安徽安庆市金都项目市场研究报告.ppt

金都项目市场研究报告 安徽北极星营销策划有限公司 2007418,目 录,原始数据 竞争楼盘现状 主要发现 目前市场的房型需求 金都项目消费者的需求特点及对版块区域的看法 竞争盘消费者需求特点 主要结论,研究资料收集方式,消费者定性研究： 随机访谈： 金都项目潜在客户 竞争盘业主 当地居民 项目版块企事业单位人员 深度访问： 金都项目潜在消费者，当地消费能力较强群体,第一章 原始数据,2007年4月，我司就本案展开了依次市场调研，包括普通住宅部分和别墅住宅部分，以量化和质化调研的方式，取得了六安市场住宅消费的一些基础数据（具体问卷样本见附件）。 以下为统计数据。,第一节 普通住宅部分 （量化问卷统计）,本次量化调研以六安市区居民为主，并覆盖了周边城镇和部分外地来此经商务工人员，共计有效问卷321份，其中市区居民187人，周边城镇居民79人，外地居民41人。,调研对象区域分布,调研对象年龄分布,本次量化调研对象以较年轻人群为主，基本集中在2040岁之间，占比为78%，为购房主流年龄层。,调研对象职业分布,本次量化调研对象以稳定收入人群为主，覆盖各个行业，基本以公务员、商铺经营户、医生、教师等为主，购买能力相对较高。,调研对象月收入分布,六安市居民收入普遍偏低，大多年轻群体购买能力一般，收入集中在6002000元/月，2600元/月以上人群基本是自由经营者，其他职业鲜见。,调研对象目前居住状态（1、住房性质）,本次量化调研对象居住商品房的仅58%，存在大量自建房产和公房，居住条件一般，还存在一定的市场容量。,调研对象目前居住状态（2、居住面积）,由于存在公房（宿舍）和自建房，本次量化调研对象目前居住面积分布参差不齐，最小可在30m2以下，最大达到170m2以上。但是，可以从中看出，最集中的分布是70120m2之间，这正是近年来市场主流的户型面积。,调研对象目前居住状态（3、房屋来源）,本次量化调研对象中已购房群体为42%，在这样的随机入户访谈和街头访谈中，这样的状况表明，还有大量的市场空白点。,调研对象目前居住状态（4、居住区域）,老城区依然是居住中心点，新区的配套不完善导致入住率偏低。,调研对象家庭构成,调研对象以三口、四口之家为主。,调研对象购房计划,调研对象中有明确购房意向的占34%。,调研对象对户型的需求,由于收入的原因，实用小户型需求较大，达到49%左右；但是对舒适的追求是共性，所以3户室还是众多人的追求，尤其是家庭人口较多人士的追求，占比达到47%。,调研对象对户型面积的需求（m2）,稍大的户型面积是大多数人的理想，所以90120m2的户型面积比较受关注。,调研对象购房目的,改善型购房渐渐成为主流，投资型购房已经越来越少。结婚购房和为亲属购房还是占有大量市场。,调研对象购房注重因素,基本上所列选项都是大家比较关注的因素，而且比较平均。由于当地大量企事业单位有中午回家吃饭、休息的习惯，对位置和交通的要求较高；相对其他选项只是对楼盘品质的要求。,调研对象对大配套的需求,年轻的购房群体对子女教育表现极大关注。由于年轻，他们保持着好动的心态，对休闲娱乐机构兴趣浓厚。同时，生活的便利性十分重要，所以对公交车站、超市、菜场等商业配套的要求较高。另外处于对生活品质的需求，所以对公园等场所也有渴望。,调研对象对小配套的需求（弱电等）,对于常规的配套现在的消费群体已经关注度不高，但是对防盗系统和水电设施的要求越来越高，可见在对产品使用的安全性方面是大家普遍关注的。,调研对象喜欢的建筑结构,除极少部分群体认为砖混结构的住宅可能销售价格相对低廉外，绝大多数人群认为框架结构的住宅使用比较称心、安全。