（管理科学与工程专业论文）我国房地产项目成本控制研究.pdf

摘要 摘要 中国房地产业经过近3 0 年的高速发展，市场逐步规范和完善，顾客的消费 行为日趋理性和成熟。入世后，外国房地产企业进军国内市场，房地产企业的竞 争越来越激烈。同时，为了房地产市场的良性发展，国家对房地产市场的宏观调 控也不断深入。在此背景下，房地产企业要想在竞争中立于不败之地，取得良好 的经济效益，就必须要重视成本控制工作，切实提高成本管理水平。而在我国， 项目成本控制一直是房地产企业的弱项。 本文以全国房地产企业为研究对象，将成本控制的研究贯穿房地产项目的始 终，认为成本控制应重点放在前期设计阶段和项目实施阶段。通过招标等方式选 择合适的设计单位，并提出将成本企画思想运用于设计阶段，以成本“筑入的 方式在设计时就将整个项目的成本控制在适当的范围内。在项目实施阶段融合供 应链成本控制思想，通过与供应链上企业之间的合作，建立伙伴关系，节约交易 环节费用，对原材料成本加以控制，从而实现对工程建设成本的控制。在项目的 收尾阶段应该加强资料的收集整理工作，建立企业自己的资源库。最后，认为房 地产企业要加强成本控制工作，应该进行成本控制的制度创新和构造相应的机 制。 全文共有五章，第一章是绪论，介绍了国内外的研究动态以及实行成本控制 对于房地产企业的重要性；第二章介绍了房地产成本控制的基本理论，明确了本 文中成本控制是对房地产项目的全过程进行控制，同时在本章中分析了房地产项 目各阶段的特点和成本控制的内容；第三章主要介绍了现阶段我国房地产项目成 本控制的现状及存在的一些问题；第四章研究了对于我国房地产企业可以采取的 提高成本控制水平的方法，并提出应对成本控制的制度进行创新，构造相应机制； 第五章是案例，以笔者所在单位为研究对象，探索如何在这样的公司里提高成本 控制水平。 论文的最后总结了本文的相关结论，就不足之处作了进一步的目标展望。 关键词：房地产项目：成本控制；组织架构；成本企画；供应链管理 a b s t r a c t a b s t r a c t r e a l t yb u s i n e s si nc h i n ah a sd e v e l o p e da tt o ps p e e dd u r i n gt h i st h i r t yy e a r s a l o n gw i t ht h er e a le s t a t em a r k e tb e c o m i n gm o r em a t u r e d ，c o n s u m e r sa r eb e c o m i n g m o r er a t i o n a lo nt h e i ri n v e s t m e n t s a f t e rj o i n i n gw r o ，f o r e i g nr e a le s t a t ec o m p a n i e s a l ee n t e r i n gc h i n e s em a r k e t ，s ot h em a r k e ta r eb e c o m i n gm o r ea n dm o r ei n t e n s e c o m p e t i t o r y a n df o rt h es o u n dd e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t em a r k e t ，t h es t a t e s m a c r o - c o n t r o li sa l s od e v e l o p i n g a g a i n s tt h i sb a c k g r o u n d ，t h er e a le s t a t eb u s i n e s si n o r d e rt oc o m p e t ei na l li n v i n c i b l ep o s i t i o n ，o b t a i nag o o de c o n o m i cp e r f o r m a n c e ，h a v e t oa t t a c hi m p o r t a n c et oc o s tc o n t r o lw o r k ，i m p r o v et h ec o s tm a n a g e m e n tl e v e l t h eo b j e c to ft h i sp a p e ri sn a t i o n a lr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ，a n dt h es t u d ya b o u t c o s tc o n t r o li sf r o mp r o j e c t sb e g i n n i n gt oe n d t h ea u t h o rb e l i e v e st h a tc o s tc o n t r o l m u s tb ee m p h a s i so nt h es t a g eo fd e s i g na n di m p l e m e n t a t i o n h ea l s op r o p