（工商管理专业论文）我国中小房地产企业纳税筹划研究——以A房地产公司为例.pdf

我国中小房地产企业纳税筹划研究 以a 房地产公司为例 研究生o 刘红林导师：陈良华教授东南大学 摘要 我国房地产业成为国民经济的支柱产业之一，同时也是国家税收收入的一项重要来 源。在新的经济形势下，贯彻税收政策法规，依法纳税前提下，理性地进行纳税筹划， 尽量规避纳税风险，己经是中小房地产企业管理人员和财务人员面对的重要课题。本论 文在对国内外纳税筹划的理论发展和对我国中小房地产企业纳税筹划的现状进行系统 地归纳和总结的基础上，定量地测定中小房地产企业在房地产项目开发中不同利益主体 的收益结构，验证了中小房地产企业税负过重的定性分析。按照“业务过程观 的观念， 体现分阶段、重业务、多税种综合筹划的导向，研究了中小房地产企业从企业筹资、投 资、经营、保有到利润分配等各阶段纳税筹划的模型和方法，进行了纳税筹划的实务创 新。本论文以a 中小房地产企业为例进行个案应用研究，得出中小房地产企业纳税筹划 方法的先进性、有效性和科学性，同时考虑税收高强度的政策性，对纳税筹划的风险和 收益进行剖析，强调中小房地产企业纳税筹划以企业财务管理的利益最大化目标为指 导，把中小房地产企业的纳税筹划与业务活动和理财活动紧密关联起来，追求企业税收 净收益的最大化。 关键词：中小企业，房地产，纳税筹划，节税，避税 r e s e a r c ho nt a xp l a n n i n gi ns m a l la n dm e d i u m - s i z e d r e a le s t a t e e n t e r p r i s eo f c h i n a t h e a n a l y s i so f t h ear e a le s t a t ee n t e r p r i s e g r a d u a t e ：l i uh o n g o l i n s u p e r v i s o r ：c h e nl i a n g - h u a s o u t h e a s tu n i v e r s i t y a b s tr a c t r e a le s t a t ei n d u s t r yi nc h i n ab e c o m e so n eo fm a i n s t a yi n d u s t r i e so fn a t i o n a le c o n o m y , s i m u l t a n e o u s l y , i sa ni m p o r t a n to r i g i no fn a t i o n a lt a xr e v e n u ei n c o m e u n d e rt h en e w e c o n o m i cs i t u a t i o n , i ti sa ni m p o r t a n tt o p i ct h a tt h ee x e c u t i v e sa n df i n a n c es t a f f so ft h er e a l e s t a t ee n t e r p r i s e sp r o c e s s e so nt a xp l a n n i n ga n dc i r c u m v e n tt h er i s ko ft a xw h i l et h e i m p l e m e n t a t i o np o l i c i e sa n dr e g u l a t i o n so f t a xa n d p a y i n gt a x e sl e g a l l y t h eb e n e f i t ss t r u c t u r e o fd i f f e r e n ts u b j e c t sh a sb e e nc a l c u l a t e dq u a n t i t a t i v e l ya n dm o d e l sa n dm e t h o d so ft a x p l a n n i n gh a v eb e e ns t u d i e dc c o r d i n gt ot h et h e b u s i n e s sp r o c e s sv i e w - - - f r o mf u n dr a i s i n g ， i n v e s t m e n t ，o p e r a t i o no rm a n a g e m e n t ，t od i s t r i b u t i o ni ns m a l la n dm e d i u m s i z e dr e a le s t a t e e n t e r p r i s e t h ec o n c l u s i o no ft h ea d v a n c i n g ，s c i e n t i f i ca n de f f e c t i v e n e s so ft a xp l a n n i n g m e t h o d sh a dc o m ef r o mt h ec a s eo f a r e a le s