世界工业地产发展情况暨中国工业地产调查研究报告.ppt

工业地产专题研讨,重庆中原咨询顾问营业中心 chongqing.11.2011,工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地以及该类土地上的建筑物和附属物。 作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物包括工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。 工业地产实际上成为最复杂、最具挑战性的房地产开发领域。对于开发商而言，工业地产不仅蕴藏着新的利润空间，也将使其在区域经济发展乃至在宏观经济舞台上，发挥前所未有的重要作用。这将为房地产开发企业的可持续发展，赢得更大更广阔的空间。,什么是工业地产？,全球工业地产发展历程,世界工业地产的发展已有百多年历史，共经历了三个阶段，目前已步入成熟期。尤其在西方发达国家，工业地产开发已经十分成熟，发展方向多元化，融资方式多元化，reits投资基金盛行，市场化程度高。,世界工业地产与工业发展水平关系,工业发展水平,时间,1760年,1870年,1940年,1970年,蒸汽时代,电气时代,后工业化时代,第一次工业革命,第二次工业革命,第三次工业革命,电子信息技术广泛应用,工业地产发展初期,迅速发展期,发展成熟期,自19世纪70年代发动了第二次工业革命，人类进入了电气时代，工业地产在这个时期有了初步发展。,1940年第三次工业革命爆发，工业生产技术迅速提升。在工业蓬勃发展的大环境下，工业地产需求大量增加，进入迅速发展期。,1970年代，电子信息技术广泛得到广泛应用，人类进入后工业化时代，第三产业崛起。而工业地产走向多元化，进入发展成熟期。,工业地产市场是一种要素市场，其存在背后是工业的发展需要。工业地产需求的背后是由于工业生产活动的引致需求。工业地产的发展与工业息息相关。,全球工业地产核心分布,由于工业地产与工业发展水平的相关性，工业较为发达的国家和地区如美国为代表的北美地区，以英国、德国为代表的西欧，以及以日本为代表的东亚地区工业地产发展处于世界领先地位。,北美,西欧,东亚,美国工业地产占全世界27%,1,工业地产对gdp贡献超过30%,2,美国工业,自70年代中后期以来，美国工业虽面临来自多方面的挑战，但其在世界工业中所占的份额一直保持在2526%的水平。 战后的美国制造业曾一度在全球市场中拥有绝对优势，占到全球制造业份额的40%左右。 19872005年，美国制造业对实际gdp的贡献率为15%，是所有行业中最高的。19872005年间，制造业生产率增长了94%。 美国高新技术产业出口约占世界高新技术产业出口总额的1/5。,典型案例（美国）：其工业地产强势推动本国经济,美国生态工业园区,特点,工业共生：园区的基本理念以“工业共生“与工业生态学为核心，从根本上消除发展与环境的矛盾； 协作生产：由企业组成的社区，不是单个企业的简单总和，而是通过协作生产提高生产力； 生态工业：具有生态工业的创新精神，通常一个企业的废料与另一个企业的进料并不完全相同，因此园区管理者和成员企业探索新技术、新方法，改变某种产品设计或改良某种副产品的质量，以求该副产品适应另一个企业进料的要求。,特点一：生态化工业园区,生态工业园区作为一个新兴的工业生产理念在美国受到政府、科研机构、工商企业的高度重视，其生态不仅停留在绿化环境方面，园区通过创建基础设施实现废物、能量的再利用，目前全美已建约20个生态工业园区。,特点二：成熟的信托市场,数据来源：yahoo finance，截止2011年8月23日,根据yahoo finance的行业数据，对美股reits不同细分类型房地产业企业数量的统计分析,从图示可见，在7种reits细分类型中，reits工业仅次于reits多样性、reits零售业和reits居民住宅，reits工业企业的数量占比10%，与reits商业办公比例相当。 从市值上来说，reits的市值都比较大，如普洛斯市值超过120亿美元。在金融危机之前， 普洛斯在2008年美国财富排行榜全美1000强中排第387名，在商业不动产商中排名第一位。 美国拥有众多reits工业信托巨头，如prologis（普洛斯）、amb property （安博置业）、first industrial realty trust （第一工业地产信托）等。,在美国，房地产投资信托基金（real estateinvestment trust，简称 reits）通常拥有、并在大多数情况下运营和管理工业物业，如厂房、办公楼、物流设施等，房地产信托基金是美国工业地产的一大特色。,典型案例二（日本）：工业地产推动其战后经济,日本工业园区的发展是日本工业地产的一个显著发展特点。,上世纪50-60年代初,上世纪60-80年代初,上世纪80代至今,主要围绕发展造船、钢铁和化工等产业，动员企业在日本沿海建区。,国家中小企业法和都市计划法的颁布，逐步规范化；随着产业结构的变动和基础设施的日趋完善，逐步从沿海向内地和高速公路两侧转移。,在经济全球化和新科技革命浪潮的推动下，从一般制造业基地向高新技术产业基地转化，标志着日本工业园区的建设向更加成熟化和高层次的方向演进。