（区域经济学专业论文）上海房地产周期研究与未来预测.pdf

中文摘要 各国经济增长与发展历程表明，经济波动是经济增长过程的伴生现象。与宏观 经济运行过程的周期波动一样，房地产业在发展过程中也客观存在着周期波动现象。 分析房地产周期波动，不但具有理论上的开拓意义，而且也有助于在实践中指导房 地产业的健康发展。 房地产周期波动的研究在国内还处于起步阶段，对于是否存在房地产波动、波 动是否有周期性还有不同意见，对房地产波动机制与影响因素的分析也存在着不同 的意见，这些内容都涉及到房地产周期研究的重要问题，同时也是本文所要研究的 问题。 本文对上海房地产周期波动以及未来预测的研究，主要分为四个部分： 第一部分是导言。通过归纳、总结和评述有关经济周期波动以及房地产周期波 动的主要观点，界定房地产周期概念。同时，对于国内外对房地产周期的研究也进 行了一个比较基本的评述。而对于经济周期与房地产周期之间的关系，本文也从几 个角度进行了分析。 第二部分是海外部分中心城市房地产周期的比较研究。在这一部分中，研究了 房地产几种不同类型周期在现实经济中的适用范围，同时又选取了几个世界中心城 市的房地产周期进行研究，这对研究上海房地产市场周期具有一定的比较意义。 第三部分是对上海房地产周期的研究。在这一部分中，通过扩散指数法得出了 1 9 9 2 - 2 0 0 1 年上海房地产市场的周期波动可以分为四个阶段，每一个阶段都有其自 身的发展特点。同时对于影响上海房地产市场波动的多种因素如政策、宏观经济的 方面也做了详细的比较，以期对上海房地产市场的波动做出全面的解释。 第四部分是通过对上海房地产市场的周期研究，对未来上海房地产市场进行预 测。其主要内容是上海未来房地产市场的影响因素分析、供给分析、需求分析和价 格走势分析。 关键词：周期房地产周期波动 a b s t r a c t e c o n o m i cg r o w t ha n dd e v e l o p m e n to fa l m o s ta l lc o u n t r i e si n d i c a t et h a tt h ep r o c e s so f e c o n o m i cg r o w t hi sa l w a y sa c c o m p a n i e db ye c o n o m i cf l u c t u a t i o n c y c l i c a lf l u c t u a t i o n d o e se x i s ti nm a c r o e c o n o m i cd e v e l o p m e n ta sw e l la si nr e a le s t a t em a r k e t t h er e s e a r c h o fr e a le s t a t ec y c l i c a lf l u c t u a t i o nn o to n l yb e a r sp i o n e e r i n gm e a n i n gf o rr e l a t e dt h e o r y , b u ta l s oh e l p st og u i d et h es o u n dd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei np r a c t i c e t h er e s e a r c ho fr e a ie s t a t e c y c k c a l f l u c t u a t i o n i n s t s t a r t si nc h i n n t h e r ei s c o n t r o v e r s i a lo p i n i o no nt h ee x i s t e n c eo fr e a le s t a t ef l u c t u a t i o na n di t sc y c l e ，y e a le s t a t e f l u c t u a t i o nm e c h a n i s ma n di n f l u e n f i a lf a c t o r s t h i sp a d e rt r i e st oa d d r e s st h e s ei m p o r t a n t q u e s t i o a s c o n c e r n e dw i t hr e a le s t a t ec y c l e t h e r ea r ef o u rp a n si nt h i sp a p e r ： p a r t1 ：i n t r o d u c t i o n w eg e n e r a l i z ea n ds u m m a r i z et h em a j o rl i t e r a t u r e so ne c o n o m i c c y c l ea n dy e a le s t a t ec y c l e n e nw e d e f i n et h ec o n c e p to fy e a le s t a t ec y c l e 。