易居天津红星国际2011年营销推广

2010.12.1 开创河东 星 传奇 红星国际 2011年营销推广计划 2010年 红星国际以恢弘的气势高调亮相， 为天津展现了 一座都市中最精彩的生活舞台， 是天津的明星、 海河东的焦点； 2011年 如何在 2010年基础上在形象和品质上有所突破， 如何在红星国际品牌从认识到认知的转变， 如何完成 2011年 10个亿的销售目标， 是本次提报的核心。 作为红星国际最信赖的易居，将会以上述目标为己任，我们的任务是帮助开发商排除障碍，消除疑虑，最终 实现 2011年目标！ 前 言 报告轴线 上篇 11年项目发展建议 资源分析 本体分析 市场分析 项目定位 客群定位 推导 下篇 11年营销策略建议 推广策略 价格策略 推盘策略 上 篇 【 项目发展建议 】 资源分析 本体分析 市场分析 项目定位 客群定位 推导 上 篇 【 项目发展建议 】 市场 分析 1、宏观环境 2、供求环境 住宅供求环境 公寓供求环境 9.30新政再度强势出台，显示出政府调控决心； 但政策难具长期执行性，市场短期虽受冲击，但中长期走势将回归平稳。 对整体市场，短期市场内会受到一定冲击，但对高品质项目而言存在机会空间。 对中心城区，短期压力将明显提升，但限购令的长期执行性较弱，高性价比产品中长期仍然看好。 类别 天津重要政策 影响 信贷差别化 各商业银行 暂停发放 居民家庭 （ 成员范围包括购房人 、 配偶以及未成年子女 ， 下同 ） 购买 第三套及以上住房贷款 ； 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款 。 对贷款购买商品住房 ， 首付款比例调整到 30%及 以上；对贷款购买第二套住房的家庭 ， 严格执行 首付款不低于 50%、 贷款利率不低于基准利率 1.1倍的规定 。 降低购房杠杆率； 投资客、低端刚性需求、低端改善需求，受到严重打压； 对高端需求客户，影响程度多为心理层面。 限购法令 本市及外省市居民家庭在市内六区范围内只能新购一套商品住房 。 对违反规定购房的 ， 房地产登记机构不予受理权属登记手续 。 对郊县，滨海新区高价值产品有挤出性效应利好； 对市内六区高价值稀缺性产品具有挤出性利好。 税收调整与改革 对个人购买普通住房 ， 且该住房属于家庭唯一住房的 ， 减半征收契税 。 对个人购买 90平方米及以下普通住房 ， 且该住房属于家庭唯一住房的 ， 减按 1%税率征收契税 。 对出售自有住房并在 1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税 。 提升交易成本 降低利润空间，影响购买意愿 类别 全国性重要政策 影响 执行监管 严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。 增加执行力度，达到政策预期效果。 房产税 加快推进房产税改革试点工作 ， 并逐步扩大到全国 。 持有型税种，威慑性作用。 调整供给 房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。 对土地闲置、捂盘惜售等房企，暂停发行股票、公司债和新购置土地，银行停发新开发项目贷款和贷款展期。 调整供需结构；虽是长期有效手段，但短期效应不明显。 宏观环境 （一）政策环境 最强 较弱 较强 次强 最弱 顶级富豪 社会菁英 新富阶层 物业投资人 多次置业 资源占有 购买力强劲，信贷政策对其实际购买限制有限； 但房产税的预期，将对其 心理层面有明显影响。 购房门槛有较大提升，对实际购买有一定抑制； 二次改善为主 部分多次改善 首次改善为主 部分二次改善 职业投资者 全面打击，影响程度显著。 