（人文地理学专业论文）沈阳市铁西区住房价格比较研究.pdf

摘要 沈阳市铁西区是我国典型的老工业区，国内学者对其研究大多都是从工业，产业集 群的角度出发。2 0 0 2 年，沈阳市将原铁西工业老区与沈阳经济技术开发区合并成立铁西 新区，这一举措不仅拯救了铁西区的大批国有企业，也让铁西区成为了沈阳房地产的新 的增长点。目前铁西新区的房地产正处于迅猛发展阶段，房价的增长幅度较大，在沈阳 全市各区对比中较为典型。因此本文从地理区位等影响因素角度出发，采用实地调研， 实例对比等方法，从新楼盘、二手房两方面，区内、区外两个层次来对铁西区的房价进 行比较，总结出影响房价的经济、物质、区域三方面因素，并进一步揭示了区域转型发 展与房地产价格变化之间的关系和规律，总结出以房地产开发为先导的产区域转型的模 式，为其它工业城市或区域转型提供借鉴。 本文的主要框架为： 首先，通过对沈阳铁西区新楼盘和二手房价格进行区内区外比较得到结论：在沈阳 是内五区中，铁西区无论是新楼盘还是二手房价格都是最低的。 其次，根据铁西区实际情况，选取经济、物质、区域三大影响因素对铁西区住房进 行分析，得到各因素对房价的影响作用。 最后通过目前沈阳市房地产业的发展情况及全国比较，判断沈阳市整体房价未来走 势将继续上涨。通过对沈阳铁西区这种腾笼换鸟的转型模式进行总结，得到一种以房地 产业开发为先导的新的区域转型模式。 关键词：铁西老工业区；住宅价格；比较；影响因素 a b s t r a c t 1 1 1 ct i e x id i s t r i c to fs h e n y a i l gi sam o d e lo l di n d u s t r i a ld i s 仃i c tmc l l i l 玩m o s t s c h o l a r ss t u d yi t0 ni t si n d u s 时觚d 缸垴艇a lc o l o n y i n2 0 0 2y e 甄吐l et i e x io l di i l d u s 缸y d i s t r i c t 龇1 d l es h e n 弘m ge c o n o 面cd e v e l o p m e md i s t r i c ta r em e 唱e d 嬲t l l en e w ，n e x i d i s t r i c t 7 r k sa c t i o nh a sn o to l l l ys a v e dm o s to fs t a ：c e o 坝l e db u s i n e s s e so ft l l eo l dt i e x i d i s t r i c t ，m s oe m 山l e dm et i e x ia r e at 0b e c o n l et l l en e wr e a le s t a t ep o i n to fg r o w t t li l l s h e n y a i l g a tp f e s e n t ，也er e a le s t a t eo fn e 啊t i e x id i s t r i c ti sa tt l l er a p i dd e v e l o p m 朗ts t a g e ， m eh o u s ep r i c eg r o w t l lr a t ei sl a 唱e ，锄di st 1 1 em o s t 咖i c a ld i s t r i c ti nt l l ew h o l es h e n ”n g c i 够 1 1 1 e r e f o r e “s 枷c l e 舶mg e o g r a p h yp o s i t i o na i l do m e ri l m u e n c i n gf 搬o r s 觚g l e ，u s e s 也em e t h o d so fi i l v e s t i g a t i n go nm es p o ta n de x 锄p l ec o n t r a s t i n g 1 t 啪p a r e s 廿1 en e w 啊e x i h o u s ep r i c e 丘i o mb o mt 1 1 en e w 器t a t e 觚dt 1 1 es e c o n d h a f l dh o u s et 、v o 郴t s ，b o t l li 1 1 觚d o u t s i d e 缸l ed i 妯c t ，a n ds l m n a r i z e st l l eh o u s ep r i c ei i i f l u e n c ef 籼o r ss u c h 舔e c o n o m x m a t e r i a l ，锄dr e g i o n nh a s 舢地e rr e v e a l e d 屺r e l a t i o i l sa i l dt 1 1 er u l e sb e 呐e e n 仕屺r e 西o n r e f o m i n gd e v e l o p m e n ta n d t l l ec 胁l g eo fr e a le s t a t ep r i c e ，i th 弱a l s os u m m a r i z e d 也er e