o s e st h a t i n v i t i n gp u b l i cb i d d i n gc a nb eu s e dt oc h o o s et h er i g h td i s i g n e r , a n dt a r g e tc o s t i n g s h o u l db eu s e di nd e s i g n ，b yt h em e a n so fc o s tb u i l d i n g ，w ec a nc o n t r o lt h ec o s to ft h e p r o j e c ti na p p r o p r i a t es c o p e i ne n f o r c e m e n ts t a g e ，w ec a nu s es u p p l yc h a i nt h e o r yt o e s t a b l i s h f e l l o w s h i p w i t ht h ec o m p a n i e si nt h ec h a i n ，r e d u c et h ec o s td u r i n g t r a n s a c t i o n ，a n dc o n t r o lt h ec o s to ft h em a t e r i a l s ，t h u sw ec a nc o n t r o lt h ec o s to f p r o j e c tc o n s t r u c t i o n i nt h ee n ds t a g eo ft h ep r o j e c t ，t h ec o m p a n i e ss h o u l ds t r e n g t h e n t h ec o l l e c t i o no fi n f o r m a t i o nt ob u i l dt h e i ro w ne n t e r p r i s er e s o u t c ep 0 0 1 f i n a l l y , t h e a u t h o rt h i n kt h a tt os t r e n g t h e nc o s tc o n t r o ll e v e l ，t h er e a le s t a t eb u s i n e s ss h o u l d i n n o v a t et h e i rc o s tc o n t r o ls y s t e ma n dc o n s t r u c tt h e i ro w nm e c h a n i s m t h i st h e s i si sd i v i d e di n t o5c h a p t e r s c h a p t e r1i st h ei n t r o d u t i o n ，n o to n l y e x p o u n d st h er e s e a r c ha sw e l la sa th o m ea n da b r o a d ，b u ta l s oe x p l a i n st h ei m p o r t a n c e o fi m p l e m e n t i n gc o s tc o n t r o lf o rt h er e a le s t a t eb u s i n e s s c h a p t e r2i n t r o d u c e dt h e c o s tc o n t r o lb a s i ct h e o r yo fr e a le s t a t e ，d e f i n e di nt h i sa r t i c l ei st oc o n t r o lt h ec o s to f r e a le s t a t ep r o j e c t si nt h ew h o l ep r o c e s s ，a n da l s oa n a l y z e dt h ec h a r a c t e r i s t i c si n v a r i o u ss t a g e so fr e a le s t a t ep r o j e c t sa n dt h ec o n t e n to fc o s tc o n t r 0 1 c h a p t e r3 d e s c r i b et h es i t u a t i o na n dt h ep r o b l e m so fr e a le s t a t ep r o j e c t sc o s tc o n t r o li nc h i n ai n c u r r e n ts t a g e c h a p t e r4s t u d i e dt h em e t h o d st oi m p r o v et h es t a n d a r d so fc o s tc o n t r o l f o rn a t i o n a lr e a le s t a t eb u s i n e s s ，a n dp r o p o s e dt h a tw es h o u