有关租赁合同的相关纠纷.doc

有关租赁合同的相关纠纷 篇一：民事案例租赁合同纠纷 案情介绍 近日北京市崇文区人民法院审结原告冯某与被告某（北京）房地产经纪有限公司租赁合同纠纷一案 原告诉称XX年11月其通过被告与一个自称“张鹏”的人签订了房屋租赁合同被告为合同见证方该合同中约定：原告承租“张鹏”的座落于北京市崇文区东花市南里东区某住房一套租期自XX年11月19日至xx年11月18日共计12个月房屋租金为1800元/月租金支付方式为半年付合同签订后原告给付“张鹏”房屋租金10800元并给付被告中介费1800元两天后入住12月11日原告接到金某的给“徐春明”的催缴房租的通知后经金某证实所谓的“徐春明”即为“张鹏”“徐春明”于XX年11月14日与真正房屋的所有人金某订立了房屋租赁合同租期两个月“徐春明”只预交了押金500元故起诉被告承担赔偿责任1、赔偿房屋租金10800元；2、退还中介费1800元 被告辩称其与原告没有签订租赁合同在租赁合同中只是见证人的地位另外其已经履行了租赁合同中关于见证人的义务并不存在违约行为依照该合同第十一条中约定见证方只撮合双方以合理的市场价格成交及保证该合同履行期内的双方发生争议时负责双方的调解工作这可以表明见证方只是为承租方和出租方提供一个信息平台对出租方的诈骗行为无法预见在合同签订时其已提醒原告应注意的事项并如实报告出租方的情况事发后积极 配合原告解决问题在整个过程中被告都履行了自己的义务故不同意原告的诉讼请求 案情分析 崇文法院经审理查明XX年11月15日被告作为见证方与作为承租方的原告和出租方“张鹏”签订房屋租赁合同合同约定：由原告承租位于北京市崇文区东花市南里东区某房屋一套；租赁期自XX年11月19日至xx年11月18日共计12个月；房屋用途为居住；租金1800元/月；租金支付为半年付；见证方的责任和义务为负责撮合双方以合理的市场价格成交及保证合同履行期内在双方发生争议时负责双方的调解工作同日“张鹏”收取了原告半年的房租10800元随后被告收取了原告的中介费1800元另查北京市崇文区东花市南里东区某房屋一套系金某的产权房房屋租赁合同中的出租方“张鹏”系假名 法院经过审理认为财产的处分权是属于财产所有人的其他人无权处分他人财产原告与出租人“张鹏”签订的房屋租赁合同系“张鹏”使用假身份证、假产权证骗取原告信任后签订的在合同签订后收取了原告半年租金10800元“张鹏”的行为已涉嫌犯罪依法移交有权机关处理原告应通过其他途径解决本案不加以处理原告要求被告返还半年租金于法无据不予支持但是作为房 屋租赁合同的见证方的被告虽履行了合同约定的撮合、提醒、调解义务但作为房屋中介的专业机构收取了较高的中介费用本应从专业角度帮助原告审核相应材料避免不利后果的发生现给原告造成的损失被告具有不可推卸的责任故应退还收取的中介费1800元案情结果根据中华人民共和国民法通则第一百零七条之规定判决被告某（北京）房地产经纪有限公司返还原告冯某中介费人民币一千八百元；驳回原告冯某的其它诉讼请求相关法规中华人民共和国民法通则第一百零七条因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的不承担民事责任法律另有规定的除外 篇二：租赁合同法律关系解析 房屋租赁合同法律关系解析 一.房屋租赁法律关系种类及手续办理和资信调查及材料提供 第一种：产权人（一房东）直接将房屋租赁给我方； 手续办理：我方与产权人（一房东）签订租赁合同； 资信调查及材料提供：核实房屋权属和产权人身份；查验房产证、产权人身份证原件提供复印件； 第二种：产权人（一房东）将房屋出租给承租人（二房东）承租人（二房东）再将房屋转租给我方；手续办理：我方与承租人（二房东）签订租赁合同； 资信调查及材料提供：核实房屋权属和产权人及承租人身份；查验房产证、产权人与承租人所签的租赁合同、产权人身份证、承租人身份证原件提供复印件和产权人同意承租人转租的书面证明； 第三种：产权人（一房东）将房屋出租给承租人（二房东）承租人（二房东）将房屋转让给我方；手续办理：我方与承租人（二房东）签订房屋使用权转让合同我方与产权人（一房东）签订租赁合同； 资信调查及材料提供：核实房屋权属和产权人及承租人身份；查验房产证、产权人与承租人所签的租赁合同、产权人身份证、承租人身份证原件提供复印件； 二.