攀枝花商业市场情况摸底及项目可行性建议.doc

攀枝花商业市场情况摸底及项目可行性建议l 攀枝花2014年城市发展状况及经济发展情况简介攀枝花面积 7440平方公里，人口120万，2014年，攀枝花市人均地区生产总值（GDP）首次突破7万元（约合11494.98美元），达70646元，位居全省第一位。攀枝花市辖三区两县，也是中国西部最大的移民城市，攀枝花是四川省除成都外唯一的劳动力输入城市，流动人口高达30万。城市人口占全市总人口的60.1%，是成渝地区城市化率仅次于成都的城市。 2014年，面对宏观经济持续下行、产品市场长期低迷、企业效益整体下滑等严峻形势，市委、市政府主动适应新常态，沉着应对破难题，抢抓机遇谋发展，经济实现平稳较快增长，社会保持和谐稳定，民生得到持续改善。 经四川省统计局初步审定，全年全市实现地区生产总值（GDP）870.85亿元，按可比价计算，增长9.3%。其中：第一产业增加值29.40亿元，增长4.5%，对经济增长的贡献率为1.6%，拉动经济增长0.1个百分点；第二产业增加值643.09亿元，增长9.6%，对经济增长的贡献率为79.4%，拉动经济增长7.4个百分点；第三产业增加值198.36亿元，增长8.8%，对经济增长的贡献率为19%，拉动经济增长1.8个百分点。人均地区生产总值70646元，增长9.2%。三次产业结构由上年的3.5:74.5:22.0调整为3.4:73.8:22.8。全市非公有制经济实现增加值417.52亿元，增长10.5%，占GDP的比重为47.9%，非公有制经济对全市经济的贡献率49.0%。全年东区实现地区生产总值357.01亿元，增长10.2%；西区实现地区生产总值100.16亿元，增长8.0%；仁和区实现地区生产总值182.71亿元，增长7.8%；米易县实现地区生产总值122.08亿元，增长14.2%；盐边县实现地区生产总值108.89亿元，增长6.0%。 全年居民消费价格总水平（CPI）上涨2.0%，其中:食品类价格上涨1.7%，家庭设备用品及维修服务类上涨0.6%，医疗保健和个人用品类上涨1.1%，衣着、娱乐教育文化用品及服务、居住类价格分别上涨9.4%、2.6%和1.3%，烟酒及用品和交通通信类价格分别下降3.6%和0.2%。工业生产者出厂价格（PPI）下降2.1%，工业生产者购进价格下降3.2%。全年完成全社会固定资产投资616.81亿元，增长13.0%，其中，民间投资304.77亿元，增长12.2%。从三次产业看，第一产业投资18.48亿元，增长17.0%；第二产业投资240.08亿元，下降4.1%；第三产业投资358.25亿元，增长28.2%。从管理渠道看，基础设施投资154.15亿元，增长10.8；产业投资227.41亿元，下降4.8；民生及社会事业投资146.78亿元，增长32.6%；房地产开发投资75.20亿元，增长47.0%。全年房屋施工面积670.63万平方米，增长3.9%；房屋竣工面积64.25万平方米，下降32.7%；商品房销售面积121.38万平方米，下降9.3%，其中，住宅销售面积104.15万平方米，下降15.1%。全市城镇居民人均住房建筑面积33.12平方米，增长13.9%；94.73%的城镇居民家庭拥有自由房屋产权。PS：2014年，受国家经济发展放缓大环境影响，城市人均收入水平和消费力略有放缓。攀枝花城市整体经济发展相对稳定，人均住房情况已经达到一定饱和，城市建设投资环境仍具有一定的发展空间。l 攀枝花2013年-2014年全市土地市场供应情况 2013年-2014年东区供应土地较多，据了解，东区炳草岗至炳三区未来几乎无土地供应，仁和区和花城新区将是未来土地主要供应区域，而在花城新区供应土地的同时，主要与仁和区供应土地产生直接竞争。2014年，由于国家经济发展放缓，城市整体新出让土地较少，土地流标情况较多。2013年-2014年东区供应土地较多，据了解，东区炳草岗至炳三区未来几乎无土地供应，仁和区和花城新区将是未来土地主要供应区域，而在花城新区供应土地的同时，主要与仁和区供应土地产生直接竞争。2014年，由于国家经济发展放缓，城市整体新出让土地较少，土地流标情况较多。2015年，攀枝花在售楼盘项目约为22个，全年商品房销售套数总共约：8000套。平均每月去化666套，月均每个项目去化约33套。原因有二：一是城市经济放缓，二是人均住房率几乎饱和。小结：全国经济发展放缓，对国民经济的发展带来了一定的影响。导致2015年攀枝花土地市场交易下滑。但是，随着攀枝花住宅市场的不断饱和，预示着相应的商业配套或将拥有较大的发展潜力。l 攀枝花商业市场调研分析 商圈分布情况 攀枝花商圈主要集中在炳草区、炳三区（仁合沿线）、东区以及西区。其中，炳草区是城市中心，商圈氛围最为浓厚。