（会计学专业论文）关于我国设立和开征物业税的研究.pdf

南京航空航天大学硕士学位论文 i 摘摘 要要 自 90 年代初期以来，随着住房制度的深入改革，我国房地产业得到了迅猛发展， 已经日渐成为国民经济的“支柱产业” 。但是在房地产业发展的同时，成型于五十年代 的房地产税制却多年未变。房地产行业税制“轻保有，重流转”的状况已经越来越不 适应经济发展的要求。2003 年底党的十六届三中全会通过的关于完善社会主义市场 经济体制若干问题的决定中提到： “实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开 征统一规范的物业税，相应取消有关收费。 ”自此， “物业税”一词引起了政府、学术 界、实业界的高度关注，成为学术界研究和媒体报道的热点。不少专家、学者通过物 业税对我国现行房地产税制结构进行了广泛而深入的研究，指出了我国房地产业税制 中存在的若干问题。通过与国外房地产税制的对比分析，结合我国国情，提出了我国 房地产税制改革的一些思路。但是目前的研究还存在很多不足，如物业税概念未被科 学界定，对税制要素的研究停留在理论的层面上或仅有指导意见等，因此我国物业税 的研究仍然任重道远。 本文在结合前人研究的基础上，提出了物业税的概念，并以房地产行业发展现状 为出发点，分析了我国现行的土地交易制度和房地产税收制度中存在的问题。通过对 比分析典型国家和地区的房地产税收制度，提出应改革我国现行房地产税收制度，适 时开征物业税。在此基础上，从理论和实践的角度对物业税开征的必要性、可行性和 经济、社会效应进行分析。最后结合我国实际情况设计出物业税的具体税制要素，提 出了物业税应以地产评估价值与房产评估价值之和作为计税依据，税率应是兼顾政府 和纳税人双方利益前提下的一个理论取值范围。 作者希望本文提出的一些理念和方法，能够对我国物业税设立和开征起到一定的 借鉴作用，为学界和业界提供一条认识物业税的路径。 关键词关键词：税制改革，物业税，土地批租制度，计税依据，税率 关于我国设立和开征物业税的研究 ii abstract ever since the early 1990s, chinas real estate industry has greatly developed along with the deeply reform of housing rules and regulations, and has become the support industry of national economy. however, chinas real estate tax system has not changed ever since 1950s, whose characters are not fit for the new requirements of economic development. in oct, 2003, ccp passed ccps resolutions on perfecting socialism market economy system, which said “conduct innovation on city-town construction tax and fee ,levy property tax on real estate and cancel the correlative fee when the condition is sufficient” . the word “property tax on real estate” has attracted great attention and become the hotspot researched by government, academia, and industry world. many experts and scholars pointed out lots of problems existing in chinas real estate tax system through comprehensive and deep research. after contrasted with the foreign real estate tax system, they brought forward some reform methods of real estate tax system reform. but the present studies still exist lots of limitations, such as the undefined conception of property tax, the just theory-level research on factors of property tax. therefore, we still have something to do to reform . based on the previous research, this article analyzes some problems about the real estate