（林业经济管理专业论文）城市森林对生态型房地产的影响研究.pdf

摘要 摘要 城市森林作为城市生态系统的重要组成部分，在城市发展中发挥着越来越重要的作 用，城市森林对城市发展的影响，尤其是对房地产业的影响越来越受到人们的关注。本 文的研究目的，在进一步分析阐述开展城市森林建设重要性的基础上，重点对城市森林 给房地产业带来的影响或者说城市森林对房地产业所做的贡献进行探索性的研究，将城 市森林、景观生态、人居环境、环境经济的相关理论和方法应用到房地产评价中，对生 念型房地产开发的市场需求状况进行初步地探讨，希望能为拓展城市林业发展空间、改 善房地产业的投资结构、提高城市居民的“绿色消费”意识和增强保护生态环境的观念， 以及完善城市发展规划提供一定的参考价值。 本文在对城市森林的研究进展、国内外生态型房地产的研究状况等方面进行综述的 基础上，重点探讨了城市森林对房地产开发的影响和生态型房地产的需求分析，并通过 调查问卷的方式，针对北京市城市森林建设和生态型房地产进行了调查研究。本文的重 点内容在第三章至第五章，第三章阐述了城市森林对房地产影响评价的相关理论依据和 主要评价方法，以及城市森林在生态型房地产开发中的重要作用：第四章对生态型房地 产的市场需求做出分析和评价，介绍了房地产的绿色需求理论、生态型房地产的需求状 况，并从政府、企业和消费者三个方面阐述了生态型房地产开发中存在的困难；第五章 的案例分析是针对北京市城市森林建设和生态型房地产进行了调查研究，对被调查者的 生态支付意愿进行相关性分析和多变量回归分析，以及住房消费行为的影响因素分析。 论文的主要创新点和初步成果为：( 1 ) 针对北京市城市森林与生态型房地产进行实 地调查，反映人们对生态环境的支付意愿；( 2 ) 对生态型房地产发展中存在的困难提出 政策建议，如实行绿色价格补贴措施，以及将开展城市森林建设作为发展生态型房地产 的突破口等；( 3 ) 对北京市城市森林与生态型房地产的调查结果显示：城市森林在城市 发展中的作用得到肯定，但目前不能成为影响住房消费的最主要因素；( 4 ) 从调查中可 以得出这样的结论：生态型房地产的开发仍然受到整体经济发展水平和消费者收入水 平、生态意识等因素的制约。 关键词：城市森林生态型房地产环境价值 绿色住宅支付意愿 a b s t r a c t i m p a c ts t u d yo ne c o l o g i c a lh o u s i n go fu r b a nf o r e s t b a oy i n g s h u a n g ( f o r e s t r ye c o n o m i c sa n dm a n a g e m e n t ) d i r e c t e db yp r o f e s s o rl iz h i y o n g a b s t r a c t a st h ei m p o r t a n tc o m p o n e n to ft h eu r b a ne c o s y s t e m ，u r b a nf o r e s ti sp l a y i n gam o r ea n d m o r ei m p o r t a n tr o l ei nt h ec i t yd e v e l o p m e n t t h ei m p a c to nc i t yd e v e l o p m e n to fu r b a nf o r e s t e s p e c i a l l yt h ei m p a c to nh o u s i n gi sp a i dc l o s ea t t e n t i o nt om o r ea n dm o r eb yp e o p l e 1 1 1 e r e s e a r c hp u r p o s eo f t h i sp a p e r , b e s i d e se x p l a i n i n gt h ei m p o r t a n c eo f u r b a nf o r e s tc o n s t r u c t i o n ， t h em o r ei m p o r t a n tt h i n gi st h ei n f l u e n c et h a tu r b a nf o r e s tb r o u g h tt or e a le s t a t eo rt h a ti st o s a yt h a tc a r r yo ne x p l o r a t o r ys t u d y i n gt ot h ec o n t r i b u t i o nt h a tu r b a nf o r e s tb r o u g h tt or e a l e s t a t e a p p l yt h er e l e v a n tt h e o r i e sa n dm e t h o d so fe n v i r o n m e n t a ls c i e n c eo ft h eh u m a n s e t t l e m e n t sa n de n v i r o n m e n t