（人文地理学专业论文）重庆市旅游房地产发展研究.pdf

西南大学硕士学位论文中文摘要 重庆市旅游房地产发展研究 人文地理学专业硕士研究生程叙 指导教师杨晓霞教授 中文摘要 随着我国社会经济的快速发展和国民收入的增加，旅游房地产这门综合性极强的边缘学 科也随之产生和发展。作为一种新兴的产业模式，旅游房地产有着广阔的发展前景。论文在 明确旅游房地产的基本概念、产品类型的基础之上，运用相关基础理论，分析了重庆市旅游 房地产具备的发展条件以及发展的现状，指出在发展过程当中存在的种种问题，最后针对问 题提出适合重庆市旅游房地产的发展对策与建议，具有一定的理论价值和现实意义。主要内 容包括以下六个部分： 第一部分：绪论。介绍了在当前我国旅游业、房地产业发展持续升温时期，论文的选题 背景以及研究意义；介绍了旅游房地产的研究状况，阐述了论文的研究思路和主要内容、重 点、难点和研究特色及研究方法。 第二部分：相关概念和理论基础这部分明确了旅游房地产的基本概念，介绍了旅游房 地产的主要类型，并阐述了旅游房地产的相关理论基础，如系统理论、城市生态化理论、区 位理论和投资理论等。 第三部分：重庆市旅游房地产发展条件分析。从自然地理条件、区位和交通条件、社会 经济条件、旅游产业条件、房地产业条件等方面分析了重庆市发展旅游房地产所具备的基础 条件。重庆依山傍水，气候宜人，自然地理条件非常适合旅游业及房地产业的发展；重庆地 处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，城市内部交通与对外交通都有长足进步，具 有良好的区位交通条件；近年来重庆的旅游产业与房地产业均有稳定的发展，为开发旅游房 地产打下了坚实的基础。 第四部分：重庆市旅游房地产现状分析。介绍了重庆市旅游房地产发展历史概况，分析 了重庆市旅游房地产发展特点。其特点主要表现为：布局与城市多中心、组团式布局相吻合， 有向城市的核心地带集中的趋势；产品类型较少，以度假村、度假酒店和景区住宅为主；以 新项目的开发为主，积压房地产改造开发的很少等特点。 第五部分：重庆市旅游房地产存在的问题。重庆市旅游房地产发展过程当中存在的种种 问题，如前期规划不尽合理，市场地位不够明确，损害景区环境，旅游元素薄弱，部分项目 具有争议性，重庆本地特色不够突出，营销手段落后等。 第六部分：重庆市旅游房地产发展的对策。从政策措施、旅游房地产的开发企业两方面 西南大学硕士学位论文中文摘要 提出了重庆市旅游房地产发展的对策和建议，如政府应该加强组织、引导、管理作用，加强 旅游房地产人才培养，加强普及宣传力度，完善法规保障；开发企业应该积极学习先进的开 发管理经验，做好产品市场定位，重视规划设计，突出旅游元素，加强营销及后期管理。并 提出了具有重庆特色的旅游房地产发展模式，重点发展温泉旅游房地产。 关键词：旅游房地产发展重庆 l i 西南大学硕士学位论文al垮缸扯t t h er e s e a r c h0 f c h o n g q i n g t o u r i s mr e a l e s t a t ed e v e l o p m e n t c h e n gx uh u m a ng e o 乎印h y d i r e c t e db yp r o f e s s o ry a n gx i a o x i a a b s t r a c t w i n i 咄c m 删珂s o c i a le c 伪l o m y sf a s td e v e l o l m 硷n t 锄d 撒l t i o n a li l l c o i n e si i l c f e 勰e ，也e t0 _ 嘶s mr e a le s t a t et l l i sc o i 珥，陀h e 舾i v e 咖他g r e a t l ys 咖g 吐l 髓e de d g ed i s c i p l i n ea