l di n n o v a t et h es y s t e ma n d i n s t i t u t i o n a lo fc o s tc o n t r 0 1 c h a p t e r5i st h ec a s e ，u s em yu n i tf o rt h es t u d yt oe x p l o r e h o wc a ns u c hac o m p a n yt or a i s et h el e v e lo fc o s tc o n t r 0 1 1 1 a b s t r a c t a tt h ee n do ft h i sp a p e r , t h ea u t h o rs u m m a r i z e st h ec o n c l u s i o nf r o mt h ep a p e r , a n dm a k e st h ef u r t h e rt a r g e ta n do u t l o o k ，a st h el i m i t a t i o n si nt h er e s e a r c h k e yw o r d s ：r e a le s t a t ep r o j e c t s ，c o s tc o n t r o l ，o r g a n i z a t i o ns t r u c t u r e ，t a r g e tc o s t i n g ， m a n a g e m e n t o fs u p p l yc h a i n i i i 学位论文版权使用授权书 本人完全了解北京信息科技大学关于收集、保存、使用学位论文的 规定，同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子 版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、 扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供本 学位论文全文或者部分的阅览服务；学校有权按有关规定向中国科学技 术信息研究所等国家有关部门或者机构送交论文的复印件和电子版；在 不以赢利为目的的前提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用 于学术活动。 学位论文作者签名：捅钿 洞j 每其j 3 日 硕士学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文题目为我国房地产项目成本控制研 究学位论文，是本人在导师指导下，进行研究工作所取得的成果。尽 我所知，除文中已经注明引用的内容外，本学位论文的研究成果不包含 任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的作品的内容。对本论 文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已在文中以明确方 式标明。本学位论文原创性声明的法律责任由本人承担。 作者签字： 帮刎 汐_ 年 ，其，弓b | 第1 章导论 第1 章导论 1 1 选题背景及研究意义 1 1 1 选题背景 中国房地产业自1 9 8 8 年开始复苏发展，随着中国步入国际化进程的加快， 人们物质文化生活水平的日益提高，中国的房地产市场发展得异常迅猛，巨大的 利润回报率吸引着国内外众多投资者加入到这个行列中来。2 0 0 3 年8 月，国务 院1 8 号文件明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业，房地产业已成为我 国经济发展的重要组成部分和经济增长的不可替代的拉动力量。自2 0 0 4 年至今， 我国每年房地产投资增量已占到社会固定投资增量的1 3 左右，每年拉动g d p 增长达2 个百分点以上。 随着我国经济的发展，城市化进程的加快，大量农村人口转移到城市，在“有 房才有家 的传统思想的影响下，房地产市场供求两旺，房价也是节节高升。而 我国在现有工资水平下，房价收入比已远高于国际水平，房价相对偏高。在这样 的情况下，政府加大对房地产市场的宏观调控，于2 0 0 4 年出台了关于进一步 加强房地产信贷业务管理的通知和关于促进房地产市场持续健康发展的通 知，两个文件严格控制房地产开发贷款、土地贷款和土地储备贷款的发放；2 0 0 7 年下半年又相继出台了最新版本招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 ( 3 9 号令) 和土地储备管理办法，根据规定开发商以后拿地将不得分期付 款，而办法的出台旨在“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场 运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。 另外，加入w t o 五年期满后，外资也不断进入中国房地产市场，据商务部统 计，2 0 0 7 年一季度境外资金在中国房地产市场投资达1 4 8 亿美元，占同期外资 在中国服务和贸易领域总投资额的一半以上。