南京写字楼考察58p.ppt

南京写字楼考察总结,前 言 在南京考察之前，我们已经对上海、广州、深圳、成都、重庆等城市的写字楼进行过初步考察。 带着写字楼前期定位工作开展的困惑，我们开始了对南京写字楼的学习考察。 尽管写字楼是个标准化程度较高的物业类型，但我们发现，一些精品写字楼仍然有很多细节值得我们去学习、借鉴。 在南京，有两个项目受到了我们考察组成员的一致推崇，一个是德基大厦，另一个是新地中心。德基大厦是市中心区的写字楼物业，比邻长江路主干道，其独特的大堂设置令人眼前一亮；而新地中心是南京城市副中心河西板块的第一高楼，其产品是南京写字楼品质的一次全面提升和超越。 而号称江苏第一高楼的绿地紫峰大厦，实行预约看房，我们建筑外立面、广场景观和大堂，我们没能看到更多产品内部细节。,考察项目目录 1、德基大厦 2、新地中心 3、新百南京中心 4、斯亚置地广场 5、南京国际广场 6、珠江1号 7、绿地紫峰大厦 8、南京国际金融中心 9、世纪商贸大厦,一、德基大厦,德基大厦共计35层，占地面积3780平方米，总建筑面积49268平方米，总高度150米。1-5层为裙楼，6-35层为甲级写字楼。 德基大厦位于玄武区长江路188号。长江路是南京市区的重要交通干道，有望成为“南京第一街”。德基大厦面向长江路的入口为金融营业大厅，而北侧为地下车库、自行车入口。大厦共有200个车位。 德基大厦2003年6月开盘，2003年12月31日交付使用。 建筑设计的灵魂，就是让建筑物与周边的城市环境和谐共存，德基大厦整体框筒结构，将光线、景观、科学、人性、自由、民主赋予建筑物的设计之中，把建筑塑造成可以呼吸、可以绿化的空间，让办公室内外充满健康活力。 24小时服务的商务中心：文印、翻译、秘书、留言、接待、速递、票务等，24小时可单独动作的分层空调、全进口豪华高速电梯，让您的商务生活更精彩,方正风格外立面，顶部有变化。外墙采用玻璃幕墙+石材干挂，评价：稳重有余，但现代感不足。,1、外立面风格及材质,2、大堂,德基大厦最能体现品质的地方就是大堂。其大堂有三个亮点：1、大堂内部设置台阶，2、设置水晶墙。3、首层电梯厅装修现代感、商务感较强。 分析其大堂内部台阶的考虑，可能是因为地下车库结构导致大堂内部局部抬高，同时与入户台阶相统一、协调。因为台阶的出现，所以在前面搭配一个灵动的水景，给写字楼住户和访客带来更强的视觉效果。,3、首层电梯厅,首层电梯厅净宽约3.5米，顶部灯带吊顶(白天仅开启少量光源)，地面石材+波打效果，墙面不锈钢线条+玻璃，色调以黑色、白色冷色调为主，简洁、现代。 电梯门开口为八字形。,4、入口 德基大厦写字楼入口为8级台阶，双入户门（一个常开，一个常闭），门口悬挂着大厦的获奖奖牌，有大象雕塑。,5、地下车库 德基大厦的地下车库比较少见， 不算严格意义上的地下车库，车库地面基本上与室外地面齐平， 汽车出入车库不用上下坡。 该大楼汽车车位200个，车位配比较低。,二、新地中心,南京新地中心总规模约28万，由一幢超高层232米高写字楼（主楼）、一幢100米高辅楼及多层商业广场裙楼共同组成。项目分两期开发建设，一期是55层甲级写字楼，二期辅楼是奢华酒店、国际服务式公寓，裙楼布置多功能商业广场，二期地下设置1400多个停车位。 该项目外形由不同高度和倾斜度的玻璃幕墙从基部向上节节层进成“竹”形，隐喻进驻企业兴旺发达、蒸蒸日上；建筑平面外圆内方，蕴涵秉直内敛的中国传统文化精髓。