企业行业现状.docx

（1）销售业绩与资产规模创新高，市场份额达30.7%百强企业12013 年市场份额达30.7%，综合实力TOP10企业市场份额达12.0%，规模优势持续巩固2013 年，国内部分热点城市和区域中心城市房地产市场呈现量价齐升局面，带动全国商品房销售额和销售面积分别达8.14 万亿元和13.06 亿平方米，同比增长26.3%和17.3%。中国房地产百强企业在2013 年继续跑赢大市，伴随着量价齐升的良好市场形势，领先优势进一步彰显。在行业投资环境趋热、一二线重点城市市场全面上行、刚需集中释放的环境下，百强企业以其更强的市场竞争力迎来了快速发展：全年实现销售总额25038.4 亿元，销售面积23425.6 万平方米，同比增长率别达到34.0%和25.5%，高于全国平均水平7.7 和8.2 个百分点（图1）；从销售额看，百强企业2013 年市场份额达30.7%，较上年增加1.7 个百分点，而综合实力TOP10 企业市场份额则达到12.0%，占百强企业销售总额39.1%，领先优势显著l 百强企业2013 年深耕核心区域、挖潜中西部市场，销售规模快速增长2013 年，百强企业在激烈的竞争中实现了快速增长。从销售表现来看，百强企业不同层级企业的销售额增长率均值普遍处于30%50%区间，增速均较往年有不同程度提升。但对比销售面积的增长率发现，百强企业的销售表现发生了明显分化：规模较大的百强企业销售额增长较快，业绩增长主要受益于区域核心城市的深耕。由图3 可以看出，百强前10 企业、11-30企业2013 年的销售额增长率均值高于销售面积增长率均值10个百分点左右，主要受益于这些企业在2013 年加大核心城市特别是重点一二线城市的深耕力度，推动销售量价齐升。研究组对百强企业2013 年的主要业绩贡献城市和项目进行分析，结果表明：前10 企业和11-30 企业销售规模在10 亿元以上的城市分别为16.2 个和5.3 个（图4a），销售规模在5 亿元以上的项目分别累积达到40.8 个和14.1 个（图4b），这些产能较高的城市和项目为企业贡献了强劲、稳定的业绩来源，在推动百强企业快速增长、巩固其重点市场规模优势方面发挥了重要作用 规模中等的百强企业销售面积增长较快，业绩增长主要源于销售面积的拉动。百强31-50、51-100 企业的销售面积分别增长54.0%和45.6%，分别高于销售额增长率7.5 和6.1 个百分点，其中部分百强企业抓住了中西部地区主要城市的结构性增长机会，凭借企业的区域影响力在这些商品房成交规模大、市场体量高的地区不断实现销售规模的突破，进而拉动销售业绩提升。 百强企业2013 年加大土地储备力度推动总资产规模快速增长，但负债扩张模式亦导致净资产增速下降2013 年，百强企业资产规模持续增长，总资产均值为663.9亿元，同比增长27.5%；净资产均值为176.4 亿元，同比增长22.7%（图5）。与上年相比，百强企业总资产增速提升了4.7 个百分点，资产累积速度有所加快；净资产增速则低于同期总资产增速4.8 个百分点，2013 年百强企业总负债均值达到487.5亿元，同比增长32.3%，可见百强企业在2013 年仍保持了较为积极的负债扩张力度，以期抓住市场机遇实现新一轮增长。百强企业总资产规模的扩大主要源于存货规模的提升，百强企业在市场快速消化期理性增加库存，实现资产的有质量增长。从数据来看，截至2013 年底，百强企业存货均值达到451.5亿元，同比大幅增长44.1%，增长率较上年增加了25.3 个百分点，存货占总资产比重均值达到59.2%，较上年同期增加了2.7个百分点，显著推动了总资产规模的扩大。对于房地产企业来说，保持一定数量的库存量是支撑未来业绩增长的基础，而房价的上涨也会直接推动存货升值。