,调研对象愿意接受的住宅价格（元/ m2 ）,按照惯例，在选择购房价格方面，被访者往往选择最低廉的价格体系，其实真正的接受范围远不止于此，一般状况下我们将价格提高200300元/m2作为实际接受价格，那么20002200元/m2的价格范围是首选价格范围。,调研对象对本案地块的认知,当地居民已经开始了解，老城区的住宅价格在步步攀升，只要交通条件许可的话，完全可以向城市周边区域发展，所以在提示可以解决交通问题后，多数人愿意考虑本案区域板块的住宅。,调研对象对本案地块劣势的认知,本案存在一些地块上的劣势，其中最敏感的是该区域还是过于偏僻冷清。,调研对象对本案地块优势的认知,最大的板块优势在于自然环境优越。,第二节 别墅住宅部分 （质化问卷统计）,质化调研现场,调研对象性别,本次质化调研共邀约对象15人，其中男性12人、女性3人。,调研对象年龄分布,本次调研对象以较成熟人群为主，基本集中在2550岁之间，事业有成，收入稳定，思想成熟。,调研对象学历构成,本次调研对象大多为本科学历，以知识群体为多。,调研对象家庭构成,本次调研对象大多家庭稳定成熟，以三口之家为主。,调研对象购房决策角色,本次量化调研对象大多在家庭中占有主导地位，具有一定的决策权和建议权。,调研对象家庭月收入构成,本次调研对象大多收入在本土属于殷实家庭，基本集中在3000元/月以上，其中不乏日入斗金的商业精英。,调研对象日常出行工具,由于当地交通成本相对较低，出租车成为多数经商、公务员主要交通工具。,调研对象职务分布,本次调研对象多为教育、金融、政府、医疗、文化、服务行业、私企业主等，均为业内精英人士。,调研对象主要获取楼盘信息渠道,主流媒体依然是获取楼盘信息的主要渠道。,调研对象日常主要阅读报纸种类,在各种报纸媒体中,发行量的普及程度都不够理想,本土传媒的占有率不高,调研对象日常主要收看电视频道,电视频道的选择上，基本以央视和本土一些频道为主，该群体文化程度较高，对新闻时事、娱乐等方面都比较关注。本土媒体的渗透力不是很强。,调研对象日常上网时间,调查对象年龄层相对较大,对网络兴趣一般,日常上网时间较少.,调研对象对目前居住环境的反应,随着生活质量的提高,调查对象对现有住房的满意程度不高,希望能够改善居住环境.,调研对象对现有住宅的不满因素,调查对象多生活在老城区,对物业服务配套绿化等方面总是觉得差强人意,其实在六安较中心区域,这些不满意因素是比较常见的.,调研对象对现有住宅的满意因素,由于大多调研对象生活在市中心,所以对地段满意度较高,对于其他住宅产品品质方面的评价都不高,仅仅住宅朝向方面基本满意.,调研对象购房计划,由于大多家境殷实,众多调研对象将在最近几年内有购买新的住宅计划.,调研对象购房目的,大多数购房目的还是在于改善目前居住环境,用以长期居家.,调研对象喜欢的住宅类型,作为当地比较有经济实力的群体,众多调研对象对别墅兴趣高昂;其中也有部分客户在思想上比较活跃,或者比较向往城市生活,对高层小高层情有独衷.,调研对象喜欢的户型结构,在调研过程中,尽管对户型结构做了必要的解释,但是,对于“跃式”与“复式”的区别调研对象还是不甚明了。但是对错层和跃层的浓厚兴趣已经有所表现，越来越多的人已经不满足平面户型了。,调研对象对户型功能的需求,该群体购买能力相对较强，是目前市场上大户室的主要消费群体,调研对象可承受的住宅单价（元/m2 ）,在对价格与价值之间的理解，调研对象显然认知程度比较高，也比较理性，基本集中在22002800元/m2之间，这正是目前六安市场的主流住宅价格。