a tt h es a m e t i m e ，w eg i v eab a s i cc o m m e n to nt h er e s e a r c ho fy e a le s t a t ec y c l eb o t ha th o m ea n d a b r o a d w ew i l la n a l y z et h er e l a t i o nb e t w e e ne c o n o m i cc y c l ea n dy e a le s t a t ec y c l ef r o m s e v e r a la n g l e s p a r t2 ：c o m p a r a t i v er e s e a r c ho fr e a le s t a t ec y c l ei no v e r s e a sm e t r o p o l i s i nt h i sp a r tw e d e f i n es e v e r a lk i n d so fr e a le s t a t ec y c l ea n dt h e i ra p p l i c a t i o n w ed oal o to fr e s e a r c ho f r e a le s t a t ec y c l et h a te x i s t si ns e v e r a lm e t r o p o l i t a nc i t i e si nt h ew o r l d t h i sp a r to f f e r s c o m p a r a t i v ea p p r o a c hf o rs h a n g h a i t e a le s t a t ec y c l er e s e a r c h p a r t3 ：r e s e a r c ho fs h a n 吐a ir e a le s t a t ec y c l e b yu s i n gd i f f u s i v ei n d e xw ef i n dt h a t c y c l i c a lf l u c t u a t i o no fs h a n 曲a i r e a le s t a t em a r k e tf r o m1 9 9 2t o2 0 0 1h a sf o u rs t a g e sa n d e v e r ys t a g eh a so w nd e v e l o p m e n tf e a t u r e a tt h es a m et i m ew ec o m p a r ei ng r e a td e t a i l t h o s ef a c t o r st h a ti n f l u e n c es h a n g h a ir e a le s t a t em a r k e tf l u c t u a t i o ns u c ha sp o l i c ya n d m a c r o e c o n o m t h u sm a k ec o m p l e t ei n t e r p r e t a t i o no fc y c l i c a lf l u c t u a t i o no fs h a n g h a i t e a le s t a t em a r k e t p a r t4 ：p r e d i c t i o no ff u t u r es h a n 吐a ir e a le s t a t em a r k e t ，w ea n a l y z et h ei n f l u e n t i a l f a c t o r s ，d e m a n d ，s u p p l ya n dp r i c et r e n do ff o t u r er e a le s t a t em a r k e t k e yw o r d s ：c y c l e r e a le s t a t ec y c l ef l u c t u a t i o n 3 前言 不论在国内还是在国外，房地产业在运行与发展过程中都客观存在着周期波动 循环的现象。从一般意义上讲，房地产周期波动是房地产业在经济运行过程中周期 性扩张与收缩的波动现象。不过，相对于经济学对经济周期的较为成熟的分析研究 而言，房地产周期波动循环的分析与研究，基本上还处于开创阶段，特别是中国的 房地产周期研究分析，还处于开始阶段。因此，分析和研究房地产周期现象，不仅 具有理论上的开拓意义，而且也有助于在经济发展的实践中指导房地产业尤其是上 海房地产业的发展。立足于这一基本点，本文主要包括四个方面：房地产周期波动 的国内外研究、海外部分城市房地产周期、上海房地产周期研究以及基于周期研究 之上的上海房地产业未来预测。 第一章：导言经济周期与房地产周期 1 1 经济周期理论概述 1 1 1 经济周期定义 世界各国的经济发展进程表明，在经济增长过程中，不同时段的经济增长速度 或增长率总是快慢有异、高低有别，由此导致经济总量在时间序列上总是呈现波浪 式上升或是波浪式下降的波动现象。 