意愿下降 间接影响 门槛提升 客资减少 受到直接性打压 白领阶层 首次置业为主 部分首次改善 对于该阶层客户，首付门槛有所提升，但实际影响力有限。 门槛略提 略有抑制 多重影响 抑制明显 购买门槛明显提升，且受房产税预期影响强烈，对实际购买有明显影响。 从新政对不同阶层客户的细分影响来看， 对与物业投资者，多次改善需求的社会菁英阶层影响最大； 而对于首次置业或首次改善的白领与新富阶层，影响相对较小。 宏观环境 （一）政策环境 中央银行再拾利率工具，适度宽松的货币政策有可能出现转向。 加息对于货币环境紧缩影响与预期，将对于房地产市场有明显的抑制作用。 一年期贷款利率： 5.56% 2010.10.20日，央行重拾货币政策手段。预示适度宽松货币政策有望转向； 金融机构一年期存款基准利率上调 0.25个百分点，由现行的 2.25%提高到 2.50%；一年期贷款基准利率上调 0.25个百分点，由现行的 5.31%提高到 5.56%； 增加供需双方成本，对市场有明显利空；但同时本币升值与热钱导入压力提升 宏观环境 （二）经济环境 环渤海经济圈中的核心城市 中国的经济新的增长级 快速的城市化进程 大量的高端人口导入 河北河西河东红桥和平南开商贸红桥科技南开金融和平创意河北金贸河东商务河西河北河西河东红桥和平南开商贸红桥科技南开金融和平创意河北金贸河东商务河西 辐射我国北方地区的现代服务业重要聚集区 体现国际港口城市繁荣繁华的标志区 实施科教兴市战略的主导区 传承天津历史文化的核心区 明确的城市功能属性，高定位的城市价值。 将是房地产保值增值的有力支撑。 天津定位 国际港口城市，北方经济中心、生态城市 中心城区功能定位 河东区功能定位 “ 金贸河东” 建设成为市级商务中心的重要组成部分和交通枢纽， 面向北京和滨海新区的金融、商务聚集地。 发展金融服务业，商务服务业，以广告、音乐创作和新媒体为主的创意产业，以电子信息、新能源和环保为主的都市型工业。 宏观环境 （三）城市环境 宏观环境，对本案癿启示 政策环境 经济环境 城市环境 连续出台强势打压政策，显示出政府调控房价决心与力度。 政策重点在于信贷门槛提升与第三套限购令，对于首置、首改的白领与新富贵阶层的影响较弱。 当前的货币环境，对于房地产调控政策有明显的对冲作用，支撑房地产的价格攀升。 10.20日突如其来的利率上调，对货币环境紧缩影响与预期，使房地产市场有明显的抑制。 天津处于经济快速增长期，城市发展动力强劲，对于房地产市场支撑明显。 高定位的城市价值，将支撑房地产市场的良好发展。 启示 政策对于首改、二善项目影响较小，项目明年发展存在机会； 2011年经济不确定因素加强，但是通货膨胀的压力房地产产品仍会受到市场的追捧。 适于本案高性价比、优质配置的产品更受市场青睐； 宏观环境 （四）对于本案启示 河东区土地成交情况 区域地位提升，同时迈出了城市向东发展的坚实步伐。 随着 09年土地的大幅放量，稀缺性提上日程，同时遭遇经济危机， 2008年土地市场一落千丈； 2010年随着房地产市场的回暖，土地市场解冻，但土地规模偏小，难以出现大盘踪影。 河东土地市场回暖， 09年集中放量后， 10年难以出现大规模放量 。 河东土地成交情况050100150200250河东土地成交情况 2 3 . 5 194 1 1 . 5 1 2 6 . 