,调研对象对住宅面积的需求（m2）,对户型面积主流的需求基本上还是在90150之间，大多政府机构、企事业单位人群尽管收入稳定，但不愿背负沉重的按揭负担，对住宅面积需求比较小心翼翼。,调研对象能承受的住宅总价（元）,调研对象明显消费能力比较强，但是总价最主流的也集中在20-30万之间。,调研对象对付款方式的偏向,按揭是最主流的付款方式。,调研对象能承受的首期款,大多数当地“中、小资”首付能力还比较强。,调研对象能承受的月供,被调研对象的月供能力在当地也属于中上。,调研对象购房关注因素,被调研对象的购房关注因素首先已经不是价格的问题，而是一在物业管理、周边环境、交通配套、房屋景观等方面。对生活舒适、产品品质的要求已经成为中、小资们的主要需求。,调研对象喜爱的建筑风格,简洁实用大方的现代建筑风格受到几乎一致的肯定，大多数“资们”还是喜欢不显山不露水的平静生活，心态平和，波澜不动。,调研对象喜爱的小区环境设计主题,对水生活的向往是有的，但是对水系的维护多数没有信心；大面积的园艺，亭台楼榭变得更现实；运动和健康是年龄这些日渐老去、长期应酬、亚健康的人们所关注的。,调研对象喜爱的交房装修标准,处于对价格的考虑和当地的实际情况，全毛坯已经成为人们必然的习惯选择。,调研对象最关注的配套设施,超市必不可少；学校依然是重要的配套，被采访者基本都有子女；餐饮机构也很受关注，六安是一个重视美食和朋友往来的城市；医疗机构也很重要；其实在调研过程中被忽略的一点是：六安的棋牌室大多火爆，知识人群不愿承认而已。,调研对象最关注的智能化设施,中央空调不需要；安全第一。,调研对象可接受的物业服务,调研对象有着明显的中庸性格。这与收入有明显关系，同时与其社会地位、所在职位有着必然的联系。,调研对象对本案区位的理解,对本地块的认知有着出乎意料的共识。,调研对象对本案区位的理解,有车族觉得不远，自然环境的优越受到调研对象的一致认可,调研对象对别墅的关注因素,对环境和物业管理服务的品质成为最重要的因素，其中在安全因素方面，除了必要的硬件设施外，重要的还在于管理。,调研对象喜欢的别墅类型,如果有条件，大家都喜欢独立别墅,调研对象喜欢的别墅风格备选图片,A,B,C,D,调研对象喜欢的别墅风格,欧式、现代风格、后古典风格都是大家所能够普遍接受的。风格不是最重要的，关键在于建筑是否纯粹。,调研对象对别墅户型的需求,厨 房：1个； 餐厅：1个； 客 厅：100%的调查对象需要2个客厅； 主卧室：1个； 洗手间：60%的调研对象需要2个，40%的客户甚至需要3个洗手间； 客 房：53%的调研对象表示至少需要2个客房； 阳光室：100%的调研对象表示乐于接受这个空间； 儿童房：2/3的调研对象表示需要1个儿童房供子女使用； 保姆房：73%的调研对象家庭有雇佣保姆的需要，所以需要保姆房； 车 库：100%的调研对象表示至少需要一个车库； 储藏室： 100%的调研对象需要一个专门用于储藏的空间； 入室花园：2/3的调研对象希望有入室花园 空中花园：六安本土对于空中花园的要求不高，只有60%左右的调研对象希望有空中花园； 私家游泳池：仅20左右%的调研对象希望有私家游泳池，这是一项比较奢侈的享受。,调研对象对别墅主卧室的功能需求,尽管出现了一些新鲜的名词，但是在经过引导后，我们可以发现人们偏爱在主卧室中具备阳光室的功能，其实也就是封闭的南阳台。,调研对象认为别墅主卧室应可容纳的家具设施,通过这些家具我们可以进一步推断别墅的主卧室需要多大面积：要能放下双人床和床头柜、衣柜、电视柜、梳妆台、贵妃椅或沙发等家具。