炳三区是城市规划发展重点开发区域，未来的商业新中心，但成长时间尚久。东区主要为中低端批发市场。西区相对较远，商业发展情况并不理想。 各商圈发展情况评级区域租金水平销售均价商圈氛围人流量通达情况炳草区300-10002.6万优炳三区70-2401.8万优东区50-1601.5万优西区50-1201.5万良炳草区作为攀枝花传统的商业中心，地理位置优渥，商业氛围浓厚,积累时间较长，周边大型生活超市有德铭阳光购物中心，商业街，大昌隆超市，手机超市，北京华联，摩尔盈盛等商场，并且也是城市核心交通主干道枢纽中心，平均车次达到每小时3000以上，人流量高峰期平均每小时约4000人次。周边商家铺面转租情况较少，可见该区域商业价值较高。 商业街实际情况 商业街实际情况 点评：炳三区作为攀枝花近年重点发展区域，攀枝花整个新建项目均在该区域。由于该区域尚在开发建设当中，虽云集了90%的在建在售项目，但成型时间相对会较长，预计3-5年才可达到一定人气。东区的商业氛围主要是由商品批发市场支撑而起，整体环境和道路情况较之前两者，存在一定的差距。西区也属于正在打造中的区域，但离城市中心较远，成型时间更久。小结：炳草区的商业开发及运作价值最大，也是产能最高的区域。而该区域目前更是一铺难求。炳三区还存在一定的发展时间，未来潜力巨大，但短期难见效益。东、西区本身较之城市中心较远，并且经济价值较低。综上所述，此次对攀枝花城市商业情况的调研以及项目开发的选址，便得出了结论。l 攀枝花项目考察选址依据本项目选址为炳草岗大道之上的中心广场，由于项目开发的特殊型是非一般的沿街商业形式，而是地下人防建筑模式。因此，选址在此处的理由，基本成立。并且，在考察过攀枝花唯一一个地下人防商业形态的“竹湖商业街”之后，对选址此处的必要性和唯一性也更加确定。下面对“竹湖商业街”做简述“竹湖商业街”实景“竹湖商业街”攀枝花大道竹湖生活广场下面，主要功能其实更多是做为人行通道。整个商业街面积约4000平米，以小超市、百货、服装、手机为主，商场形象较为脏乱差。因此，该项目不能做为借鉴，仅作为参考了解。 项目开发选址依据陈述：一：中心广场位置，地势相对平坦，对开发工程减少了攀枝花坡地城市的施工难度，降低开发成本，并且利于打造规模。二：考虑到项目所需要的便捷入口以及入口、通道所需的大小，该区域也是最为合适的。攀枝花普遍的人行街道教小，仅3-4米。而项目所需要的道路长度最少6米，而入口最小为4.2-4.5米。因此，也只有该区域具备此条件。三：周边商业氛围浓厚，而且商铺价值是整个城市最高的，且上述也提到几乎一铺难求。若项目再次开发，能够快速的切入市场进行运营，对销售及回款也有一定的利好条件。四：正因为该区域一铺难求，而我司考察建议的开发地址在正中心，同时，也能够对该区域的交通疏通，缓堵起到一定的利好作用，一举三得。五：项目完工之后，项目本身区域可设置一些广告位作为项目额外的利润，可租可售给第三方广告公司，也可自持。六：可跟政府提议，项目完工之后，将该区域路段的红绿灯及人行马路取消，保证交通先行。而商城作为行人过街的必要道路，强制动线。可增加项目预期价值。 项目开发存在难点1、 施工难点：项目优渥的地理位置，交通要道之上，施工过程中存在施工进出场、建材囤放，建渣处理，施工打围等情况，不易处理。2、 较长一段时间会对该主要大道的交通情况造成一定程度的影响。3、 对中心广场原有面貌破坏，不能恢复。4、 对现有的地下管线（水电气）迁改,工程量较大，较复杂； 解决建议1、 在项目确定修建之后，建议由政府出面发布公示，并且对交通进行一定的管制方便施工。今日的不便是为了明日的方便。2、 在确定项目施工之后，一定要保证项目能够快、稳、准、好、优的完成。争取提早完成建设。3、 项目从规划设计角度，设计单位必须要将项目从城市面貌，城市形象、城市名片的设计角度出发。已获得更多当地政府的支持，民众的支持，确保项目后续事宜顺利。 项目设计风格参考 项目开发投入及收益经济测算按照项目原定的15000规模进行测算（最终以勘察单位实测可修建面积为准），此测算仅为大略的估算，不做容积，公摊，人工，管理、的纳入；指标参数开发面积()开发总成本(元)开发投入(元)销售预估均价(元/)总产值(元)销售折扣后利润(不含营销推广费用)营销费用比 3%(元)利润(元)6%8%10%折扣利润-营销费用比-开发投入1500090001350000002000030000000028200000027600000027000000090000001380000001320000001260000002400036000000033840000031132800028019520010800000192600000165528000134395200260003900000003666000003372720003035448001170