宁波富邦机电园区项目可行性分析报告.doc

富邦（骆驼）机电园区项目可行性分析报告一、项目概况地块名称用地面积建筑面积容积率建筑密度绿地率住宅建筑面积商业建筑面积居住总户数地下停车库面积B4地块一期用地23900376651.5727.0829.85358791786330户7920本地块位于宁波（骆驼）机电园区规划的中心居住区内，北临骆驼新城主干道，南面临近镇兴路，原为棉毯厂。目前地块上为旧厂房及一些居民住宅，尚未拆迁。地块周边为居民住宅和农田，道路尚在规划中，除一些原有的邻家杂货店外，无商业配套。中心居住区周边分布机电园区工业企业，也无各类生活配套。二、宁波（骆驼）机电园区概况及规划1、宁波（骆驼）机电园区简况宁波（骆驼）机电园区位于宁波市中心城区西北，东临329国道,隔329国道与宁波市三江片镇海新城区相望；南临建设中的北外环路,宁波市大庆路北延贯穿整个园区；西侧为规划中的西外环路；北靠绕城高速公路,直接与建设中的杭州湾大通道相连。园区距市中心10公里、镇海港15公里、北仑港25公里，宁波栎社机场18公里。宁波（骆驼）机电园区与宁波（江北）机电工业园区共同组成了宁波机电工业园区，它是宁波市区十大重点工业园区之一，规划面积17.77平方公里。自2003年4月宁波市政府通过宁波市机电工业园区控制性详细规划后，宁波市（江北）机电工业园区的开发建设正式提上日程。宁波（骆驼）机电园区规划面积10.5平方公里，已完成开发面积3.5平方公里，水、电、路、通讯等基础配套设施已全面完成。随着这几年的招商引资力度加大，骆驼机电园区近几年的各种经济指标呈快速增长的趋势。2002年全区的固定资产投入为1.97亿，2003年为5.5亿，2004年则为9.3亿元。2002年全区企业的总数量为70家，其中总资产在500万以上的有29家；2003年为74家；上升为去年的180家，其中150家已投入生产。2002年全区平均人口为6112人，2003年则为6881人，2004年上升为13723人。2004年全区实现工资总额为1.7亿元，人均收入达到1.2万元。项目年份工业总产值同比增长工业增加值同比增长企业实现总销售额同比增长利税总额同比增长2002年7.37亿元31%1.58亿元26%7.19亿元35%0.55亿元18.87%2003年12.19亿元65%2.4亿元50%11.88亿元70.22%1.16亿元112%2004年23.35亿元78%4.238亿元47%22亿元65%1.79亿元36.47%2、规划发展宁波（骆驼）机电工业园区作为宁波市特色产业园区，近几年发展迅速，开发建设规模不断扩大。目前，原中心片区所确定的用地布局已不能适应园区建设发展的要求，于是在2003年做的宁波市机电工业园区控制性详细规划的基础上，对中心区的用地性质做适当调整。 规划调整范围：中心区用地范围：东起329国道，西至田胡路，南起聚源路，北至英雄河和汇水河，总用地面积约60公顷。 用地布局调整：整体以规划新区主干道为发展轴呈带状布置，结合工业区的方格陆网，紧凑合理划分居住和商业地块。综合地块西临镇兴路（通园路），东至329国道，北至骆驼新区主干道，南至规划道路，总用地约14.6公顷，该地块规划以工业区配套的办公和商业服务设施为主，兼设医疗卫生公共停车场等设施。居住用地以田胡村为基础，形成居住社区组团二级结构，五个组团规模均约56公顷。住宅类型主要为多层，沿新区主干道和镇兴路布局少量高层。合计用地28.5公顷，占规划调整范围的47.42，可容纳人口约一万人（按每户3.2人计算，约在10291人）。机电园区中心区居住用地规划计划在35年完成出让，首批第一块出让的土地将是A地块，用地面积66700平方米，规划总建96537平方米，共规划816户；首期B地块一期推出居住用地共69900平方米，规划总建94755平方米，共840户，其中由于田胡村庄建设用地建筑密集，近期改造难度大，因此结合周边空地和一些工业用地（如棉毯厂），也即本项目地块作B地块中近期出让的首块土地。计划内的出让土地的情况：土地名称用地面积建筑面积容积率建筑密度绿地率住宅建筑面积商业建筑面积户数A地块66700965371.4521.4135.86912814056816B1地块56300781201.3927.4729.12735064014680B1一期用地35600439201.2324.6530.54419821338380B2地块49200635401.2925.5829.87589264014610B2一期用地10400131701.2724.730.25118321338130B3二期用地34200478801.427.3828.75447583122420B4地块58200826681.4223.7632.86757704018690B4一期用地23900376651.5727.0829.85358791786330一期土地合计1366001912921656B3一期用地1990078000.3911.0632.19规划为学校三、骆驼房地产市场情况1、市场简述近几年骆驼街道陆续有商品房推出，主要分布在329国道沿线两侧及329国道以东的居住密集区，包括东盛花园、东邑家园、华丰花园及骆兴家园（部分安置房）等，还有目前尚在销售的总建14.9万平方米的华丰星城。除了东盛花园、东邑家园等以前推出的楼盘规模偏小，近两年相继推出的华丰花园、骆兴家园及华丰星城的规模都较大，其中拆迁安置房规模占相当比例。新楼盘价格从2003年华丰花园2400元/平方米，到骆兴家园安置房部分价格2800元/平方米，再到现在华丰星城约4000元/平方米，房价攀升迅速。