,探索期,调整期,完善期,主要区域：沿海区 主要产业：制造业,区域：内地、高速公路 主要产业：制造业,主要产业：高新技术,日本的工业地产占全世界的30%，对日本gdp贡献在40%以上。其工业地产发展是促进战后日本经济复苏并最终成为世界第二经济大国地位的主推力，使“日本制造”走向全球，享誉全世界，工业地产是日本经济支柱。,日本工业园数量非常庞大，不完全统计超过4500个，78%工业园建设主要是由企业协办，民间主办是日本工业地产的一大特色,日本1963年全国工业用地面积为0.08万k，到2002年增加到0.17万k，上升了112.5%。,特点一：数量大、民间主导,特点二：地价差距悬殊,表：日本工业园区地价情况（2006）,根据2006年，日本56个工业团地出售价格统计分析可以发现，地价从6万/亩到275万/亩，传统制造业团地地价较低，而软件园、商务园区地价非常高，最高地价与最低低价差距超过43倍。,特点三：面积小、产出高,generic description of the 5 factors,日本的工业园区是一个高效率的生产区。日本绝大多数工业园区面积都比较小（大多数为300亩左右），但土地的产出率相当高，约为浙江省的10至20倍左右。,严格把握工业园区用地的审批权限，加强工程实施的检查。对工业园区所用土地，一律必须由政府审批。在开发完工后，仍须向政府汇报工程进展情况，并由政府有关部门对所完工的工程进行检查。,严格控制土地的投机倒卖行为。日本政府对企业购买土地设有多种税金规定，如土地保有税、地价税等，以防止土地的倒卖行为的发生。,对工业园区内每平方米土地的资金投资率也有明确的规定，要求企业主保证有购买土地70%以上的资金用于投资该园区内的建筑物和机械设备等设施。,合理规划，用法律形式严格限定工业用地。1968年日本政府就制订了都市计划法，对城乡工业专用地域、准工业地域、商业地域和住宅地域等进行了划分，规定工业园区只能在政府指定的工业地域和专用地域中兴建。,日本工业地产发展非常重视对土地资源的利用及保护，工业园区属于高效率生产区，政府严格把握工业用地审批，严控土地的投机倒卖行为，对园区的建设进行监督力度大。,特点四：注重生态环境,背景,发展情况,政策扶持,建设方式,日本生态工业园建设的主要做法是：政府主导、学术支持、民众参与、企业化运作，产(企业)学(大学和科研院所)官(政府)民(国民)紧密协作，共同实施。,因日本工业园以制造业为，有害废弃物、大件垃圾等废弃物越多，处理难度越大，垃圾填埋场容量也越小。为了解决这些问题，日本政府从1997年开始鼓励发展与环保相关的工业园区。,生态工业园区区制度是从1997年开始，快过8年了。到2004年9月为止，全国共有22个地区已获批准。,国家对入园企业的补助经费，一般占企业建设经费总额的1/3-1/2。以北九州生态工业园区为例，该园区目前已投资502亿日元，其中国家投入100亿日元，市政府投入58亿日元，民间投入300亿日元。,1997年后日本政府大力发展与生态产业相关的工业园区，这类园区本身是从事环保生产，对工业园区环境、生态节能打造要求也非常高，促进当地再利用产业的健康发展和当地可持续经济发展。,特点四：注重生态环境,图：夜晚的日本四日市工厂,图：重工业株式会社 西神工厂燃气轮机发电所,虽然日本工业园以制造业为主，但是园区建设非常注重环境，哪怕是发电机所也是非常整洁的，给人极整洁、优美、现代化的感觉。,环境优美 建筑富有现代化美感,图：川崎重工业株式会社,我国工业地产发展阶段,现阶段水平,从行业发展的周期来看，我国工业地产仅仅处在萌芽和起步阶段。我国工业地产的开发模式已由政府为主导开始转向企业为主导。这一转型尚未完成，目前国内的工业地产仍以政府主导为主。,我国工业地产特点,不规范,产出低,通过多年发展，我国工业地产游乐长足进步，但还存在很多问题，主要是政府为了吸引投资，以低廉价格出让土地，从而出现工业用地征而不用，照成土地的闲置，此外由于开发经验的欠缺和相关政策不够完善，出现较多无序、杂乱开发现象,据建设部门统计，我国城市中工业用地占24%，城镇中人均工业用地人均是25平米左右，比发达国家多十多平米，但单位面积产出只有西方发达国家的几十分之一。,起步晚,工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国，直到改革开放才在我国兴起，相较其他国家，我国工业地产起步较晚。,改革开放时期起步,单位面积产出远低于发达国家,土地闲置，无序、杂乱开发,国内工业地产领先城市（上海）：分布特征,从1999年至2004年，上海中心城区工业房屋建筑面积由3265万降至3045.8万，而 郊区的工业房屋面积则大幅增加，由2408万增长到7450万，总量增量超过300%。 上海的工业布局明显地呈现出工业从中心城区向郊区、郊县转移的趋势。,这些企业离开上海后，主要迁入江苏昆山、苏州和浙江宁波、绍兴等城市，仅在当地留下研发中心。 典型生产型企业外迁案例： 上海联合利华联合利华生产基地主要位于上海，从2002年开始，因成本等原因陆续将上海的生产基地搬迁到合肥经济技术开发区 上海大众上海大众将普桑的生产基地建在江苏仪征，将赛欧的生产基地移到烟台,旧城,新城,工业布局由城市中心向郊区县转移,生产基地大量外迁，研发中心等部门保留,随着要素成本的快速上升，工业布局由城市中心搬迁至远郊、郊县，但研发类机构仍留在城市核心区，实现产业升级。