t a t ec o m p a n y t h ea n a l y s i so ft a xp l a n n i n go f r i s k sa n db e n e f i t si ns m a l la n dm e d i u m - s i z e dr e a le s t a t ee m p h a s i z ew e r er e l a t e dc l o s e l yt ot h e o p e r a t i o n a la c t i v i t i e sa n df i n a n c i a la c t i v i t i e sf o rt h ep u r s u i n go ft h ev a l u em a x i m i z a t i o n k e yw o r d s ：s m a l la n dm e d i u m s i z e de n t e r p r i s e ，r e a le s t a t e ，t a xp l a n n i n g , t a xs a v i n g , t a x a v o i d i n g l i 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使用过 的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并 表示了谢意。 研究生签 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的 复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内 容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可 以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权东南大学研 究生院办理。 研究生签师签目 东南大学硕士学位论文第一章绪论 第一章绪论 本章为本论文的第一章，主要讲述了本篇论文的研究背景和目的、研究的思路和方 法、本论文主要概念的界定以及论文的结构安排等基本问题，使读者对本论文的结构和 内容有个基本认识。 1 1 研究背景与目的 1 1 1 研究背景 作为世界上最古老的行业，房地产业在中国却还是一个仅有2 0 多年历史的新兴产 业，并且经历了一个“从无到有、从有到快”的高速发展历程。2 0 世纪8 0 年代初，房 地产业刚开始出现时，我国只有北京、深圳等少数大城市由原来的统建办、住宅办组建 成的官方开发公司，称为政府办开发，随后房地产开发企业和房地产开发项目如雨后春 笋般地发展。从1 9 8 0 年到2 0 0 0 年，中国城镇新建住宅5 7 亿平方米，农村新建住宅1 4 6 亿平方米，分别为改革开放前所建住宅总量的9 6 倍和2 1 8 倍，大规模的住宅建设使 我国居民的居住条件得到很大改善。 房地产业始终与我国的经济建设与发展密切相关，尤其是近几年来，政府大力推行 住房制度改革，采取各种措施鼓励住房消费，使住宅房地产业成为拉动经济增长的一个 重要产业，房地产开发投资一直高速增长。2 0 0 7 年全国房地产完成投资额2 5 2 8 0 亿元， 同比增长3 0 2 ，占全社会固定资产投资总额的比重为2 1 5 3 ，是2 0 0 3 年房地产投资 额1 0 1 0 6 亿元的2 5 倍川。目前，我国房地产业已进入高速发展时期，在国民经济中占 有重要地位，成为国民经济的支柱产业之一。房地产业为推动国民经济增长做出了较大 贡献，对国民经济发展起着十分重要的作用。 与此同时，国家财政税收收入中，来自房地产行业的税收收入大幅增长。2 0 0 4 年， 来自房地产业的税收( 不包括耕地占用税、契税) 为1 3 7 0 亿元，占当年全国税收收入 的约5 7 ，占当年房地产投资额的l o 4 ，2 0 0 6 年全国税收收入中来自房地产业的仅房 产税、土地增值税、城镇土地使用税、契税等4 项税收收入就高达1 0 9 4 亿元拍1 。 现代税收制度渗透到社会经济活动和人们日常生活的各个方面，随着我国税收制度 的不断完善，税收申报、代理、稽查三位一体的征管格局的建立，越来越多的企业包括 众多中小房地产企业寻求通过不违法的途径增加自身利益，能动地利用税收杠杆，谋取 最大的经济利益，把纳税筹划作为企业经营理财的行为规范和财务决策的重要内容。中 小房地产企业经营者在宏观调控政策下和市场激烈的竞争中愈来愈深刻地认识到，纳税 筹划成为企业不可回避的生存因素，并付诸于行动，愈来愈重视对进行投资建房的纳税 【l 】数据根据中国统计年鉴和中国房地产产业地图2 0 0 8 - - 2 0 0 9 ( 社会科学文献出版社) 整理和计算所得。 【2 】数据根据改革开发三十年的中国房产业( 上海社会科学院出版社) 整理计算所得。 1 东南大学硕士学位论文第一章绪论 筹划，合理合法地进行纳税筹划，划清偷税漏税骗税和纳税筹划的界线，防范纳税风险， 保障企业正常经营和持续稳定发展。