但经过去年到今年的一系列宏观调控之后，房产市场有所变化。目前骆驼街道的商品房销售情况较差，销售速度缓慢；二手房成交量也有所下降，新小区二手房推出量较多，所标价格主要集中在30004000元/平方米之间。新交付小区的入住率不尽如人意，2005年年初交付的华丰花园，目前已入住户100余户，还有100余户尚未领取钥匙。此外，由杭州绿城开发总用地面积176.7亩、总建筑面积约22.7万平方米的桂花园也已在骆驼街道开始打桩，其中地上建筑面积约17.6万平方米，规划建造15幢多层住宅和20幢小高层住宅，总户数1100户左右，预计明年4月左右首期推出多层住宅，设计主力面积在130160平方米。据此，骆驼街道的商品房市场将会逐渐出现梯度消费，以满足不同需求的客户层。2、个案楼盘资料A、华丰花园开 发 商：裕兴房产占地面积：71450平方米建筑面积：89518平方米（其中商业3290.4平方米，车库15531.6平方米）容 积 率：1.253建筑密度：27.5%绿 地 率：40.2%绿 化 率：19.8%楼 间 距：1：1.25（18.5米）建筑形态：6F*24总 户 数：823户面积配比：面积（平方米）7884869697105107114117125130以上合计套数（套）100290200995678823比例（%）12.235.224.3126.89.5100价 格：2400元/平方米（住宅）60007000元/平方米（商铺）4000元/平方米（汽车库）销 售 率：100%开盘时间：2003年8月交付时间：2005年初B、华丰星城地理位置：东至规划三立路延伸段，西至骆驼村中大河，南至规划南四路，北靠南三路开 发 商：镇海花鑫房地产开发有限公司、宁波宝云房地产开发有限公司企划推广：华邦顾问占地面积：11万建筑面积：14.9万（多层建筑面积119305.22、联排建筑面积19095.99、商业8789.97、车库18688.78、其他18093.82）容 积 率：1.35产品分析：多层40幢、叠加别墅9幢总 户 数：1176户（多层1090套、联排86套）面积范围：90-150（多层）主力面积：120-132主力户型：三房二厅二卫、四房二厅二卫价格范围：3780元/4600元/（部分四层加阁楼价格在4800元/左右）均 价：4000元/商业规模：8789.97总 户 数：150间左右主力面积：6070平方米挑 高：5.2米价 格：一般在1050013000元/平方米车棚价格：1800元/平方米配套设施：会所内部未定销 售 率：50%左右付款方式：一次性98折；按揭40。阁楼不计面积开盘日期：2004年10月11日交付日期：2006年11月3、小结： 由2002年开始，骆驼商品房推出规模相继增大，加之宏观调控，市场趋向饱和，整体上涨乏力，甚或个别二手房价格稍有回落； 市场在售楼盘以5、6层多层产品为主，将要推出的楼盘规划一定量的小高层产品； 小区整体规划简单，建筑风格单一； 目前在售楼盘主力面积主要集中在120132平方米； 小区会所配套一般以物业管理用房及简单的活动室为主； 二手房市场比较清淡，成交率较低； 二手房新交付楼盘市场推出量较多，价格集中在30004000元/平方米，面积多集中在95130（不包括顶阁）； 不论是二手房市场还是在售楼盘，小面积公寓产品与别墅产品供应规模都较少；四、项目可行性分析1、项目优劣势分析A、优势分析： 机电园区成立以来发展迅速，各项指标均成趋势增长； 机电园区内首次居住用地出让，作为先期规划出让的土地之一，项目占有优势； 项目近邻规划中的主城区干道，通向镇海新城交通便捷； 与居住区规划中的小学、幼儿园距离较近；B、劣势分析： 由于宏观调控政策出台，目前骆驼街道在售商品房销售速度缓慢，此外，明年还将有22万平方米大盘上市，市场竞争较为激烈； 机电园区内部功能规划相对薄弱，目前除了小学、幼儿园、社区管理中心等配套有具体方案外，其他配套落实尚须时间； 机电园区中心居住用地计划在35年的时间相继推出，同时，A地块将会是第一块推出的土地，这对个案的后续操作要求比较高； 作为中心居住区的地块周边分布企业厂房，尚无基本如银行、医院、菜场等生活配套设施，生活氛围差； 机电园区与骆驼街道中心居住区仅以329国道相隔，其配套设施优于机电园区内部。同时，该区域新交付楼盘加入二手房市场销售，必将使得项目损失部分客户； 镇海新城骆驼片区已开工建设，其住宅项目也将会吸引本项目部分的潜在客户； 按照中心居住区规划，该地块将会被分割为南北两地块，破坏了土地整体性，不利于整体规划；2、项目定位建议及价格分析A、项目定位建议项目规划占地面积23900平方米，容积率1.57，北邻新城主干道，根据地块各项指标的控制、项目的周边情况及目前市场状况，并考虑到地块位于机电园区中心区，目前周边配套缺乏，又离骆驼街道居住区及规划的镇海新城区距离较近，使得项目目标客户群及规模受限较大。因此，建议项目定位为：经济实用型住宅小区。整个住宅区以多层住宅为主，辅以小高层产品。根据居住中心区整体规划要求，将小高层布置在沿新区主干道旁，参考地块形状、道路穿插因素布置多层住宅，小区内规划道路两旁可规划底层挑高5.2米的商铺，作为小区的配套商业。普通住宅规划主力面积在8090平方米之间，控制总价，以机电园区企业为基础发散客户群，增加项目的竞争力。B、项目价格分析骆驼机电圆区紧邻骆驼街道，因此项目的威胁也来自骆驼街道的商品房及二手房。目前在售商品房华丰星城价格集中在37804600元/平方