（工商管理专业论文）房地产企业资本运营模式研究以绿城集团为例.pdf

1 i l l l l llli ilil l l111i l i l lll l l l l 19 0 4 4 5 2 m a s t e rd e g r e eg r a d u a t et h e s i sb y2 0 1 1 s c h o o lc o d e ：1 0 2 6 9 n u m b e r ：5 1 0 9 9 6 0 2 2 9 0 葶褒印绍天嗲 r e s e a r c ho n p a t t e r n o fr e a l e s t a t e e n t e r p r i s ec a p i t a l o p e r a t i o n ac a s es t u d yo fg r e e n t o w n c o l l e g e ：凹旦l 鱼垡鸯童i q d 殳d 童金 s p e c i a l i t y ：垦些曼i 凸坌曼s 鱼也i d i 墨童 鱼i q 凸 i n t e r e s t s ：m o d e r ne n t e r p r i s em a n a g e m e n t n a m e ： 圣b 坌qy q 凸g g 鱼d g p r e c e p t o r ：臼u 坌巡坌l s 曼q i 坌童坌 q f 金s 曼q m a y 2 0 1 1 华东师范大学学位论文原创性声明 郑重声明：本人呈交的学位论房地产企业资本运营模式研究以绿城集团为 例，是在华东师范大学攻读砭4 博士( 请勾选) 学位期间，在导师的指导下进行的 研究工作及取得的研究成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含其他个人 已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文 中作了明确说明并表示谢意。 作者签名：鱼垡兰! 曼l日期：矽f 年r 月孑日 华东师范大学学位论文著作权使用声明 房地产企业资本运营模式研究以绿城集团为例系本人在华东师范大学攻 读学位期间在导师指导下完成的砸压博士( 请勾选) 学位论文，本论文的研究成果 归华东师范大学所有。本人同意华东师范大学根据相关规定保留和使用此学位论文， 并向主管部门和相关机构如国家图书馆、中信所和“知网送交学位论文的印刷版和 电子版；允许学位论文进入华东师范大学图书馆及数据库被查阅、借阅；同意学校将 学位论文加入全国博士、硕士学位论文共建单位数据库进行检索，将学位论文的标题 和摘要汇编出版，采用影印、缩印或者其它方式合理复制学位论文。 本学位论文属于( 请勾选) ( ) 1 经华东师范大学相关部门审查核定的“内部 或“涉密”学位论文， 于年月 日解密，解密后适用上述授权。 ( ) 2 不保密，适用上述授权。 导师签名耸j 茎 本人签名丛垦! i 日期：矽年r 月f 孑日 “涉密”学位论文应是已经华东师范大学学位评定委员会办公室或保密委员会审定过的学 位论文( 需附获批的华东师范大学研究生申请学位论文“涉密”审批表方为有效) ，未 经上述部门审定的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默认为公开学位论文， 均适用上述授权) 。 赵永刚硕士学位论文答辩委员会成员名单 姓名职称单位备注 费一文副教授上海交通大学安泰经济管理学院主席 蓝发钦教授华东师范大学金融与统计学院 易凌峰副教授华东师范大学商学院 l v 论文摘要 房地产业是国民经济的支柱产业。房地产商品具有价值量大、所需投资金额 大、生产周期长、稀缺性等特征，所以房地产业是一个高风险、高收益的行业。 因此，进行合理的、恰当的资本运营成为房地产企业发展的关键。在实际的操作 过程中，国有大型房地产企业由于制度的便利，取得了先天优势；而中小型房企， 尤其是民营房地产企业则由于诸多不利因素，发展速度、规模一直受到限制。多 年来，国内房地产市场一直由“万招保金”四大国有企业领衔。2 0 0 3 年以来， 政府为了抑制房地产投资过热，进行了一系列的宏观调控，这更加剧了民营房地 产企业面临的资本运营困境。本文通过对案例企业绿城集团的发展历程进行分 析，总结其资本运营的经验和教训，为我国房地产企业的资本运营提出了一些建 议。 本文首先介绍了房地产企业资本运营的概念和内涵，然后阐述了房地产企业 加强资本运营的必要性及面临的问题，接着对案例企业绿城集团进行全面分析， 总结了其多年来资本运营的经验，最后针对房地产企业的资本运营给出了一些自 己的建议。 本文认为，面对有史以来最严厉的房地产调控，房地产企业必须增强自己的 资本运作能力，适时的开展金融创新，拓展多元化融资渠道；改变融资观念，与 国际金融市场紧密接轨；全力加强财务控制，保持强劲持续的现金流；积极的战 略转型，将企业做大做强；运作合作开发，弥补资金和土地短板。 只有这样，房地产企业才能在激烈的竞争中赢得先机。 