从2 0 0 4 年上半年全国房地产纳税专项检查的结果 表明，很多房地产企业往往只对部分税种的基本规定有所掌握，对税收上的特殊规定， 如：对预收房款、以房抵工程款、以房抵债、以地换房、按揭贷款、代收款项等特殊的 税收政策规定掌握不够，致使企业没有足额缴纳税款，不仅造成了国家税款大量流失， 同时也给房地产企业带来巨大的纳税风险。因此，中小房地产企业的纳税筹划具有现实 背景下的重要意义。 ( 一) 纳税筹划是实现中小房地产企业财务管理目标的重要内容 随着我国税收制度和征管格局的不断完善，企业被推向了全面税收约束的市场竞争 环境之中，企业自觉申报纳税，自我约束的机制也必将建立起来。纳税筹划是经济发展 与诚信纳税的必然产物，是现代企业财务决策的重要内容，是涉及法律、财务、经营、 组织、交易等方面的综合经济行为。 ( - - ) 中小房地产企业的纳税筹划是房地产业未来发展的必然结果 我国房地产业是随着城市住宅建设事业的发展、城市住宅商品化的推行，以及城市 土地使用制度改革的深化，逐步从建筑业分离出来的新兴行业。培育和规范房地产业， 保障政府税收收入的稳定来源，使房地产业成为健康稳定发展的朝阳行业，是当今乃至 今后一段时期各级政府的重要任务。因此，以众多中小房地产企业为参与主体的纳税筹 划成为必然。 ( 三) 房地产业的性质决定了中小房地产企业纳税筹划值得研究 房地产企业相比其它企业在纳税上有许多特殊的规定，如对预收房款、以房抵工程 款、以房抵债、以地换房、按揭贷款、代收款项等特殊业务，有着特殊的税收政策规定， 纳税筹划的空间较大，需要纳税筹划；房地产开发经营中税费占开发成本比例大，除土 地费用、建筑安装成本、基础设施和公共配套设施费用之外，与房地产投资有关的税费 也是影响开发商或投资商获得实际纯收入的重要因素，根据国家建筑部房地产业司的资 料分析，税收占商品房房价的2 0 以上。房地产纳税额度绝对值很大，值得研究；另外， 房地产企业涉及的税种多，在我国现行税法所包括的税种中，房地产业涉及到的税种就 有营业税、城市维护建设税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、企业所得税、 房产税、城市房地产税、契税和印花税1 0 个税种，占到了很大的比例，可筹划的空间 很大。 ( 四) 新时期经济环境使得中小房地产企业纳税筹划非常必要 全球经济进入微利时代，企业的竞争越来越残酷，细微的成本差异都可能影响企业 的生存，在全球各行业金融危机的宏观经济形势下，房地产行业的产业调控政策、货币 调控政策、财政税收调控政策等仍有不确定性，很大程度上冲击了房地产市场，遏制了 中小房地产行业的发展，削弱了中小房地产企业的竞争能力和财务效益。在严峻的经济 2 东南大学硕士学位论文第一章绪论 条件下，中小房地产企业如何生存稳定，如何开源节流，尽可能降低税负，为企业创造 源源不断的竞争力和抗风险能力，使得纳税筹划成为现实面前的重要课题。 1 1 2 研究目的 本论文旨在通过引入房地产企业税负和“业务过程观 的观念，来建立和完善中小 房地产企业的纳税筹划研究。本论文研究拟达到以下目的： ( 一) 分析国内外关于纳税筹划的理论评述和我国中小房地产企业的税收负担，从 而研究我国中小房地产纳税筹划的必要性及风险管理。 ( 二) 专门研究有别于大型房地产集团的中小房地产企业的业务特点和对纳税筹划 的要求，从而系统地以“业务过程观”的观念研究中小房地产企业的纳税筹划模型。 ( 三) 以中小房地产企业a 公司纳税筹划为例进行案例研究，从而给同类型中小房 地产企业的纳税筹划提供参考和借鉴。 1 2 研究思路和研究方法 1 2 1 研究思路 本论文从我国中小房地产企业的行业特点和纳税筹划特点出发，试图把理论与实务 相结合，以中小房地产企业融资成立活动、企业投资活动、企业经营活动、企业分配活 动等作为纳税筹划的研究范围，对企业的全生命周期涉税活动进行筹划，分析出中小房 地产企业的纳税筹划方法，构建了一个适合中小房地产企业特点的纳税筹划模型和体 系，以实现企业价值最大化的财务管理目标。本论文在中小房地产企业业务行为与纳税 筹划关系的基础上，以实现企业价值最大化的财务管理目标指导下，运用纳税筹划的基 本方法与技术，结合不同类型业务活动的具体情况，考虑成本效益原则，对企业经营活 动中的纳税筹划进行研究，为企业做出最优财务决策提供依据。 1 2 2 研究方法 本论文主要通过文献研究方法来进行理论分析与归纳，对国内外纳税筹划的理论发 展、我国中小房地产企业纳税筹划的现状进行系统的整理和总结，并结合笔者多年的房 地产企业财务管理工作经验，通过具有中小房地产企业业务特点的“业务过程观”方法 的系统研究，以中小房地产企业为例进行定量分析的个案应用研究，得出中小房地产企 业纳税筹划方法的先进性、有效性和科学性，同时考虑税收高强度的政策性，对纳税筹 划的风险和收益进行剖析。 ( 一) 规范研究和案例研究相结合的方法 规范研究注重对经济行为的价值判断，偏重于定性分析，是现代经济理论研究中广 泛运用的一种方法。为了使相关问题的论述更加清晰、完整，本文运用相关案例的分析， 采用了从相关财务理论和税收政策背景到具体案例中纳税筹划方案的实施再到总结点 东南大学硕士学位论文第一章绪论 评的逻辑结构，以使研究结论更具有说服性，从而使理论和实际得以有效结合。 ( 二) 系统研究方法 系统研究方法就是将纳税筹划置于企业业务活动的全过程系统中，从全过程系统的 观点出发，在系统与要素、系统与环境、要素与要素之间的相互联系和相互作用中，综 合考察纳税筹划。