（工商管理专业论文）南京地区拟开征物业税的政策效应及对策研究.pdf

； 主 堇 尽 的 件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内容和纸质 论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可以公布( 包括 刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权东南大学研究生院办理。 南京地区拟开征物业税的政策效应及对策研究 研究生：虞华导师：吴斌东南大学 摘要 随着我国经济体制改革的深入进行，原有房地产税制设置的基础发生了巨大的变 化，中国的房产产权结构己经呈现多元化。但是，滞后的房地产税税制与蓬勃发展的房 地产业已不相适宜，改革房地产税税制、在房地产保有环节开征物业税己成为我国新一 轮税制改革中探讨研究的重要课题之一。政府开征物业税的初衷是进一步调整和规范现 行的房地产税制，有效调节社会财富，发挥税收的公平效能。然而，这一政策的实施却 很可能使得不同的利益群体由此获得额外收益或遭受额外成本。本文通过南京地区实际 资料讨论了征收物业税的必要性，分析了物业税正负两方面的外部效应，结合南京地区 模拟试点实践，提出了完善物业税改革的具体建议，这些建议包括了征收物业税税制要 素设计的基本内容。本文得出的结论是，开征物业税不仅需要税务部门的努力，更需要 相关部门的配合，包括全面建立财产登记制度，实现政府部门信息资源共享制度，开展 住宅计税价值评估等。 论文共有六章。本文首先回顾了物业税的发展和现状、概念体系、基本原则，在相 关理论评述中，对不同国家物业税模式进行了简述，以获得本文所需的借鉴。接着分析 了南京地区物业税开征的模拟现状，论述了开征物业税对南京地区带来的影响分析，包 括对地方政府、房地产行业及相关行业、居民住房以及对税收征管的影响分析。尝试提 出了南京地区拟开征物业税后的有关对策，这些对策既有宣传发动层面，又有准备实施 层面；既有针对地税部门，又有涉及相关部门；既有财政体制方面，又有城市产业民生 方面。 关键词：物业税：南京地区；政策效应；税制要素 t h e s t u d y o nt h ep o l i c ye l e v y i n gp r o p e r t y c t sa n d s t r a t e g i e so f xi nn a n j i n g g r a d u a t e ：y uh u a s u p e r v i s o r ：w ub i n s o u t h e a s tu n i v e r s i t y a b s t r a c t w i t ht h ed e e p e n i n go fe c o n o m i cr e f o r mi nc h i n a ，t h ef o u n d a t i o no fo r i g i n a lr e a le s t a t e t a xs y s t e ms e th a sc h a n g e dg r e a t l y , a n dc h i n a sr e a le s t a t eo w n e r s h i ps t r u c t u r eh a sc h a n g e d i n t od i v e r s i f i c a t i o n h o w e v e r , t h el a g g i n gr e a le s t a t et a xs y s t e mi sn ol o n g e ra p p r o p r i a t et ot h e b o o m i n gr e a le s t a t ei n d u s t r y t h e r e f o r e ，i ti sa o n eo ft h ei m p o r t a n ti s s u e si nc h i n a sn e wt a x s y s t e mr e f o r mt or e f o r mr e a le s t a t et a xs y s t e ma n dt ol e v yp r o p e r t yt a xi nt h eo w i n gs e c t i o n g o v e r n m e n t so r i g i n a li n t e n t i o nt ol e v yp r o p e r t yt a xi st oa d j u s ta n ds t a n d a r d i z et h ec u r r e n t r e a le s t a t et a xs y s t e mf u r t h e r , a n dr e g u l a t et h es o c i a lw e a l t