进一步研究还证明，一方面，具有不同表现特征的经济波动，总是存在明显的 相似之处，这种有规律的经济波动便构成所谓经济周期( 谭刚，2 0 0 1 ) ，它反映了经 济波动的相似性和规律性；另一方面，每次经济波动在波动幅度、高度、深度和长 度等方面具有各不相同的表现，这既反映了经济活动的复杂性，同时也表明了经济 周期的特殊性。 对经济周期的定义，主要有两种不同角度的分析。一种是按照逻辑或理论分析 角度，认为经济波动是对均衡状态的偏离，而经济周期就是这种偏离状态的反复出 现。熊彼特进一步把经济周期定义为经济变量对经济增长的一般趋势或长期趋势的 偏离1 。按照他的定义，首先需要用统计方法来确定经济运行的般趋势，然后根据 实际值与趋势值的偏离来分析和确定经济周期。另一种观点把经济周期定义为经济 扩张与经济收缩交替进行、反复出现。与熊彼特的定义相类似，这种观点也是从统 计分析角度出发，便于根据经济水平或经济增长率的波动来划分并分析周期。 总之，从本质意义上分析，可以说经济波动也就是重复出现扩张与收缩的周期 波动，而经济周期则可以称为从波峰到波谷周期性运行的经济波动。经济周期是宏 观经济扩张与收缩交替出现、波峰与波谷不断循环、复苏与衰退往返运行的状态， 反映了宏观经济在动态的增长过程中呈现出有规律的起伏波动、循环往复的运行特 征。 1 1 2 经济周期的运行过程 每一个经济周期一般包括四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏。其中复苏和繁 荣两个阶段构成扩张过程，衰退与萧条两个阶段构成收缩过程。从扩张过程转为收 缩过程时，宏观经济达到繁荣期最高点即波峰：当从收缩过程转为扩张过程时，宏 观经济达到萧条期最低点即波谷。 从波峰到波谷的经济运行过程是经济收缩过程，包含了经济周期中的衰退和萧 条两个阶段。首先是在经济活动达到高峰后出现全面下降，随后当经济持续衰退， 经济体系中的各种矛盾加剧，导致经济继续下滑，由此进入衰退期，并达到经济周 期的谷底。从波谷到波峰的经济运行过程也就是扩张过程，包括了经济周期中的复 苏与繁荣两个阶段，首先是在经济达到谷地后，经济体系中的内生因素和以扩张政 策为代表的外生因素开始发挥作用，由此推动经济慢慢从萧条进入复苏，经济开始 持续增长，由此进入繁荣阶段，并在持续一段时间达到周期的波峰。 1 1 3 经济周期类型 经济周期可以从不同角度来进行划分，由此形成不同的经济周期。一般来讲从 周期波动性质来看，经济周期可以划分为古典型与增长型两种周期类型；从周期持 续时间角度看，经济周期又可以划分为短周期( 基钦周期或存货周期) 、中周期( 朱 格拉周期或投资周期) 、中长周期( 库兹涅茨周期或建筑周期) 以及长周期( 康德拉 季夫周期) 。由于在本文中，主要从周期持续时间角度来研究上海房地产周期，因此 有必要对经济周期分类做简单的阐述。 基钦周期这种周期的波长比较短，又称短周期，单位周期波动的平均持 续时间大约3 - - 4 年。 朱格拉周期这种周期的波长相对于基钦周期来说较长一些，而相对于其 他周期的波长又要短一些，故学术界将它称之为中周期，单位周期波动的平均持续 时间大约为9 - - 1 0 年。 库兹涅茨周期这种周期的波长相当于朱格拉周期还要长一些，但相当于 长周期的波长来说又要短些，故学术界将它称之为中长周期，单位周期波动的平 均持续时间大约为1 5 2 5 年。 康德拉季耶夫周期这种周期的波长在几个经典的房地产周期里是最长 的，故学术界将它称之为长周期，单位周期波动的平均持续时间大约为5 4 6 0 年。 总的说来，1 个康德拉季耶夫周期可包容6 个朱格拉周期，1 个库兹涅茨周期 可包容2 3 个朱格拉周期，1 个朱格拉周期可包容2 3 个基钦周期。应该说，这 些经典表述均得到了大多数学者的普遍认同，并在实践中得到了相当程度的验证。 1 2 房地产周期理论概述 1 2 1 房地产周期定义 房地产周期悬指房地产业在发展过程中所呈现出来的商规律的起伏波动、循环 钱复豹经济特征。总体谖看，痔娥产鼹矮总是在繁荣、衰遐、萧条、复苏等图个除 段作周而复始的往复运动的，波动的总体趋势又是不断向上盘升的。在房嫩产业运 行过程中，房地产经滚承平鼹呈瑰出来的扩张与 芟维豹鼹大除段交替凄现，因梵房 淑产周期也可以称为房地产周期波动。房地产周期是宏观经济周期在房地产领域内 的表现形态：也是房遗产救经济水平周期鼓起茯波动的反映( 营振嶷、毫浇慧，2 0 0 2 ) 2 严格说来，房地产周期理论是从经济周期理论移摄过来的，这辨移植在缀大程 度上是有其合理性的。因为房她产周期本质上就是房地产业经济周期，房地产业经 济本质上就是整个经济系统的一个子系统，在整个经济系统中概括出来的普遍规像 一般是逶应于它斡子系统的。 目前，尽管学术界对房地产周期理论的表述众说纷纭，莫衷一是，但就周期波 动缝持续辩闻、形态特经簿仍然形袋了冼较一致静看法。 1 2 2 房地产周期礤究概述 近年来对房地产周期理论与波动因瘵分析得较为深入的是美国房地产专家 s t e p h e n 矗。p y h r r 等人。