光谷高铁地块发展战略定位（01008） .pdf

发展战略定位发展战略定位 二零一零年十二月 理念理念 serve idea “理性思维”是我们秉承并一以贯之的核 心理念。建立了较为完善的数据支持系统， 系统研究本地各级市场及消费行为，并运 用具有理论依据的相应分析方法、决策体 系完成项目决策及各种策略。 “策略制胜”的理念是我们赖以生存的根 本，以累积多年的营销经验及整合各种专 业的能力，形成完整的策略体系。 理性思维理性思维 策略制胜策略制胜 rational thinking winning strategy 理性思维体系理性思维体系 数据支持系统数据支持系统分析方法及决策理论分析方法及决策理论 产品策略系统产品策略系统 项目定位策略系统项目定位策略系统 营销推广策略系统营销推广策略系统 包装策略系统包装策略系统 客户策略系统客户策略系统 策略体系策略体系 “创新”是行业发展的要求，也是我们持续 发展进步的源动力。通过建立学习机制，以 考察、培训等多种方式提升团队创新能力， 并设置“创新风暴奖”，鼓励内部创新。 奉行“价值”理念，为发展商、城市发展、 市场及客户、员工创造价值，这也是我们社 会价值的最终体现和衡量标准。 持续创新持续创新 价值为本价值为本 value-based continuous innovation 创新体系创新体系 学习机制学习机制“创新风暴创新风暴”奖励机制奖励机制 发展商价值发展商价值 城市发展价值城市发展价值 市场价值市场价值 客户价值客户价值 员工价值员工价值 价值体系价值体系 理念理念 serve idea 为各类型城市房地产项目提供前期地块研 究、目标市场研究、物业发展定位策划建 议、商业策划及商业定位、项目可行性研 究等策划咨询服务。 策划咨询服务策划咨询服务 planning advisory services 前期地块研究前期地块研究 物业发展定位物业发展定位 商业策划及定位商业策划及定位 项目可行性研究项目可行性研究 目标市场研究目标市场研究 策划咨询策划咨询 业务业务 business 为各类型城市房地产项目提供项目营 销策略建议、销售策划及现场执行管 理、项目及企业形象定位及传播策略、 项目及企业品牌定位及传播策略、项 目推广策略等全面的营销解决方案。 营销顾问及整合推广营销顾问及整合推广 marketing consultants and promote integration 营销策略建议营销策略建议 形象定位形象定位 品牌定位传播品牌定位传播 项目推广策略项目推广策略 销售策略及管理销售策略及管理 营销顾问及营销顾问及 整合推广整合推广 业务业务 business 为城市商业房地产项目及住宅项目 配套商业提供商业招商服务，根据 项目需求，包括主力店、品牌店招 商及特色商家等；为各类型城市房 地产项目提供全程销售代理服务。 商业招商及销售代理商业招商及销售代理 business investment and sales agents 商业业态规划商业业态规划 商业招商及销售商业招商及销售 销售代理销售代理 主力店招商主力店招商 商业招商及商业招商及 销售代理销售代理 业务业务 business 资源挖掘 机会分析 发展目标 整体定位 功能定位 产品定位 案例研究 模式借鉴 项目初 步定位 营销策略 市场形象 项目营 销推广 项目发 展定位 宏观经济环境研究 城市规划背景研究 项目区域发展研究 市场同质项目类比 市场 研究 项目 界定 物业组合 探讨 选择适合本案发展 的业态组合 初 步 定 位 总体经济技术指标 外部规划设计方案 内部规划设计方案 功能区规划设计方案 业态布局及面积确定 项目整体开发策略 