he f f e c t i v e l yf o rt h eu s eo ft a x sf a i r p e r f o r m a n c e b u t ，t h ei m p l e m e n t a t i o no ft h i sp o l i c ym a yc a u s et h a td i f f e r e n ti n t e r e s tg r o u p s m a k ea d d i t i o n a lr e v e n u eo rc o s t sf o rt h i s t h i sp a p e rf i r s td i s c u s s e st h en e e df o rl e v y i n g p r o p e r t yt a x 晰t ha c t u a ld a t ai nn a n ji n g ，t h e na n a l y s e st h ee x t e r n a le f f e c to ft h ep r o p e r t yt a x b o t hp o s i t i v ea n dn e g a t i v e ，a n dl a s tp r o p o s e ss p e c i f i cs u g g e s t i o n st oi m p r o v et h ep r o p e r t yt a x r e f o r mw i t ht h ef a c tt h a tn a n j i n gi so n eo fs i m u l a t i o ne x p e r i m e n t sr e g i o n 1 1 1 es u g g e s t i o n s i n c l u d et h eu s e f u le x p l o r a t i o no nt h eb a s i cc o n t e n to fd e s i g n i n gt h ef a c t o r so fl e v y i n gp r o p e r t y t a xs y s t e m t h ep a p e rc o n c l u d e st h a tt h ep r o j e c to fl e v y i n g p r o p e r t yt a xn o to n l yn e e d st h et a x d e p a r t m e n t s e f f o r t ，b u t a l s or e l a t e d d e p a r t m e n t s c o o p e r a t i o n ，w h i c hi n c l u d i n g t h e e s t a b l i s h m e n to fap r o p e r t y r e g i s t r a t i o ns y s t e m ，t h es h a r i n gs y s t e m o fg o v e r n m e n t d e p a r t m e n t s i n f o r m a t i o nr e s o u r c e s ，d e v e l o p m e n to f r e s i d e n t i a lt a xv a l u ea s s e s s m e n ts y s t e m a n ds oo n t h ep a p e rt o t a l l yh a ss i xc h a p t e r s f i r s t l y , t h ep a p e rr e v i e w st h ed e v e l o p m e n t ，c u r r e n t s t a t u s ，t h ec o n c e p ts y s t e ma n db a s i cp r i n c i p l e so fp r o p e r t yt a x ，a n da l s oc o m m e n t so nt h e p r o p e r t yt a xm o d e l si nd i f f e r e n tc o u n t r i e st oo b t a i nt h en e c e s s a r yr e f e r e n c e i nr e l a t e dt h e o r i e s a n dc o m m e n t s s e c o n d l y , t h ep a p e ra n a l y s e st h ea n a l o gs t a t u so fl e v y i n gp r o p e r t yt a xi n n a n j i n g ，d i s c u s s e st h ei