外资企业的进入势必对我国房地产 企业造成极大威胁，加快房地产市场优胜劣汰的进程，一些实力较弱的企业将被 淘汰1 2 0 0 7 年美国次贷危机演变成2 0 0 8 年全球金融危机，对我国房地产市场的直 接影响是：大型城市如北京、上海、深圳等房价开始下降；中小城市的房价虽降 价不很明显，但总体看来销售量急剧下降，大量有购买能力的消费者也处于观望 状态，中国房市整体低迷。 第1 章导论 在商品房交易市场化的不断深化、国家宏观调控政策的不断深入、房地产企 业规模的不断扩大、外资的进入等因素下，我国的房地产市场将越来越规范，专 业化水平越来越高，房地产业已告别暴利时代，利润率正回归社会正常利润水平。 同时，如此形势之下，房地产开发企业要实现开发项目的最大经济效益，就必须 对项目开发成本进行有效的管理和控制，实现集约效益型开发，从而真正实现开 发利润的最大化。房地产开发企业必须加大成本控制力度，革新成本控制的理念， 建立一个全过程、全方位的成本控制系统，使项目运作各阶段彼此相互影响、相 互制约、相互作用，从而达到有效降低成本的作用，还应与其供应链上的企业形 成战略合作关系，降低供应链内部消耗，从而提高企业的经营利润，提高企业的 竞争能力以及企业对市场的应变能力。 1 1 2 成本管理对我国房地产项目的重要性 项目成本管理( p r o j e c tc o s tm a n a g e m e n t ) 是指为保证项目实际发生的成本 不超过项目预算成本所进行的项目资源计划编制、项目成本估算、项目成本预算 和项目成本控制等方面的管理过程和活动。 在企业，特别是中小型企业当中，项目管理的职责通常是由信息总管 c i o ( c h i e fi n f o r m a t i o no f f i c e r ) 承担的，因为企业的项目预算是有限的，没有 多余的资金来聘请项目管理负责人或是设立专门的项目管理部门。由此可见，项 目管理有时并没有得到企业应有的重视，而且在一些情况下，c i o 们也并没有意 识到应该努力提高项目管理的效率，以充分发挥潜力，最大限度的获取收益。 房地产项目成本管理对一个房地产企业来说是一个永恒的话题，如何进行成 本管理以及成本管理的好坏直接关系到一个企业的经济效益的好与坏，甚至关系 到企业的生存与发展。房地产企业要提高市场竞争力，最终要在项目过程中以尽 量少的物化消耗和活劳动消耗来降低工程成本，而把影响工程成本的各项耗费控 制在计划范围内，这就必须加强成本管理。 在我国，房地产项目的成本管理一直是项目管理的弱项，“开源 和“节流 总是说得多、做得少。例如，在项目前期，由于没有深入地调研，不能准确估算 完成项目活动所需的资源成本，造成开源不足的局面：或者由于项目的资金“源 自政府或股东，花起来不心疼，更谈不上节流了。甚至部分项目根本就没有预测 和分析项目现金流和财务执行情况，决策失误就在所难免了。 研究、设计成本控制方法和体系对房地产企业具有极为重要的意义： ( 1 ) 研究、设计房地产企业成本控制方法和体系，可以全面提升房地产开发企 业的成本管理水平，增强企业的获利能力。 ( 2 ) 研究、设计房地产企业成本控制方法和体系，可以使房地产开发企业在日 第1 章导论 益激烈的市场竞争中，培养和提高自身的核心竞争能力，在产品竞争趋同的条件 下，更好的实施成本领先战略，以低成本赢得竞争优势。 ( 3 ) 研究、设计房地产企业成本控制方法和体系，可以促进整个房地产开发产 业由粗放型向集约型转化，提高全行业的劳动生产率。 1 1 3 论文的研究意义 本论文的研究立足全国房地产企业，着眼于企业整体，从全局、全过程出发 以探寻提高企业成本控制水平的方法，并期望能使开发商更加重视项目决策、设 计方面的成本控制管理，革新成本控制的理念和思维。 另外，论文结合光太集团置业发展公司的现实状况和具体项目进行研究，有 助于光太置业在激烈的市场竞争中认清形势，找准存在问题并采取积极对策；有 助于形成全员参与、全过程成本控制的体系；有助于公司降低成本、减少消耗、 增强公司的竞争力，取得良好的经济效益。同时对其他房地产企业进行项目开发 时也有一定的借鉴作用。 论文的研究也丰富了我国房地产项目成本控制的研究成果，对于我国的成本 控制理论研究有一定促进作用。 1 2 国内外研究动态 1 2 1 国外研究动态 自2 0 世纪3 0 年代开始，随着资本主义社会生产力的迅速发展，企业规模的 日益扩大，所面临的各种经济条件更加复杂，市场竞争激烈，迫使企业必须合理 地进行内部管理。标准成本计算应运而生，被企业用作改善经营、控制成本水平 和进一步提高盈利的重要手段。标准成本的原理是：预先制定作为规范的标准数 值，通过对标准数值与实际数值的比较和差异分析，来测定经营效率，并通过明 确责任归属和差异原因，改善经营管理。由于它一开始就与生产技术进程紧密结 合，因而带有明显的成本管理色彩。它是控制产品成本和提高企业经营成果的一 种有效的方法。 2 0 世纪3 0 年代，美国工业进入了新的发展阶段，企业规模日益扩大，科技 的进步更加迅猛，市场竞争更加激烈，西方资本主义企业广泛推行职能管理与行 为科学管理以增强竞争力，成本高低成为企业竞争力的重要标志，责任成本控制 就是在这个基础上产生的、一种成本发生与职能部门或个人的责任相结合的成本 控制方法。责任成本作为责任会计的重要组成部分，是为评价考核企业各成本责 第1 章导论 任中而实行的一种成本控制制度。