（工商管理专业论文）我国住房金融发展模式初探.pdf

华中科技大学硕士学位论文 摘要 ( 自古以来，衣食住行就被列为人类的四大基本需求，是人类社会存在和发展 的基本要素。其中住房的作用是为其居住者提供一个安全、舒适、美观、便利的 居住场所。随着我国城镇住房制度改革的进一步深化住房业的发展面临前所未 有的机遇，并且正逐步发展成为国民经济的重要产业。在市场经济的条件下，住 房金融是左右住宅业兴衰的关键，我国城镇住房制度改革的目标能否实现，其关 键在于能否建立适应我国市场经济发展要求的新型住房金融体系。我国的住房金 融业经历了从无到有，从小到大，从简单零星到初具规模的过程后，进入了一个 新的历史发展阶段。现阶段在刺激住房消费，启动国内需求的大背景下，如何探 索出适合我国国情的住房金融模式显得尤为迫切。厂 r 本篇论文比较全面地论述了我国住房金融的建立和发展。论文从我国住房市 场结构分析入手，将新增住房供给细分为商品住房、经济适用房和廉租房三类， 并以此为基础对住房供给和需求结构进行分析研究，为住房金融体系的建立明确 发展目标：然后，详细分析了国际上比较成功的三种住房金融模式，认为这三种 模式并非完全独立、相互排斥，可针对我国国情，对国外的成功模式进行借鉴， 在详细分析了我国住房金融的现状和存在的问题后，提出了适合我国国情的住房 金融模式。最后，阐述了住房抵押贷款证券化的必要性，对住房抵押贷款证券化 进行了可行性分析，并提出了构建我国住房抵押贷款证券化的模式设想。 f 总之，本论文是针对我国住房金融而作，希望能对形成具有中国特色的住房 金融模式有一定的帮助。 1 一 关键词：住房金融住房金融模式住房市场结构住房抵押贷款证券化 华中科技大学硕士学位论文 a b s t r a c t f r o mo fo l d ，b a s i cn e c e s s i t i e so f1 i r e ，r a n k e da st h ef o u rb a s i cd e m a n do fh u m a n b e i n g s ，h a v eb e e ne s s e m i a lc o n s t i t u t eo f h u m a ns o c i e t y a m o n gt h e s ei st h eh o u s i n g w h i c h p r o v i d e s r e s i d e n t sw i t hs a f e ，c o m f o t - t a b l e ，b e a u t i f u la n dc o n v e n i e n tl i v i n gs p a c e w j t l lt h ei n c e s s a n td e b u go f h o u s i n gr e f o r mi no u rc o b n t r y , t h eh o u s i n gi n d u s t r y w i l lf a c eu n p r e c e d e n t e d o p p o r t u n i t i e s i nf a c t , i th a sb e e ng r a d u a l l yd e v e l o p i n g i n t oa n i m p o r t a n ti n d u s t r y u n d e r t h ec o n d i t i o no f t h em a r k e t e c o n o m y , h o u s i n gf i n a n c ep l a y s a k e yr o l ei nr e s i d e n t i a lb o o m t h e r e f o r e ，w h e t h e rw e c a ns u c c e s s f u l l yc a r r yo u tt h e g o a l o f h o u s i n g r e f o r ml i e si nw h e t h e rw ec a r le s t a b l i s han e ws e to f h o u s i n gf l r l a l l c es y s t e m s u i t a b l ef o rt h ed e v e l o p m e n to f t h em a r k e te c o n o m y a f t e rg r o w i n gu ps t e pb ys t e p ，t h e h o u s i n gf i r l a n c ei n d u s t r yi n0 1 1 1 7c o u n t r ye n t e r si n t oan e w h i s t o r i cs t a g e e s p e c i a l l ya t p r e s e n t ，u n d e rt h ec o n d i t i o no f b o t hs t i m u l a t i n gh o u s i n gc o n s u m p t i o na n ds t a r t i n gl l