加快转型升级抢占房地产发展先机XXXX1228.ppt

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司赵卓文总经理2012年12月28日,加快转型升级抢占房地产发展先机,穷则思变转型升级成为2012年行业热门词汇,一、房地产转型升级的概念,转型（Transition）【词语】：转型【注音】：zhunxng【释义】：转型，是指事物的结构形态、运转模型和人们观念的根本性转变过程。不同转型主体的状态及其与客观环境的适应程度，决定了转型内容和方向的多样性。转型是主动求新求变的过程，是一个创新的过程。,转型主要指企业发展战略上的转向、转变或转移。广义的转型：包括从房地产行业向另一个行业的的跨越及房地产行业内的战略转型。狭义的转型：指房地产行业内的战略转型。,房地产企业转型的概念,房地产企业转型的方向,企业战略布局,发展模式及商业模式,产品多元化和产品结构,跨区域战略布局,跨行业战略布局,多元化战略布局,规模速度型发展模式,质量增长型发展模式,金融地产型发展模式,文化地产、工业地产,刚需住宅产品,豪宅产品,投资型产品,商业地产、旅游地产,升级指为保持和创造企业核心竞争力，基于自身优势和发展需要，在产品、服务、管理、技术等方面对现有结构的拓展和提升。企业升级方向：产品升级、管理升级、服务升级,房地产企业升级的概念,【企业转型案例】,从快速销售到长期持有从高周转到低周转从轻资产到重资产从高利润到低利润从高现金流到低现金流从高增长到低增长这样的转型谁愿意？,2012年8月16日，SOHO中国宣布，企业重大转型，告别散售模式。引发股价暴跌。,【企业转型案例】,SOHO中国转型：散售为主转为持有经营为主转型目标：5年后至少持有150万平方米优质物业。70%写字楼，30%商业。转型条件：拥有150亿元现金，净负债率20%,【企业转型案例】,SOHO中国为什么要转型？潘石屹：“战略性的布局，内外部压力都有，销售税高，每年利润一半以上都交了税”。张欣：最大的动力是受租务市场的“召唤”。市场的压力：1、新市场环境下，SOHO中国的散售模式确实难以为继。2、SOHO中国的市场布局和产品结构都过于单一。3、商业租售市场的此消彼长。,【企业转型案例】,万科的转型,万科一直坚持业务专一化，专注房地产业务，反对多元化发展。“以前如果有人游说把万科业务多元化，我会回应我死了以后才好想，但现在想法有变，就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”王石,【企业转型案例】,万科的转型,2011年6月28日万科首次宣布正式进入商业地产，确定三大商业产品线。从社区商业扩展为城市商业，未来将进入城市综合体开发。确定了商业地产的三大产品线，包括购物中心“万科广场”、写字楼“万科大厦”、社区商业“万科红”。,在万科未来的开发模式中，住宅产品将占据80%的比重，其余20%将开发持有型物业。除了养老物业、酒店外，万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发，覆盖全面产品线。目前，万科商业地产业务涵盖大型购物中心、社区商业、酒店、服务式公寓和写字楼，进驻全国超过50个大中型城市，总建面逾600万平方米。,【企业转型案例】,万达的转型,万达集团是房地产企业转型的先锋。1988年创立。2000年5月17日，万达转型发展商业地产。第一代产品“单体店”。第二代产品“商业组合体”。第三代产品“城市综合体”第四代产品旅游城市“万达城”2005年开始投资文化产业，已进入大型舞台演艺、电影放映制作、连锁文化娱乐、中国字画收藏四个行业，连续多年成为中国文化产业投资额最大的企业。2020年彻底实现转型，加大在文化和旅游领域的投资，商业地产的比重降至50%以下。,转型升级的必要性：市场环境及竞争格局已经或即将发生重大变化。,（一）珠三角地区住宅发展高峰已过，未来五年将步入缩量市场阶段。规模速度型发展模式不具持续性。,前30年，商品房发展的脉络为：（1）住宅开发为主体。（2）土地价格、商品房价格呈持续上升趋势。（3）开发量、销售量呈“增量市场”特征。房地产发展商的盈利主要依靠土地增值和以规模获取效益。,商品房开发中，住宅投资及销售面积比例偏高。,商品住宅市场未来面临如下挑战：,人均GDP超8000美元，人均住房面积超35平方米后，商品住宅需求下降。经济增速减缓，产业转型。2012年中国GDP增速目标为7.5%。2013年GDP增长预计在8%以下。人口红利面临拐点，城市化进程加快。广东省城市化率已达到66.2%。珠三角地区更是超过80%。刚性住房需求在逐年下降。商品住宅“刚需”难以保持大幅增长速度。在城市家庭住房拥有率超80%以上的背景下，商品住宅的需求动力在于“投资需求”和住房升级换代的“改善型需求”。,（二）土地资源稀缺，土地成本上升，商品住宅开发回报水平逐年下降,广东房地产正逐渐香港化高地价、高成本、高开发强度、高门槛。,广东近年土地购置单价与商品房成交单价同比增长比较,广东省土地利用节约集约水平虽然在国内居各省份前列，但与发达国家相比差距明显，单位土地产出仅相当于日本的13.33%、韩国的15.38%、德国的18.52%。