另外，纳税筹划也是企业财务决策系统的一个子系统。由于纳税筹划 是受税收政策、会计准则等外部环境的影响和制约，因此，本论文把纳税筹划定位于企 业财务决策的组成部分，制定和选择最佳的纳税筹划方案。 1 3 本论文主要相关概念的界定 1 3 1 中小房地产企业相关概念 ( 一) 中小企业( s m a l la n dm e d i u m s i z e de n t e r p d s e ) 中小企业是相对于大型企业而言的，是在规模等方面相对较小的企业。对我国中小 企业的比较权威的界定是2 0 0 3 年由国务院四个部委联合发布的中小企业标准暂行规定 1 3 1 ，这个暂行规定是中华人民共和国中小企业促进法的配套文件，为贯彻执行这一 法律提供了依据。 ( 二) 房地产( r e a le s t a t e ) 房地产是房产和地产的总称h 。在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划， 将土地分为农用地、建设用地和未利用地；房产是指土地上的居民住房、工商业用房、 办公用房等建筑物及其构筑物，在经济学上称不动产。国家税务总局对房产的定义为“不 动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，包括：建筑物、构筑物、 土地和其他土地附着物。 【5 】 ( 三) 房地产市场( r e a le s t a t em a r k e t ) 房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地 产交易的领域【6 】。分以下几类： 1 、房地产一级市场，又称土地一级市场，土地一级市场是指政府代表国家以管理 者和土地所有者的身份，将土地使用权有偿、有限期让与使用者的活动。房地产一级市 场是由国家由市、县政府部门垄断的市场。 2 、房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和 出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市 【3 1 国家经济贸易委员会，国家发展计划委员会，财政部，国家统计局，关于印发中小企业标准暂行规定的通知， 2 0 0 3 年2 月1 9 日，国经贸中小企 2 0 0 3 1 4 3 号 【4 】施建刚，房地产开发与管理，上海，同济大学出版，2 0 0 4 【5 】国家税务总局关于印发( 营业税税目注释) ( 试行稿) 的通知，( 国税发 1 9 9 3 1 4 9 号) 1 6 1 叶剑平，房地产市场营销，北京，中国人民大学出版社，2 0 0 0 4 东南大学硕士学位论文第一章绪论 场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行 交易的市场。 3 、房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市 场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场也包括房 屋的交换。 4 、广义而言，房地产市场还包括物业管理市场，指以物业管理服务为交换对象的 市场，对前三级市场有一定的辅助作用。 ( 四) 房地产业( r e a le s t a t ei n d u s t r y ) 房地产业是指通过市场机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服 务、咨询等项目的产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产 业。具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房地产管理业( 物业管理) 等行 业，广义的还包括建筑业的房地产建设部分。进入2 0 世纪9 0 年代以来，房地产业经 历了三项重大制度和体制改革：一是住房制度改革福利性住房制度改为商品化住房 制度；二是土地使用制度改革土地无偿、无期限行政划拔制度改为通过协议、招标、 拍卖方式，有偿取得土地有限期使用权制度；三是开发方式改革从千家投资、分散 建设改为综合建设、配套开发。 ( 五) 房地产开发与经营( r e a le s t a t ed e v e l o p m e n ta n dm a n a g e m e n t ) 房地产开发与经营是随着城市住宅商品化的推行、工商用房建设事业的发展，以及 城市土地使用制度改革的深化，逐步从建筑业分离出来的新兴产业，主要涉及房地产的 投资、开发、建设、销售、出租等环节，是房地产业最重要的组成部分。房地产开发与 经营业是房地产综合开发的产物。中华人民共和国城市规划法中明确规定，“统一规 划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设是我国城市建设的基本方针，其本质 特点就体现在“综合 和“配套”上。根据房地产开发建设项目的类别不同，分为普通 住宅( 含经济适用房) 、公寓、别墅、商用、工业用房等几种开发形式。 ( 六) 中小房地产企业( s m a l la n dm e d i u m s i z e dr e a le s t a t ee n t e r p r i s e ) 中小房地产企业是相对于大型房地产企业而言的，是在规模等方面相对较小的房地 产企业。2 0 0 3 年国务院国有资产监督管理委员会对房地产行业设置了划分大、中、小型 的分类标准( 草案) 【7 】。该标准从从业人员数、销售额方面进行了定量界定，如表1 1 所示： 表1 1 房地产企业分类标准 l 企业类型从业人员数年度销售额 i大型房地产企业2 0 0 人及以上1 5 亿元及以上 【7 1 2 0 0 3 年国务院国有资产监督管理委员会关于房地产行业划分大、中、小型的分类标准( 草案) ，国资厅评价函 2 0 0 3 3 2 7 号 5 东南大学硬学位论文第一章绪论 中型房地产企业1 0 0 _ 2 0 0 人 卜15 亿元 小型房地产企业1 0 0 人以下1 亿元及以下 按2 0 0 0 年3 月建设部出台的房地产开发企业资质管理规定除对开发企业开发 经营年限、业绩、工程质量保证体系、工程安全、各类专业技术人员资历等有明确规定 外还有一个最重要的注册资本门槛，其中规定一级开发资质企业注册资本为5 0 0 0 万 元，二级开发资质企业为2 0 0 0 万元，三级开发资质企业为8 0 0 万元，四级开发资质企 业为1 0 0 万元。 据统计2 0 0 3 年全国共有房地产开发企业3 4 1 3 2 家，其中，全国具有一级资质的房 地产开发企业4 1 3 家，仅占全国房地产开发企业总数的1 2 1 ，二级资质的房地产开发 企业2 9 8 9 家，占总数的8 7 5 ，绝大多数是三级资质、四级资质及刚刚成立的暂定级企 业，占总数的9 0 以上川，见图一： 图一2 0 0 3 年房地产企业分类比伊j 图 考虑到政策量化标准的滞后性和近年来房地产开发项目体量的不断扩大，本论文所 研究的中小房地产企业，特指经营规模为年主营业收入1 0 亿元以下、注册资本2 亿元 以下、从业人数5 0 0 人以下，经营范围为房地产开发经营为主业、经营区域限定在非全 国范围内的特定相邻几个省市区域的房地产开发集团公司或虏地产开发公司或房地产 开发项目公司。 1 3 2 纳税筹划相关概念 ( 一) 税收( t a x ) 税收是国家为了实现其职能凭借政治权利，按照税法规定标准，无偿地集中一部 分社会产品和国民收入所形成的一种特定分配关系，它具有强制性、无偿性和固定性。 嗍牛风瑞土编，中国脐地产发展报告n o2 社会科学立献出版社，2 0 0 5 6 东南大学硕士学位论文 第一章绪论 ( 二) 纳税筹划( t a xp l a n n i n g ) 纳税筹划是一个比较新的概念。在我国，涉税的筹划有“税收筹划 、“税务筹划 、 “纳税筹划 、“避税筹划 等称谓。称谓不同，但是筹划的对象是一致的，即税金。 其称谓不同主要是代表的筹划主体不同，即“税务 、“税收”是站在以税务机关为 代表的国家征收主体角度所言的，而“纳税 、“避税 是站在以企事业单位或个人作 为代表的纳税义务人主体角度所言的。 本论文认为：对税务机关来说，只能是依法征管、依法治税、反避税研究，无所谓 对税金本身的“筹划，如果征管方也可以进行“筹划”，则会造成对公法的滥用。而 涉税的筹划恰恰是企事业单位或个人作为纳税义务人一项涉税权利，所谓“无标不筹， 欲筹有标。本论文涉税筹划研究是站在后者的角度阐述的，因此称谓为“纳税筹划 似乎较妥贴，统一以“纳税筹划概念表述。 目前对纳税筹划的定义并不统一，但是其内涵是基本一致的：纳税筹划是指纳税人 在税法所允许的范围内和不违反国家现行税法的前提下，为达到减轻税收负担和实现税 收零风险的目的，对企业的经营、投资、理财、组织、交易等各项活动进行事先优化安 排，选择最优的纳税方案，既合理又合法地减税、节税，以达到税负最小化的财务策划 活动过程。纳税筹划有狭义和广义之分，狭义的纳税筹划仅仅指节税筹划，广义的纳税 筹划包括节税筹划、避税筹划和转嫁筹划。 ( 三) 节税( t a xs a v i n g ) 节税是指在税法规定的范围内，当存在着多种税收政策、计税方法可供选择时，纳 税人以税负最低为目的，对企业经营、投资、筹资等经济活动进行的涉税选择行为。节 税筹划，即纳税人采用“合法 手段，利用税收优惠和税收惩罚等倾斜调控政策，获取 税收利益的策划。节税筹划的主要特点如下，合法性；有规则性；经营的调整性与后期 无风险性；有利于促进税收政策的统一和调控效率的提高；倡导性。虽然各国的税收制 度都强调中性原则，但针对不同的纳税人和征税对象，税收政策总是存在着一定的差异， 这为节税提供了普遍的可能性，或者说只要纳税人在税法规定的范围内有选择的余地， 就会有节税行为。 ( 四) 避税( t a xa v o i d a n c e ) 避税筹划，即纳税人采用“非违法 的手段，获取税收利益的策划。避税筹划的主 要特征有以下几点：“非违法性 ；有规则性；前期策划性和后期的低风险性；有利于 促进税法质量的提高；反避税性。根据“法无明文不为罪 原则和税收法定原则，既然 避税行为没有违反税法，那么纳税人就有避税的权利。避税也应属于纳税筹划的范畴。 国家针对避税行为所暴露出来的税法的缺陷和漏洞，只能通过一定的法定程序完善税 法，而不能采用非法律的手段来矫正法律上的缺陷，否则会进一步危及到国家的法治原 则，造成诸多不良后果。 