,新地中心作为5a超甲级写字楼，具备整套完善5a智能系统，汇聚全球顶尖智能科技，全面打造现代化整体办公体系。 新地中心选择的水源热泵中央空调，具有高效节能、节水省电、无污染、少噪音等优点，使用耗能比普通同类产品降低6成。 新地中心地上一层大堂直面中央公园，半开放式的大堂挑高12米，明快的精致装修尽显金融旗舰风采；同时在地下一层增设装修考究的迎宾大堂，并直达地铁通道，形成双大堂迎宾格局，让业主在等候时也一样可以享受最高级别的礼遇。 日本原装三菱电梯。14部进口三菱高速电梯，助力企业的高效办公；低区梯速4米/秒，高区梯速5米/秒。 步行10分钟可达南京会展中心，轻松赏遍全球时尚之巅；步行5分钟可达南京银行、交通银行，汇丰银行就在您的楼下，尽享世界级金融配套；步行2分钟可达家乐福，满足购物休闲娱乐等多方位需求；步行1分钟可达河西中央公园及滨江风光带。,1、外立面,新地中心外立面竹字节造型，流畅优美，寓意较好。外墙材质为low-e中空纯玻璃幕墙，现代感十足。,2、大堂, 新地中心双入户大堂，其中局部为汇丰银行营业部，大堂挑高12米，空间开阔，现代明快的装修风格更加提升了大堂的品质。 主入口大堂两侧设置休息等待区，一侧配置皮沙发，另一侧配置布艺沙发及布椅。 大堂内结构柱用绿色不锈钢材质包成与大厦外形一样的形状，质感较强，观赏效果不错。,大堂墙地面装修细节,3、首层电梯厅 首层电梯厅装修豪华，顶部艺术吊顶，地面为石材+波打线，墙面为石材+玻璃隔段。 墙地面石材为暖色系，灯光为暖色调，营造一种奢华又不失温馨的商务氛围。,4、标准层电梯厅及公共走道 标准层电梯厅装修档次降低，顶部吊顶，地面为石材+波打线，墙面为石材或者仿石材高级地砖。 墙地面石材为冷色系，顶部光源减少，营造一种简洁明快的商务氛围。但可能因为入住率低的原因，墙地面卫生保洁较差，地面灰蒙蒙的。 新地中心公共走道为“十字型”结构，到达办公室更方便。公共部位门为实木门，更稳重大气。,5、卫生间 高区楼层设置单独的卫生间和淋浴房。 公共卫生间划分为四个功能区：残疾人卫生间、工作人员卫生间及拖把池、洗手区、如厕空间。 公共卫生间墙地面石材精装修，品质较高。,6、样板层 样板层地面铺设地毯，顶部未做吊顶，能清楚看到建筑结构及空调等细部。 墙面为乳胶漆，墙体四周为产品宣传和品牌宣传。,7、售楼部,新地中心售楼部内部装修,新地中心售楼部内部装修,三、新百中心,本项目位于“中华第一商圈”南京新街口,主楼高249.8米，共60层（其中地下4层），总建筑面积17.8万m2。16部三菱高速电梯，顶部设有直升机停机坪；同时坐拥地铁1、2号线新街口站六大出口，停车场从原来的100多个车位，扩容升级至300多个 。 该写字楼只租不售，招租中心设在36层，远处的玄武湖、莫愁湖、紫金山尽收眼底。,1、外立面 高档的低反射玻璃幕墙构成玲珑剔透的几何水晶外立面，新百南京中心仿佛一个巨大的“香水瓶”。,2、大堂 新百中心写字楼珠江路黄金位置让位于商场，写字楼入口位于较不醒目的一侧。 六层挑高大堂，空间冲击力较强。大堂面积约200平方米，设有门禁系统，大堂内设有转换梯，乘地铁上楼的业主刷卡可进入大厦。,四、斯亚置地广场,斯亚置地广场位于全国唯一4c合一地段：cbd新街口中央商贸圈、cid中山东路中央信息区、ccd长江路中央文化区、cfd洪武路中央金融圈的核心位置，独辟闹中取静的办公环境，具有其他商务楼盘所没有的独特的位置环境。 大楼总建筑面积 58700平米（其中地下三层约12000平米、地上27层约46700平米），高逾100米。