它是通过对成本形成有关各责任部门( 或个人) 的考核与评价，来调动各级成本管理部门控制成本的积极性，从而实现控制产品 成的目标。 标准成本与责任成本的区别主要在于：标准成本是以产品这一无生命的物体 为控制对象，而责任成本是以企业各部门或个人作为控制对象，遵循“谁责，谁 承担”的核算原则，从而大大提升了人在成本发生过程中的关键和约束作用，使 成本控制活动的效果明显提高，因而责任成本控制在第二次世界大战得到迅速的 推广与发展。但是产品成本控制与责任成本控制基本上都属于事后成本控制，主 要借助于实际量( 产品的实际成本或是责任成本) 与目标量( 标准成本或是定额成 本) 的差异分析和业绩评价来进行，这对于己经发生的损失于事无补。 在2 0 世纪5 0 年代提出了系统管理的方法，由于它突出了决策在现代管理的 重要地位，成本成为决策目标的重要组成部分，成本控制也发展为突出事前控制 的综合性目标成本控制。试行于2 0 世纪3 0 年代的变动成本法在系统成本控制中 发挥了独特的作用，它解决了传统的全部成本法提供的会计信息无法满足企业预 测、决策需要的问题：( 1 ) 能区分成本的下降是由于业务量上升，还是控制的结 果，便于明确责任归属。( 2 ) 重视固定成本控制，加强固定资产投资的事前控制。 这样就更利于成本控制的实施，在生产某种产品以前，可以将重点内容放到变动 成本控制的实施，通常跟生产技术与产品结构有关。对于固定的期间费用可以采 用不同的方法，只跟管理控制有关，使得成本控制更为综合与全面。 英美的一些学者和实际工作者于2 0 世纪7 0 年代末到8 0 年代初提出了项目 全生命周期成本管理( l c c ，l i f ec y c l ec o s t i n g ) 的理念，其根本点就是要求 人们从项目全生命周期出发去考虑项目成本和项目成本管理问题，其中最关键的 是要实现项目整个生命周期总成本的最小化。 “成本企画 模式是在现代成本管理会计领域诞生于日本的一种新的成本控 制模式。较之于欧美模式，成本企画模式的立足点有了重大的转变。“传统欧美 式的成本管理是基于财务成本信息的管理，其管理方法在成本会计学科中有所体 现，即借助财务会计的成本资料，运用管理会计的信息处理方法，对生产经营过 程发生或可能发生的成本的数额与形态实施控制、分析和评价。州成本企画的基 本立足点可认为是全生命周期成本( w h o l el i f ec y c l ec o s t ，w l c c ) 思想。 成本管理的变化源于企业制造环境的变化以及管理理论与方法的创新，而后 两者又起因于外部环境的变化。针对传统成本会计不适应新制造环境的局面，美 国会计学者提出了作业成本法( a c t i v i t y b a s e dc o s t i n g ，a b c ) 。在作业成本法 的基础上，a b c 法又发展为作业基础管理( a c t i v i t y b a s e dm a n a g e m e n t ，a b m ) ， 1 陈胜群论日本成本管理的代表模式成本企画 b c w s b c w p效率低 用丁作效率高的 1s v a c w p效率高 若偏差不大，应 2s v o 进度较快 c v o 投入延后 维持现状 ， r 6 资料来源：戚安邦多要素项目集成管理方法研究南开管理评论2 0 0 2 ( 6 ) 1 3 6 第4 章提高我国房地产项目成本控制水平的途径 续表 序号 图形三参数关系分析措施 j宏 b c w p a c w p b c w s效率高 抽出部分人员， 3s v o进度较快 放慢进度 c v o 投入超前 j a c w p b c w p b c w s效率较快抽出部分人员， 4s v o进度较快增加少量骨干人 c v o 投入超前员 j b c w s a c w p y b c w p效率较低 增加高效人员投 5s v o 进度慢 入 c v o 投入延后 j b c w s y b c w p y a c w p 效率较高 迅速增加人员投 6s v o 进度较慢 入 c v o 投入延后 3 挣值管理流程 在项目成本控制中，可以结合w b s 和e v m 按照如下步骤进行，从而提高成本 控制的水平： ( 1 ) 建立本工程项目的工作分解结构( w b s ) 。有关工程设计、采购、施工和分 包合同服务的所有基本单元都在w b s 中标明，并能清楚地反映它们相互之间的关 系以及与整个项目之间的关系。 ( 2 ) 编制切合实际的工作进度计划。根据项目的工作程序和相互间的关系， 应用网络技术，确定关键线路，制订项目进度计划。这一计划必须从项目总进度 计划起直到各项具体任务的详细进度计划止。所有各个层次的进度计划要与项目 的工作程序相一致。 ( 3 ) 确定人工时和费用的预算。根据w b s 及其编码，将人工时和费用分解到 最低层次的记账单元，并确定人工时费率。在总体执行效果测量时，计量单位统 一用金额表示。 ( 4 ) 根据已完成的b c w s ，定期对项目执行中的各项b c w p ( 挣值) 和a c w p 的数 据进行检测，并根据检测结果对项目进行调整和预测。 