（会计学专业论文）人民币汇率变动对国内房地产价格影响实证研究.pdf

武汉科技大学硕士学位论文第1 页 摘要 本文通过对我国的房地产价格和人民币汇率机制的相关理论和实证的追溯与再研究， 综合运用相关性分析和各种计量学检验方法，实证检验了人民币汇率变动对我国房地产价 格的单向影响关系。在此基础上，分析了人民币汇率变动会影响我国房地产价格的原因以 及影响的途径，并从市场供给和需求的角度、国家立场和企业立场的角度，提出规范我国 房地产市场、合理发挥我国货币机制宏观调控作用的相关建议。 房地产行业是关系国计民生的基础性与支柱性行业，与人们的生活息息相关，因此， 房地产市场的健康发展历来都是国内外学者关注的焦点。本文总结和分析了国内外研究学 者相关的理论和研究成果，并分别对人民币汇率与房地产价格的相关理论做了阐述。在前 人已取得的成果的基础上，基于2 0 0 5 年7 月至2 0 0 9 年3 月的中房上海综合指数与人民币 兑美元汇率的相关数据基础，运用相关关系理论和计量学实证研究理论，着重论述并实证 检验了人民币汇率变动对房地产价格的影响，最终得出结论并提出建议与展望。 本文分析得出的结论是：人民币汇率变动的确会影响房地产价格的变动，并且这种影 响具有长期性和负相关性。基于此，企业对待房地产价格的问题以及国家对待汇率的价格 调节作用上都应该给予应有的考虑和关注。 关键词：房地产价格人民币汇率格兰杰因果检验误差修正模型 第1 i 页武汉科技大学硕士学位论文 a b s t r a c t b a s e do nd o m e s t i cr e a le s t a t e 埘c e sa i l dt h er m be x c h a n g er a t em e c h a l l i s mo fr e l e v a n t t h e o r e t i c a la i l d 锄p i r i c a ls t u d i e s ，w i t hm eb a c ka g a i nu s i n gc o r r e l a t i o na n a l y s i s 锄ds 皿h e s i so f m e t r o l o g yi n s p e c t i o nm e t h o d s ，t h i st h e s i sa n p i r i c a l l yt e s t st h er m be x c h a n g er a t e so n c w a y r e l a t i o n s h i pe 伍：c tt od o m e s t i cr c a le s t a t ep r i c e s o nt h i sb a s i s ，a i l a l y z em es e a s o n s 锄dt h e m e m o d so fm ei 泓be x c h a i l g er a t ec h a | l g e se 虢c tt 0d o m e s t i cr e a le s t a t ep r i c e s ，锄d 伍) m l e p e r s p e c t i v eo fm a r l l ( c ts u p p l y 锄dd 锄柚d s t a i l d i n go n l eg o v c n n e l l t 觚dn l ec o m p a l l y s p o s i t i o n ，t h em e s i sh a s 百v e nr e l a t e ds u g g e s t i o n st 0r e f o mt h er e a le s t a t em a r k e ta r l dt op l a y r e a s o n a b l er o l ef o rm o n e t a 巧m e c h a l l i s m sm a c r 0 一c o n t r 0 1 t h er e a lc s t a t ei n d u s t 巧h 髂r e l a t i o n s h i pw i t l lm eb 嬲i cl i v e l i h o o da 1 1 dp e o p l e s1 i f e ，a n di t s o n eo ft h ec o 硼n y sb a c k b o n ci i l d u s t r i e s ，n l e r e f o r e ，t l l eh e a l t l l yd e v e l o p m e n to fm er e a le s t a t e m a r k e th a sb e e nt h ef i o c u so fa t t a l t i o no fb o ma th o m ea i l da ：b r o a d t h et h e s i ss 1 】n n 撕z e s 觚d 锄a 1 ) ，z e st h er e l c v a n tm e o r i e s 龇l dr e s e a r c ho fs c h o l a r sd o m e s t i ca n do v e r s e 嬲，a n dt e l l sa b o u tt