7 5 02006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年住宅供求环境 （一）土地供应情况 津滨大道 泰 兴 南 路 程林道 晨光路 靖 江 路 泰兴南路 阳光星期八 恋日风景 晨阳花园 地块编号 出让日期 摘牌日期 地块属性 行政区域 具体位置 总建筑面积（） 占地面积（） 容积率 绿地率 建筑密度 起拍价格（万元） 津东晨（挂）2010-221号 2010年 9月25日 2010年 11月 1日 居住用地、酒店型公寓及商业金融业用地 河东区 天津市河东区晨光路北侧，四至为：东至泰兴南路，南至晨光道，西至晨阳花园小区，北至现状锅炉房 105300 37255.5 2.8 25% 40% 68470 河东区新增土地情况 住宅供求环境 （一）土地供应情况 天津海丰畅达地产有限公司（弘泽地产）以 9.1亿元竞得河东区晨光路北侧地块， 折合楼面价约为 8600元 /平方米， 为新政后市内六区出让的首个地块。 该地块起始价为 68470万元 溢价约 2.3亿元成交。 051015202 0 0 9 . 9 2 0 0 9 . 1 0 2 0 0 9 . 1 1 2 0 0 9 . 1 2 2 0 1 0 . 1 2 0 1 0 . 2 2 0 1 0 . 3 2 0 1 0 . 4 2 0 1 0 . 5 2 0 1 0 . 6 2 0 1 0 . 7 2 0 1 0 . 8 2 0 1 0 . 9400090001400019000供应量（万平方米） 成交量（万平方米） 成交价格河东区商品住宅供应成交走势 0501001502002502 0 0 9 . 9 2 0 0 9 . 1 0 2 0 0 9 . 1 1 2 0 0 9 . 1 2 2 0 1 0 . 1 2 0 1 0 . 2 2 0 1 0 . 3 2 0 1 0 . 4 2 0 1 0 . 5 2 0 1 0 . 6 2 0 1 0 . 7 2 0 1 0 . 8 2 0 1 0 . 94000500060007000800090001000011000供应量（万平方米） 成交量（万平方米） 成交价格天津市商品住宅供应成交走势 政策后， 5月份出现“量缩价跌”，市场持续数月呈现出供小于求状态。 经过 5月份阶段性探底后。市场随即出现量价攀升，虽仍呈现供小于求，但回暖态势已出现。 天津市场的抗风险性与价值支撑力良好， 在大幅放量的情况下，打压性政策再度出台，市场风险显著提升。 河东区市场走势与天津整体市场基本一致，政策后呈现出明显“量缩价稳”状态，但其与河东区有效供应的缺乏有明显关联。 在 9月份市场大幅放量的刺激下，成交量价明显回升，市场已呈现出回暖态势。 住宅供求环境 （二）供应情况 红城 靖江鑫苑 保利玫瑰湾 万达河东广场 红星国际 格调竹境 融科金月湾 阳光星期 8 招商雍华店 香邑国际 翠海红山 金色雅筑 金隅悦城 屿东城 本案将面对着区域内与区域外的双重竞争； 随着未来供应的放量，本案的竞争强度将明显提升。 卫国道沿线板块 津滨大道沿线板块 津塘公路沿线板块 住宅供求环境 （三）竞争市场 六纬路沿线板块 尾盘项目 潜在项目 在售项目 中粮、嘉里、中信项目 区域内竞争 宠群来源斱向与阶层相对同质，产生宠群分流； 主要竞争：招商雍华店宝力玫瑰湾、屿东城 区域间竞争 宠群来源斱向与阶层相对同质，产生宠群分流； 主要竞争：梅江项目、宝力国际广场 富力津门湖 天津湾 宝利国际广场 南开海光寺板块 河西挂甲寺板块 梅江板块 所属板块 项目名称 总建面 容积率 业态组合 车位配比 绿化率 建筑风格 销售分期 /在售期 住宅存量 津滨大道版块 香邑国际 22万 1.87 住宅 1:0.7 40% 现代风格 共三期 /2期在售 7.1万 卫国道沿线板块 保利玫瑰湾 60万 2.35 住宅，公寓，商业 1:0.6 41% 现代风格 共四期 /1期在售 55.5万 天房翠海红山 11万 1.80 住宅 1:0.88 45% 现代简约 共三期 /2期在售 4.6万 浅水湾 89807 4.94 住宅、公寓、酒庖式公寓 1:1 35% 现代简约 