材料提供及证明对象 （一）产权人（一房东）的材料提供及证明对象 1.房产证证明房屋的位置和权属即我方租赁的房屋是不是该房产证上的房屋房屋权属归谁所有 2.身份证证明产权人的姓名和权利（权利行使人是她/他而不是别人）即她/他就是房产证上的那个人她/他可以处分该房屋 （二）承租人（二房东）的材料提供及证明对象 1.和产权人签订的租赁合同证明使用和处置该房屋的合法性即现在谁在使用该房屋使用期限是多长（是否超过转租期限而无权处分）房屋使用人是否具有转租、转让等权利 2.身份证证明转租人或者转让人的姓名和权利（权利行使人是她/他而不是别人）即她/他就是现在使用房屋的那个人她/他在什么期限内可以使用该房屋她/他可以转租、转让该房屋 （三）转租的材料提供及证明对象 产权人（一房东）同意承租人（二房东）转租的书面证明或者产权人（一房东）和承租人（二房东）签订的租赁合同中具有产权人（一房东）同意承租人（二房东）转租的条款证明承租人（二房东）具有转租该房屋的权利否则为无权处分 三.注意事项 1.产权人（一房东）或者承租人（二房东）是个人的合同上应当由本人亲自签字应当查验身份证原件确认是本人提供复印件 2.产权人（一房东）或者承租人（二房东）是单位的合同上应当加盖单位印章查验单位的营业执照（经过年检）原件提供复印件； 3.产权人（一房东）或者承租人（二房东）是非正规单位或者既有单位又有个人的如个体工商户合同上除了盖章之外必须有负责人本人签字应当查验单位的营业执照和负责人身份证原件提供复印件； 4.由个人签字的文件必须有本人签字建议最好找到本人如果情况实在特殊非本人的必须由本人签发授权委托书提供授权委托书原件和委托人与受托人的身份证复印件 5.业务部门承办人对以上资信调查事项必须进行调查核实需要提供的资料文件必须提供这些资料文件不仅是法律风险防范所需要的也是办理门店个体工商户营业执照所需要的特别是房产证如果没有房产证的应提供正规的购房合同或者产权证明否则门店个体工商户营业执照将无法办理则门店也无法正常营业那么租房便没有任何意义并且还要亏损人力、物力、时间成本和房租、装修费用综上所述请大家认真做好各项工作祝大家一切顺利 篇三：无处分权人订立的合同效力买卖合同司法解释第3条引发的“革命” 买卖合同司法解释第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的人民法院不予支持”从而确立了无处分权人订立的合同不应其无处分权而无效的裁判规则1因此可以说买卖合同司法解释第3条彻底颠覆了合同法第51条使后者暂时失去了适用的空间 一、物权变动模式不同致使对合同法第51条的理解不同 合同法第51条一直是合同法实施以来理论界和实务界争议最为激烈的疑难问题被誉为中国民法上的“精灵”之所以会如此是因为在物权法施行前我国物权变动模式并没有确立经常被用来解释或批判合同法第51条的物权变动模式有两种： （一）以法国为代表的债权意思主义模式 在债权意思主义体制之下本无严格的处分行为的概念仅依债权合同即可依法直接发生物权变动的效力即物债合一不作区分 （二）以德国及我国台湾地区为代表的物权形式主义模式 物权形式主义采纳物权行为理论通过处分行为与负担行为的分离区别物权与债权的不同关系即负担行为的效力仅发生债的请求权处分行为才发生物权变动的效力 正如龙俊博士后所言采取种物权变动模式并不涉及道德因素只是一个单纯的效率问题 3通说认为我国现行立法至今未承认存在所谓的物权行为未来民事立法也没有必要采纳物权行为理论我国也并未采取债权意思主义模式；而是采折衷观点区分物权变动与原因关系（以下简称区分原则） 物权法施行前涉及到不动产时未经登记常常有当事人以未办理过户登记为由而认为合同未生效虽然合同法司法解释（一）第9条“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续但未规定登记后生效的当事人未办理登记手续不影响合同的效力合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定已经初步确立了区分原则但对登记、交付在物权变动中所起到的作用学界认识不同马特教授称这种物权变动模式为债权形式主义认为物权变动非当事人合意的直接后果该合意仅发生债的效果；除当事人合意外还须登记、交付特定的形式但不要求独立的物权合意的存在；并认为在债权形式主义之下登记、交付等所谓的处分行为（物权行为）只能理解为事实行为一种基于法律行为的履行行为而非独立的物权行为王利明教授认为我国立法要求物权之变动,除债权意思表示外,还须以登记或交付为要件但对交付、登记等物权行为的要件规定,主要是公示的要求,当事人从事登记和交付行为实际上也是对债权合同的履行6而崔健远教授则认为在不动产买卖场合,买卖合同、该合同履行和登记一起引起该不动产所有权的移转7物权法施行后 