h e r e l a t e dt h e 0 巧o f 砌v i be x c h a n g er a t ea i l dt h ep r i c eo fr e a le s t a t e w i m 廿l es t u d yo fp r e v i o 惦 a c h i e v e m e l l t s ，b a s e do nt h ed a t aa b o u tt h es h a l l 曲a ic o m p o s i t ei i l d e xo ft h er e a le s t a t e 锄dm e e x c h a n g er a t e 劬mj u l yo f2 0 0 5t om 锄mo f2 0 0 9 ，u s i n gr e l a t e dt h e 0 巧a i l dm e 仃d l o g y m i s m e s i se m p i r i c a l l yg r o u i l d st h ee 舵c to fr m be x c h a n g er a t et ot h er e a le s t a t e 硼c e ，渊撕z 岱 c o n c l u s i o n s ，锄dp u t sf o r w a r dt h ep r o s p e c t 锄ds u g g e s t i o n so fm er e s e a r c hi nt 1 1 i sf i e l d 。 1 1 1 ee m p i r i c a jr e s u l t ss h o wt h a tr m b e x c h a i l g e r a t ep o l i c yd o e sh a v eg r e a ti n n u c et ot h e r e a le s t a t em 诎e ta n dt 1 1 ee f | e i e c th a sl o n 哥t e r ma 1 1 dn e g a t i v e l yc 0 r r e l a t e dc h a r a c t e r i s t i c s b 弱e d o nt l l i s ，d u ec o n s i d 酬i o n 觚da 钍e i l t i o ns ：h o u l db e 西v e i lw h e i l 吐l er e a le s t a t ee n t e 印r i s e st r e a tt l l e p r o p e rp r i c eo ft h er e a le s t a t ea n dw h e nm ec o u n t 巧仃e a t se x c h a n g c r a t e sa d j u s t m e n tm n c t i o nt o t h e p r i c e k e yw o r d s ：r e a le s t a t e 埘c c i 洲be x c h a i l g er a t e 研a 1 1 9 e rc a u s a l i t yt e 刚 e n _ o rc o n - e c t i o nm o d e l 武汉科技大学 研究生学位论文创新性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下，独立进行研 究所取得的成果。除了文中已经注明引用的内容或属合作研究共同完成的 工作外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。 对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。 申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担一切相关责任。 论文作者签名：土旦丛：这日期：趟! 垒 研究生学位论文版权使用授权声明 本论文的研究成果归武汉科技大学所有，其研究内容不得以其它单位 的名义发表。本人完全了解武汉科技大学有关保留、使用学位论文的规定， 同意学校保留并向有关部门( 按照武汉科技大学关于研究生学位论文收录 工作的规定执行) 送交论文的复印件和电子版本，允许论文被查阅和借阅， 同意学校将本论文的全部或部分内容编入学校认可的国家相关数据库进行 检索和对外服务。 论文作者签名：捆丛二叁 指导教师签名：磁邈! 日 武汉科技大学硕士学位论文第1 页 1 1 选题的背景及意义 第一章绪论 1 1 1 选题的背景 自我国八十年代房地产业起步以来，国家房地产业发展迅猛，特别是北京、上海、深 圳等一线城市出现高速增长态势。近年来，房地产已经成为我国经济增长的引擎和支柱产 业，是国民经济稳定发展的重要支柱，也是中国国民经济的主导产业，在现代社会经济生 活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规范化、品牌化、 民意化的转型时期，房地产业的增长方式也由偏重速度、规模向注重效益和市场细分逐步 转变，这个过程也许需要的时间更久一些，因此，仅仅依靠市场和企业自身调节的方式转 变是难以实现和顺利进行的，作为国家重点关注的产业和关系国计民生的基础产业，其更 需要政府的政策进行适当的引导和调控。 