p d o m e s t i cn e e d ，i ti sm o r eu r g e n tt od e v e l o pah o u s i n gl e n l a l l c em o d es u i t a b l ef o rt h e s i t u a t i o no fo u rc o u n m y 1 1 1 i sa r t i c l e m u n d i yd i s c u s s e s t h ee s t a b l i s h m e ma n dd e v e l o p m e n to fh o u s i n g f i n a n c ei no u rc o u n t r y 豇抢a r t i c l eb e g i n sw i 也t h ea n a l y s i so ft h eh o u s i n gm a r k e ta n d a g l 屯e st h a tt h es u p p l yo fh o u s i n gi s d i v i d e di n t oh o u s e ，a f f o r d a b l eh o u s ea n dc h e a p h o u s e b a s e do nt h i sd i v i s i o n t h ea r t i c l es t u d i e st h es t u c t u r eo fb o m h o u s i n gs u p p l y a n d h o u s i n g d e m a n da n ds e t sad e f i n i t eg o a lf o rt h eh o u s i n gf i n a n c es y s t e m t h e n t h e a r t i c l ei n t r o d u c e st h r e et y p e so fs u c c e s s f u li n t e r n a t i o n a lh o u s i n gf i n a n c em o d e s a f t e r a n a l y s i sa n dc o m p a r i s o n , i tc o m e s ac o n c l u s i o nt h a tw ec a nb e n e f i tf r o mt h e s em o d e sa t t h es a m et i m eb e c a u s eo f 血e i rd e p e n d e n c ea n di n e x c l u s i o n a sar e s u l to f t h ea n a l y s i s o ft h ec u r r e n ts i t u a t i o na n de x i s t i n gp r o b l e m s ，t h ea r t i c l es u g g e s t sah o u s i n gf i l n a n c e m o d es u i t a b l ef o rt h es i t u a t i o no f0 1 1 1 c o u n t r y f i n a l l y , t h ea r t i c l e d i s c u s s e st h e n e c e s s i t i e sa n df e a s i b i l 时f o rt h eh o u s i n gm o r t g a g eb a c k e ds e c u r i t i z a t i o n m e a n w h i l e ， i tm a k e sap l a n l e a d i n g t h eh o u s i n gm o r t g a g et os e c u r i t i z a t i o n ms h o r t t h i sa r t i c l ei sa na t t e m p tt ow o r kf o rt h eh o u s i n g ! f l n a n c ei no u rc o u n t r y i t i n t e n d st ob eh e l p f u lf o rt h ee s t a b l i s h m e n to ft h eh o u s i n gf i n a n c em o d ew h i c hi s c h a r a c t e r i s t i co fc h i n a 。 k e y w o r d ：h o u s i n g f i n a n c e h o u s i n g f i n a n c em o d e h o u s i n g m a r k e ts l l a l g t t l r e h o u s i n gm o r t g a g e b a c k e ds e c u f i t i z a t i o n l l _ i t t 华中科技大学硕士学位论文 1 住房金融概述 1 1 住房金融的定义及特性 1 1 1 住房金融的定义 住房金融是指发生在住房领域的货币和信用的融通包括住房筹资、融通资 金、信托、保险、结算及有价证券的发行和转让等。 