tax system and land trade system from the actuality of real estate industry development. with reference to foreign real estate tax system, this article suggests reforming chinas real estate tax system and levy property tax on real estate in the appropriate time, meanwhile, defining the conception of property tax. at last, this article defines the factors of property tax. i sincerely hope that some of the ideas and methods would be useful to draw and execute taxation policy, and to provide a path to understand the property tax on real estate. key words: reform of tax system, property tax on real estate, land transaction system, tax rate of property tax on real estate, tax base of property tax on real estate, 承诺书 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立 进行研究工作所取得的成果。尽我所知，除文中已经注明引用的内容 外，本学位论文的研究成果不包含任何他人享有著作权的内容。对本 论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已在文中以明 确方式标明。 本人授权南京航空航天大学可以有权保留送交论文的复印件，允 许论文被查阅和借阅,可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数 据库进行检索，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。 (保密的学位论文在解密后适用本承诺书) 作者签名： 日 期： 南京航空航天大学硕士学位论文 1 第一章第一章 绪论绪论 1.1 研究背景 1.1 研究背景 住房是人类最基本的需求之一， “居者有其屋” 是中华民族上千年的梦想。 自 1993 年以来， 随着城镇居民住房制度改革的推进， 长期被压抑的房地产需求迅速得到释放。 因此，自 20 世纪 90 年代始，我国房地产投资快速增长，房地产业已成为国民经济的 一个新的“支柱性”产业。1998 年，国家在进一步深化住房制度改革的相关文件中明 确提出住房分配制度由原先的实物分配方式转向货币分配方式。这一决定意味着房地 产业将会逐步发展成新的经济增长点。据有关数据统计（如表 1.1 所示） ，自 1999 年 以后， 房地产业投资规模年均增长速度达到了22%， 对gdp的直接贡献率达到了1.5%， 如加上间接贡献率，房地产行业对 gdp 增长的综合贡献率将接近 3%1。 表 1.1 1998-2005 房地产开发投资额与房地产主要税收收入 单位：亿元 房地产开发投资的主要税收收入 年度 房地产开发投资额 房产税+城市房地 产税 城镇土地使用税土地增值税 投资额 增长率 税额 增长率税额 增长率 税额 增长率 1998 年 3580.00 159.8 54.2 4.3 1999 年 4010.00 11.00% 183.5014.83%59.10 9.04% 6.80 58.14% 2000 年 4920.00 19.50% 209.6014.22%64.90 9.81% 8.40 23.53% 2001 年 6245.00 25.30% 228.609.06% 66.20 2.00% 10.30 22.62% 2002 年 7736.00 21.90% 282.4023.53%76.80 16.01% 20.50 99.03% 2003 年 10106.00 29.70% 323.9014.70%91.60 19.27% 37.30 81.95% 2004 年 13158.00 28.10% 366.3013.09%106.2015.94% 75.10 101.34% 2005 年 15759.00 19.80% 435.9019.00%137.3329.31% 140.02 86.44% 年均增长率 22.19% 15.49% 14.48% 67.58% 注：表中数据根据中华人民共和国统计局、建设部、税务总局网站提供的统计数据计算而得。 2000 年以来，随着我国房地产投资总额不断攀高，以房地产行业为主的税收收入 也保持着较高的增长速度，与我国房地产开发直接相关的主要税种税收收入总额年增 长率均超过 10%。由此可见，房地产税收收入将逐步成为我国税收总额中的重要组成 部分。