49层楼两栋 /36层以下在售 4.04万 梅江板块 富力津门湖 165万 1.78 住宅、别墅、商铺 1:0.8 57.6% 现代简约 共五期 /3期在售 90万 南开海光寺板块 宝利国际广场 12.23万 5.91 住宅、公寓、写字楼、商业 1： 1 35% 现代简约 7栋楼 /2栋在售 10.47万 河西挂甲寺板块 天津湾 120万 3.20 商业、住宅 1:0.5 35% 现代简约 尾房销售 规划情况 已上市项目的住宅整体存量达到 86.6万平米，主要集中于保利玫瑰湾。 竞品车位比普遍较低， 多处于 1： 0.6-0.8； 产品品质有所同质， 相互间竞争强度明显； 住宅供求环境 （三）现有竞争市场 板块 3 项目名称 销售当 期 开盘时间 开盘价格 （元 /平米） 目前价格 （元 /平米） 月均价格涨 幅 月均去化速度 （套 /月） 津滨大道沿线板块 香邑国际 2期 2009-6-4 7500 11500 10.7% 36 卫国道沿线板块 保利玫瑰湾 1期 2010-9-24 10000 11000 10% 816 天房翠海红山 2期 2010-9-10 9800 9600 0% 23 百合春天 3期 2010-8-24 10000 11000 6.7% 121 南开海光寺板块 宝利国际广场 1期 2010-11-21 20000 20000 200 河西挂甲寺板块 天津湾 4期 2008-12-21 15000 20000 1% 36 梅江板块 富力津门湖 2期 2009-11 15000 16500 87 销售情况 现阶段竞品主流价格集中在 11000 11500元 /平米； 月均价格涨幅集中于 7 10%；（但考虑到竞品距开盘时间较近，因此，涨幅过大。） 住宅供求环境 （三）现有竞争市场 规划情况 所属板块 项目名称 总建面 （万平米） 住宅建 面 容积率 业态组合 车位配比 绿化率 建筑风格 销售分期 津滨大道沿线板块 金色雅筑 17万 17万 2.0 住宅，公寓，商业 1： 0.8 40% 现代 三期 金隅悦城 50万 50万 1.58 别墅、洋房、小高 商业 1:0.9 45% 现代法式 四期 卫国道沿线板块 雍华店 12万 12万 2.53 多层、小高、高层 1:1 40% 现代法式 二期 河北区 宝力国际广场 96.5万 61.9万 3.44 住宅、商业、公寓、写字 楼、酒庖 1:0.7 35% Artdeco风格 三期 六纬路板块 中粮 嘉里 72万 17.8万 住宅、商业、写字楼、酒 楼 现代 二期 中信 204万 150万 1.84 住宅，商业，写字楼，酒 庖、公寓 40% 现代 十期 潜在竞品的住宅整体存量达 291万平米，加之已上市竞品的住宅存量 86.6万平米，整体竞争存量达到 377.6万平米。 且竞品个数明显增加，供应产品趋于分散，竞争强度显著增加。 住宅供求环境 （三）潜在竞争市场 产品情况 项目名称 销售期 建筑类型 预计上市时间 面积区间 户型 面积段 套数配比 金色雅筑 一期 高层、洋房 2010年底前 90-140 两居 89 65% 三居 140 35% 金隅悦城 一期 小高 2010-12-30 93-145 二居 95 35% 三居 93 40% 三居 145 25% 雍华店 一期 高层 2010-12-30 85-125 二居 85 50% 三居 117 25% 125 25% 潜在竞品的主流供应产品，集中在 70-80、 80-95平米两居； 120-140平米三居； 从潜在竞品来看，规划户型尺度较目前市场产品有所缩减。 住宅供求环境 （三）潜在竞争市场 住宅重点个案 招商雍华店 85平米一居两厅 125平米三居两卫 户型理念：适中尺度，控制总价； 兼顾基本居住功能空间的完善与体现尊贵的附加空间与尺度。 