a le c o n o m i ce v a l u a t i o nt ot h er e a le s t a t ei nt h ep r o c e s so f a p p r a i s i n g ，a n dt h e s t a t eo fm a r k e tf o re c o l o g i c a lh o u s i n gc a r r i e so nt h ed i s c u s s i o n p r e l i m i n a r i l y h o p i n gw h i c hc a no f f e rc e r t a i nr e f e r e n c ev a l u et oh e l pt oi m p r o v ei n v e s t m e n t s t r u c t u r eo fr e a le s t a t e ，e n h a n c e “g r e e nc o n s u m p t i o n ”c o n s c i o u s n e s sa n di d e ao fe c o l o g i c a l e n v i r o n m e n tp r o t e c t i o n ，a n dp e r f e c tc i t yd e v e l o p m e n t p l a n n i n g o nt h eb a s i so fs t u d yp r o g r e s so nu r b a nf o r e s t ，d o m e s t i ca n di n t e r n a t i o n a le c o l o g i c a l h o u s i n gs t u d ys t a t e ，t h i sp a p e rh a v ep r o b e di n t ot h ei m p a c tu r b a nf o r e s to nd e v e l o p m e n to f r e a le s t a t ea n dt h ed e m a n da n a l y s i so fe c o l o g i c a lh o u s i n g ，a n dt h r o u g ht h ew a yo ft h e q u e s t i o n n a i r e ，h a v em a d ei n v e s t i g a t i o n st ou r b a nf o r e s tc o n s t r u c t i o na n de c o l o g i c a lh o u s i n g o f b e i j i n g k e yc o n t e n to f t h i sp a p e ri sf r o mc h a p t e r3t oc h a p t e r5 ，c h a p t e r3e x p l a i nr e l e v a n t t h e o r e t i c a lf o u n d a t i o na n dm a i na p p r a i s a lm e t h o di nt h ep r o c e s so fa p p r a i s i n ga n dt h e i m p o r t a n tf u n c t i o no fu r b a nf o r e s ti nt h ee c o l o g i c a lh o u s i n gd e v e l o p m e n t ；c h a p t e r4m a k e a n a l y s i sa n da p p r a i s ei nm a r k e tf o re c o l o g i c a lh o u s i n g ，h a v ei n t r o d u c e dt h et h e o r yo ng r e e n d e m a n do fr e a le s t a t ea n dd e m a n ds t a t eo fe c o l o g i c a lh o u s i n g ，t h e nh a se x p l a i n e dt h e d i f f i c u l t ye x i s t i n gi nt h ed e v e l o p m e n to fe c o l o g i c a lh o u s i n gf r o mt h eg o v e r n m e n t ，e n t e r p r i s e a n dc o n s u m e rt h r e er e s p e c t s ；c h a p t e r5c a s e a n a l y s i si nb e i j i n ga b o u tu r b a nf o r e s t c o n s t r u c t i o na n de c o l o g i c a lh o u s i n g ，c a r r yo nd e p e n d e n c ea n a l y