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房屋买卖合同论文【篇一：商品房买卖合同研究】 商品房买卖合同研究 摘 要随着我国市场经济的发展和住房制度改革的进一步深化，商品房买卖已成为重要的经济活动。但是由于目前我国还没有建立起一个规范的商品房买卖市场体系，相关立法也比较滞后，因此，因商品房买卖而引起的纠纷层出不穷。文章拟从商品房买卖合同入手，探讨商品房买卖合同中常见纠纷及其法律适用，针对性地提出商品房买卖合同中的处理意见及其建议，以期对我国商品房买卖有所裨益。 关键词商品房；商品房买卖合同；合同纠纷 一、商品房买卖合同概述 （一）商品房买卖合同的概念 提到商品房买卖合同，首先得说一说商品房。“商品房”实际上是计划经济向市场经济过渡时期一个特有的称谓，是相对于计划经济体制下福利分房而言的所谓“住房商品化”。但是，目前我国法律、法规并没有对商品房的概念予以明确规定，就连规章都鲜有论及。广义的商品房应当是一切可以上市交易的房屋，既包括房地产开发公司开发经营的住宅和商用房，也包括允许上市交易的二手房；狭义的商品房仅指房地产开发公司开发经营的住宅和商用房。我们一般所说的商品房是指狭义的概念，本文亦然。 商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 （二）商品房买卖合同的性质 商品房买卖包括预售和现售两种形式，一般认为预售和现售的分界点为商品房是否已竣工并经法定的建筑质量监督检验机构验收合格。商品房现售合同是买卖合同已无争议，但是对于商品房预售合同的性质在理论界却存在分歧，主要有三种：第一种观点认为商品房预售合同是委建合同；第二种观点认为是期货合同；第三种观点认为是买卖合同。因为合同标的物是一种特别的商品，所以决定了商品房预售合同的性质，即是一种特殊的买卖合同，笔者同意第三种观点。 （三）商品房买卖合同的主要内容 通常情况下，商品房买卖合同应当包含以下主要内容：1.当事人名称或者姓名和住所；2.商品房基本状况；3.商品房的销售方式；4.商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5.交付使用条件及日期；6.装饰、设备标准承诺；7.供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8.公共配套建筑的产权归属；9.面积差异的处理方式；10.办理产权登记有关事宜；11.解决争议的方法；12.违约责任；13.双方约【篇二：论文浅论房屋预售合同】 浅论房屋预售合同 摘要：房地产的买卖是关乎与国计民生的大事，党和政府多次通过各种途径对房地产市场进行有效的调控。随着市场经济制度的逐步完善，房地产市场中也出现了许多新的交易方式，其中房屋预售便是其中最为重要的一种制度之一。本文试图从实际情况的角度出发，结合相关的法学理论，浅析一下有关房屋预售合同利与弊。 一、房屋预售合同的概述 随着房地产业的迅速发展，房屋预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。所谓房屋预售，亦称为商品房预售或称“卖楼花”（注一），是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预售给购买者的行为。商品房预售由于其交易方式和标的物的特殊性，即交易时，交易的标的物房屋尚不存在，正在建造中，交易标的物所有权的转移是在约定的未来一定日期。它是房地产开发企业常用的一种很好的融资形式。房地产投资投入大，且资金回收需要一个较长的过程。这就给发地产开发商的资金链带来了很大的压力。商品房预售制度能够很好的缓解这种压力。而且由于向消费者出售的不是“现房”而是“期房”，从价格上来说相对“现房”肯定是有一定优惠的，在房价居高不下的今天，对于购买者来说具有着很大的吸引力。 但由于商品房的预售尚不同于房屋的实质性买卖，它购买的仅仅是房地产开发销售部门的一纸承诺，真正的房屋交接尚未形成，对购买者来说，则将冒着商品房能否如期按质按量交付的风险。因此，对房地产开发企业的商品房预售应严格规范，否则，购买者的利益很可能将受到侵犯。我国对楼花市场一向持慎重的态度， i996年1月1 日施行的中华人民共和国城市房地产管理法（以下简称房地产管理法）对预售商品房作了严格的规定。首先对商品房预售的主体资格作了限定：1、预售方必须经土地管理部门核准，已全部交付土地使用权出让金，取得了商品房屋开发项目的土地使用权的；2、商品房屋的开发项目已 经当地计划管理部门立项，已申领了固定资产投资许可证的；3、持有建设工程规划许可证的；4、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的。5、预售方已向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得了（商品房预售许可证）的。