住房金融根据其服务的方向不同，可以分为住房生产融资和住房消费融资。 所谓的住房生产融资，就是金融机构提供给住房生产者的资金融通服务，例如银 行贷款给房地产开发商，以支持其进行住房开发活动的行为；又如银行贷款给单 位，以供其自建房，也属于住房生产融资。所谓住房消费融资，是指金融机构提 供给住房消费者，以支持其住房消费活动的资金融通服务，例如个人住房抵押贷 款，就属于住房消费融资。 我国的住房金融业务，传统上多是为住房建设提供的。这是由于我国的旧住 房体制下，住房不是商品，不存在真正的“住房消费”，也就不存在针对住房消费 的融资。向开发商贷款，向建房的单位贷款，是我国传统的住房融资服务的主要 内容。 随着住房商品化改革的推进，住房消费逐渐成为人们的一种消费需求。这时， 住房金融领域内重视生产性融资，轻视甚至忽视消费性融资的问题日益突出起来。 一方面，商品房大量空置积压，另一方面，消费者对于住房需求是“心有余而力 不足”这一现象就反映了重生产融资，轻消费融资所造成的恶果。 1 1 2 住房金融的特性 由于住房产业本身的特性，住房金融也显现出一些与其他金融业务不同的特 性。 1 住房金融的资金需求量大，周转时间长。住房是价值量较大的商品，因此 针对住房的生产、消费等进行的融资活动的资金需求量也较大，住房金融活动必 须拥有充足的、广泛的资金来源，另外，住房开发建设的周期长，一般来讲，一 个住房开发项目，从征地拆迁到竣工验收，需要几年的时间。另外，住房建成后 华中科技大学硕士学位论文 的出售如果采取分期付款方式，或者用于租赁而非出售，则资金占用时间就更长。 这要求住房金融活动必须拥有长期而稳定的资金来源。 2 住房金融有较强的政策性。住房是关系国计民生的重要物资，直接影响到 人民的生活水平。因此，各国对于住房产业必须进行一定的引导采取一定的政 策，相应地，住房金融也具有一定的政策性。由于各国的不同经济背景、习俗、 政策引导等因素的作用，形成了各国不同的住房金融体系。尤其是美国、德国、 新加坡等国的消费融资体系，各具特点，都体现了各国的政策意图。 3 住房金融资金的增值性强，住房商品是一种价格不断上扬的商品。造成这 一上涨趋势的原因，一方面在于住房质量和建筑标准随着人们生活水平的不断提 高而提高，另一方面是由于住房供给依赖于一定量的土地供给，而土地是一种数 量有限的自然资源，随着需求的不断增大，土地价格是不断上扬的这造成了住 房价格的上涨趋势，相应地，住房金融资金的增值性非常明显。 1 2 住房融资类型 住房金融系统有四条筹集资金的路线： 1 直接路线 指需要购房资金的人由于个人关系或商业关系直接从拥有剩余金融资产的人 借用，例如卖方可以向买方提供资金。这种路线是金融媒介不发达的表现，因为 借者和贷者的需求未必恰好互相符合。虽然这种路线一般在不发达的经济体中被 广泛采用，如亲属和朋友之间的购房借款，但近年来在发达国家也日益以售房者 向买房者提供资金的形式加以利用。如上世纪七十一八十年代在美国广泛采用的 “创造金融”就是一例即售房者并不立即收取房价的全部，而是将部分乃至全 部的房价延期若干年。 2 契约路线 购房者所需部分资金从其他将来可能的购房者的储蓄中筹集，或者从其他契 约储蓄体系筹集。正式的契约系统存在于许多的国家，最著名的有前西德的建房 互助储金信贷社、法国的住房储蓄系统经营的契约系统。任何契约系统的实质都 是以低于市场利率水平的利率存入几年以上的定期储蓄，从而取得以低于市场利 率水平的利率获得贷款的权利。但由于利用契约系统最多只能帮助人们获得房价 华中科技大学硕士学位论文 4 0 的贷款，因而该系统仅能配合其他系统协同工作。 3 存款金融路线 指经过零售银行这类媒介把个人短期储蓄注入包括住房金融贷款在内的长期 贷款。住房金融系统的普遍做法是，存款金融机构运用存款的一定比例进行住房 贷款。但无论如何该系统的关键是首先必须吸引到存款，再决定如何使用。这样 住房贷款将和其他用途贷款处于竞争的状态，若住房贷款不能维持在适当的利率 水平上，将会发生资金短缺的情况。由于存款机构通常没有配套的长期固定利率 资金，该系统一般对住房贷款实行可变利率。 4 抵押银行路线 通过抵押银行机构发行债券来筹集抵押贷款资金，债券一般由投资机构来购 买，或在很小的范围内向个人发行。该系统实际上是通过在资本市场以现行利率 销售债券筹得资金而发放固定利率的贷款，该系统不承担任何零售存款的筹集， 所发行的债券由退休基金、保险公司、商业银行等金融媒介来购买。美国的抵押 银行发放贷款后立即将这种已经保险或取得政府担保的贷款卖给投资机构，可视 为该路线的一个变种。 各国政府也直接或间接地影响住房金融活动，其有关机构的宏观调节活动， 会影响到住房信贷资金的流动性和来源。另外国家财政拨款和贷款也是重要的 住房资金来源。 1 3 住房金融对繁荣住房市场的重要作用 许多国家的经验证明，住房市场的发展需要住房金融的保驾护航，住房金融 活跃是住房市场的保证与象征。住房是高价值的必需固定消费品。