m p a c to fl e v y i n gp r o p e r t yt a xt on a n j i n g ，w h i c hi n c l u d e st h ea n a l y s i s o ft h ei m p a c tt ol o c a lg o v e r n m e n t ，r e a le s t a t ei n d u s t r ya n dr e l a t e di n d u s t r y , r e s i d e n t i a lh o u s i n g a n dt a xc o l l e c t i o n f i n a l l y , t h ep a p e rt r i e st oa d v a n c er e l a t e dm e a s u r e st or a i s ep r o p e r t yt a xi n n 画i n g ，w h i c hi n c l u d e sb o t hp r o p a g a n d al e v e la n dp r e p a r a t i o n sf o ri m p l e m e n t a t i o nl e v e l ， b o t hf o rl o c a lt a x a t i o nd e p a r t m e n t sa n dr e l a t e dd e p a r t m e n t s ，a n db o t hf i n a n c i a ls y s t e ma s p e c t a n du r b a ni n d u s t r i a ll i v e l i h o o da s p e c t k e yw o r d s ：p r o p e r t yt a x ；n a n j i n g ；p o l i c ye f f e c t s ；t a xf a c t o r s i i 目录 摘要i a b s t r a c t i i 第一章绪论1 1 1 研究背景1 1 2 研究意义2 1 3 研究目的3 1 4 研究方法4 1 5 研究内容与结构5 1 5 1 研究内容5 1 5 2 论文结构6 1 6 可能的创新6 第二章文献综述7 2 1 我国物业税研究主要成果7 2 1 1 关于物业税的概念及特征7 2 1 2 关于物业税的理论基础和目标7 2 1 3 关于物业税的职能8 2 1 4 物业税与相关法律8 2 1 5 我国征收物业税需要面对的问题9 2 1 6 物业税的改革方案及其征收条件l o 2 1 7 关于物业税评税方法及技术l l 2 2 国外物业税征收对我国的启示1 2 2 2 1 国外物业税的税制1 2 2 。2 2 国外房地产税的征收对象1 2 2 2 3 国外房地产税的纳税人1 2 2 2 4 国外房地产税的计税依据1 3 2 2 5 国外房地产税的税率1 3 2 2 6 国外房地产税的税收优惠1 3 2 2 7 国外房地产税的税收立法权1 3 2 2 8 国外房地产税的收入归属1 4 2 2 9 国外房地产税的征管制度1 4 2 2 1 0 国外房地产税的征收经验借鉴1 4 2 3 物业税改革对我国宏观经济的影响1 5 2 3 1 物业税改革与地方公共财政1 5 2 3 2 物业税的经济效应1 5 2 3 3 物业税对房价的影响1 6 2 3 4 物业税对土地利用效率的影响1 7 2 3 5 物业税与与城市发展1 7 第三章南京地区拟开征物业税的政策效应分析1 9 3 1 南京地区拟开征物业税的宏观政策分析1 9 3 1 1 南京地区拟开征物业税所基于的经济环境1 9 3 1 2 南京地区拟开征物业税所面对的总体思路2 0 3 1 3 南京地区拟开征物业税所遵循的税收原则- 2 l 3 1 4 南京地区拟开征物业税所遵守的税种要素2 2 3 2 南京地区拟开征物业税的预期政策效应2 3 3 2 1 物业税与地方公共财政2 3 3 2 2 物业税与地方产业经济2 7 i i i 作者在学期间发表的论文6 2 i v 东南大学硕士学位论文 第一章绪论 1 1 研究背景 第一章绪论弟一旱殖比 自2 0 世纪9 0 年代以来，我国的房地产市场快速发展，房地产业在国民经济中的地 位迅速提升，逐渐成为国民经济支柱产业之一。尽管近年中央和地方政府在完善房地产 开发、房地产交易环节的税费方面进行了大量卓有成效的工作，但目前房地产税收制度 仍然存在税费名目繁多、内外分设、计税依据不合理、入库收入增长速度远远滞后于房 地产价值增长速度等一系列问题，造成了泡沫经济苗头显现、城市基础设施“搭便车”等 现象。由此，物业税开征问题被提上议事日程，理论界、学者对开征物业税进行了广泛 的讨论。 