合同法律问题1(采购内训doc.doc

合同法律培训 从合同审查的角度一、合同对方基本资料 在合同的洽谈过程中，合同经办人必须认真了解和核对合同对方合同主体资格、资信的情况，收集以下基本资料：1、合同对方为公司或企业的：应取得其营业执照和组织代码证书的复印件（要核实是否参加年检）；法人代表身份证复印件；相关的资质证明文件（要核实相应的资质等级标准是否与本合同相对应）。2、合同对方为个人的：应取得其个人身份证复印件；相关的资质证明文件。3、签约人的资格文件：如法人开具的合法正式的书面授权证明，介绍信等。4、相关资信证明文件，如企业简介资料；以往合同履行的案例；合同履行能力资料。备注:企业营业执照复印件、相关资质证明和合法正式的授权证明文件为必须取得之资料文件。在正式签署合同时应注意如下问题：1、对外签订合同必须是各公司或项目的法定代表人或负责人；法定代表人或负责人可委托代理人对外签订合同，但须有授权委托书，委托代理人在授权范围内行使对外签约权。2、核实对方签约人合法有效的授权手续并将其随营业执照、资质等级证书等作为合同资料一同保管。3、每份合同都应有编号，合同文本分页清楚并由双方加盖骑缝章。4、签署的时间、地点完整；5、注意附件一定要与主文核对一致。6、签署合同应使用公章或合同专用章，其他印章一律不得用于签订合同。一般不得随便带合同专用章或已盖章的空白授权委托书、空白合同出差。如合同专用章、盖章的空白合同、授权委托书、已签订的合同遗失的，应及时向当地公安机关报案，并登报声明。二、合同审查的着重点：合同的效力，合同的中止、终止、解除，违约责任和争议解决条款，注意平时收集有关的合同范本，并结合法律法规的规定进行审查。（一） 合同的效力问题1、在审查合同时，应认真分析合同所涉及的法律关系，判断是否存在导致合同被认定为无效的情形，并认真分析合同无效情况下产生的法律后果。（如挂靠，非法分包、转包等问题）2、注意审查合同的主体。主体的行为能力可以决定合同的效力。对于特殊行业的主体，要审查其是否具有从事合同项下行为的资格，如果合同主体不具有法律、行政法规规定的资格的，可能导致合同无效。3、注意合同是否附条件或附期限。4、注意合同中是否存在无效的条款，包括无效的免责条款和无效的仲裁条款。无效的免责条款：造成对方人身伤害的和因故意和重大过失造成对方财产损失的免责条款。链接：最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第一条：建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效： （一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（在竣工验收前取得相应资质等级的不按无效合同处理） （二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；(挂靠) （三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。（二）合同的履行和中止1、合同法第62条明确规定了合同中部分条款约定不明、没有约定的情形下的履行方法，因此对这部分条款需仔细审查，包括质量标准、价款或报酬、履行地点、履行期限、履行方式、履行费用等条款。链接：合同法第62条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（如工程变更需明确计价方法）（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（材料采购需明确交货方式：送货/自提/代办托运，合同履行地对将来法院管辖有影响，无特殊约定按履行地法院管辖）（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（最高院解释：未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。 ）（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（给付方式）（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。2、合同法规定了双务合同中的不安履行抗辩权、先履行抗辩权和同时履行抗辩权，因此在审查合同时，应结合违约责任的约定注意审查双方义务的履行顺序问题。