政府进行市场调控的手段有多种，包括法律手段、经济手段等，其中，经济手段又包 括利率手段、汇率手段等。针对房地产市场的特点，汇率手段对其的影响尤其值得关注。 因为房地产市场是一个资金密集型的市场，一旦汇率发生一些预期性的改变，就会引起大 规模短期资本的流动。比如，一般来说，经济的持续增长会带来货币的趋势性升值。如果 人民币升值成为多数人的预期，就有可能引起资本流动投机行为，从而破坏房地产市场的 均衡，也会加剧金融风险。 由此可见，房地产不仅与老百姓的生活息息相关，而且关乎整个社会金融市场的稳定， 所以对于房地产行业的国家管制就显得非常的重要。但是由于受到国内外各种因素的影 响，使得我国房地产市场表现出一些不尽如人意的地方，需要亟待解决，当然也是我国汇 率宏观调控手段主要解决的问题。这些问题中比较凸显的问题主要有： ( 1 ) 房地产投资规模过大，价格增长过快。这已经不是个别问题，而已经发展成为 一个甚为普遍的问题，尤其在市场经济比较活跃的地区，更具有普遍性、明显性。大部分 地区房地产投资增幅高达固定资产投资增幅的四五倍，这样不仅会影响到宏观经济结构的 平衡，而且难以长远发展，好似空中楼阁一般，难以为继。 ( 2 ) 房地产市场的过热现象，必然导致土地供应形势紧张。没有地就没有房，毫无 疑问，土地供应是房地产业可持续发展的保障和基础。各地的情况表明，因房地产开发而 导致的土地问题已日益严重，不得不令人担忧。在地方上，因为房地产业的经济带动优势 和效益发展优势，地方政府对其甚是垂青，于是出现了房地产商圈占土地大型化、郊区化 的倾向，甚至出现变相的暗箱操作的房地产开发项目，这是值得警惕的。 ( 3 ) 房地产过热极易形成泡沫，并导致以新形式出现的金融风险。近两年，房地产 行业的“牛气冲天与股市的“熊气低迷 形成强烈的反差，加上银行利息降低，其他投 资渠道不畅、前途不明朗，于是，很多投资者“弃股就房”，导致大量民间资本涌进房地 第2 页武汉科技大学硕士学位论文 产市场。一个产业投资报酬率明显高于市场平均水平和市场其他行业，从而吸引大量资本 进入，这本无可质疑，是市场经济调节的结果。问题是，大量民间投资是靠按揭方式贷款 购房的，一旦市场行情出现较大的变动，极容易出现“断供的现象，日本、中国香港、 东南亚一些国家，房地产泡沫破灭后产生的“负资产 【l 】一族和金融机构一个个倒闭的现 状，就是活生生的例证。 ( 4 ) 房地产市场结构不尽合理。大部分一线城市如北京、上海等房地产业的普遍问 题是：中低价位商品房匮乏、高价楼盘积存，这是房地产结构失衡的典型表现之一。以高 价楼盘为主要销售对象，虽然短期内给房地产商带来了客观的利润，但是住房消费者无不 怨声载道。市场之所以成为买卖市场，其必然受到买卖双方的共同影响，消费者不满意， 必然影响对商品的需求，而需求的下降，最终必然导致房地产业清冷的局面，这是我们任 何一方都不愿看到的结果。 以上情况，只是当前市场调节机制下房地产市场存在的部分问题的反映，但已足以说 明，加强房地产市场宏观调控对房地产业的引导作用，是十分必要的，而且也是势在必行 的。而当今由于受全球性金融危机的影响，人民币汇率的调节不能仅仅考虑房地产价格因 素而随意变动，而要与世界经济的大环境相适应，这对我国应采取什么样的汇率政策提出 了挑战。 目前，美国受次贷危机和金融困境的影响经济放慢，防止经济衰退是美国当前的迫切 任务；中国则因经济增长偏快，有通货膨胀的苗头，因而是以防止经济过热和防止物价过 高导致的通货膨胀为主。这样，两国宏观调控措施就发生了冲突：美国方面为刺激经济正 在大踏步降息，增加流动性；我方为使经济降温必须提高利率，紧缩流动性，但是受美方 降息的制约，我方难以提息。同时，美国降息所导致的美元贬值，正迫使人民币加速升值， 而外界对人民币升值的单边预期，已使热钱加速涌入，增加了防止通货膨胀的难度，而且 同时扰乱了我国的房地产市场。所以，在这种经济形势下，我们有必要在人民币汇率对国 际形势的调整与人民币汇率对国内房地产市场的调整之间做出适当的权衡。因此，首先清 楚的知道人民币汇率与房地产价格之间的具体牵动关系就十分必要了，这样才能结合国际 环境制定适合我国商品市场的汇率政策。 1 1 2 选题的目的及意义 古人云：“人无恒产而无恒心 ，此“恒产”即主要指以房地产为核心的固有财产【2 】。 一旦有恒产，人心就会平静，进而人的行为就会稳定，社会也就因此安定。住房问题关系 到人民群众的切身利益，在我们这个社会主义国家，人民就是一切，人民的利益大于一切。 因此，确保房地产价格的合理性是国家政府不可推卸的责任，也是和谐社会的必然要求。 而近年来，买房却越来越成为普通民众可望而不可求的梦想。因此，本文的研究目的主要 是探究汇率变动对房价的影响规律，并得出相应结论，一方面为国家因地制宜的利用汇率 工具引导房地产市场发展提供一定的参考和建议，为房地产政策的制定与完善和国家宏观 调控措施的实施提供更加坚实的理论和实证基础；另一方面，希望通过二者之间关系的明 武汉科技大学硕士学位论文第3 页 朗化，使得房地产商能够对房地产价格有一个合理的预期，并能够根据国家汇率政策的变 动对房地产价格进行合理的调整以适应国家导向。双方共同努力，从而防止、减少房地产 泡沫，对个人和社会都具有积极的重大意义。 