挣值管理的流程如图4 5 所示： 第4 章提高我国房地产项目成本控制水平的途径 图4 5 挣值管理流程 4 3 运用成本企画，加强成本的前馈控制 成本企画是指：“在产品的策划、开发中，根据用户需求设定相应的目标， 希冀同时达成这些目标的综合性利润管理活动7 ，其实质是成本的前馈控制。 它不同于传统的成本反馈控制，即先确定一定的方法和步骤，根据实际结果偏离 目标值的情况和外部环境变化采取相应的对策，调整先前的方法和步骤，而是针 对未来的必达目标，对目前的方法与步骤进行弹性调整，因而它是一种先导性和 预防性的控制方式。 成本企画的做法，通常是把产品成本在设计阶段限定在一定目标之内，然后 运用价值工程实施开发，在设计试产和生产准备等各个阶段，组织各部门通力合 作，以求达到目标成本。成本管理与价值工程的有机结合是成本企画的独特性所 在。可见，成本企画最关键的因素是目标成本，把成本思考的立足点从传统的生 产现场转移到了产品的企画、构想与设计阶段，从业务长河的下游转移到了上游 或者说是源头。 7 徐海荣成本企j 臧在我国应用的现实基础和借鉴四川会计，2 0 0 1 ( 8 ) 一9 - 1 0 第4 章提高我国房地产项目成本控制水平的途径 成本企画理论的宗旨是重视消费者导向，重视市场导向，根据消费者定位产 品。根据成本企画的基本思想和实施流程，成本企画在房地产开发企业中的实施 基本可以遵循以下过程：“目标成本的设定一目标成本的分解一成本达成一成本 目标分析与考核一目标成本的再设定 。如此地循环反复，直到在预先设定 的范围之内。 4 3 1 设定目标成本 房地产企业在对具体项目设定目标成本时，首先应充分研究市场的需求状 况，研究消费者的欲望和需求，深入掌握消费者要满足其需要，所能够接受的消 费成本。 按照成本企画理论，正确的定价方法应该是看消费者为满足自身的需求所愿 意支付的成本。即以“消费者支持的价格一适当利润= 目标成本上限”的新思维 模式，将消费者愿意付出的成本，消费者所能接受的价格( 也称心理价格) 作为营 销的决定性因素，倒推成本。消费者成本不单指消费者所投入的金钱，还应包括 消费者因投资而必须承受的心理压力以及为化解或降低风险而耗费的时间、精力 等诸多因素。消费者在购房时必然要面对一系列的风险：诸如建筑质量是否优良、 户型结构是否适用、能否及时交房、配套设施是否完善、交通条件能否改善、面 积分摊计算是否合理、装修的材质水准、物业管理水平如何、有关法律手续是否 齐备、所购物业能否得到人际圈的认同等等。这些风险的大小程度将决定消费者 必须投入的精力、时间多少，并最终决定其愿意投入多少金钱成本。因此，消费 者成本可以认为是房价、时间、精力等的函数，可以表达为：c o s t - - - - - f ( p r i c e ，t i m e ， e n e r g y ，) 因此，要相对准确地确定消费者成本，只有深入调查研究，及时掌握消费者 的需求，并采取一切可行措施，切实消除或减低消费者的置业顾虑。如规划设计 时强调突出小区环境、户型和建筑的个性，聘请优秀的建筑施工企业以确保建筑 质量，提供更多的售前、售后服务等等。只要能切实有效节省消费者的精力和时 间成本，则消费者不仅能更快地将购房意愿转化为行动，而且愿意付出更多的金 钱成本，开发商此时完全可以定出比同地段、同质量、同规格的物业更高的价格， 并在较短的时间内收回投资，赢得超额的回报。 4 。3 2 目标成本的分解 依据上述方式设定了目标成本之后，为使其更容易达成及后续阶段的成本 “筑入 更为有的放矢，有必要在制定成本达成方案之前对上述目标成本进行分 第4 章提高我国房地产项目成本控制水平的途径 解。具体的分解方式有多种，如按功能分解、按构造分解、按成本要素分解及按 开发设计人员分解等。 1 按项目费用要素分解 在我国，建设项目费用可以分为：( 1 ) 建筑工程费用；c 2 ) 安装工程费用； ( 3 ) 设备购置费用；( 4 ) 工具、器具、家具购置费用；( 5 ) 其他费用，如土地、 建设单位管理费、拆迁费用等；( 6 ) 预备费；( 7 ) 建设期贷款利息等。 2 按成本要素分解 通常房地产项目的成本可以分为人工费、材料费、机械费、其他直接费、现 场管理费、总部管理费等。每一项又有一个具体的统一的成本范围和内容，比如 人工费又可以细分为项目经理费用、开发设计人员费用、施工人员费用等等；材 料费可以分为水泥沙石费用、钢筋钢丝费用、砖块费用等等。 3 按项目参加者( 成本责任人) 分解 成本的责任通常随合同、任务书委托给具体的负责单位或人，如开发设计小 组、工程小组、承包商、供应商、职能部门或专业部门，他们是各项相关工作与 任务的承担者，又是成本责任的承担者。将目标成本分解到各个责任人，也可作 为他们工作的考核、评估、处罚的依据。 4 3 3 成本的达成 对目标成本进行分解后，为实现目标成本的达成，必须借助工程学的方法将 目标成本“筑入 到生产过程的各个环节，其中最主要的方法是价值工程法。 价值工程的目的是力图以最低的成本使产品或作业具有适当的价值，亦即实 现其应该具备的必要功能，它包括三个基本概念：功能、全生命周期成本和价值。 其中，功能( f ) 是指价值工程分析对象能够满足顾客某种需求的特定属性；全生 命周期成本( c ) 是从价值工程分析对象产生起到顾客停止使用为止的时间段里支 付的全部费用；价值( v ) 是为了可靠地满足一个产品或一项服务规定的功能所需 支付的最低成本，用数学公式可以表述为：价值( v ) = 功能( f ) 成本( c ) 。 