链接：合同法第66条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 （一手交钱一手交货）第67条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 （如按工程节点的形象进度付款）第68条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第69条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。 （如入户门合同，在预警无效的情况下可行使不安抗辩权）（三）、合同的终止和解除1、合同的终止，合同终止是指合同权利义务的终止，其法律后果只发生一个向后的效力，即合同不再履行。合同法第91条规定了合同终止的若干情况：债务已按照约定履行；合同解除；债务相互抵销；债务人依法将标的物体存；债权人免除债务；债权债务同归于一人；及，法律规定或当事人约定终止的其他情形。根据上述91条最后一款的授权，许多合同文本都有专门条款约定合同终止的情况，但有些约定往往是对违约责任的重复，而违约的情形是可依据合同中关于违约责任的约定承担责任，这种责任的承担与合同终止的法律后果往往是不同的，因此，应结合关于违约责任的约定分析对合同终止的约定是否属于可以且必要的情形。2、合同的解除合同法的93条规定了当事人双方可以在合同中约定解除合同的条件，这些条件的设置往往与一方违约相联系，这是在合同审查时需注意的问题。合同法第94条规定了单方解除合同的情形，但应当注意这种解除权是一种单方任意解除权而非法定解除权，对该条的适用仍需当事人的约定。同时，这种解除需要提出解除的一方通知对方，且在通知到达对方时发生解除的效力。这也是在合同审查时需要注意的问题之一。特别是在一方迟延履行时，只有这种迟延达到根本违约的程度时，另一方才享有单方解除权，否则应给予违约方合理期限令其履行合同义务而不能解除合同。链接：合同法第94条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (逾期违约)（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （催告必经程序）（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（根本违约）（五）法律规定的其他情形。审查时还要注意的一个重要问题是是否约定了行使解除权的期限。根据合同法第95条的规定，双方可以约定行使解除权的期限，没有约定的适用法律规定，法律也没有规定的，则在对方催告后的合理期限内必须行使，否则会导致该权利的丧失。合同法分则许多条款都有关于法定解除的特别规定，如赠与合同、不定期租赁合同、承揽合同、委托合同、货运合同、保险合同等，这要求审查时掌握合同法分则对各类合同的具体规定。合同解除的效力较合同终止更为复杂。首先它产生一个向后的效力，即对将来发生的效力未履行的终止履行；其次，对于合同解除的溯及力问题合同法并没有做一刀切的规定，而是根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原装（相互返还）；最后，多数合同在违约责任条款中会约定一方有权解除合同，并要求对方承担违约责任，这种约定实际上是错误的，正确的表述是：解除权人有损失的，可要求违约方赔偿损失。可以约定该赔偿金的计算方法（合同法第114条）。（四）、违约责任：（见后附件）（五）、合同的争议解决条款：主要涉及仲裁条款的效力问题。应当写明仲裁机构的名称、仲裁事项。对于诉讼的条款，应注意选择的法院是否有利。三、几类常见合同的审查（一）买卖（采购）类合同1、注意审查对合同项下标的的描述，应当有品名、规格、型号、数量、单价（或总价）。2、交货条款：交货时间、地点；交付提取标的物的单证及相关资料。3、付款方式：应注意审查付款条件；应注意与验收及结算的衔接问题。4、运输条款：应注意审查运输费用的承担、运输和交货条款的衔接。5、包装：注意审查是否有特殊的包装要求。6、验收：卖方对标的物的瑕疵担保义务，验收标准和方法。质量异议：合同法第157条、158条规定的情形，往往是到货时的检验，对此应掌握合同法第157条、158条关于质量异议的规定。链接：合同法第157条买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。 合同法158条 当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。 7、安装、调试、初验、试运行和终验条款，应注意各个环节的衔接及各环节的处理和对下一环节的影响。