l p r a d u c c s a 1 0 n gw i t l li t 锄dd e v e l o p s a so n ea 璀硼珈唱i i i d u 嘶a lp a t t 锄，l et o u 矗s mr e a le s t a t el 埝s 廿l eb r o a d p r o s p 忧t sf 研d e v d 掣n e n t t h ep 叩屺rd i s c u s db a s i ca c 觚i e l 证co ft o 瑚噎s m 托a le s t a t e ，m i n 栅u c e dn l eg 髓e r a le x p l o i t a t i 伽s i t u a t i o fc h g q i n gt o l j r i 锄r e a le s 仞l t e l r o u g 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t c t l 地内拍p a n ：c h 啪l g q 证gt 伽r i 缸n 吼le s t a 钯p 1 急s e n ts 如瞰i t i 傩舡擒l y s i s h i b 0 d l l c e dc h 啪理咖 t 0 1 嘶s m 剃髓t a t cl l i s t 嘶c a ld c y e l o p 删m ts u r v e y ，h 够锄a ：蛳砌c h 鹊i l l g 蛔m s m 蒯e s 雠e d e 、他l o p 咖脚tc h 缸嘲s t i c i t sc l l a 鼯c t e r i s t i ci m i i lp e r f 0 r m 锄c ei s ：t i 艟l a y o u ta n dt l 犯u i b 锄 m u l t i - c e n t e 娼，m e 孕d u pt ) p el a y o u tt a l l i e s ，h 笛t ot h eu l b 锄c o r e 他g i 伽c 咖l i z e dt e i l d e n c y ；t h e p f o d u c t 锣p ea f ef b w ，b yr c 嵋r e s o nh o t e l 锄ds c 朗i ca f e ah o u s i i l gp l j i i l a m y ；b y wp r o j e c t d e v e l 叩m e n t 砸腿r i l y b 牡l 【1 0 9 佗a l e s t a l t et r a 璐f o i m a t i d e 、，e l o p 脒m tv e 巧f 跚鲫ds o c h a l a c 硎s t i c s 1 1 地f i m lp a r t ：c h g q i i l g 加毗r i 锄a 1e s t a t ee x i s 觚eq u e s t i 9 n h lt l l ei i l i d d l eo fc h ( 嘲i 1 1 9 t o 嘶锄他a le s t a t ed e v e l o p 洒gp c e 踮e x i s ta ns o r t so fq u e s t i o i 塔，l i k em ee 础i e rp e f i o dp i a ni s i i l 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签字日期：伽。形年月侈日 导师签名：聿匀日艺霞 签字日期：如矿年中月矿日 西南大学硕士学位论文 绪论 1 绪论 1 1 选题背景及意义 1 1 1 选题背景 随着国家经济的发展和国民收入的增加，旅游房地产也随之产生和发展，它 是旅游业与房地产业等学科交叉结合的一门综合性极强的边缘学科。近几年，旅 游业、房地产业在我国的发展持续升温，为旅游房地产提供了巨大的发展空间。 