项目整体发展定位 价值 挖掘 项目内容 地理位置江夏区庙山开发区高新四路与光谷二路交汇处 用地面积总用地58亩，合约4万平方米 规划建筑面积待定 用地性质工业 地块四至 项目以北：光谷高新技术开发区 项目以南：富士康产业园 东侧临京广高速铁路客运线 西接高新四路 本项目 本案在行政划分上属于江夏区， 位于武黄高速东南方；占地约 60亩； 本案距离江夏区流芳直线距离 仅4.5公里，距离中环线7公里， 距离光谷步行街商圈10公里； 京 广 高 铁 高档住宅区高档住宅区 华中软件园华中软件园 南湖科技农业园南湖科技农业园 大学科技园大学科技园 体育中心体育中心 （规划）（规划） 富士康富士康 生物医药工业园生物医药工业园 建材化工工业园建材化工工业园 中芯国际中芯国际 光谷高新技术产业发展 布局逐步形成。 可达性：可达性： 由市区经光谷大道、或光谷二路 可顺畅达项目地；项目整体可达 性良好。 光谷大道 公共交通：公共交通： 项目所处地块目前无公交路线可 直接到达。 光谷大道光谷大道 光谷二路光谷二路 优劣势分析 优势（s）劣势（w） s1：道路条件较好，可达 性高 s2：地块规整，便于规划 w1：缺乏公交，公共交通有待完 善，且地块距主干道较深 w2：目前与武汉成熟中心区存在 一定的断层 w3：京广高铁带来的噪音 w4：项目所在区域生活配套缺乏 机 会 o o1：富士康进驻光谷 o2：庙山开发区的产业规划 提升区域价值 o3：政府扶持，光谷片区产 业联动 威 胁 t t1：周边产业园区项目未来 供应量较大，工业用地同质 化产品竞争激烈 w1：缺少公交，公共交通有待完善 w2：目前与武汉成熟中心区存在一定的断层 t1：周边产业园区类项目未来供应量较大，市场竞争激烈 w1：缺少公交，公共交通有待完善 项目所处地段目前无公交 路线进入； 项目地处城乡结合处，距 离城市中心城区较远。 大型产业园、科技园、企业社 区、农业园、创业园等 1、园区内部配套企业职工宿舍 2、企业班车接送 产品类型：规避途径： 高端住宅类产品 项目虽无公交进入，但可达性 高私家车 w2：目前与武汉成熟中心区存在一定的断层 思考： 寻找寻找受公共交受公共交 通影响较弱的产品通影响较弱的产品 t1：周边产业园区类项目未来供应量较大，市场竞争激烈 武汉大学科技园 武汉理工大学科技园 武汉留学生创业园 武汉光谷软件园 武汉高科表面处理工业园 武汉国家农业科技园 武汉东湖新技术创业中心 华工科技园 目前入园的大中小型企业共有50余家 规划用地面积1000余亩 一期占地234亩, 5.4万m2厂房、4万m2配套设施 留学人企业400多家，参与创业留学人员千余名 累计孵化科技企业957家、孵化科技项目900余项 占地面积26.18平方公里 规划用地面积1000亩，已竣工建筑面积16.35万方 总占地面积1000余亩,规划总建筑面积60万m2 思考： 产业布局特色明显，同时大量产业布局特色明显，同时大量 的高科技产业园区的市场供应，的高科技产业园区的市场供应， 对本项目未来的产业定位及发对本项目未来的产业定位及发 展空间提出了考验。展空间提出了考验。 本项目所在区域以高新技术产业的产业布局逐步形成； 大型项目的进驻提速区域产业发展； 大量产业园区型项目的供应，项目未来竞争压力较大。 汉口汉口 武汉武汉cbdcbd 汉阳汉阳 武汉经济开发区武汉经济开发区 武昌武昌 中国中国. .光谷光谷 中国光谷，武汉经济 增长的新引擎。 