利用价值工程达成目标，可以从三个阶段出发。在产品的企画阶段实施价值 工程，力求使产品价值v = f c 趋向于1 。也就是说在此阶段运用价值工程主要 是分析消费者需求，具体地说就是分析消费者究竟需要哪些实用的、美学的功能， 同时需要突破哪些技术、法规的限制，进行多少投资才能使这样的功能得以实现。 在此阶段运用价值工程的结果是作成“产品企画书 ，从而为产品设计、生产阶 段消除不必要的功能、降低产品成本指明方向。 在产品开发设计阶段运用价值工程，以提高产品功能、削减产品成本。在此 阶段中，包括构想设计、基本设计、详细设计乃至生产准备等，其出发点是上阶 第4 章提高我国房地产项目成本控制水平的途径 段所得的结果一产品企画书。根据“产品企画书“的要求，通过对产品结构、使 用材料、外观形状和制造方式的选择和设计，使设计出的产品既能满足消费者对 产品功能的需要，又能符合目标成本的要求。在此阶段运用价值工程的产出是“产 品设计书 。 在产品制造阶段运用价值工程以确保目标成本的最终达成。在此阶段主要是 根据“产品设计书 的要求，通过对产品结构的具体检测分析来确保目标成本的 达成。具体地说，可通过改变部件的形状、改变加工的次序、消除非增值作业、 提高增值作业的效率等方法使目标成本的达成真正落到实处。 4 3 4 成本目标的分析与考核 目标成本分析主要是将实际成本与目标成本进行比较。这种比较要与目标成 本的分解紧密结合，既要分析产品目标成本与实际成本的差异，更要找出产品各 生产过程、各环节上责任成本与实际成本的差异及产生这些差异的原因，在此基 础上，提出建议性意见，消除不利差异，修订未来的目标成本。成本分析可以采 用动态分析方法和静态分析方法，而成本考核却是静态考核。成本考核是定期考 核与审核成本实际完成的结果，根据成本升降程度确定责任大小，予以奖惩，衡 量管理水平的高低。 4 3 5 成本企画的循环控制 在进行上述操作的同时，必须时刻注意全生命周期的循环控制。占有信息对 过程进行控制，了解情况，从而对过程发生、发展变化进行预测；然后通过分析 做出决策，确定成本目标，制订成本控制计划，并组织实施，完成设计阶段的设 计任务；在实施过程中，应根据成本预测和成本计划，用成本的日常控制保证成 木降低计划的完成，并通过成本分析、考核的情况，反馈给成本预测和成本计划 设计阶段，作为下一时期预测和制订计划的参考。 4 4 运用供应链理论，强化项目成本控制 供应链管理( c s m ) 是通过前馈的信息流和反馈的物流、信息流将供应商、制 造商、分销商、零售商及最终用户连成一个整体的管理模式，它采用集成的管理 思想和方法，视链上的各企业为一个不可分割的整体，使其共同分担采购、生产、 销售的职能。 房地产业是国家支柱产业，也是前导型产业，产业关联度强、产业链长，包 第4 章提高我国房地产项目成本控制水平的途径 括：市场调查、地产策划、融资、建筑设计( 含结构和电气设备) 、景观设计、生 态规划设计、各种建材设备供应、建筑工程、景观工程、装饰工程、广告、销售、 物业管理等，具有很强的前后连锁性，有利于形成良性循环的供应链。房地产开 发企业作为房地产市场竞争的主体之一，它只是房地产开发经营过程的一个环 节，即房地产市场的供应链中的一个链。随着市场的成熟、资源的紧缺和竞争的 加剧，企业若想可持续发展则必须根据企业自身的特点，去发现、挖掘、整合内 部资源和外部资源，确定企业核心竞争力，降低商业运作成本，从而获得竞争优 势。因此，供应链管理适合用于房地产开发管理，也是房地产企业未来发展的选 择。 4 4 1 供应链成本控制流程 房地产企业基于供应链成本控制是个动态管理过程，传统成本法局限于事后 的成本反映，不能对成本形成的全过程进行监控。首先，以顾客需求和支付意愿 为基础确定产品价格所以，用“倒推法 来逆向分析供应链各环节的作业层次成 本较为有效和简便。就是将确定的用户目标成本( c ) 分解至上游企业成本( c 1 ) 、 内部成本( c 2 ) 和下游企业成本( c 3 ) 中，形成各企业的目标成本。然后，运用作业 管理的思想，在各企业内继续层层分解，深入到供应链作业层次，将子目标成本 逐级分解到各层次作业单元，每一个作业单元便成为一个责任成本中心。在供应 链管理过程中，通过对各责任成本中心进行成本考核，不断改进，优化整个供应 链，从而实现以供应链战略为重点的目标成本管理，见图4 6 所示： 第4 章提高我国房地产项目成本控制水平的途径 图4 6 房地产企业供应链逆向成本控制模型 4 4 2 供应链成本控制实施策略 要实现供应链成本控制必须为供应链上各企业提供信息交流的平台，及时、 快捷地了解供应链上各企业的信息，节约信息传递的成本。房地产企业应与上游、 下游企业建立“共赢”战略合作伙伴关系，外部交易内部化，节约交易成本。对 房地产开发流程重构，消除供应链中非增值环节。 1 精益采购成本管理 这就要求房地产企业应建立健全企业的采购体系，使采购工作规范化、制度 化，建立决策透明机制，实行必要的招标采购，使隐蔽的信息公开化，防止暗箱 操作，在保证质量的前提下，使采购价格降到最低；以公正、公开的原则，来选 择好供应商，采用定向采购的方式，即对每一种所需的原料尤其如钢筋、地源热 泵、防漏防水等物料，按质量、技术、服务和价格几方面的竞争能力，来选择供 应商，并与之建立长期、互惠互利的战略伙伴关系，实现供应渠道的稳定和低成 本；通过与供应商签订在需要的时候提供需要的数量、需要的品种的物料协议， 第4 章提高我国房地产项目成本控制水平的途径 实施适时采购，得到缩短提前期、减少物料库存。 