关键词：房地产企业，资本运营模式，模式创新 a b s t r a c t r e a le s t a t ei n d u s t r yi sap i l l a ri n d u s t r yo fn a t i o n a le c o n o m y l a r g ea m o u n to f v a l u a b l er e a le s t a t ec o m m o d i t y , t h ea m o u n to fi n v e s t m e n tr e q u i r e df o rl a r g e ，l o n g p r o d u c t i o nc y c l e ，t h es c a r c i t yo fo t h e rf e a t u r e s ，s ot h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sah i g h r i s k , h i g hr e t u r ni n d u s t r y t h e r e f o r e ，t h er e a s o n a b l ea n da p p r o p r i a t ed e v e l o p m e n to f c a p i t a lo p e r a t i o na st h ek e yr e a le s t a t ec o m p a n i e s i na c t u a lo p e r a t i o n ，t h es t a t e o w n e d l a r g e s c a l er e a le s t a t ee n t e r p r i s e st h ec o n v e n i e n c eo ft h es y s t e m , a n da c h i e v e da n a d v a n t a g e ；a n ds m a l la n dm e d i u mh o u s i n gp r i c e s ，p r i v a t er e a le s t a t ec o m p a n i e si n p a r t i c u l a ra r ed u et om a n yn e g a t i v ef a c t o r s ，t h ep a c eo fd e v e l o p m e n t ，t h es c a l eh a s b e e nl i m i t e d o v e rt h ey e a r s ，t h ed o m e s t i cr e a le s t a t em a r k e th a sb e e nl e db yt h eb i g f o u rs t a t e - o w n e de n t e r p r i s e sw h i c ha r e ”w a nz h a ob a oj i n ”s i n c e2 0 0 3 ，i no r d e rt o s u p p r e s so v e r h e a t e dr e a le s t a t ei n v e s t m e n t ，c h i n ag o v e r n m e n tc a r d e do u tas e r i e so f m a c r o - c o n t r o lp o l i c y , w h i c hi se x a c e r b a t e db yt h ep r i v a t ee q u i t yr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ， a r ef a c i n gm o r ed i f f i c u l t i e s b a s e do nt h ec o m p a n yg r e e n t o w ng r o u p ，p a p e ra n a l y s i s t h ed e v e l o p m e n tp r o c e s s ，s u mu pt h e i re x p e r i e n c e sa n dl e s s o n so fc a p i t a lo p e r a t i o n ， c a p i t a lo fc h i n a sr e a le s t a t eo p e r a t i n gc o m p a n i e sa n dm a d es o m es u g g e s t i o n s t h i s p a p e r i n t r o d u c e st h e c o n c e p t i o n a n dt h ec o n t e n to ft h er e a l e s t a t eb u s i n e s sc a p i t a l o p e r a t i o na n dt h e na n a l y s i st h e n e e dt o s t r e n g t h e nc a p i t a l o p e r a t i o na n dt h ef a c i n gp r o b l