凤凰山矿产业转型信托融资模式浅析

凤凰山矿产业转型信托融资模式浅析摘 要：在市场经济环境下，企业融资渠道一般分为两种：即内源融资和外源融资。内源融资是企业通过提取或留存生产经营过程中所产生的盈余资金用以弥补投资不足或扩大生产。外源融资是指企业通过吸收外部闲置资金来满足自身资金需求。例如发行股票、债券或是通过向金融机构借贷等方式实施融资计划。 本文从凤凰山矿产业转型项目的情况出发，简要对此项目可采用的信托融资模式作简要分析。关键词：产业转型 ,融资渠道 ,融资方式 ,资本结构 ,多元化The Analysis of the Industry Change of Feng Huangshan Coal Mine about Trust Financing ChannelsAbstract: Under the circumstance of open marketing, financing channels be divide into different ways: such as the inner and external method. The former is depended on the profit of enterprise, company use profit to make up the shortage of financial and expand the scale of business. The latter is on the way of absorb outer capital to fulfilling themselves. For examples, IPO, issue bond and debit and credit sides from financial organization in order to keep the financial plan into practice. This article is about the project of Feng Huangshan Coal Mine. We can make a series of analysis about Trust Financing Channels together.Key Words: industry Change， Financing channel ，Financing pattern ，Capital structure， Diversity近年来，随着我国市场的开放和经济的飞速发展，迅速成长的中小企业推动了我国经济结构优化，缓解了社会就业压力，使其俨然成为我国经济发展的重中之重。中小企业经济总量的迅速壮大，企业素质明显提高，中小企业发展环境放宽松，投资领域也不断拓宽，企业融资方式随之逐步实现多元化，上市融资等取得突破。转型企业的融资理论更是多元化，一是因其有充足的自有资金，可以依靠经营的盈余来弥补资金不足或是扩大生产或转型投资；另外在经营企业融资也更简单可靠和容易。凤凰山矿是隶属于山西晋煤集团下的一个矿区，融资模式选择性较强。下面仅简要分析该转型项目运用房地产信托融资的融资模式。 1 可采用的融资渠道不同的融资渠道决定了企业的资本结构。企业的资本结构关系到企业的偿债能力和企业价值，因此，在做融资决策时必须选择合理的融资模式，从合理的渠道进行融资，以便资本结构更为合理。1.1 政策性融资现有社会企业大多出现于非盈利部门，在初创阶段依赖于公共资金。尽管此类融资通常不贵，或以资助形式免费提供，却有诸多限制。首先，在使用上，仅限于资助特殊项目，以补足企业的核心业务。其次，在付款时间上，往往与现金流和资助需求不一致。最后，公共资金的官僚特性决定了获取它需要特殊技能和大量时间。1.2 债务融资债务融资的情况也并不乐观，银行向初创企业贷款都很勉强，通常要求有足够抵押以保障贷款安全对现有银行业务的研究显示，在评估社会企业贷款申请时银行遇到一系列困难: 一是名誉风险。该风险来源于社会企业潜在失败可能性，会招致与其有密切关系的当事人对银行过分苛刻条款的责难。二是时间成本。由于社会企业缓慢的决策过程，银行通常不情愿向它们放款。社会企业运作时间延宕的原因，一是社会企业的参与性、合作性特征; 二是在复杂的融资境况下需要联合融资;三是缺乏融资技能，会延长银行评估程序，这一直被看作是社会企业的弱点。1.3 股权融资股权融资的情况很特殊，在所有社会企业融资形式中，借助股权资本在目前来说是很有限的。社会企业的目标明显背离于典型股权投资者的追求，主要原因为: 一是由于社会企业与投资者间的目标分歧，难以确定投资风险率和回报率; 二是社会企业的法律形式有可能限制使用股权融资; 三是由于投资者资本最大化收益的风险而导致退出战略的复杂性，这使得社会企业家在追求社会目标上要打折扣，社会企业的发展受到抑制;四是一旦企业起步运营，对它们的尽职审查和评估监察所需经济资源和时间非常复杂。1.4 房地产信托融资中国房地产信托融资与国外房地产投资信托基金存在天壤之别，前者注重项目开发阶段前期和中期的融资，是一种基于房地产开发企业或房地产开发项目的中短期开发的融资形式。由信托公司为主导，采取债权、股权或者夹层融资（优先股加债）等形式，其实质是房地产开发企业的一种举债行为，而非房地产金融产品；后者注重项目开发阶段后期的已建成经营性物业的融资，是一种以发行收益凭证的方式，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，按期分配投资综合收益，可在资本市场公开流通的金融产品。其投资标的为可经营且具有长期稳定收益的房地产，多由社会投资机构或房地产开发商发起。2 各种融资模式现状2.1 股票融资发行股票融资是股权融资常用的一种方式，是房地产企业获得持续资金的最佳方案。