另有较大附加空间赠送，提升户型附加值 。 户型布局合理，动静分区良好，尺度控制良好。 总建面 12万平米，新古典风情建筑， 建筑类型为 6层洋房、 9层小高、 28、 33层高层 首期为 28、 33层高层； 两梯四户设计；主力户型 85两居， 125三居 洋房 高层 小高 住宅供求环境 （三）潜在竞争市场 功能空间完善，面积控制合理； 宠厅 6米开间，另有入户花园设计，体现舒适度与尊崇感。 住宅重点个案 宝利国际广场 户型理念：精致合理， 兼顾基本居住功能空间的完善与体现尊贵的附加空间与尺度。 另有较大附加空间赠送，提升户型附加值 。 城市综合体（住宅、公寓、写字楼、商业） ，总建面122300平斱米，目前在售为两栋住宅；板塔结合设计。主力户型 一居 70平斱米，二居 89平斱米，三居 160平斱米 户型小巧精致，动静分离，干湿分离，相对合理。 小户型功能齐全，空间利用十分到位。 住宅 写字楼和公寓 住宅供求环境 （三）潜在竞争市场 住宅竞争环境，对本案定位癿启示 整体环境 竞争压力 天津与河东区在 9月市场大幅放量之下，打压性政策出台，市场风险显著提升。 随着竞品上市，本案将面对着区域内与区域外癿双重竞争压力。 产品启示 潜在竞品存量 291万平米，已上市竞品存量 86.6万平米，整体竞争存量达到377.6万平米。且竞品个数明显增加，供应产品趋于分散，竞争强度显著增加。 80以下一居， 90-100两居， 120-140三居为市场中热销户型； 潜在上市主流产品； 70-80、 80-100两居； 120-140三居； 整体规划户型尺度较目前市场产品有所缩减。 主流宠群：改善型癿小太阳与后小太阳宠群为主； 辅助宠户：首次置业癿三口之家与婚房需求癿青年之家； 宠户区域主要来源于河东、东丽、河北，呈现典型泛地缘特征。 宠户启示 做足产品价值，提升产品核心竞争力是项目竞争中脱颖而出癿关键点。 区域内分流项目众多，项目立足于“ 区域最适合改善居住癿好房子 ” 加强差异化竞争。 目前产品为适于已经过市场验证癿主流尺度癿产品； 适于面向首改癿三口之家、首置癿两口之家； 中信广场 细分市场见机会 高端公寓整体市场未来竞争加剧，但竞品多集中于南京路、小白楼片区，河东竞品项目偏少。 6 3 1 4 7 5 2 14 13 9 8 15 16 16 17 本案 海河新天 东北角艺术公寓 天津大悦城 保利香槟国际 天津中心 富力中心 中央公馆 昆仑中心 美银国际中心 凯宾斯基 泰安道项目 中粮六纬路 海河中心区域 小白楼 南京路沿线 凯德天津国际贸易中心 联合广场 公寓供求环境 （一）竞争市场分布 编号 项目 状态 1 海河新天 在售 2 东北角艺术公寓 3 天津中心 4 保利香槟国际 5 中央公馆 6 纽约公寓 7 塞纳国际 8 富力中心 认购 9 昆仑中心 验资排号 10 天津大悦城 未上市 11 中信广场 12 美银国际中心 13 凯德天津国际贸易中心 14 联合广场 15 凯宾斯基 16 中粮六纬路 17 泰安道项目 中心商务区 代表项目： 天津中心、环球金融中心（津塔） 在售价格： 17000-28000元 /平米 老城厢板块 代表项目： 保利香槟国际、东北角艺术公寓 在售价格： 19000-21000元 /平米 华苑、王顶堤 代表项目： 纽约公寓、塞纳公馆 在售价格： 12000-16000元 /平米 1 1 项目 核心卖点 形象定位 开盘时间 价格（万元） 精装标准 （元 /平米） 去化速度 （套 /月） 存量 （） 海河新天 海河景观、精装洋房 水岸城堡、精装寓所 2010.05.14 2 3000 3 8000 东北角艺术寓 地段、精装、 老城里最后私藏、绝价值 