与2011 年底市场交易趋冷之下的存货高企不同，尽管2013 年百强企业存货规模及增速也为近年来的高点，但受市场去化良好、现金流可控的影响，百强企业主动补充库存并将其控制于合理范围，存货规模与结构整体实现了资产的有质量提升，例如在万科总额高达3311 亿元的存货中，在建开发产品占比为57.0%，拟开发产品则占比37.6%，已完工开发产品为177.2 亿元，占比5.4%，仅相当于企业一个月的销售规模，处于比较合理的状态。 受销售状况良好的影响，房地产企业2013 年积极增加土地储备，为后续发展积淀基础。百强企业2013 年土地储备规划建筑总面积均值为1209.4 万平方米，较上年增长11.6%，增长率较上年增加了7.3 个百分点（图6）。充足的土地储备满足了未来45 年持续增长的开发需求，也为资产规模的后续增长注入了充足动力。在调控趋于平稳、市场明显好转的背景下，百强企业2013年的规模化发展达到历史新高度，市场竞争优势得到充分彰显，销售规模与资产规模均实现了快速增长，土地储备的补充也为后续发展注入充足动力，但在竞争更趋激烈的环境下，如何能够继续巩固规模优势、始终保持领先水平则是摆在百强企业面前的最大考验。（2）把握一二线刚需市场，高周转、强合作成主流2013 年，中国房地产调控政策总体上向适应市场化、逐步构建长效机制转变，在相对平稳的政策预期下，一、二线城市刚需持续释放，百强企业特别是前50 企业在城市选择、产品结构、推盘节奏等方面做出了明显调整，以顺应持续分化的房地产市场走势，实现了业绩的快速增长。l 抓住一、二线城市主流市场，前50 企业重点项目2一、二线城市销售贡献占比高达84.9%在城市选择方面，百强企业2013 年普遍将销售重心转移至一、二线城市主流市场。2013 年一线和热点二线城市库存处于低位，房价持续上涨，商品房消化周期较上年明显加快；这些重点城市以其庞大的市场需求、更短的去化周期和更充分的销售溢价空间成为房地产企业业绩增长的重要依托，百强企业持续强化一、二线城市的聚焦。通过分析前50 家百强企业的重点项目，可见其来源于一、二线城市的销售额累计占比为84.9%（图7）。其中，仅北、上、广、深四个一线城市的销售额占比已达到41.3%，尤以北京、上海、广州对企业业绩贡献率最高，杭州、天津、南京、成都、重庆等各经济区域的重点二线城市也受到百强企业的极大关注（图8）。同时，以三四线布局为主的百强企业2013 年也积极转战一、二线城市并取得明显成效，如佳兆业2013 年合同销售额的65%来自一、二线城市项目，全年销售额同比增长38.2%，较上年提升了25 个百分点，保持了较快的发展速度。 把握主流市市场需求，前 550企业重点项目中刚需型产品占比高达 84.22%百强企业在2013年继续调调整产品结构， 聚焦符合政策策导向的“首置、首改 ”刚需产品。 22013年，一、二线城市商品房量价普普涨，首置首改改型刚性需求集集中释放，继续续成为全年市场的成交交主力。以住宅宅成交套总价为为计算依据，在在前 50百强企企业的重点点项目中，普通通及中端项目的的个数占比达到到 84.2%，高端产品占占比为 15.8%（图 9），产品结结构持续优化。从图10可以以看出，销售业绩增速较高的百强企业均以以普通 及中中端定位的刚需需、改善型项目目为主要业绩来来源。万科 20113年仍以以中小户型普通通商品房为主，144平方米以下户型占比达到91.5%；而以往以大大户型产品开发为主的金地集团经过两年年多的产品品结构调整，2013年 144平方方米以下中小户户型占比达到 700%，同期期销售额增长 331.7%，成功实实现业绩逆转。. 以“高周转 ”策略保障业绩绩增长，74%的的百强企业存货货周转速度加快在推盘节奏方方面，百强企业业 2013年在市场场竞争加剧的背背景下，普遍采取“高高周转”策略保保障较快发展速速度，运营水平平持续提提升。百强企业业 013年的总资资产周转率、存存货周转率和存存量资产产周转率均值分分别为 0.41、00.48和 0.60，分分别较上年提升升了0.022、0.04和 0.088（图 11）。