8、培训条款：注意培训费用、培训内容的约定。9、保修：注意保修期限的起始点和保修期内故障的处理。10、特殊交易： A样品买卖（封存样品，对样品质量进行说明） B试用买卖（试用期，未约定试用期卖方可决定；到期买方有选择权，使用期满未作表示视为购买） C招投标、拍卖（行政法规） D所有权保留：（注意有无特别约定）链接：合同法第134条 当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。11、索赔和违约责任：有关违约责任及赔偿并不一定仅出现在索赔和违约责任这一专章条款中，可能散见在各个条款中，因此在审查违约责任时应注意前述各条款的内容中是否存在出现违约的情形，如果在相关各方义务的条款（如保密条款）中没有约定违约责任，则应在违约责任专章中有所约定。对于违约责任部分，可以列一个帽子条款，将各种违约情形笼统的约定在一个条款中，如：任何乙方违反本合同中的承诺、保证及本合同约定的义务，应向守约方支付违约金并赔偿守约方因此而遭受的损失。12、 不可抗力条款，应注意对不可抗力的界定是否和法律规定的一致。（二）销售代理类合同（以联合销售代理为例）1、为便于对联合销售的管理，甲方（指发展商，下同）现场销售经理负责项目总体销控工作。乙方（指销售商，下同）必须按甲方事先书面确认的销售计划、售楼方案包括不限于售楼价目表、付款方式售楼，乙方销售人员销售该项目任何单位的价格、折扣及其它销售条件和优惠措施须保持一致。目的：防止一房二卖，防止更改合同条款（如售楼价格、付款方式等）； 2、双方销售人员必须严格遵守双方共同确认的销售现场管理制度（主要内容有工作纪律、接待规则、客户管理和销控管理工作流程等），为便于对联合销售的管理，一般应将作为合同附件。3、酬金：一般与销售指标挂钩，业绩考核均以客户签署房屋买卖合同并交纳房屋首期款为依据。但成功销售的界定须注意。一般房屋的销售以套为出售单位。购房者支付首期房价款、并签署预售（现售）合同，在购房者签署预售（现售）合同后第15天，则该套房屋视为成功销售。但首期房款后的其他回款乙方有义务及时跟进，若涉及按揭或公积金抵押贷款方式支付购房款的，应在贷款方同意发放贷款次月结算代理费。目的：防止乙方为提取酬金而恶意代理，而客户踏订、解除合同而无方实现销售目的。（最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人）。4、乙方须根据甲方提供的文件进行如实的宣传和销售，在售楼过程中不得对客户进行误导、欺骗。涉及项目信息的内容，由甲方统一培训，以保持对外销售说辞及形象的统一。（最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。） 5、鉴于销售代理属于提供劳务性质的合同关系，因此保障销售现场是乙方履行合同的关键。一般做出如下约定。在销售代理期内，乙方组建销售队伍，根据现场的人流量要求，销售人员数量不低于 人。乙方委派其现场销售经理 亲自带队，保证每月不少于 天（具体待定 ）的现场办公时间（关键时间节点： ），在甲方正常上班期间常驻 ，负责进行联络和沟通并及时处理相关文件。乙方的人员变动必须提前通知甲方，待甲方确认后方可办理。6、甲方单方解除合同条件的约定。如约定如下：乙方连续两个考核期未能完成销售考核指标 ，除双方协商延期外，甲方可解除合同，乙方应于接到书面通知三日内办理完毕移交手续、撤离售楼处。（三）广告类合同1、广告发布合同因发布的媒体不同，对于合同条款的约定也有所不同，应当注意的是在电视台、电台发布的广告，必须有播出证明作为合同的附件，同时该播出证明也是支付价款的依据。根据发布媒体的不同，乙方应定期提交监测报告。对于户外发布广告如路牌、电子显示屏等，则应注意审查保养、维护的约定。2、部分发布合同往往和制作相联系，发布方还承担广告制作的义务，因此对于合同中涉及的制作条款也应认真审查（具体见广告制作合同的审查部分）。3、广告制作合同也因制作的广告类型不同而体现出不同的权利义务约定方法。在审查时应当注意定做方获委托方对制作的要求，一般这种要求应以书面形式提出，并作为合同的附件。该类合同应符合合同法中关于承揽合同的规定，因此审查时应熟悉掌握合同法和广告法的相关规定。需要认真审查的条款是验收条款，主要涉及验收的标准和方法。验收条款与付款、违约责任、制作要求的条款密切相关，因而需要重点审查4、关于知识产权的条款，应约定作品或工作成果提供方确保其享有独立的知识产权，本项目所使用的作品必须符合知识产权法律规定及有关肖像权的法律规定，否则由对方自行承担由此产生的经济和法律责任。