7 东南大学硕士学位论文第一章绪论 ( 五) 转嫁 转嫁筹划，即纳税人采用纯经济的手段，利用价格杠杆，将税负转给消费者或转给 供应商或自我消化的筹划。转嫁筹划的主要特点如下：纯经济行为一般不存在法律上的 责任；以价格为主要手段进行价格调整：不影响财政税收总收入，只是在不同纳税环节 之间调节；受供求弹性的影响，促进企业改善管理，改进技术。企业在多大程度上把握 转嫁筹划是一门艺术，如何使其他方面接受转嫁过来的税负是一门绵里藏针的学问，没 有成功转嫁出去的税负也是一个筹划的现实。 节税筹划，避税筹划和转嫁筹划的特点比较见表1 2 和图二： 表1 2 节税筹划、避税筹划和转嫁筹划的特点比较 节税筹划避税筹划转嫁筹划 法律性质合法非违法纯经济行为 政府态度倡导反避税不加干预 风险不确定，视政府对避 风险性低风险 多因素风险性 税态度而定 通过对生产、经营、筹资等活动钻税法、征管上的漏洞以调整产品价格将税 筹划手段 的安排以享受税收优惠政策 减轻税收负担负转嫁给他人 有利于促进税收政策的统一和促进企业改善管理， 作用有利于提高税法质量 调控效率的提高改进技术 燃 嫂 陋 喇 v 暴 图二节税筹划、避税筹划和转嫁筹划的特点比较 根据纳税筹划定义的内涵，结合节税概念、避税概念、转嫁概念，本论文所述的纳 税筹划是广义的纳税筹划，不再刻意区分节税与避税。 8 东南大学硕士学位论文第一章绪论 1 4 本论文可能的创新与不足 ( 一) 本论文可能的创新之处表现在以下三个方面： 本论文可能的第一创新点为定量地分析了中小房地产企业的税负大小。本论文依据 现行房地产业的税收政策，从理论上定量地测定中小房地产企业在房地产项目开发中不 同利益主体的收益结构，从而验证中小房地产企业税负过重的定性分析。 本论文可能的第二创新点为按照“业务过程观的观念研究了中小房地产企业纳税 筹划的模型，避免了按税种分门别类研究会出现各相关税种筹划此消彼长从而影响纳税 筹划总收益的情形，体现了分阶段、重业务、多税种综合筹划的导向，进行了纳税筹划 实务创新。 本论文可能的第三创新点为强调中小房地产企业纳税筹划以企业财务管理的股东 利益最大化目标为指导，总结出纳税筹划决策的优劣应综合考虑其显性成本、隐性成本、 显性收益和隐性收益，把中小房地产企业的纳税筹划与业务活动和理财活动紧密关联起 来，追求企业税收净收益的最大化。 ( - - ) 本论文的不足之处及局限性表现在以下两个方面： 第一，本论文的研究结果局限于理论框架，需要经过实践检验才能佐证其实用性， 限于笔者的能力和资料掌握的有限性，未能进行系统地实证研究。 第二，针对房地产业税收体制的不合理，本论文未能就房地产业税改方向、房地产 保有阶段的税收政策、不动产税制开征的条件等进行研究。 1 5 本论文的内容及结构 本论文以纳税筹划理论和我国现行税收理论内容为主线，并结合我国中小房地产企 业的特点展开研究。论文内容共分六章，三大部分。第一、二章为第一部分，主要是对 已有研究成果的简单归纳和总结。第三、四、五章为第二部分，是本文的重点章节，第 三章研究了中小房地产企业的税收存在问题及税负定量分析、纳税筹划的必要性和可行 性分析以及纳税筹划的目标分析，第四章研究了中小房地产企业“全程业务观的纳税 筹划模型和方法，第五章研究了中小房地产企业的纳税筹划风险管理。第六章为第三部 分，以a 房地产企业的纳税筹划分析为例，阐述纳税筹划方法在我国中小房地产企业的 具体运用。 本论文结构图如图三所示。 9 东南大学硕士学位论文 第一章绪论 研究背景和目的 一弋一) 一， 研究思路和方法 相关概念的界定 本论文的内容及结构 ，j 、 占 一一叶第二蕈相关理论与文献综述i ， 国内外关于中小企业理论的评述 国内外关于纳税筹划理论的评述 ，、：， 占 一 ” 中小房地产企业的经营特点和仓业劣势的研究 中小房地产企业的纳税特点和税收问题的研究 f 章黝徽收? 一 中小房地产企业纳税筹划的必要性和可行性研究 中小房地产企业纳税筹划的目标分析 一_ _ _ - _ 占弋 中小房地产企业纳税筹划的主要模型分析 俨章篌嚣僦黼剁i 中小房地产企业在开发建设环悟的纳税筹划方法 中小房地产企业在销售交易环节的纳税筹划方法 中小房地产企业投资，筹资份配中的纳税筹划方法 _ - 占 第五章我国搿业的纳税筹 ， 中小房地产企业纳税筹划的成本和收益 中小房地产企业纳税筹划的风险分析 中小房地产企业纳税筹划风险的管理 弋7 a 房地产企业及开发项目介绍 一 4 ”0 0 0 ”一- = 4 “0 0 0 0 霸 爹，建筑业，7 缓磊凌翰女鲮；貔勃；i 纭。瘢彩编丛戮成础9 蝶纛赫诹滋；。，黑q 鳃熬忑、褫舷i 锄赫艘赡蠼翻 中型1 0 0 5 0 01 0 0 0 1 5 0 0 04 0 0 0 4 0 0 0 0 零售业 小型1 0 0 以下1 0 0 0 以下 4 0 0 0 以一f 黪黝缪缪鬻甲臻鳓酽缈翟黼鹭糯黟爹嬲镯巷萨甬舻髯猾缪葺器鑫萨藿潲谬燮缨 錾? 批发 劳一 ；凭；鳜谚攀秭；勰教，：1 9 9 ：瞩琵羔磊瓤：。；铖粥q 镇鼢疆。! 。