其必需消费品 的特征表明了住房需求的普遍性；其固定性和长期性的特点，决定了人们对住房 需求具有超前性倾向，即只要有可能，就会消费更好和更舒适的住房这一点 从我国农民对住房的投入就可以得到证实。而住房的高价值特征又限制或制约了 居民家庭的消费能力。正是住房商品的这种双重特征，决定了住房市场的主要特 点：巨大的潜在需求和有限的购买力。在住房市场的三个要素一购买者、购买 欲望和购买力中，惟有购买力的不足在制约着这个市场的繁荣。因而启动住房金 融，发展个人信贷业务，对住房市场具有十分重要的作用。 华中科技大学硕士学位论文 1 住房金融是弥补购买力不足的唯一快捷有效的方法。提高购买力的根本途 径是增加居民收入，但增加收入绝非一朝一夕之事，而且还要受到诸多其他因素 的约束很难较快见效。启动住房金融，发展个人信贷业务将居民对住房的投 入由难以承受的一次性高投资转变为分期的、与其承受力相当的付款方式，这样 就可以有力地提升购买力，进而较快地启动住房市场。 2 住房金融是住房市场良性循环的保证。市场的良性循环是指在厂商根据市 场需求向市场提供商品后，消费者通过购买与消费而实现商品的使用价值，并在 这个交易过程中，实现商品的资本货币价值，使厂商收回投资并实现利润而进入 再生产过程，使消费者的需求得到满足，并产生新的需求。这种供应与需求的互 动、生产与消费的互动过程是市场的良性循环过程。在住房市场上，如果开发商 开发建设出的住房因消费者的有效需求或购买力不足而不能被消费，或无法正常 出售时，开发商就会因住房的空置而难以收回投入，也无力再开发新的项目，最 终导致住房供应的下降，出现住房市场的萎缩。住房金融的介入，弥补了购买力 不足的欠缺，使有效需求增大，从而使住房的市场流通、交易得以进行。 3 促进住房市场的发展。住房金融的启动不仅可以帮助提升住房购买力，变 潜在需求为有效需求，促进住房市场实现良性循环，还可以促进住房市场的繁荣 与发展。 首先，住房金融可以促进居民住房消费观念的转变。传统的量入为出的消费 观制约着人们对住房需求的欲望，住房消费的一次性高投入使工薪阶层居民家庭 望而生畏只要“居有其屋”、“遮风挡雨”就会很满足了，人们不敢也没有能力 对住房产生更高的奢望。住房金融通过分解这种一次性的高投入会促使居民转 变住房消费观念，使其需求心理发生变化，产生超前消费欲望。这种因观念转变 而形成的需求膨胀是刺激住房市场发展的动力。 其次，住房金融可以促使或帮助消费者下决心把膨胀的超前消费欲望变成有 效需求，或缩短消费者心理需求与实际能力的距离。消费者的实际购买能力可以 通过住房金融的帮助而大大提高，促进住房市场的发展。 4 华中科技大学硕士学位论文 2 我国住房市场结构分析 2 1 住房与住房市场的基本概念 2 1 1 住房及其特性 住房是供人类生活居住的空间或场所，是人类赖以生存发展的必要的物质资 料，属于不动产。住房是一种特殊的商品，是现代社会居民生活中所必需的。住 房的特性主要表现在以下几方面： ( 1 ) 住房具有商品和社会保障品的双重属性。在社会主义市场经济条件下，住 房具有商品的属性，居民拥有或使用住房必须要付出一定的代价；住房同时又具 有社会保障品的属性，因为每一个社会成员都有获得基本居住条件的权利，且该 基本居住条件随着社会经济的发展而不断提高，即所谓“人人享有适当的住房”。 ( 2 ) 住房具有消费品和资产的双重角色。住房能满足人们对居住空间的使用要 求，是一种价值量大、使用寿命长的耐用消费品；住房还能满足人们的投资需求， 购买住房既是居民个人积累财富的重要手段，又是机构投资者进行资产投资的重 要领域。 ( 3 ) 与住房相关的住房问题具有个人问题和社会问题的双重含义。在市场经济 条件下，住房问题的解决首先要靠个人的努力，是个人问题：而实现“人人享有 适当的住房”的目标，又必然要求广泛的社会参与，需要政府、开发商、居民个 人、金融机构等的共同努力，因此又是社会问题。 2 1 2 住房市场及其分类 市场营销专家将住房市场定义为：对住房商品具有特定需要和欲望，而且愿 意并能够通过交换来满足需要和欲望的全部潜在顾客，其构成要素为人口、购买 力和购买欲望。从识别和把握住房市场宏观环境的角度出发，我们可以按照地域、 住房的档次、交易目的等标准，将住房市场划分为若干子市场。 ( 1 ) 按进入市场的时间顺序划分。可将住房市场划分为相互关联的两个方面， 即住房一级市场和住房二级市场。所谓住房一级市场，是指开发商新开发建设的 住房产品首次进入流通领域的交易市场，因此又可称为增量住房市场或一手房市 华中科技大学硕士学位论文 场。住房二级市场又称存量住房市场或二手房市场，泛指新建住房经过第一次流 通交易之后再交易市场，包括已购商品房的流通交易和售后公房的上市交易，以 及房屋使用权的有偿转让。 ( 2 ) 按住房类型划分。可将住房市场划分为公共住房市场和商品住房市场。其 中，公共住房市场是指政府直接参与开发建设的，面向最低收入家庭出租的廉租 房市场和面向中低收入家庭出售的经济适用房市场；商品住房市场在国外又称私 人住房市场，是指由开发商开发建设的面向中高收入家庭的普通商品住房市场和 面向高收入家庭的别墅市场和高档公寓市场等。 ( 3 ) 按地域范围划分。住房产品的不可移动性，表明其对地区性需要的依赖程 度很大，这决定了住房市场是地区性市场，人们认识和把握住房市场的状况，也 多从地域的概念开始因此按地域范围对住房市场进行划分，是住房市场划分的 主要方式。