2 与上游、下游企业建立搿共赢乃战略合作伙伴关系，以控制整个供应链 的总成本 传统的开发商与承包商、开发商与设计商之间互不相干，是一种敌对争利的 关系。而在供应链管理的模式下，所有环节都被看做一个整体，链上的企业除了 自身的利益外，还应该一同去追求整体的竞争力和盈利能力。因为最终客户选择 一种产品，整条供应链上所有成员都得益。如果最终用户不接受开发的产品，那 么整条供应链上的成员都会被淘汰。形成这种关系可以降低供应链总成本、降低 库存水平、增强信息共享、改善相互之间的交流，保持战略伙伴相互之间操作的 一贯性，会产生更大的竞争优势，以实现供应链节点企业的财务状况、质量、产 量、交货期、用户满意度和业绩的改善。因此，供应商与开发商的交换不仅仅是 物质上的交换，还包括一系列可见和不可见的服务等。开发商与供应商相互协作， 可以降低整个供应链的成本，取得长期“共赢”收益。 3 实施客户关系管理，降低成本 房地产业的外部下游供应链上，客户关系是最重要的供应链成员关系。因此， 客户关系管理也是下游供应链成员管理的重点，有效的客户关系管理会对整个供 应链起到强有力的导向作用，它将客户、开发商、物料供应商全部整合在一起， 能使下游供应链上成员更好地沟通和信息传递。这样，为房地产企业内部供应链 和上游外部供应链带来更为准确的需求预测和更大的市场需求，并减少需求变 异，使整个供应链的成员都能对供应链有快速响应，缩短响应时间，降低成本。 长期以来，我国的房地产开发企业很少重视对项目供应链的管理。进行物料 采购时也多采取让采购员对市场进行大量调研，采取“货比三家 的方式。确实， 这样是可以对成本控制起到一定的作用。但在长期的过程中，往往会产生这样的 情况：一是花费了大量的时间成本在调研上；二是容易导致物料采购的时机不当， 增加了库存成本；三是新项目开始后又得重新寻找合适的供应商，无形中增加了 企业的成本。 4 5 成本控制的制度创新和机制构建 4 5 1 成本控制的制度创新 对房地产企业来说，现有制度( 包括外部体制和企业内部体制) 是可变的， 而且在短期内其变动的影响是不定的，并且其改变对本企业有一定影响，同时企 业的决策也会对制度的优化起一定作用，因此可以说影响企业利润的主要因素可 第4 章提高我国房地产项目成本控制水平的途径 以归结为制度因素和技术因素两个变量。 我国众多房地产企业中，民营企业居多数，对这些企业我们按照“建立 维系壮大”的发展过程中的成本控制状态进行分析。首先，企业在发展初期 突出的是作为非正式制度的作用，诸如规范、习俗、文化、地域纽带等，而带来 的成本的降低。比如，通过“三缘关系( 血缘、地缘、亲缘) 发展资本拆解， 进行融资；通过家族式的协调监督管理来强化公司运作；通过自主技术创新和全 要素整合创新降低成本。同时，许多时候会出现正式制度( 宪法、产权制度、合 同等) 与非正式制度的兼容性扭曲，造成成本的套高。比如，获取市场信息的成 本，与政府打交道的成本，软约束成本( 资金约束、法律约束) 、培育公司信用 的成本。其次，在企业发展中期会凸显非正式制度的激励及约束不足以带动面向 市场的规模化拓展，而正式制度此时的不完善即使在博弈规则不变的情况下也会 引起效用函数的变化，所以此时应是二者的一个动态博弈过程。最后，伴随着中 后期的逐步发展，博弈的结果显示出兼容性较好的正式制度和非正式制度会共同 促进进一步的壮大，真正的使企业成为市场的主体。 鉴于以上分析，我国房地产企业特别是民营企业的房地产项目成本控制的制 度创新可考虑以下几点： ( 1 ) 规范法人治理结构，强化企业内部管理。企业制度的创新要依法规范运作。 一要科学地规范组织管理机构，重点是依法建立由股东会、董事会、经理层和监 事会各司其职、相互制衡的法人治理机构。二是完善企业领导机制、科学民主的 决策体制、职工参与民主管理制度，严格内部经济核算体系，进而健全体现效率 和竞争的内部劳动人事分配制度。三是完善企业规章制度、形成激励与约束相结 合的企业经营机制和运行机制。建立和完善企业行为的激励机制约束机制。项目 负责人实行任职资格考核、年度业绩考核和任期审计制度，进一步完善项目经理 的薪金制度，并根据业绩实行分级奖励制度。干得不好甚至出现重大失误的，要 进行相应的惩罚并记入档案。 ( 2 ) 在我国，民营房地产企业从改革初期主要是依靠自身的非正式制度引导， 实现功能定位和强化。但随着改革开放的深入，在已有的资本积累和市场拥有基 础上，其自身的发展也必然要求市场整体的秩序化管理和市场拓展的公平化竞争 ( 即加强正式制度的作用) ，以克服规模拓展和管理不规范的弊端，而这一点也 是适应入世后更为强烈的国内市场及国际市场竞争的要求。 ( 3 ) 根据许多国家企业的发展经验，以资源、市场等为导向的多元经营模式会 进一步发展，企业的投资区位定向也会以远期利润最大化为目标进行选择。这就 要求各地政府在引导企业“走出去的同时，积极营造良好的本地投资环境，包 括完善地方基础设施建设、服务环境、融资环境、人才吸引环境和教育环境等， 第4 章提高我国房地产项目成本控制水平的途径 体制上建立健全公开、公平的干部选用机制，培育公平、公正、有序、合法的市 场体