毳i 彩鼯瓤螂甓隧电么搬磊貔缴茏锄搋；旋磁缓i 中型5 0 0 - - 3 0 0 03 0 0 0 3 0 0 0 04 0 0 0 - - 4 0 0 0 0 交通运输 小型 5 0 0 以下 3 0 0 0 以下4 0 0 0 以下 澎缨臻啤霹罗i 妙罐妒， 謦j 簪；* 1 4 0 0 1 0 6 r ”i：”3 0 0 一3 0 0 0 篷一+ 2 “鳓r * 掣黧。垆譬警6 0 d o 孙6 艿零鬻镄 爹邮政业 貔缓缓绷燃彩缀搋彩亥磊礁鹦。燃。捌黝；参眵鹱磊黝渤菇黝鼢髀赡糍：囊酝巍茹、麟磐g 铬躺纛缓簇箱 中型4 0 0 8 0 03 0 0 0 1 5 0 0 04 0 0 0 - - 4 0 0 0 0 住宿餐饮 小型 4 0 0 以下 3 0 0 0 以下4 0 0 0 以下 从1 9 7 8 年开始发展起来的我国中小企业几乎遍及所有的行业，既有国有企业、集 体企业，又有个体、私营企业和“三资 企业。所创造的经济效益和社会效益在国家经 济发展的作用日益显著，成为国民经济增长的主要力量。截至2 0 0 3 年底，中国共有中 小企业2 9 3 0 万个，从业人员1 9 7 亿人，相关经济统计指标如下1 叫： 表2 2 我国中小企业2 0 0 3 年相关经济统计指标 中小企业的个数占我国企业总数的比例9 9 以上 中小企业提供的就业量占我国城镇总就业量的比例7 5 以上 中小企业创造的工业总产值占我国全部工业总产值的比例6 6 以上 中小企业提供的产品和服务出口占我国出口总值的比例6 0 以上 中小企业创造的产品和服务的价值占我国g d p 总量的比例 5 0 以上 中小企业完成的国家税收收入占我国全部税收收入的比例 4 5 以上 1 1 0 】中国工业经济统计年鉴，2 0 0 4 1 5 东南大学硕士学位论文第二章相关理论与文献综述 2 2 国内外关于纳税筹划理论的评述 2 2 1 国外关于纳税筹划理论的评述 荷兰国际财政文献局在国际税收词汇中定义：“纳税筹划 ；+ ，国家收益。，4000假定为营业收入的4 0 鬟 貉。2 i 墨开发规费戎本 一。 。 国家收益 5 0 假定为嚣业收入的5 墨 磊鹾。蠡努发建逢篝黪鸯勿鳜燃反耘；锄巍；施蠢锄缀旗磁缓铴。建筑壤磅。锄磁9 魁，：鹰游囊熬箜鹊参照姜黪溉鬃 二、计算税金国家收益1 3 2 6 三、各部分利益还原成客户买价 3 1 国家收益部分 5 8 2 6 黔蚴踯孵餮两鼢娥嚷鬈篡缓缓毳霪鬈 笏：锄谚夥棼魏够乎 鬣徽臻戮震缀缓黼巍巍；渤鲰 3 2 房地产公司收益部分( 净利润) 1 7 5 6 貔磁哆晌收益磁龋院热瞬巍篷麓臻雾? 霹? 弩移! 肄搿镶女嚣i 珊t 暂v 笏”驴缈缵戮澎笏移彩移棼撵缆 彩勰彩缀藏鬣p 瓣。貔纛麟i 够磊磊荔么；磊瘟赫女锄荔：么j ；荔么黝菇缓 3 3 建筑公司营业收入( 不含营业税、指收入非指收益)2 ，4 1 8 黜娴蕾艘魄始移磁孵端震纛纛鬃荔纛豢荔 鬻缓筋驴铹彩物移 露像馘 酽搿彩彩鬻嬲 缫黝罗搿甥妒毪砀嬲 毓撼；赫g 夏，；0 士蠹搿溉冀二蟊磊缘燃芬嬲麓貌缓臻黝每套籀霪 各部分利益的合计金额1 0 0 0 0 缓勰燃黪麟壤磁缀缓瀚戮蓊缀缀鬻黼缀戮粼缀戮赫兹缓缓漉戮戮羧瓣 ( 四) 分析结论 通过上述三种情形的定量分析，表明： 国家利益主体，在土地无收益的情况下，通过项目的超额增值和利润，收取超额的 税金，在收取高额的土地成本下，虽然收取税金大幅减少，但其总体收益仍很高，在成 本费用项目、税金等正常的配比，国家利益主体的收益仍高达5 8 3 ( 其中税金约占四 分之一) 。国家在土地收益和税金收益两者之间形成跷跷板，此消彼长，但两者之和总 收益都是非常高。 房地产开发企业利益主体，在土地无偿取得并且房屋“自动长出地 的极端情形下， 其收益才为2 9 8 ，换句话说，房地产企业卖给消费者的商品房1 0 0 0 0 元，就算商品房 是房地产公司捡来的，一分钱成本都没花，房地产企业也就只能从消费者那里得到2 9 8 0 元的收益，另外的7 0 2 0 元是代国家向消费者收取的税金。正常情况下，房地产开发企 业的收益( 净利润率) 是在以约1 7 6 为平均值的数学分布，其理论极大值为3 3 3 ， 理论极小值小于0 。 东南大学硕士学位论文第三章我国中小房地产企业税收问题和纳税筹划的目标研究 3 3 中小房地产企业纳税筹划的必要性和可行性研究 3 3 1 中小房地产企业纳税筹划的必要性分析 ( 一) 纳税筹划有利于优化产业结构，增强企业的竞争力 企业的纳税筹划活动，是企业对国家税法和政府税收政策的反馈行为。对于对所有 以营利为目的的单个企业而言，税收是一种没有回报的支出，它是收益的减项。如果政 府的税收政策导向正确，节税行为将会对宏观经济产生良性的、积极正面的作用，使税 收的杠杆作用得以发挥。在市场经济条件下，作为市场主体的企业，任何经营筹划行为 都是独立的，但为了减少市场调节的盲目性和滞后性，国家应采取税收等手段进行必要 的干预，而企业的纳税筹划正是迎合了国家的政策导向，有利于国家政策的实施和产业 结构、投资方向的优化，在促进企业产业结构调整和资源优化配置的同时，客观上起到 了更快更好的落实国家经济政策的作用。 随着我国住房制度的改革，我国的中小房地产业投资逐年增大，尤其是近几年，中 小房地产投资的增长速度超过了全社会固定资产投资的平均增长速度，为房地产业的发 展注入了强大的动力。