,在自身产业调整升级的过程中，工业地产形态也逐步发生转变，目前低密度研发办公类物业已占据主流,目前上海主要工业园区容积率多集中在0.8-1.2之间，产品以独栋、多层、小高层等研发办公类物业为主。,表：上海主要工业园区土地指标,表：上海主要工业园区物业形态,由于产业由制造业向更高的研发环节过渡，工业地产物业也发生了很大变化，截止2010年，上海研发办公类物业的供应已经占到工业地产整体的2/3，占据市场的绝对主流，而2009年前，这一数字不到50%。,产品形态,产品打造,生态花园,高端企业会所,人性化设计,个性化性产品,经过多年发展，上海工业物业产品打造上已趋于成熟，追求个性化、人性化、生态性。,但对比发达国家，以生态为例，上海生态化更多停留在绿化环境上，在新技术、节能、循环利用等方面还有较大可提升空间。,开发主体,上海工业地产开发多由政府主导，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目，其中较为典型的有上海莘庄工业园区，由园区管委会行使统一规划、产业导向监督等行政职能，同时又负责开发建设，招商引资等商业职能（构建工业园区开发经营公司来解决政企合一的问题）。 此外部分园区由龙头企业引导实现，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应的工业地产开发。如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化。,在上海工业地产开发建设过程中，政府仍然起到核心作用，民间力量相对薄弱，其市场化程度低于发达国家。,内陆典型城市（重庆）：分布特征,重庆产业发展空间布局主要集中在主城核心区及近郊,九龙坡发电厂拟搬迁至区县,重钢搬至长寿,城市发展与产业空间布局变化分析模型:,限于发展层级，除部分污染类企业搬至区县外，工业核心发展区仍在主城及城市近郊。,产品形态,由于仍以制造业为主，重庆主城工业地产主要表现为生产性用房，但目前已逐步开始发展总部基地、工业楼宇等研发类办公物业。,山顶总部基地,高新园水星大厦,土地市场表现,主要针对“沿海产业内陆转移”的国内整个产业格局变迁趋势下，主要承接沿海劳动力密集型产业； 催生大量厂房需求；,承接转移,重庆作为传统老工业城市，随着城市发展，将对传统老工业进行重新布局优化以及产业技术的升级；逐步转向电子信息、新材料等高端制造业以及金融、物流等现代服务业。 产生厂房及各类新型办公需求,优化升级,重庆产业发展特征：,图：重庆工业用地供应量（亩）,图：工业用地占城市建设用地比例,上半年工业用地成交面积9655.16亩，同比增长246.42%。 近五年，由于工业用地的大力发展，工业用地占城市建设用地比例由20.8%提高到24%。,作为内地重要的工业城市，重庆近年在承接产业转移和自身产业优化升级的驱动下，工业地产供应量和价格急速攀升，呈现极强的发展势头。,表：重庆工业用地成交价格,发展因素一：空间,3,1,2,5,4,3,4,欧洲,美国,新加坡,日本,韩国,台湾及东南亚,香港,6,广州深圳,1800年代后期，美国的工业革命加速了全球低成本制造基地从欧洲向美国转移； 1950-70年代，战后的日本把自己重建成一个低成本制造基地，同时新加坡凭借其优越地理港口优势，同步发展为全球制造基地； 1970-80年代，全球制造基地转向韩国和香港； 1980-90年代，东南亚和台湾又成为全球制造基地； 1990-2005年，以广州深圳上海为典型的中国沿海城市成为全球制造基地； 2005年至今，沿海制造基地向内陆转移。,资料来源：中原研究,在成本、资源等因素驱动下，世界制造业中心向中国转移，目前我国制造业仅占全球7%，要成为世界制造业重心或赶上美国27%，日本30%的市场占有率，还有很大上升空间。,产业转移影响因素： 国际经济形势的变化 国家政策的调整 地价 市场因素 劳动力因素 环境污染 原料 ,发展因素二：经济,工业增加值是gdp的重要组成部分，工业增加值越大，则gdp相对就大，而工业产值与工业增加值有一定的联系，工业增加值总量计算的基础来自于工业总产值，是工业总产值与工业中间投入的差额价值。应该说，工业产值与gdp呈正相关性，尤其是二产为主的城市。,城市经济与工业地产的关联,城市经济的发展促进市场扩张、企业和人口的集聚，形成产业发展的拉力和对工业产业发展的规模化需求，为对工业用地的大规模需求。 作为工业的载体，工业地产的发展与城市经济也密不可分，这也是我们通常看到经济发达区域工业地产发展相对更为成熟的原因，某种程度上讲工业地产也是经济发展的产物,发展期,特征：传统工业产房为主，完全由政府主导。,特征：出现科技园区、总部基地等形式的工业地产，但操作方式及盈利模式仍较单一，政府主导为主。,特征：工业地产形式逐步多样化及衍生产品，运营模式成熟，逐步以企业为主导。,特征：，产品形态丰富、融资手段丰富、政策完备，完全实现市场化。,城市参照,内陆三四线城市,内陆二线城市如重庆、西安等,沿海及一线城市，北京、上海等,欧美发达国家城市,工业地产发展阶段,据国际权威机构预测：全球gdp每增加2%， 便会产生5亿平方英尺的工业地产需求，国内经济的高速增长必将带来大量工业需求，进而推动工业地产迈向更高层次。