华夏柏欣-龙湖蓝调天街商业策划案.ppt

一生一栋蓝湖郡 商业策划建议书STRATEGY PROPOSAL FOR BLUE LAKE COUNTY 2006年3月8日,一生一栋蓝湖郡,根据2008年3月1日TCBL与龙湖地产商业公司就蓝湖郡商业广场之商业策划工作所召开的会议内容，TCBL现提交蓝湖郡商业策划建议书之细化、完善方案。 本方案主要包括如下内容： 项目整体定位的回顾和细化 项目业态方案D 租金和租赁政策 希望通过本方案能够不断完善和细化蓝湖郡广场之商业策划。,1.0 项目整体定位,本章将主要回顾并细化TCBL于2006年3月1日在蓝湖郡商业广场商业策划方案（初稿）中有关项目整体定位的内容。希望能够通过不断细化来完善项目整体商业策划概念。,一生一栋蓝湖郡,一生一栋蓝湖郡,类型定位,档次定位,目标消费者定位,主题定位,定位描述：社区型生活休闲购物中心,1.0 项目整体定位,定位描述：周边物业项目的高端住户 消费者特征：25-50岁的中青年群体，以休闲消费、体验消费和家庭消费为主要形式。,定位描述：中高档精品产品,定位描述：蓝调生活,2.0 业态布局及租户组合,本章将根据2006年3月1日之会议内容，依照双方探讨结论，通过对于原有三个业态规划方案的融合提出业态及租户组合D方案。,一生一栋蓝湖郡,一生一栋蓝湖郡,方案D：蓝调生活 功能性业态 - 精品家居专卖 精品零售 婚纱影楼 个人护理及医疗 中西美食 儿童天地 特色业态 综合超市 社区配套 旋转音乐木马,方案A：蓝醇生活 婚纱影楼 家居专卖 个人护理 中西美食 综合超市 社区配套,方案B：蓝极生活 精品零售 运动城 个人护理 中西美食 综合超市 社区配套,方案C：蓝调周末 儿童教育 儿童用品 精品零售 个人护理 中西美食 综合超市 社区配套,2.0 业态布局及租户组合,体育公园,蓝湖,SA,幼儿园,体育中心,SB,SR,SC,别墅区,1#,2#,3#,4#,精品家居专卖SA,个人护理及医疗4#,中西美食1#+2#+3#,婚纱影楼SR,精品零售SB+SC,体育中心,2.0 业态布局及租户组合,一生一栋蓝湖郡,SU,SD,综合超市SU,一般社区配套SU,儿童天地SD,一生一栋蓝湖郡,旋转音乐木马,2.0 业态布局及租户组合,租户推荐汇总,一生一栋蓝湖郡,2.0 业态布局及租户组合,商业业态比例分析,一生一栋蓝湖郡,2.0 业态布局及租户组合,方案对比分析租户推荐汇总,一生一栋蓝湖郡,2.0 业态布局及租户组合,SA区,建议业态： 家居专卖（精品家具）,推荐租户组合： 联邦家具、达芬奇、马可波罗,一生一栋蓝湖郡,2.0 业态布局及租户组合,SB区,建议业态： 精品零售业态；,推荐组合： 1F：艺术画廊、汽车音响专卖、汽车高级饰品专卖、康体休闲用品专卖等； 2F：高尔夫运动用品专卖、钓鱼用品专卖、野外用品专卖等；,一生一栋蓝湖郡,2.0 业态布局及租户组合,SC区,建议业态： 精品零售业态；,一生一栋蓝湖郡,2.0 业态布局及租户组合,推荐组合： 1F：汽车音响专卖、汽车高级饰品专卖、艺术画廊、康体休闲用品专卖等； 2F：高尔夫运动用品专卖、钓鱼用品专卖、野外用品专卖等；,SR区,建议业态： 高档婚纱专卖/影楼 （高档家居饰品）,一生一栋蓝湖郡,2.0 业态布局及租户组合,SD区,建议业态： 儿童天地,推荐组合： 儿童早教中心、儿童钢琴城、儿童用品专卖、婴儿用品专卖、旋转音乐木马,一生一栋蓝湖郡,2.0 业态布局及租户组合,SU区,建议业态： 综合超市及社区配套商业,推荐组合： 超市、快餐店、面包店、花店、冲印店、洗衣店、茶叶店、眼镜店、邮政服务店、机票代售点、自助银行、皮鞋皮具养护店、书店、音像店、宠物诊所及用品店,一生一栋蓝湖郡,2.0 业态布局及租户组合,1#商业楼,建议业态： 西餐餐厅、酒吧、咖啡店,推荐组合： 以国内外知名餐饮为主，并配合部分酒吧以及咖啡店；,一生一栋蓝湖郡,2.0 业态布局及租户组合,2#商业楼,建议业态： 