趣们在1 9 8 2 年出敝的专著审指出，房遗产髑期滚动扶裰本 上说是由供求变动决定的，每个阶段的波动因素互有区别3 。在此基础上，s t e p h e n a p y h r r 等人进一步黟 究了痨遗产周期波动瓣题，在1 9 9 4 年溅舨豹专著孛，逶琏黯发 达国家的实证分析，证明了房地产周期和通货膨胀周期里厩相关关系。 两r o yw e n z l i c k ( 1 9 8 0 ) 戳美霪房地产市场交易量( 或镇售额) 为依援，透过 分析1 7 9 5 一i 9 7 3 年共1 8 0 年间美国房地产的周期，指出美翻房地产的长期波动周期 为1 8 年。 f r e dc a s e 赞成美国房遗产长鹚月期为1 8 年的观点，进而指出长期周期主要受 历史事件，如战争、经济衰退、技术创新等事件影响。同对他还提出房地产短期波 动周瓣的穰念，从荧国来齑短期波动周期为5 年，主要受货币市场、贷款额度和政 府住宅政策等因素影响5 。 b a r r a s t 帮f e r g u s o n ( 1 9 8 5 ，1 9 8 7 ) 献实证分章斤和理论分析两个方面研究了英 豳的建筑周期波动，认为建筑周期的需求循环大约为4 5 年，主要反映经济景气波 磷及政府致策静交秘；嚣建筑溺麓的供给糖环大绞燕9 年，主要葳潦了生产过程瓣 落后状态。在理论分析方面，主要研究结聚是初步建立房地产波动循环的时间模型8 。 鹫内对予鬓遗产震麓波动鹣礤究主要飘翳年畿开始，辑究主要豢串寝戳下a 令 方谣：房魄产髑筋波动概念、中圜房遗产阐辅波动及其主簧特点和腐地产弼新波动 熬攫测蠹稼努耩黧瘫震。 浮剩程对中瓣房遗产掰麓搿究中，独交迭掇逡了痔她产注髑稍静概念，并建立 一令包禽扩张墨牧缡嚣太玲段、四令巧苇麴赛遗产爝期模式景气糖耩嚣系2 ，在分辑 审鞠房地产鼹期波动戆基础上，遥撵总艇、投资、生产、雯爨、金融及徐格等6 类 共1 6 项搬标，利用扩教擐数方法分据了深圳房地产熙期波韵特捱8 ，得搂涤圳璺改 孳开发阻慕经掰了三令赛缝产髑期9 。在鲍裁硪上，谭霹橡遮瞧以闻接、袭鼷粒建垒 三类指标组成的房地产景气指标体羝。 张元端( 1 9 9 5 ) 分耩了中国的痨遗产塌期渡渤域蒙2 ，德进过眈鞍国民经济增长 率和全国商品房销售额增长率，认为中翻房地产业的周期与凰民经济周期基本吻合。 秘蚕铡、饕摄楚、李簸( 1 9 9 6 ) 释震景气禧环法霹爨琏产韭，个指禄迸幸! j = 分辑， 并综台其图形，莉用扩散指数的方法，得出中国房朔甄产业周期变动图“。他们认为， 1 9 8 4 年，中蓬赛薅产盈达爨莰革秀发戳寒熬第一个嚣潮，1 9 8 7 年跃入豁赢；1 9 8 8 年叉这弱痨继产鼗躺第= 个高潮，偿1 9 8 9 年又跌入谷魏；虢后复苏，并在1 9 9 2 年 达剃雾三次裹潮，铁1 9 9 3 年下半年又秀始悫囱甄餐。毽稍诀舞中藿薛房蟪产渡霉鞠 没凌周期大约势4 - 5 年，舟予基铰髑期鞠策格按瘸期之辩，褥影璃中雷精蟪产周耨 熬辍素缀多，毽最整要麴楚投炎霹数策。 粱柱( 1 9 9 6 ) 从房地产供求躲嬲期蛙波动采定义不漤产缝游熬粥翅波凌，劳溪 用商品房销售礅积搬标，分辑了从1 9 8 6 1 9 9 5 年中甑不动产经济鲍周期投及英特性 ”。罐鼗魏蒺磴，缝还简要分析了不韵产闶期与邋受膨胀髑辎、总体经济波动腿期之 间的关系”。 孛毽聿主会科学院薅瑟经济磷究繇在2 0 0 2 年氇瓣中鬻房蟾产周期波魏遴行了研 究“。他们通过实证分析发现，1 9 8 1 1 9 8 3 年，怒中国房地产业的第一轮周期： 1 9 8 4 - 1 9 9 0 年是繁二轮壤蘩，其中1 9 8 5 年这翔最寒点；1 9 9 1 - 1 9 9 6 年是第三轮焉赣； 而从1 9 9 7 苹开始，中国房璁产发展进入改革开放的第四轮周期。认为中溺房地产、业 鬓戆整发震麴影礁斑素在发生深刻熬变化，帮奁簧藏落裁或铸统髂裁蘑予圭蹲魏谴 静环境下，中鬣的政府竣策稀政府行为强烈的影响着中潮缀济周期穗的发展，中国 房媳产妲麴瘸鬻睦发曩受裂敢麝致策窝竣寤 亍为戆影嫡受丈。整是薅善中弱毅革开 放敬深入，孛罄经济将别是房遗产露场纯水乎懿提离，中国静政麝敬策帮政府 亍为 对房地产业的周期性发展的影响大大削弱了。 1 2 3 房地产周期的表现形态 房地产周期波动从根本上说是由供求关系的变动所决定的，大多数学者倾向于 将房地产业的周期性波动形态分为如下五个阶段来描述： 第一阶段：复苏迹象的出现 失业率高，经济体系呈扩张态势，政府实行扩张性财政政策，并采用适度的通 货膨胀货币政策，降低抵押贷款利率，人口及家庭规模增加，收入呈增长趋势。受 此影响，住宅需求增加，房地产业呈现复苏迹象； 第二阶段：繁荣时期的到来 房地产交易趋于活跃，房价上涨，建造成本增加，房屋销售良好，投资及投机 者进入市场，抵押贷款利率降低，由此导致房屋需求量扩大，房屋供给量不断增加， 房地产业步入繁荣时期； 第三阶段：衰退迹象的出现 房地产需求开始稳定增加，但因开发商大量投资兴建房屋而造成供给过剩，房 地产需求趋于饱和，存货和空置率开始增加，投资利润下降，同时宏观经济方面也 出现通货膨胀率的快速上升，利率上调，贷款难度增大，房价开始下降，房地产业 由此呈现衰退迹象； 第四阶段：步入衰退期 房地产开发开始趋缓，房屋销售难度增加，空置率逐渐提升，房地产业由此进 入衰退期； 第五阶段：进入萧条期 宏观经济增长趋缓，失业率增加，同时因通货膨胀率太高而导致人们的实际收 入下降，紧接着就是通货紧缩，利率升高，房地产业由此步入低谷，进入萧条期。 