,发展因素二：经济,目前国内产业形势呈现两个特点：一是沿海地区的制造业升级，另外是沿海的制造业加快向中西部转移。升级和转移过程中必将导致工业用房的兴建和更新，工业地产需求将持续增长。,数据显示，截至今年7月26日，全国土地市场公开出让14496块土地，工业用地为7521块，占用土地面积为3.51亿平方米，占全国土地供应面积的52.1%。这是近年来工业用地首次超过住宅用地的土地面积。,至2010年末，国家级高新区增加了13家，已达到70家之多；国家经济开发区新增44家，总数超过100家。产业园区数量呈更是飙升之态。,图：国家高新区分布图,沿海制造业升级和内迁势必带来大量工业用房的升级和新建，在此背景下，国家级重点园区也大量进行建设，必将推动工业地产需求进一步增长。,发展因素二：制造业,沿海制造业的升级和内迁,国家级重点园区大量建设,以物流仓促为例，据中国仓储协会提供的数据显示，中国目前仓库总面积为5.5亿平方米，然而现代化物流设施只有580万平方米，中国对现代化物流仓库的需求量为17%，而现在国内却只能提供约3%-5%。,“在2012年，我市都市工业园建成数量将达120个，在现在的基础上新增26个，总面积由现在的740万平方米增至1500万平方米，以缓解厂房紧张。到2015年，我市都市工业园将达到150个，总建筑面积达2000万平方米。销售收入达到3200亿3500亿元，为现在销售收入总量的4.5倍。” 重庆市都市楼宇工业十二五发展规划,两江新区党工委书记、管委会主任翁杰明先生出席论坛并致词，他指出，两江新区中除了禁用地120平方公里以外，工业厂房将超过1.65亿平方米，工业楼宇将超过2000万平方米，实际上加起来也就是1.85亿平方米，这是一个非常大的概念。而重庆目前每年的房地产全部加起来差不多是2000万平方米左右。如此大的需求量，如此好的机遇期，是重庆工业房产迎来了发展的春天。,未来全国及重庆各类工业物业需求量巨大,全国,重庆,发展因素二：产业,以电子商务为例，近年迅速崛起的电子商务促使物流仓储类工业地产需求陡增，随着其规模的不断加大，将成为工业地产新生推动力量。,电子商务推动物流仓储发展 2010年第四季度，中国网上零售市场整体环比增长29%，全年规模达到5200亿元。其中，b2c市场规模约1040亿元，占网上零售的20%，比值持续上升。预计到2013年，b2c网上零售市场规模将达到6500亿元。电子商务的发展，为物流仓储的建立奠定了基础。,行业巨头先后布局 阿里巴巴早在2010年就购买了物流地产巨头普洛斯1/3的发行股份而进入物流领域， 京东商城未来三年预计投入人民币20至30亿元到物流建设中。 此外，当当网、凡客诚品均不甘人后，均投入到物流建设之中。,发展因素三：新兴产业,未来需求将进一步攀升 国家有关部门预计到2015年，中国电子商务交易额将翻两番，并在gdp中贡献率大幅提高。此外， “十二五”期间，电子商务将被列入战略性新兴产业的重要组成部分。,政府对工业的重视是我国工业地产发展的良好机遇，一系列相关政策的颁布更加规范了工业地产市场，为工业地产的健康、持续发展提供支持,核心内容 进一步杜绝工业用地改变用地性质的现象。 整合了工业园区规模。 园区和工业用地审批程序愈加严格。 加快了土地市场化进程。 不断治理整顿土地市场秩序。 工业开发区建设规范愈发完善。 目的与作用 国家对于工业地产的开发在土地出让价格、使用权、建设指标等方面有所限制，目的在于进一步规范工业地产市场，杜绝市场的混乱及土地资源的浪费。,限制政策,核心内容 税收优惠（税收减免、税收退还） 财政扶持 资金支持（专项资金、产业投资基金） 项目审核 目的与作用 支持政策对于部分区域、部分项目实施，其作用在于支持政府鼓励的行业、企业发展，从而更好的为地区服务，该系列政策将使工业物业的开发和运营更加符合国家产业升级的需求。,支持政策,发展因素四：政策支持,近年由于住宅及商业调控风险的加大，工业地产政策及价值洼地效应将进一步凸显，将成为房地产市场新热点。,洼地效应：政策洼地、价值洼地,“可能下一个热点就是工业地产了。” 中国土地学会土地经济分会秘书长 周建春,发展因素五：市场环境,基于工业地产的重要作用和历史机遇 工业地产将步入黄金发展时期,工业对经济的推动作用巨大 全球制造业向中国转移 国内产业转移及升级 国家推动重点工业园区建设 近年新兴产业的崛起 住宅及商业调控风险加大 工业地产的低成本 ,国外巨头涌入 2005年11月，新加坡丰树以1.2亿元收购浦东空港欧罗物流园项目， 2006年初，美国工业地产巨头amb（全球排名第二）收购松江九亭物流房地产项目， 全球最大的物流地产开发商美国普洛斯目前在上海、深圳、广州等投资15个物流项目， 2011年新加坡腾飞集团近日再度出手，宣布与星桥国际新加坡私人有限公司以及广州开发区签订协议，在广州知识城共同投资开发综合科技园。 2011年在澳洲证券交易所上市的最大工业地产集团，同时也是全球最大的已上市工业和商业地产专业基金管理公司之一的嘉民集团（goodmangroup）表示，5年内将集团在中国的投资，从目前的19亿元人民币，增加10倍到190亿元人民币。此举将使该集团在大中华区的总投资额增加至320亿元人民币。 房产商转战工业地产 和记黄埔、新加坡腾飞集团等均看好国内工业地产，投资持有部分工业物业。 