（四）工程类合同（专题另行安排）四、合同履行的跟进工作：1、履行合同时一定要注意时效性，防止出现违约现象。若出现问题应及时调整，化解风险。2、加强验收手续。无论是货物贸易、服务、咨询，还是工程竣工等均应严格验收手续，对质量、数量等应依合同条款严格把关，同时保留验收资料原件。3、有关合同履行中的书面签证、来往信函、文书、数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等均为合同的组成部分，各合同履行部门在收到对方的信函、文书或数据电文后，必须及时收集、整理、保存资料原件并做好备案工作。4、合同履行部门应按照合同节点检查履行情况，尤其是对提供服务的合同必须根据合同内容定期检查合同履行情况。5、合同双方应严格按照合同的约定履行，对已签署的合同进行密切跟踪，对履行过程中产生的各种异动情形，包括合同违约情况、变更及中止直至合同履行完毕，建立起严谨及符合公司实际的跟踪服务体系，以及时有效的控制和化解合同履行中产生的各种风险、纠纷，更好的达到预期目的。对合同履行过程中的违约情况或违反合同的事件，合同履行部门应及时查明原因，获取证据，并按照合同约定或征询法务意见后以公司或项目的名义及时、合理、准确地向对方提出索赔（含违约）报告。当我方接到对方的索赔（含违约）报告后应认真研究或上报法律部门及时处理，并与对方协商解决。6、在履行合同过程中，经办人员若发现并有确切证据证明对方当事人有下列情况之一的，应立即中止履行，并及时书面上报公司，并征询法务意见： （1）经营状况严重恶化； （2）转移财产，抽逃资金，以逃避债务； （3）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。7、债权债务的定期确认和发生重大变动时的确认：（1）在重大、复杂合同的履行过程中，经办人员应定期与对方对 帐，确认双方债权债务；（2）在对方当事人发生兼（合）并、分立、改制或其他重大事项以及本公司或对方当事人的合同经办人员发生变动时，应及时对帐，确认合同效力及双方债权债务。8、如遇疑难法律问题需公司法务人员协助，应报告如下内容：（1）合同目的或概况。（2）签约对方的基本情况。（3）涉及问题情况。（4）要求协助的时间安排和工作内容。9、变更或解除合同均应以书面形式予以确认。合同变更、解除引起索赔的，必须与索赔同步进行，索赔协议是合同变更解除的处理结果，是变更解除后合同一部分。10、对于特殊情况下合同履行过程中的合同中止（如停缓建），必须及时办理中止手续，并收集因中止合同给我方带来经济损失的证据和资料，及时追究对方的责任。中止的合同恢复继续履行时，依相同的程序办理恢复手续。11、对于合同的终止（合同未履行完，但确定不再继续履行），合同履行部门应做好终止记录，收集履行过程中所有与合同有关的文件，做好经济往来和工程结算工作，办理解除合同的手续。12、合同纠纷的处理：原则是以合同约定和合同履行的事实为依据，保护我方合法权益。合同审查是一项对审查者的要求较为全面的工作，不但要有扎实的法律基础，还要熟悉企业管理、经济运行特别是房地产行业的相关知识，当然相关的经验需要慢慢累积，更需要交流与探讨，公司提供这一平台，相信能将我们的法律知识和实践结合起来，也能形成我们自己审查合同的技巧和方法。一点感想，与同事们共勉。附件试论合同的违约条款根据法律规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法。其中，违约责任是体现合同约束力的重要条款，它不仅直接反映了合同的质量，也直接反映了合同顺利履行的可能性。但我们经常会发现很多合同中将违约责任笼统表述为“本合同任何一方违约，守约方均可要求违约方赔偿xxx违约损失”或者“双方应严格履行本合同，如一方有违约，则另一方根据法律规定追究其违约责任。”我认为，类似这样的约定并不具备实际意义。因为合同法早就规定了违约方应当承担违约责任，这是法定的违约责任，无须当事人在合同中约定。但如果违约条款制订得过于简单，如缺乏明确的违约金或者计算方法，所谓“违约损失”往往难以计算，在实际工作中容易造成扯皮现象，大大增加了违约方直接索赔的难度和操作成本。 因此，我们在起草或者审核合同的时候，应意识到违约条款的重要性，并加以审慎的分析。尽管实战经验不多，我仍然想和大家分享如下几点体会： 1、根据主要合同义务来确定违约责任。违约责任是合同当事人不按合同约定或者法律规定履行合同义务所应承担的民事责任。可见，违约责任的存在以义务为前提，先有义务才谈得上责任。因此，我认为，违约条款与合同义务存在着内在逻辑上的联系。