,调研对象喜爱的别墅厨房结构,最受欢迎的是独立封闭、U形、与餐厅一体的厨房。,调研对象喜爱的别墅公共卫生间结构,公共卫生间包括了洗衣空间的功能，大多数人选择干湿分离的结构,调研对象喜爱的别墅主卧卫生间结构,主卧卫生间追求的是私密、情趣和舒适，大多数人选择整体卫浴,调研对象喜爱的别墅配套设施,在配套方面，令人失望的是调研对象似乎没有特别的需求，也就是他们平常没有特别的爱好，除了社区需要的一些商业配套、车位外，其它需求基本平平。对于网球、高尔夫表现出格外的冷淡，因为他们中大部分人并不会打，没有工具所以也没有兴趣。倒是篮球、羽毛球等简单普及的运动有所兴趣。,调研对象喜爱的别墅会所功能,健身房和阅览室成为最受欢迎的配套，知识人群还是保持着对于健康和读书的渴望；由于调研女性较少，女子SPA几乎所有女性都选择了；棋牌室的需求一如市场惯例，尽管有些群体不愿涉足，但是仍然有大量群体喜欢；对于商务的需求也是现阶段住宅的功能需求，特别对于公务员和企业高管尤其如此，所以商务场所也不可或缺。,调研对象喜爱的别墅会所面积（m2）,多数调研对象对空间没有敏感性，所以具备商务、健身、阅览、棋牌功能的会所面积不可能在1000m2以下，1500m2以上是比较合适的。,调研对象喜爱的别墅小区绿化体系,大家喜欢大面积的草地、竹林、浅水而且是小桥流水、假山、亭台楼榭等绿化要素，综合起来其实是比较中式的园林绿化格局，这与调研群体的年龄层和受教育时间、程度有关系。,调研对象需要的别墅小区智能化体系,平均的占比表达的是最好什么都要！其中比较突出的是可视对讲、有线电视、室内紧急求助、和闭路监控等体系。,调研对象需要的别墅小区商业配套的需求,超市和诊所是人们最关注的商业配套。,调研对象喜好的窗户结构,采光、通风良好的落地玻璃窗是当地居民的最爱,调研对象喜好的门窗材质,调研对象喜欢双层真空玻璃、彩铝框架的门窗材质,调研对象喜好的阳台结构,调研对象普遍喜欢开放式、落地玻璃的阳台结构,调研对象对北阳台的重视程度,大部分调研对象出于对建筑立面丰富感和实用性出发，选择需要北阳台，也有不少调研对象觉得无所谓。,调研对象喜欢的阳台栏杆材质,大部分调研对象对于玻璃栏杆感觉保守，在六安市场尚未出现玻璃阳台。,调研对象喜好的入户门材质,调研对象对高科技的入户门表现出极大兴趣，同时部分较中庸人群选择传统的、令人放心的防盗门。,调研对象认为必须的物业服务内容,必须的物管服务包括：公共清洁、水电维护、建筑维护、24小时保安、园林护理等基本因素。六安前期开发项目基本上在后期物业管理方面比较失败，对于服务品质，中高端客户需求更高。,调研对象对于山地别墅的喜好程度,在解释过项目地块浅丘个性后，大多调研对象对山地别墅表示出浓厚的兴趣。,调研对象对于别墅小区内的多层住宅敏感程度,大多调研对象不希望在别墅小区内同时存在多层住宅。,调研对象比较愿意接受的促销手段,现金折扣和物业管理费用的减免是最受欢迎的促销手段。,调研对象比较愿意接受的别墅总价范围,大多调研对象能够接受40万以上别墅类住宅价格。,第二章 竞争楼盘现状,第一节 原始表格 见附件，此略,第二节 主要竞争分析,本案的竞争对象： 所有六安市区在建、在售相对高端项目， 主要集中在六安市城南板块。,2006年楼市数据： 2006年房地产市场开发供应量114.95万m2 2006年房地产市场去化量85.69万m2,城南竞争楼盘共性 规模：该区域项目规模大都在15万平方米以上，最大在40余万平方米，规模较大。 规划：规划比较相近，以多层住宅为主；2005年前规划的项目基本以多层、别墅为 主；2005年后规划的项目有一定量的小高层、高层住宅。