由于凤凰山矿是产业转型的一个项目，而不是意味着整个的晋煤集团会转投房地产，所以不一定为了这个项目而去IPO，况且该项目也不需要如此大额的资金。目前房地产股票融资数目不足房地产融资总额的0.5%，如果考虑到上市公司上市融资后将资金投资于房地产行业，股票融资仍然占较小的比例。 2.2 债券融资从09年开始，债券融资比例日益下降，目前已到不足0.01% 2.3信贷贷款 银行贷款的要求比较严格，门槛都比较高，均需通过银行授信。中小企业信用状况难以控制和把握，制约了其参与信贷市场能力。所以没有担保，没有资产，没有信用，没有很好的市场订单，没有很好的管理系统，都是银行减少给中小企业贷款。但是截止2012年2月，房地产融资仍以银行信贷为主，据统计，房地产企业70%的资金来自银行信贷。但是商业银行实行自主经营、自负盈亏，这使得银行更多地从自身利益发出，最大限度地压缩风险资产的比重，集中将资金投向了大型企业。银行对中小企业进行调查和评估，需要花费相当多的人力物力，贷款管理成本相对较高，这在一定程度上影响了银行对科技型中小企业放贷的积极性。2.4 信用担保担保公司实力不强、制度不完善过高的收费标准使得科技型中小企业望而却步、社会信用制度的不健全，使得这种信用担保体制设计在实际操作中效果并不理想。2.5 房地产转向信托融资2011年房地产市场限购限贷、试点房产税、加大保障性住房建设等调控政策措施的出台，导致商品住宅销售遇冷，项目资金回笼减缓甚至停滞。同时紧缩的货币政策，也使得银行对房地产开发贷款和商业按揭贷款进行限制，证监会也停止房地产企业上市，限制已上市房地产企业的增发和企业债的发行，导致作为房地产开发企业融资不畅。同期销售资金回笼的减少和可融资资源的减少，使得房地产开发企业在2011年的现金流入骤减。 3 房地产信托投资基金3.1房地产信托投资基金概述房地产投资基金，其实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行基金单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将经营房地产的收入以及房地产增殖所产生的收益以派息的方式分配给投资者，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。在运作模式上，房地产信托投资基金和证券投资基金本质上完全一致。 3.2 房地产信托投资基金的特色通过信托投资公司自身或联合其他专业公司进行专业化经营管理，可以使房地产经营绩效大幅提升，使投资者分享房地产专业投资的成果。房地产信托投资基金集合了多个投资者的资金，进行多项房地产项目的投资，从而分散了风险。房地产信托投资基金缓解了房地产项目开发过程中的资金短缺问题，促进了土地的有效利用。 社会闲散资金进入房地产行业，既积聚社会闲散资金促进经济增长，有减少了银行信贷风险，扩大了投资者的投资渠道，这是房地产融资的发展趋势之一。3.3 信托融资模式比较分析目前，房地产集合信托的投资模式主要有股权、债权、股债混合等，信托公司可以接受的投资标的有项目公司的股权、房地产开发商对项目公司的债权、土地、在建工程等，信托工资的期限是2个月至60个月不等，单个信托计划融资规模视信托公司募资能力而定，一般是亿元至20亿元不等，融资利率为投资者收益率、信托公司报酬、信托费用等费用之和。在当前银行和资本市场融资渠道不畅的情况下，房地产信托是房地产开发企业使用的一种非常规的融资渠道，其融资成本一般为银行同期贷款利率的一倍以上甚至更高，且信托资金的使用也存在严格限制。信托公司主要是依靠社会募资从事投资理财业务从而赚取一定报酬，因此资项目的业绩和成功与否，将会影响到信托公司的声誉和后期信托计划发行时的资金募集情况。房地产信托计划宣告成立后，在房地产信托运行期间，信托公司会根据信托计划要求的项目进度节点和销售计划，监督项目资金的回笼，以确保信托资金的安全。一旦项目经营出现较大的偏差，信托公司会选择履行信托合同赋予的提前终止信托计划，通过项目转让、拍卖、折价等方式回收全部投资，以保证信托资金的安全。在项目经营顺利的情况下，信托公司会约定在信托计划结束前一年或半年，让房地产开发商将信托资金的本金和投资收益按比例期汇入信托财产账户，以确保信托计划顺利清算结束。3.4信托融资利弊分析信托融资的期限与项目与回款进度密切相关，因此对项目前期进度和产品的定位需要明确，在土地区位一定的情况下，只有好产品才具有良好的市场前景和竞争力，这样才能保证项目未来拥有充足的现金流，以满足信托计划的退出，以及后期项目开发资金自循环的要求。信托融资成本的高低取决于项目开发的现金流平衡，因此房地产开发企业不应简单的追求项目的财务盈利性，而更应注重项目资金的流动和平衡性，在必要时可以采用银行融资、信托融资、私募基金等综合融资渠道，根据项目资金的实际需要给予不同的利率，这样从整个项目开发阶段上看，加权平均后的实际融资成本并不会高得难以接受。由此可知，信托融资是一把双刃剑，在融资渠道和资源缺乏的情况下，如果能够合理地应用信托，将会给企业带来进一步的发展。但一味依靠信托，将会给项目开发带来沉重的财务负担。资本的本性是产生利润，指望依靠信托融资拖延项目周期来谋取暴利的策略已不可行。4 结论在凤凰山矿的产业转型项目中，虽然晋煤集团拥有充足的资金储备，但是从经济效益最大化和企业的长远发展角度出发，建议可以更多地利用社会闲置资金。例如通过与信托公司投资合作进行融资，一方面降低了企业的运营风险，另一方面又为企业提供更多的流动资金，满足企业随时调度和进行灵活的投资。 参考文献1 李颖琦. 私募股权基金网络能力对项目投资绩效的影响D.立信会计出版社, 20102 肖淦昌. 房地产项目融资风险分析D. 中国矿业大学, 2011 3 陈晓红. 中小企业融资与治理D. 经济科学出版社, 2011 4 夏学英. 基于风险控制的