2013年，全国国及区域性布局局的百强企业一一方面凭借自身身较强的的竞争力和品牌牌影响，持续获获得较高的市场场认可，项目去去化率明明显加快；另一一方面，百强企企业在策略上也也主动加快了开开发节奏奏以适应快速变变化的市场，如如万科内部奉行行的“5986”原则则，即“拿地 5个月动动工、9个月销销售、第一个月月售出 8成、产产品必须须 6成是住宅”；碧桂园平均均拿地到开盘时时间仅有 5.7个个月；金科科地产要求重庆庆区域项目从拿拿地到首期开盘盘原则上不得超超过6个个月；景瑞地产也提出“获取土取土地后 3个月开工，6个月开开始销售售，12个月令现现金流实现正数数”的目标，高高效运转已经成成为企业业业绩增长的重重要保障。从百强企业的内部结构来看，2013年存货周转率加快的百强企业数量占比达到 74%，较 2011年和 2012年分别提升了 62和 17个百分点（图 12）。加快周转、提升效率已成为百强企业的普遍共识，且这一趋势仍将延续。在未来的市场竞争中，百强企业须更好的兼顾效率与效益之间的关系，在追求高周转的同时，仍要做精做专产品，保障合理的溢利空间；同时更要不断优化运营管理体系，让效率的提升具有更稳固的基础。 以合作方式快速累积主流市场优质地产项目，合理把握市场节奏 2013年，一、二线热点城市土地价格不断升高、面对土地招拍挂市场的激烈竞争，百强企业较以往更多地采用项目公司、房屋参建、股权收购等合作模式，及时把握了重点城市的市场契机，迅速提升了经营规模与业绩表现。 2013年，百强企业继续强化多元合作形式以获取一、二线城市优质项目。（1）企业间合作。万科在合作案例中较多的采取项目公司方式，“万科要操盘”的思路贯彻始终， 2013年公司新增加项目 104个，其中约 66%的项目为合作、联合方式获取，合作比例持续提升；绿地、金科、花样年等百强企业 2013年在项目收购上均表现踊跃，力求在一、二线热点城市获取大量优质项目资源，保障“货如轮转”的快速开发策略。这些企业在合作购地、合作开发中，通过优势互补，实现业绩倍增。（2）企业与政府间的合作。保利地产、招商地产、佳兆业、卓越置业等百强房企在 2013年凭借较强的开发能力分别与政府签署了多笔大规模投资的地产开发项目，以参与产业合作、城市更新、旧城改造等方式获取优质项目资源。百强企业2013 年通过合作获取项目愈发常态化、多元化，企业在输出优势的同时，也显著促进了业绩规模的快速提升。坚持“主流市场、主流产品”的定位，奠定了百强企业稳步提升市场竞争力的坚实基础，而“加速周转”则成为了百强企业2013 年销售规模更上一层楼的制胜法宝。百强企业也不再拘泥于独立开发，更多地以“强强合作”或“大拼小”等丰富的合作形式快速增加优质项目，保障了销售业绩的快速提升。（3）盈利规模持续扩大，平均土地成本再创新高l 百强企业 2013 年净利润同比增长22.1%，净利润率受项目结转周期影响下滑0.5 个百分点在业绩稳步增长的背景下，百强企业2013 年的盈利规模不断提升，营业收入与净利润均值保持较快增长。其中，营业收入均值为196.3 亿元，同比增长26.9%，增速较上年回落4.6 个百分点；净利润均值为29.8 亿元，同比增长22.1%，增速较上年下滑1.8 个百分点（图13）。在基本面良好的带动下，净利润超过50 亿元的企业数量较上年增加了5 家，万科、中海的净利润继续维持百亿以上，保利净利润首次突破百亿大关，大型百强企业的“规模效应”愈发凸显，盈利优势不断强化。百强企业 2013 年总资产收益率（ROA）均值为5.2%，较上年回落0.5 个百分点；净资产收益率（ROE）均值为19.2%，较上年下降0.6 个百分点（图14）。在销售回暖的情况下，总资产收益率和净资产收益率的小幅下滑，主要在于当年企业规模扩张较快，期末总资产和净资产的增速高于净利润的增速。百强企业2013 年的净利润率均值为16.9%，较上年下滑0.5 个百分点，利润率的回落，一方面源于近年来土地成本和建安成本的增速超过房价增速；另一方面，百强企业2012 年以来“以价换量”的部分项目在2013 年进入结算周期，摊薄了利润空间。