作为一种新兴产业模式，旅游房地产在重庆乃至我国都有着广阔的发展前景。 从全国范围来看： l 、在国家政策方面，目前各级政府部门相继出台了拉动旅游及相关产业发展 的政策，为旅游房地产的发展提供了一个广阔的发展平台，这是旅游房地产可持 续发展的坚实基础和动力保证。 2 、在市场方面，随着我国g d p 快速稳定的增长，居民收入水平日益提高， 游客产生了更高层次的需要，形成了稳定的旅游消费需求。 3 、在交通方面，我国铁路、公路里程均有大幅增长，铁路多次提速，各地民 航飞机场的建设稳中有升，航班班次大幅增加，我国人均汽车的拥有量也是逐年 提高，全国自驾游游客越来越多，便利快捷的交通极大地降低了时间成本。 4 、此外，把部分空置商品房改造为旅游物业，成为消化这些空置房的有效途 径。这也促进了旅游房地产地进一步发展。 从重庆范围来看： 1 、2 0 0 5 年重庆市地区生产总值( g d p ) 首次突破3 0 0 0 亿元，达到3 0 6 9 1 亿元， 比2 0 0 4 年增长1 1 5 ，高出全国平均水平1 6 个百分点。按常住人口计算，人均 g d p 达到了1 1 0 6 8 元【。全市公路通车里程2 0 0 5 年达到3 7 1 6 8 千米，其中高速公 路里程达到7 7 8 千米；长江黄金水道优势逐步发挥，内河航道里程增加到4 3 3 7 千 米；新增铁路通车里程5 9 4 千米，铁路放射状出口通道网初步显现【。经济发展的 良好态势以及综合交通体系的日趋完善，为重庆旅游房地产打下了坚实的基础。 2 、在旅游业方面，近几年，特别是三峡工程的建设以及重庆直辖以后，重庆 市旅游业发展持续升温，强大的消费群体和丰富的旅游资源为旅游房地产的开发 提供了巨大的发展空间。2 0 0 4 年重庆市共接待海内外旅游者5 2 7 9 0 4 万人次，旅 游业总收入2 5 9 7 7 亿元人民币，相当于当年全市g d p 的l o 3 【1 1 。2 0 0 5 年全市接 待旅游者将不低于5 5 0 0 万人次，实现旅游业总收入超过3 0 0 亿元人民币。重庆旅 游业健康、快速、持续发展的良好势头必将为旅游房地产的开发吸引大量投资， 为本地旅游房地产的快速发展提供契机。 西南大学硕士学位论文绪论 3 、在房地产方面，全市房地产开发投资继续保持稳步增长势头，2 0 0 7 年，重 庆市房地产开发完成投资8 4 9 9 0 亿元，同比增长3 5 o ，较2 0 0 6 年加快了1 3 4 【2 】， 开发资金供应充裕，房地产开发商的实力明显增强，商品住宅仍是开发主体，商 品房平均销售价格也是稳中有升，可以说重庆房地产正处于一个健康稳定的上升 通道中，这为重庆旅游房地产的壮大提供了良好的发展环境。 1 1 2 选题意义 1 1 2 1 理论意义 我国的旅游房地产主要发展于2 0 世纪末，对于旅游房地产的研究也基本上是 同步展开，相比国外还处于初级阶段，相关研究也还比较少。对于旅游房地产的 研究不仅丰富了传统旅游产品理论，更是拓展了房地产产品开发理论的范围。通 过对旅游房地产的内涵、种类、特征的分析，深化丰富了对旅游房地产的研究内 容，同时吸取了其他地区的实践经验，为重庆本地旅游房地产的发展提供理论指 导和借鉴。 1 1 2 2 实践意义 ( 1 ) 对于重庆相关行业及其管理部门具有一定的参考价值。全面系统地分析重 庆旅游房地产的现状，针对重庆旅游房地产发展中出现的问题、存在的机遇、条 件等方面提出了符合重庆实际的相关对策、建议，将更好地促进重庆的旅游业及 房地产业的快速发展。对于将来重庆旅游房地产的发展具有一定的实践指导意义。 ( 2 ) 对于促进地方经济发展，提高城市品味和竞争力有突出的贡献。旅游和房 地产越来越紧密的结合既是旅游业发展到一定程度的标志，也是房地产业主动适 应市场、开拓市场的结果。旅游房地产的发展对于充分利用旅游资源、调整旅游 产品结构、拉动旅游消费有着重要的现实意义。 