13层裙楼部分(银行)约4700平米（13层的高度分别为6米、4.6米、4.6米），427层写字楼部分约42000平米（标准层高3.6米，净高2.7米）， 2006年6月精装落成，2006年9月全装修竣工交付。,1、外立面 方正风格外立面，顶部细节有变化。 外立面材质为low-e纯玻璃幕墙。 入驻知名企事业单位标牌材质独特，与大厦现代化风格相互呼应。,2、大堂 大堂设有接待台，石材墙地面精装修。内部有led电视显示屏。,3、首层及标准层电梯厅 电梯厅走道宽约3米。电梯轿厢门采用“八”字开法，不锈钢门套。 电梯厅墙、地面石材精装修，顶部吊顶。首层吊灯彰显华贵品质。,4、电梯轿厢 电梯为otis电梯，可容纳18人。 轿厢地面为石材，墙面为不锈钢+玻璃饰面。轿箱内有写字楼logo。,五、南京国际广场,南京国际广场，项目位于南京中央路，总建筑面积约48万平方米。一期建筑面积22.7万平方米，二期建筑面积25万平方米。 南京国际广场协同两家世界级酒店超五星级威斯汀酒店、六星级瑞吉酒店。集国际高端购物中心、甲级写字楼、顶级豪宅和景观公寓为一体。写字楼位于南塔11至22层，总建筑面积2.3万平米，由美国心现代主义建筑大师詹姆斯盖茨先生按照北美甲级写字楼标准设计。 nic购物中心，总建筑面积8.8万平方米，位于南京国际广场裙楼1-8层，以多元化国际体验之都为定位，吸引众多国际、国内一线品牌纷纷进驻。 南京国际广场还将引入南京首个城市航空值机站。乘客可以在城市航空值机站直接办理登机牌。,在南京考察时，南京世联地产同行对南京国际广场特别推崇，建议我们一定去看看。 当我们到达南京国际广场后，确实被它刚毅现代的外立面所吸引。然而，当我们进入到其写字楼内部时，发现大堂、电梯厅装修比较简单，仅有3部迅达客梯和1部消防梯，与我们心中的甲级写字楼相距甚远。 当时很不解，这样一栋楼何以受到业界如此的推崇呢？后来，查阅资料才发现，原来此项目还有一个精彩的二期a楼。二期高度为380米，比绿地的紫峰大厦（实体高度为350米），高出30米，将是玄武湖边上一个醒目的地标建筑。,1、外立面 异形外立面。 外立面材质为石材幕墙、low-e玻璃幕墙。 本综合体一共由三栋建筑组成，南塔楼为写字楼及酒店，北塔楼为商务公寓，a楼（二期）尚未开工建设。 外立面线条感较强，很好地展现了建筑之美。,2、电梯厅,3、公共走廊 公共走廊墙面为墙纸，地面铺设地毯，顶部吊顶。,4、交房标准 标准层建筑面积：1937平米 单元面积：168-1937平米 墙面：乳胶漆 顶部：吊顶天花照明系统 地面：50毫米架高网络地板 净高2.7米。 空调系统：水环热泵空调系统 新风量：30立方/小时/人,架空地板,5、电梯 3部迅达电梯，可同时容纳18人。电梯内设门禁刷卡系统。 1部消防货梯。,6、样板层,六、珠江一号,项目地址 玄武区珠江路1号 物业类别 写字楼、商业总 户 数 515 容 积 率 9.47 建筑面积 99549.07 m2 车 位 数：地下4层设有425个机动车位 开 发 商 金鹰国际房产集团 物 业 费 15元/平方米月 珠江1号定位为集成型商务服务甲级写字楼。它将技术性、多元性、便利性和人性化融为一体，是商务办公、酒店、会务、社交的整体解决方案。 总高58层，其中1-5层为购物休闲广场金鹰天地，5层部分及6层为大型餐厅作为餐饮配套，7-8层为酒店配套（将配有游泳池、健身房、西餐厅、会议中心），9-26层为酒店套房，27层以上定位为甲级写字楼，且全部用来出租，不对外销售。