e m so ft h e r e a le s t a t ec o m p a n i e s a tt h es a m et i m e ，a c o m p r e h e n s i v ea n a l y s i s h a v eb e e n g i v e n o ft h e t h eg r e e n t o w n g r o u p ，a n d e x p e r i e n c e so ft h eo p e r a t i o no ft h i sy e a r sa n ds u g g e s t i o na r eg i v e no nb a s eo ft h e a n a l y s i s t h i sp a p e ra r g u e s t h a t ，f a c i n g w i t ht h em o s ts t r i n g e n tr e g u l a t i o no fr e a l e s t a t eh i s t o r y , t h er e a le s t a t ec a p i t a le n t e r p r i s e sh a v et oe n h a n c et h e i ro p e r a t i o n a l c a p a c i t yt oc a r r y o u t t i m e l yf i n a n c i a li n n o v a t i o n ，d i v e r s i f y i n gt h ef i n a n c i n g c h a n n e l s ；c h a n g e t h ef i n a n c i n go f t h e c o n c e p t o fc l o s ei n t e g r a t i o nw i t h t h e i n t e r n a t i o n a l f i n a n c i a lm a r k e t s ；m a k i n g e f f o r tt o s t r e n g t h e nf i n a n c i a l c o n t r o l ，c o n t i n u i n g t om a i n t a i nt h e s t r o n gc a s hf l o w ；p o s i t i v es t r a t e g i c r e s t r u c t u r i n g s o t h ec o m p a n yw i l lb e c o m e b i g g e ra n ds t r o n g e r ；m e a n w h i l e t h e f i n a n c i n ga n dl a n dt om a k eu pt h es h o r tb o a r d o n l yb yt h i sw a y , t h er e a le s t a t eb u s i n e s st ot h ef i e r c ec o m p e t i t i o nt ow i nt h e i n i t i a t i v e k e yw o r d ：r e a le s t a t ee n t e r p r i s e ，c a p t i a lo p e r a t i o np a t t e r n ，i n v e n t i o no fs t y l e 2 目录 第1 章引言1 1 1 论文的选题背景和研究目的1 1 1 1 论文的选题背景1 1 1 2 论文的研究目的3 1 2 国内外研究现状3 1 3 论文的研究思路、方法及主要内容3 1 3 1 研究思路3 1 3 2 研究方法4 1 3 3 主要内容4 1 4 本文的特色和创新之处5 第2 章房地产企业资本运营理论分析6 2 1 资本运营的概念6 2 2 房地产企业资本运营的特点6 2 3 房地产企业资本运营的内容7 2 4 房地产企业资本运营的方式8 2 4 1 融资过程8 2 4 2 投资过程1 1 2 4 3 资本结构优化方式1 3 第3 章我国房地产企业加强资本运营的必要性及面临的问题1 5 3 1 我国房地产业发展概况1 5 3 2 房地产企业加强资本运营的必要性1 6 3 3 房地产企业资本运营面临的问题1 8 3 3 1 房地产企业资本运营面临的内部障碍1 8 3 3 2 房地产企业资本运营面临的外部制度性缺陷1 9 第4 章案例研究绿城集团的资本运营之路2 1 4 1 绿城集团简介2 l 4 2 绿城集团的发展历程2 2 4 3 资本运营之路一压力下的多元化操作2 4 4 3 1 全国布局，积极做大做强2 4 4 3 2 产业重组，突出核心业务2 4 4 3 3 专注品质，抢占高端市场2 5 4 3 4 金融创新，拓展多元融资2 5 3 4 3 4 1 传统的融资渠道商业银行贷款2 6 4 3 4 2 信贷收紧时的金融创新利用信托融资2 7 4 3 4 3 积极开拓新的融资平台香港上市2 8 4 3 4 4 资金压力下的无奈高息债券融资3 l 4 3 4 5 策略性曲线融资股权合作3 5 4 3 5 资产重组，破解融资困境3 8 4 3 6 尝试代建，拓宽利润来源3 9 4 4 案例小结4 l 第5 章房地产企业资本运营的建议4 2 参考文献4 5 致谢4 7 4 5 1 0 9 9 6 0 2 2 9 0 赵永刚 房地产企业资本运营模式研究一以绿城集团为例 第1 章引言 1 1 论文的选题背景及研究目的 1 1 1 论文的选题背景 房地产业是国民经济的重要支柱产业，是推动宏观经济增长的引擎。