为了克服利润率下降给企业盈利带来的影响，百强企业着力提升经营效率、扩大盈利规模，同时强化成本管控、降低费用成本，有效提升企业利润空间。百强企业2013 年继续保持开源节流，销售、财务和管理三项费用率均值为8.3%，较上一年下降0.4 个百分点，其中万科2013 年三项费用率为5.7%，较上年降0.7 个百分点，盈利质量得到一定程度的保障。2013 年房地产企业竞争的焦点是高周转的开发能力，土地与资金的获取变得尤为关键，而土地成本和资金成本则成为影响房地产企业开发利润空间的主要方面，在较大程度上决定了企业的获利能力，因此研究组进一步从土地和资金两个方面分析其对企业盈利的影响。l 百强企业2013 年平均土地成本再创新高，将对未来盈利水平造成较大压力销售转暖带动土地市场持续升温，百强企业2013 年拿地4热情高涨，土地价格一路飙升，土地成本上涨超30%，创近年新高，将对企业未来的盈利水平构成一定压力。受市场转暖影响，百强企业2013 年普遍加大热点一、二线城市的购地力度，土地成本再创新高。百强综合实力TOP10 企业2013 年一、二线城市的土地购置金额占比分别达31.7%和50.2%，而三、四线城市仅占18.1%。其中，一直主攻二、三线城市的恒大，2013 年频频在一线城市北京、上海和广州拿地，一线城市的土地购置金额占比达36.1%；龙湖2013 年在一线城市的土地购置金额占比也较上年提升了17.3 个百分点（图15）。土地市场的持续升温助推土地价格的飙升，百强企业2013 年的拿地成本大幅提升。百强综合实力TOP10 企业在一线城市的新增土地楼面均突破12000 元/平方米，同比增长36.2%；二线城市和三、四线城市的新增土地楼面均价同比分别增长39.5%和31.4%，土地成本压力加大（图16）。为了研究百强企业 2013 年拿地成本对企业利润率的影响，研究组对百强综合实力TOP10 企业2013 年重点项目的销售均价与其实际拿地成本进行了对比分析，结果如图17 所示，86.5%的一线城市重点项目成交楼面价占销售均价比重低于50%，二线城市、三四线城市分别有53.6%和77.8%的重点项目土地成本占比低于30%。研究组基于百强综合实力 TOP10 企业2013 年在一线、二线和三四线城市的销售均价，对未来的项目销售价格做出预测（图18）：若一线城市项目销售均价与2013 年持平或涨10%，企业2013 年新增土地成本占销售均价的比例将超过50%，若涨幅为20%，该占比仍将高于45%；二线城市项目销售均价在持平、涨10%的情况下，土地成本占比高于或接近35%，若涨幅超过20%，该占比仍略高于30%；三四线城市的土地成本占比则在20%上下浮动。可见，对于2013 年在一二线城市拿地金额占比较高的百强企业来说，未来的利润空间将受到一定影响。值得注意的是，在销售均价持平、涨10%和涨20%的情况下，一线城市销售均价与楼面价的差额仍接近或超过10000 元/平方米，远高于二线和三四线城市，加之一线城市需求持续旺盛，尽管土地成本占比较高，但其绝对盈利规模仍具有较大优势。l 百强企业2013 年海外发债规模同比提升130%，多元融资组合优势降低综合资金成本市场回暖和货币政策的微调使国内外融资环境进一步改善，百强企业2013 年把握时机积极拓展融资渠道，综合运用银行贷款、海外发债、信托、IPO 等方式建立多元融资体系。凭借综合实力和良好的声誉，百强企业获得国内外大额优质资本，且融资成本优势显著，综合资金成本率均值仅为9.6%。资金规模大、发债期限长、平均年利率低使海外发债成为众多百强企业首选的融资渠道。2013 年境外资本市场融资面临较好的窗口期，百强企业海外发债持续升温，发债规模、频次再创新高，全年累计海外发债总额接近1250 亿元，同比大幅提升约130%，平均年利率低于10%，成本优势凸显。百强综合实力TOP10 企业全年海外发债突破550 亿元，平均年利率低于6%，其中万科全年海外发债超70 亿元，平均年利率仅为3.26%；中海、保利和绿地的平均年利率控制在5%左右；世茂、龙湖、碧桂园等百强企业平均年利率低于8%（图19）。