g i o n r e f o 加1 i n gp a t t e mm a tt d k em er e a l e s t a t ed e v e l o p m e n t 鹊t l l ef o r e r 咖e r w i l i c hp r 0 v i d e s r e f e r e n c ef 1 0 ro m e rr e 删n gi n d u s t r i a lc i ：t i e s0 rr e 舀o n s t h em a i n 行a m eo ft l l i sa r t i c l ei s 弱f o l l o 、s ： f i r s t ，也r o u 曲m ec o m p a r i s o no fb o t l lm er l e we 酏a t e 觚dt l l es e c o n d - h a n dh o u s ep r i c eo f 也en e wt i e x id i s t r i c ta n do t l l e rd i s t r i c t si ns h e n y a i l gc i t y ，、ec a i lo b t a i nac o n c l u s i o n 蛳m t l l ef i v ed i s t r i c t so fs h e n y 龇培c i 劬b o t l lt l l en e we s t a t ep r i c ea n dm es e c o n d - h 舭dh o u o fn e w t i e x id i s 仃i c ti sm el o w e s t s e c o r l d ，a c c o r d i i l gt 0t h ei l e wt i e x ia r e aa c t u 甜s i t u a t i o n ，、v es e l e c tt h ee c o n o m 弘m a t 鲥a 1 a i l dt l l er e g i o n 抽n u e n c i n gf a c t o r st oa i l a l y z em en e wt i e x id i s t r i c th o u s i n gp r i c e 锄dc o n c l u d e h o wm e 垤r i o u sf a c t o r sa 毹c tt l l eh o u s e p r i c e a tl a 瓯t h l 0 u 曲m ec o m p 撕s o nb e 似e e nm ep r e s e n tr e a le s t a t eo fs h e n y a n ga n dm e 、) v = h 0 1 en a t i o 玛w ec a i lj u 起et l l a tm eh o l i s ep r i c eo fs h e n y a i l gc 时谢l lc o n t i n u er i i 1 1t 1 1 e 凡t u r e t h r o u 曲s 眦吼a r i z i i 培t l l er e g i o nr e f o m l i i 唱p a t t e m ，w 1 1 i c hi se m p t i e d l ec a g ef 0 r c l 姗g i n gb i r d ，w eo b t 血an e wr e g i o nr c f o m l i i 培p a _ t l e mm a tt a ：k et l l er e a le s t a _ t ei 1 1 d u s h y d e v e l o p m e m 弱f o r e n m n e r k e y w o r d s ：t i e x io l di n d u s t r i a jd i s 仃i c t ；h 0 u s i n gp r i c e ；c o m p a r e ；i n f l u e n c i n gf a c t 0 瑙 独创性声明 本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师指导下独立进行研究工作所取 得的成果。据我所知，除了特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经 发表或撰写过的研究成果。对本人的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中作 了明确的说明。本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 王i 刍 日期： 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解东北师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即：东 北师范大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和电子版，允许 论文被查阅和借阅。本人授权东北师范大学可以采用影印、缩印或其它复制手段保存、 汇编本学位论文。