在规划设计单位上， 众多项目选择了来自上海以及外籍的设计单位，高绿化、低容积率。 建筑：建筑外立面以欧陆、现代风格为主，不少楼盘建筑风格有抄袭或模仿外地成功 项目之嫌。 配套：注重配套，该板块区域距离市区有一定距离，随着大量楼盘的兴建，相关配套 正在完善中，如超市、学校、餐饮酒店等机构正在发展，但目前仍然不是很完 备。小配套方面大同小异。,城南竞争楼盘共性 户型：基本集中在 90120平方米之间的平面户型，是目前市场主流户型；少 数项目具有错层等户型结构设计，但体量不大； 物管：物管服务品质逐步提高，部分楼盘引进了国内著名物业管理单位作为顾 问商，是目前六安地区最好的物业服务板块； 价格：基本集中在22002500元/m2之间，也是目前六安市场的主流价格； 环境：在自然环境方面具有一定优势，临河、临山，自建绿地比较宽裕； 营销：对营销高度重视，部分项目引入国内知名营销代理机构，如上海荒岛 等，营销手法比较常规，非常特别、非常有个性的营销传播体系并未出 现，大多比较中庸保守，主要强调环境、配套、产品和发展前景。,城南竞争楼盘项目个性分析 见附表，此略。,第三章 主要发现,第一节 目前市场的房型需求,目前市场的最大需求是80 - 120平方左右的住宅,打算购买的住宅,面积 （平方米）,%,目前市场的最大需求是每平方20002500左右的住宅,打算购买的住宅 (base=470),%,资料来源：南方日报-南方楼市报道-02年6月21日,每平方单价,偏好内部设计新颖、风格独特的房子,喜欢新鲜感、期待档次感： “就是房间设计的不是很好，其实都还可以。城南的那个楼盘没有什么新意的，都是一模一样的。” “它的房子没有什么变化。它做了这么久了，都没有什么变化。” 跃式、复式、顶层阁楼等变化颇具吸引力： “复式跃式的感觉很好，挺有小资的感觉。 ” “有一种带阁楼的那一种比够划算，但是我买的时候不知道。只比我们多了大概一万多块钱，就多了七十多平方。” ,第二节 小户型消费者的需求特点 及对城南板楼盘的看法,需求特点,他们是谁？,新移民为主 周边城镇移民,小部分是 土生土长六安人 多在市区有房子,多为初次置业者,他们（初次置业者）为什么买房子？,新移民,租房 周边乡镇自建房,没归属感 比较原始 品质普通 缺乏满足感/成就感,决定落户六安 自己/孩子入六安户口 把父母接来养老 为结婚生子做准备,群体类型,原来居住条件,对原居所的不满,买楼原因/动机,他们（二次置业者）为什么买房子？,土生土长 六安人,市区已买单位房 市区已买商品房,不能体现个人品位， 缺乏满足感/自豪感 空气差 环境吵杂 住宅密度大/拥挤 面积小不够住 没有社区配套,提升房子档次，改善居住环境 买个大家庭够住的大房 把父母接来养老 从大家庭独立出来，建立小家 为结婚生子做准作 买郊区楼盘度假,群体类型,原来居住条件,对原居所的不满,买楼原因/动机,新移民,他们的共同特征,25-35岁普通白领为主 高学历，年薪4-8万左右 渴望成功，努力上进，希望一步一步提高生活品质 工作是生活的重心，工作紧张且时间长 压力大，渴望休闲生活 希望居家环境可以舒缓压力、放松心情，而且要有品位 有能力购买总价25-30万左右的房子，考虑分期付款的方式,不同消费者对居所的心理需求不同,一个可以住的窝,一个有品位的 小区生活环境,豪宅/别墅,安全、归属感,不同楼盘满足不同层次需要,他们目前的需求范围： 较舒适的生活空间和环境,舒适感+优越感,成就感+自豪感,目前，他们不要求一个最理想的房子,一步步改善居住条件 目前暂时买一个负担得起的又不错的房子 现在是初步改善居住条件 将来有条件再买更好的,“其实也没有十全十美的 很难附近就有一间戏院什么的，有这些设施就会觉得很吵；如果依山傍水的话就会很远，一定要经济好有车才叫方便，我想去哪里，就开车去；这个要很有经济基础才可以 所以就要你去选择你比较偏向于什么例如我喜欢前面有个花园的或者喜欢运动的话就会选附近有个会所，可以运动的。