s i sa n da n a l y s i sw i t hl a r g e v a r i a b l et oe c o l o g i c a lp a y m e n to fp e r s o n si n v e s t i g a t e d ，a n dt h ei n f l u e n c ef a c t o r so ft h eh o u s e c o n s u m e rb e h a v i o ra r ea n a l y z e d t h u sd r a wr e l e v a n tc o n c l u s i o n s ：t h ef u n c t i o no fu r b a nf o r e s t i nt h ec i t yd e v e l o p m e n ti sa f f i r m e d ，b u ti tc a n l tb e c o m et h em a i nf a c t o ro fh o u s ec o n s u m p t i o n a tp r e s e n t ，t h ed e v e l o p m e n to fe c o l o g i c a lh o u s i n gs t i l lr e c e i v e st h er e s t r i c t i o ni ns u c hf a c t o r s a sw h o l ee c o n o m i cd e v e l o p m e n tl e v e la n dc o n s u m e r si n c o m el e v e l ，e c o l o g i c a lc o n s c i o u s n e s s ， e t c k e yw o r d s ：u r b a nf o r e s t ，e c o l o g i c a lh o u s i n g ，e n v i r o n m e n t a lv a l u e ，g r e e nr e s i d e n c e ，w i l l i n g n e s st op a y i i 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。 尽我所知，除了文中特，l , 1 ) j n 以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过 的研究成果，也不包含为获得本研究生培养单位或其它教育机构的学位或证书而使用过的材 料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 签名：锄蘸爽 日期：p 西彦，2 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解中国林业科学研究院有关保留、使用学位论文的规定，本研究 生培养单位有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和 借阅。本人授权本研究生培养单位可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名：包羲次 导师签名： 埘年彦月，z 日沙萨& 月 学位论文作者毕业联系方式 工作单位： 联系电话： 电子邮件：幻j i l “，j 固5 出- 通讯地址、邮编： 第一章引言 第一章引言 1 1 研究背景 1 1 1 城市林业在城市发展中的重要作用日益显现 随着世界范围内城市化进程的加速和城市环境问题的加剧，人们已日益认识到加强 城市生态建设、改善城市生态环境质量的重要性，城市森林作为城市生态系统的重要组 成部分，在城市发展中发挥着越来越重要的作用。城市森林建设的实质就是促进人与环 境的协调，提高城市生命支持系统的生态协调能力。 城市林业对城市发展所带来的效益是多方面的，作为城市生态系统中具有自净功能 的重要组成部分，城市森林在保护人体健康、调节生态平衡、改善环境质量、美化城市 景观等方面具有其他城市基础设施不可替代的作用。除此之外，城市森林还为城市的 发展带来了重要的经济和社会效益，城市森林通过改善城市的生态环境、提升城市品质 和形象、优化工作和生活氛围等，从而促进招商引资、提高消费水平、追加地产及公共 服务价值，这些最终综合地体现为城市土地和房产价值的增值以及城市旅游业的大发展 等 2 】。 1 1 2 人居环境科学的发展及人们消费观念的变化 创造好的居住环境是人类发展中最基本的课题，也可以说是“永恒的主题”。古希腊 哲学家亚旱士多德说过，“人们来到城市是为了生活，人们居住在城市是为了生活得更 好。”人类的一切活动：经济的、政治的、文化的、科学的，最终目的都是为了提 高最广大人民的生活质量。“居住”不仅意味着住房本身，而几乎包含着人类生活的各 个方面。“可居性”是人类最基本的要求，环境是人类生存最本原的基础和条件。人必 须生活在一定的环境之中，环境质量是保证“可居性”最重要的条件p j 。随着我国经济 快速发展和人民生活水平不断提高，城市居民的住宅条件也不断改善，今天的买房者购 房并不是单纯意义上的“居住”需要，而是对居住功能和居住环境有更高的要求。 