地域所包括的范围可大可小，由于住房市场主要集中在城市化地区， 所以最常见的是按城市划分。对于比较大的城市，其城市内部各区域间的住房市 场往往存在较大差异因此常常还要按照城市内的某一个具体区域划分，如北京 中关村地区住房市场、深圳市罗湖区住房市场等。 ( 4 ) 按购买者目的划分。住房市场上买家购买住房主要有自用和投资两个目 的。自用型购买者将住房作为一种耐用消费品，目的在于满足自身生活对入住空 间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面的影响。投资型购买 者将住房作为一种投资工具目的在于将购入的住房出租经营或转售，并从中获 得投资回报，其购买行为主要受住房投资收益水平、其他类型投资工具的收益水 平以及市场内使用者的需求特点、趋势和偏好的影响。根据购买者购买目的的不 同，可以将住房市场分为自用市场和投资市场。 2 2 住房供给结构分析 2 2 1 住房供给的类型 一般意义上的住房供给分为存量供给和增量供给，存量供给为某一统计时点 可以供居民正常使用的住房的数量。增量供给则指某一特定期间内( 通常为1 年) 新建成住房的数量。由于存量住房中的空置数据尚无统计，因此本文对住房供给 结构的分析主要是对新增住房供给或增量供给进行分析。 华中科技大学硕士学位论文 我国新增住房的供给渠道，正处在新旧体制的转换阶段。从市场经济比较发 达的深圳来看，住房供给的渠道主要有开发商供给( 商品房) 和政府供给( 福利 房和微利房) 两个方面：而从大多数城市如北京市来看，当前住房供给的主要渠 道是单位自建联建和开发商供给。 在1 9 9 8 年6 月全国住房建设与房改工作会议上，我国政府提出对不同收入 家庭实行不同的住房供应政策，建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系。 其中，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济 适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。为了与国家住房供给 的宏观政策相配合，本文将新增住房供给细分为市场价商品住房、经济适用住房 和廉租住房，并以此为基础对住房供给结构进行分析和研究。 2 2 2 新增住房供给结构 1 市场价商品住房 市场价商品住房是由开发商投资建设的、完全按市场经济规律运作的商品住 房，包括普通商品住房、高档公寓和别墅等。商品住房的建造标准，主要依据中 高收入家庭的住房需求状况和支付能力确定；其建造数量和销售价格，主要由市 场供求关系调节；其销售对象无严格限制，并可以在住房二级市场上自由交易。 从发展社会主义市场经济的角度出发，市场价商品住房是住房市场中最有活 力和生命力的部分，对于探索我国住房建设的发展途径，改善城市居民的居住条 件，有着重要的推动作用。虽然我国城市住房市场发展的历史不是很长，但发展 迅速，商品房销售面积逐年增长( 图2 一1 ) 。 1 9 8 6 年1 9 8 7 年1 9 日b 年1 9 b 口年1 9 9 0 年i 9 1 年1 9 9 3 年1 9 9 3 年19 9 4 年1 9 9 5 年l - 9 6 年1 9 9 ? 年 图2 一l 我国商品房销售面积增长图( 1 9 8 6 4 9 9 7 年) 资料来源：中国统计年鉴1 9 9 8 ) ，第2 3 6 页。 7 华中科技大学硕士学位论文 2 经济适用住房 经济适用住房是由政府统一组织建设的、面向中低收入家庭的微利普通商品 住房。其建造标准既要满足“适用”的要求，又要满足政府或社会资源公平、合 理利用的原则；建造数量的确定既要考虑需要解决住房问题的中低收入家庭的数 量还要考虑政府在土地供给、资源投入方面的能力，基本保持供求平衡；其价 格水平约相当于市场价格的5 0 7 0 ：其销售对象严格限定，且在二级市场上的 交易是有条件的。 建立以经济适用住房为主体的新住房供给体系，是我国当前深化住房制度改 革、加快住房建设工作的重点。在解决了有无问题后，着眼于社会经济稳定发展 的需要，必须关注中低收入家庭的住房问题，这是世界各国政府普遍采取的阶段 性政策，也是我国现阶段住房市场的基本特征。 经济适用住房是住房市场供给最重要的组成部分。许多专家学者或政府官员 认为，今后我国城市居民中1 5 左右的高收入者以市场商品房途径获取住房，8 0 左右的中低收入者以经济适用房途径获取住房，5 左右的最低收入者以廉租房途 径获取住房。对经济适用住房市场规模应占7 0 8 0 市场份额的估计，基本上己 形成了共识，而且许多城市已开始按此规模制定经济适用房的建设计划。 3 廉租房 廉租房是指由政府提供的、面向城市最低收入家庭的社会保障住房一廉价的 出租房。其建造标准以满足家庭基本居住需求为原则；其建设数量要视城市最低 收入家庭的数量来确定，且供给数量要适当少于需求数量；其租金标准通常远远 低于市场租金，且受政府的控制：廉租房不允许进入二手房市场。 虽然廉租房在住房市场中的市场份额较小，对整体住房市场的供求关系和价 格水平影响也较小，但体现了全社会对最低收入家庭的关怀，体现了社会主义制 度的优越性，并成为居民家庭进入其他类型住房市场的过渡，有利于整体住房市 场的稳定协调发展。 