近两年我国房价之所以一路飙升，一部分是由于我国人口的快速增长，一部分是由于 房地产本身的特性和市场发展所处的阶段，更大一部分，则是由于各方面的炒作。根据经 济学的观点，商品价格是由需求和供给共同决定的，当然，房地产价格也是如此。最近几 年，在需求方面，我国城镇居民可支配收人不断增长，同时住房体制改革不断深化、个人 住房贷款快速发展，使得居民购买商品房的需求和能力都大幅提高：供给方面，国家出台 了一系列促进房地产市场发展的政策，使得大量国有、民营和外资企业等加速度地介入房 地产开发领域，致使房地产投资额和商品房供给量持续高速增长。各方面原因造成了居民 住房价格的居高不下。 房地产价格既是重要的生产要素价格，又是重要的生活资料价格，是整个商品价格体 系的重要组成部分。随着社会主义市场经济体制的逐步确立和房地产市场的日趋活跃，加 强房地产价格的研究、指导和管理已成为非常突出的问题，房地产价格的走向，不仅对个 人财富、生活有重大影响，也对整个国家的经济发展、社会稳定有重要影响。 而人民币汇率作为调节我国房地产市场的宏观调控手段之一，其变动状况是我国国际 投资环境的重要组成部分。一方面，金融运行状况是影响汇率变动的最直接的因素之一， 而另一方面，当国家的金融运行状况发生变化时，通常都会通过汇率的变动影响投资环境， 进而在一定程度上左右投资的流向，最终反作用于经济和金融的运行。本文以房地产价格 的变动作为国家金融运行状况的反映，通过研究汇率变动对房地产价格的影响，力图对国 家通过汇率影响金融市场的宏观调控手段进行梳理，并提供一定建议，给投资者的投资和 政府的产业与宏观经济政策提供正确的前瞻性信息，并防范房地产投机过度而导致的房地 产泡沫、泡沫经济，甚至是金融危机。人民币汇率对房地产价格影响的相关研究对于稳定 国民经济、维护房地产市场健康平稳发展、增进居民福利具有非常重要的作用，也具有积 极的理论和实践意义。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 房地产行业是中外学者关注的热点领域之一，国外关于房地产价格的研究要远远早于 国内。美国经济学家欧文费雪( 1 9 1 1 ) 【3 】在其货币的购买力一书中就主张政策制定 者不仅要致力于生产、消费、服务价格的稳定，而且要致力于股票、债券、房地产价格的 稳定，并要求货币政策当局把资产价格作为货币政策的调控目标。 随着中国经济的蓬勃发展和中国在国际经济中的地位的逐步提升，人民币汇率越来越 受到国外的关注，并且已经有一些专家学者和经济机构对中国人民币汇率的改革和中国房 地产业发表了各自的看法。如2 0 0 5 年，诺贝尔经济学奖获得者罗伯特蒙代尔( r o b e n 第4 页武汉科技大学硕士学位论文 m u n d e l l ) 【4 】教授在“中国经济高峰会 上坚持认为，人民币应该保持币值稳定并维持固定 汇率制度，这位货币专家表示中国在汇率问题上最好的办法就是“以不变应万变 。蒙代 尔说，此次西方国家施压要求人民币升值，但其实人民币在资本项下还不可兑换，对于一 种在资本项下不可兑换的货币施压升值，在人类货币史上是没有过的。历史上，被迫升值 的日元和德国马克都是可兑换的，蒙代尔认为人民币升值可能会引起中国房地产业的萧 条。另外在2 0 0 5 年5 月北京财富论坛上，一批著名金融专家批评美国要求人民币升 值的做法是没有道理的，美国应通过解决自身经济问题来削减赤字，促进就业，这些指责 甚至出自摩根斯坦利和美林证券的专家。艾伦格林斯潘( a l a ng r e e n s p 吼) 表示，人民 币名义升值对美国贸易平衡几乎不会产生什么影响。 尽管国外专门针对汇率政策对房地产价格影响的深入研究工作还相对较少，但是却积 累了大量其他货币政策对房地产价格影响的研究成果。在国外，货币政策的资产价格传导 渠道是由于莫迪利安尼( m o d i 西i a i l i ) ( 1 9 6 3 ) 【5 】的生命周期理论和托宾( 1 9 6 9 ) 的q 理论 【6 】而引起人们重视的，那时，房地产价格作为资产价格的一种，还并未得到人们足够重视。 2 0 世纪9 0 年代初，房地产业开始引起人们的注意，货币政策对房地产价格的传导效 应的研究也进入了探索阶段，对货币政策如何正确应对房地产价格的波动众说纷纭。 m e l t z e r ( 1 9 9 5 ) 【7 】提到货币主义者认为货币政策能够作用于股票和房地产价格，而这些资 产价格的运动也能通过影响支出、产出和就业而产生巨大的财富。f r e d 谢s m i s h k i n ( 2 0 0 1 ) 嗍指出房地产价格在货币政策传导中起着很重要的作用。p e t en h e l a n d ( 2 0 0 5 ) 【9 】提到了 货币政策也能通过影响房地产价格来影响譬如总产出和就业的真实变量。 在对货币政策对房地产价格的影响研究中，国外学者主要关注利率对房地产价格的影 响。比如k a u 和k e e n n a n ( 1 9 8 0 ) 【1 0 】认为利率与住宅需求呈反比关系，提高利率将导致投 资和住宅价格的同时下降，有的学者如g o o d m a i l ( 1 9 9 5 ) 【】提出相反的观点，他在研究中 发现住宅需求与利率间存在正向关系。