2011年初，世茂集团牵头成立海峡建设投资有限公司，成员包括恒基兆业、新鸿基地产、台湾远雄企业团、东元集团等。 2006年，上海复地集团宣布进军工业地产领域， 2009年7月，万通收购tcl占地27万平方米的无锡项目，对其进行再次开发，打造成集厂区、仓储、物流、宿舍为一体的综合性工业社区。2010年7月30日，万通与tcl签署进一步推进工业地产领域合作之框架协议。 2010年3月，地处广州花都空港经济圈内、与广州白云国际机场货站隔邻的富力空港物流园公用型保税仓、出口监管仓正式挂牌。富力高层此前表示，要争取在工业地产方面做到更高层次。 2011年5月，绿地集团也在郑州签约了投资总额高达130亿元的绿地滨湖国际总部经济产业园项目等。,国内外巨头已抢先进入,工业地产与传统住宅/商业地产有何不同？,限制条件及使用成本,工业地产和住宅地产客户类型不同。由于工业地产客户主要都是企业法人，所以不能办理户口、水电气收费标准要高于住宅地产，客户资金门槛相对较高。,与住宅地产相比，由于目标群体不同，工业地产使用成本更高且存在不能落户，购买群体及支付方式等诸多限制条件,交易税费,工业地产交易税费 买方 契税:合同价3% 印花税：合同价0.05% 卖方 营业税：销售收入5% 企业所得税：如卖方为企业，按销售收入当年企业所得税计征 个人所得税：如卖方为个人，收入减除税费和合理费用（如装修费用，房贷利息等），按20%计征 土地增值税：按增值额实行四级超率累进税率 印花税：合同价0.05%,土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。,普通商品房住宅交易税费 买方 契税：首套房房合同价1%，否则合同价3% 印花税：5元/单 卖方 营业税及附加：不足5年的，销售收入差额5.5%；超过5年的免征 企业所得税：如卖方为企业，按销售收入计入当年企业所得税计征 个人所得税：销售收入1%,在交易环节，工业地产的税费更高，开发商需额外缴纳土地增值税和印花税,开发难度,工业地产销售难度更大,1,工业地产对开发商资金要求更高,2,项目开发要求,住宅地产的销售方式多样，可以办理预售，销售现房和期房。工业地产只能销售现房。,工业地产具有投资金额大、资金回收期长的开发特征。相对于住宅地产，工业地产对于开发商的资本、融资能力有更高的要求,从项目开发的角度，工业地产因无法办理预售增大了销售难度，同时对开发商资本、融资能力有更高的要求。,投资特点,投资额小，回收期短 由于可通过销售回收资金，其回收期相对较短，而分期滚动开发也使得，住宅产品前期一次性投入较短。 重在前期造势 住宅产品由于主要依靠销售回现，往往注重前期氛围营造，而后期物业管理相对工业地产要简单得多，并且不是主要盈利来源。 短期收益可观 住宅类产品普遍采用销售实现利润，通常情况下利润可达20%以上，但无长期收益或长期受益较弱。,投资额大、回收期长 通常工业地产前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而通过租金实现利润的情况下，其投资回收期通常长达十几年。 提供增值服务 近年来投资者对工业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。增值服务不仅，也体现着工业地产的核心竞争力。 长期回报稳定 工业地产一般收益在8%-12%，表现突出或政策支持情况下投资收益可达15%以上，其追求投资回报的稳定性与长期性，但须建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的。,住宅地产,由于运作方式的不同，工业地产投资具有投资额大、提供增值服务、长期回报稳定等特点,政策调控目的,限购令。各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。目前为止，全国已有45个城市实施限购令。,住宅市场政策,工业地产政策主要表现在进一步杜绝工业用地改变土地性质、严把工业园区审批程序、加快土地市场化进程、治理整顿土地市场秩序、完善工业开发区建设规范。 建设指标：行政办公及生活服务设施用地面积不得超过7%；建筑系数不得低于30%；绿地率不得超过20%；容积率根据行业不同，有不同的最低限制；投资强度根据不同的行业和土地等级有不同的规定。,工业地产政策,房产税。上海、重庆2011年起试点征收房产税。上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为06和04。,住宅地产和工业地产均受政策影响大，不同的是，住宅市场政策目的在于抑制泡沫继续膨胀，工业地产政策目的在于规范市场操作。,小结：工业地产与住宅/商业地产在诸多方面差异，由于市场成熟度不高，政策、销售、融资等方面均存在很大，项目启动前需进行全面、专业的分析及预判。