2009.12.05 1.9 2000 99 150000 天津中心 地段、酒店式服务 超五星级服务式公寓 2007.6.15 3.3 6000 25 12000 保利香槟国际 品牌、地段 和平区双地铁、海河优雅生活 2010.09.28 平层 1.72.3 复式 2.4-3.0 2000 2 18840 富力中心 品牌、精装、地段 小白楼鼎级精装豪宅 200m城市巅峰地标 2010.11.07 2.1 4000 开盘售约 55套 55000 中央公馆 地段、设计风格、物业 城市核心首席高端酒店式公寓 2009.10.31 2.3-2.5 4500 7 29642 塞纳国际 地段、精装 中端公寓产品 2009.11.21 15500 2000 6 21000 纽约公馆 地段、首付 中端公寓产品 2009.12.12 12000 1500 7 12000 昆仑中心 地段、精装、智能化 金融街数字公寓 待定 2.3 4000 61000 在售竞品已知存量为 36.74万平米， 但同档次、同质性竞品仅有天津中心等较少项目，且价格偏高。为本案支撑起价格空间与市场空间。 注释： 1.富力中心对外称开盘，实际由于销售许可未批，实际上是处于认购阶段，售出约 55套； 2.昆仑中心目前验资排号，目前已排卡 400余组，排卡方式为 5万验资，开盘抵 10万房款。 卖点仍主要停留于地段价值与生活价值，配合和品质是市场中的空间。 公寓供求环境 （一）现有竞争市场 竞争关系 项目 状态 地段 业态 总体规模（ ） 公寓规模 （ ） 品牌 潜在竞争 大悦城 未上市 老城厢核心区域 公寓、写字楼、商业 520000 91571 中粮 中信广场 南站 CBD 公寓、商业、酒庖、办公 900000 41400 中信 美银国际中心 小白楼核心区域 写字楼、商业、公寓 260000 美银 凯德天津国际贸易中心 小白楼核心区域 公寓、写字楼、商业 190350 106595 凯德 联合广场 小白楼核心区域 写字楼、公寓、酒庖、商业 312000 40000 天津海河建设 凯宾斯基 南京路核心地段 酒庖、公寓、写字楼 中粮六纬路 南站 CBD 酒庖、公寓、写字楼、商业 755000 126449 中粮 泰安道项目 小白楼和姓 公寓、酒庖、商业、写字楼 390000 97000 天津市天泰置业 本案 未上市 海河中心 酒庖、公寓、商业、写字楼 108101 27065 鹏欣 潜在竞争性存量大，整体市场竞争强度增加， 但竞品多集中于小白楼区域与南站 CBD， 同地段属性、同档次项目个数较少，本案仍具备市场空间机会。 潜在竞品多集中于南站 CBD和小白楼核心区域 潜在竞品存量至少在 50万平米以上 公寓供求环境 （一）潜在竞争市场 整体市场 细分市场 整体公寓市场未来供应有所放量，公寓市场竞争强度增加。 对客群分流明显。 竞争市场中，本案区域内竞逐不强，产品配套实力突出，生活氛围浓厚，具备突破市场的能力与机会。 市场大势对本案而言， 风险与机会共存，整体市场呈现压力，细分市场显现机会。 风险 机会 连续出台强势打压政策，显示政府调控决心，打击市场信心。 新政对于投资价值较高的公寓型产品具有较强的冲击。 竞品核心卖点多集中于地段价值与生活价值，市场中缺乏诉求完善配套、土地价值升值潜力巨大，这正是本案机会所在。 上 篇 【 项目发展建议 】 本体 分析 1、销售房源 2、住宅产品分析 3、公寓产品分析 2011年销售房源分为两部分， 4号地 4、 5、 8#住宅产品及 2号地癿酒庖式公寓。 