但是通过表 1.1 数据分析我们可以看出，在我国房地产持有环节中征收的房产 税、城市房地产税和城镇土地使用税收收入虽然同房地产开发投资总额一样，保持了 较高的增长速度，但并没有实现和房地产开发投资总额同步增长，并且年均增长率都 低于房地产开发投资总额的年均增长率。与此产生鲜明对比的是，在我国房地产开发 关于我国设立和开征物业税的研究 2 过程中征收的土地增值税的年均增长率几乎是房地产开发投资额年均增长率的三倍。 在西方，以房地产税为主的财产税是地方政府财政收入的主要来源。例如美国， 房地产税在地方政府的财政收入中占有极其重要的地位，以房地产为主的财产税不仅 是联邦、州以下地方政府主要的财政收入来源，同时也是平衡地方财政预算的重要手 段，大约占地方财政预算的 30%左右2。如果扣除联邦和州一级政府的转移支付收入， 就地方政府自身的收入来看，大多超过 50%。以 2001 年为例，以房地产税为主的财 产税占地方政府税收收入 71%3。在英国，完整的税制中与房地产相关的税种较多， 专门对房地产课征的税种有住宅税(residential tax)和营业税(business tax)。这两种房 地产税也是重要的地方财政收入来源。以英格兰地区为例，两项税收之和在地方财政 总收入中所占比重达到 30%上下5。在加拿大，以房地产税为主的财产税也是地方政 府主要的财政收入，以温哥华为例，税收总额占地方财政总收入的 58.4%4。在我国， 房地产税同样是地方税收结构的组成部分之一，但是所占的比重很低。2005 年，国家 税务总局、财政部、国土资源部、建设部、人民银行和国务院发展研究中心等相关部 委组织的 中国房地产税收政策研究 课题研究报告中指出 “中国房地产税比重偏低” 。 根据 2001-2004中国统计年鉴相关数据统计，我国房地产税收的总体情况如表 1.2 所示。 表 1.2 2000-2004 年我国房地产税收总体情况 包含契税的房地产税收 不包含契税的房地产税收 年度 占全国财 政收入的 比例 占地方财 政收入的 比例 占全国税 收收入的 比例 占地方税 收收入的 比例 占全国财 政收入的 比例 占地方财 政收入的 比例 占全国税 收收入的 比例 占地方税 收收入的 比例 2000 0.50% 7.01% 3.57% 7.89% 2.37%4.96% 2.53% 5.59% 2001 0.51% 6.41% 3.27 7.19% 2.10%4.40% 2.24% 4.93% 2002 0.64% 7.94% 3.83% 9.13% 2.31%5.13% 2.48% 5.9% 2003 0.77% 9.14% 4.50% 10.71%2.50%5.51% 2.71% 6.45% 2004 0.88% 10.15% 5.00% 12.08%2.53%5.61% 2.76% 6.68% 平均值 0.66% 8.13% 4.03% 9.40% 2.36%5.12% 2.54% 5.91% 注:数据来源:中国统计年鉴2000-2004 年各期 十六届三中全会的决议中明确提出， “实施城镇化建设税费改革， 条件具备时对不 动产开征统一规范的物业税， 相应取消有关收费” 。 改革的方向是 “明租， 正税， 清费” 。 “明租” 即土地出让金从一次性收取改为分年收取， 并作为地租性质加以明确；“正税” 即合理设置新的房地产税制，统一现行内外房地产税制，避免重复征税，改变流转环 节畸重而保有环节畸轻的现状，并尽量向“宽税基，少税种，低税率”的国际通行方 向靠拢； “清费”则是除少数确有必要的服务性收费保留外，其他收费或取消或合并为 某一个固定的税种。 2004 年始，有关部门开始进行物业税模拟评税试点。通过模拟评税工作获取到第 南京航空航天大学硕士学位论文 3 一手数据资料， 并明确提出了， 今后将在北京市开展房地产税模拟评税试点的基础上， 适时将模拟评税试点工作推广到重庆、江苏、宁夏、辽宁和深圳等地。 2005 年底，在北京举办的“中国财税论坛2005”的会议上国家税务总局有关官 员表示了“十一五”期间要稳步推进物业税的思路，并言明我国物业税制改革将是一 个比较长的过程，应本着先易后难的原则，采取分阶段、分步骤推进的改革策略。改 革的大体过程可以分为基础准备、实施物业税改革和完善物业税制要素三个阶段，建 议“十一五”时期的改革目标为“在城镇范围内构建统一的物业税制” 。 以上信息均充分表明了我国房地产税制改革的迫切性及必要性，择机开征物业税 势在必行。 1.2 国内外研究综述 1.2 国内外研究综述 1.2.1 国外研究综述国外研究综述 财产税发展历史悠久，从西方税种设置理论发展历程上看，18 世纪由亚当斯密 根据财富产生的源泉，将税制结构划分为地租税系、利润税系和工资税系。19 世纪由 阿瓦格纳根据征税客体的性质将税制结构分为收益税系、所得税系和消费税系。20 世纪由阿道夫马斯格雷夫根据社会再生产过程中的资金运动，把税收归纳为货币资 金运动过程中的课税和财产转让及持有过程中的课税两大税系，并分别归属于所得课 税、商品课税和财产课税，形成了现代税制结构体系的基本框架。由此可见，不论哪 一种类型的税制结构设计，对财产课税都构成税制体系的重要组成部分。 