经过几 十年的发展，中国房地产业的开发投资总额已经从1 9 9 1 年的3 3 6 亿元，增) j h 至u 2 0 1 0 年的4 8 2 6 7 亿元，增长了近1 4 4 倍。房地产业的迅速发展极大地改善了广大人民群 众的居住生活条件，加快了城市建设的步伐，拉动了国民消费，推动了国民经济 的增长。 但是，从2 0 0 3 年开始，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资 过热、房价上涨过高的现象，尤其是在北京、上海、广州等大中城市，房价涨幅 过高，成为此轮宏观经济偏热的一个象征。中国房地产业出现了许多的问题：房 价卜涨迅猛，住房供需结构错位；投资性购房比重大，造成房屋的高空住率、空 置率；圈地炒地狂潮出现，地价持续上涨；房地产开发资金过多依赖银行贷款， 土地储备贷款存在隐性风险等。 为了控制房地产投资规模、调整商品房供应结构、稳定房地产市场价格、保 证中国房地产业的健康平稳发展，中国政府出台了一系列法律法规，综合利用土 地供应、金融、税收和交易管理等政策，适时的对房地产业进行宏观调控。其中， 金融调控政策是宏观调控的重头戏，中国人民银行果断采取有力措施，连续出台 相关政策，对房地产市场进行调控，旨在遏制房地产投资过快增长势头，保持经 济平稳较快发展。 2 0 0 3 年的1 2 1 号文件( 中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理 的通知) 拉开了房地产行业宏观调控的序幕，提高了房地产信贷门槛，国内银 行针对房地产企业的开发贷款逐渐收紧。但是，由于中国的资本市场并没有完全 开放，除银行信贷外没有太多的融资渠道，这项政策无疑砍断了大多房地产企业 赖以生存的资金链。在此背景下，地产信托就成了许多房地产企业的救命稻草。 为解决融资困境，部分房地产企业尝试走出国门，踏上了海外融资的探索之旅。 2 0 0 6 年的1 7 1 号文件( 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见) 加强了 对外商投资企业搞房地产开发经营和境外机构、个人购房的管理。外资持有中国 5 1 0 9 9 6 0 2 2 9 0 赵永刚房地产企业资本运营模式研究以绿城集团为例 房地产的方式、资本配置、融资等受到了限制，其中投资者以境外直接持有中国 物业的方式投资中国房地产被明令禁止。这一规定实际上堵住了外资以股权投资 形式直接向国内投资的途径。2 0 0 7 年的1 3 0 号文件( 国家外汇管理局综合司关 于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知) 明确规定 2 0 0 7 年6 月1 日以后( 包含2 0 0 7 年6 月1 日) 才取得商务主管部门批准证书且通过商 务部备案的外商投资房地产企业，不论是新设立还是增资扩股，各分局均不予办 理外债登记手续。这实际上是截断了未来在中国新成立的外资房地产公司的海外 贷款之路，促使很多外资只能通过地下通道曲折的进入我国房地产市场。2 0 0 8 年的关于促进节约集约用地的通知指出：土地闲置满两年的、依法应当无偿 收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或 划拨土地价款的2 0 征收土地闲置费。此政策很好的遏制了房地产企业囤积土地 的行为。此外，国家还多次利用贷款利率以及各种行政和财政手段来调控房地产 市场，引导房地产投资和消费。 宏观调控从2 0 0 3 年开始一直持续到现在，表明政府调控房地产业的力度和 决心。政策的持续收紧，提高了房地产业的进入门槛。土地供给被严格控制，银 行信贷资源变得更加稀缺。房地产行业呈现出新的格局：一方面，国有大型房地 产企业的资源优势明显，他们更易通过房地产开发贷款的审核，也具有相对较多 的其他融资渠道，这使其在土地储备上具有巨大的资金优势；另一方面，中小型 房地产企业、尤其是民营房地产企业，受自身能力限制，在融资和土地储备上处 于劣势，很可能失去持续发展的机会。 宏观调控下，房地产企业的合作、兼并与重组进程将有所加速，行业的集中 度将有所提高。大型房地产企业利用自身实力大举扩张，收购、兼并中小型房地 产企业或者项目。包括资金、土地、项目等资本由中小型房地产企业不断地流向 大型正规的房地产企业。以前开发商只要拿地盖房就能盈利的发展模式难以为 继，不具备资本运营能力的房地产企业将被逐步淘汰。资本运营能力成为了房地 产企业生存和发展的核心竞争要素。我国房地产业历经营销时代和产品时代之 后，进入了资本运营的时代。 