1 2 研究现状 在c n l q 与维普搜索到的“旅游房地产”相关文章，基本都发表于1 9 9 6 年以 后，这些研究既有发表在旅游类学术期刊如旅游学刊上，也有发表在房地产 专业期刊如中国房地产金融内，还有发表在地理类期刊如经济地理，此外 发表在商业经济与管理等经济管理类期刊上的也较多，文章作者包括了旅游、 经济管理、地理、城市规划等多种专业的研究学者以及部分房地产从业者，可见 旅游房地产确实是一门综合性、实践性很强的边缘学科。 2 西南大学硕士学位论文绪论 1 2 1 主要研究内容 相关研究内容主要包括： 1 2 1 1 旅游房地产的定义 目前，在国外尚没有“旅游房地产( 如t 0 嘶锄r e a le s t a t e ，r e s o nr 嘲e s t a t e 等) 这一固定词汇，但分时度假( t i m e s h a r e ，又称、k 撕0 n 弧，n 蹦妇p 或h o l i d a y o 、) l m e r s h i p ) 及其延伸的概念是有的。如r a n d a u s u p c h l l r i l h ( 2 0 0 0 ) 指出，分时度 假指在规定时间间隔里购买者所得的度假权1 3 j 。量咖ag e 哪( 2 0 0 3 ) 认为，分时 度假就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周 次，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7 天 的一种休闲度假方式【4 】。但关于分时度假的定义，目前流行最广的是美国佛罗里达 洲的分时度假房产法案限e a le s t a t et i m e s h a r ea c tc h 7 2 lf l 谢d a ) 和欧盟分时 度假指令( e u r o p e 锄u ，n i o nt i m e s h a r ed i r e c t i v e ) 。分时度假房产法案的定义是： “所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其 他方式做出的交易设计和项目安排，交易中购买者获得了对于住宿和其他设施在 某些特定年度中低于一年的使用权，并且这个协约的有效期在三年以上”，称之为 分时度假项目。欧盟分时度假指令的定义：“所有的有效期在三年以上、规定 消费者按某一价格付款之后，将直接或间接获得在一年的某些特定时段( 这一期限 要在一周之上) 使用某项房产的权力的合同，住宿设施必须是已经建成使用、即将 交付使用或即将建成的项目。 【5 】可以看出，“旅游房地产 这个词汇是在引进国外 “分时度假 ( t i m e s h a r e ) 这个概念的基础上，进一步延伸、发展和创新而来的。 而国内学者对旅游房地产的概念界定还不统一，沈飞( 2 0 0 1 ) 认为：旅游房地产 是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅 游功能【6 】。还有些人注重旅游房地产的环境依托特性，认为旅游房地产必须依托周 边丰富的旅游资源( 包括自然景区、人造景区) ，因此，又把旅游房地产称为“旅游 景观房产 或“景观房产( 张奕，2 0 0 l ；巨鹏等，2 0 0 2 ) p 】。随着人们认识的深入， 研究者对旅游房地产的认识逐渐深化，宋丁( 2 0 0 3 ) 认为：“符合中国国情的旅游房 地产概念应该是，直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地 产开发都是旅游房地产，【8 1 。吴老二等( 2 0 0 3 ) 给予旅游房地产以广义和狭义理解， “从广义上讲，所有同旅游相结合的物业都可以叫旅游房地产，从狭义上讲，特 指引入分时度假模式( t i m e s h a r e ) 的与传统相区别的旅游房地产”【9 1 。