西方学者研究，一般认为最早的财产税是对土地课税。随着生产发展和各种形式 的财产增加，原先对土地课征的财产税已不能满足国家财政收入的需要。因此仅对土 地课征的财产税逐渐演变成对土地、房屋、家具、牛、羊、马、服饰、刀剑、家用主 要食品、各种农具和其他器具、货物、货币、债权等其他形式的动产都课征的一般财 产税。随着社会经济发育成熟，财富以各种各样新的形式出现，由于隐匿动产形式的 财产较为容易，以动产形式的财产逃避交纳一般财产税的现象日趋严重，致使一般财 产税很难被有效实施。在这种情况下，西方国家在完善一般财产税征收方法的同时逐 步缩小了一般财产税的征收范围，最终又使一般财产税回到只对土地、房屋等不动产 征税。从国外财产税的发展历程可以归纳出，当私有财产增加并成为衡量人们纳税能 力的主要标准时，财产税经历了从对土地征税扩大到对所有财产征税，又回复到主要 对不动产征税的过程。 西方学者认为，财产税是对社会财富的存量课税。财产税的课税对象多是不直接 参与流转的财产，这些财产，从私人的角度看，是私人拥有或受其支配的财富；从社 会的角度看， 是社会财富处于存量的部分。 同时财产税又是多属于地方税收的经常税。 就财产税的征收实践方面而言，财产税被政府作为周期性课征的税，在税权划分方式 上，或者是由国家统一征收，然后划分给地方；或者是由地方直接征收。 关于我国设立和开征物业税的研究 4 根据财产税的特点，西方学者一般对财产税按五种方式分类：第一种分类是根据 征收范围的不同将财产税划分为一般财产税（或综合财产税）与个别财产税（或特种 财产税） 。前者是对纳税人拥有的所有财产进行课征；后者是对纳税人的土地、房屋、 资本、或其他财产分别课征。第二种分类是根据征税对象的属性不同将财产税划分为 动产税和不动产税。动产指可以移动的财产，其特征主要是具有移动性。动产又可分 为有形动产与无形动产，有形动产如机械、车辆等，无形动产如股票、债券、抵押权、 银行存款等。不动产指不可以移动的财产如土地、房屋等，其特征是易于辨认，不容 易隐匿。第三种分类是根据征税是否可以连续将财产税划分为经常财产税与临时财产 税。经常财产税为每年都课征，具有经常性的税收收入；临时财产税只是在非常时期 为筹措经费而临时开征，比如战争期间。第四种分类是根据征税对象的不同将财产税 划分为静态财产税和动态财产税。前者是对某一时点的财产占有情况依其数量或价值 进行课征，如房屋、土地等其他动产；后者是对财产的转移、变动并按财产转移价值 为基础进行课征，如遗产税、赠与税。第五种分类是根据计税依据的不同将财产税划 分为财产价值税（财产净值税或财富税）与财产增值税（财产收益税或资本利得税） 。 前者以财产的全部价值为计税依据，后者以财产增值额为计税依据。 西方学者通过研究发现，财产税具有调节社会财富分配和影响投资行为决策，促 进资源重新配置的功能。 财产税是针对社会财富进行征税。 通过合理的财产税制建设， 让纳税能力大的人负担较多的税，纳税能力小的人负担较少的税或者不纳税，是对收 入的一种二次分配，使社会财富重新分配，能够有效的防止社会财富过度地集中在少 数人手中，避免因为贫富差距，社会两极分化引发的一系列社会问题及不稳定因素。 同时财产税多属于地方税，在大多数相对分权的国家中，地方政府对财产税制度的制 订拥有较高的自主权。各地区因为经济发展状况不同，地方政府在制订财产税税收制 度也会有所差异。纳税人相同价值或数量的财产在不同地区可能会承担不同的税收负 担，会直接影响纳税人对纳税地点的选择。这种影响所带来的后果，促使了资本和人 力资源在不同区域间的流动，使资源在全社会范围内进行重新配置。在同一区域内， 地方政府对何种形式的财产是否征税和征多少税，同样会影响纳税人是否进行投资的 选择，当纳税人进行投资后，所投资的该类财产因被课税而超出了纳税人能够承受的 税收负担时，纳税人就会选择改变原有的投资选择，而将资本用于那些不需要征税或 税收负担较轻的财产，促使了资源在某一区域内的重新分配。 1.2.2 国内研究综述国内研究综述 我国财产税系可分为房地产税类和车船使用税。其中房地产税类包括的具体税种 为：房产税（城市房地产税） 、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税和契税。近 几年，在实践过程中，除了我国房地产税类中的契税在内容上做了重大改革外，其余 税种基本上都仍在沿用当初制订该税种时的税制内容。这些在特定条件或背景情况下 南京航空航天大学硕士学位论文 5 制订的税制内容已经不适应我国当前经济发展要求。因此，当前我国税制改革中，适 时开征物业税就被作为改革当前房地产税制的重要议题提出。 对于物业税的研究，国内尚处于理论研究阶段，部分地区在国家相关部委的领导 下，开展了物业税模拟评税(也称“空转”)工作。由于我国的特殊国情，开征物业税 前尚有很多亟待解决的问题。目前国内相关的文献研究主要集中在以下几个方面： （1）关于物业税的定义 以蔡红英6为代表的观点认为物业税属于房地产税系，是对土地、房屋等不动产 在保有环节征收的一种财产税。 在税率确定的情况下， 税额随着房地产的升值而提高。 以吴俊培7为代表的观点认为物业税是财产税。 “物业税”一词在我国东南亚和香 港地区使用，而“财产税”一词是西方国家“property tax”的中文翻译，因此物业税 和财产税只是对同一概念的不同表述而已。