同意将本学位论文收录到中国优秀博硕士学位论文全文数据库 ( 中国学术期刊( 光盘版) 电子杂志社) 、中国学位论文全文数据库( 中国科学技 术信息研究所) 等数据库中，并以电子出版物形式出版发行和提供信息服务。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名： 垫! 盐 指导教师签名： 日 期：丝坐旦乏旦牛 日期： 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 通讯地址： 孔士： 夕 2 1 棚n o 匕 电话：i 薹咝兰坶勿 邮编： 东北师范大学硕士学位论文 第一章绪论 城市经济学是城市地理学城市规划学的核心研究内容之一。房地产业又是城市经济 中的重要方面。研究一个城市或区域的房地产价格不仅可以反映出该地区的经济发展水 平，还能反映出该地区城市发展现状。 研究房价必然要研究其影响因素。房价作为一个经济指标，影响其变化的因素有很 多方面，政治、经济、区位、环境等。根据研究的角度不同，选取的因素也有所侧重。 所以从城市地理的角度研究房价，则侧重研究区域因素。 本文选取沈阳市铁西区作为研究范围，一方面是因为沈阳是全国著名的重工业城 市，铁西区又是典型的老工业区。8 0 年代后期的东北现象使得铁西区日渐衰退，不仅经 济效益低，人居环境也是市内五区内最差的，但这种境况自2 0 0 2 年铁西新区的成立后 开始好转。 成立后的新区将原有老工业区的工厂搬迁至经济开发区，并对原工厂企业进行技术、 产业升级，空出的中心地区则用于发展房地产、物流第三产业。这一举措不仅使得区政 府从置换出的土地中获得丰厚的经济效益，也使得铁西区的产业结构发生变化，区域风 貌和人居环境也得到很大改善。因此，研究这种以房地产业为先导的区域转型模式很有 意义。 ( 一) 研究背景 住房问题一直是与人们生活密切相关的问题，尤其在经济快速发展的今天。随着购 买主体、购买动机、价值观念的变化以及对住房功能需求的多样化要求，可以看出目前 买房问题已在百姓生活中占有相当重要的地位。随着全国房价普遍大幅度上涨，目前的 房地产市场已经受到各行各业普遍关注，房价问题带来的各种影响也在不断扩大。 ( 二) 研究意义 1 学术价值 ( 1 ) 城市化与房地产业之间的互动发展关系 城市化进程和房地产业发展之间的关系极为密切。城市化过程从其物质内容上说， 首先会引起城市人口的增加，这就会引起房地产需求的增加；城市化还会带动城市规模的 扩展、城市空间结构的变化，而房地产业则通过资金、劳力和建筑资源向一定空间的集 聚从而改变城市的空间形态，促成城市内在功能和结构的完善；房地产业对土地的利用 又体现出城市土地利用方式、结构的变化；城市化进程必然会促进经济的发展，这也成为 房地产业蓬勃发展的最为重要的契机；房地产业的发展为城市化进程提供了必要的生产、 生活、居住、商业娱乐等活动空间，为城市化奠定了重要的物质基础。n 1 ( 2 ) 房价是对区域经济发展状况及趋势判断的有效指标 l 东北师范大学硕士学位论文 房价是判断一个城市和区域的当前发展情况和未来发展趋势的一个有效指标。房价 的变化和发展趋势在一定程度上可以反映出该区域的总体发展概况和发展方向。房价的 高低也可以反映出当地购房主体的构成及经济情况。 ( 3 ) 房价的变化可以在一定程度上反映出城市地价的变化情况 地价是土地经济价值的反映，是土地预期收益权利的购买价格，即地租的资本化。 我国土地实行国家所有和集体所有两种形式的公有制。城镇国有土地的地价是以土地使 用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是国家土地所有权在经济 上的实现形式。房价与地价之间有着明显的正相关关系，但二者究竟是谁是主导因素， 却是学术界一直争论的焦点，但不管是房价带动地价还是地价带动房价，房价的变化在 一定程度上反映出城市地价的变化情况。 2 应用价值 ( 1 ) 房地产业在城市经济发展中的重要作用 房地产业是国民经济的基础性、先导性产业。房地产既是生产和生活的必需品，同 时也是一种资产或者说财富。房地产的价格既关系到一般老百姓的生产和生活问题，也 关系到一个城市发展潜力和竞争力，更关系到国家的金融稳定、宏观经济政策等。定性 和定量研究房地产价格的影响因索和房地产业的发展态势，可以为政府进行宏观调控提 供依据，为区域发展提供信息支持。 ( 2 ) 铁西区的成功转型为其它老工业区提供了一种新的区域转型模式 沈阳作为东北地区的中心城市，也是全国著名的重工业基地。铁西区作为沈阳的老 工业区，产业结构更是以重工业为主，1 9 5 0 - 6 0 年代初是铁西区发展空前繁荣阶段。但 进入8 0 年代后，由于企业体制落后老化等原因，曾一度成为沈阳的落后地区，2 0 0 2 年 6 月随着铁西新区成立，老工业区迎来新的发展机遇，即将开始新的腾飞。随着国有企 业的搬迁，腾出的城市中心地区位房地产业的发展创造了良好的空间和机会。目前房地 产业已成为铁西新区经济的主要经济增长点，也极大的带动了其它关联产业的发展。这 种腾笼换鸟的区域转型模式对于我国其它老工业区的转型非常有借鉴意义，提供了一种 新的区域转型模式。 ( 3 ) 沈阳地铁的兴建与房价的结合再次验证了地铁效应 地铁交通是新一轮城市竞争的重要因素。振兴中的沈阳绝对不能少了地铁这颗重要 棋子。