在这样的背景下，许多房地产企业都想通过加强资本运营来解除生存危机， 抓住高速发展的机遇，完成企业跨越式发展。那么如何拓展思路，提高资本运营 能力，以克服在发展的过程中遇到的宏观调控困境? 这引发了笔者的思考和研 究。 2 5 1 0 9 9 6 0 2 2 9 0 赵永刚 房地产企业资本运营模式研究一以绿城集团为例 1 1 2 论文的研究目的 从以上的分析，我们可以看出，国家针对房地产行业的宏观调控还会继续， 房地产企业面临的竞争日益加剧，提高其自身的资本运营能力成为房地产企业现 阶段的迫切要求。本文以房地产企业的视角，通过对房地产企业资本运营特征的 分析，并结合案例企业绿城集团的研究，提出一些有实践价值的房地产企业资本 运营模式及战略建议。本文的写作目的主要有两个方面，一方面是全面分析资本 运营理论，为房地产企业的资本运营找到理论依据；另一方面就是深入分析案例 企业，为房地产企业的资本运营探索实践之路。 1 2 国内外研究现状 目前国内外专门针对房地产企业资本运营的学术研究不多，更多的学者一直 钟情于房地产企业的融资研究，探讨如何通过金融创新来降低企业风险、拓展融 资渠道。其实，融资只是资本运营理论的一部分，投资及资本结构优化对于房地 产企业同样重要。 随着国内针对房地产行业的宏观调控持续加强，该课题突然引起了国内外许 多媒体和学者的热议和研究，许多学者纷纷发表了自己的观点，可以给我们研究 房地产企业的资本运营带来很多参考和借鉴。 1 3 论文的研究思路、方法及主要内容 1 3 1 研究思路 宏观调控常态化，房地产企业如何根据中国国情和自身特点，找出适合于自 己的资本运营模式并应用于实践，是本论文研究的中心。 本论文首先从房地产企业资本运营的理论入手，在阐述相关概念的基础上， 介绍房地产企业资本运营的内容和方式。然后，阐述了我国房地产企业加强资本 运营的必要性及面临的问题。接着，通过对案例企业绿城集团的研究，找出其在 不同阶段、不同情况下采取的资本运作模式。最后，在总结以上理论和案例研究 的基础上，为我国房地产企业的资本运营提出一些建议。 3 5 1 0 9 9 6 0 2 2 9 0 赵永刚房地产企业资本运营模式研究以绿城集团为例 l 引言 l i 房地产企业资本运营理论分析 i 加强资本运营的必要性及面临的问题 i 案例研卜绿城集团的资本运营之路 士 l 房地产企业资本运营的建议 1 3 2 研究方法 图1 1 论文的研究思路 房地产企业资本运营的研究是理论和实践相结合的应用性课题。这一课题涉 及到房地产经济、资本运营、政府干预等理论的有关内容。由于理论所涉及的范 围跨度较大，所以在研究时需要有一套系统的、科学的方法。本文的研究方法主 要有： 一、从宏观到微观逐步分析。本文先从宏观角度出发，分析了宏观调控对房 地产行业的影响，然后再深入到案例企业这个微观的部分，分析其面对调控时的 应对之策。 二、理论分析与案例研究相结合。通过对房地产企业资本运营理论和案例企 业资本运营方式的研究，探寻现阶段我国房地产企业可采用的资本运营方式和发 展趋势。 三、静态分析与动态分析相结合。我国房地产调控政策从长期来看是不断变 化的，但短期具有一定的稳定性。在研究房地产企业资本运营的方式时，必须考 虑宏观调控政策的影响。因此，需要动态分析与静态分析相结合，才能得出正确 的结论。这也是本文的选题背景里，用一定篇幅介绍2 0 0 3 年以来我国宏观调控 政策的原因。 1 3 - 3 主要内容 本文的主要内容具体安排如下： 第一章：引言。主要介绍论文的选题背景，研究目的，研究思路、方法及内 4 5 10 9 9 6 0 2 2 9 0 赵永刚 房地产企业资本运营模式研究一以绿城集团为例 容，并对本文写作的主要观点及创新之处进行了说明。 第二章：房地产企业资本运营理论分析。对资本运营的概念、房地产企业资 本运营的特点、内容、方式等进行了阐述。 第三章：我国房地产企业加强资本运营的必要性及面临的问题。概述我国房 地产业的现状，说明我国房地产企业加强资本运营的必要性，最后对房地产企业 加强资本运营面临的问题进行了阐述和分析。 第四章：案例研究绿城的资本运营之路。首先简单介绍了绿城集团的现 状及发展历程，然后针对其发展历程中关键节点的资本运营策略进行阐述和分 析，探寻其中的内因及可借鉴之处。 ： 第五章：房地产企业资本运营的建议。针对中国房地产企业资本运营面临的 问题，提出了一些可行的资本运营模式及建议。 1 4 本文的特色与创新之处 由于本文的研究目的在于试图为我国房地产企业的资本运营寻找理论依据 和实践路径，因此，在研究的过程中就不能忽视我国目前的经济大环境及当下的 房地产宏观调控政策，这是研究我国房地产企业资本运营模式的基础。一方面我 们确实需要学习西方发达国家的房地产资本运营模式，但另一方面，我们更应注 意具有中国特色的特殊国情。因此，我认为本论文的创新之处在于：基于中国特 色的特殊国情背景下，讨论房地产企业的资本运营之路，这不是单纯的理论分析。 案例研究时所选择的企业一定要有代表性，本文选择近几年来迅速崛起的绿 城集团为例，分析一个地区民营房地产企业如何通过恰当的资本运作，逐步扩张 并最终进入全国房地产开发企业1 0 强。这可以为其他房地产企业带来更多的借 鉴意义。 