物业税并不是一个具体的税种名称，而是 财产税的一个类别，其基本含义是对财产征税。 （2）关于物业税是否可以取代土地出让金 吴俊培7、马克和8、许一9、李家鸽10和马丽波认为开征物业税后，应该取消土 地出让金， 把土地出让金作为设计物业税税负时需要考虑的基数。 他们的理由主要是， 物业税的征收对象应该是房产和地产，土地出让金应纳入物业税的征税范围。由于现 在地价攀升导致房价太高，如果以物业税取代土地出让金，就可以把地价的负担从房 地产开发者身上后移到房屋使用者身上，这样，政府在向房地产开发者供给土地时， 就可以无偿拨付，房地产开发成本下降，房价就会大幅下降，从而使更多的人买得起 房屋。 何振一11、 刘维新12、 杨重光13、 宏诚14认为物业税与土地出让金之间不可替代， 土地出让金与物业税是两个不同性质的事物，各有存在的理由。物业税是房地产税的 一种，属于公共分配范畴。而土地使出让金是地价的别称，地价是政府以土地所有者 的身份，在出让土地使用权时收取的土地价款，属于市场范畴，并不是政府为实现公 共管理职能收取的费用。由于两者是性质不同的经济范畴，因此两者不应当也不能相 互替代。 （3）关于开征物业税与相关房地产税种的改革 安体富和王海勇15认为城市房地产税的纳税人是外资企业，在统一税制的原则 下，应该与适用内资企业的房产税合并。房产税和城市房地产税合并后统一开征物业 税，物业税就是房地产税的别称。至于城镇土地使用税，从某种意义上说，它不是税， 而是地租。我国己建立国有土地有偿使用制度，土地出让金就是使用者向国家一次性 缴纳的地租，故在其使用年限中不应该再次缴纳城镇土地使用税，所以城镇土地使用 税应予以取消。 樊丽明16和李文认为，耕地占用税、土地增值税和契税是房地产在流转环节需要 关于我国设立和开征物业税的研究 6 缴纳的税收，这一环节的税负相对较高，阻碍了资源的正常流动。耕地占用税开征的 目的是抑制对耕地资源的过度占用，但是因为我国的耕地占用税采用的是以实际占用 耕地面积乘以定额税率一次性征收的办法，而定额税率是根据耕地所在地区人均耕地 面积的多少确定的，这就偏离了土地的实际价格。与地价相比，耕地占用税的税负非 常低，起不到任何抑制作用，失去了当初开征的目的。因此必须对耕地占用税进行改 革。将耕地占用税的计税依据改为耕地的评估价值，并根据不同地区采用差别税率。 另外，我国土地增值税的名义税率过高，过高的税负对房地产投机行为有一定的抑制 作用，但税负过高也会对正常的房地产流转产生影响。我国仅就己出售土地的增值额 课税， 这使得出售土地与保有土地之间存在税负差异， 可能会强化对保有土地的偏好， 影响本己稀缺的土地资源被合理利用。由于土地增值税计算繁琐，征收阻力大，己造 成很高的税收成本，收入变的得不偿失。所以，对于土地增值额可以采用所得税的形 式予以调整，取消土地增值税，以避免重复征税。 （4）关于开征物业税对房价的影响 李剑阁、赵燕菁、秦兵17认为开征物业税后房价会有显著下降。他们的分析主要 基于房地产开发成本的下降。 按照我国现行的土地审批制度， 批租制度使得地价较高， 房地产价格也随之偏高，因而居民置业的门槛也比较高。现在的房价中已包含了几乎 全部的税费，这部分税费占房屋开发成本的 50%，甚至可能达到 60%或 75%。开征物 业税后，房地产业的税费征收环节后移，土地出让金和相关税费分为 70 年征收，房 屋整体开发成本的下降，房价也会跟着下降。 吴晓宇18认为即使土地出让金并入物业税征收，房价还是难以大幅度下跌。土地 出让金虽然是地价的一部分， 但一般只占到地价的 10-30%， 而土地价格一般占到房地 产价格的 20-40%，计算下来，出让金占房地产价格的 2-12%。取最大值 12%，这是房 价降低的极限。实际上，开发商不可能一次将房价降到 12%。因此，开征物业税后房 价大幅下跌的可能性不大。 黄贤金17、刘维新12认为物业税开征后房价会下跌但幅度不大。他们的分析主要 基于供求关系的变化。按照经济学的理论，从供给角度分析，开发商的建设成本相应 降低，因此房价也就应当下降。但事实上影响房屋最大的因素还是供求关系，仅仅以 成本来预测房价下降是不合理的。开征物业税后，养房费用更高，对于拥有多套房产 的房主或炒家而言负担必然加重，所以二手市场上的房源会有一定增加，一定时期内 的房地产的供应会大于需求，供求关系的改变可能会导致二手房价下降，但是二手市 场的供应量增大也只是一段时期内可能出现的情况,并不具有长期性。从需求角度分 析，由于我国人口众多，人们的住房需求近年才得到释放，在住房需求十分旺盛的状 况下，开发商让利的空间不会太大，所以价格也不会下降很多。 （5）关于物业税课税对象的确定 南京航空航天大学硕士学位论文 7 吴俊培18、许一9认为物业税的课税对象应该包括土地和房屋。因为物业税就是 房地产税的别称，不言而喻课税对象应该包括房产和地产。 钟晓敏、叶宁认为物业税的课税对象应该是房产而不包括土地。这主要是因为物 业税属于财产税，而财产税的纳税人应是财产所有人。我国城镇土地属于国有，农村 土地属于集体所有，土地使用人只拥有房产的所有权而非土地所有权，因此物业税的 课税对象只是房产。 （6）关于物业税税率的确定 席卫群20、陈颂东21指出，在开征物业税之前有一些具体工作需要处理：首先应 清理收费，对于不合理、不合法的收费必须取消，只保留一部分有偿的服务、经营性 收费和少量必要的行政事业性经费，按照“受益者付费”的原则征收。在此基础上， 将属于地价的收费重归于地价中。此外，将一部分具有税收性质的收费转化为税收， 并将其征收环节向后推移，由目前开发商在建设、交易环节应承担税费改为由拥有或 使用房地产的单位和个人在使用、保有环节承担。难点是现有的收费哪些需要保留， 哪些取消，哪些替代，这直接关系到地方政府的利益，也关系到物业税税率的高低。 国务院发展研究中心不动产税制改革课题组23在税率问题上认为，中央应设计统 一的税率范围，并允许各地方（市县级）政府在此范围内自行选择。这是基于在保持 全国税制统的前提下，给予地方政府一定程度的自由裁量权，也是世界上许多大国所 采用的做法。免征额和税率的设计要使结果大体符合“二八原则” ，即 80%的税收来 自20%纳税主体， 各地区处于平均居住水平以下的居民无须纳税或只须交纳很少的税。 考虑首次开征财产税性质的房地产税，由于受传统思维的影响，纳税人的抵触心理可 能较强，因此税率范围不宜定的过高，这样有利于税制改革的推进。综合考虑居民的 承受能力和国际上的惯例，税率范围可以设定在 0.3%-0.8%之间。对是否采用累进税 率的问题可以进一步探讨。固定税率和累进税率各有利弊，固定税率简便易行、征税 成本较低、税负比较平衡，但不能体现量能赋税，在调节贫富差距方面有局限性。累 进税率可以较好地体现量能赋税的原则，具有较好的纵向公平性，但累进级距不容易 把握，计算比较复杂，征税成本相对较高，且累进级距若过高过猛，容易打击纳税人 的生产经营积极性。考虑到现阶段效率优先兼顾公平的原则，倾向于采用固定比例税 率22。 （7）关于物业税的税收管理权 国务院发展研究中心不动产税制改革课题组23、 李剑阁17认为物业税应归于到地 方税系中，使地方政府转变短期行政行为，调动起积极性，更加关心投资环境。地方 政府出售土地获取收入的短期行为事实上很大程度上和我国的财政管理体制有关。我 国的财政支出责任在省以下的地方政府，然而财政收入的大头在中央。有资料显示： 我国财政总支出的 65%集中在省以下的地方政府，20 世纪 90 年代曾经高达 80%。事 关于我国设立和开征物业税的研究 8 实上，开征物业税可以使地方政府关心投资环境，当地方政府有了稳定的收入来源， 不必靠卖地补充财政支出时，地方政府必将更关心本地区环境的建设。物业税收入归 地方，税收管理权也应该适当下放到地方，使之成为真正的地方税。 虽然物业税管理权应给地方政府，并不意味着中央政府就没有监管责任，中央政 府应该设立监督机构。规定出物业税统一的评估标准，并编制统一的培训教材，培训 评估人员。同时，还应考虑对地方为开征物业税给予财力上的支持。 1.3 研究的目的、意义和内容 1.3 研究的目的、意义和内容 1.3.1 研究目的研究目的 近年来，我国房地产业迅猛发展，已经日渐成为国民经济的“支柱产业” 。房地产 行业税费制度改革和物业税的推出,对房地产行业持续、稳定、健康的发展有着重要的 意义。但是同时也应该清醒的认识到，开征物业税对现有房地产行业，与房地产业链 紧密相关的其他行业以及未来宏观经济形式的走向都会产生连锁反应。所以充分预测 和认识改革将会面临的风险，做好开征物业税的前期准备工作在现阶段就显得尤为重 要。目前国内理论界在研究物业税的税制结构设计和税收征管方面还存在诸多亟待解 决的难点，因此短期内物业税尚处于研究论证和“空转”试验阶段，并未在全国范围 普遍征收。 本文对我国现行土地交易制度和房地产税费制度进行分析，通过与典型国家和地 区房地产税制进行对比,指出我国现阶段房地产税制结构存在的问题。并在此基础上， 结合前人研究的成果，提出应改革我国现行房地产税制结构,择机开征物业税。通过对 物业税概念的探讨、开征物业税的必要性、可行性和开征物业税的经济、社会效应影 响分析之后，设计出物业税具体税制要素。 作者希望本文的研究能够对我国物业税的设立和开征，提供有建设性的建议。 1.3.2 研究意义研究意义 我国现行的房地产税费制度迫切需要进行改革，这点己经成为社会的共识，并在 国家的大政方针中得以明确。 本文通过对我国现行房地产税费制度存在问题进行梳理， 认为设立和开征物业税的意义有以下三个方面： （1）简化税制，清理收费。改变目前我国房地产税种偏多、内外税制不统一、重 复征税，房地产行业收费项目名目繁多的状况，建立起税制统一、税种精干、政策目 标与调控对象明确的房地产税制体系。并根据房地产保有环节税本身具有的税源非流 动、便于地方政府监控和征收、负税与受益紧密相关、收入相对稳定等特点，使物业 税成为地方税系中的主力税种，为地方政府产生可持续的财政收入。 （2）改变目前房地产税费制度重流转环节、轻保有环节、个人占有房地产不征税 的现状，建立起正确的财产纳税观念。通过加大房地产持有阶段的税负，提高房地产 南京航空航天大学硕士学位论文 9 的保有成本，达到抑制房地产投机行为的目的，从而实现减少房地产资源闲置，土地 资源有效利用的目标。 （3）使物业税成为调节社会贫富差距，实现社会公平的重要工具。