一般说来，房地产业的周期波动形态虽然在具体表现方式上还存在着一些差异， 如在上述经典描述中，单位周期的波长有长有短，甚至即使在给定周期内这五个阶 段在持续时间上也是有区别的，在波峰与波谷之间的运行路径也存在着明显的差异。 但其总的波动形态还是具有普遍性的，任何国家或任何地区的房地产周期仍具有相 似的形态特征，均表现为扩张与收缩的交替循环，即复苏繁荣衰退萧 条往复运动的周期形态；反过来，正因为具有相似形态和相似展开过程的房地产周 期在波动的持续时间、振动频率、波动幅度等方面存在着明显差异，由此构成了不 同国家、不同地区和不同城市房地产周期的特殊性。 1 3 经济周期与房地产周期 人们对房地产周期形成机理的理解是随着房地产研究不断深化而渐趋明朗的， 虽然到目前为止学术界对此尚还未达成共识，但还是有了比较接近的看法，即影响 房地产周期波动的决定性因素是宏观经济的周期波动和房地产政策。这里值得我们 重点关注的问题是：宏观经济的周期波动是怎样作用于房地产的周期波动的? 房地 产周期是否还具有其内在结构并由此形成了房地产经济与宏观经济之间的复杂界 面? 房地产周期的波动形态与宏观经济的波动形态之间到底存在着怎样的“相位” 关系? 在影响房地产周期波动过程中，哪些经济因素在起作用? 甚至起着至关重要 的作用? 本文在此将整合有代表性学者的经典解释，并依据自身的理解对此作概要 性的归纳。 1 3 1 两个周期之间的共生发育关系 在此之所以强调这样的关系是因为学术界普遍持有这样的看法，即将经济周 期视为外部因素而作用于房地产周期，但笔者认为这不符合实际情况，因为房地产 周期是内在于经济周期的，经济周期包容了房地产周期，我们既要看到经济周期对 房地产周期的影响，也要看到房地产周期对经济周期的影响，甚至在特定发展时期、 特定国家或地区，房地产周期的波动有可能起到牵引宏观经济周期波动的绩效。这 也就是有些学者为什么会褥出房地产业的周期性波动要早于宏观经济的周期性波动 的结论，而另有些学者会得出房地产业周期性波动要滞后于宏观经济周期性波动的 结论的原因所在。在这里所下的这个判断很可能对后面世界各主要城市房地产周期 的比较研究和上海房地产周期波动的实证研究提供独特的思路。 1 3 2 房地产经济与宏观经济之间存在着复杂的传导机制 学术界在探讨经济的周期波动对房地产周期形成机理问题时基本上沿袭这样 的分析路径，即外部冲击和内部传导机制。诚然，这样的研究思路不失为将房地产 周期的理论研究不断推向深入的有效路径，但必须看到房地产经济作为整个经济 系统的一个子系统，必然存在着一些内在的因素，这些因素同样会引发房地产业的 周期性波动。本文将外部冲击、传导机制、内生因素等做综合考虑。 外部冲击 毫无疑问，整个宏观经济的周期波动必然会对作为子系统的房地产经济产生影 响，其结果是房地产经济将随着整个宏观经济的周期性波动而波动，有关这方面的 探讨已经不存在什么争议，学术界已经将他们的注意力早就聚焦于到哪些外部冲击 因素在影响着房地产的周期性波动。 传导机制 外部冲击作用于房地产业由此导致房地产业的周期性波动是借助于特定传导机 制的。一般说来，有些传导机制是刚性的或显形的，而有些传导机制则是弹性的或 隐性的，如政府宏观的经济政策就会通过相应的房地产政策的传导，由此直接影响 到整个房地产业的周期性波动：而有一些外部冲击则需要借助于同房地产相关产业 的传导逐步影响到房地产业的周期性波动，如教育与卫生、商业、建材、休闲娱乐 等行业的发展就是以隐性的或弹性的方式作用于房地产周期性波动的。 内生因素 作为整个经济系统的一个子系统，作为整个经济周期的一个子周期，房地产业 周期性波动还应该有属于它内在秉性的一面，即在不受到外部冲击的条件下房地产 业也应该呈现出周期性波动，因为没有子系统的周期性波动，就谈不上整个经济系 统的周期性波动。作为内生因素之一，土地资源是日益稀缺的，土地的日益稀缺必 将导致房地产的自然增值和房产价格的自然上涨；其次是住房消费虽然人们的必需 品，但它的交易价格及交易成功率将受到消费者的心理价位、支付能力等因素的强 制约束，这就决定了房地产市场本身就存在着经济学意义上的“蛛网”现象，换句 话说，这就是房地产本身所存在的周期性波动的内在机理。 1 3 3 经济因素影响房地产业呈周期性波动的具体表现形式 事实上，房地产产周期是由影响房地产收益的一系列亚周期因素和母周期因素 所组成的总概念，根据国外一些资深学者在1 9 9 9 年的分类，房地产周期可以分解为 两类亚周期和一个母周期：房地产实物市场周期：房地产投资周期；国际房地产周 期”。无论是全球性经济波动，还是国内宏观经济的周期性波动在很大程度上就是 通过这些亚周期的波动进而影响到房地产业的周期性波动的。具体地说，这些经济 因素主要包括如下几点： 经济增长 有些经济学家在对许多国家的经济增长率进行统计分析后指出，国民经济增长 率与房地产业的发展之间存在十分紧密的关系，首先是地产业发展水平与国民经济 增长率高度正相关，宏观经济增长率越高，房地产业发展速度也就越快；其次是由 于传导机制的作用，房地产周期性波动略早于宏观经济周期。 