2 2 3 各类新增住房供给的相互关系 1 对国民经济增长起推动作用 住房市场中的各类住房，不论是从生产角度，还是从使用角度，均对国民经 济增长起到积极的带动作用，有广泛的关联性和较强的诱发力。据美国城市与住 华中科技大学硕士学位论文 房发展部研究，每建造1 0 0 0 套住房可创造2 1 0 0 个全时就业岗位，住房建设在提 供就业机会方面有强大的“乘数”效应，虽然美国1 9 9 4 年住房建设投资仅占g d p 的4 ，但其在美国国民经济不景气期间对g d p 增长的贡献达到了3 3 。美国存 量住房的住房消费支出达到了其g d p 的9 和个人消费支出的1 4 ，且美国居民 家庭中6 0 的财富是其所拥有住房权益的价值。 住房建设对国民经济的拉动作用也是持续的，随着经济的持续增长，居民的 居住水平会不断提高。我国城市居民1 9 9 7 年人均居住面积为8 8 3 平方米，如果 2 0 0 0 年后的1 5 2 0 年内分别达到2 0 平方米、2 4 平方米，则我国城市住房建设的 规模是非常惊人的，其对国民经济增长的带动作用也是巨大的、持续的。 2 各供给子市场的数量和价格关系 ( 1 ) 数量关系 各供给子市场的数量关系会依城市的不同而不同，并随城市经济和人民生活 的改善情况动态变化，这种变化的规律是：廉租房可以保持较稳定的比例，经济 适用房的比例逐渐减少，市场价商品房的比例会逐渐提高。 ( 2 ) 价格关系 住房市场中各子市场的住房市场化程度不同，则其租金和价格的差异很大。 当前我国各类住房价格关系存在的问题是：廉租房租金过低，经济适用房价格偏 高且与市场价商品房价格差距不大，其结果使得中低收入家庭不愿或无力购买经 济适用房，并形成了经济适用房与市场价商品房间直接竞争的局面。 总之，三个子市场之间是互为补充、互为条件、互相竞争的关系。廉租房完 善了住房市场社会政治性的功能：经济适用房为社会经济的稳定运行提供了基础； 市场价商品房有利于调节社会分配，为经济适用房尤其是廉租房的建设提供了必 要的资金支持。随着经济和社会的不断发展，经济适用房和廉租房发展到一定程 度后必会慢慢地向市场价商品房方向转化。 2 3 住房需求结构分析 2 3 1 影响住房需求结构的因素 1 社会因素 ( 1 ) 传统观念及消费心理。有关住房消费的传统观念及主观心理因素影响住房 9 - _ _ - _ _ _ _ _ 一一一 华中科技大学硕士学位论文 消费主体对住房消费的选择。国内外的经验表明，在有住房私有传统、政府鼓励 自置居所的国家，购房者多于租房者。在住房即期消费和超前消费意识强的国家， 贷款购房者多，市场流通程度高。 ( 2 ) 社会福利。社会福利状态会影响社会生活水准，当社会保障制度完善时， 住房消费增加，住房消费层次提高。若住房成为福利品时，则购房意识淡薄，例 如我国北京地区的集团购买者远多于上海、深圳等地。 ( 3 ) 人口数量及状态。人口数量的变化、人口分布和密集程度、流动迁移程度 等会影响不同层次住房消费主体的分布。 ( 4 ) 家庭户数与规模。家庭是城市住房消费的主体，一个城市或地区的住房存 量应与家庭户数相适应，住房增量应与家庭净增数量相适应。 2 经济因素 ( 1 ) 经济发展状况。一国的总体经济发展水平决定该国的主流住房消费层次。 财政和金融状况反映了一国或某地区的经济状况，影响政府投资行为和货币扩张 及紧缩政策，进而通过住房市场影响家庭的购买和租用住房的行为，当经济增长 势态良好时，购房者增加，反之购房者减少。 ( 2 ) 家庭收入水平及分布。家庭收入水平及分布是决定按住房支付能力细分住 房市场需求结构的主要因素。家庭收入水平决定一个家庭对住房供给结构中何种 住房有有效需求，其分布状况决定不同需求层次家庭的数量。 3 政策因素 ( 1 ) 住房供给政策。我国当前正在积极建立和完善以经济适用房为主的多层次 城镇住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。相应地住房市场 需求结构依据的是不同支付能力的分布，可分为市场价商品房需求家庭、经济适 用房需求家庭和廉租房需求家庭。 ( 2 ) 住房分配和消费政策。我国从1 9 9 8 年1 2 月3 1 日起全面停止住房实物分 配，逐步实行住房分配货币化，这将逐步起到鼓励买房，促进住房市场化的作用。 住房消费政策的核心是停止住房实物分配后的住房补贴。清楚地界定可以享受政 府补贴住房的“最低收入家庭”和“中低收入家庭”，亦即确定住房市场需求结构 的划分依据，保证公平、有效地实行新的住房分配政策，可促使购房者的增加和 住房消费投入的增加。 1 0 华中科技大学硕士学位论文 ( 3 ) 住房金融政策。目前我国住房金融政策的方向是：全面推行和不断完善住 房公积金制度：加大银行信贷支持住房建设和住房消费的力度；提高住房信贷资 金的安全性；放宽经济适用房项目贷款条件。良好的金融政策通过对住房供需双 方的支持，增加供给，增强需求方的支付能力，促进住房消费层次的提高。 ( 4 ) 住房价格政策。