目前沈阳与南京，青岛，重庆四城市已被国务院和国家计委批准建设地铁。地铁 一旦建成，必将给所在城市和人们的生活带来根本性的改变。也将给地铁沿线开发的各 区域板块带来无限生机。规划中的沈阳地铁一号线，是城市东西向最大的客运交通走廊， 它连接城市东西两大工业区和新兴的经济技术开发区，串连起铁西、太原街、中街三大 商业中心及沈阳站铁路交通枢纽等各个板块。随着沈阳地铁1 、2 号的动工，其站点周 东北师范大学硕士学位论文 边的地价和房价均快速升值，地铁楼盘己成为时下沈阳最耀眼的“金字招牌 。目前， 沈阳近百家新盘、大盘都在它的覆盖下。另外地铁的建成将大幅度的缩短了沈阳东诬向 和南北向的交通时间，沈阳人买房的选择范围也从中心向郊区延伸，不仅在一定程度上 缓解了城市中心的人口和交通压力，也促进了郊区的城市化，再次验证了地铁效应。 ( 三) 国内外研究进展 1 圈内研究现状 改革开放前，由于长期受计划经济体制的影响，我国房地产经济理论的研究与探索 处于停滞状态。2 0 世纪8 0 年代末以来，随着我国土地使用制度及住房制度改革的不断 深化，房地产经济理论的研究日益活跃，研究范围涉及房地产经济的各个领域。 我国在1 9 9 8 年取消了福利分房，房地产业正式进入了相对稳定的发展期，学者们 开始了对房地产价格影响因素研究和探索。但由于我国的房地产市场发展的时间较短， 统计资料不全恧、不及时，信息公开制度不完善，等原因，很难进行定量化的研究，所 以定性研究比较多。 ( 1 ) 蒋立红，李庆花认为一个地区的房地产价格是由房地产所在区的自然、社会、 经济、行政等因素综合影响所决定的。区位因素对房地产价格的影响尤深。 区位因素是指在一个区域内影响房地产使用功能及其质量的因素，主要有：地区的 繁华程度、交通状况、基础设施建设状况、环境因素等。豫3 ( 2 ) 王霞、朱道林，张鸣明以北京市轻轨1 3 号线为例，定性和定量地分析了沿线 房地产价格的分布特征，研究表明，在市中心区内轻轨对房价的影响较小，越远离市中 心对房价的影响越明显。随着轻轨向郊区延伸，轻轨站点对房价和地价影响的空间范围 变大，相同范围对房价的影响大于地价。褚劲风、周琪以上海地铁一号线为例也做了类 似的研究。隅 ( 3 ) 我国学者对房价和地价之间关心的研究也较多。对于房价与地价谁先谁后的 问题，在理论界一直争论不休。对房价与地价的关系，学者们多认为是房价抬高了地价。 也有观点认为，土地价格高的根本原因是房价上涨。邵念强认为地价对房价的影响是 显著的一般情况下，地价在整个房价中所占的比例在三分之一左右，越靠近市中心，房 价中地价成本所占比例越大。嘲 还有一些学者认为无论是房价上涨决定了地价上涨，还是地价推动了房价上涨这 两种观点都有一定道理但都不全面。房价与地价的关系在一定范围内应该是相互作用相 互影响的关系。 ( 4 ) 土地是房地产发展的基础。我国也有很多学者从土地政策的角度研究房地产 市场和房价。曹振慨，何小敏：严格的土地政策减少了土地供应总量，改变了供给结构， 与此同时供给方式的改变也同样会使土地的价格上涨。但供地政策对房地产市场产生作 用具有一定的渐进性，不可能立竿见影地影响到房价，在一定程度上存在着时差性。溺 东北师范大学硕士学位论文 ( 5 ) 从顾客需求变化的角度研究房地产市场的供求关系。( 张大亮、周丽梅) 顾客需 求的变化影响房地产价值的变化，从而引起价格的变化。房地产价值的实现程度与顾客 对房地产价值的认知程度以及市场供求关系有关。h 1 ( 6 ) 尚梅对“宏观经济因素对建筑产品价格的影响 进行了分析，认为如果建筑 产品价格的时间序列与某宏观经济变量的时问序列密切相关，且这些经济变量的变化 周期超前于建筑产品价格的变化周期，那么这些宏观经济变量就可能成为建筑产品价格 变化的晴雨表。所列举的对建筑产品价格水平具有影响的宏观经济变量有：建筑业投资、 失业率、工业品产出、人均国民收入、银行贷款利率等等。但是这些宏观经济变量对建 筑产品价格有无实质影响及影响力有多大，并未进行实证分析。 ( 7 ) 从金融经济角度出发研究。赵海成跟踪研究了我国货币汇率与房地产关系， 认为许多城市房价收入比达到或超过警戒线的原因有：人民币升值预期，国际投资涌 入房地产市场。开发商囤积土地，合谋抬高房价，促使住宅价格飙升，牟取暴利。 温州炒房团的推波助澜。各地炒房族借机投资房地产。同时土地出让制度政策的变化， 也使房地产业迅猛发展。经营城市土地的概念，让政府从土地开发成本中谋求到额外 的城市发展财力。这种财力助推了政府基础建设、形象工程和城市化进程的加速，加大 了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求。曙1 ( 8 ) 从物业管理方面对房地产价格的影响进行分析。认为物业管理对一级市场上 房地产销售价格的影响主要是通过企业的品德，树立了购买者对项目的信心。对二级市 场而言，良好的物业管理可以对房地产功能方面的相对残缺、落后和不适的价值损失进 行弥补；物业管理也会通过负面的影响引起房地产价值的损失。瞪1 2 国外研究现状 在房地产经济方面，国外对房地产的研究起步较早，他们对房地产经济与市场的研 究主要从土地经济学和城市经济学两大领域展开。早在1 7 世纪末。威廉配第首次提 出级差地租的概念，并初步阐述了级差地租、土地价格等问题，开创了房地产经济理论 研究的先河。