,工业物业发展趋势,工业化初期,工业化发展成熟期,后工业化时代,主导产业,开发模式,产品特点,劣势,优势,以制造、船舶、钢铁等重型工业为主,企业自行开发,简单工业厂房，高大单层建筑,由于缺乏开发运营经验，项目规划不合理、产品业态、形态单一，环境差、品质较低,企业能够清楚把握自身的产品需求,受政府政策影响大,政府统一规划相对合理，业态逐步复合化，环境品质大幅度提升，产品更加人性化,以大型工业园区、物流园区、总部基地为主,政府主导或综合开发模式为主,物流、加工、高新技术产业等多元化产业,金融等地第三产业、创意产业等,开发商主导为主,产品更加注重文化、休闲、生态性，产品形态多样化，加入旅游、商业等元素，创意文化产业园不断出现,地产价值充分挖掘、运营更加灵活,对开发商的资金实力、运营经验要求较高,业态复合化、品质高端化,随着经济发展，工业地产概念不断扩大，由简单的工业厂房向生态总部基地、高科技产业园方向发展，甚至出现创意产业园等形式，产品业态复合化，品质高端化,做法一：生产类功能产品,承担生产功能的产品形态依然是工业地产发展的重点核心方向，但随着工业地产的不断成熟，生产功能产品已逐渐脱离单一厂房的形式，产品形态多元化，项目整体功能配套复合化，环境品质不断提高,生产功能主要产品体系：,工业厂房案例,规模：占地面积66.18万，总建筑面积92.78万 大型综合性高新技术产业园区，通过引用高科技绿色节能技术，树立东北首个 “0+能耗”标杆性项目 高端制造标准厂房，1000-6000平方米的面积区间，满足不同类型企业需求。6米首层层高，给予企业更多选择。 整齐空间格局，实现动静分区，自然通风采光，独立疏散出口，路网交通便捷实用，打造国家级高端制造中心,规模：总建筑面积：80万平方米，包括标准厂房40万平方米、高级住宅 23万平方米、公寓 6万平方米、商业及配套设施 4万平方米。 功能：一座融科技开发、生产、高尚生活、商业服务为一体的多功能园区。 标准厂房：共6栋，由过去的工业厂房改造而成的，价格约60-70元/平米/月，面积在500-2000平米之间，目前已经全部租完。,物流园区,国外物流园发展已有几十年历史，在中国虽发展时间不长，但近几年发展速度较快，据不完全统计，目前全国正在建设和规划建设的物流基地多达几百家。,物流园仓库建设特点： 仓库是物流园建设的核心，由于仓库较大占地面积与土地稀缺性的矛盾，使得仓库成为工业地产的稀缺产品。 在仓库的设计建设过程中，必须遵循符合中国国情的物流园仓库标准，如果仓库和物流园区的规划设计不合理，就会严重影响物流园的利用率、运作效率和投资回报。,物流园案例：普洛斯,普洛斯是世界最大的工业及物流基础设施提供商和服务商之一，在中国及日本26个市场拥有并管理总计数百亿元的资产。 普洛斯在中国20多个主要城市投资、建设并管理着53个园区（其中有51个物流园和2个轻工业厂房园区），基本形成了覆盖中国主要物流枢纽的平台网络。截至2010年6月30日，普洛斯在中国完工和在建的物业面积为440万平米,物流园案例：重庆西部物流园,建设周期,功能规划,战略定位,全国一流的铁路枢纽型物流综合发展区，打造西部物流高地,占地33平方公里，集“物流企业孵化、物流总部经济、物流人才培训、物流居住服务、物流商业流通和物流公共配套服务”等功能于一体的新型物流社区,07年建设开发，2016年全部建成，总投资达1000亿元，建成每天20万人流的现代物流新城,示意图,示意图,做法二：办公类功能产品,“总部基地”是发展和建设总部经济的重要载体和具体体现 办公硬环境：总部基地中有品质优良、环境优美、配套完善、功能齐全的现代化办公楼作为企业和公司总部 办公软环境：同时还蕴涵着深厚的总部文化，需要一种国内外成熟、高端企业之间能够交流互动、资源共享、共同发展的。,伴随工业地产的成熟，商务办公板块逐步从生产中脱离出来，成为工业地产发展的又一重要方向。目前办公类产品主要表现为高密度的写字楼群和低密度的总部基地两种形态，办公环境的舒适性、休闲性越来越受企业关注,办公功能主要产品体系：,商务写字楼宇案例：重庆“星”系列生态产业楼宇,“星系列”科技楼宇有重庆高科打造，位于北部新区高新园，以七大星系列命名的百万方组团式产业商务楼宇，集研发、生产、孵化、展示为一体，是重庆ebd产业经济核心。 项目紧邻百林公园、照母山植物园、渝高体育场，每栋大厦内除写字楼、生产车间外，还设有银行、餐饮等配套设施。 现代规划和建筑理念，优越的办公环境，目前吸引了国内外大批知名企业入驻,金星,海王星,星光璀璨,低密度生态总部基地案例：上海中邦moho,注重利用建筑学原理增加使用空间和实用面积 注重项目产品品质，营造轻松、休闲的办公氛围 产品整体构造时尚前卫，与产业定位相契合,商务别墅,中邦moho位于上海金桥加工区南区，是以高新技术、设计创意产业为主导产业的工业地产项目，由28栋商务独栋办公楼和一座休闲会所组成通过差异化定位和前沿的产品打造，使该项目成为“成为金桥地区的企业会所”。,做法三：居住类功能产品,案例：法拉利员工公寓,法拉利公寓是全球第一座提供给法拉利员工的复合式公寓，距离法拉利工厂仅有四公里，并且还有自行车专用车道连接。 建筑立面：运用法拉利专属的红色系作为公寓外观色彩，而代表法拉利在赛道上的光荣历史 公寓品质：每间公寓大小从30平方公尺至70平方公尺，有套房、双卧房公寓及三卧房公寓，所有房间都有提供家具。 公寓配套：提供住户770平方公尺的健身房、接待中心、餐厅、酒吧及停车位等，希望提供给员工们工作以外的舒适空间。,工业地产的居住功能板块除传统的员工公寓以外，更出现了商住一体的独栋别墅创新形式，通过产品弹性的空间设计，扩大了工业地产的功能空间，丰富了产品形式，增加了地产价值,居住功能主要产品体系：,独栋别墅案例：北京自在香山,建筑设计： 干净利落的建筑线条、柔和落地窗、露台空间园林，营造舒适居住环境。