西餐餐厅、酒吧、咖啡店,推荐组合： 以国内外知名餐饮为主，并配合部分酒吧以及咖啡店；,一生一栋蓝湖郡,2.0 业态布局及租户组合,3#商业楼,建议业态： 特色餐饮,推荐组合： 以具备潮流特色或本地特色为主导，建议：茶楼、红酒，雪茄吧等；,一生一栋蓝湖郡,2.0 业态布局及租户组合,4#商业楼,建议业态： 个人护理及医疗,推荐组合： 美容美发、小型SPA、口腔医院等；,一生一栋蓝湖郡,2.0 业态布局及租户组合,3.0 租金和租赁政策,一生一栋蓝湖郡,本章将根据蓝湖郡商业广场的业态布局以及周边其它商业项目的规划、招商情况提出如下方案： 4.1 影响租金方案的因素 4.2 租金方案 4.3 租赁策略,3.1 影响租金方案的因素,TCBL认为在拟定蓝湖郡商业广场的租金和租赁政策方案时，应重点关注如下两个方面的问题：,一生一栋蓝湖郡,1、附近商业竞争对手的租赁政策 为了保证蓝湖郡商业广场招商工作的正常开展。TCBL认为我们有必要参考周边商业竞争对手的租金标准和招商政策。从而为制定准确的租金标准以及良好的招商政策提供数据参考。,2、体现蓝湖郡商业广场的商业价值 蓝湖郡商业广场所具有的业权统一的优势，能够最大限度的保证商户经营者的经营利益。因此，从其本身价值来说应高于周边同业竞争对手。,3.2 租金方案,一生一栋蓝湖郡,（一）租金方案 采取一般市场通行做法，按照基本租金及扣率租金两者取其高进行计算，基本方案如下：,综合超市,3.2 租金方案,一生一栋蓝湖郡,（二）市场参考 1、综合超市租金支付能力核算 店铺 营业面积 营业额 租金成本折算率 租金支付能力 家乐福金观音店 1.1万M2 1.6亿（2004年） 营业收入的5% ￥60.53元/月/M2以下 家乐福解放碑店 0.85万M2 2.0亿（2004年） 营业收入的5% ￥97.94元/月/M2以下,2、大型超市实际租金支付标准 - 杨家坪家乐福￥30.00元/月/平方米的基本租金 - 江北沃尔玛超市￥31.00元/月/平方米的基本租金,按照江北商圈的60%，解放碑商圈的35%折算出，蓝湖郡商业广场超市商户租金支付能力为每月每平方米￥34.06-￥36.20之间。,建议如下： 1、按照基本租金与流水扣率两者取其高的方式执行。 2、具体租金标准可以设定为成熟期￥35.00/月/平方米； 3、起步期采取第一年折让40%，第二年折让35%，第三年折让15%的方式执行。,3.2 租金方案,一生一栋蓝湖郡,一般零售,（单位：元/月/平方米）,（一）租金方案 本租金方案为第四年成熟期租金方案，基本以奥林匹克花园之商业街-畅谷街的租金水平作为依据，通过折让10%的方式进行计算以增加本项目的出租机会。关于起步期租金折让和成熟期租金提升策略方面的问题请参照各业态租赁策略章节。,3.2 租金方案,一生一栋蓝湖郡,一般零售,（二）市场参考 根据周边商业项目的租金水平及招商工作开展情况，按照租金水平前期基本持平，后期逐步提升的方式进行拟定。,3.3 租赁策略,一生一栋蓝湖郡,招商日程安排问题,建议待东岸别墅入住率超过50%以后再启动招商工作；,重点商户的评估及招商策略,建议针对综合超市/儿童早教中心/婚纱影楼/精品家居专卖等重点业态，采取起步期免收基本租金、仅收取扣率租金的方式执行。,起步期优惠折让问题,建议起步期集中采取30%-50%折让的方式；,成熟期租金提升问题,建议自成熟期，即第五年起每年采取提升3%-10%租金的方式；,品牌、特色与租金的关系问题,以品牌、特色为主导因素；租金水平为辅助因素进行考量；,3.3 租赁策略,一生一栋蓝湖郡,社区交通的关键作用,中国人特有的购物习惯和大型综合超市的人流需求要求我们必须打通社区交通瓶颈，增强商业吸引力和市场竞争力。,特色服务项目的吸引作用,特色服务项目的设置能够突出项目主题，利于吸引人流；,4.0 成熟期年度租金测算,一生一栋蓝湖郡,本章将根据蓝湖郡商业广场的业态布局以及租金方案进行成熟期的年度租金测算；,4