国民收入 国民收入水平变动会导致房地产消费需求同向变动，即收入增加会刺激房地产 需求，收入下降则导致房地产需求减少。同时在投资乘数和加速数原理的共同作用 下，国民收入变动还会导致房地产投资呈现加速变动的现象，结果使得房地产以超 过收入变动的幅度加速波动。 通货膨胀 通货膨胀率主要是通过两个途径对房地产经济波动产生影响：一是通货膨胀导 致房地产名义价格与实际价值的背离，房地产经济运行由此出现相应变动；二是通 货膨胀影响房地产商品的报价与升值功能，进而导致房地产经济运行的波动。 1 4 本文的研究思路、方法与主要目的 本文的研究思路是通过对经济周期、房地产周期、经济周期与房地产周期的关 系、房地产周期与g d p 的关联度、房地产周期与投资关联度的研究，探讨上海房地 产周期的特点与性质，从而对未来上海房地产市场做出科学的预测，而这也是本文 的目的所在。 本文研究过程中，对于海外房地产周期的相关内容，主要采取资料收集与分析 的方式进行研究：对于上海房地产市场的周期研究，则采取了被大多数研究者认同 的扩散指数法；而在对未来市场预测方面，则通过数理统计分析和回归等数学方式 进行。 本文在研究过程中，期望通过研究，以证明以下观点： 房地产周期是经济周期的一个组成部分，它与经济周期的关系十分密切。 房地产周期主要有三种类型，短周期( 基钦周期或存货周期) 、中周期( 朱格拉 周期或投资周期) 中长周期( 库兹涅茨周期或建筑周期) 以及长周期( 康德拉季夫 周期) 。各个周期适用于不同的城市。 房地产周期与宏观经济存在着共生关系。 上海的房地产周期属于一种增长型的朱格拉周期，它受到政府政策和投资等方 面因素的影响。 通过对上海房地产周期的研究，我们认为未来上海的房地产市场还有1 0 年的黄 金期。 第二章：海外部分中心城市房地产周期之比较研究 之所以选择一些中心城市作为本文的研究对象，并聚焦其房地产业周期波动特 性之比较研究，是基于如下几方面的考虑：其一是我国已经将上海作为国际中心城 市在制订其发展规划，因此，在研究上海房地产业周期性波动特征时应该本着动态 的与可比性原则将其与海外主要中心城市的房地产周期性波动特性做比较；其二是 上海自2 0 世纪8 0 年代改革个开放以来，尤其是9 0 年代浦东开放以来所取得的成就 已经允许她作为国际中心城市之一了；其三是随着w t o 的加入，上海成为国际中 心城市已经变得比以往任何时候都更加必要了，而且，w r o 后的上海房地产业也 已经不再是“本土化”意义上的上海房地产业了，换句话说，入世后的上海房地产 业和海外各主要国际中心城市的房地产业一样，影响其房地产业的许多相关因素将 逐步趋于一致。再则，海外各主要中心城市的房地产业在今天所表现出来的周期性 波动轨迹也就是明天的上海房地产业周期性的波动轨迹，或者说上海房地产业在今 天所表现出来的运行轨迹也就是它们在昨天所表现出来的历史轨迹。 笔者拟在动态的和可比性分析视角基础上，依照其周期特性、波长长短和振荡 形态等特点分别对这些被选的中心城市分别做比较研究。 2 1 几个经典周期的适用范围 在这部分花了很多笔墨来介绍有关房地产周期理论的经典表述、房地产波动形 态的描述以及房地产周期形成机理的理论解释，目的就是为了运用这些周期理论来 解释和研究世界各金融中心城市及上海房地产业周期性波动的特殊性，它们的波动 周期到底接近于哪一种经典周期，如果能给出比较合乎实际情况的周期类型，则对 探讨和剖析这些中心城市，尤其是上海房地产周期性波动的基本特征、具体表现形 态及形成机理将具有是重要的参考价值。 这里仍然参照学术界的有关观点和自己的研究成果来说明这几种经典周期各自 适用的范围。 基钦周期的适用范围 基钦周期的波长比较短，单位周期波动的平均持续时间大约3 4 年，本质上 属于震荡型周期和微波型周期。作为震荡型周期，在通常情况下它比较适合于解释 那些处于经济动荡时期国家或地区的房地产周期性波动，作为微波型周期，它可以 解释那些比较合乎中长周期，特别是长周期的国家或地区的房地产业在单位周期内 的某些时段又具有微波化特点的波动现象。换句话说，在某些特定国家或地区的房 地产业发展过程中，从中长期走势来看，其波动周期属朱格拉周期，或者是库兹涅 茨周期，甚至是康德拉季耶夫周期，但从短期或超短期来看，又具有基钦周期的特 征。考虑到上海房地产业的发展历史还相当短暂，上海房地产业又是在社会稳定和 经济持续增长的背景下发展过来的，且这些背景因素在未来若干年内仍然会得到持 续，故无论从震荡型的，还是从微波化的视角看，基钦周期可能还不适合于解释上 海房地产业的周期性波动。 康德拉季耶夫周期的适用范围 如前所述，康德拉季耶夫周期在几个经典周期中是延续时间最长的周期，尽管 也有学者还发现了比康德拉季耶夫周期还要长的周期，但它还不具有代表性。康德 拉季耶夫周期由于其单位周期波动的持续时间长达5 4 6 0 年，这就决定了它的适用 范围至少要有i 0 0 年以上，且同时具有数据记载的房地产发展历史的那些国家或地 区的房地产周期波动，这些国家或地区基本上是属于“先发生型”市场经济国家或 地区，它们主要集中欧美版图上，它不适合解释“后发生型”市场经济的国家或地 区的房地产周期波动，如日本、韩国等，它更不适合解释正在走向市场经济的发展 中国家或地区的房地产周期波动。