依据物权法第14条及第15条可以得出不产生物权变动并不影响合同的效力理论界普遍认为我国物权变动模式为原因行为（债权行为）+交付或者登记有学者称之为公示要件主义 在公示要件主义为原则的物权变动模式下合同法第51条规定无处分权人订立的合同（以下简称无权处分合同）效力待定并不能更好地保护真正权利人因为既然合同有效不必然导致物权变动而鼓励交易原则、意思自治原则以及从从利益衡量的角度着眼都没有否认无权处分合同效力的理由承认无权处分合同有效能兼顾财产静的安全和交易动的安全可以说自物权法施行后合同法第51条已经被架空最高人民法院的审判思路就认为“无权处分”不是合同无效的原因并认为合同的效力与合同的履行物权变动的原因与物权变动的结果有着质的区别但是因为没有明文规定加之也有学者持反对意见即便在审判实践中也对无权处分合同效力问题存在不同裁判买卖合同司法解释 第3条就是在这种背景下应运而生的买卖合同司法解释第3条第1款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的人民法院不予支持”以司法解释的形式明确了不能仅因无权处分而否认合同效力的原则至此合同法 第51条彻底丧失适用的空间10 但是将我国物权变动模式归纳为原因行为（债权行为）+交付或者登记并不准确无权处分的合同虽然有效但并不能引起物权的变动即使是已将动产交付或者已经办理不动产过户手续买受人也不能真正获得物权因为交付和登记本身并不能引起物权的变动若出卖人无处分权即便已将动产交付或者已经办理不动产过户手续买受人也不能真正获得物权而只能获得权利外观及实际控制权物权实际上并没有变动实际上我国的物权变动模式归纳为： 有效的合同+有权处分+登记或交付=物权变动； 有效的合同+无权处分+登记或交付=权利外观变动； 若不能同时满足合同有效有处分权完成登记或交付三个条件处分构成善意取得否则物权不会发生变动 对于善意取得物权法第106条规定很明确除非同时满足受让人受让时是善意的支付了合理对价需要登记的已登记不需要登记的已交付这三个条件买受人可以善意取得物权从而使物权发生变动外买受人不能真正取得物权 二、在我国现行物权变动模式下分析无处分权人订立的合同的效力 前文提及买卖合同司法解释施行后不得以无权处分为由而否认合同的效力买卖合同司法解释第3条虽然更加侧重于保护买受人但是并不能错误地理解所有的无权处分合同均有效只有在合同满足合同生效的一般要件时合同不应出卖人无处分权而无效法院当然应该依据合同法第52条审查合同效力合同当事人在满足条件时也可以依据合同法第54条请求变更或者撤销合同 合同法第132条规定出卖人应当对出卖物有处分权 出卖人无处分权而不告知买受人,而买受人又不知出卖人无处分权（即买受人善意）构成欺诈,在因此损害国家利益的情况下,合同无效（合同法第52条第1项）；在未因此损害国家利益的情况下,合同可以撤销（合同法第54条第2款）无权处分合同有效就是指的得撤销的有效也即合同刚开始有效但撤销权人行使撤销权后合同效力归于无效13 若出卖人无处分权而买受人又知道出卖人无处分权时（即买受人恶意）合同效力如何王利明教授认为如果对恶意的相对人也要予以保护,从客观上不仅鼓励了无权处分行为,而且也违背了诚实信用原则的要求14但是一律认为买受人恶意时不应受保护并不符合现行立法合同法司法解释并没有强调只有在买受人善意时无权处分的合同才有效在买受人恶意时无权处分合同的效力需考虑出卖人在主观上是善意还是恶意若出卖人是善意则起可以依据合同法第54条第1款第1项规定以重大误解为由行使撤销权若出卖人是恶意双方若不存在恶意串通则买受人可以要求出卖人承担违约责理由是：买卖合同关系中出卖人有使买受人取得物权的义务结合我国现行“有效的合同+有权处分+登记或交付”的物权变动模式出卖人就负有自己享有或者在合同订立后取得所有权的义务若出卖人履行了该义务则可以实现有权处分买受人可以取得物权但是由于买受人明知在订立合同时出卖人没有所有权即其对出卖人不能完全履行义务有较为清楚的认识即对这种风险有认识出卖人可以请求参照合同法第58条“双方都有过错的应当各自承担相应的责任”的规定而要求买受人自己承担部分损失从而减少自己的损失同理在出卖人善意时若出卖人未行使撤销权或者因为没有在除斥期间行使撤销权而使得撤销权消灭出卖人可以请求参照合同法第58条“双方都有过错的应当各自承担相应的责任”的规定减少自己的违约责任 