,功能设计： 突出居住功能，办公、社交、商务、休闲、生活五合一完美共融,产品细节： 通过高品质的细节塑造，提高产品整体尊贵感和目标客户的身份认同感,北京自在香山,做法四：商业类功能产品,商业街：目前多数大型复合性工业地产项目都会配有一定体量的商业街，主要用于满足区内员工的基本生活需求,酒店：开发商可以使用配套性用地建设一定体量的酒店，就近满足区内企业的商务需求,会所:会所能够有效的搭建内部企业交流平台及外部招商平台，强化园区服务功能，提升项目形象,商业配套形式,工业地产与商业地产融合是当前工业地产发展的一种新型模式，可以完善项目的生活、商务功能，为企业及内部员工提供更多人性化空间，同时丰富盈利模式，提升项目整体档次,商业功能主要产品体系：,商业配套案例：深圳华侨城智慧广场,项目占地近三万方，容积率3.7，属于优质低密度生态办公区，包括4座甲级智慧型写字楼及1.2万方的商务配套区 商务配套区包括企业会所、银行、超市、高级餐厅等设施，营造出高级别的商务气氛，提升了项目整体档次,华侨城智慧广场,专业市场,专业市场,随着需求的提升，专业市场渐渐突破普通交换的狭隘范围，市场方向不断细分，产品品质不断提升,专业it市场,专业家居市场,专业汽车市场,专业机械市场,专业服装市场,专业水产市场,中关村it电子城,重庆汽博中心,重庆美每家,西安三桥机械市场,重庆三亚湾水产市场,广州国际家纺城,专业市场是一种大规模集中交易的坐商式的交易场所，依托相关工业产业，针对特定产品，集研发、展示、销售、物流为一体,专业市场案例：深圳华南城,深圳华南城,皮具皮革交易中心,效果图,纺织服装交易中心,做法五：教育培训类功能产品,职工家属学校：由开发商建设，引入教育机构的师资力量，为职工家属提供基础教育场所，解决后顾之忧,专职学校：通过与教育机构的合作，针对区域产业类型，提供专业人才的定向培养，为企业解决用人问题,企业拓展培训基地：很多大中型企业都会存在员工拓展培训的需求，是开发商可以考虑的方向之一,教育功能主要产品体系：,教育培训板块成为工业地产发展的又一新兴领域，且悦来预期受到企业的重视，增加教育功能不仅丰富了项目的人性化功能，更能够为企业输送大量优秀人才，建立完善的员工培养、培训体系,企业拓展基地案例：北京华宇拓展培训基地,基本信息,区位：北京市昌平区十三陵景区 占地面积：二百多亩 环境条件：基地交通便利，环境幽雅，具有发展旅游休闲得天独厚得条件，是理想的培训场所,项目设施,项目配套,拥有有会议中心、餐厅、宿舍等相关配套,设有断桥背摔台、天梯、空中抓杠、合力过桥、缅甸桥、水上相依、真人cs等陆上拓展项目及扎筏，浅滩登陆等进行水上项目。,做法六：休闲旅游类功能产品,工业地产项目融入休闲旅游元素，是一种泛地产概念，是后工业时代典型的工业地产发展趋势，保证工业地产有限的土地资源得到集约型的利用，充分发挥工业地产建筑最大的效能，扩大项目及企业的影响力,旅游功能主要产品体系：,主题公园：现代旅游业在旅游资源的开发过程中孕育的新的旅游吸引物，聚集人气，增加工业地产价值,体验中心：通过建立趣味体验区，吸引人气，增加客户对企业产品的直观感受，增加消费,创意产业：将创意生产与艺术、现代以传统、工作与休闲交融在一起，是工业地产的全新蜕变,体验中心案例：宝马世界,精品店：销售运动自行车、高档皮箱及种类齐全的原装配件产品，以及与宝马世界相关的商品，从书籍到建筑的模型等,青少年课堂：7-13岁的客人可以全方位体验移动世界。例如亲自挖掘“移动”的含义，探讨学习、研究实验，甚至打造自己的车,酒吧及俱乐部餐厅：将各国美味融入德国传统中，创造出独一无二的美食体验；休闲吧、咖啡馆气氛轻松，供应各类小吃。,科技和设计展示区：面积800，参观者在这里感觉、观看、倾听、体验bmw前沿科技，还有模拟驾驶系统和模拟涉及汽车系统,：宝马世界 ：宝马集团中心 ：宝马博物馆 ：宝马工厂,宝马世界（bmw welt）是一座集新车交付中心，技术与设计工作室、展厅、青少年课堂、休闲酒吧等为一体的综合性多功能建筑。为访问者、顾客提供了一个全面体验宝马品牌的场所，每年访客达85万人次,创意地产,老工厂,老仓库,创意文化园,创意产业基地,创意地产,纽约soho区世界上第一个旧厂房改造成的文化艺术特区 由工业废弃场所改造的最昂贵的商业中心 重庆大渡口拟建重钢遗址公园，展现不同的工业美,深圳华侨城创意文化园 通过对华侨城东部部分工业建筑进行重新定义、设计和改造，营造出一个鲜明的后工业时代特色的新型工作、生活空间,汉堡港易北音乐厅 位于汉堡港旁，是在一座废弃的储藏可可和咖啡的仓库原址上兴建的，内部包括音乐厅、国际会议中心、酒店、大型停车场等设施，将跻身世界十大音乐厅之列。,上海宝山动漫产业基地 国内首家动漫衍生产业园区，定向引进国内外动漫衍生企业总部、销售总部、研发中心、客服中心及专业服务机构,创意地产是核心是一种新型的工业（商业）地产运作模式，它将创意生产与艺术、现代以传统、工作与休闲交融在一起，集吃、住、游、玩、购物、创业于一体，是工业地产一种全新的蜕变。,操作方式小结,工业地产已不仅是印象中传统的工业厂房，它可以打造出多种多样的业态组合，功能空间日趋复合化，我们会根据开发商不同的背景及实力等具体情况，量身定做最合适的产品打造体系。