可售公寓房源 1 # 2 # 3 # 4 # 5 # 8 # 7 # 1# 8# 7# 6# 5# 4# 3# 2# 好房源 中房源 差房源 可售住宅房源 住宅可售房源 销售房源 公寓可售房源 4号楼户型统计（两梯四户） 户型 单套面积 每层套数 楼层数 总套数 总面积 户型比例 A1 130.00 2 33 66 8,580.00 50.00% A2 95.00 2 33 66 6,270.00 50.00% 合计 225.00 4 33 132 14,850.00 100% 5号楼户型统计（两梯三户） 户型 单套面积 每层套数 楼层数 总套数 总面积 户型比例 C1 132.00 2 29 58 7,656.00 66.67% C2 100.00 1 29 29 2,900.00 33.33% 合计 232.00 3 29 87 10,556.00 100% 8号楼户型统计（两梯四户） 户型 单套面积 每层套数 楼层数 总套数 总面积 户型比例 B1 134.69 1 33 33 4,444.77 25.00% B2 132.93 1 33 33 4,386.69 25.00% B3 91.13 2 33 66 6,014.58 50.00% 合计 358.75 4 33 132 14,846.04 100% 住宅共计 351套 ， 销售面积 40252平米 。 全部为精装产品， 均价按照 19000元 /平米 推算， 预计总货值 7.65亿 . 住宅产品梳理 位置： 四号楼位于四号地中部最东边位置，在 3、 5号楼之间，其西北边紧邻小区中心人工湖。 八号楼位于四号地中部最西边位置，在 1、 7号楼之间，其东北边位中心人工湖。 五号楼位于四号地东南角位置，南临铁路。 4、 8号楼位置较好， 5号楼位置最差。 朝向： 4、 5、 8号楼均为南朝向，其中 4、 8号楼可观赏到小区的园林和人工湖景观。五号楼面向铁路，所能观赏景观甚少，所以为最差房源 。 楼栋位置及朝向 1 # 2 # 3 # 4 # 5 # 8 # 7 # 1# 8# 7# 6# 5# 4# 3# 2# 好 中 差 从位置及朝向来看， 4#， 8#房源好， 5#房源差。 住宅产品梳理 面积及户型 4号楼 四号楼为两梯四户，共 33层。分 A1、 A2类户型。 各有 66套，比例各占 50 ，其中 A1户型为 130 ，每层 2套； A2户型为 95 ，每层两套。 A1户型 A2户型 住宅产品梳理 五号楼为两梯三户，共 29层。分 C1、 C2类户型。 其中 C1户型 58套，面积 132 ，占比 631 ,每层 2套； C2户型 29套，面积 100 ，占比 33 ，每层 1套。 面积及户型 5号楼 C1户型 C2户型 住宅产品梳理 8号楼为两梯四户，共 33层。分 B1、 B2、 B3三种户型。 其中 B1户型 33套， 134.69 ，占比 25 ，每层一套； B2户型 33套， 132.930 ，占比 25，每层一套； B3户型 66套， 91.13 ，占比 50，每层两套。 面积及户型 8号楼 B1户型 B2户型 B3户型 住宅产品梳理 2011年预销售住宅为精装修产品， 精装品质上将全系提升， 实景样板间及示范区癿开放， 实现宠户体验、项目整体品质癿全线升级， 对项目高端形象癿拔高起了一定癿作用。 住宅产品梳理 2011年，住宅产品全线升级，品质在原有基础上拔升。 使用年限： 40年 酒店式公寓结构：共 27层，地下 2层。 二层至五层为复式户型， 2、 4层房高 4.8米（单层 2.6米复式 2.2米） 3、 5层高 5.4米（单层 2.8米复式 2.6米）。 六至二十七层为平层，房高 3.2米。 二层至七层为每层 11户（ 1套套房， 10套标准房）共 66户。 八层至二十七层为每层 22户。共 440户。 合计套数为 506套，东向套房 20户，西向套房 26户（ 4户复式），北向 200户，南向 260户（ 40户复式）。 