随着我国经济体制改革的深入进行，原有房地产税制设置的基础发生了巨大变化， 中国的房产产权结构也实现了多元化，滞后的房地产税税制与蓬勃发展的房地产业己不 相适宜，改革房地产税税制、在房地产保有环节开征物业税己成为我国新一轮税制改革 中探讨研究的重要课题之一。 党的十六届三中全会通过的中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的 决定中明确指出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业 税，相应取消有关收费”。2 0 0 4 年至今，国家税务总局和财政部批准北京、重庆、辽宁、 宁夏、深圳、江苏等多个省市为房地产模拟评税试点地区，且逐步在全国扩大试点，物 业税一时成为全社会关注议题。 应该指出的是，我国拟开征的物业税，是一种以房地产的价值为税基的税收。房地 产的价值中至少包括土地的价值和资本投入所形成的建筑物的价值。因此，物业税可以 看作是以相等的税率对土地和建筑物征税。国内一些学者的观点认为，对土地价值的征 税在静态环境中是中性的，对资源的配置没有影响；然而，本文认为，任何一项税制改 革对于经济的影响都比较复杂，政府因为抑制房价过快增长而开征物业税的初衷很可能 使得不同的利益群体由此获得额外收益或遭受额外成本。本文由此而提出的物业税外部 性包括正负两方面效应，它是政府为纠正市场失灵而干预市场资源配置的副产品。作为 对建筑物开征的物业税，可以视为对投资的征税，由此将会对投资行为形成负激励，降 低均衡状态下单位土地上的投资强度，其外部性的承受者面临着被强加各种政策所产生 的转移成本( 或收益) 。因此，物业税中被视为针对建筑物投资的一部分税收，可能会对 东南大学硕士学位论文第一章绪论 房地产的投资行为造成扭曲。 本文将以物业税的改革为切入点，讨论物业税的内涵和发展特点以及对宏观经济发 展的影响，选择房地产模拟试点的南京地区进行物业税改革的可行性和必要性的分析， 在此基础上探讨了物业税的开征对政府、房地产业及相关行业、居民消费者以及税收征 管部门的政策效应影响，通过对南京地区房地产模拟试点运行情况的分析，藉此提出了 开征物业税的相关对策。 1 2 研究意义 备受关注的物权法草案子2 0 0 7 年3 月8 日提请十届全国人大五次会议审议后，3 月1 6 日，国家主席胡锦涛签署主席令，公布中华人民共和国物权法，至此，经过七 次审议的物权法最终尘埃落定。物权法的出台，明晰了产权关系，国家对不动 产将实行统一登记制度，未经登记的将不发生物权效力；严格限制以划拨方式设立建设 用地使用权；严格限制农用地转为建设用地；禁止城镇居民在农村购置宅基地等条款都 将产生法律效力，为房地产业发展提供了公平竞争的环境，为物业税的计税基础提供了 法律依据。由此看来，开征物业税己从“模拟”向“空转”及至“实转”提速，“明租、正税、 清费”将是房地产税改革的基本方向。某种程度上，本文的研究具有以下理论和现实意 义： 1 、有利于进一步调整和规范现行的房地产税制 现行房地产税制的各个税种，从建国初期开征，历经了计划经济时期和社会主义市 场经济时期，它繁杂的不规范的制度涵盖着各时期的经济发展和政策要求，现已很难发 挥调节收入、抑制房地产投机、引导房地产和土地资源优化配置等作用。其主要存在以 下问题：一是将房和地分离分别设立税种，与房地产不可分割的自然属性相违背，不利 于税务机关的征收管理；二是计税依据不同，目前房产税是按账面价值征税，城镇土地 使用税按占地的面积征税，而且都不能随着经济的发展以及房地产的增值而相应增加税 收收入，因此也就不能很好发挥调节经济的作用；三是我国目前房产税、城镇土地使用 税的征收范围限制在城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村，征税覆盖面窄，不利 于城乡企业问的公平竞争，并在一些具体征税范围上难以确定和把握，同时收入规模偏 小，筹集财政收入的功能较弱；四是我国现行房地产税收的相关政策规定己与当前经济 发展不相协调。现行我国房地产税制亟待解决的问题，首先是房产、土地税种分离、管 理脱节，房产适用房产税而土地适用土地使用税，房产和土地分别属于不同的部门管理； 2 东南大学硕士学位论文 第一章绪论 其次是税费种类繁多，目前在房地产开发流通环节涉及多达1 2 个税种，收费项目更是 名目繁多，严重影响了房地产业的健康发展。由于各税种征收依据不同、征收范围局限， 造成征税成本高、税收公平受到损害。 2 、有利于构建稳定合理的地方税体系 目前我国完善的地方税体系尚未完全建立，地方税收缺乏稳定有力的税种作支撑。 在中国现行税制中，直接将房地产作为征税对象的共5 个税种( 契税相对独立暂不作为 研究对象) ，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税。 2 0 0 3 年，中国房地产税税收总额为5 4 2 亿元，占全部税收的2 7 ，占地方财政本级收 入5 9 ，在全国税收总额和地方财政收入中所占比例远低于西方国家的1 0 左右。