胡浩等( 2 0 0 4 ) 认为，旅游房地产是以旅游为目的，以旅游资源( 包括自然景区和人造景区) 为卖点， 以房地产开发为营销方式，房产开发全部或部分实现了旅游功能的房地产【5 】。程绍 文等( 2 0 0 3 ) 从旅游房地产市场角度对旅游房地产进行了界定，认为旅游房地产市场 3 西南大学硕士学位论文绪论 既应包括一部分以旅游资源及其依附的土地为主体和载体的地产市场，又包括旅 游设施及建筑物( 如旅游宾馆、酒店、旅游度假村等) 为主体和载体的房产市场，它 实际上是旅游业与投资资本及房地产业相结合的一种新型的投资方式和开发模式 1 1 0 】。徐奉蓉( 2 0 0 4 ) 认为，旅游房地产是以旅游物业为开发对象，以为旅游服务为主 要功能，在设计上突出休闲、审美和愉悦的需要，拥有灵活多样的销售方式的房 地产项目。旅游房地产一般与旅游区高度密切关联，但并非与旅游区高度密切关 联的房地产项目都是旅游房地产1 5 】。皮骏( 2 0 0 5 ) 认为，旅游房产是指依托周边丰富 的旅游资源( 包括自然景区、人造景区) ，以旅游度假为目的，融旅游、休闹、度假、 居住为一体的房地产项目，它有别于传统住宅项目，其开发物是实现全部或部分 旅游功能的房地产，是一种集投资与消费为一体的物业【l 。 1 2 1 2 旅游房地产的类型 巨鹏等( 2 0 0 2 ) 根据房产开发过程中景观设计角度的性质，即房产景观的“卖点” 不同，将景观房产类型划分为景观设计房产与旅游景观房产两个群体，然后对两 个群体内部进行细分【5 1 。胡浩等( 2 0 0 4 ) 依据不同功能，将旅游房地产分为娱乐类旅 游房地产开发、观光类旅游房地产开发、接待类旅游房地产开发和景观型住宅区 开发四种基本模式【5 】。皮骏( 2 0 0 5 ) 提出，旅游房产是主题公园和房地产业融合的有 效形式，是一种集投资与消费为一体的物业【9 】。而胡浩( 2 0 0 6 ) 提出了旅游房地产 分类的三大原则，即科学性、实用性、简单易行性，并在此基础上，按照旅游房 地产的旅游功能属性和空间集聚形态，把旅游房地产分为景区( 点) 类旅游房地产和 城市休闲游憩类旅游房地产两大类和八个亚类( 包括观光型旅游房地产、娱乐型旅 游旅游房地产、度假休闲型旅游房地产、特种型旅游房地产、城市综合型旅游房 地产、城市综合住宿型旅游房地产、城市会展型旅游房地产、旅游景观型第二住 所或产权式酒店y 扪。 1 2 1 3 旅游房地产的开发 丁名申、钱平雷( 2 0 0 4 ) 将旅游房地产的开发程序概括为建立主题、前期策 划、明确投资主体和主要合作对象、设计施工单位的物色、项目的建设过程、项 目的经营准备、项目的经营和管理等七个步骤，并强调开发过程中的多学科交叉 性和系统性、主题性【l2 1 。在2 0 0 7 年3 月2 3 日召开的首届中国旅游休闲地产精英 论坛上，北京大学房地产研究所所长陈国强提出旅游房地产的开发要遵循“总体规 划、分步实施，先做旅游、后做房产”、“综合开发、全面收益、合理衔接”、“环 境优先、永续利用”等三大原则。在开发的模式方面，陈卫东( 1 9 9 6 ) 探讨了区域旅 游房地产的三种开发模式：即随意型、规划型和混合型f l3 1 。而张雪晶( 2 0 0 5 ) 则认为 4 西南大学硕士学位论文绪论 旅游房地产可以分为自然资源依托型、新城旧城模式、克隆模仿模式、行业嫁接 模式和文化主题模式等五种开发模式【1 4 1 。 1 2 1 4 对区域性旅游房地产的实例研究 目前，有不少学者试图分析地区性旅游房地产的发展现状，揭示其在发展过 程中出现的问题并提出了一些解决问题的对策。曹绘嶷( 2 0 0 2 ) 从旅游房地产的 内涵特征入手，分析了海南发展旅游房地产的内部和外部条件，指出发展旅游房 地产既是转变旅游业发展模式的重要举措，也是重振海南房地产业的有力手段， 对海南社会经济发展有着重大意义【1 5 】。