当然，由于写作时间的匆忙与本人水平的有限，对相关资料的收集与分析还 不够全面。我国房地产企业的资本运营模式由于受宏观调控政策的影响而动态变 化，这有待于及时的跟踪研究。 s 5 1 0 9 9 6 0 2 2 9 0 赵永刚房地产企业资本运营模式研究以绿城集团为例 第2 章房地产企业资本运营理论分析 2 1 资本运营的概念 资本是经济学的一个重要范畴，马克思在资本论中阐述，资本是能够带 来剩余价值的价值。这说明，资本可用价值衡量，能产生未来收益，是一种生产 要素。 资本运营从字面理解是指针对资本的筹划、组织与管理。这是一个2 0 世纪 9 0 年代产生的经济学新名词，随着中国经济改革的不断深入和资本市场的高速 发展而被广泛应用。资本运营的定义在理论界尚未达成共识，形成统一、规范的 概念。目前主要有以下几种观点： 第一种观点认为“资本运营是独立于商品经营而存在，以价值化、证券化的 资本或可以按价值化证券化操作的物化资本为基础，通过兼并、收购、战略联盟、 股份回购、企业分立、资产剥离、资产重组、破产重组、债转股、租赁经营、托 管经营等各种途径来提高资本运营效率和效益的经营活动”1 第二种观点认为“资本运营是指以资本增值最大化为目的，以价值管理为特 征，通过企业全部资本与生产要素的优化配置和产业结构的动态调整，对企业的 全部资本进行有效运营的一种经营方式 2 前一种观点属于狭义的资本运营范畴，其基本特征是资本运营独立于商品运 营而存在，是企业的一种外部扩张战略。后一种观点属于广义的资本运营范畴， 其基本特征是资本运营的内容和方式大大的扩展，包括全部的以资本增值最大化 为目的的企业资本运作。 本文采用广义的资本运营概念来研究资本运营的相关问题，既包括一切以利 润最大化和资本增值为目的，以企业的资本为对象，以优化配置和动态重组为手 段的运作行为。 2 2 房地产企业资本运营的特点 房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、中介服务、物业管理等多种经 1 杨波资本运营i m i 中央广播电视人学出版2 0 0 2 年7 月，( 5 ) 2 杨波资本运营【m 】中央广播电视大学 h 版2 0 0 2 年7 月，( 5 ) 6 5 1 0 9 9 6 0 2 2 9 0 赵水刚房地产企业资本运营模式研究以绿城集团为例 济活动的综合产业。具体包括：土地的开发、房屋的建造及维护、房屋所有权的 买卖以及由此形成的房地产市场等内容。 房地产业属于服务部门，是第三产业的一部分，与其他行业有着明显的区别， 有着自身的特性： 一、基础性 房地产业的基础性主要体现在房屋是社会所有部门和居民不可缺少的物质 条件。 二、关联性 房地产业具有很强的前后关联和侧向关联作用。房地产业与建筑业唇齿相 依、相互制约；房地产业还直接影响建材、设备、家电等多个行业的发展。房地 产的关联性，使房地产对国民经济的贡献率很高， 三、周期性 房地产业属于固定投资范畴，受国家宏观调控的影响非常大，因此其发展具 有一定的周期性。在国民经济发展顺利时，房地产业会首先获得相当高的回报； 而在国民经济萧条时，房地产业会提前滑坡。由于周期性特性的影响，房地产业 的发展总是表现出波浪式前进、螺旋式上升的特点。所以房地产业可谓是我国国 民经济发展的“晴雨表”。 四、对金融业的依赖性 房地产业是资金密集型行业，所需投资金额大、生产周期长，其开发经营、 流通消费的每一个环节都需要金融业的支持。 综上所述，我们可以看出，房地产业是一个高风险、高收益的行业，其所需 投资金额大、生产周期长，极易受宏观政策调控的影响。房地产企业的资本运营 必须根据自身行业的特点，时刻关注宏观调控政策可能带来的影响，加强运作能 力，以降低企业风险，提高资本收益。 2 3 房地产企业资本运营的内容 房地产企业资本运营的具体内容可以分为三个方面： 第一个方面是指房地产企业的融资活动。房地产企业的融资行为主要涉及如 何融得企业发展所需要的资本，如何降低融资成本。足够数量的启动资本是房地 产企业资本运营的前提。资本可以分为权益资本和债务资本。其中，权益资本的 筹集包括股东投入资本金、自有资本的累积、股权融资等方式；债务资本的筹集 7 5 1 0 9 9 6 0 2 2 9 0 赵永刚房地产企业资本运营模式研究以绿城集团为例 主要包括商业银行贷款、房地产抵押贷款、债券融资以及房地产信托融资等方式。 第二个方面是指房地产企业的投资活动。房地产企业的投资活动主要涉及投 资方向、投资方式和投资地域。房地产商品按用途可以简单的分为商业地产、住 宅两大类；房地产企业的投资方式可以分为独自开发、合作开发、权益投资等方 式；不同地域的房地产市场发展水平也参差不齐。因此，不同的投资方向、方式 和地域将极大地影响房地产企业的运作风险和资本收益。 第三个方面是指房地产企业的资本结构优化。房地产企业的资本结构优化主 要涉及资本结构、负债结构、投资结构，包括权益资本与债务资本、长期负债与 短期负债、产品类型及投资地域等方面的优化。企业不同的发展时期需要不同的 资本结构。有时需要扩展融资渠道，获取低成本的资金；有时需要迅速扩大资本 规模，实现裂变式扩张；有时是需要降低企业经营风险。