在 美国，物业税一般要占地方财政收入的5 0 一8 0 ，其中主要来源于对房地产的征税， 约占7 5 。而物业税比较适合也比较容易为地方政府所掌握，从而成为地方财力的支柱 税源，开征物业税能营造一种双赢的局面，即地方政府不断优化地方环境以培养税源， 而民众也愿意到配套设施较好的地区居住，从而形成良性循环和互动。 3 、有利于调节社会财富、发挥税收公平效能 作为财产税的一种，物业税是对拥有不动产的纳税人征税，富人比之一般人占有更 多的财产，自然需要交纳更多的税，可以对富人的财产和收入起着调节作用，缩小贫富 差距，同时有利于房地产资源的优化配置，缓解社会矛盾，更公平而有效地配置房产这 一较稀缺的资源。 另外，有关我国物业税的开征已经从学术界的理论探讨逐步进入到实质性的试点启 动阶段，取得了不少研究成果。南京是财政部、国家税务总局牵头的、首批开展为物业 税开征做调研测算的、房地产模拟评税的六个试点地区之一，在南京的试点工作中，紧 紧结合本地区情况和当前房地产税收的征管实践，进行了相关课题调研、测算、模拟。 本人作为南京市地方税务局具体承担房地产模拟评税处室的一名干部，选择这个课题进 行研究，非常贴近物业税改革前沿阵地，对于将来直接从事南京地区物业税的征管工作 也有很强的指导作用和实践价值。 1 3 研究目的 根据财政部、国家税务总局关于印发 的通知( 财 税 2 0 0 4 1 2 0 5 号) 的统一部署，从2 0 0 4 年8 月起，选择北京、重庆、辽宁、宁夏、深圳、 江苏( 南京) 等六个地区实行房地产模拟评税的试点工作。仅南京地区，房地产模拟评 东南大学硕士学位论文 第一章绪论 税试点就取得了显著收获，探讨了房地产税计税价值的测算评估方法，研究编制了房地 产税评税技术标准，研制开发了能实现房地产自动批量评税的计算机软件系统，拥有了 有自主知识产权、集三种评估方法( 成本法、收益法、市场法) 于一体的评税管理信息 系统。 十六届三中全会以后，物业税成为热点话题，财政部和国家税务总局的权威人士在 公开场合阐述下一步税收改革基本思路时，也多次提及“物业税”内容，如表1 1 所示： 表1 1 我国开征物业税研究沿袭 时间 场合代表人物( 单位) 主要内容 财政部部长金人庆、论坛上传出了中国下一步税制改革的七 2 0 0 3 1 1 中国财税论坛2 0 0 3 国税总局局长谢旭人大方面内容的提法，其中就包括物业税 2 0 0 3 1 2 企业领袖年会 央行行长周小川对物业税概念发表了较为详尽的见解 中国经济形势报告 向新闻界透露物业税正在做模拟测算，不 2 0 0 5 0 2 财政部副部长楼继伟久将在国内部分地区试点，首批试点地区 会 包括北京、重庆和深圳 表示我国目前在房地产保有和交易环节 2 0 0 5 0 3 中国发展高层论坛财政部副部长肖捷税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重 点推进房地产税改革 2 0 0 6 中国财税改革国家税务总局副局长 表示为了进一步发挥税收减贫的作用，将 2 0 0 6 1 l 进一步完善财产税制，建立统一规范的物 年度论坛王力 业税制度 结合南京地区的实际情况，本文的目的就是分析南京地区拟开征物业税的政策效 应，这一研究试图结合试点中发现的问题，尝试回答下列问题：( 1 ) 物业税会对房地产 投资行为产生影响吗? ( 2 ) 如果物业税导致了投资行为的扭曲，会对产业结构产生多 大的影响? 更具体地说，本文主要分析物业税对地方公共财政、地方产业结构、居民的 住房消费以及税收征管等的影响。 1 4 研究方法 本文的研究借鉴了现代管理学的相关理论，主要运用规范分析法与案例分析法对南 京地区拟开征物业税的预期政策效应进行了探讨。案例研究是解决“是什么”的问题，结 合南京地区存在的经济现状以及相互之间经济变量之间的关系，从客观的角度分析研究 有关南京地区开征物业税与地方经济的相互影响。本文在案例研究的基础上，将综合使 用归纳和演绎、定量与定性研究等方法，提出了南京地区拟开征物业税具体政策措施。 4 东南大学硕士学位论文 第一章绪论 阐释如下： l 、规范研究方法：主要运用哲学的观点和方法从一般的抽象概念和原理出发，通 过逻辑演绎推出相关的假设并推出结论，回答“应该是什么”、“应该是怎样的”之类的问 题。本文在进行政策效应、应对策略分析时将会采取这一方法。 2 、文献研究法：文献研究法是根据一定的研究目的，通过调查文献来获得资料， 从而全面地、正确地了解掌握所要研究问题的一种方法。论文在进行理论回顾、文献综 述时便运用了文献研究法，便于系统性的掌握相关理论的产生、发展过程及其研究现状， 从而有利于对相关研究进行归纳总结，在此基础上做出进一步的探讨。 3 、案例研究：案例研究是一种经验主义的探究，它研究现实生活背景中的暂时现 象，在这样一种研究情境中，现象本身与其背景之间的界限不明显，大量运用事例证据 来展开研究。 