刘艳红( 2 0 0 4 ) 针对河北省秦皇岛的旅游 房地产发展的历史、现状、问题提出了相关的解决措施【1 6 1 。徐翠蓉( 2 0 0 5 ) 在研 究了旅游房地产一些基本问题的基础上，全面分析了青岛市旅游房地产发展的现 状，探讨并提出了符合青岛旅游房地产发展实际的思路、开发策略、营销策略， 构建支持体系等【5 1 。 1 2 1 5 对重庆市旅游房地产的研究 张海龙( 2 0 0 5 ) 在分析了景观房产相关理论的基础上，选取了六个重庆市景 观房产的项目个案，对其开发和营销的基本情况进行了简单的介绍，并总结了其 成功的经验，也探讨了其有待改进的方面【1 7 1 。雷皴、程叙( 2 0 0 6 ) 对重庆市旅游 房地产的发展进行了初略的探讨，在概况介绍了重庆市旅游房地产发展现状的基 础上，简略地分析了其现状发展的特点及问题，并有针对性地提出了一些政策建 议，为重庆市旅游房地产的研究提供了许多重要参考【婚1 。 1 2 2 对现有研究的评述 从以上的研究可以看出，我国的旅游房地产主要发展于2 0 世纪末，对于旅游 房地产的研究也基本上是同步展开，由于旅游房地产不仅涉及旅游与房地产一般 理论和知识，而且与地理、历史、交通、金融、艺术、管理、园林、文化、信息 等多门学科有着密切的联系，要掌握如此众多的学科有一定难度，因此对于旅游 房地产的基础理论系统研究很少，无论是研究的数量还是深度都还不够，相关专 著也是屈指可数，其中相当数量都集中于对旅游房地产的开发、管理的探讨，众 多学者、从业者都是从实际案例中指出了目前旅游房地产存在的一些问题，提出 了相关的建议和措施，在发展当中完善改进我国的旅游房地产业。这也表明了旅 游房地产的研究具有很强的实践性。由于重庆的经济相对落后，旅游房地产发展 相对较晚，无论是旅游学者还是房地产从业者，对于重庆旅游房地产的认识与研 究还比较少，处于初步探索的阶段，如张海龙研究的重庆市景观房产，就属于旅 5 西南大学硕士学位论文绪论 游房地产中的一个分支，而雷簸对重庆市旅游房地产的探讨也还比较粗略，缺乏 更多的实例研究，缺乏更细致的分析，重庆的旅游房地产研究还有很大的潜力可 挖。 1 3 研究思路、内容 1 3 1 研究思路 随着社会经济的发展和国民收入的增加，旅游房地产这门综合性极强的边缘 学科也随之产生和发展，作为一种新兴的产业模式，旅游房地产有着广阔的发展 前景。在明确旅游房地产的基本概念、产品类型的基础之上，运用相关基础理论， 分析了重庆市旅游房地产具备的发展条件以及发展的现状，指出在发展过程当中 存在的种种问题，最后针对问题提出适合重庆市旅游房地产的发展对策与建议。 重庆市旅游房地产发展条件分析 j 重庆市旅游房地产现状分析 上 重庆市旅游房地产存在的问题 j 针对存在的问题提出对策和建议 1 3 2 主要研究内容 图1 研究思路 f i g 1r e s e a r c hs 仃u c t u r e ( 1 ) 研究的理论基础，旅游房地产的基本概念，旅游房地产的主要类型。 由于旅游房地产学是旅游学与房地产学等诸多学科交叉后形成的边缘学科， 因此其理论基础包括了旅游、房地产等众多相关方面的理论知识。旅游房地产的 基本概念是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，以旅游区域的景观、 6 西南大学硕士学位论文绪论 生态、文脉为开发契机，以优美的景观或良好的度假休闲配套设施为主要特征， 以为旅游服务为主要功能，主要针对游客人群的房地产项目。旅游房地产的主要 类型包括以提供第一居所为目的的景区住宅、以提供第二住所、旅游休闲为目的 的度假房地产、以旅游接待为目的的自营式酒( 饭) 店、主题公园以及以大盘形 式出现的综合性旅游房地产等。 ( 2 ) 分析重庆市旅游房地产发展条件。 从社会经济条件、旅游产业、房地产业等方面分析了重庆市旅游房地产发展 的条件，重庆的旅游房地产发展具备了较好的基础。 ( 3 ) 分析重庆市旅游房地产现状及存在的问题。 通过了解重庆市旅游房地产的发展概况与特点，找出其中存在的问题，包括 规划不科学、定位不合理、经营不完善、开发项目有争议、本地特色不够突出等 多方面的问题。 ( 4 ) 对重庆市旅游房地产发展的对策和建议。 针对发展现状及存在的问题对重庆市旅游房地产发展的提出相关对策和建 议，如政府部门提供必要的政策保障、结合重庆本地旅游资源做好项目前期的规 划、加强项目对环境影响的监管、提高旅游房地产开发企业的经营水平等。 1 4 研究重难点及特色 1 4 1 研究重点、难点 ( 1 ) 重庆市旅游房地产发展具备的条件。根据重庆市的具体情况，分析清楚 重庆市旅游房地产发展具备的条件是论文的重点。 ( 2 ) 重庆旅游房地产发展中存在的问题。 ( 3 ) 重庆市旅游房地产发展的对策。针对重庆市旅游房地产发展中存在的问 题，提出适合重庆市特色的旅游房地产发展的对策和建议是论文的重点也是难点。 1 4 2 研究特色 系统地对重庆市旅游房地产发展的状况进行了研究，特别是指出了适合重庆 旅游房地产发展的模式，为重庆市旅游房地产的发展提供了新的思路。 1 5 研究方法 1 5 1 文献研究法 收集整理各类旅游房地产相关文献资料，包括专著、期刊、网络等等，作为 整个研究的基础，是研究数据、研究方法或理论思想的来源。借鉴前人的研究成 7 西南大学硕士学位论文绪论 果，对重庆旅游房地产的研究提供理论指导；借鉴旅游房地产先进地区的经验、 教训、成果，对重庆旅游房地产的研究提供实践指导。 1 5 2 实地调查法 实地调查法是研究者直接参与调查活动并收集资料，然后依靠研究者本人的 理解和抽象概括，从经验资料中得出一般性结论的研究方法。实地调查法主要包 括观察法、访问法和实验法等。论文主要采用观察法和体验法对重庆市部分旅游 房地产项目进行多方位考察，为指出重庆市旅游房地产发展存在的问题提供第一 手的资料。 1 5 3 归纳法 人类认识自然和社会的思维模式，由特殊到一般认识过程称为归纳法，也指 将一系列具体的内容按其不同的特点和规律分门别类地归纳在一起的方法和从个 别事物的性质、特点和关系中概括出一类事物的性质、特点和关系的推理形式。 论文采用归纳法主要用于从重庆市旅游房地产发展现状中，归纳总结出发展中存 在的问题，并提炼出相关对策。 8 西南大学硕士学位论文 相关概念及理论基础 2 相关概念及理论基础 2 1 基本概念 2 1 1 旅游房地产的概念 作为一个新兴的涉及众多学科的产业，旅游界和房地产界相关人士出于对旅 游房地产认识角度的不同，对其概念会有不同的看法与观点。从旅游的角度看， 旅游房地产具备了为旅游活动特别是为旅游休闲度假服务的功能，甚至本身就是 旅游产品或旅游资源；从房地产角度看，旅游房地产是在社会经济发展、传统房 地产市场竞争日趋激烈的情况下开拓出的一个新兴市场，是房地产产品的一种新 形式。产业归属的不明确造成了旅游房地产概念界定的困难。 目前，国际上对于旅游房地产还没有明确的定义，没有“旅游房地产”这一 固定词汇，只有分时度假及其延伸，没有现成的概念可供借鉴。而国内对旅游房 地产的概念界定也还不统一，众多学者从不同角度和方面对旅游房地产的概念进 行了阐述，这些阐述有差异也有其共性，但都普遍强调了： ( 1 ) 特殊地域性，旅游房地产对地理位置和环境有一定要求，主要分布在风 景区、度假区等旅游资源附近，依托于这些旅游资源，或锦上添花，或已经成为 旅游资源的一部分。 ( 2 ) 特殊功能性，旅游房地产必须具有旅游休闲度假服务功能，满足旅游与 居住的双重的需求，这是旅游房地产与一般房地产的核心区别。旅游房地产在开 发的时候就应该融入更多的旅游度假元素，强调旅游功能。 ( 3 ) 灵活的营销管理，旅游房地产具有特殊的开发营销模式，可根据客户的 不同需求，如第一居所、第二居所或是房地产投资等，提供灵活多变的营销管理 服务。 综合以上的种种观点，就广义而言，从最大范围来看，与旅游业有关的房地 产都可以算是旅游房地产。