根据2005年土地利用总体规划前期工作“四查清、四对照”的成果，全省有低效建设用地13.33万公顷，城镇存量土地3.5万公顷。“三旧改造”仍将是未来几年的重点。,根据国家住建部对广州城市总体规划纲要(2011-2020)的批复，2020年，城乡建设用地1772平方公里，常住人口1800万人(包括户籍人口和非户籍常住人口)，管理服务人口2000万人(包括户籍人口、非户籍常住人口、流动人口等在内)。到2020年，广州建设用地总规模控制在1772平方公里以内，可利用的新增建设用地规模仅167.46平方公里，年均新增用地仅16.75平方公里，只相当于之前13年新增用地平均水平(41.94平方公里)的40%。2011年全市土地利用强度已达到22.8%。按照国际通行的30%的生态宜居警戒标准，全市未来土地新增空间只有大约522平方公里。广州用地效率与国内外发达城市有较大差距。去年广州单位建设用地GDP产出率仅为643亿元/平方公里。全市低效建设用地超过520平方公里、占全市建设总规模的32.4%。低效用地以494.1平方公里“三旧”用地为主，农村建设用地产出效益只有国有建设用地的1/10。今后，“三旧”改造仍大有可为。,广州未来10年建设用地紧张地价水平仍将上涨,2008-2012年商服类用地楼面地价变化情况,说明：1、统计说明：以广州市十区各年度经营性商服类用地挂牌出让成交数据为统计范围，其中剔除了中新知识城等非正常市场交易价的土地案例。2、近五年来，广州市商服类用地的成交楼面地价呈上涨态势，2012年已达到6378元/平方米，较2008年增长了3.6倍。,（三）地方政府鼓励发展商业经营性项目，主动降低住宅类物业发展比重。,从近年广州出让地块情况看，商业用地比重逐渐加大。,（四）楼市分化明显，中小企业生存压力加大。,2011年全国房地产企业销售金额TOP10,2011年全国商品房销售额59119亿元，增长12.1%。广东商品房销售额6175.63亿元，增长12.8%。,大型房企销售金额增长远大于全国及广东商品房销售额的增长比例。,2012年前三季全国房地产企业销售金额TOP10,2012年前三季度全国商品房销售额40354亿元，增长2.7%。广东商品房销售额6175.63亿元，增长12.8%。,2011年全国房地产企业销售面积TOP10,2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%。广东商品房销售面积7761.34万平方米，同比增长6.0%。,大型房企销售金额增长远大于全国及广东商品房销售面积的增长比例。,2012年前三季全国房地产企业销售面积TOP10,2012年前三季度全国商品房销售面积68441万平方米，同比下降4.0%。广东商品房销售面积5066.48万平方米，同比下降1.4%。,房地产开发门槛越来越高。大型房企成长性、竞争力日渐突出。中小企业逐步变成机会型企业。,三、未来广东房地产发生的五大转变,1、企业盈利模式转变盈利以土地价值转移为主,管理报酬风险报酬为主,2、商业模式转变由规模速度型转为质量效益型。由散售转为持有。地产与金融结合。,中心城市中心区物业价值上升,中心城市中心区物业价值上升,3、区域经营转变项目集中在单一地区的发展商难以做大做强。【例】：广州一手住宅年销售额约1000亿元，单个企业年销售额难以突破200亿元。【例】：2010年，万科在35个城市开发有房地产项目，2011年，已增至54个城市拥有房地产开发项目。企业业绩增长与经营区域范围扩大形成正相关的关系。,4、产品多元化和产品结构转变由住宅开发为主转向多元化开发。商业地产、产业地产、旅游地产、文化地产、养老地产,房地产企业的“上山下海”万达集团计划在长白山、大连、武汉、西双版纳、琅岐、武夷山甚至俄罗斯等地投资，预计投资规模接近1900亿元。龙湖地产推出位于宁波、青岛、杭州、无锡等八大度假地产项目，将公司旅游地产开发推向高潮。雅居乐、富力、万科、鲁能、新世界、保利地产在旅游资源丰富的省区，以海南为例，上百亿的旅游地产项目早已星罗棋布，早已率先完成布局。中弘、中铁海口市东海岸如意岛项目、山东微山湖国际旅游岛项目、长白山望天鹅国际旅游度假区。,5、面向客户改变由本地客户为主扩至跨区域客户。由刚需买家、投资型买家转为经营户、管理户。,四、企业转型升级发展对策,房地产企业转型的方向,房地产企业转型的方向,房地产企业转型的方向,（一）大型房地产企业转型升级对策,大型房地产企业转型的路径1）由规模速度型向质量效益型转变；2）实施标准化战略；3）地产开发商转为区域运营商；4）国际化；5）产业链的延伸和品牌化趋势；6）金融与地产结合；,对福布斯世界100强企业1997-2006年的业务组合类型及变动趋势进行了跟踪分析，发现了两个方面值得关注：第一，在世界100强企业中，超过90%的企业均从事多元化经营，单一业务型企业占比不足10%；第二，在这些从事多元化经营的企业中，超过86%的企业从事的是相关多元化经营，仅有不足14%的企业从事的是无关多元化经营（非相关业务型）。,近20多年来，跨界实行多元化经营已经成为全球各行业标杆企业进行扩张发展的重要路径。