城市森林在改善人类聚居环境方面的社会功能越来越引起人们的重视，1 9 9 6 年联合 国召开的人居二次大会提出了城市住区的可持续发展问题；2 0 0 1 年中消协宣布，当年的 主题是包括绿色住区的“绿色消费”。绿色消费决不是一种简单的颜色概念，而是一种 全新的生活理念和消费模式，是提高生活质量的方向，也可以说是体现人类文明进步的 新的生活方式，它所追求的是环保、健康和适度的消费。 第章日i 言 1 1 3 生态型房地产开发正在悄然兴起 生态一个人们熟悉而叉永久的话题，无沦是享受生态美的悠然自得，还是接受 生态破坏的无情惩钉，人类就是这样与生奎环境其生共灭。尽管这是一个不争的事要， 但人类从来没有像今天这样刻骨铭心地士体会、去思考。 以生态环境保护为导向的绿色营销观念，是种全新的营销观念，是生冬文明时代 仑业谋求生存和发展的必然选择，作为对城市生态系统高度依存的房地产企业，其丌发 经营活动必然受到城市生惫资源状况的约束。在房地产市场上，灵敏的开发商己经丌始 注意到消费者对绿色居住环境的追求，并开始调整自己的营销战略。绿色消费不仅为生 产者提供了无限商机，同时也为企业提供了一个全新的竞争平台，谁在这方面争取了主 动，准就能在新一轮竞争中处于领先地位。在城市生态环境曰渐恶化。可持续发展理念 深入人心和消费者绿色需求引导市场新走向的多蓖背景下，生态型房地产丌发就必然成 为房地产业新的发展趋势。 1 2 研究目的及意义 l ，2 1 研究目的 城市林业的发展，适应了人们改善生活环境和追求健康生活的需要，城市森林建设 给房地产业带来了重要而积极的影响，而人们对这种影响的认识还很不明确，因此需要 对此开展深八的研究，并建立相应的评价体系。本文的研究目的，除了进一步蜕明开展 城市森林建设的重要性之外，更重要的是对城市森林给房地产业带来的影响或者说是城 市森林对房地产业所做的贡献进行探索性的研究，将人居环境科学、环境经济评价的相 关理硷和方法应用到房地产评价中，对生态型房地产开发的市场需求状况进行初步的探 讨希望能为改善房地产业的投资结构、提高城市居民的“绿色消费”意识和增强保护 生态环境的观念，以及完善城市发展规划提供一定的参考价值。 1 2 2 研究意义 ( 1 ) 进一步明确城市森林在房地产开发中的重要作用，促进城市的可持续发展。 面对资源环境的压力，人类毅然选择了可持续发展战略，住宅作为人类生产和生活 的起点和终点，以及房地产业作为当代经济的一个重要产业，理所当然成为可持续发展 战略的重要内容之一。城市森林建设对城市的可持续发展具有重要而深远的意义，而生 态型房地产的开发更是与城市森林建设息息相关，生态型房地产开发的推行将有利于改 善城市环境，促进城市的可持续发展。 ( 2 ) 有利于房地产企业和政府更好地把握房产市场的绿色需求。 ( 2 ) 有利于房地产企业和政府更好地把握房产市场的绿色需求。 第一章引言 1 1 _ 3 生态型房地产开发正在悄然兴起 生态一个人们熟悉而又永久的话题，无论是享受生态美的悠然自得，还是接受 二态破坏的无情惩罚，人类就是这样与生态环境共生共灭。尽管这是一个不争的事实， 但人类从来没有像今天这样刻骨铭心地去体会、去思考。 以生念环境保护为导向的绿色营销观念，是一种全新的营销观念，是生态文明时代 企业谋求生存和发展的必然选择，作为对城市生态系统高度依存的房地产企业，其开发 经营活动必然受到城市生态资源状况的约束。在房地产市场上，灵敏的开发商已经开始 注意到消费者对绿色居住环境的追求，并开始调整自己的营销战略。绿色消费不仅为生 产者提供了无限商机，同时也为企业提供了一个全新的竞争平台，谁在这方面争取了主 动，谁就能在新一轮竞争中处于领先地位。在城市生态环境目渐恶化，可持续发展理念 深入人心和消费者绿色需求引导市场新走向的多重背景下，生态型房地产开发就必然成 为房地产业新的发展趋势。 1 2 研究目的及意义 1 2 1 研究目的 城市林业的发展，适应了人们改善生活环境和追求健康生活的需要，城市森栋建设 给房地产业带来了重要而积极的影响，而人们对这种影响的认识还很不明确，因此需要 对此开展深入的研究，并建立相应的评价体系。本文的研究目的，除了进一步说明开展 城市森林建设的重要性之外，更重要的是对城市森林给房地产业带来的影响或者说是城 市森林对房地产业所做的贡献进行探索性的研究，将人居环境科学、环境经济评价的相 关理论和方法应用到房地产评价中，对生态型房地产开发的市场需求状况进行初步的探 讨，希望能为改善房地产业的投资结构、提高城市居民的“绿色消费”意识和增强保护 生态环境的观念，以及完善城市发展规划提供一定的参考价值。 1 2 2 研究意义 ( 1 ) 进一步明确城市森林在房地产开发中的重要作用，促进城市的可持续发展。 面对资源环境的压力，人类毅然选择了可持续发展战略，住宅作为人类生产和生活 的起点和终点，以及房地产业作为当代经济的一个重要产业，理所当然成为可持续发展 战略的重要内容之一。城市森林建设对城市的可持续发展具有重要而深远的意义，而生 态型房地产的开发更是与城市森林建设息息相关，生态型房地产开发的推行将有利于改 善城市环境，促进城市的可持续发展。 ( 2 ) 有利于房地产企业和政府更好地把握房产市场的绿色需求。 