其次，实行商品房预售合同登记制度， 即双方签订（商品房预售合同）后，还应向当地房地产管理部门办理登记备案手续，预售方不得将已预售的房屋重复出售。（参见城市房地产管理法44条）但何谓房屋预售合同？我国法律未予以规定。我们认为，商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。1商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，是将尚不存在或尚未建成的房屋预售。因为商品房预售合同在成立之时，房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售”的字样，但商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的座落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。2但是我国房地产管理法对商品房预售合同的内容并未作统一的规定，目前房地产开发公司使用的预售合同多为标准合同，通常是由预售方单方面拟定的，且由于预售合同的专业性较强，现实生活中我们不可能要求购房者有如此专业的能力，因而购买方往往处于弱势的地位。 二、在实践中出现关于房屋预售合同的效力及其对内、对外的法律效果： 由于在实际情况中预售合同双方当事人法律地位不平等,特别是预购方的利益得不到有效保护.为此，我认为；为保护预售交易双方的合法权益，必须通过立法途径将预售合同的内容确立下来，尤其是对合同的价格条款以及质量条款更应具体、明确，以确保预售合同的公平性。在实践中应按照最高人民法院年月日颁布的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下简称最高法院解释）的规定确认房屋预售合同的效力。下面具体介绍可能遇到的几种能引发纠纷的情况： （）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。 一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，无法取得预定的房屋。这种情况因为预售方主体不适格或未取得商品房预售许可证明，该合同会被法院宣告为无效，但是在起诉前出卖方已经有开发资格或已取得商品房预售许可证明的除外。在合同被确认为无效后，法院会遵循无效合同以恢复原状为主辅之赔偿信赖利益损失的处理原则。这时预购人只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的五证两书，“五证”主要包括有：国有土地使用证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；建设工程开工证；商品房销售（预售）许可证。“两书”为商品房质量保证书；商品房使用说明书。 （2）销售广告和宣传资料的法律效力。销售广告和宣传资料是开发商对预购人的一种自我推荐，是向预购人发出了一种要约邀请（注二），它并不是一种承诺（注三），不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。因为发展商为了促销物业，在不违背真实的情况下，对物业进行宣传是可以的。但是预售方就商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房预售合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入房屋预售合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的也应当承担违约责任。所以我建议预购人为保护自我和达到自己预期的愿望，就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见，并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。 （3）房屋本身的合法性 有的出卖人为了获利，将一些不合约定数量的房屋进行交付，致使预购人购房后不能取得应得的建筑面积，因此预购人遇到次种情形时应按以下原则解决：首先合同双方当事人予以协商，协商不成诉请法院确定预售方违约。然后按以下原则处理：1面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格结算，预购人无权要求解除合同；2面积误差比 绝对值超出3%，预购人可以请求解除合同并返还已付预购款及利息。