一般来说，海外发债的利率与企业获得的国际评级密切相关，如万科获得国际权威评级机构标准普尔、穆迪和惠誉分别给予公司BBB+、Baa2和BBB+的长期企业信用评级，为企业获得低利率的海外发债创造了有利条件。中国指数研究院对海外发债的评级研究显示：绿城、世茂、旭辉等企业得益于业务布局均衡合理，土地储备充足且成本相对低廉，产品结构较为完善、注重迎合主流市场的需求，未来业绩增长潜力较大、盈利能力可期，故存在上调信用评级的空间。在融资需求旺盛、开发企业银行贷款趋紧的背景下，信托仍是百强企业获取融资的重要渠道。2013 年，市场基本面的向好和融资渠道的多元化使百强企业信托融资成本较上一年略有回落。其中，万科1-5 月四次信托融资的平均年利率仅为7.08%；首开在2013 年3 月和4 月分别获得两笔共27 亿元的信托融资，年利率均为8%，而华夏幸福基业、金科等百强企业年内发行的信托融资年利率也较上一年有所回落。此外，得益于百强企业到位的现金流管理和靓丽的业绩，大部分企业近几年来的信托融资，基本不存在较大的兑付风险。整体来看，在资金密集型的房地产行业，资金成本的变化将对企业财务费用的支出构成较大的压力，进而影响企业盈利水平；而百强企业2013 年合理控制资金成本、有效提升资金周转效率的举措，虽未改善利润率下滑的总体趋势，但也显著保障了企业的利润空间。百强企业2013 年盈利规模持续扩大，营业收入和净利润保持较快增长，但受近年来土地成本持续提升和上年“以价换量”项目进入结算期的影响，利润率下滑态势延续。百强企业通过积极拓展多元融资渠道，兼顾不同融资渠道的额度、成本与灵活性，获得国内外大额优质资本，融资成本优势显著，有效保障了企业盈利能力，但2013 年土地成本的大幅上涨将压缩企业未来利润空间。（4）扩投资致资金面趋紧，巧布局使经营风险可控l 资产负债率均值较上年提升2.5 个百分点，投资规模扩大导致经营性现金流净额由正转负百强企业2013 年资产负债水平温和上升，资产负债率均值为72.3%，较2012 年同期上升2.5 个百分点；剔除预收账款之后的有效负债率均值为49.2%，较上年增加2 个百分点；带息负债率均值为36.9%，较上年增加1.8 个百分点，负债水平仍处于可控范围（图20）。同时，百强企业负债结构显著改善，带息负债中短期负债比例较上一年下降6.2 个百分点，在一定程度上保障了企业财务的安全性。百强企业 2013 年流动比率均值达到2.01，较上一年提升0.04，接近于近年来的最高值，企业短期偿债能力得到优化。但由于百强企业2013 年规模快速扩张，企业存货大量增加，速动比率均值较上年回落0.05 至0.57（图21）。综合来看，百强企业2013 年偿债能力尚可。未来，企业仍需坚守财务纪律、适度控制负债水平，加快推进长短期债务结构的优化，以降低经营风险。百强企业 2013 年持续加大土地投资力度，综合实力TOP10企业的平均土地购置金额超400 亿元，占销售额的比重均值达45.0%，较上年大幅提升15.7 个百分点（图22）。其中，恒大土地购置金额占销售额比重达54.7%，较上年增长38 个百分点。受企业在土地和项目运营等投资上大规模支出的影响，百强企业2013 年经营性现金流净额均值由正转负，为-4.2 亿元（图23）。从企业来看，不同风险偏好型的企业经营性现金流净额呈差异变化，48%的百强企业经营性现金流仍然为正，主要为投资策略相对谨慎的企业，如万科始终坚持积极销售、审慎投资，现金流水平继续保持良好状态。而部分百强企业在预期乐观的背景下投资力度明显加大，经营性现金流趋紧，如金地2013 年土地购置金额占销售额比重超50%，经营性现金流净额出现明显下降；佳兆业2013 年快速扩张，全年土地购置金额达141.3亿元，占销售额比重近60%，其经营性现金流也由2012 年的-7.25 亿元下降为2013 年的-14 亿元。