第一章引言 绿色消费、绿色营销正方兴未艾，而房产市场的这部分需求却没有被充分认知，本 文会对生态型房地产的市场需求做一些分析，希望有助于政府和房地产企业更好地了解 房地产消费者的绿色需求，并正确引导房地产企业在进行房地产开发时，将环境效益和 经济效益综合考虑，从而促进生态型房产业的发展。 ( 3 ) 引导人们消费倾向，促进产业调整 随着对全球环境问题认识的深化，人们的生活方式不知不觉中发生了很大变化，但 是要从根本上改变人们的消费观念，还需要政府和相关部门的正确引导，使人们意识到 对环境不负责任的生活方式是造成生态环境恶化的根源，愿意选择对健康有益和有利于 环境保护的绿色消费方式。绿色消费的发展和深入人心，也将推动林业、环保等产业的 发展，从而促进城市产业结构的调整。 ( 4 ) 促进房地产业的可持续发展 在全面实施可持续发展战略的形势下，绿色的、生态的房地产业将成为必然趋势， 生态型房地产集中解决了环境与发展两大主题，它的发展将树立生态文明观，以人与自 然的共生、人工环境与自然环境的共生来构筑人类居住体系，本文将进一步明确城市森 林同房地产业及城市居民的密切关系，对绿色房地产的发展起到一定的促进作用，为进 一步深入研究生态型房地产的开发提供参考。 1 3 本研究的技术路线、内容与框架 1 3 1 技术路线 图1 - 1 ：本论文的技术路线 f i g 1 1t e c h n i q u ea p p r o a c ho f t h ep a p e r 第一章引言 1 3 2 研究内容与框架 本论文共分六章，第一章引言部分，介绍论文的研究背景、研究目的及意义；第二 章是城市森林与生态型房地产的研究综述，通过查阅大量的国内外相关文献资料，从城 市森林的提出及概念、城市森林的研究现状及进展、国内外对生态型房地产的研究进展 等方面进行综述。 本文的重点内容在第三章至第五章，第三章阐述了城市森林对房地产影响评价的相 关理论依据和主要评价方法，以及城市森林在生态型房地产开发中的重要作用；第四章 对生态型房地产的市场需求做出分析和评价，介绍了房地产的绿色需求理论、生态型房 地产的需求状况，并从政府、企业和消费者三个方面阐述了生态型房地产丌发中存在的 困难；第五章的案例分析中针对北京市城市森林建设和生态型房地产进行了调查研究， 对被调查者的生态支付意愿进行了相关性分析和多变量回归分析，以及住房消费行为的 影响因素分析，从而得出相关结论：城市森林在城市发展中的作用得到肯定，但目前不 能成为影响住房消费的最主要因素。生态型房地产的开发仍然受到整体经济发展水平和 消费者收入水平、生态意识等因素的制约。在第六章中针对生态型房地产发展中存在的 困难提出相应的对策建议。 第二章城市森林与生态型房地产的研究综述 第二章城市森林与生态型房地产的研究综述 2 1 城市森林的提出及概念 2 1 1 城市林业概念的提出 加拿大多伦多大学e r i k j o r g e n s e n 首先于1 9 6 5 年提出了城市林业( u r b a nf o r e s t r y ) 的概 念，并率先开设了城市林业课程。他将城市林业定义为：城市林业不只是指城市树木的 管理，更是指受城市居民影响和利用的整个地区所有树木的管理，该地区包括服务于城 市居民的水域和供游憩的地区，也包括行政上划归城市范围的地区。从此，人们对城市 林业的研究开始逐步深入，并日益得到发展“。 2 1 2 城市林业的各种定义 自从1 9 6 5 年e r i k j o r g e n s e n 提出城市林业的概念以来，各国学者对城市林业的概念 及范畴从不同角度进行了分析和定义。 美国林业工作者协会城市林业组认为，城市林业是林业的一个专门分支，是一门研 究潜在的自然、社会、经济和福利的城市科学。其目标是对城市树木的栽培和管理，任 务是对城市树木和其它相关植物进行综合设计，以及培训市民的生态保护意识。 1 9 7 4 年，美国学者r o w a n t r e e 指出：如果某一地域具有5 5 2 8 m 2 h m 2 的立木地径 面积，并具有一定的规模，那么它将影响风、温度、降雨和影响动物的生活，这种森林 可称为城市森林。 1 9 7 8 年，美国林业合作法首次对城市林业给予了法律性定义，认为城市林业是指对 城市及其郊区和城镇中的树木和有关植物的规划、建设、保护和管理，不管这些树木和 植物是单株存在、一小簇群集、还是处于森林状态之下。 1 9 8 8 年，美国林学会把城市林业定义为“培育和管理林木，对城市社会居民的生理 健康、社会福利和经济繁荣发挥作用的一种高尚事业。” 1 9 9 4 年，g o b s t e r 把城市森林定义为“城市内及人口密集的聚居区域周围所有木本 植物及与其相伴的植物，是一系列街区林分的总和1 5 j 。” 1 9 9 6 年，m i l l e r 认为城市森林是人类密集居住区内及周围所有植被的总和，它的范 围涉及市郊小区直至大都市扣j 。 1 9 9 9 年，欧洲森林协会( e f i ) 在其项目“城市林业：欧洲森林政策的分析和综述” 中，将城市林业定义为：城市林业是对特定的城市及周边地区的森林生态系统的使用和 相关决策过程，它们受到当地城市居民和他们的利益、价值观和行为准则的支配。 