还有许多学者( g l a c s 2 0 0 4 ；h w a i l g ，2 0 0 4 ；t e 仃o n 骼， 2 0 0 4 ) 【1 2 】研究了决定房地产价格上涨的基本要素，另一些学者( m c c 砷y ，2 0 0 4 ；c 弱e ， 2 0 0 4 ) 【1 2 】则试图研究美国飞速上涨的房价，以警示可能引发泡沫经济的可能。有少部分学 者对此也进行了相应的实证分析，如a b n a l l 锄和h e n d e r s h o t t ( 1 9 9 6 ) 【1 3 】开发了一个考虑滞 后过程在内的住宅价格变化模型，模型揭示了住宅价格上涨幅度和利率成负相关。 g e o 胁e e nm a r k a n d r e w ( 1 9 9 8 ) 【1 4 】认为利率的变化是促使房地产价格水平高涨的主要因素， 但是h o ，t s e 和w b n g ( 2 0 0 3 ) 【1 5 】发现利率与房地产价格的影响是单向的，即长期而言， 只有房地产价格对利率有影响，相反不成立。 1 2 2 国内研究现状 国内对于人民币价值变动对房地产价格的影响也无一致结论，但多数学者认为，人民 币升值会带动房地产价格的上涨，如刘红梅( 2 0 0 5 ) 【l6 】、仲大军( 2 0 0 6 ) 【1 7 】、赵海成( 2 0 0 4 ) 【1 8 】、以及刘铁军和屠梅曾( 2 0 0 5 ) 【1 9 】等学者均认为人民币升值与房地产价格上涨具有很强 的关联性。洪曦( 2 0 0 5 ) 【2 0 1 、王志强( 2 0 0 6 ) 【2 l 】等学者认为人民币汇率与房地产价格之间 武汉科技大学硕士学位论文第5 页 的关系是不确定的。还有一些学者认为人民币汇率与房地产价格之间没有直接关系，如梁 蓓( 2 0 0 5 ) 【2 2 1 ，认为人民币升值并没有影响社会对房地产的真实需求；甘辉( 2 0 0 5 ) 【2 3 】 提到许多专家学者和商界名仕都认为人民币汇率对人民币价格没有直接影响；周宏( 2 0 0 4 ) 【2 4 】借用加拿大藉的国际注册商业房地产投资师菲儿先生的观点，认为从国际经验看，房地 产价格涨落主要是由市场的供给和需求来决定，与汇率之间没有太多的联系。笔者所参阅 的诸多文献中，无疑第一种观点具有绝对优势，即人民币价值的变动与房地产价格的波动 具有很强的关联性。 韩立达、徐海鑫( 2 0 0 5 ) 【2 5 】分析了人民币升值对房地产市场直接的影响和潜在的风险， 并据此提出房地产市场应对人民币汇率变化的措施，指出在美元贬值的国际背景下，人民 币升值不利于房地产业的长远发展。 刘雪梅( 2 0 0 5 ) 【2 6 】通过理论分析得出人民币升值的预期促使国际热钱流入中国房市， 推高了中国房地产价格的结论，建议改革利率决定机制，同时分步骤分阶段地完善我国的 汇率形成机制，以配合利率政策共同挤压房地产泡沫。 张秀智、吴晓光( 2 0 0 6 ) 【2 】通过对日本和我国台湾地区在汇率改革后本币升值与房价 波动的量化分析，说明汇率变动对房价的影响，并具体分析指出人民币升值的预期已经引 起了外资对中国房地产市场的投机，如若任由其发展，将危害中国房地产市场的安全。 崔玉平( 2 0 0 7 ) f 2 7 】通过理论和实证研究发现汇率、外资对房价上升具有显著的影响效 应和较强的影响程度。文中推导了“外汇一外资一房价传导机制”和“外汇一利率一房价 传导机制”，从理论上探讨了汇率对房价的影响原理。 沈庆劫( 2 0 0 7 ) 【2 8 】提出目前人民币最主要的特征是实际汇率的长期低估和骤然升温的 汇率升值预期，这两点影响房地产行业的供给与需求，与当前房地产价格高涨有着紧密联 系。 刘琪( 2 0 0 7 ) 【2 9 】讨论了人民币汇率变动的影响因素及房地产价格的影响因素，并分析 了汇率对价格的j 下反两方面影响，提出了渐进式汇率调整与一步到位式汇率调整两种方 式，提出汇率调整要掌握速度和尺度，过猛过慢都不可取。 袁文麟等( 2 0 0 7 ) 【3 0 】从长期与短期两个角度入手，分析了汇率变动对中国房地产市场 的影响。认为在我国，这种影响的短期效果不是很明显，从长期来看，汇率主要是通过影 响投资的预期收益率来影响房地产市场。最后，他指出人民币汇率升值背后巨额外汇储备 所产生的流动性过剩问题对房地产市场的影响才是最为关键的。 徐海鑫、杨继瑞( 2 0 0 8 ) 【3 l 】讲述了人民币汇率变动对房地产价格、住房投资和住房消 费的影响，并对汇率对价格的影响做了初步的实证分析，并提出了房地产市场应对汇率变 动的相关可行性建议。 禹静( 2 0 0 8 ) 【3 2 】通过对中国房地产近几年的企业资金来源情况及相应的增长变动比率 进行分析，得出人民币升值的预期必将对国内资本市场包括房地产市场产生重要影响，国 际资本流入可能会导致房地产价格的增长，提出审慎利用货币政策，利用货币政策应具备 长远发展的眼光。 第6 页武汉科技大学硕士学位论文 当然，还有其它一些学者做过有关的理论和实证研究，观点的差异不在有没有影响， 而在影响的程度大小。