这个是小康了，基本上有的东西，是空气清新，环境好，基本设施还可以，可以达到这样的话算是要满足了”,他们买房子实际是买什么？,每个消费者都有不同的压力点/问题点，他们不只是买一套房子，而是买一个居住的空间和环境 是房子从内到外所有硬件和软件的综合 必须要满足消费者居住和生活的各种需求,他们对居所有什么特别要求？,没有工作束缚的自由空间,“因为我们工作的压力也比较大，所以说想在压力之外有一个很轻松的环境, 我的个人兴趣是喜欢有一个好的环境，喜欢一班朋友一起聊聊天，打打球。” “定时定刻的，其实是就是对人性的一种压制，一定要做什么什么事情，那就是很难受的了。如果能想迟一点就迟一点，想做什么就做什么那就是最好的了。同样的就是你工作上为什么会有压力，你要完成什么量，要什么时候完成，会给你许多限定。生活就希望有这些宽限吧。”,他们对居所有什么特别要求？,感觉自豪、有面子的地方,“我自己是有一套房子的了，但我经常感觉那边的环境不是太好。我就比较喜欢那些大盘，有气势的，各方面都好，但现在城南的楼盘差就差在交通不是太好。 ” “中国人买房子除了是买给家里人住，也是买给亲戚朋友看，这样也很有压力的，就是说买的房子的那个区，比较烂一点的，比较偏一点的，朋友来了，或同学同事来了会说，听了以后觉得不舒服”,他们对居所有什么特别要求？,维持健康、充电的地方,“我读书时候很多时候早上会晨跑，做做操，现在就没有了；而且对身体的看法也不一样了，20岁到25岁觉得身体有足够的能力，过了这个阶段就明显感觉到体力，精力不够。像我们会经常跟客人谈判，没有足够的精力就会觉得很累很累，工作起来就没什么劲，星期六星期天打打球出一身汗星期一上班虽然觉得肌肉很疼，但做起事来很精神。 ” “60岁以前是用身体去换金钱，60岁以后是用金钱换身体。现在最好是把身体锻炼好。”,压力大是他们最大的特点,工作束缚感 “不得不在一定时间内完成一定工作” 工作的沉闷 “很少感到工作的快乐”“谁也不喜欢工作” 亚健康问题 “心情不开朗”“精力明显下降” 家庭的责任 “让父母安享天年”“结婚了就该有自己的房子” “有孩子就要教育好” 自我要求上进 “我们都是刻苦工作的人，不得不这样” 需要社会认同 “中国人买房子都是给朋友看的，有压力”,所以居所应该是放松身心的地方,“舒缓工作压力” “差不多到家的路上就能感觉幸福起来” “家里我是老板，自由自在，不象上班，别人是我的老板” “空气清新、环境好，房子之间不要太密” “安静的地方，和人与活动区保持一定距离” “随时运动/散步，不用带上一大对运动器材跑到老远的地方运动”,田园风格 依山傍水 休闲空间 运动设施,能放松身心的地方是,他们希望维护目前身份的优越性,“我们是社会的精英，正在向上发展阶段” “我们可以拥有小康生活水平” 要在朋友面前感觉自豪 要满足自己的虚荣心，朋友如果说房子不好，会不高兴 房子不能和同类朋友差得太远，许多朋友都住在城南板块 “都是年轻人，比较追求时尚” “上城国际感觉不如水云涧”，“花3万装修的感觉不如5万的”,所以居所要体现个人品位,符合他们品位的地方,小资情调 时尚气息,体现身份层次，可以令朋友认同/羡慕的 装修要有品位 要有社区管理/生活配套 