第二章城市森林与生态型房地产的研究综述 目前在欧洲和北美，逐渐被研究者们普遍认同的定义是：城市林业是指对处于城市 及周边地区的具有休闲娱乐价值的树木和林分的规划、设计、建设和管理。 综合考虑中国自然条件和城市环境现状及其特殊性，结合中国城市发展的趋势和特 点，中国城市森林中认为： 城市森林是指在城市地域内以改善城市生态环境为主，促进人与自然协调，满足社 会发展需求，由以树木为主体的植被及其所在的环境所构成的森林生态系统，是城市生 态系统的重要组成部分。具体是指城市地域内的各种树木及其相关植被。它对城市环境 有明显的改善作用，能平衡和补偿城市环境负效应，并相对于城市建设用地在面积上占 有优势，是中国森林生态网络体系建设的重要组成部分。因而。城市森林的组成成分包 括城区全部的绿地和各种水体，郊区的片林，护路林、河道林、农田防护林、水体等。 对于每一种类型来说，城市森林是其从属的环境母体，他们共同构成一个以城市为服务 对象、以林地为核心的森林生态系统。 2 2 城市林业的研究现状及进展 2 2 1 国外城市林业研究进展 1 9 7 0 年，美国成立了平肖( p i n c h o t ) 环境林业研究所，专门研究城市森林，改变美国 人口密集区的居住环境：1 9 7 1 年，美国国会通过议员提出的城市环境林业计划8 8 1 7 号 议案。1 9 7 2 年，美国林业工作者协会设立城市森林组，专门组织研究城市森林和有关学 科；同年，美国国会通过了“城市森林法”：1 9 7 3 年，国际树木栽培协会召开城市森林 会议；1 9 7 8 年以来，美国接连召开了3 次全国城市森林会议，研究城市森林的发展；1 9 7 9 年，加拿大建立第一个城市森林咨询处，研究、回答城市森林的有关问题；1 9 8 1 年，美 国林学会创办了城市森林杂志；1 9 9 2 年在法国召开的国际林业大会上，增设了“森 林和树木社会、文化和景观功能”，对城市森林的栽培管护、作用和范围进行了广泛的 讨论。北美和西欧各国注重城市森林中环境容量的研究，为城市规划、设计和管理提供 科学依据。亚特兰大为迎接1 9 9 6 年夏季奥运会实施了2 7 个城市森林研究项目，以改善 城市的自然景观和环境质量i l 。7 】。 到目前为止，国外出版了不少城市森林方面的专著，如1 9 7 8 年美国g e n e wg r e y 著城市森林( u r b a nf o r e s t r y ) 1 9 8 6 年再版：1 9 8 6 年新加坡大学出版城市和森林； 1 9 8 8 年美国威斯康星大学r o b e r t w m i l l e 教授著城市森林等。日本、前苏联、德国、 奥地利、法国、瑞典、墨西哥等国家都有论述。为保证城市森林健康、持续、稳定地发 展，美国、日本和英国都制定了比较完备的法律法规体系。随着各国对城市森林研究的 深入，城市林业在国外得到了迅速地发展，并逐渐成为国际社会关注的焦点。 第二章城市森林与生态型房地产的研究综述 2 2 2 国内城市林业研究进展 我国城市林业的研究起步较晚。1 9 7 8 年，我国台湾大学森林系开设城市森林课；t 9 8 4 年，台湾大学高清教授出版都市森林学【8 l ；与此同时，城市森林的概念被引入我国； 1 9 8 9 年中国林业科学研究院开始研究国外城市林业发展状况；1 9 9 2 年在天津市召开了 首次城市森林研讨会，1 2 个城市的5 0 多名代表从不同角度对当前城市森林的概念、内 容、规划布局及发展对策进行了深入的探讨；1 9 9 4 年重庆立项实施了“建设重庆山水园 林城市”研究课题；同年中国林学会设立了城市林业专业委员会；1 9 9 5 年中国林业部制 定了中国2 1 世纪议程林业行动计划，明确提出了我国发展城市林业的依据、 目标和行动1 9j ；1 9 9 5 年广州立项实施了“广州市城市森林的现状调查与发展研究”；同 年北京农学院设立了城市林业本科专业；1 9 9 6 年由北京林业大学等承担了“北京市城市 林业研究”项目；同年中山市通过了中山市城市森林总体规划设计，制定了城乡一 体化的发展方向；北京林业大学从2 0 0 0 年开始在全校开设城市林业选修课程。 2 0 0 2 年9 月1 6 2 2 日，上海召开城市森林与生态城市国际学术研讨会，来自1 0 多个国家的7 8 个专家参加了这次会议。专家学者们从城市森林的理论和实践、城市森 林特征及其在生态城市规划与设计中的作用、城市森林建设的案例、城市森林的经营管 理与城市树木生态、城市森林评价体系与方法等方面进行了广泛而深入的探讨，引起了 社会各界的广泛关注。“上海现代城市森林规划研究”项目由中国林业科学研究院，华 东师范大学牵头，上海市农林局组织进行，并于2 0 0 3 年1 月通过专家评审。项目组在 整个上海市6 3 4 0 平方千米面积上规划城市森林，提出了“林网化与水网化”规划理念， 规划设计“三网、一区、多核”的城市森林生态网络体系的布局【i ”。2 0 0 4 年1 1 月1 8 f 1 ，首届中国城市森林论坛由全国政协人口资源环境委员会倡导和推动，国家林业局、 贵州省人民政府、经济日报社联合举办。论坛的主题是“城市森林生态”。主旨是 坚持以人为本的原则，深入贯彻落实全面、协调、可持续的科学发展观，动员和组织全 社会广泛参与中国城市森林建设，加快中国城市森林发展，促进人与自然的和谐，全面 推进中国城市走生产发展、生活富裕、生态良好的发展道路。