陈欣慰( 2 0 0 5 ) 【3 3 】分析了汇率波动对房地产价格影响的渠道和途径： 周建军( 2 0 0 7 ) 【3 4 】以北京、上海等地为例分析了国际游资对房地产价格波动的影响；宋勃 和高波( 2 0 0 7 ) 【3 5 】提出短期内房地产价格上涨吸引外资的流人，长期外资的流入对我国的 住房价格上涨产生影响；贺聪( 2 0 0 7 ) 提出对房地产价格的调控应和货币政策相协调，尤 其是汇率政策的配合；周京奎( 2 0 0 7 ) 【3 6 】以十二个城市的面板数据分析了汇率、利率对房 地产价格的影响，实证分析结果是，房地产价格与汇率值呈反比，即汇率值下降即人民币 升值会导致房地产价格上升。 1 2 3 本文研究的必要性 总体来说，大多数学者认为人民币汇率的变动会通过某种机制传导给房地产市场，带 来房地产市场的波动，而且这种作用是十分明显的，但用实证方法佐证这种作用的学者却 很少。日本1 9 8 5 年接受“广场协议 后的经济泡沫和台湾地区人民币升值所带来的房地 产业发展的负面影响多少可以给我们一些提示，那就是汇率的变动和房地产价格的波动确 实存在一定的关联性。 党和政府高度重视房地产业所存在的问题，2 0 0 2 年开始，尤其是2 0 0 5 年以来，出台了 一系列强有力的政策和措旋对房地产业进行宏观调控，分别从土地管理、税收、贷款利率、 营业税、经济适用房、维护房地产市场秩序等方面对房地产行业过热、房价上涨过快、房 价过高现象进行调控，一是希望保持房地产市场的健康发展，房价增幅不要过快；二是希 望中低收入家庭能够买的起房、住得起房。但是，国家的一系列措施并没有取得立竿见影 的理想效果，即使是面对2 0 0 8 年以来的金融危机，房地产价格虽然有少许下降，但由于主 客观因素影响，其价格取向距离国家主导的方向仍相距甚远。 本文的写作出发点是撇除政府的主观不作为因素，研究汇率对房地产价格的影响规律 和程度，以便在适当的时候，为国家通过汇率手段宏观调控房地产行业提供理论和实证的 支撑。国内外都有关于汇率与房地产价格之间关联关系的研究文章出现，但其中国外相对 较少，而国内居多，这与他们主要研究发达国家的房地产市场有关，因为发达国家汇率制 度比较灵活，汇率波动对房地产价格影响较小。而国内学者对其研究的结论也有所不同， 很大程度上是因为大量的实证研究的结果也正如理论揭示的那样没有确切的结论，在不同 的时期和环境下的实证结果需要用不同的理论来解释。本文选用2 0 0 5 年7 月至2 0 0 9 年3 月期间每月的中房上海综合指数与人民币兑美元汇率的中间价平均值作为基础数据支撑， 运用理论分析与实证分析相结合的方法分析人民币汇率变动对房价的影响，并据此得出结 论提出建议，具有一定的创新价值和应用价值。 1 3 研究内容、思路及研究方法 1 3 1 研究内容及思路 本文研究的主要内容是人民币汇率的变动对于房地产价格的影响，并从中找出规律得 武汉科技大学硕士学位论文第7 页 出相应结论。围绕这个主要内容，文章首先阐述了人民币汇率的发展演变过程及制定机制 以及房地产价格的相关理论，从而找出二者在理论上的关联关系，然后以上海房地产业为 主要研究对象，进行一系列的实证研究证实二者之间的关联关系规律，从而最后得出结论， 提出建议。基于以上研究内容，文章内容结构安排如下： 第一部分：绪论，主要介绍论文选题的背景和意义，论文的研究目的、内容、研究思 路及研究方法。 第二部分：理论综述，主要论述人民币汇率机制产生及发展演变过程，阐述房地产市 场价格的相关理论，论述了国内外的研究现状，为实证分析做好理论准备。 第三部分：实证分析，运用相关关系检验、a d f 检验、q 锄g e r 检验以及误差修正模 型等计量学检验方法对人民币汇率对沪市房地产价格的影响进行实证分析并得出相应结 论。此部分是本文的核心。 第四部分：结论、建议及展望，通过本文的分析得出最终结论，提出一定建议并给出 研究领域的研究展望。 1 3 2 研究方法 本文以西方经济学、房地产经济学、计量经济学等理论为指导，借助定性分析与定量 分析、理论研究与实证研究相结合的研究方法，从实证分析入手，探讨了汇率变动对房地 产价格的影响，在对前人的经验进行系统的归纳、分析、总结的基础上，结合中国房地产 市场的历史及现状，对汇率对房地产价格的影响进行了实证研究与分析。 对于理论研究与实证研究方法的应用上，本文通过对人民币汇率机制及房地产行业特 点的分析，从理论上找出二者之间的联动性，尤其是人民币汇率对房地产价格的影响特点， 从而为实证研究提供了理论基础和研究方向，在理论分析的基础上，以上海作为中国房地 产行业的代表进行实证分析。 对于定性分析与定量分析方法的应用上，本文首先在宏观概念上对于人民币汇率对房 地产价格的影响作系统的阐述与定性分析，然后主要通过使用s p s s1 3 o 和e v i e w s5 o 分 析软件对二者历史数据进行相关关系检验、a d f 检验、g r a i l 髀检验及误差修正等定量分 析，进而得出相应的实证结论。 第8 页武汉科技大学硕士学位论文 第二章人民币汇率变动及房地产价格的相关理论综述 2 1 人民币汇率的变动 2 1 1 影响汇率变动的因素 众所周知，汇率是指一个国家的货币相对于另一个国家货币的价值，汇率的变动在一 定程度上反映了一个国家在国际经济中的地位和发展变化。笔者认为影响汇率变动的因素 主要有以下几个方面： ( 1 ) 国际收支因素的影响。从外汇最终供给和需求的角度看，一国国际收支状况对 汇率变动往往产生最直接的影响。当一国处于国际收支顺差时，外汇市场上的外汇供大于 求，将会促使本国货币升值，外国货币贬值：当一国处于国际收支逆差时，外汇市场上的 外汇供不应求，将会促使本币贬值，外币汇率升值【3 7 】。