此后在1 9 世纪初的一百多年间，杜尔哥、亚当斯密、大卫李嘉图、 马克思等人分别对土地经济问题、住房问题进行了探讨。1 9 2 4 年，美国经济学家伊利尔 豪斯的土地经济学原理一书，是研究土地及房地产经济的标志。1 9 4 5 年，拉特克利 夫出版了城市土地经济学，它是第一部系统研究房地产发展规律的经济学著作。2 0 世纪6 0 年代以来，城市经济学开始研究城市内部的房地产业发展问题。1 从2 0 世纪8 0 年代开始，国外学者对房地产价格影响的各种因素的定性、定量研究 非常成熟。 ( 1 ) 1 9 8 1 年n e l l i s 和l o n 蛳m 通过分析英国的数据试图解释英国商品住宅价 格的决定因素。最后从计量经济学的角度推出结论：收入是影响住宅价格的最重要的因 素。嘲 ( 2 ) 鼬l a r ta 。g a b r i e lj o ep m a n e yw i l l i a ml w 如c h e r ( 2 0 0 0 ) 通过供给和需求两方 面的影响因素构建住宅价格模型认为人口迁移和城市结构演变能够解释在过去2 0 年里 4 东北师范大学硕士学位论文 加利福尼亚住宅价格的变动从需求方面来讲影响住宅价格的主要因素包括住宅质量、区 位、令人愉悦的可用性、其他商品价格和家庭收入；在供给方面不同州在居住开发的土 地有效住宅性和遵守土地使用规定的成本变化很不同。但总的来说租金和住宅价格是具 有一定相关性的。哺， ( 3 ) 单独的环境因素对不动产价格的影响。 在房地产价格的研究中更注重详细研究某一特征对房地产价格的影响。这些特征包 括空气质量、环境质量、社区人口统计学特征、建筑物年限、景观、轻轨和机场噪声等。 例如：垃圾填埋场对住宅的价格影响；地下水污染物与住宅价格之间的关系；树木和景 观对价格的影响等。哺， ( 4 ) 传统模型认为随着离城市中心距离的增加住宅的价格将不断下降，而实际上 城市区域并不是均质的。a d a i r 、f o l l a i l l 和m a l p e z z i 等采用特征模型对城市内部住宅 价格的差异进行了研究发现住宅价格一般随着中心商务区的距离而趋于下降，但是公 用设施的布局、环境舒适性以及其他次中心等因素的影响也非常重要。 c h a u 等在2 0 0 1 年研究住宅价格与建筑特征关系时，把住宅的特征分为两大类一类 是有形建筑特征，另一类是无形建筑特征。有形建筑特征是指住宅的物理状况如住宅大 小、层次、建筑特征等；无形建筑特征是指住宅的可达性、海景状况、环境质量、发展 商的声誉等。哺1 ( 四) 创新之处 以往学术研究都是从工业体制，产业经济等角度出发，单独研究城市或区域的工业 发展和房价问题。而对两者的结合研究较少，尤其是沈阳铁西区正在以崭新的新区形象， 面临着又一次的振兴，其房地产价格也随着新区的发展和建设而发生了很大变化，这种 变化颇具代表性，因此作为转型工业区的房地产价格研究的特例，本文将进一步揭示区 域转型发展与房地产价格变化之间的关系和规律。 ( 五) 主要研究内容与论文组织结构 本文分为三部分。第一部分是理论部分，主要介绍城市地理学和房地产学在城市建 设发展中的应用价值及内在联系。已有研究理论结合自己的观点看法进一步揭示城市学 内各个学科之间的关联，及其对城市发展的影响。 第二部分是本文的重点，包括第二、三、四章。主要通过沈阳市铁西区的房价与沈 阳市其它地区房价的对比，得出沈阳铁西区转型后的房地产价格的变化趋势和规律，并 从地理学角度分析影响房价差异的因素，再次验证了地租理论在实际应用的意义。 第三部分得出典型老工业区振兴后的住宅用房房价的变化的规律性，为其它工业区 振兴后的房地产业发展提供参考。 5 东北师范大学硕士学位论文 第二章支持论题的主要理论 ( 一) 地租理论 1 新古典城市地租理论 首先引入报价地租的概念。每一企业或个人作为土地需求者都会从自己的角度对不同土 地作出自己的估价，并按边际产出等于相应地租来决定对不同区位土地所愿支付的最高 地租，这一地租即称为报价地租。由于客观上存在距市中心越近土地效用越高，报价地 租曲线( 随土地位置变化报价地租的变化曲线) 具有图2 一l 中的形式，图中d 为土地 到市中心的距离。嘲 m 图2 1 新古典城市地租理论示意图 2 级差地租理论 级差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置或开发程度不同而形 成的差别地租。级差地租又包含两种形式 级差地租i ：即在不同的地块上进行等量投资，但由于土地肥力的大小和土地位置 的优劣所形成的级差地租。 级差地租i i ：在同一地块上由于连续追加投资而形成的级差地租。 土地等级差别及由此产生的级差地租理论，是阐明土地在各种相互替代的用途之间 如何分配的理论基础，是认识土地经济价值差异的最有力工具。 最早研究级差地租理论的是英国古典经济学家大卫李嘉图( d a v i d 鼬c i l a r d 0 ) 和 德国古典经济学家、区位论先驱冯杜能( j h v 0 n1 1 1 u n e n ) 。李嘉图考察的主要是农业 用地的级差地租问题，并将地租问题同劳动价值理论联系起来，建立了级差地租理论的 初步体系。李嘉图定义的地租量，其多少与土地的肥力有关，等于土地产出与使用同量 资本和劳动的最劣等土地的产出差额。杜能在孤立国对农业和国民经济之关系( 简 称孤立国) 一书中，认为除土地肥力是决定地租支付能力的要素外，区位也是决定 地租的重要因素。