企业可以通过公开发行 股票、重组、并购等各种方式进行资本结构优化。 在房地产企业的资本运营过程中，以上三个方面的内容密不可分。首先在企 业的整个发展过程中，融资与投资是紧密相连的，投资是融资的目的，而融资是 投资的前提。其次，为实现资本价值最大化和最佳经济效益的目标，就必须通过 资本结构的优化来对融资和投资行为进行控制。所以，资本运营是企业发展到一 定规模和阶段时，必须要采取的一种战略措施。 2 4 房地产企业的资本运营方式 房地产企业的资本运营包括了融资过程、投资过程以及资本机构优化过程。 下面，我们分别从这三个角度去考察房地产企业的资本运营方式。 2 4 1 融资过程 房地产企业的融资方式有很多，这里主要介绍最重要的几种，其中有股东投 入、商业银行贷款、房地产抵押融资、债券融资、房地产信托融资以及股权融资 等方式。 一、股东投入自有资金 企业自有资金包括：企业设立时各股东投入的资金：经营一段时间之后，从 企业税后利润中提取出的盈余公积金；资本公积金( 主要由于企业接受捐赠、资 本汇率折算差额、资本溢价等途径形成) 。 8 5 1 0 9 9 6 0 2 2 9 0 赵永刚房地产企业资本运营模式研究以绿城集团为例 以上这些资金由企业自由支配使用、长期持有，毋须偿还。 自有资金是企业经营的基础和保证，房地产企业的自有资金比例不能低于国 家的强制要求。开发商在实际的企业运作过程中，一般不太愿意投入过多的企业 资本金，只有当项目的预期收益可观、潜在风险较低时，才有可能乐于投入更多 的企业自有资金。 二、商业银行贷款 商业银行贷款是指贷款人向借款人发放的用于房地产开发及其配套设施建 设的贷款。它包括住宅开发贷款、保障房开发贷款、商业用房开发贷款及其他用 于房地产开发所需要的配套设施建设贷款等。 针对房地产开发的贷款可以分为信用贷款和担保抵押贷款。前者只需要借款 人的信誉，而不需要提供任何抵押品就可以放款；后者则需要提供抵押品或保证 书作为贷款担保才能放款。这主要与申请贷款的房地产企业的资信水平和资金实 力有关。 商业银行贷款属于企业债务融资方式中的一种。房地产企业如果财务杠杆过 高，就可能导致现金收益不足以偿还银行贷款。相关商业银行为了降低财务风险， 会针对贷款的用途和金额进行严格的审查和限制，并适时的进行贷后管理。虽然 受到了诸多的限制，但是由于一次性融资金额较大，且融资成本较低，商业银行 贷款仍然是众多房地产企业融资的首先。 三、房地产抵押融资 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人 提供债务履行担保的行为。由于房地产商品具有价值高、区位固定等特性，因此 是一项很好的抵押品，这使得房地产较其他抵押品更容易获得融资。当债务人不 履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 房地产抵押融资可以分为按揭融资、在建工程抵押融资两种方式。按揭融资 是由房地产企业、购房者与银行三方共同参加房地产开发经营的一种融资方式。 购房者在与房地产企业签订房地产买卖合同并支付相当于房地产总价一定比例 的首付款后，将所购房地产抵押给银行作为偿还贷款履行的担保，由贷款银行代 其支付其余的购房款。在建工程抵押是指房地产企业为取得在建工程继续建造资 金，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产作为抵押担保的融 资方式。 房地产抵押融资是房地产项目进行到一定阶段之后的一种后续融资方式，不 9 5 1 0 9 9 6 0 2 2 9 0 赵永刚房地产企业资本运营模式研究以绿城集团为例 仅为房地产项目下一步的运转提供了有效地资金支持，还便于房地产企业快速的 回笼资金以开展新的项目。 四、债券融资 债券融资是指债务人为筹集资金，按照合法手续向社会发行债券，承诺按照 约定利率和日期支付利息，并在票面标明的归还日期偿还本金的一种融资方式。 房地产企业债券由有发行资格的房地产企业发行，是投资者与房地产企业之间债 权债务关系的一种承诺凭证。 房地产企业债券融资的债务利息支出可以在税前列支，对于房地产企业来说 具有合理避税的功能，能够降低企业的融资成本，放大企业的财务杠杆效应，增 加税后利润。 不过债券融资的审查非常严格，只有在相关政府部门严格审查房地产企业的 背景、经济效益、债券发行总额及方式等内容合格之后，才可以进行企业债券 融资。 五、房地产信托融资 房地产信托融资是房地产业与信托业相互融合的产物。信托，顾名思义就是 信任委托，实质是一种财产管理制度。房地产信托是指投资者通过签订信托投资 合同，将自有资金委托给信托公司，由信托公司按照最初制定的投资计划进行房 地产或房地产抵押贷款投资的一种投资方式。这种运作方式可以将短期的、闲散 的社会资金通过成立信托的方式转移到特定的房地产企业手中，进行长期化的运 作。 房地产信托可以分为抵押贷款类信托、股权投资类信托、股权证券化信托、 权益转让模式信托、混合型信托等多种形式。所以信托融资创新空间宽广，并具 有巨大的灵活性。信托具备连接货币市场、资本市场和产业市场的综合融资平台 优势，通过一系列制度安排，实现一个企业或项目的组合融资。