国际收支中的资本项目差额，会在 短期内对汇率产生直接影响。而描述国民经济发展基本状况的劳动生产率、经济增长率、 劳动结构是影响一国国际收支的重要因素，也是影响到一国汇率的重要因素。 ( 2 ) 相对通货膨胀因素的影响。通货膨胀一般伴随着一定时期内的物价水平的普遍 上升，它刻画了一国物价水平上涨的幅度。因为汇率涉及两种货币价值的比较，所以必须 考察两国通货膨胀的相对比率。一般来说，相对通货膨胀比率较高的国家，其货币的国内 价值下降的速度会更快，于是其货币汇率也会随之下降。如果两国通货膨胀率非常接近， 那么其对汇率的作用相互抵消。不过，通货膨胀对汇率的影响通常不是直接表现出来，而 是通过国际收支的调整间接发挥作用的，一般通过两条渠道进行传导：一是通过影响进出 口贸易进而影响汇率，二是通过影响实际利率进而影响汇率【3 8 1 。 ( 3 ) 相对利率因素的影响。利率的高低代表了一国金融资产对外的吸引力，会直接 引起国际间套利资本的流动，并导致汇率波动。通常，利率的变动首先影响本国货币的供 需平衡，从而影响汇率水平。利率对长期汇率的影响是十分有限的，对短期汇率则会产生 较大的影响。 ( 4 ) 政府管制因素的影响。政府可以通过一些直接的( 如增加外汇贸易壁垒) 或者 间接的( 如各种货币政策和优惠政策等) 宏观措施间接影响到汇率的波动【3 9 1 。但是虽然可 以在短期内对汇率产生明显的作用，但是却不能对汇率走势产生持久的影响。如果管制被 取消，然而本国经济并未从根本上得到改变，那么汇率就又会恢复到原来的水平上。 ( 5 ) 预期因素。在外汇市场上，对汇率走势的预期指导人们做出买或卖的决定，这 种买卖行为反过来影响着汇率的波动。人们对外汇市场上汇率变化的预期具有分散性：一 方面，当预期不一致时，它可以导致汇率的剧烈波动，体现为汇率波动的动荡性；另一方 面，当公众预期一致时，市场中就会充斥着一种狂热的情绪，投资者会迫不及待地跟随市 场大势而动，使汇率朝着预期的方向变动，体现为汇率短期波动的突进性。 武汉科技大学硕士学位论文 第9 页 _ _ _ _ _ _ - _ - - _ - - _ _ - _ _ - - - 一一 2 1 2 人民币汇率机制的演进 人民币汇率经历了由官定汇率到市场决定、由固定汇率到有管理的浮动汇率制的演 变，主要经历以下几个时期： 1 9 4 9 年1 9 5 2 年处于国民经济的恢复时期，这段时期人民币汇率实行机动调整，基 本上与物价挂钩，经历了人民币适当升值的过程； 1 9 5 3 年1 9 8 0 年处于中央集中计划经济时期，这段时期人民币总的方针是保持稳定 不变，期间经历了“篮子货币制度 【柏1 、外汇留成制度、建立了官方汇率与外汇调剂市场 汇率并存的双轨制度等； 1 9 8 1 年1 9 8 5 年处于经济转轨和改革开放初期，这一时期人民币汇率成为事实上的 三重汇率，即人民币的公开牌价( 官方汇率、官价) 、内部结算价和调剂汇价，其中内部 结算价于1 9 8 5 年初停止使用，所有交易均须按国家外汇管理局公布的官价办理； 1 9 8 6 年1 9 9 4 年处于改革开放深入发展时期，这段期间人民币汇率持续走低，中国 人民银行在汇率的调节方面发挥越来越重要的作用； 1 9 9 4 年2 0 0 5 年处于社会主义市场经济早期，1 9 9 4 年人民币汇率制度的改革，我国 开始执行以市场供求为基础的、单一的、有管理的浮动汇率制度，人民币最终将走向完全 可兑换，国内外专家将这一汇率制度称为：事实上的钉住美元制度【4 l j ； 2 0 0 5 年至今处于社会主义市场经济高度发展时期，自2 0 0 5 年7 月2 1 日起，我国开 始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，人民币有 明显的升值预期。 2 1 3 汇率变动对国家经济的影响 汇率的变动从根本上说取决于一国国际收支和经济发展的状况，相反的，汇率的变动 也会反作用于国家的内外经济。因此，一国的国家管理层往往为了达到调节本国经济的目 的而有意识的引导汇率朝有利于国家经济的方向变动。汇率的变动无外乎升值和贬值，二 者的影响如水中倒影正好相反。本节以贬值为例分析汇率变动对国家经济的影响。 首先，汇率变动对国内经济最主要的影响就是影响物价。如果汇率值上升，即本币贬 值，则外币购买力提高，国外进口商就会增加对本国出口商品的需求。在出口商品供应数 量不能相应增长的情况下，出口商品的国内价格必然上涨【4 2 1 。在初级产品的出口贸易中， 汇率变化对价格的影响特别明显。在资本主义周期的高涨阶段，因国内外总需求的增加， 进口增多，对外汇需求增加，外币价格高涨，导致出口商品、进口商品在国内价格的提高， 并在此基础上推动了整个物价水平的高涨。 再者，汇率变动还会影响国家的对外贸易状况。如果汇率值下降即本币贬值将鼓励出 口，限制进口，从而在一段时期之后可能改善该国的贸易收支，也是一国货币当局降低本 币对外汇率经常考虑的方面；但同时，也会发生相反的作用，主要体现在资本市场中，因 为就资本市场而言，投资者的利益和消费者的利益是相对对立的，投资者以谋利为主而不 是以消费为主，一旦利润相对价值降低了，很有可能引起长期资产市场的“资本抽逃 1 4 3 】 第1 0 页武汉科技大学硕士学位论文 的现象，从而破坏本国的贸易正常收支情况。