北部新城群 重点发展航空物流 和综合居住 东部新城群 重点发展重化工 、纺织业和港口 运输 东南新城群东南新城群 重点发展光电子 、生物医药、机 电一体化等高新 技术产业和生态 型居住 西南部新城群 重点发展汽车及零配件 、电子信息、家电制造 和包装印刷 西部新城群 重点发展食品加 工、现代物流以 及大型居住区 南部新城群 重点发展教育科研和 现代物流 形成以武汉为圆心，包括黄石、鄂州、黄冈、孝感、 咸宁等周边8个城市的中部经济一体化格局，将给 武汉带来新增居住需求； 随着中心城区可开发用地的减少和城市扩张需要， 武汉将逐步形成以主城区为中心，扩至外环的新型主城区为中心，扩至外环的新型 城市体系结构。城市体系结构。其中主城区将沿阳逻、纸坊、常福、 汉江、盘龙等方向向外拓展，形成形成6 6大新城群大新城群。 项目所处区域位于城市发展动脉之上项目所处区域位于城市发展动脉之上, , 区域前景看好区域前景看好 武汉“武汉“1+8”1+8”城市圈城市圈 本项目位于规划之中的东南新城群，为光电子高新东南新城群，为光电子高新 技术发展产业园区，政府政策性倾斜和经济投入力技术发展产业园区，政府政策性倾斜和经济投入力 度明显，区域发展潜力巨大，度明显，区域发展潜力巨大， 武汉未来产业结构的发展将逐步形成以高新技 术产业为先导的产业经济，而本项目正处于高 新技术产业集中发展的东南新城群，区域发展区域发展 与城市发展方向同步与城市发展方向同步； 武汉未来城区将逐步向东、向南、向西、向北 大范围扩张，而本项目所处区域正位于其东南本项目所处区域正位于其东南 新城群的第一扩张带新城群的第一扩张带，将得到政府配套的大力 支持； 东南新城群东南新城群 以高新技术产业为重点发展的战略方向以高新技术产业为重点发展的战略方向 武汉南部区域主要以发展电子 信息、机电一体化、生物技术 及新医药、新材料、新能源、 环保等高新技术产业。高新技术产业。 东湖新技术开发区是国家十大 高新技术产业开发区之一，以以 光电子、生物医药、机电等高光电子、生物医药、机电等高 新技术产业为主。新技术产业为主。 以华工科技产业园、精伦电子为主，还有嘉铭激光、 天华光电、太空光纤、讯泰通信等 光电子、通信产业 主要有武汉医药科技园、普生制药、沃尔药业、三 利生物等。医药科技园总投资6亿元， 生物医药产业 以凯迪电力股份公司、武汉博大电气集团、方元环 境工程公司等为代表。 电力、环保产业 以葛洲坝水泥厂、台湾斯米克集团、湖北省构件总 厂、现代化工等为代表。 建材化工、食品行业 众多住宅、别墅类开发项目，大学城等。 旅游、房地产及文教产业 项目区位：项目区位： 武汉东湖高新区科技新城的中心地带，现状基地东临光谷 大道,南临汤逊湖，北临新城居住区。 入园企业：入园企业： 武汉大学科技园目前已经聚集了一批国内外著名企业,其 行业包括:3s软件开发、led制造与加工、生物医药、新材 料、机电一体化、环保科技等，其中依托武汉大学独有的 测绘学科优势，3s软件开发企业在武大科技园已经初聚规 模，而汇集了博达光电、华灿光电、元茂光电的led产业 链已经形成。 机电一体化、新材料企业的发展规模也在我们园区不断 展开中，如武大弘毅新材料有限公司、武汉威明德科技发 展有限公司等。 目前入园的大中小型企业共有50余家，其中外商独资企 业7家包括瑞士著名的leica公司，德国swissopitcs公司、 元茂光电公司等。 武汉理工大学科技园 武汉光谷软件园 武汉高科表面处理工业园 武汉大学科技园 武汉留学生创业园 武汉东湖新技术创业中心 武汉国家农业科技园 华工科技园 配套规划配套规划: : 武汉大学科技园规划总体布局强化园区整体的 空间结构。 园区内环以内的共享资源核心区布局公共建筑。 水体以东以休闲、餐饮、文化功能为主。 布置左岸休闲会所：包括酒吧、茶楼、餐厅、艺 廊、会议、展示、小卖等功能。 