预购人若同意对方继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的价款由预购人按照合同约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的价款由预售方承担，所有权归属预购人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的价款及利息由预售方返还预购人，面积误差比超过3%的部分的价款由预售方双倍返还预购方。3 另外，房屋预售方交付的房屋同样也会因质量原因不符合约定，这时按以下原则处理：1因房屋主体结构质量不合格预购人不能使用或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验不合格的，预购人有权请求解除合同和要求赔偿损失。2因房屋质量问题严重影响正常居住使用，预购人同样有请求解除合同和赔偿损失的权利；3交付使用的房屋存在质量问题，在保修期间内，预售方应承担修复责任。预售方拒绝修复或在合理的期限内拖延修复的，预购人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间的损失由预售方承担。 （4）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。 这本属开发商的重大违约，但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，预购人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。 （5）定金风险 有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法乍一看有一定的法律依据。根据合同法的有关规定，成约定金是为履行合同所设立，如因买方过错导致合同无法履行，定金不予退还；如因卖方过错，则应双倍向买方返还定金。但实际情况中，并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，我建议预购人最好与发展商在协议中约定以下内容：如果消费者得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。另外预购人因自己的原因未能订立银行按揭贷款并导致不能如期付款的，预收方可以解除合同。已付部分款项的预售方应当返还并加算同期存款利息或返还定金。担保人可以作为有独立请求权的第三人参与到房屋预售合同纠纷中或者另行起诉来维护自己的合法权益。同时我认为，法院在审理由此引发的纠纷时，不能太过【篇三：二手房买卖合同论文有关二手房论文：浅论二手房买卖合同的解释方法 (1500字)】 二手房买卖合同论文有关二手房论文： 浅论二手房买卖合同的解释方法 摘要：随着房地产市场的发展，二手房买卖也成为社会和民众关注的焦点。然而，无论有无房地产中介的介入，二手房买卖合同的纠纷显现出明显的上升趋势。本文从二手房买卖合同的解释方法的角度，首先分析合同解释的一般规则在二手房买卖合同解释中的适用，其次从法经济学的视角论述二手房买卖合同之特殊性，最好以案例分析的形式阐述笔者的观点及建议。 关键词：二手房买卖；合同解释方法；法律经济学 居者有其屋是指：凡是需要定居（居住）的人都应当获得住所（房屋）。这一观点可以追溯到孟子在梁惠王章句上谈到，“居者有其屋!病者有其医!勤者有其业!劳者有其得!”现实中，高房价让许多民众望房兴叹，而一些竭其所有购买二手小户型商品房，用于自住的民众，又常因买到不合意、甚至疑似被欺诈的房屋而陷入被动，下文尝试从二手房买卖合同解释方法的角度，解读现实中存在的二手房买卖合同纠纷并给出建议。 一、合同解释的一般规则在二手房买卖合同解释中的适用 合同解释的一般规则，可以适用二手房买卖合同。我国合同法第125条第1款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”该条规定的合同解释规则包括了文义解释、整体解释、目的解释、习惯解释以及诚信解释。 （一）文义解释 文义解释又称语法解释、文理解释等，是指按照法律条文的文字、语法去理解法律规范的内容和意义的解释的方法。在二手房买卖合同中，文义解释就是按照二手房买卖合同条款中特定语句的使用，准确理解二手房买卖条款含义。 然而，判断二手房买卖合同使用的语言是否有争议，应采取普通读者标准。从一个正常的，在法律方面或者二手房买卖业方面没有受过专业训练的人的立场加以考虑。 （二）整体解释 整体解释又称体系解释，是指把全部合同条款和构成部分作为一个整体，从各个合同条款及构成部分的总体联系来确定各个合同条款在整个合同中的正确含义。在实际应用之时应特别注意：二手房买卖合同中的特约条款的效力优于基本条款。因为私法自治是近代私法的三大原则之一，而契约自由则是私法自治的核心。按照意思自治理论，人的意志可以依其自身的法则去创设自身的权利义务，当事人的意志不仅是权利义务的渊源，而且是其发生的根据。特约条款是由二手房买卖当事人协商订立，它比基本条款更能体现当事人意思自治的原则精神。 （三）目的解释 所谓合同的目的，是指合同文字可以做两种以上解释之时，应采取最适合合同目的的解释。合同目的是当事人真实意思的核心，二手 房买卖合同的用语与合同目的相悖时，应通过解释加以更正。若二手房买卖合同内容不明确或相互矛盾时，应当在确认每一合同条款和用语都有效用的前提下，尽可能通过解释使其协调一致，符合合同目的。 （四）习惯解释 二手房交易行业在其长期发展历程中都形成了自己的某些习惯和约定俗成的惯例，联合国国际货物销售合同公约第9条第1款规定：“双方当事人业已同意的任何惯例和他们之间确立的任何习惯做法，对双方均有拘束力”，可见，根据习惯和惯例解释合同，已得到国际上普遍认可。（五）诚信原则解释 解释合同应遵循诚实信用的原则。诚实信用作为民法的一项基本原则，已为现代世界立法所公认。我国民法通则对之亦作了肯定，要求一切民事活动都必须予以遵循。用诚实信用原则解释合同，符合当事人的本意和法律的基本要求。在二手房买卖合同解释原则中，适用该原则把握二手房买卖合同当事人意图时，弹性较大，对法官要求较高。 （六）其他解释 方法利益衡量原则，利益衡量原则要求在解释二手房买卖合同时不但考量当事人的利益，还要考虑社会利益。实际上许多本来可以履行的合同被人为地消灭了，而由此造成的包括订 约成本、履约成本、纠纷解决成本的浪费。结果是社会交易成本上涨，市场运行效率下降。 法国民法典第1157条规定：“如果一项条款可能有两种意思时，宁可以该法条款可能产生某种效果的意思理解该条款，而不以该条款不能产生任何效果的意思理解该条款”。梁慧星教授认为，各种解释方法之间应大致有位阶关系，即：对法条的解释，首先应采用语义解释方法，如解释的结果可能为复数，则继之以论理解释方法；作论理解释时，应先运用体系解释和法意解释以探求法律意旨，进而运用扩充解释或限缩解释或当然解释以判明法律的意义内容，如仍不能澄清法律语义的疑义，则进一步作目的解释以探求理发目的，或者在依上述方法初步确定法律意义内容后，以目的解释进行核实。这种逐层的体系化判断模式是值得推崇的。 二、二手房买卖合同之特殊性法律经济学的分析路径 （一）法律经济学的应用 笔者一直尝试着用法律经济学的方法论去分析法律现象、规则、成因以及趋势等。下文以法律经济学为路径，分析二手房买卖合同的特殊性。波斯纳的法律的经济分析问世后，大量学者用经济学的方法论来解决法律问题。当然，由于学科的区别，法学与经济学无法完全等同。例如在成本收益的计量经济分析时，许多数据和公式是有一定的假设前提（如经济人的假设、完全竞争市场的假设等），而这无法为法律学家接受，因为法律学家追求的是绝对公正。经济学家强调的是“理性之人”，是需求自身利益最大化之人，对于他人之福利，仅给予有限之关心。而法学家常引用“合理之人”（也称为善良管理 之人），强调以合理勤勉方式行为之人，在行为之际，也要考虑别人之福利。经济分析法学派自诞生伊始，就不断受到来自各方学者的抨击，认为其以效率取代正义，是不符合道德的。即使是波斯纳本人，在德沃金等学者以道德哲学和法哲学理论进行的强烈批判下，也承认并修正着自己理论中的某些错误。诚然，法学与经济学无法完全等同，但这并不表示二者完全排斥。“一个人要是合理的，必须是理性的，这是一个十分有力的论断”。 （二）信息不对称理论 显示在一定程度上可以弥补信息不对称的问题；信息不对称是市场经济的弊病，要想减少信息不对称对经济产生的危害，政府应在市场体系中发挥强有力的作用。这一理论为被广泛应用到从传统的农产品市场到现代金融市场等各个领域。在一般的契约中，也存在着信息不对称，如讨价还价时，不知对方的底价。不对称信息是指：缔约当事人一方知道而另一方不知道的，尤其是他方无法验证的信息。此处的无法验证，包括验证的成本昂贵而使验证在经济上不现实或不合算的情况。如果在验证上轻而易举，当事人就可以获得私人信息，也就不存在不对称信息了。而二手房买卖合同契约中的标的物风险状况、对专业性合同条款的理解，都属于不对称信息。不对称信息，从发生的时间来看，可能发生在当事人签约之前，也可能发生在签约之后。研究前者的模型称为“逆选择模型”，研究后者的模型称为“道德风险模型”。研究前者，主要涉及如何降低信息成本问题，研究后者，主要涉及降低激励成本问题。在现实中，二手房买卖合同的买方对关于二手房买卖合同标的风险的事前信息不了解，而买方对专业性的二手房买卖合同条款也是模棱两可，这就形成逆选择。 三、现实中的困惑与若干建议 原告张丽诉被告杨海、重庆地鼎房地产经纪有限公司（以下简称地鼎公司）案件（发生在2008年3月10日，重庆南岸区），是典型的合同当事人对二手房买卖合同的具体条款产生歧义，法院如何解释之？本案当事人签订合同后，原告发现该房屋的户型原来是一室一 厅，系被告杨海擅自将厨房改为一卧室，此改动存在严重的安全隐患，二被告故意隐瞒了重要事实，使原告在违背真实意愿的情况下签订合同，故原告起诉要求撤销原告与二被告签订的房屋买