财产税征收的 初衷之一就是为了缩小贫富差距。房地产作为居民财富最主要的形式，财富多的家庭 多交税，有利于调节社会收入差距。开征物业税将增加政府转移支付的能力，避免社 会结构中的两极分化进一步扩大，有利于社会稳定。 1.3.3 研究内容研究内容 本文的研究内容主要分三个部分。 第一部分包括第一章和第二章。 主要内容是完成国内外目前对财产税， 房地产税、 物业税研究的理论综述。在此基础上，结合前人研究的结果，考虑我国现实国情对物 业税的概念做了描述，并分析了物业税的性质、特点以及设立物业税的理论依据，最 后借鉴西方相关经济学理论对开征物业税的经济、社会效应进行分析。 第二部包括第三章和第四章。主要内容是完成我国房地产税收制度和土地交易制 度现状的介绍，总结出我国房地产税制存在的问题。提出有必要改革当前我国房地产 税费制度， 适时开征物业税。 并在此基础上对开征物业税的必要性和可行性进行分析。 通过对典型国家和地区的房地产税费制度介绍和与我国房地产税制的对比分析，得到 对我国进行房地产税制改革，开征物业税有指导意义的经验和启示。 第三部分包括第五章和结论。主要内容是物业税制方案的设计。如物业税的课税 范围、计税依据、税率等。着力解决物业税计税依据的确定和税率取值范围的确定两 个问题的理论研究，并根据宏观经济学，税收学、财务学等相关理论和评估学相关方 法研究计税依据和税率取值范围的理论模型。 1.4 研究方法及创新之处 1.4 研究方法及创新之处 1.4.1 研究方法研究方法 本文采用规范研究和对比分析的研究方法，充分借鉴宏观经济学、税收学、财务 学等相关学科的经济理论，对我国设立和开征物业税进行研究。 1.4.2 创新之处创新之处 本文运用财政学，税收学，财务学等相关理论对设立和开征物业税的必要性和可 行性进行理论研究。运用阿诺德哈伯格模型和洛伦兹曲线对开征物业税的经济和社 会效应进行分析。在改革现行土地交易制度的基础上，运用财务学和评估学的相关理 论和方法设计出计税依据的理论定价模型。从考虑政府和纳税人两方面主体的经济利 益出发，设计出税率取值范围的理论模型。 关于我国设立和开征物业税的研究 10 第二章第二章 物业税的相关理论分析物业税的相关理论分析 2.1 物业税的概念 2.1 物业税的概念 “物业税”一词最早在我国被正式提出是在中国共产党十六届三中全会上通过的 中共中央关于完市场经济体制若干问题的决定之中。该文件明确提出了： “实施城 镇化建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费” 。 “物业”一词源于香港和东南亚，其一般含义是己经建成并投入使用的各类房屋及与 其相配套的设备，设施和场地等，是房地产或不动产的别称。因此，许多人误认为香 港的物业税就是不动产税或房地产税，并将其引用到国内，用“物业税”这一名称来 替代我国税制改革中的房地产税。但事实上，香港涉及房地产的税项有印花税(stamp duty)、 遗产税(estate duty)、 物业税(property tax)、 物业差饷(property rates)、 地租 （land rent） 。其中，无论是物业税还是物业差饷都是一种租金收入税。根据香港税法规定， “房地产若作为出租使用，则其租金收入需要缴物业税”24。物业税在每一课税年度 按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收。其 应评税值是依据出租方实际收入（扣除业主支付的差饷后）减去 20%的修理和免税额 后得出的数目，是税务局根据税务条例评估征收，现行适用的税率为 16%，由于 物业税只有在房地产出租时才会被征收，所以收入来源稳定性劣于物业差饷。物业差 饷（也称差饷） ，是香港地区向楼寓使用人征收的一种税。起征于 1845 年，原用于支 付警政开支， 后来扩大到支付街灯、 供水及消防等开支。 应征差饷税的租值 （即租金） ， 是按照楼寓全年的市场租值估定，每年重估一次。不论是业主自用或出租，以及实际 租金多少，都必须按估定的租值纳税，税率为 5.5%（离岛的税率为 5%）25。由此可 以看出，香港的物业税和物业差饷与我国房地产保有环节相关税含义是完全不相同的 税种。此外，国内还存在将物业费和物业税概念相互混淆的现象。物业费是指住宅小 区的业主因为享受小区物业管理服务而支付的一种经济代价，其用途是用来住宅小区 的日常维护。 在经济性质上它与物业税属于两个不同的范畴， 具有的功能也大相径庭。 关于物业税的内涵， 从十六届三中全会的文件中并不能一目了然的看出。 “开征统 一规范的物业税，相应取消有关收费”是意味着取消我国现行房地产税制中多个税费 开征一个新税种还是合并现行房地产税制相关税费为一个新税种？如果文件的含义指 的是后者，哪些税费应被合并？未被合并的税费该如何处理？关于这个问题也是目前 理论界和实务界研究的热点。但从国际惯例上看，国际税制中涉及对房地产征税都是 多元的，分别存在于房地产流转环节和房地产保有环节。同时，根据我国现行房地产 税系中各相关税种的开征背景分析可知，要把我国目前房地产不同环节的税种合并为 一个单一、万能的税种，从理论和实践操作上都是不可能的。 