2 0 0 4 年1 1 月2 9 日至1 2 月3 目，亚欧城市林业国际研讨会分别在苏州和北京举行，会议发出倡议，呼吁亚欧会 议伙伴应遵循城市林业科技合作的长期目标和优先领域，通过灵活多样的方式推动实践 活动，推动亚欧城市林业发展。 2 2 3 城市森林与人居环境建设 中国传统的风水思想，将天、地、人三者紧密结合，倡导人与自然的和谐，风水观 对理想生活环境的追求，始终是人类生存和发展的主题。风水观对中国传统的自然观、 生态观的发展和对中国传统建筑文化与艺术做出了巨大贡献。中国园林建设历史悠久， 第二章城市森林与生态型房地产的研究综述 其形象构思取材于大自然，来自自然而又高于自然，山、水、植物构成山水园林的基础， 体现了人们追求自然美的思想。中国传统的生态观是先哲们处理人与自然关系的基本态 度与理性思考，是传统文化丰富内容中的重要组成部分。 伴随人类文明的进步，城市的发展带来了诸多优势和方便，使得城市人口高度密集， 高楼林立、道路纵横交错，与此同时也使人类远离了自然，城市成为一个特殊的生态环 境，城市居民回归自然环境的要求越来越迫切，渴望拥有“蓝天一青山一碧水”般和谐 的居住环境。生态及居民健康、舒适成为当今城市建设和发展中重点考虑的问题，提倡 绿色城市和绿色社区建设，以达到“人与自然和谐共生”，强调以人为本、以人为核心 的建设原则，将人与自然环境、社会环境有机融合，构成人与自然亲密无问、和谐共生 的绿色空间。 在城市景观设计中要求具有亲和性、富有人情味、文化教育性和舒适性，使城市景 观能够激起人们亲近自然的愿望，增加城市景观的吸引力。在城市景观设计时兼顾居民 的娱乐、健身、社会交际活动场所等，增强城市景观的亲和性。同时城市景观设计还要 求自然化，即尊重自然，以“自然为宗旨”，依托城市自然地形地貌，结合城市风貌、 结构特征、属性等进行科学规划，最大程度地发挥植物的生态、组景和美学作用。在设 计的过程中强调公众的参与性，让这些设计对象的使用者参与设计过程，这也是人本主 义理念的要求，通过“以人为本”的城市生态环境建设，创造出优美宜人的城市环境， 高雅的文化环境氛围和祥和温馨的人居空间。 当前，城市内部的园林、绿地已经难以满足人们身心健康需求，城市森林在改善人 类聚居环境及提供野外游憩、娱乐等方面的社会功能越来越引起人们的重视。估计在瑞 典每年有2 0 0 万人到森林中去活动，几乎每个人在一年中都要去森林住一夜，其中5 5 的人主要去城市森林。8 0 的瑞典人一年至少会去森林拾一次野果，这已成为瑞典的一 种文化，因此法律容许人们可自由的进入私人林地1 。 改善城市环境是城市森林建设的宗旨，为居民提供舒适健康的生产生活环境是城市 森林建设的目标，因此，有利于人体的健康是第一位的。在城市生态环境建设中，越来 越重视城市绿化隔离带，郊区森林公园、风景名胜区，动植物园的旅游功能，充分考虑 城市居民的游憩需求，满足人们的休闲、娱乐等精神文化需求。 2 2 4 城市森林对房地产的影响研究 1 9 8 4 年台湾大学高清教授出版的都市森林学中指出，在一项研究中，美国林务 局的p a y n e 把两所相类似的房屋照片出示给房地产掮客，这两所建筑物有一所附近有树 木，另一所没有树木，经掮客评估后，发现有树木的房屋价值增加5 1 0 。在另一 项研究中，p a y n e 利用照片重叠技术，把若干建筑物的照片加上树木背景，然后请房地 产商人估价，结果发现树木会增加房屋售价。k i e l b a s o 与一位银行房地产评估员认为， 第二章城市森林与生态型房地产的研究综述 有树木的房产价值会较高，但这种买卖行为受两个因子的影响，即高收入和冒险精神。 k i e l b a s o 举例晓有一栋房屋附近有一棵3 0 0 年生的榆树，当时房屋售价为2 4 0 0 0 美元， 后来台风吹损了这棵树而房屋未损，失去树后的房屋售价为1 5 0 0 0 美元，可见树木对房 屋的影响之大博j 。1 9 9 2 年王义文也曾提到，一所座落在城市森林中的住宅，估计价格比 一般住宅高两倍，有树木的房屋价值增加5 1 5 ，在公园或公共绿地附近的住宅价 值高1 5 2 0 【1 ”。 2 0 0 3 年于代松在四川林业科技上的一篇文章利用城市森林服务“经营城市”中， 谈到城市森林的经济贡献，指出城市森林可以增值城市土地。据对房地产运行的初步调 查，每一单位面积的成型绿地会使8 0 倍1 5 0 倍面积的土地( 其上建筑物) 因环境的改 善而提高价值3 6 ，城市森林的土地价值增值力应高于此标准。仍按此标准的低值 计算：单位面积的城市森林换来的土地增值是其耗用土地成本的2 4 倍。正因为此，成 功的房地产开发商和城市经营者善于利用绿( 林) 地投资来增值城市土地，如成都置信 实业建休闲园林使其房产同比增值5 8 ；成都春熙路用“黄金地段”打造步行休闲 绿街后相关地段土地拍卖价从1 2 0 0 0 1 5 0 0 0 万元公顷长到2 2 5 0 0 万元公顷。广州天和 区实施“绿色文明生念区”和“绿色生态走廊”工程后迅速成为广州招商引资和高科技 产业首选地，土地增值2 倍5 倍。四川宜宾市近年来因翠屏山城市森林的成型而极大 地促进了招商引资，全市房地产增值迅速1 2 j 。 2 2 。