希望和相似的人住在一起 朋友喜欢来的,生活不光是要呼吸空气，还要许多便利,方便生活的地方,配套完善 物管完善,交通方便 购物方便 医院 好学校 一些市区生活的延伸,小结:80-120平方小户型消费者特点,人口特征： 他们属于普通白领，职业是年轻公务员银行职员市场推广人员 小有积蓄交首期,个人月收入大约2000,足以月供 生活形态： 难以支配自己工作和生活的时间，工作为重心，渴望多一些休闲时间 多数离中产式的生活较远，多数还没有条件买车,也未计划买车 楼房需求特点: 买楼比较讲求实惠更注重性价比 选择楼盘比较讲求“白领聚类” 房子品味上较注重新意、时尚感，但有点只重外表不重内涵,小结:总而言之，他们的家是,田园风格 依山傍水 休闲空间 运动设施,能放松身心的地方是,符合他们品位的地方,小资情调 时尚气息,方便生活的地方,配套完善 物管完善,他们选择比较过哪些楼盘,城南版块为主： 水云涧、和顺名都城、上城国际、龙湖御景山庄等 还有一些市区盘,如何看市区盘,普通盘空气、环境不够好；好盘价格太贵,“太密了，布置都不是太好，环境比较差一点，商铺太多。” “不是太喜欢，空气不好，很挤，很吵，回迁户很多。” “市区环境好的非常贵，象徽商那边”,如何看城南板块,“我的客户也跟我说，以后真正发展的地方城南是最好的。”,“我有一个朋友去了城南住以后我们就很少联系了。以前经常在一起玩的，喝啤酒，聊聊天，现在都没有了。晚了公交车都没有，买菜都没地方去。,代价是“时间换环境”,优点： 空气好、环境好 小区管理逐步完善 生活设施逐步完善 比市区楼盘性价高 处于发展潜力大的地理区域 缺点： 交通、生活不便利 生活时间成本高,相对而言，城南板块更接近他们的需求,对比市区，更接近田园/休闲生活 环境、空气好 休闲设施多 安静 对比市区，楼型/房子风格更有品位 西洋化楼盘风格 室内装修精美 总体性价比高 小区配套齐全 新盘管理和配套上有所改进,田园风格 依山傍水 休闲空间 运动设施,小资情调 时尚气息,配套完善 物管完善,如何看本案,对城东板块的感觉,偏僻，虽然有公交车路线，但是比价稀少； 工业区，住宅档次不高；有前期开发项目，但价格低廉，配套一般； 冷清，前期开发项目不多，都是大量的企业，人烟稀少，没安全感； 自然环境还好，原来规划是一个生态公园，有大量高大植被； 宁静，没有什么嘈杂； 道路建设不错，路宽人少； 不成熟，没有什么购物、休闲娱乐场所； ,对城东板块的感觉,房价应该比较低，以前开发的项目只有1500余元/平方米； 发展前景一般，那边规划的都是各种厂房； 企业集中，存在大量私企业主和企业管理人员，他们的素质、收入比较高； 没有什么文化底蕴，基本都是后来建设的； 感觉已经是郊区，距离市区还是太远了； ,对别墅小区的感觉,自然环境比较适合别墅，山地的感觉不错； 物业管理水平应该跟上，六安大多小区物业管理服务水平低下； 需要自建不少配套，这里没有超市和餐饮娱乐设施； 需要解决交通问题，最好有小区接送专车； 本市还是有不少高端消费群体，在下面城镇也有不少潜在客户； 首先要对地块做一定介绍，不然大家不了解； 六安以别墅为主的项目还是比较少，很多人还是很喜欢； 六安的大部分别墅不好看！ ,对别墅的需求状态,六安前期开发的别墅在外观上没有什么特点，都比较一般，希望能有突破； 联体别墅需求较大； 价格还是平实一点，这个区域的房价都不高，总价最好在4060万之间； 可以换个说法，最好能做按揭； 大家还是有攀比心理，别墅的消费群体也一样； 户型功能一定要好，以前的别墅功能做不好； 还是现代风格的比较实用、耐看； ,第三章 主要结论,第一节 本案SWOT分析,S优势： 自然环境：良好的自然环境得到市场的一致认可； 道路状况：周边道路宽阔平整； 企业林立：大量生产加工型企业带来的潜在业主、管理层客户； 市场稀缺：前期项目在别墅方面都是弱项，品质不高、数量不多； 地块个性：浅丘地带可能带来的山地别墅引发众多目标群体关注； 产品设计：可以根据市场现状和地块个性进行良好的产品设计，突出个 性和功能性，创造新的生活方式和生活理念； 后期管理：针对本土物业管理水平低下的共性突出服务品质，引发关注；,S优势： 传播成本：传播环境虽然一般，但硬性成本相对较低； 营销体系：市场前期项目营销体系大多单纯，近几年住宅市场尚在升温， 对于市场的操作基本上还未发展到无所不用其极的地步； 消费群体认知：对别墅的认知程度相对比较低，可以引导的范围比较广； 前期市场开发的别墅项目在功能、造型方面不够理想，误导了 一批消费群体，本案具有进一步引导消费群体的空间，具有创 造新的居住概念的机会。,W劣势： 板块不热：该板块在六安强制规划中属于工业开发区，并非住宅热点开发区域， 当地人对此版块住宅认知程度不高甚至存在一定的负面理解； 地域偏远：距离市中心具有一定距离，乘坐出租车前往市中心需花费1520分 钟，8元左右，在当地属于时间和交通成本比较高昂区域；公交车数量 较少，时间成本更高； 缺乏底蕴：在当地居民印象中属于郊区，没有商业、文化底蕴，市民对本案区域 了解程度比较低； 配套稀少：新区，教育、医疗、商业等配套稀少，而这些恰恰是目标客户关注度 较高购房因素，后期需自建大量必须配套或招商经营，配套成本较高； 过于独立：周边缺乏大型项目，仅仅靠1、2个项目成就一个板块的热潮所需营销成 本过高，无法借助其它项目的力量；,W劣势： 目标客户较少：六安本土的消费能力普遍不高，月收入比较稳定的人群，如公务 员、企事业单位职员基本家庭收入都在8万元/年以下；工业和服务业不 够发达；部分商业已经过剩。相对高端客户较少。 竞争激烈：从2006年度市场状况分析，年供应量远远大于去化量，市场竞争格局已 经形成，在建在售、待建待售项目较多，政府在住宅规划方面缺乏必要 的调控措施。这些都将使本案面临经营风险； 政策导向：国家对于别墅项目有明确的政策导向，限制豪宅的发展，并且不给予别 墅购房按揭，契税较高，虽然使别墅物业越来越稀缺，同时也在营销方 面制造了很多限制，迫使在后期传播过程中不能过于强调别墅； 安全因素：由于地处偏僻，大多目标群体对项目的安全性深表疑虑；,O机会： 竞争楼盘品质不高：竞争楼盘除地段和发展趋势外，与本案区别不大城南板 块同样具有一定的交通、距离、配套限制，从便利性角度出发没有很大 差距；城南板块主要自然景观是沿河绿化带，本案以山景为主，各有千 秋。但是在规划、产品功能、产品品质、服务品质等方面，如本项目有 所升华，将顺应目标客户的需求，拓展市场。 市场可引导性强：前期开发项目没有特意引导客户，对项目、尤其是别墅项目， 没有体现应有的优越性、尊贵性、文化品质以及人性关怀，只是一再强 调环境，远远不够。所以我们可操作的空间比较大。,O机会： 项目独具个性：虽然板块不热，但是别具个性，真正的山地园林社区更有返朴归 真的亲切；不做跟从者，做好自己就足够。 市场去化状态较好：尽管竞争项目别墅住宅品质一般，但是去化速度都比较快， 去化率也比较高，证明开发量小而市场需求量还是比较大。 位于工业经济核心区：尽管不是生活中心区，但是处于存在大量购买能力强劲人 群的工业核心区，坐拥大量高端消费群；,O威胁： 后期项目：在2006年底，同期拍出的住宅用