因此，在我们研究上海房地产周期波动时，康德 拉季耶夫周期在所有经典周期里是最不合适的一种周期。 库兹涅茨周期的适用范围 库兹涅兹周期界于朱格拉周期和康德拉季耶夫周期之间，属中长周期，其单位 周期的波动持续时间大约为1 5 2 5 年。鉴于库兹涅兹周期的这一特点，它比起康德 拉耶夫周期和基钦周期来说起适用范围要广泛得多，它既可以解释欧美等一些“先 发生型”市场经济国家或地区房地产业的周期波动，也能解释“后发生型”市场经 济国家或地区房地产业的周期性波动。不过对于正在步入或不久前才步入市场经济 的国家或地区的房地产业周期性波动来说还不太适用，也许在这些经济转型的国家， 甚至包括绝大多数发展中国家或地区，它们的房地产业正在按库兹涅兹周期或接近 于库兹涅兹周期在做周期性波动，但要给出令人信服的结论尚需时日。对上海来说， 上海的房地产业发展历史也就是在改革开放之后起步的，到目前为止也仅相当于一 单位库兹涅兹周期的持续时间，显然使用这样单位长度的尺子来度量上海房地产业 的波动周期是不合适的。目前，学术界的个别学者以及业内有关人士虽然提出了我 国，特别是上海的房地产经济有可能按照库兹涅兹周期运行的观点，但这种观点能 否成立仍需要经过较长时间的实践检验。 朱格拉周期的适用范围 如前所述，相对于基钦周期来说，朱格拉周期较长一些，而相对于其他周期的 波长又要短一些，故学术界将它称之为中周期，其单位周期波动的平均持续时间大 约为9 一l o 年。鉴于该周期属中周期，也就决定了它的适用范围最为广泛，无论是 在“先发生型”市场经济国家或地区，“后发生型”市场经济国家或地区，还是在正 走向市场经济，亦或绝大多数发展中的国家或地区，尽管这些国家或地区各自的房 地产周期波动会呈现出不同的特点，但它们的房地产经济运行的周期性波动均可参 照朱格拉周期加以解释。如我国的房地产经济波动过程中具有独特的“本土化”周 期，它界于基钦周期与朱格拉周期之间，但从房地产波动曲线的长期走势来看，它 正在不断地偏离基钦周期，而逐步逼近朱格拉周期，有些学者已经发现中国的“本 土化”房地产周期已经从过去的“5 + 0 型”向“5 + 2 型”过渡。 至于具体化到上海的房地产业，运用朱格拉周期来解释它的周期性波动是最具 参考价值的，上海的房地产业起步时间大约始自2 0 世纪8 0 年代，无论是选择基钦 周期，还是库兹涅兹周期，都是不合适的，至于康德拉季耶夫周期则跟谈不上，换 句话说，我们也只能选择朱格拉周期作为我们研究上海房地产业周期性波动的参照 物。再则，上海房地产业做为上海的支柱产业之一，它具有，也应该具有牵引和带 动上海整个经济发展的功能，在其周期性波动过程中将充当引导“大盘”走势的“权 重指数”的角色，它的周期性波动曲线在上扬过程中必将领先于宏观经济周期性波 动曲线，从技术的角度来说，这两条波动曲线之间存在着一定的“相位差”，且是正 的“相位差”。我们完全可以在理论层面上或规范层面上下这样的判断：上海的房地 产周期在逼近朱格拉周期的时续上将领先于全国的平均水平，上海也很有可能在国 内率先突破朱格拉周期的约束，不断逼近库兹涅兹周期的下限，即相当于1 5 年或 1 5 2 0 年的“朱格拉左极限周期”。 2 2 中长周期波动型 2 2 1 纽约 纽约是著名的国际中心城市之一，也是房地产业最为发达最为成熟的中心城市 之一。2 0 世纪9 0 年代以来，由于美国宏观经济步入“克林顿周期”，因此，在整个 宏观经济长期、持续、平稳增长的背景下，纽约的房地产业作为整个宏观经济的 个基础产业，其房地产市场的波动也呈现出波动周期较长、运行平稳等特点，如果 不发生“9 1 1 ”事件的话，无论是整个宏观经济的走势，还是作为其子系统的房地 产经济走势都将得到延续。由此可以从中看出，此类突发事件既可以直接影响到房 地产业的市场走势，也可以通宏观经济走势或某些特定的传导机制间接地影响着房 地产业市场走势，有关这一点可以从下面的技术分析中得到佐证。 表1 、表2 和图1 、图2 、图3 是反映纽约中央商务区房价指数和纽约整个房地 产业的周期性波动状况的一些具体数据和它的技术走势分析。这里所选取的有代表 性的单位周期是从1 9 8 5 年开始的。 表1 ：纽约中央商务区房价指数变动( 1 9 9 0 年为1 0 0 ) ” 年份 1 9 8 51 9 8 61 9 8 71 9 8 81 9 8 91 9 9 01 9 9 11 9 9 21 9 9 3 指数 1 1 31 l o1 0 91 0 51 0 31 0 09 39 08 7 年份 1 9 9 41 9 9 51 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 1 指数 9 l9 69 81 0 21 2 01 3 01 6 71 5 9 表2 ：纽约房地产价格指数变化( 1 9 8 0 年为1 0 0 ) ” 年份 1 9 8 51 9 8 6 1 9 8 7 1 9 8 81 9 8 9 1 9 9 01 9 9 11 9 9 21 9 9 3 指数 