这种联系体现在违约条款对违约行为或事项的描述上。例如，商品房买卖合同中，及时按约定支付房款是买方的主要义务，那么违约条款中一般会列举买方逾期支付货款的情形，并约定买方应承担的补偿或赔偿责任。值得注意的是，违反主要合同义务可能导致合同主要目的的实现，而违反次要合同义务一般不会妨碍合同主要目的的实现，如果合同对所有的违约行为，包括一些轻微的违约行为都加以责任制约，不但浪费资源，也可能损害双方当事人和谐的合作关系。因此违约条款一般是根据合同主要义务来确定违约责任，既有助于梳理违约条款的整体框架，也便于双方当事人的理解和执行。2、根据合同的重要性来确定违约条款的繁简程度。合同法规定，当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。目前我国行政部门推行了各种各样的合同示范文本，如国有土地使用权出让合同示范文本（最近结合土地宏观调控政策又推行国有土地使用权出让合同补充协议示范文本）、建设工程施工合同示范文本、商品房买卖合同示范文本等等，为当事人提供了签订合同的便利。但由于示范文本的普遍适用性，使得它在违约条款的设置上过于原则，甚至有所缺失，可能对当事人产生不利影响。 因此，合同当事人可以在借鉴文本的前提下，根据合同的重要性来决定违约条款的繁简程度。如建设部推行的施工合同文本，除了文本中列举的质量不合格、逾期完工、不按时付款等三项违约责任外，当事人起码还应当注意是否有必要设置非法转包或分包、安全生产违约、进度迟延、中间交工迟延或者拒绝交工、拒绝移交工程资料等违约责任。反之，对于一个简单的房屋租赁合同，没必要弄得像一个房地产开发合同。3、重视分析和引导违约条款的倾向性。众所周知，几乎所有合同都有倾向性。这是因为合同的成立是当事人的利益博弈的结果，没有绝对的公平，只能维持相对的平衡，总的来说是倾向于强势地位的一方。你只要代表某一方的利益，就无法避免合同的倾向性。例如在合同的草拟中，你可能会加重对方的责任而让己方的责任相对较轻。己方要承担责任的条款，你会少写甚至不写；对方要承担责任的条款，你会尽量多写。反之，对方当事人在审核合同时，也会注意合同的倾向性，据此进行讨价还价。 因此，我们应当重视分析和引导违约条款的倾向性，从而在合同起草、审核以及谈判中取得主动的地位。首先是以己方当事人利益为出发点，确定目标。在以己方合同义务为主的合同中，以淡化己方违约责任为目标；在以对方合同义务为主的合同中，以强化对方违约责任为目标。其次是利用不同的方式来引导违约条款的倾向性。从一些合同实例来看，主要有如下几种方式：（1）约定不对等的责任内容 一是约定不对等的赔偿数额：包括不对等的违约金、或不对等的损失赔偿额的计算方法、或者不对等的赔偿最高限额。例如，某施工合同约定发包方不按期付款，按“当期应付工程款万分之二”计违约金；而承包方逾期竣工，按“工程结算总造价的万分之二”计违约金，由此可见计算方法直接关系到违约责任的大小。又如，约定己方只需承担违约金责任，而对方不仅需承担违约金责任，还需负责赔偿己方直接损失和间接损失。 二是约定不对等的适用条件。如某商品房买卖合同约定“买方逾期20天付款，卖方有权终止合同，并有权没收买方支付的定金和已付的房款”；“卖方交付房屋逾期180天，买方有权终止合同，并有权要求卖方双倍返还定金”。“20天”和“180天”的差距，无疑是以淡化己方责任为目标的。值得注意的是，若差距过大，可被视为霸王条款。 三是约定不对等的责任范围或者缩小己方责任范围。责任是义务的保障，义务是责任的前提。可以说，责任范围的大小，反映了合同对双方当事人具有不同的约束力。例如某商品商品房买卖合同约定“若购房者中途退房，需待开发商将该房转让他人后予以退还已交的房款，并按购房的总价收取10%的延误损失费”。与此对应的应当是“开发商中途拒售房屋或无能力售房”之类的约定，但上述条款只就乙方约定了违约责任，而未对甲方相同情况下的行为做出责任约定。结果就是弱化了合同对开发商的约束力。但最为常见的是缩小己方责任范围，以逃避一定的违约责任。例如很多商品房买卖合同只约定了逾期付款、逾期交房或者办理产权证的违约责任，甚少有关房屋质量、公共建筑或者配套设施、不按约定的条件交房等涉及开发商违约责任的条款。因此一旦发生违约，购房者无法依据违约条款向开发商索赔。 （2）降低或提高违约条款的可操作性 一是降低己方违约条款可操作性，阻碍对方索赔。主要是用含糊或者概括的语言降低可操作性。例如“应赔偿乙方因此受到的损失”，所谓的“损失”并不明确，容易导致扯皮现象。一旦乙方要直接索赔，首先要提出遭受经济损失的证明，其次还得证明该损失和甲方的违约行为有直接因果