房高 4.8米以上建筑面积是水平层面的 1.5倍，房高 5.4米以上建筑面积是水平层面的 2倍 公寓产品梳理 楼层 户型 建筑面积 （平米） 公摊系数 户数 房屋结构 房 高（平米） 2、 4 A 64.64 57.47% 4 标准单间 4.8 复式 2、 4 B 63.23 57.47% 16 标准单间 4.8 复式 2、 4 C 97.13 57.47% 2 1房 2厅 4.8 复式 3、 5 D 97.04 57.47% 4 标准单间 5.4 复式 3、 5 E 94.85 57.47% 16 标准单间 5.4 复式 3、 5 F 145.7 57.47% 2 1房 2厅 5.4 复式 6 G 62.44 59.16% 2 标准单间 3.2 6 H 60.42 59.16% 8 标准单间 3.2 6 J 98.15 59.16% 1 1房 2厅 3.2 7 G 62.58 59.51% 2 标准单间 3.2 7 H 60.55 59.16% 8 标准单间 3.2 7 J 98.36 59.16% 1 1房 2厅 3.2 9-27 K 53.57 36.03% 80 标准单间 3.2 9-27 L 51.83 36.03% 320 标准单间 3.2 9-27 M 64.99 36.03% 40 标准单间 3.2 住宅共计 506套 ， 销售面积 28527.46平米 。 全部为精装产品， 均价按照 14000元 /平米 推算， 预计总货值 4亿 . 公寓产品梳理 本体分析小结 2011年销售由 住宅和公寓 两部分组成， 住宅产品 ，伴随成精装标准的提高，实体样板区的开发， 产品全线升级， 品质在原有基础上拔升。 公寓产品 以全系精装产品出现，从面积跟总价段上， 对于项目的产品线进行补充。 2011年可售房源房源总货值约为 11.6亿元 。 上 篇 【 项目发展建议 】 资源分析 1、万达开业 2、土地价值增值 3、南站 CBD启动 3、品牌开发商入驻 4、项目自身商业启动 11月 20日盛大开放 天津河东万达广场总建筑面积 50万平方米，总投资 53亿元，集大型购物中心、城市步行街、写字楼、百货、影城等多种业态于一体的商业综合体。其中，商业面积 36万平方米，包括了购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、文化等，万达国际影院同时亮相。 河东万达广场的营业标志着项目所在版块商业的正式启动运营，对于客户的商业承诺兑现，增加了版块的繁华程度，坚定客户的购买信心。 除了齐全的生活配套以外，距离项目最近的万达广场的营业无疑拉动了周边商业的繁荣。 万达营业 土地增值 天津海丰畅达地产有限公司（弘泽地产）以 9.1亿元竞得河东区晨光路北侧地块， 折合楼面价约为 8600元 /平方米 ， 为新政后市内六区出让的首个地块。 该地块起始价为 68470万元 溢价约 2.3亿元成交。 晨光路 靖 江 路 泰兴南路 阳光星期八 恋日风景 晨阳花园 项目周边土地高价拍卖，事实验证了项目未来的增值潜力。坚定客户的购买信心。 南站 CBD启动 南站 CBD，已云集了嘉里中心、中信南站 CBD项目、中粮六纬路项目和渤海银行总部项目，总投资额 380亿元，总建设规模将达到 300万平方米。将建成 3栋 300米以上的国际甲 A级写字楼、近 10栋 200米的高端商务楼宇和高档公寓、 4家五星级及超五星级酒店。 该区域建成后，将成为全市高层最为密集的建筑群落，也将使南站中央商务区成为天津乃至全国的 “ 商务旗舰 ” 。 红星国际所在距离南站中央商务区 10分钟车程。 各大知名企业入驻河东，逐渐加大河东区的中高端楼盘的未来升值空间。 品牌开发商的入驻 随着 河东区