1 8 6 0 4 2 1 9 5 42 5 5 5 5 2 7 6 1 5 2 7 9 6 92 7 7 1 32 7 4 2 92 8 0 0 42 8 1 5 5 变化 1 8 1 6 4 8 1 1 3 一1 1 2 1 o f 5 g d p 增 3 8 3 4 3 4 4 2 3 5 1 _ 8 一0 5 3 0 2 7 长率 年份 1 9 9 41 9 9 5 1 9 9 6 1 9 9 7 1 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 1 指数 2 7 6 2 42 7 4 2 82 7 9 4 42 8 3 12 9 7 3 63 1 7 7 53 5 1 5 03 8 8 6 0 变化 一1 9 0 8 1 9 1 3 5 6 9 1 0 6 1 0 6 g d p 增 4 0 2 7 3 6 4 4 4 3 4 1 4 1 1 2 长率 ( ) 从表1 、表2 和图1 、图2 、图3 中可以看出，纽约中心商务区及整个房地产业 的波动周期约为1 5 年左右，其中，最值得我们注意的是图1 ，它以非常醒目的方式 告诉人们，正是“9 1 1 ”事件导致了纽约中央商务区房价指数的周期性波动出现了 非常规的“拐点”，这个“拐点”有在图2 和图3 中再次得到验证。就此而言，我们 说纽约的房地产业波动周期约为1 5 年左右是否是严格的还值得商榷。不过，人们对 此也有另外的解释，那就是即使不发生“9 1 1 ”事件，美国的宏观经济也到了出现 “拐点”的时候了。因此，从这种意义上讲，姑且将纽约房地产业性的波动周期视 作1 5 年，或稍长一些还是有其依据的。在给定了为期1 5 年左右的波动周期内，不 难发现，它大约包含着2 个朱格拉周期，而在某个特定的朱格拉周期内，又含有基 钦周期( 如图3 ) ，但从拟合的波动曲线来看，又看不出基钦周期的影子，这说明解 释纽约房地产周期波动的特征需要中长周期理论，基钦周期在这里的影响仅相当于 中长周期中“微波化现象”而已，这也显示出纽约房地产业运行平稳，其市场成熟 度较高等特点。 2 2 2 伦敦 伦敦作为著名的国际性中心城市其房地产波动较之纽约来说要短一些，大约以 1 0 年左右为一个波动周期。伦敦作为英国最大的经济中心和房地产经济中心，它的 房地产业的周期性波动趋势与英国宏观经济的波动趋势基本上是一致。这里所选取 的有代表性的单位周期是从1 9 8 4 年算起的。 从下图中可以看出自1 9 8 4 年以来的伦敦房地产的周期性波动的基本状况，其中 1 9 8 4 1 9 9 4 年是一个比较完整的波动周期，在这个周期的前4 年中，伦敦房地产市 场处于扩张阶段，1 9 8 8 年到达繁荣的顶峰，此后经历了为期4 年的收缩，随后又趋 于上升，到1 9 9 4 年止，组成了又一个完整的房地产周期。与此同时，英国的g d p 在1 9 8 4 - - 1 9 8 8 年呈现增长率不断上升的趋势，1 9 8 8 年以后增速逐渐回落，并在1 9 9 2 年才恢复上升。可见，伦敦的房地产周期和国家宏观g d p 波动周期是比较一致的。 表3 ：伦敦房价增长率变化( x ) “ 年份 1 9 8 41 9 8 51 9 8 61 9 8 71 9 8 81 9 8 91 9 9 01 9 9 11 9 9 219 9 3 房价增 3 1 4 o 5 1 6 1 5 骣一0 3 0 3 一2 6 一3 秭- i 0 长率 g d p 增长25 3 6 3 9 4 5 5 2 2 2 0 8 一1 “0 2 2 5 室 年份 1 9 9 41 9 9 51 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 2 房价增 1 8 0 2 2 6 4 6 2 1 5 7 4 2 6 9 2 5 长率 g d p 增长 4 7 2 9 2 6 34 3 2 1 2 9 2 4 1 5 室 从1 9 9 5 年起，伦敦房地产市场又进入了一个新的周期。伦敦房价指数开始趋于 上升，在1 9 9 5 到2 0 0 1 年的扩张期间，伦敦的房价呈现大幅度增长，这与伦敦市内 工资与物价指数上涨不无关系。同时，英国g d p 尚处在盘跌型的增长阶段。2 0 0 1 年 后，伴随全球性的经济衰退，这也是“9 1 1 ”事件带来的后果，伦敦的房价也出现 了回落，伦敦的房地产市场有可能进入一个收缩期。从图4 与图5 所形成的相互之 间的映射关系来看，伦敦房地产业在1 9 9 4 年以后所呈现出来的持续上升势头明显强 于国家的宏观经济走势，但在宏观经济从1 9 9 5 年起呈逐渐盘落走势以后，伦敦房地 产业要长期维持其独立走势就很难了，随着“9 1 l ”的出现，伦敦房地产业在这两 种外力的共同作用下出现了比纽约还要显著的急跌型“拐点”。 2 3 中周期波动型 与前一类中心城市的房地产周期性波动的频率有所不同，现在要述及的是一些 呈中周期波动的有代表性的中心城市的房地产波动类型，这里我们主要选择了我国 的香港地区。 从第二次世界大战结束以后的情况来看，香港房地产业同样存在着明显的周期 波动规律，单位周期的持续波动时间大约8 - - 9 年