有人会提出上述理解与合同法第150条、151条冲突其实不然在物权法施行前从构成要件分析合同法第150条与合同法第51条总是有交集之点同时又有不重合之处,一个难以包含另一个15故而有观点认为应该将问题简单化,直接认定第150条为特别法,第51条为普通法,依据特别法优先于普通法的规则适用王利明教授就认为因出卖人违反权利瑕疵担保义务所产生的违约责任,应当以合同有效存在为前提,据此,可以认为我国合同法是承认在出卖人违反权利瑕疵担保义务的情况下,合同仍然是有效的至于合同法第150条的规定与合同法第51条的规定即使存在着矛盾,那么按照“特别规定优先于普通规定”的原则,原则上应当适用合同法分则的规定王利明教授也将合同法第150条的规定作为无权处分合同有效的一个论据与物权法施行后的效果相同但其同时指出合同法分则并非认为上述各种转让行为,在任何情况下都是有效的实际上,只是在受让人、承租人是善意的,即不知且不应知道转让人和出租人是无权处分的,才能认为该行为有效而这些观点都是在无权处分合同效力问题未有定论时的观点主要是为了达到使无权处分合同有效的目的而同时有想兼顾合同法第51条的规定而买卖合同司法解释第3条已经确立无权处分合同的效力不需要再依靠合同法第150条完成“曲线救国”的目的就应该还其本来面目根据全国人大常委会的解释合同法第九章规定的权利担保义务的这些条文的目的只是明确在买卖合同中当事人的权利义务关系而不解决买卖合同对货物所有权所产生的影响问题而合同法第151条关于买受人恶意时出卖人权利担保义务免除的规定应该作限缩解释首先只适用于买卖合同而不适用于设定担保物权等合同其次对于出卖人享有所有权或者订立之后取得所有权的担保责任不能免除但是可以免除其他担保如物上无抵押、无租赁的担保只有这样才能实现买卖合同司法解释第3条的立法目的 三、如何保护真正权利人 物权法施行前合同法第51条侧重保护真正权利人的利益将合同能否发生效力的权利归于真正权利人使其可以通过行使追认权的方式弥补合同效力的瑕疵从而使买受人能够依据有效的合同取得物权 那么物权法施行后尤其是买卖合同司法解释施行后真正权利人利益如何保护如果这个问题解决不好前面所说的买卖合同司法解释第三条的所谓先进性也就无从谈起在此前权利人往往起诉要求确认合同无效这是顺理成章的因为只要真正权利人（包含共同共有人）不追认这个合同就无效合同无效取得的财产该返还想要达到目的很简单 此处有一个观念上的误区使得买卖合同的当事人尤其是买受人在法院判决合同有效却最终不能实现合同目的而耿耿于怀买受人认为既然买卖合同有效那就可以要求履行不仅如此出卖人也有顾虑觉得如果不解除合同即便是赔偿买受人损失事情依旧没有完其实这是一种误解合同有效并不代表具有可履行性我们仔细分析买卖合同司法解释第三条第二款可以得出出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移买受人有权选择要求出卖人承担违约责任要求解除合同并主张损害赔偿其中要求承担违约责任中“违约责任”一词与合同法一百零七中“违约责任”的范围是不同的因为此种情况下出卖人是无法继续履行的此时无论买受人是选择要求出卖人承担违约责任还是要求解除合同赔偿损失的均无权要求出卖人继续履行 上帝为你关上一扇门一定会为你打开一扇窗法律虽然关上了通过确认合同无效保护真正权利人的门却打开了物权保护的窗物权法第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的所有权人有权追回”只要物权没有发生变动即买受人没有善意取得物权真正权利人都可以行使追回权以保护自己的物权 在此需要明确的是合同有效并不能阻止真正权利人追回自己的物权如前文所述物权变动不仅需要合同有效还得拥有处分