1 5 研究内容与结构 1 5 1 研究内容 全文共分为六章： 第一章绪论。主要从我国提出开征物业税的几个重要阶段及核心内容，以及我国 提出开征物业税基于的几个方面的现实考虑，阐述论文研究背景、目的、方法等。 第二章文献综述。简要介绍了我国物业税改革研究的主要成果，对主要国家物业 税税制基本内容进行了概述，并综述了国外物业税税收立法权、收入归属、征管制度、 评税体系以及征收经验借鉴。 第三章南京地区拟开征物业税的政策效应分析。主要介绍了南京地区社会经济状 况、南京地区物业税模拟评税情况，重点阐述了开征物业税对南京地区带来的影响分析， 包括对地方政府、房地产行业及相关行业、居民住房以及对税收征管的影响分析。 第四章南京地区房地产模拟评税分析。介绍了南京地区房地产模拟评税基本情况， 分析了评税初步结果及结论，为开征物业税积累了宝贵的经验。 第五章南京地区拟开征物业税的应对策略研究。针对南京地区拟开征物业税的政 策效应分析，结合房地产模拟评税过程及成果，从建立开征物业税广泛的社会基础、采 取积极有效的税收征管对策、完善适应物业税的公共财政体制、优化城市社会经济发展 战略等方面进行研究，提出了南京地区拟开征物业税应该做好的应对准备。 第六章结论与建议，对全文进行概括总结，展望南京地区开征物业税的前景。 5 东南大学硕士学位论文 第一章绪论 1 5 2 论文结构 1 6 可能的创新 第一章绪论 上 第二章文献综述 1 l 第三章南京地区拟开征物业税的政策效应分析 上 第四章南京地区房地产模拟评税分析 第五章南京地区拟开征物业税的应对策略研究 土 第六章结论与展望 图1 - 1 论文研究的逻辑框架图 本文可能创新之处主要有： l 、结合南京地区模拟物业税试点情况，对物业税改革的可行性和必要性进行了分 析，在此基础上探讨了物业税的开征对政府、开发商、投资( 投机) 者和居民消费者几 大利益集团的影响。 2 、尝试提出了南京地区拟开征物业税后的有关对策，这些对策既有宣传发动层面， 又有准备实施层面；既有针对地税部门，又有涉及相关部门；既有财政体制方面，又有 城市产业民生方面。 6 东南大学硕士学位论文第二章文献综述 第二章文献综述 帚一早义陬综尬 2 1 我国物业税研究主要成果 2 1 1 关于物业税的概念及特征 物业税是以纳税人所拥有的房地产这种特殊财产作为征收对象，以征收时点征收对 象( 房地产) 的评估值为计税依据，对房地产保有期间征收的一种财产税。 物业税具有税基不易隐藏、税负不易转嫁、税收收入稳定和可对纳税人收入进行二 次分配等特征。由于征收对象的房地产本身具有的可见性和不可移动性，物业税征收时 不易发生税基隐藏问题：由于在征收时点纳税人所拥有的房地产通常并不直接参与市场 交易，因此不易发生税负转嫁，具有直接税的性质；由于征收依据是财产价值，相对于 所得税和流转税而言，税源充分，税收收入相对稳定，且受商业周期波动的影响较小； 由于实行有财产者纳税，无财产者不纳税，财产多者多纳税，财产少者少纳税的征税原 则，征收物业税在一定程度上具有对社会财富进行二次分配的功能，有助于避免社会财 富分配不均。 物业税的征收需要一定的基础条件。这些基础条件包括：详实的房地产产权登记资 料，对房地产进行快速、低成本的估价方法与技术，政府的税收征管能力。物业税的征 收还需要妥善处理好许多关系，其中主要包括：公平与效率的关系，与地方政府公共财 政预算收支的关系，与其他税种和纳税人总体负担的关系，与房地产市场及市场参与者 的关系。因此，无论在理论还是操作层面，征收物业税都不是一项简单的政策。【l j 2 1 2 关于物业税的理论基础和目标 傅光明( 2 0 0 8 ) 提出兼容性是物业税目标模式的理论基础，即公平、效率、改革与 收入目标的兼容，政治、经济、社会目标的兼容，不同群体利益和诉求的兼容，并提出“累 进增益调节税”功能的概念：物业税与经济发展水平和人均国民收入、财富拥有量呈正 相关性，物业税收入与房地产价值及政府公共服务水平呈正相关，物业税支出与各方面 受益程度与市场价值呈正相关性，物业税地位与国家的社会管理能力与税收征管水平呈 正相关性，并形成链式累进性和增益机制，成为房地产经济和财产分配的“内在稳定器”。 物业税的目标是调节房地产价值级差和溢价，维护社会公平，改变目前我国基尼系数继 续增长的状况。【2 】 7 东南大学硕士学位论文第二章文献综述 2 1 3 关于物业税的职能 1 、房地产税的职能 张青( 2 0 0 9 ) 对房地产税职能的界定进行了深入研究，认为根据公共财政的本质特 征和要求，我国如果要建立市场价值体系下的房地产税制，应赋予其财政收入、产权保 护和土地资源效率配置三个方面的职能，并分别从财政自治与税基的流动性、经济转轨 及城市空间结构与房地产税的关系角度，对房地产税的职能进行了界定与反思。【3 】 2 、对物业税公平功能的探讨 物业税的公平功能一直是学术界探讨的主要话题之一。冯源，庞炜( 2 0 0 7 ) 对此进 行了研究，结论是：物业税是一种财产税，因而在理论上具有调节贫富差距的公平功能。 