更进一步讲，就是只要开发项目全部或部分实现了旅 游功能，与旅游的“吃、住、行、游、购、娱”六大要素有关的房地产都算是旅 游房地产。这是一个相当宽泛的概念，依照这一定义，一切的旅游景点地产、旅 游商务地产、旅游度假地产、旅游住宅地产都可以纳入旅游房地产的范围。 总体来说，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，以 旅游区域的景观、生态、文脉为开发契机，以优美的景观或良好的度假休闲配套 设施为主要特征，以为旅游服务为主要功能，主要针对游客人群的房地产项目。 9 西南大学硕士学位论文相关概念及理论基础 2 1 2 旅游房地产的主要类型 具体来讲，旅游房地产主要包括以下五类【2 l ： ( 1 ) 以提供第一居所为目的的景区住宅。此类旅游房地产又可分为三类： 直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发的景区住宅；在自我营造的旅游景区 附近开发的景区住宅；与旅游景观开发二位一体的房地产开发，景即是房，房 即是景，如宋城集团在杭州开发的荷兰水街私人酒店、地中海别墅等。 ( 2 ) 以提供第二住所、旅游休闲为目的的度假房地产。度假房地产在国外已 有相当发展，在国内也颇受追捧，是目前旅游房地产中倍受关注、发展很快的一 个品种。北京快乐假日大酒店作为产权酒店，是此类房地产中的成功典型。另外， 时权酒店、养老型酒店也是此类旅游房地产的典型代表。 其中，产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委 托酒店管理公司进行分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投 资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。 时权酒店，指将酒店的每个单位分为一定的时间价( 如1 年5 l 周) ，出售每一 个时间段的一定年限的使用权，消费者拥有一定年限内在该酒店的居住权。 养老型酒店，指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管 理公司经营至退休后自用，委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下， 该度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售，收益归其家人所有。 ( 3 ) 以旅游接待为目的的自营式酒( 饭) 店。这类酒( 饭) 店以为旅游者提 供住宿为主要功能，后来增加了娱乐、会议等功能，多建在旅游、商务发达或会 议较多的大中城市。如旅游( 休闲) 培训基地、国际休闲度假中心、度假酒店、 度假村等。 ( 4 ) 主题公园。以某一主题作为卖点，包括多种娱乐设施、娱乐方式的旅游 地产项目。如迪斯尼主题乐园。 ( 5 ) 以大盘形式出现的综合性旅游房地产。这种房地产开发多兼有旅游、住 宅、商业等多种功能，如著名的华侨城就是这类旅游房地产的典型代表。 2 2 理论基础 2 2 1 系统理论 系统理论认为系统是由相互联系的各个部分和要素组成的，具有一定结构和 功能的有机整体。其基本思想有两点：一是要把研究和处理的对象都看成是一个 系统，从整体上考虑问题；二是特别注意各个子系统之间的有机联系以及系统与 外部环境之间的相互联系和相互制约。该思想不仅为旅游房地产提供了认识论的 l o 西南大学硕士学位论文相关概念及理论基础 基础，即旅游房地产是一个系统，应从整体上考虑，同时又为旅游房地产提供了 方法论的基础，即用系统的观点来看待旅游房地产，用系统的方法规划设计旅游 房地产。 旅游业是以提供产品为主的经济产业，是具有高关联性的先导产业，这就决 定了旅游业的发展首先