要消除住房价格过高的现象，应通过规范政府行为、增加 市场透明度、简化开发管理程序和理顺开发过程税费、鼓励公开公平竞争、加强 质量监督等来抑制投机炒作，减低开发商过高的利润预期，最终实现住房价格合 理化的目的。 2 3 2 住房需求结构的划分 i 住房需求结构的划分原则 按住房支付能力的大小划分住房市场需求结构，需要考虑家庭收入、收入中 可用于住房消费的比例、与收入水平相适应的住房标准和可供选择的现行融资方 式等。由于住房消费比例与收入水平成正相关，因此在划分需求结构的实际操作 中。可依据家庭收入水平划分消费群体。划分住房需求结构的原则如下： ( 1 ) 政策性原则。家庭细分受制于政府提供住房支持的力度，不考虑政府在支 持住房建设的资源投入能力，就难以进行有效的家庭细分。 ( 2 ) 竞争性原则。尽管政府负有帮助低收入家庭解决住房问题的责任，但由于 住房需求的普遍性和住房价格的高昂，政府的支持能力和居民的需求之问始终存 在缺口。确定等级标准时要考虑让补贴住房的申请者经历合理的轮候时间。 ( 3 ) 地区性原则。不同地区、不同规模城市的经济发展水平、住房价格水平、 居民收入水平以及消费观念有较大差异，因此，收入线的划分要限制在特定地域 内。 ( 4 ) 可更新原则。家庭细分的标准应随着社会经济的发展、住房价格、居民收 入等的变化，及时更新。 2 按收入线划分住房需求结构 随着我国与住房有关的统计信息，尤其是家庭收入的申报与分类统计数据逐 渐形成，我国住房需求结构的划分可以按收入线划分，其划分的理想方法是： ( 1 ) 地域界定。地域界定要考虑两方面因素：一是现行的统计地域：二是住房 价格和收入水平的客观差异。居民收入地域要尽可能保持行政地域的完整性，又 华中科技大学硕士学位论文 要使地域内的房价和收入水平有相对一致性。 ( 2 ) 基本家庭界定。考虑到现行人口政策和平均家庭规模，可将3 口之家定为 基本家庭，同时按人口数的增减设定相应的调整系数。由于人口数的减少会导致 人均基本生活支出的增加，因此向下调整幅度应大于向上调整幅度。 ( 3 ) 收入线的确定。从当前家庭收入分布来看，高收入者所占比重小，可选择 收入中位数作为计算基数，中位收入代表中等收入水平，根据政府提供支持的能 力可决定其它收入线的乘数，但低收入线不宜低于中位收入的8 0 ，最低收入线 不宜低于中位收入的5 0 。由此，廉租房和经济适用房需求群体的数量分布即可 得出。高收入水平的家庭为市场价商品房需求群体，对这部分群体无需进一步规 定可支付的住房消费比例。 ( 4 ) 收入线的更新。收入线的更新可依据收入普查和抽样调查的结果定期进 行。普查数据可靠性较高，但普查的时间间隔通常为5 1 0 年，因此普查结果可作 为确定普查后一定时期内的收入线的基础；收入线每年的更新工作，可依据居民 消费指数和部分抽样调查数据进行。 华中科技大学硕士学位论文 3 国外住房金融模式的启示 3 1 国外住房金融的主要模式 3 1 1 美国的住房抵押贷款证券化模式 美国是住房抵押贷款业务开展得最早、最发达的国家。据美国官方1 9 9 4 年 的统计，全国9 3 1 5 万套有人居住的住房中，自有住房率为6 4 以上，其中5 8 ( 约3 5 0 0 万户) 的家庭正在借用着住房抵押贷款，可以说，美国的住房抵押贷 款体系是住房金融的支柱，美国政府利用该体系来帮助中、低收入家庭购买住房。 美国住房抵押贷款体系的最大特点，也是该体系得以发展的主要原因，就是 形成了规范运作、有机衔接的住房抵押贷款一级和二级市场。 美国的住房抵押贷款市场主要由一级市场、二级市场、住房抵押贷款保险市 场构成。 住房抵押贷款一级市场： 美国的大多数人解决住房问题，都要通过金融机构的贷款。而贷款一般由借 款人所购的房产作为抵押，以降低金融机构的风险。这就是我们通常所说的住房 抵押贷款。通过这一业务，解决了购建房者资金不足的问题，有利于实现美国政 府“要为所有美国人提供体面和合适的居住环境”的政策目标。 一级市场的主体基本上是商业银行( c b s ) ，互助储蓄银行( m s b s ) 和储蓄 贷款协会( s l s ) 以及人寿保险公司( l i c s ) 等私人金融机构。住房抵押贷款，在 这些金融机构的业务中都占有重要位置。目前，在美国商业银行贷款中，住房抵 押贷款占3 0 左右；互助储蓄银行的资金运用主要用于住房抵押贷款，占一半以 上：储蓄贷款协会的资产总额中，约有三分之二为住房抵押贷款；人寿保险公司 也涉足住房抵押贷款领域。据美联储的统计资料，1 9 9 7 年全社会未清偿债务总 额为2 1 _ 2 万亿美元，抵押贷款债务为5 _ 3 万亿美元，占全部未清偿债务的2 8 左 右，仅次于联邦政府债务，是第二大债务( 见表3 一1 ) 。其中，住房抵押贷款为 4 4 万亿美元，占未清偿债务的8 5 以上( 见图3 1 ) 。 