他特别分析和观察到，假使土地沃度和劳动生产力均相同，邻近市中 心的农作物生产者，比远离市中心的生产者，多享有一定的地租利益，其地租额度大致 6 东北师范大学硕士学位论文 与两地距市场之交通成本的差额相等。因此，区位因素表现为运输成本的差异性。杜能 所提出的区位地租弥补了李嘉图地租理论的不足。 地租与地价的关系 土地所产生的价格代表了土地作为生产资本的收益水平，是地租的资本化表现。具 体而言，土地价格是土地供给者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入。在 我国，由于土地属于国有，因而土地价格一般是指一定使用年限的土地使用权的价格， 是国家向土地使用者出让土地使用权时获得的一次性货币收入。 ( 二) 区位理论 1 9 世纪初德国经济学者杜能根据资本主义农业与市场的关系创立了农业区位论，用 于探索因地价不同而引起的农业分带现象。2 0 世纪初，西欧工业的迅速发展，交通运输 水平的提高，于是又出现了以研究成本和运输费用为内涵的工业区位论，以德国经济学 者韦伯为代表。他创造性地提出了区位因子体系，从而创立了工业区位论，后来又有胡 佛等人在他的基础上加以完善补充。2 0 世纪3 0 年代初，德国地理学者克里斯塔勒提出 中心地理论用于研究聚落和市场的区位关系；德国经济学者廖什又将克里斯塔勒理论的 框架延伸为产业的市场区位论，他们分别从市场和经济中心的角度发展了区位理论。后 又有瑞典经济家俄林把地域分工、国际贸易与区位加以综合分析，从而形成贸易区位论。 f 1 1 ( 三) 房价与城市发展关系的理论 房地产业作为基础性和先导性产业，对经济的影响有着举足轻重的作用。持续健 康地发展房地产业，既是房地产市场本身的需要，也是宏观经济可持续发展的需要，更 是维护广大人民群众利益的需要。房地产业的健康发展，为政府的宏观调控、消费的需 求提供参考依据和信息支持。 1 房地产业与城镇经济发展 房地产业是经济和社会活动的基础、载体和空间条件。一个城镇其经济的规模、结 构、布局和水平，在很大程度上受制于该城镇房地产业发展的规模、结构、布局和水平。 若该城镇房地产业发展规模适当，结构与布局合理，质量好，就会较有力地促进该城镇 经济发展的速度和质量；反之，若该城镇房地产业发展的规模过大或过小，在结构与布 局上存在问题，房地产业的管理状况不佳，粗放经营的特点明显，该城镇经济发展的速 度和质量就会受到较明显的不利影响。从这种意义上说，房地产业是城镇经济发展的基 础性产业。 2 房地产业与城镇产业关联 房地产业具有很强的前向关联、后向关联和侧向关联作用。在房地产的开发、经营 和消费过程中，需要大量的资金和建材以及绿化产品等，于是和许多行业发生了关联， 联系着一大批相关企业。这样房地产业的发展，就必然能够为促进和带动那些相关产业 7 东北师范大学硕士学位论文 的发展起到明显的促进和导向作用。 据测算，房地产业的产值每增加1 美元，就能使相关产业的产值增加1 5 2 美元。 据上海社科院研究人员对1 9 8 1 年我国投入产出表研究的结果表明，我国房地产业每投 入1 亿元，其他相关产业相应地增加投入1 4 7 9 亿元，其中建材、冶金、农副业、机械 工业等四个部门共投入0 7 亿元。 同时房地产业的发展还能促进金融业的发展。房地产业是资金密集型行业，无论是 从存款、信贷还是结算来看，都是金融业的最大客户。不动产的信托、抵押是现代信用 的基础，也是最安全可靠的投资。同时与其他投资领域相比，住房投资的效益较高，是 个极具吸引力的投资领域，金融业也乐于向这个领域拓展。在香港，银行贷款总额中有 奶是建造和购买楼房贷款以及物业发展贷款。 3 房地产开发与城市布局 房地产业的发展有利于促进土地资源的合理配置，加快城市建设，改善城市布局和 市容市貌。房地产开发带动了城市档次、规模和功能的逐步升级。房地产开发也促进 了城市空间结构的调整和扩大，特别是通过实现城市土地资源的置换，有效地强化了城 市功能，扩大了城市规模，提升了城市档次，改善了环境质量。如锻造厂、铸造厂、炼 焦制气厂等原先集中在市中心的企业纷纷搬离市区，取代而之的是以居住区连片开发、 街区配套建设、高档标志性建筑为主要形式的房地产开发。 此外房地产业的发展有利于提高城市的聚集效益，提高劳动生产率并对调整社会关 系也有重要影响。 东北师范大学硕士学位论文 第三章铁西区住房价格空间分布状况 ( 一) 区域背景 沈阳铁西区是国家“一五”、“二五”时期重点建设起来的以机电为主、以国有大中 型企业为骨干的综合性工业生产基地。1 9 8 6 年，国家开始对铁西工业老区进行改造。2 0 0 2 年，沈阳市将原铁西工业老区与沈阳经济技术开发区( 总规划面积3 4 5 平方公里，经过 1 6 年的发展建设，已具备优秀的城市功能和符合国际标准的管理服务机制，世界5 0 0 强企业4 0 多家在开发区投资) 合并成立铁西新区。合并后的铁西新区呈“s ”型，总面 积1 2 6 平方公里，人口1 0 0 万，享受市级管理权限。2 0 0 3 年，又将于洪区的部分地区 划入铁西新区( 图3 1 ) 。 图3 1 沈阳政区图 1 工业发展 沈阳原铁西工业区的改造主要包括：( 1 ) 将大批国有企业从老工业区搬迁至经济技 术开发区，腾出城市中心地区，用于发展房地产、商贸物流等第三产业；( 2 ) 以经济技 术丌发区内的工业园为载体，大规模招商引资，形成通用机械、重矿机械、数控机床、 汽车及零部件、模具制造、印染织造等工业园区。 