【4 1 但实践中物业税能否发挥该功能，取决于其税负归宿是否具有累进性。在当前我国贫 富差距持续拉大、现行税制体系公平功能缺失的背景下，应充分重视物业税的公平功能。 以下政策建议将有助于物业税公平功能的发挥：将土地价值与房产价值合并为物业税课 税对象；统一内外资企业房地产税制，实现平等国民待遇；扩大物业税征税范围；统一以 市场评估价值为计税依据。 2 1 4 物业税与相关法律 l 、物权法与物业税 施正文( 2 0 0 8 ) 认为，物业税的开征需要健全不动产物权制度，新通过的中华人 民共和国物权法( 以下简称物权法) 对物权的归属和利用作出了全面规定。【5 j 按 照物权法的规定，我国物业税应当将士地和建筑物同时作为征税对象；土地出让金 不应并入物业税，第一次从政府取得土地使用权时应当继续支付土地出让金，但土地使 用权期间届满自动续期后则不应再支付；实行不动产统一登记制度，有利于加强物业税 的税源管理。 国家税务总局在2 0 0 8 年就己将“研究推进以房地产税制为重点的财产税改革，深化 房地产模拟评税试点工作”作为积极稳妥推进税制改革的重要内容。施正文( 2 0 0 8 ) 认 为，物业税作为以房屋和土地等不动产为征税对象和以其评估价值为计税依据的一种财 产税，其开征和税制要素的设计必须考虑物权等财产权制度。特别是物业税开征所必须 的土地产权制度和其他财产权保护制度是否健全，对促成物业税开征具有重要影响。 于2 0 0 7 年1 0 月1 日实施的物权法，对物权的归属和利用作出了全面规定，特别是 物权法对不动产所有权、业主的建筑物区分所有权、建设用地使用权、不动产登记 8 东南大学硕士学位论文 第二章文献综述 制度等方面的规定，不仅为物业税的开征提供了必要的法律依据，也对物业税的开征提 出了法律要求。因此，分析物权法的相关制度规定和创新，有助于解决物业税开征 中的法律问题，协调物业税与财产法的关系，促进物业税的早日出台。 2 、税收征管法与物业税 韩静涛( 2 0 0 8 ) 则从征管角度对税收征管法与物业税之间的关系进行了研究， 他认为物业税的制度设计必须考虑现行税收征管法的规定，有效的税收征管才能保 证物业税的j i r 页n 实施。 6 1 从目前税收征管法有关确立纳税人、办理税务登记、核定 应纳税额等的规定来看，均与物业税的实施有不相适应之处。韩静涛( 2 0 0 8 ) 对以上问 题进行了分析，并提出了对税收征管法的修订和物业税制度设计的建议。 3 、物业税立法的基本构想 国家税务总局在制定“十一五”计划时提出我国将积极稳妥地深化税制改革，其中包 括实施城镇建设税费改革，稳步推行物业税，并相应取消相关收费。因此，适时开征物 业税，已经成为我国新一轮房地产税制改革的重要内容，也成为我国税法领域一个重要 研究课题。张富强( 2 0 0 9 ) 通过对市场经济发达国家和地区物业税立法的比较研究，着 重就我国物业税立法的必要性展开较为深入的讨论，进而提出了我国物业税立法的基本 构想。1 7 】 2 1 5 我国征收物业税需要面对的问题 张学诞和吴雪( 2 0 0 8 ) 认为物业税的纳税人应确定为在中国境内拥有建筑物所有权 及土地使用权的单位和个人，即房地产业主。目前的问题在于很多企事业单位，产权不 清、产权与使用权分离的情况非常严重。有很多房屋只有使用权，没有产权。在实际征 管过程中，按照房屋产权人征税的困难相当大，相当一部分是使用人在缴税，而物业税 作为财产税的一种，从理论上讲应当向房屋的产权人征税。因而，现阶段只能区别不同 情况确定纳税人。1 8 】 陈志勇和姚林( 2 0 0 7 ) 认为，开征物业税，土地出让金不应并入物业税征收，应采 取个别财产税立法模式，并实行“新房新办法、老房老办法”。当前，应做好相关基础工 作，为物业税的出台创造有利条件。【9 】 庞凤喜( 2 0 0 8 ) 认为就对居民住宅征税而言，物业税是一个全新的税种，其征收将 居我国公民个人纳税“税痛”之首，因此，其出台之前有大量问题亟待认真研究，对以下 问题做了探讨：1 、物业税将居我国公民个人纳税“税痛”之首；2 、物业税的定位应该是 9 东南大学硕士学位论文 第二章文献综述 基层政府为提供某些公共产品或服务而筹措的资金来源；3 、物业税课税对象应包括土 地与土地上的附着物；4 、物业税计税依据应为一定时期的财产评估价值；5 、物业税税 率的确定应有明确的参照系；6 、对居民住宅的税收优惠可依据市场价值结合房产面积 设计适当的起征点和免征额；7 、物业税税收管理权限应适当下放省级地方政府；8 、物 业税应分步骤推开；9 、物业税改革应配套进行。i l o l 高世兴和何杨( 2 0 0 6 ) 通过对各国税收实践的研究发现，凡是实行分税制财政体制 的国家，房地产税收体系基本上属于地方税收体系。指出我国应该将物业税培育成地方 税的主要税种，充分发挥物业税在组织地方财政收入以及遏止滥用、闲用、低效利用土 地等挥霍国家紧缺资源的行为和引导各社会成员适度拥有或使用土地、房屋等资源中的 作用。