租金4.5 平米天起租，最小面积200平米。,1、外立面 裙楼部分以石材为主 写字楼部分为有框玻璃幕墙，四周镶有石材 沿主干道一边为双层玻璃,2、大厅 大厅可直接到商场 面积不是很大 也很空旷 未设等候区及休息区,3、电梯厅,4、样板层,七、绿地紫峰大厦,建筑用地面积为18721平方米。a1地块总建筑面积约26万平方米，基地内设一高一低2栋塔楼(主楼和副楼)，用商业裙房将2栋塔楼联成一个整体建筑群；主楼地上89层，总高度450米，屋顶高度389米，主要功能设有五星级酒店(约65000平方米)、甲级办公楼(约55000平方米，副楼地上24层，地上建筑有效高度99.7米，主要功能甲级办公楼(约21000平方米)；裙房地上6层局部7层，地上有效高度37米局部44米，主要功能为商场(约45000平方米)与酒店附属用房。地下4层，主要功能为商场、停车库及设备机房(约61000平方米)。主楼办公层高4.2米，酒店层高3.8米，副楼层高4米，商业层高6米。整个建筑有50多部垂直电梯与30多部自动扶梯来保证整个建筑的人流运输。楼层：总楼层89层，使用楼层共81层，81层及以上为设备层、维修梯支架和夹层。,一、外立面,高区以玻璃幕墙为主，底部石材。楼层：总楼层89层，使用楼层共81层，81层及以上为设备层、维修梯支架和夹层。 楼层使用情况： b4-b2 停车、酒店后勤 b1 非机动车停车、酒店后勤、设备用房 b1夹层 餐饮、食品店、酒店后勤、设备用房、观光大堂 1f 顶级商务大堂、酒店大堂、宴会厅、奢侈品商业中心、商业中庭 2f-5f 奢侈品商业中心 6f 商业中心、宴会厅、电影院 7f 会议厅、宴会厅 8f-9f 健身中心、游泳池、室外花园、spa 10f 办公 11f-12f 避难层、设备层 15f-41f 超5a甲级写字楼 42f-43f 设备用房 45f-46f 空中大堂/餐厅 47f 咖啡吧 48f 酒店后勤 49f-71f 六星级洲酒店客房 72f 观光层 73f, 75f 设备层 76f-77f 中餐厅 78f-79f 特色西餐厅 80f-81f 总统套房 82f 绿地 83f 水箱层 85f-86f 机房 87-89f 灯塔,二、售楼部：较为简陋的接待中心设在52层，通过一层大堂的客服人员指引到达。有四名销售人员。均价已经卖到33000元/平米,三、公共部位：由于设有门禁系统，不能到达其他楼层下图为首层厅。,四、广场景观：,八、南京国际金融中心,建筑面积 186000平方米 占地面积 110000平方米 价格商铺10元/平米/天，写字楼3.5元/平米/天 开发商 ara集团南京富城房地产开发有限公司 户型面积 30-1900平米容积率 1.7 绿化率 64% 物业公司 南京赛恩卓物业管理有限公司 物业费 15元/月/平方米 高区入住30%左右 低区入住80%左右,1、外立面：石材加玻璃幕墙，其中一边为半圆形。该写字楼位置优越，周边高档写字楼较多，在板块内无论是从内部配套还是外立面来看都没有很强的冲击力,2、大堂：全石材装饰，较为空旷，未设有等候区，该写字楼为烂尾楼改造。09年底已经开始入住，但参观时大堂仍在继续改造中，其中一边正在安装电梯门禁系统。,电梯：采用日本原装三菱电梯，公共部位虽然装修很好，但由于楼主体无法改变，空间有限，所以整个档次感觉很一般。,九、商茂世纪广场,商茂世纪广场（商茂大厦）共56层，总高218米，建筑面积10.8万平方米，地