华中科技大学硕士学位论文 囤卜11 9 8 6 1 9 9 7 年美国抵押贷款的结构 表卜1 美国信贷市场未清偿债务总额( 单位：l o 亿美元) 债务政府州地方公司和抵押消费银行公开市场 年份其他 总额证券政府债务外国债务贷款信贷贷款票据 1 9 8 69 4 1 4 42 6 2 06 7 91 0 31 72 6 1 76 5 9 87 2 93 8 4 96 9 3 1 1 9 8 71 0 4 2 5 32 9 3 3 97 2 8 4l1 9 7 42 9 5 3 86 9 3 27 2 9 54 3 7 97 5 1 1 1 9 8 81 1 4 3 4 3 3 2 1 1 1 7 9 0 8 1 3 5 8 9 3 2 4 7 27 4 3 57 6 8 95 1 3 4 8 0 0 5 1 9 8 91 2 3 8 9 13 5 1 3 78 2 1 21 5 0 2 63 5 4 0 17 9 0 68 2 0 35 7 9 28 2 1 4 1 9 9 01 3 5 9 7 13 9 1 1 71 0 3 9 91 6 9 63 7 6 2 98 1 2 48 1 56 0 9 99 4 9 4 1 9 9 11 4 2 3 2 34 3 3 5 71 1 0 8 61 8 5 6 53 9 2 4 87 9 7 47 8 5 95 6 5 98 5 7 5 1 9 9 21 5 0 3 6 34 7 9 5 51 1 3 9 7 2 0 2 3 i 4 0 4 9 38 0 37 7 6 65 7 9 8 7 0 2 1 9 9 31 5 9 9 5 85 2 0 8 81 2 1 72 2 7 0 14 2 0 9 98 6 7 37 6 8 85 8 08 7 3 9 1 9 9 41 7 2 1 0 95 6 6 51 3 4 1 72 5 0 4 4 3 9 5 99 8 3 98 3 4 96 2 3 5 8 6 2 1 9 9 51 8 4 4 3 76 0 1 3 61 2 9 3 52 8 2 3 64 6 0 8 21 1 2 2 89 4 9 67 0 0 49 3 2 1 1 9 9 61 9 7 9 8 ，26 3 9 01 2 9 63 1 2 5 34 9 3 61 2 1 1 61 0 4 1 7 8 0 3 9 9 4 5 1 9 9 72 1 2 2 2 46 6 2 5 9 1 3 6 7 5 3 4 3 l 5 2 8 8 31 2 6 4 11 1 7 1 39 7 9 41 0 9 4 9 美国的各种金融机构在开展住房抵押贷款业务领域内互相竞争，争相提供额 度大、年限长的贷款，以优厚的条件来吸引顾客。c b s 、m s b s 可能做未经保险 的住房分期付款贷款业务，贷款额可达购买价格或市场价格的8 0 期限可达3 0 年。经保险的分期付款贷款，c b s 、m s b s 、s & l s 的贷款额可达总价值的9 5 ， s & l s 还可将期限延长到4 0 年。而l i c s 通常限定贷款额为估计价值的三分之二， 4 华中科技大学硕士学位论文 期限最长可达3 0 年。 为了满足客户的不同需求，一级市场的主体，即各类型的金融机构，开发了 形式多样的住房抵押贷款业务。 按抵押贷款利率计算不同而分类有： 1 固定利率抵押贷款。这是一种传统的住房抵押贷款形式。金融机构取得抵 押品的留置权后，向借款人提供固定利率、分期偿还贷款本息的标准抵押贷款。 在这种贷款中，债权人承担了所有市场利率变动而造成的风险。 2 可调利率抵押贷款。即贷款的利率水平可以根据当时的市场水平利率进行 调整。这使得利率变动的风险由债务人和债权人分担。 3 分享增值抵押贷款。即住房增值时债务人和债权人分享其收益，同时债务 人支付较低的利率。这种方式下，债权人不必担心贷款的利率总是落后于通货膨 胀率而造成损失。 按贷款的偿还方式不同，可以分类为： 1 固定偿还额抵押贷款。这是美国住房抵押贷款中最常见的形式，每次偿还 额都相等。 2 累进偿还住房抵押贷款。这种贷款主要面向低收入而对住房有较高需求的 年轻家庭。这种还款方式，随着家庭收入的不断增加偿还贷款额也越来越大。 3 逆年金抵押贷款。这是专门为老年人设计的。开展这项业务的前提是，住 房完全归借款人所有，金融机构每月贷给借款人一定数额的贷款，以供其维持生 活。借款人去世后，金融机构处理其住房遗产，以收回贷款本息。 除了服务种类多样的一级市场外，美国还有十分发达的住房抵押贷款二级市 场，可以说，发达的二级市场对于一级市场的发展起到了十分重要的作用。在贷 款利率不断波动的条件下，期限较长的住房抵押贷款往往难以获得稳定的资金来 源。客观上需要一个能将这些贷款进行及时转让的二级市场以助于解决金融机 构的资产结构不合理，贷款流动性差等问题。在这样的背景下，二级市场应运而 生。 抵押贷款二级市场中，发挥主导作用的是私有和联邦所有的抵押协会、抵押 公司。 美国住房抵押贷款二级市场主要开展两类业务一是抵押公司以金融机构持 华中科技大学硕士学位论文 有的抵押债权为担保，发行债券来融资，即抵押债券的证券化。二是不动产项目 融资的证券化，即金融机构为某个不动产建设项目融资，其融资方式是在证券市 场上发行债券。 由于政府对于二级抵押市场的发展从政策上给予了一定的优惠，例如税收方 面的优惠，对某些抵押贷款给予政府担保等，该市场的发展十分迅速。加上一些 投资于抵押证券的公司，即房地产投资信托公司的发展十分迅速，也促进了抵押 贷款二级市场的进一步发展。 住房抵押贷款保险市场是美国住房抵押贷款市场的另一个重要组成部分。住 房抵押贷款保险市场的建立，为一级二级市场上贷款的安全性提供了可靠的保证。 尽管住房抵押贷款可以降低金融机构的贷款风险，金融机构在发放住房抵押贷款