【l l 】 2 1 6 物业税的改革方案及其征收条件 2 0 0 3 年1 0 月1 4 日中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定明确 指出，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取 消有关收费”。从此，物业税开始正式进入学者和社会大众的视野。 在2 0 0 6 年、2 0 0 7 年中国城市商品住房价格快速上涨阶段，政府和社会广泛关注的是 如何稳定房地产市场价格。因此，物业税也就被许多学者视作政府干预住房市场的重要 工具。可能是由于2 0 0 8 年我国房地产市场进入向下调整期的原因，开征物业税的话题在 社会上，尤其是在2 0 0 8 年、2 0 0 9 年的“两会”期间明显降温。但2 0 0 9 年5 月1 5 日国务院批 转的关于2 0 0 9 年深化经济体制改革工作的意见中有关物业税的内容，又重新引发了 全社会对物业税的关注。在这个意见中，国家发展和改革委员会将“深化房地产税制改 革，研究开征物业税”，作为“加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制” 的重要工作内容，从而又一次引发了全社会对开征物业税的关注和讨论。【l 】 目前关于改革方案学者有三种提法：小改方案，即将房产税、城市房地产税和城镇 土地使用税三税合一，征收对象主要针对城市经营类房地产和工商企业法人用房地产征 税，居民用房地产不列入纳税范围：中改方案，即在三税合一的基础之上，取消土地增 值税，保留契税和耕地占用税，城镇居民用不动产纳入征税范围；大改方案，即在三税 合一的基础上，取消土地增值税和耕地占用税，保留契税，除了城镇居民自住用不动产 被纳入征收范围外，农村地区的土地和住宅以及城市机关、事业单位、社会团队等单位 自用的不动产也纳入征税范围大。 1 0 东南大学硕士学位论文第二章文献综述 基于详尽的改革方案，物业税的征收还需具备一些条件：明晰的房地产产权关系以 及相应完善的管理制度；公平的税收负担；有效的房地产政策；社会公平导向；有利于 宏观政策平稳推进的征收方式。【1 2 1 【1 3 】 2 1 7 关于物业税评税方法及技术 近几年，国内学者关于我国物业税应该采取何种评税方法和技术进行了广泛的探 讨。其中，李旭红和孙力强( 2 0 0 8 ) 通过相关研究对物业税税基评估方法及技术提出了 自己的观点：f 1 4 】 1 、物业税税基评估方法 由于采用市场价值的计税基础能够保证物业税的公平性，更好地达到调节收入分配 的目的，因此，大多数实行物业税的国家都以房地产的市场价值作为物业税的税基。但 是，一方面，房地产的市场价值会随时间而变化，并且不是所有房地产在当年都有交易， 在采用直接比对方法时，由于房地产市场价值会受到区位、楼层、朝向等诸多因素的影 响，要想找到与被评估房地产完全可比而又有当前交易价格的房地产是十分困难的；另 一方面，面对数量众多的房地产，逐个评估的成本又过高，难以实现税收的效率。因此， 在2 0 世纪7 0 年代，数理统计和计算机技术被引入税基评估，产生了批量评估( m a s s a p p r a i s a l ) 方法。 2 、物业税税基批量评估中的数据库建设 物业税税基批量评估需要大量的、规范化的数据进行量化分析并构建统计模型，因 此，税基评估数据库的建设对于物业税的税基评估十分重要。没有基础数据库，就无法 正确评估物业税的税基，物业税的顺利实施也就无从谈起。 从技术角度看，数据库建设需要解决数据来源、数据存储、数据输入和数据输出这 四个基本问题，其中数据来源问题最为关键和困难。在国外，一般实行信息采集制度以 保障数据的采集工作，数据来源主要包括有关政府部门根据法定义务提供的信息、税基 评估机构工作人员现场采集的信息、从社会渠道( 如问卷调查、商业购买等) 获取的信 息。 另外，当前房地产数据的采集还可以借助于一些高科技手段，比如地理信息系统 ( g e o g r a p h i ci n f o r m a t i o ns y s t e m ，g i s ) 。通过地理信息系统，评估人员可以直观地观察 房地产的位置等各项属性，从而更加准确、便捷地确认房地产的各项相关数据。 3 、我国物业税税基评估中可能存在的问题 东南大学硕士学位论文第二章文献综述 物业税属于房地产保有阶段征收的税种，李明( 2 0 0 8 ) 通过对国外房地产保有阶段 税制及税基进行了比较，分析了物业税税基评估的特点和种类，并对房地产税基评估中 遇到的问题进行了梳理，提出了我国未来物业税税基评估可能遇到问题的解决途径。他 结合国外房地产税基评估中存在的一些缺点，最后提出解决我国物业税税基评估可能出 现问题的建议：( 1 ) 建立统一的税基评估管理和操作机构；