南京航空航天大学硕士学位论文 11 由此，可以概括出物业税的概念是：物业税是对我国境内的房地产在保有环节以 固定的比例税率征收的一种财产税。物业税的内涵只可能是合并当前房地产保有环节 的房产税，城市房地产税和城镇土地使用税。其征税环节是在房地产保有阶段；征税 对象是我国境内所有符合征税条件的房地产， 既包括房产和地产； 征税范围覆盖城市， 县城、建制镇和工矿区和农村；征税依据是通过专门的部门对房地产课税评估，并取 得房地产的评估价值；纳税义务人是拥有土地使用权、房屋产权或同时拥有土地使用 权和房屋产权的单位和个人。 2.2 物业税与财产税、房地产税之间的关系 2.2 物业税与财产税、房地产税之间的关系 财产税是以法人和自然人所拥有的财产数量或财产价值为征税对象的一类税收。 财产税是一个税系，包括许多税种，如房产，地产税、遗产税、赠与税等，是国家税 收体系中不可或缺的组成部分。 财产税的征税对象一般可以分为不动产和动产两大类， 不动产包括土地和土地上的建筑物，动产包括有形资产（如耐用消费品、家具、车辆 等）和无形资产（如股票、债券、现金、银行存款等） 。 财产税系是最早形成的一个税系，在国家产生之后就形成了。财产税系的发展与 一个社会的经济发展相互关联。起初由于社会生产力水平低下，社会财富较少，土地 在成为最重要的生产资料同时也是私有财产的一种主要表现形式。对土地的课税就成 为最早和最主要的一种财产税。例如在奴隶社会和封建社会，对土地征收单位税曾经 盛极一时，是国家主要的税收收入。到了现代社会，随着商品经济的发展，税制结构 由财产税为主体税种逐步转变为以所得税或商品税为主体税种。财产税系在整个国家 的税制结构中的地位下降到了次要地位，但仍作为地方的主要财政收入。在西方，某 些国家由于需要加强对社会财富的再分配功能，财产税系的公平分配的功能比筹集财 政收入的功能更显突出。例如英国目前的市政税，按现行房屋价格等级分八级，实行 超额累进税率，税率标准由各地方政府确定26。 起初，财产税针对动产和不动产都征收，但是随着社会经济发育成熟，动产以新 的形式呈现时，财产税对其就很难有效地得以征收。自然而然财产税就逐步转变成以 不动产为征税对象的税系 房地产税是隶属于财产税系之中的一个税类，伴随着财产税系的发展而发展。房 地产税是以法人和自然人拥有的房产和地产进行征税。根据财产税系中征税范围的不 同，房地产税也可以被认为是对特定财产独立征税的个别财产税。根据房地产税征税 环节的不同，房地产税可分为房地产保有环节税类和房地产流转环节税类，前者主要 针对房地产在被持有环节所产生的存量财富征收的税，后者是针对房地产在开发、交 易过程中所产生的流量财富征收的税。 在我国和西方国家的房地产税发展史上都出现过从量征收和从价征收两种模式。 如我国历史上最早出现的土地面积税（也称地亩） ，按土地面积的大小对土地课税，且 关于我国设立和开征物业税的研究 12 不受土地肥沃程度和生产成本等其他因素的影响。随着社会经济的发展，面积税渐渐 凸显不公平性。因为土地价值的高低、收益的大小、纳税人的负担能力的强弱，都不 一定与土地面积成比例关系。西方一些国家曾根据土地肥沃程度、生产条件等因素， 将土地分成不同等级分别适用不同税率进行课征，并称之为等级税。等级税优于面积 税，但是实质仍没有超出面积税的范围，仍以土地面积为主要计税标准，在实践中亦 产生很多不公平。 随着社会的进一步发展， 土地财产税课征模式由从量转变为从价计 征，以土地价值为课税标准，从价课征土地税。但如何确定土地价值，却比较麻烦和 困难，也是现今许多国家土地税制中的一个难题。对房产征收的财产税，经历了与地 产税大致相同的发展历程，国内外出现过炉灶税、窗税(或门窗税)、间架税、房基税 等采用房屋的数量特征为计税标准的从量征收模式，此类模式具有征管容易的优点， 但存在严重的不公平。因此，更能实现税收公平的从价课征房产税的模式，为现今各 国普遍采用。 物业税隶属于房地产税类，具有财产税的一般性质和功能。房地产税制体系既包 括对房地产流转环节征收的税种，也包括对房地产保有环节征收的税种。物业税是对 房地产在保有环节征收的一种税，因此是房地产税类中的一种税。由于房地产税类本 身属于财产税系，因此物业税也具有财产税的一般性质和功能。 2.3 物业税的特点 2.3 物业税的特点 2.3.1 税源的可靠性和连续性税源的可靠性和连续性 众所周知，税收是指与特定活动相关的强制性支付，是作为政府筹集财政资金的 主要来源。政府通过征税获得的收入，被用于购买生产由政府提供的产品和服务所必 要的投入要素。所以政府在决定是否开征某种税时就不得不考虑开征此种税的税源是 否稳定和征税行为是否能连续。物业税是针对房地产在保有环节的价值课税，房地产 本身价值相对较高，通过完善的评估体系，能够获得课税评估价值，这就保证了税源 的可靠性。此外，由于房地产使用时间相对较长，在客观上满足了税源的可靠性。一 套房产，除发生不可抗力的情况下（如地震、战争等）可以正常使用 40-70 年，这就 便于政府在房地产被使用期内周期性的征税。 2.3.2 课税对象的明确性课税对象的明确性 课税对象又称征税客体，是指税法规定征税的目的物。每一种税都必须明确规定 对什么征税，不同的税种有不同的征税对象，它是一个税种区别于另一个税种的主要 标志。财富作为一种被单位或个人拥有的存量，其表现