新区内企业规模宏大，工业门类齐全，配套能力强大。在装备制造产业内，聚集了 数控机床、透平压缩机、超高压机组、大型水泵等拳头项目和技术顶尖企业。 在中国有能力制造的2 4 类2 1 9 种成套设备中，沈阳占据三分之一，在沈阳创 造的工业产值和利税中，6 6 来自铁西。目前已有4 0 个国家和地区的1 3 0 0 多家企业入 驻铁西，其中跨国公司8 3 个，世界5 0 0 强企业2 1 家。 9 东北师范大学硕士学位论文 数据来源：沈阳市统计年鉴2 0 0 2 2 0 0 5 2 房地产发展 随着铁西改造，铁西新区开发建设的迅速进展，沈阳西部楼市的情况发生了巨大的 改变。首先是交通大改造，沈辽路、建设大路、卫工街、兴华街、保工街等景观路的拓 宽改建，其它街路的修整，让西部成为市区交通最畅通的区。随后大批工厂迁出，大面 积绿地建设，卫工明渠治理，大批量旧房改造、拆迁等，为西部的房地产开发提供了巨 大的发展机遇，工厂迁移和棚户区改造为开发商提供了大面积的地块，社会环境和自然 环境的根本性好转让西部成为更加适合人居的区域，因此从2 0 0 2 年以后，西部的项目 数量迅速增加，在建项目如雨后春笋般出现，到2 0 0 3 年6 月份，铁西的商品房销售面 积跃居全市第二位。进入2 0 0 4 年至今，更是跃居全市商品房销售的榜首。大配套带来 大发展，铁西新区在基础设施建设的大投入、大手笔，让来自全国各地的开发企业看到 了铁西新的发展希望。全国知名房地产品牌纷纷投资铁西，外来的先进理念与沈阳本土 开发商的丰富经验共同碰撞，使铁西迅速诞生了大批高品质住宅小区，大大提升了铁西 新区的居住品质和开发档次。【6 ， 根据沈阳市房产局在“沈阳网上房地产”上的统计资料显示，2 0 0 5 年沈阳市楼盘销售 套数前十名中铁西区楼盘占到一半，另外，铁西区网上销售套数和面积均排在第一位。 在一定意义上可以说2 0 0 5 年房地产市场铁西区应该是最大赢家。2 0 0 7 年1 6 月，沈阳 市商品房累计销售面积排在前三位的为于洪区、铁西新区和大东区，销售面积依次为 1 2 5 0 4 万平方米、1 0 4 2 0 万平方米和5 8 5 6 万平方米；商品住宅累计销售面积排在前三 位的依旧分别为于洪区、铁西新区和大东区，其销售面积依次为1 1 7 4 9 万平方米、8 8 1 2 万平方米和5 4 4 3 万平方米。 3 新区建设 ( 1 ) 规划情况 经过规划，铁西新区被划分为现代商贸生活区、现代工业区及生活预留区。现代商 贸生活区即原铁西区；现代工业区即沈阳市原张士经济技术开发区；生活预留区仅仅是 规划中区域，实为于洪区所管辖区域。 l o 东北师范大学硕士学位论文 图3 3 铁西新区规划分区图图3 4 铁西新区现代商贸生活区 现代商贸生活区整体可分为二个区域，建设大路以北为原铁西区工业区，建设大路 以南为原生活居住区；沈辽路在原居住区内形成一道屏障，沈辽路以南区域为原铁西区 较为高档的居住区域。 如图3 3 和图3 4 所示，建设大路两侧及以南的现代商业区、现代商贸服务带、 商业金融服务带、铁西工人新村已经形成：建设大路以北的现代汽车贸易带、会展中心、 物流中心、主题公园已经形成；而c b d 中心、文化体育产业带及科技教育产业带尚属 功能规划并未形成。嘲 ( 2 ) 主要交通路网情况 2 0 0 3 年北一路( 东西快速干道) 、北二路( 汽车贸易产业带) 、保工街( 西一环) 、 建设大路( 铁西金廊、一号地铁线) 、沈辽路( 开发区与老区联接线) 等8 条双向十车 道和八车道一、二级街路的全面改造，使全区的交通更加宽敞顺畅，建设大路和兴华大 街成为集自然、人文景观为一体的交通中枢干道，发挥工业带整体形象外辐射作用。东 西快速干道( 北一路铁西路段) 横贯铁西新区，规划中的地铁一号线贯穿开发区和铁西 区，规划中的三号线和五号线增强了铁西交通的可达性，使铁西新区的交通形成了以高 架桥为基础，有轨、公交、城际快速衔接配套的公共交通网络。 新区政府对铁西的规划效应：兴工街沿线、建设大路沿线、滑翔居住区、仙女湖等 区域，基础设施配套集中完善、土地集中整理、合理出让、规模开发，从而迅速形成浓 厚的现代居住氛围；北二路沿线，保时捷、凯迪拉克等世界品牌汽车专营店陆续进驻， 为铁西也为沈阳市增添了一条汽车产业带；家乐福、乐购、家世界等大型超市纷纷进驻， 极大提升了铁西的商业气息。如今的铁西，已经进入了住宅用地开发与商业用地开发两 旺的协调发展期。首先，因为地域观念的影响以及工作生活条件的限制，大部分西部百 东北师范大学硕士学位论文 姓想在铁西和于洪买新房，大量的市场需求使楼市重心向铁西偏移。其次，西部城区环 境的改变，崭新的风貌和相对较低的价位也吸引了大量外区的百姓来此购房。巨大的升 值空间和发展潜力也吸引了不少投资者。据不完全统计，铁西区不少楼盘的销售对象有 近四成是外区市民，也就是说在售出的1 0 0 套商品房中，有近4 0 套是外区居民购买的， 甚至个别项目这一比例达到了7 成。1 ( 3 ) 土地供应 铁西新区为国家级工业开发区，铁西政府有独立土地出让权；从铁西区政府打破原 南宅北厂的格局后，铁西区改造力度逐渐加大，原大量工厂已经或面临拆迁改造，致使 铁西区土地供应量庞大。 ( 二) 房价整体状况 1 历史价格变化 新楼盘价格状况自2 0 0 2 年以来，铁西新区房价逐年攀升。有数据统计，2 0 0 2 年平 均售价为2 4 0 0 元平方米，2 0 0 3 年约为2 7 6 3 元平方米，2 0 0 4 年为3 1 5 8 元平方米，2 0 0 5 年3 2 7 2 元平方米，2 0 0 6 年为3 6 2 4 元平方米。价格逐年上升，空置率2 0 0 3 2 0 0 5 年 逐年下降，2 0 0 6 年空置率较高是因为供应量猛增而市场需求量下降。从户型上看，面积 在7 旺1 0 0 平方米以内的普通中小户型住宅十分抢手，几乎是供不应求。 图3 5 铁西新区住房价格历年价格情况 1 2 东北师范大学硕士学位论文 图3 6 铁西新区住房历年供应情况 图3 7 铁西新区住房历年需求情况 从图3 6 和图3 7 中可以看出，2 0 0 4 年开始，铁西区住房供应量和需求量就有了 明显的变化，供应量由2 0 0 3 年的9 3 万平方米，猛增到2 0 0 4 年的1 2 4 7 平方米，增长 了1 2 4 倍，需求量也由2 0 0 3 年的9 4 万平方米增加到2 0 0 4 年的1 0 4 5 4 平方米，增加了 1 0 倍。2 0 0 5 年供求量继续增长，2 0 0 6 年由于供应量增幅较大，但市场需求量有所下降。 主要原因为大东区，浑南新区分流了一部分客源。 2 住宅板块市场分析 目前铁西区已经形成了几块宜居区域，如滑翔大型居住区域、保工街沿线区域、兴 工街沿线区域、建设大路沿线区域、铁西广场周边区域等，这些区域经过近几年的开发， 居住环境、配套设施等已经比较完善，每个区域都有大型超市方便购物，公交车辆基本 满足出行需要。以兴工北街沿线为例，从2 0 0 4 年开发到现在，两年的时间房价每平已 东北师范大学硕士学位论文 经涨了近千元，尽管如此，几乎每个楼盘一开盘便迎来众多购房者，短时间内便销售一 空。 ( 1 ) 兴工街板块：地理位置优越、生活配套成熟，地铁一号线对新工街板块住宅 市场又是一个大推动( 云峰北街、铁西广场、保工北街、启工街、重工街) 购房群体主要 以铁西及其他城区的中高端客群为主。现板块内住宅均价在4 0 0 0 5 0 0 0 元平方米。 ( 2 ) 新兴住宅板块：原板块为沈阳工业集中地，现铁西新区整体规划打破原有南 宅北厂格局，该板块已成为铁西新区住宅市场开发热点区域。现板块内在售楼盘主要以 高层、小高层中档产品为主。购房客群以区域原居民为主，区域功能的改变吸引了少数 其他城区中端客群，现区域内均价在3 0 0 0 4 0 0 0 元平方米。 ( 3 ) 原居住板块：区域内生活配套完善，以中档住宅产品为主，客源主要来源于 原居住客群，区域产品均价约在3 5 0 0 - 4 5 0 0 元平方米。 ( 4 ) 滑翔板块：自然环境、生活配套较完善，因紧邻于洪、和平较发达城区，该 板块内住宅产品受到外城区客群较高关注。产品均价约在4 0 0 0 5 0 0 0 元平方米。 ( 5 ) 城乡结合板块：该板块自然环境优越，紧邻张士工业开发区。国内、国际知 名企业进驻张士工业开发区，为该板块住宅产品带来较大的市场机会。现区域整体均价 在3 5 0 0 4 5 0 0 元平方米。埔1 3 铁西区典型楼盘举例 表3 2 铁西区典型楼盘情况 项目名称保利百合花园君临天下欧尚一品第一城鑫丰国际 建筑类别多层、小高层、多层、小高多层、小高小高层、多层、小高层、 高层层层高层高层 主力户型( m 2 ) 1 0 06 0 1 2 01 2 0 地理位置云峰北街兴华北街北三东路建设大路云峰北街与北 建设大路启工街二马路交汇处 价格起价 3 9 0 0 3 3 5 03 2 8 03 1 8 04 2 5 0 ( 元m 2 )均价4 5 0 03 7 5 04 0 0 03 7 0 04 5 0 0 最高 5 1 0 04 2 0 04 5 9 04 5 0 84 8 8 0 开盘时间 0 6 0 9 3 00 6 0 6 2 30 7 5 3 l0 6 0 9 1 60 6 1 1 1 8 入住时间 0 8 0 6 3 00 7 0 5 3l0 8 1 2 310 7 1 2 3 10 7 - 1 2 31 容积率 2 522 。4 433 。l 绿化率 4 0 3 5 3 5 6 0 3 5 交通状况 2 9 5 2 0 8 2 0 4 2 2 0 5 、2 8 3 、1 1 1 、2 0 l 、2 4 0 、2 3 9 、地铁l 号线云 0 5 2 5 2 1 2 9 ，地 2 9 5 、2 0 1 路2 0 4 、2 0 5 、2 6 6 、1 3 5 、峰街站、l n 、 铁一号线云峰 2 0 8 、2 6 8 、2 6 4 、2 8 8 、2 0 1 、2 0 2 、2 0 4 、 北街站 2 8 3 、2 9 52 0 5 、2 0 8 、2 1 0 、 2 6 8 、2 8 3 、2 9 5 环线位置二环以内二环以内二环以内二环以内 二环以内 1 4 东北师范大学硕士学位论文 周边教育雨田试验中3 1 中学、贵1 2 7 中学、启工一、1 2 7 中学、雨 配置设施学、1 2 7 中学、和小学、小3 1 中学、光- _ _ 田实验中学、 1 0 2 中学、兴太阳学校、明小学、应保工二悲鸿美术学校 工一校、4 3 中