当前经济全球一体化的趋势，在宏观调控的影响以及竞争日趋激 烈的市场环境下，行业利润呈现下降趋势，处于高速发展阶段的中小房地产企业在生产 经营过程中依法进行纳税筹划，可以在合理限度内减轻企业税收负担，降低成本，增加 经济效益，规范生产经营行为，实现企业价值最大化，从而提高企业的综合竞争力，使 企业在市场竞争过程中处于更有利的位置。 ( 二) 纳税筹划有利于优化税制结构，促进税收法制建设 税收征纳双方及利益相关者就税收问题的函数并非完全一致，使得征纳双方之间易 于形成某种博弈关系。这种博弈关系具有典型的动态博弈特点，从而使得政府在制定税 收政策时，能够充分考虑纳税人及利益相关者从自身利益最大化角度出发而可能做出的 反应。当最终基本实现长期动态均衡之后，我国税制结构的优化程度必将得到很大的提 高。中小房地产企业进行合理的纳税筹划是按照国家的政策导向进行筹资投资和生产经 营，为国家进一步完善税收法律、法规提供了依据，并起到了对税收法律、法规的验证 作用。国家通过纳税筹划理论与实践的不断发展以及与偷逃税行为的不断斗争，及时了 解税收法规和税收征管的不尽合理和不完善之处，从而进一步完善税收方法，不断修改 完善税收法律的有关条款，引导纳税人的投资消费、经营等按照政府的意图去运作，推 动依法治税的进程。有利于揭露税法存在的漏洞和不完善之处，为税法改革指明方向， 促进税法的不断完善。 ( 三) 纳税筹划有利于提高企业管理水平，增强企业法律意识 房地产开发经营中税费占房地产开发成本比例大，涉及的税种多。除土地费用、建 筑安装工程成本、基础设施和公共配套设施建设费用等之外，与房地产投资开发有关 3 9 东南大学硕士学位论文第三章我国中小房地产企业税收问题和纳税筹划的目标研究 的税费，也是影响中小房地产企业可获得的净利润的重要因素。纳税筹划有利于中小 房地产企业合理地利用资金，提高资金的利用效率，防止企业因多交税而减少企业的 资金总量，避免因资金占用过多而增加企业的资成本，可以帮助企业减少纳税，获得 最大的税收收益。所以，纳税筹划的理论与实践发展程度，实际上是衡量中小房地产 企业经营管理水平和会计管理水平的重要标准。 由于经济人的假设，纳税人减少纳税的动机是客观存在的，其行为方式可以是节 税、避税，也可以是偷税，人们如果能够用合法的手段达到减少纳税的目的，从而减少 因触犯法律而承担的风险，这是纳税人所愿意接受的。正是因为每个国家的政府都加大 打击偷税行为，加强反避税的力度，所以，纳税人采取合理的方法安排自己的经济活动 进行纳税筹划，在减少纳税的同时，有利于增强法律意识，强化税法观念。 3 3 2 中小房地产企业纳税筹划的可行性分析 发展纳税筹划需要完善的税制体系，需要健康的法制环境和市场环境，需要成熟的 税务中介机构和业务人员。我国中小房地产企业纳税筹划的可行性有如下四方面： ( 一) 国家提倡纳税筹划，纳税筹划法制环境健康 我国的税收大环境越来越好，为中小房地产企业纳税筹划提供了条件。由于纳税筹 划有利于增加国家的税收收入和优化企业产业和产品结构，有利于降低征税和纳税成 本，有利于提高企业的经营管理水平和纳税意识，能最大限度地发挥税收的经济杠杆作 用，所以世界各国及我国政府都是允许并提倡的。企业在法律、法规允许的范围内，实 施纳税筹划，选取对企业较为有利的纳税方案进行申报纳税，与依法诚信纳税是完全一 致的。因此，提倡纳税筹划和教育纳税人诚信纳税，都是国家加强对企业的税收管理， 培养企业的纳税意识，完善企业的经营管理和促进税收增长的重要手段。税收征收管 理法和刑法也对偷逃税款的内含和外延作了明确的界定，研究企业纳税筹划的思 想障碍已经基本消除。 税收政策的法制化，使得纳税人进行纳税筹划的环境更稳定，更易于操作。我国税 收正逐步走向法治，依法治税正在逐步变成现实，财政政策也为进一步理顺征管关系铺 好了道路，财税法律不断完善，征税行为也得到了规范。纳税筹划完全是在法律允许的 范围内做出的决定，是税法赋予企业自主选择的权利，不仅在形式上有法律条文为依据， 实质上也符合税收立法精神。中小房地产企业只需要在税法规定的范围内完成纳税义 务，任何机构都无权要求企业承担纳税义务以外的税收负担。中小房地产企业为进行纳 税筹划可在以下几个方面作出选择：一是选择经营组织形式；二是安排企业经营活动； 三是充分利用国家的税收优惠政策；四是选择递延纳税。 ( 二) 市场经济体制重新界定了政府、中介与企业的定位 政府从过去直接参与经济建的角色转变为国民经济发展的设计师和宏观调控者，政 府不再是企业进行资源配置和企业制度设计的主体。企业真j 下成为市场经济的主体，拥 东南大学硕士学位论文 第三章我国中小房地产企业税收问题和纳税筹划的目标研究 有自主经营、自负盈亏的合法权力，每个纳税人只要不违反法律规定的行为都是合法合 理的行为，即使他们行为的前提是利用了法律法规中的漏洞，仍然受到法律的保护。 纳税筹划的发展离不开税务咨询代理中介机构的发展，税务咨询代理中介机构在我 国逐步走向规范化发展的道路。国外中介机构发展的经验告诉我们，中介机构是管理科 学指导下的社会的必然分工，它的出现为企业经营和发展提供了良好的辅助，使中小房 地产企业在愈来愈复杂的社会环境中能够处理好企业外界的关系。我在规范税务咨询代 理业的发展上作了许多规定，全面涉及税务咨询代理的业务规范、机构管理、人员管理、 人员资格认证和中介收费，为规范税务咨询代理中介机构的发展打下了基础，为中小房 地产企业开展纳税筹划提供了良好的服务。 ( 三) 企业