5 森林环境价值评价的主要理论及研究方法 2 2 5 1 主要理论 ( 1 j 效用价值论 西方的效用价值论认为，一件物品是否有价值，要看其有无效用，凡是有效用的东 西都具有价值，根据这一理论，一切自然资源都是有价值的，效用价值的概念是从人对 物的评价过程中抽象出来的。但在对自然资源定价中，效用价值伦中的效用大小是由其 有用性和稀缺性决定的，因而，不能进入市场的物品就很难计算其价值的大小1 1 “。 边际效用价值论，是从利用的角度计算一定面积自然资源为社会利用后所产生的， 以货币形式计量的各种经济及社会效益。自然资源的效用价值，发生在资源利用部门。 森林资源的效用，是指森林资源功能被人类社会实际利用后所产生的经济和社会效 果。其价值产生于森林利用部门，其价值计量属于效用价值论的范畴，也就是按边际效 用价值论核算的森林资源价值。森林资源的效益价值，包括以木材为主的物质产品效益 价值和环境效益价值i l “。 森林资源环境效益价值的计量基础，是全社会对森林环境功能进行利用所产生的经 济及社会效益。由于森林资源的多数环境服务不能进入市场，因而其效益价值也就不具 有市场价格的表现形式。森林资源的环境效益价值有些是可以计量的，例如农田防护林 第二章城市森林与生态_ 犟 房地产的研究综述 的防护效益价值，可以体现在农作物增加的产量上；森林资源的游憩效益价值，可以体 现在森林公园的门票收入上等。但是，还有一些森林资源的环境效益价值到还不能进行 较准确的价值计量，例如生物多样性及基因保存等等【1 3 】。 ( 2 ) 劳动价值论 森林价值评价中的劳动价值论，是从生产的角度，计算营造一定面积森林资源所消 耗的社会必要劳动时间。它认为价值创造发生在林业生产过程，因而其价值量也只能从 成本投入的角度进行计量。从成本的角度计量森林资源价值，就是要核算营造和培育森 林资源的各项生产要素投入。其中既包括劳动投入，也应包括土地、资本、管理和技术 等其它投入。 国内学者根据劳动价值理论核算森林资源价值的重要理论贡献就在于，说明了森林 资源价值不仅包括劳动的直接贡献，也应包括其它生产要素的贡献。其基本思想是，其 它生产要素参与林业生产过程改善了生产要素配置，提高了劳动生产率，节约了社会必 要劳动时间。但是，也有一些学者在劳动价值理论的基础上，分析森林资源价值构成时 将其分成了三个组成部分：即土地资源、生物资源和环境资源。在对三种资源分别根据 成本价值或效益价值进行价值计量后，汇总为森林资源价值总量1 1 3 - 1 5 】。 2 2 5 2 主要研究方法 自2 0 世纪7 0 年代环境经济学建立以后，西方的经济学家对资源环境的价值、效益 和损害等方面展开了比较广泛的研究，并发展了相关的评估方法。国外一些著名的环境 经济学家d i x o n 、p e a r c e 、f r e e m a ni i i 和h u f s c h u i d t 1 6 以及国内的环境经济学研究工作者 如孔繁文弘”、李金昌f 1 7 - 1 9 、张象枢、厉以宁【1 9 】、王金南 2 0 之”、侯元兆等均对资源环境 效益费用的评估方法进行了研究。归纳起来，环境效益或成本的评估方法大体上可以分 成三类：一是直接市场法，二是替代市场法，三是条件价值法。 ( 1 ) 直接市场法 直接市场法是一种最直接、应用最广泛的方法，由于其难度小、直观、易算而成为 发展中国家最有潜力的方法，该方法的难点在于必须要有足够数据建立函数模型，同时 要考虑市场价格是否有波动，人们受到污染时所采用的转移、防护等措施，它包括：市 场价值法、生产函数法、人力资本法、机会成本法等，需要注意的是。由于环境作为生 产要素投入，并不是它唯一的功能表现，因此，在多数情况下，这种评估并不代表环境 质量的全部效益。 市场价值法 市场价值法或生产率法，是费用效益分析的一种基本方法，其基本原理是：将生态 环境作为一种生产要素，生态环境质量的变化将导致生产率和生产成本的变化，进而影 响产量和利润的变化，以此来推算环境质量的改善或破坏所带来的经济上的影响。这种 方法简单实用，所需数据量少，但它只考虑了作为有形交换的商品价值，没有考虑作为 无形交换的生态价值；只考虑了直接经济效益，没考虑间接经济效益。但考虑到目前的 第二章城市森林与生态型房地产的研究综述 情况，此法仍被广泛应用于人类资源利用活动产生的生态环境破坏对自然系统或人工系 统影响的评价2 卦。 生产函数法 这一常用的经济分析方法是找出产出与不同投入( 即所谓的生产要素：土地、劳动 力、资本和原材料) 水平的函数关系【1 6 】。 人力资本法 人力资本法或工资损失法，是通过市场价格和工资多少来确定个人对社会的潜在贡 献，并以此来估算生态环境变化对人体健康影响的损益。生态环境恶化对人体健康造成 的影响主要有以下三方面：一是污染致病、致残或早逝，从而减少本人和社会的收入； 二是医疗费用的增加；三是精神或心理上的代价。人力资本法的出现对生命价值量化的 探索和突破做出了很大贡献，但本身也存在难以克服的缺陷，如效益的归属问题及理论 上的缺陷问题等【1 6 。 机会成本法 机会成本法也是费用效益分析的组成部分，任一自然资源都存在许多互相排斥的备 选方案，但资源是有限的，选择了这种使用机会，就放弃了另一种使用机会，也就失去 了后一种获得效益的机会，我们把其失去使用机会的方案中获得的最大