至于汇率变动对贸易收支是好的影响还是不 利的影响，取决于这两方面作用的强弱，也与行业性质和各国的经济状况有很大关系。 2 2 房地产价格的影响因素分析 2 2 1 房地产价格的涵义 房地产，从广义上讲，是房产与地产的总称，而房地产业则是从事房屋和土地开发经 营的独立的行业【删。它是商品经济发展的必然产物，并随着商品经济的发展而不断的发展 壮大。房地产价格是房屋建筑物价格和土地价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化 的综合价值的货币表现【4 5 1 。 如今，房地产业已经成为国民经济的重要组成部分，并关系到一大批相关的产业和行 业的发展。而且，随着城市化率的不断提高，它在国民经济投资中占的份额也越来越大， 并成为城镇居民的主导消费品，可以说它与社会生产及人民生活具有最密切的关系。因此， 房地产的价格既关系到一般老百姓的生产和生活问题，也关系到一个城市发展的潜力和竞 争力，更关系到国家的经济稳定。 2 2 2 房地产价格的波动特征 ( 1 ) 房地产价格的变动趋势 总体而言，房地产价格所体现的最大变动特点就是长期的上涨趋势。 首先，从宏观上看，房地产价格上涨意味着经济的增长和社会的发展。房地产价格的 波动是社会、经济发展的一个折射，就像武汉的消费水平与上海的消费水平是有很大差距 的一样，相应的，两地的房地产价格再一定程度上体现了两地消费水平的差距目前而 言，上海的主流房价达到2 万多元平方米，而武汉一般只有6 0 0 0 多元平方米。而且，只 要房地产价格的上涨是正常的，则其上涨幅度越高，意味着经济增长的幅度越高，社会发 展的程度也越高。当然，这里所指的正常是一个宏观的概念，没有具体的数据指标来衡量， 仅仅是指大多数人可以接受即为正常。但是如果房地产价格狂升，脱离了正常的供求关系 和投资状况，与国内生产总值等经济指标的增长不成比例从而造成消费者难以承受的话， 那么这样的房地产价格增长笔者认为是不正常的，有可能会形成“泡沫经济”，给国民经 济各部门带来严重后果。 其次，从另一个角度，房地产与土地有着密不可分的联系，而且从长期来看，土地的 供给是缺乏弹性的。因此，同样的，从长期来看，房地产也就成为了一种短缺型的商品， 造成了它的相对垄断特性。房地产价格波动也就存在着与一般商品价格波动不同的特征一 一长期的上涨趋势。在房地产价格波动的过程中，只要社会、经济正常健康的发展，房地 产价格一般都会呈上涨趋势，这是由房地产价格自身的升值规律所决定的。 再者，房地产价格上涨作为商品经济中的一个规律性经济现象，是不以人的意志为转 移的。其根本原因在于土地价格变动的总趋势是不断上升的。随着经济、社会的发展，人 口的增加和城镇范围的扩大，人们对土地的需求不断增加，而土地的供给从宏观上来说是 武汉科技大学硕士学位论文第1 l 页 没有什么弹性的，因此随着土地稀缺度的提高和对土地需求的不断增加，土地价格上涨成 为了必然。由于地价是房价的基础，因此，房地产价格亦会随之上涨，当然，上涨比例是 不同的。因此，极力压制房价并不是我们解决问题的办法，我们应该做的是综合各种手段 使这种价格增长控制在合理正常的范围内。 ( 2 ) 房地产价格的特点 房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。其共同之处是：首先都是价 格，都用货币表示；其次是都有波动，受供求等因素的影响：第三，按质论价，优质高价， 劣质低价。而由于房地产属于相对稀缺资源的这种特殊性，使得它的价格与一般物价相比， 更表现出几点不同特征： 第一，构成房地产价格的土地价格不由生产成本决定。一般商品是劳动产品，其价格 反映生产成本，从长期( 或总体) 上来看，其售价是由成本决定的。但土地价格不一定含 有生产成本因素，地价本质上不是劳动价值的货币表现，而是地租的资本化。 第二，房地产的保值性与增值性。这是土地价格特点的一个延伸，因为房地产的保值 性与增值性集中体现在土地上，一般商品随着使用过程中的消耗磨损，其价值会( 或价格) 逐渐减小，而土地具有永续性，其本身不存在折旧。具体而言，房地产具有保值性与增值 性，其原因有三：一是随着社会与经济的发展、人口增长，对房地产的需求日益增加；二 是房地产的供给受种种条件的限制；三是公共投资增加了房地产的效用。 第三，房地产价格与物权的密切相关性。由于房地产的自然地理位置不可移动，可以 移动的只是有关该房地产的所有权、使用权及其他权益，所以房地产价格实质上是这些无 形权益的价格。同一宗房地产，转移的权益不同，其价格也会不同。 第四，房地产价格构成的复杂性。从房地产开发上来看，其价格是由近十个大项、几 十个小项构成，非常复杂。 第五，房地产价格的多因素制约性。这一点在本章下一节“房地产价格的影响因素 的分析中会有详细体现。 第六，房地产价格的个别性。这一价格特征主要是由房地产的不可移动性决定的，它 表明房地产与一般商品不同，不能直接在交易市场上自动产生价格，其个别价格一般是随 着交易的发生而单独形成的。因此，交易主体问的个别因素容易对其价格产生一定影响， 如广告的诉求、广告的力度、售楼部的包装、样板房的包装、现场促销活动、现场的人气 以及售楼员的推介等，导致房地产价格受到