l 百强企业注重管控经营风险、积极调整市场布局，2013年主要集中于北京、上海及重点二线城市拿地2013 中国房地产继续呈现分化发展的格局，受供需结构影响，一线城市房价上涨的压力持续加大，但部分三线城市则存在供应过剩、消化周期过长、价格下跌的风险。百强企业在2013年大举进行土地投资，其对布局市场的选择至关重要，并将成为影响企业未来长期稳健经营的关键问题。为避免三四线城市的运营风险，百强企业在2013 年的新增土地储备显著向一、二线城市倾斜。从百强企业2013 年整体的新增土地储备结构来看，超过三分之一百强企业2013 年新增土地储备全部来自一、二线城市，另外50%的百强企业显著加大了一、二线城市的拿地比例，其中龙湖、首开2013 年一二线城市的新增土地储备占比分别较上年增加了22.3 和15.9 个百分点。研究组根据前30 企业2013 年的拿地情况，分别从拿地规模和拿地企业个数两方面统计出这些企业的拿地热点城市，以分析其可能面临的城市布局风险。研究表明，前30 企业选择拿地的城市主要集中于北京、上海两个一线城市以及位于长三角、环渤海和中西部的重点二线城市（图24）。其中，北京、上海、杭州由于房地产市场价格上行、交易旺盛成为百强企业争先布局的重点城市；而重庆、苏州、成都、沈阳、济南、西安、长沙等重点二线城市由于土地供应量充足、土地成本较低，且城镇化进程较快、市场需求潜力大，成为百强企业拿地规模最大的城市；此外，佛山作为热点三线城市，因其与广州共同构成“广佛经济圈”的地缘优势，存在较大的发展潜力和开发利润空间，也成为前30 企业的拿地重点选择。整体来看，百强企业2013 年补充土地储备的城市抑或市场需求旺盛，抑或具备较强的开发投资潜力，城市布局风险处于可控范围。2013 年百强企业在销售回款加速、账面资金充裕的条件下显著加大投资力度，债务水平有所上升，资金流动性有所下降，但财务水平整体处于安全、合理的范围；在三四线城市风险集聚之下，城市布局成为影响企业稳健经营的重要因素，百强企业在2013 年主要布局于供求旺盛、城市发展潜力较大的一、二线热点城市，城市布局风险也处于可控范围。（5）纳税总额同比提升25%，全面履行企业公民责任2013 年，百强企业继续推进自身社会责任体系的完善与健全，自觉承担起更大的经济、社会与人文道德责任，通过在依法纳税、大力投入保障房、自住型商品房建设，积极发展慈善公益事业，树立了令社会认可、消费者信任的企业公民形象，推动房地产行业与社会的和谐、快速发展。2013 年，百强企业继续强化在诚信经营、依法纳税中的作用，无论是纳税总额还是增长率均保持稳步增长：全年百强企业缴纳营业税金及附加值均值为12.6 亿，所得税均值为9.0亿元，同比分别增长26.0%及23.3%。同时，百强企业继续积极参与保障性住房建设来深化自己的社会责任：首开、金隅股份、天房集团等企业积极参与地方保障房项目建设，其中首开2013 年政策性住房新开工面积达59 万平方米，占全年新开工面积的19.5%。万科、保利、恒大等企业，在拿地过程中也通过配建保障房积极支持民生工程建设。北京市布加快发展自住型商品房以来，截至2014 年2 月底已有38 家房企竞得33 个地块（含联合拿地），其中万科、保利、绿地、恒大、首开、金隅股份等8 家百强企业已取得其中的11 个地块，配建的自住型商品房规划建筑面积共计186.2 万平方米，占自住房总规划建筑面积的39.2%（图25）。2013 年，百强企业继续深入履行“企业公民”的社会责任，在环境保护及公益慈善投入等方面扮演了重要角色：聚焦低碳绿色城镇化进程，大力推广绿色生态建筑，实践绿色经济。万科在2013 年新增绿色三星建筑项目16 个，其中住宅面积达141.4 万平方米，规模持续位居全国首位；绿地集团坚持从理念、机制、战略、研发等四个方面实施绿色节能创新，在房地产行业中率先设立绿色低碳研发中心，并联合成立绿色建筑产业研究院，为绿色节能项目的规模化开发提供了理论及技术的支持；招商地产注重绿色地产的持续升级，从单一绿色低碳建筑为起点，持续