信托可以与银行 互补互动，银行具有资金优势，信托具有制度优势和灵活的创新性。信托在供给 方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需要和具体项目设计一个个性 化的信托产品，突出表现在信托对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解 决方案，从开发资金、流动资金到后期的消费资金，乃至一些特殊问题，如“烂 尾楼”等都可以通过信托解决，从而增大市场供需双方的选择空间。 六、股权融资 股权融资是指企业原有股东通过出让企业的一部分股权，以引入新股东资金 5 1 0 9 9 6 0 2 2 9 0 赵永刚房地产企业资本运营模式研究以绿城集团为例 的一种融资方式。股权融资是一种权益性的融资活动，是房地产企业的直接融资 方式，可以分为普通股融资和优先股融资两种形式，也可以采取定向出售或公开 上市等不同的操作方法。 股权融资所获得的资金有以下几个优点： 第一，永久性。通过股权融资筹到的资金企业可以永久使用，无到期日。 第二，不可逆性。企业通过股权融到的资金不用还本。 第三，无负担性。普通股股权融资不存在固定的股利负担，企业管理层可以 根据企业的经营需要决定是否支付股利或支付多少股利。 所以，许多房地产企业偏爱股权融资，认为这是一种低成本、便捷的融资方 式，如能通过股权融资找到适合的战略合作伙伴，就可以互相支持，迅速壮大自 身实力。 不过，根据“啄食顺序原则”，企业的融资顺序首先是内部融资，其次是债 券融资，最后才是股权融资。因为偏爱股权融资的行为不利于企业资本结构的优 化，不利于充分发挥企业自身资本的使用效率，也不能享受债务融资带来的财务 杠杆效应。而且过度的依赖股权融资还会影响到大股东对于企业的控制能力，最 终可能损害到企业的长期利益。 2 4 2 投资活动 房地产企业的投资活动主要涉及投资的方向、投资的方式以及项目投资所处 的区域等。 一、投资方向 房地产商品按照用途可以简单的分为商业地产和住宅两大类；按照开发品质 可以简单的分为高档、中档和低档三类，其中住宅项目中还包含一定比例的保障 房。 商业地产是地产开发的最高形式，包括融资、投资开发、未来的运营等，各 方面都要统筹考虑，是一个非常复杂的形式。商业地产的最大价值在于通过成功 的招商、可持续的运营来实现稳定的现金收益和物业增值。所以，商业地产会受 到地理位置、辐射区域内人员购买力等诸多因素的限制。早期开发的商业项目具 有先发优势，后期开发的商业项目将带来行业内的剧烈竞争，容易造成供大于求 的局面。 住宅不同于一般的房地产商品，它是人们生活中的必需品，又具有很强的投 1 1 5 1 0 9 9 6 0 2 2 9 0 赵永刚 房地产企业资本运营模式研究以绿城集团为例 资价值，所以住宅兼具消费和投资的双重属性。由于住宅具有的必需品属性，当 房价上涨过快的时候，就会引发国家有针对性的宏观调控。相对于商业地产的开 发，住宅的开发只有融资、投资开发和销售三个环节，不用过多的考虑后期的运 营事宜。所以，住宅项目的开发便于房地产企业快速的回笼资金，降低企业运营 风险。 二、投资方式 房地产企业的投资方式可以分为企业独自开发、项目合作开发和权益投资等 多种方式。 房地产企业独自开发项目时，享有1 0 0 的项目权益，同时也需要独自承担 项目开发的全部风险。这需要相关企业具有相对较高的融资、开发以及产品销售 能力。 房地产合作开发是指具有土地使用权、开发资质、建设资金等要素的不同房 地产企业之间共同出资、共同经营、共担风险、共享利益的合作开发行为，是一 种房地产开发的联合经营行为。这种合作方式不限于一方出土地、另一方出资金， 也可以双方共同出地出资。合作开发是一种聪明的策略。单个企业的力量总是有 限的，为了弥补某些方面的不足，采取联手是一个捷径企业的发展不必事事 精通，这也是社会分工的必然要求。 房地产权益类投资主要是指投资实物性房地产，其收益主要来源于旗下房地 产的租金收入和房地产增值收益，一般主要投资于商业用楼和办公楼等收益类房 地产。 三、投资区域 不同的国家和地区，房地产行业的发展处于不同的阶段，房地产市场会有很 大的不同。西方发达国家的房地产市场经历过多年的发展，刚性需求基本饱和， 新的房地产需求以改善性需求和投资需求为主，所以极易积累泡沫，给房地产企 业带来风险；中国的房地产市场只有二十几年的历史，需求以刚性需求和改善性 为主，只有一部分的投资需求，这足以支撑房地产行业持续的繁荣发展。而且， 国内的地区经济发展水平差异也很大，不同的地区房地产市场特点也不尽相同。 房地产企业在进入一个新的区域投资时，一定要深入分析当地的需求以决定投资 方向和方式，因为这会影响到企业的投资收益。 5 1 0 9 9 6 0 2 2 9 0 赵永刚 房地产企业资本运营模式研究以绿城集团为例 2 4 3 资本结构优化方式 房地产企业的资本结构优化是指相关企业通过兼并收购、战略联盟、股份回 购以及资产重组等方式，对企业的资本进行重新组合，达到优化资本结构最终目 的的过程。 一、兼并与收购 兼并是指一家企业在一定条件下以有偿方式取得其他企业的全部产权，从而 吸收该企业的一种投资行为，前者仍然保留自己的法人资格企业特征，后者则失 去自己的法人实体