,成功关键明辨风险，在多元化与专业化之间达成平衡使业务组合能够创造最大协同,恒大加快推行标准化战略。保利发展养老地产，成立养老产业专业管理公司。星河湾收购了贵州茅台某酒厂，推出“星河湾老酱香”。广州富力地产旗下的力量矿业能源有限公司3月23日在香港联交所挂牌上市。有20多家房企，包括中天城投、中润投资、鼎立股份、华业地产等涉足矿业。广州美林基业集团耗资1.5亿元建成广州市最大的单体养猪场,房地产企业转型动态,中国房地产的国际化,澳门星河湾马来西亚碧桂园复地：收购和入股法国地中海度假俱乐部,（二）中小型企业转型升级对策,1、重组整合，优势互补,2、轻资产模式,中小型企业的优势：“轻”和“快”。轻资产模式：不存地、不存房、零库存引用快速消费品的观念，将目前进行中的套死企业巨额资金的困难项目出售或转让，回笼资金，转而专注于短、平、快的项目。拿中小型地块，瞄准二、三线城市的中端市场，通过专业化的运营和成本控制，快速开发适合市场的高性价比产品，快速销售，迅速回收资金，投入其他项目，实现连续生产、连续销售，保持公司有健康的财务状况和稳定的现金流，实现企业稳定的发展。提升企业的专业化程度。,3、结合城市发展战略，进行差异化竞争,项目定位选择上，应结合项目所在城市的城市发展战略选择适合企业发展的项目。转向三四线城市，甚至“乡镇地产”。,4、灵活经营，寻找新的业务增长点,2013：房地产企业转型升级的现实问题,主动转型？被动转型？盲目转型？,转型可能适合别人，并不一定适合你的企业。2012年“转型”是被媒体和官方爆炒的概念。转型与否，要看企业的实际情况和未来发展需要。转型的企业越来越多。不转型的企业仍占多数。,转型需要创新，创新必须转型,不转型有风险，转型后也有风险，盲目转型风险更大。,企业不一定要转型，但一定要升级。产品升级、管理升级、服务升级,五、2013年房地产企业蓝海战略,企业经营战略方向的改变,企业获得开发用地的途径和方式的重大转变。,坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路,推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调,促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。一要推进经济结构战略性调整。这是加快转变经济发展方式的主攻方向。必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点,着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。二要推动城乡发展一体化。加快完善城乡发展一体化体制机制,促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置,形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农、城乡关系。要加大统筹城乡发展力度,促进城乡共同繁荣。加大强农惠农富农政策力度,让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。摘自十八大报告,城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。要构建科学合理的城市格局，把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好，把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。城镇化是一个系统工程,绝非简单引导农村人口进入城市,包含以下五方面内容:1,经济体制改革的目标是依靠非公有经济推动中国经济转型,正常来说需要包含消除城镇内部的二元结构;2,城镇化要和促进创新和升级,提升工业生产效率,为服务业发展打开空间;3,城镇化意味着农业人口不断进入城市,粮食安全必须保障,所以离不开农业现代化;4,加快城镇化离不开房地产行业的平稳健康发展;5,既要重视中小城市和小城镇建设,也要重视培育新的城市群,中央经济工作会议,城镇化背景下，广东房地产的发展机遇1、城市副中心及卫星城的建设（珠三角城际轨道交通网络完善后的重大机遇。）,城镇化背景下，广东房地产的发展机遇2、商业地产的升级换代。,万达的启示,商业地产泡沫OR商业升级换代,城镇化背景下，广东房地产的发展机遇4、乡村地产将成为未来10年广东房地产的重要增长点,新型城镇化的六大指导原则,体现以人为本的理念，着力提高人口城镇化水平，降低城镇准入门槛。坚持城乡统筹，把推进城镇化和工业化、农业现代化紧密结合，以工促农、以城带乡，实现城乡经济一体化发展。合理调整优化城市群格局，促进人口分布、经济布局与资源环境相协调。以大带小，把大中城市和小城镇联接起来共同发展。集约高效，合理控制建设用地规模，合理设置城镇建设标准。完善城镇的功能，改善人居环境、基础设施和公共服务。,广东辖21个地级市。下分122个县级行政区，包括55个市辖区、23个县级市、41个县、3个自治县。,美丽中国背