保管、收付、稽核和监督。 房地产 E 网 -房地产物业管理 资料库 47 第四条：公司办理货币资金业务的人员应当具备良好的职业道德，忠于职守，廉洁奉公，遵纪守法，客观公正，不断提高会计业务素质和职业道德水平。 第五条：公司不得由一人办理货币资金业务的全过程，需由会计和出纳共同完成，出纳人员不得兼任稽核、会计挡案保管和收入、支出、费用、债权债务帐目的登记工作。 第六条：公司对货币资金业务严格执行全面预算管理的有关规定，建立与预算管理要求相符的货币资金授权批准制度，明确审批人 对货币资金的授权批准方式、权限、程序、责任和相关控制措施，规定经办人员办理货币资金业务的职责范围和工作要求。 第七条：公司审批人根据货币资金授权批准制度的有关规定，在授权范围内进行审批，不得超越审批权限。 第八条：公司货币资金经办人员在职责范围内，按照公司审批人员的批准意见办理货币资金业务，对于审批人超越授权范围审批的货币资金业务，经办人员有权拒绝办理。 第九条：公司按照规定的程序办理货币资金支付业务。 一、 现金内部控