,操作方式小结：工业地产操作方式逐渐趋向多元化，而如何进行选择需与城市平台、区域特征、产业筛选、市场环境、企业背景等方面相结合，制定科学、合理的方案是项目成功的关键。,普洛斯物流地产运作模式,普洛斯物流园主要产品是双层、单层仓库、集装箱堆场、及办公室附属设施。除了建设普通物物流园，还建设保税物流园，通过国家政策扶持，满足客户需求，获得丰厚回报。物流园一般规模都不大。在全球开发的物流园平均面积不到2万平方米。国内小型物流园占地约3-5万平方米，中型物流园在10-20万占地面积，很少有上千亩的物流园。园区基本采用分期开发，分期开发3-5万建筑平方米的仓储设施。,典型案例一：普洛斯物流地产（生产功能类物业）,普洛斯主要运作部门,普洛斯集中专注投资物流园，在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施，出租给客户并为其提供物业管理服务。,地产运营 管理部门,地产基金 管理部门,出售收入：占主营业务收入的60%左右， 贡献30%左右的利润,2,1,3,地产开发部门,基金管理费收入和 基金分红收益：占主营业务收入的6%左右，贡献了14% 左右的利润,出租收入：占主营业务收入的30%左右，贡献50%以上的收益,普洛斯盈利分析,次要利润来源,主要利润来源,其他利润,第二阶段 （07-08年）,第三阶段 （08-10年）,1,2,3,第一阶段 （05-07年）,消化现有开发政策（土地一级开发政策），完善园区周边环境及配套，把地块做熟，在现有政策和市场环境条件下，主要采取土地开发转让形式，土地增值回现。,工业房地产开发政策全面实施阶段，随着洪湾片区规划功能的调整实施和区域环境的完善，园区开发以研发和办公物业、社区生活配套物业为主，长期持有出租。,争取获取开发新政策（工业房地产开发政策），随着政策和市场条件的成熟，在前一阶段基础上增加标准厂房、综合办公楼宇的开发，销售为主，出租为副，实现项目资金回笼。,典型案例二：珠海富卓金地珠海科技园（办公、商业功能类物业）,珠海富卓金地珠海科技园盈利分析,第一阶段,第二阶段,第三阶段,主要进行一级土地开发。,标准厂房、综合办公楼宇的开发。,开发以研发和办公物业、社区生活配套物业为主。,转让土地，获取土地溢价收益,销售为主，出租为辅，该阶段以销售收入为主，实现项目资金回笼,长期持有出租，租金成为主要赢利点,第一阶段主要盈利来自土地一级开发溢价；第二阶段以销售为主实现资金回笼；第三阶段通过长期持有出租，实现长期稳定的收益。,典型案例三：北京自在香山（居住类功能物业）,市场背景： 地处别墅区的工业用地：项目地处北京西山，经过数年的发展，已有颐和地产，建工地产及众多北京本土开发商进入西山板块，区域内已经形成十多个别墅项目； 独栋产品稀缺性凸显：西山别墅区逐渐外扩，泛西山板块形成；与此同时，受政策影响，独栋产品稀缺性凸显，价值大幅提升，自在香山以类别墅的方式高调入市。,以办公写字楼立项； 通过较高档次的建筑设计与户型设计取得和周边传统别墅项目竞争的资本； 通过高品质的细节塑造，提高产品整体尊贵感和目标客户的身份认同感； 星级酒店式会所高端配套，将“办公、社交、商务、休闲、生活”功能融合一体。,自在香山产品打造,自在香山地处别墅聚集区，以办公写字楼立项，打造满足高端居住功能的别墅产品,北京自在香山盈利分析,中期产品,后期推出的独栋产品凭借前期取得的市场优势，以36000元/平米的均价继续占领北京别墅市场“第一梯队”,中期在较差的位置推出相对低价的叠拼产品，实现地块整体溢价，扩大销售盈利,前期产品,回现、建立形象阶段,扩大盈利阶段,引领市场阶段,后期产品,1,2,3,前期独栋产品位置最佳，以较强的竞争力快速去化，通过良好的市场反应取得回现，同时建立高端形象,销售情况：一期06年年底开盘，当年销售率83.2%，回笼资金约5.2亿元，个人名义购买的客户占比在50%以上。,开发周期内通过销售回现，“竞争力独栋相对低价叠拼高端独栋”的开发顺序实现项目利润的最大化。,典型案例四：青岛海尔工业旅游区（培训、旅游功能）,2000,2001,海尔工业园开始建设，面积800亩 位于：青岛高新技术开发区,海尔信息产业园开始建设，面积500亩，位于：青岛高新技术开发区,推出工业旅游项目，成立海尔国际旅行社,海尔开发区国际工业园，1000亩；海尔开发区新兴产业区，1000亩。位于：青岛经济开发区,海尔工业园建设完毕,海尔开发区工业园，面积1500亩，位于：青岛经济开发区,2001年被国家旅游局确定为首批工业旅游示范点,青岛海尔工业旅游的建设历程分析：,青岛海尔工业旅游是在海尔生产基地的建设基础上发展的，是我国首批工业旅游示范点。,青岛海尔旅游工业区景点打造,海尔中心园区,工业园,信息产业园,海尔文化广场,海尔中心大楼样品室,海尔科技馆,海尔大学,信息园海尔立体库,海尔彩电生产线,海尔时空飞碟,海尔特种冰箱生产线,海尔商用空调生产线景点,海尔开发区物流中心,海尔开发区工业园,海尔开发区国际工业园,海尔开发区新兴产业园,青岛海尔旅游工业区已形成海尔文化广场、海尔科技馆、海尔时空飞碟等10处参观景点。,主要功能及盈利点,表：部分旅游路线介绍,信息来源：青岛旅游网,海尔工业旅游的核心内