布置测绘博物馆：包括地球空间信息产业背景介 绍、测绘行业历史文物展示、武大测绘学科及中 国测绘行业发展历史等相关资料陈列、配套相关 的研究会议室、展览室与图书室。 水体以西以商务、接待、会议、健身、休闲功能 为主，布置星级宾馆、网球馆、游泳池、国家实 验室、综合研发楼等功能。 一号高地：保留现状863基地西侧水池，围绕水 体布置公共研发办公楼，办公楼中间设计步行商 业街，安排购物、休闲、餐饮、上网、文印、美 发等公共服务功能。 现有孵化大楼北侧布置专家公寓，与万科城市花 园融为一体。沿街建筑底层布置商业功能区。 武汉理工大学科技园 武汉光谷软件园 武汉高科表面处理工业园 武汉大学科技园 武汉留学生创业园 武汉东湖新技术创业中心 武汉国家农业科技园 华工科技园 整体占地面积1000亩 成立于2001年2月23日成立，注册资本8000万元 集研发、孵化、生产、商务于一体 主要产业:信息技术、新材料（包括生物医学材料、生态建 筑材料、纳米复合材料等）技术、先进制造技术、环保工程 武汉理工大学科技园 武汉光谷软件园 武汉高科表面处理工业园 武汉大学科技园 武汉留学生创业园 武汉东湖新技术创业中心 武汉国家农业科技园 华工科技园 华工科技园创新基地是 一个的低密度、高绿化 率、配套和服务设施齐 全的生态化、智能化产 业花园式研发办公区， 由面积1000-3000平方米 的独栋和联排亲水建筑 组成，是华工科技园 “一园两区”的重要组 成部分。 武汉理工大学科技园 武汉光谷软件园 武汉高科表面处理工业园 武汉大学科技园 武汉留学生创业园 武汉东湖新技术创业中心 武汉国家农业科技园 华工科技园华工科技园创新基地创新基地 占地面积：66586平米 建筑面积：74900平米 容积率：0.89 绿化率：47.1%（不含湖面） 停车位：305个 产品类型：1000-3000平方米的独栋和联排亲水建筑 华工科技园 功能定位功能定位 华工科技园创新基地专为科技型中小科技企业和研发机构 量身打造独栋办公空间，致力于引进软件开发、光电子信 息、先进制造类科技企业上下游相结合的特色产业链，为 中小科技企业创新与发展提供空间和服务平台。 风格表现风格表现 项目借助产业依托与区域人文气息，建筑风格采用简约的 德式建筑风格；中西合璧的园林景观。 规划规划设计理念设计理念 华工科技园创新基地以“低密度、低容积率、低层极、高 绿化度”为原则，聘请德国著名设计师为创新产业基地设 计了具有亲水优势，顺应地理形式的创新基地，具有高绿 化率、大通小平、智能园区、人货分流、低容积高效益、 引凤筑巢等特点。 在规划设计中，为保证环境质量，创新基地容积率控制在 0.89以内，既给企业发展留有空间，又给创业者提供共享 空间，从而以优越的环境吸引高科技、高效益企业入基地。 武汉理工大学科技园 武汉光谷软件园 武汉高科表面处理工业园 武汉大学科技园 武汉留学生创业园 武汉东湖新技术创业中心 武汉国家农业科技园 华工科技园 占地面积:1000余亩 规划建筑面积:60万方 入园企业数量过百 主要产业:嵌入式软件研发、应用软件开发、动漫游 戏制作和汽车电子产品研发等 未来供应:将在九峰山森林保护区南侧规划建设总占 地面积9平方公里的“光谷软件城 武汉理工大学科技园 武汉光谷软件园 武汉高科表面处理工业园 武汉大学科技园 武汉留学生创业园 武汉东湖新技术创业中心 武汉国家农业科技园 华工科技园 武汉理工大学科技园 武汉光谷软件园 武汉高科表面处理工业园 武汉大学科技园 武汉留学生创业园 武汉东湖新技术创业中心 武汉国家农业科技园 华工科技园 项目位于省级经济开发区-葛店经济开发区内， 距离武汉市区21公里，约15分钟车程 园区一期占地面积:234亩 一期建筑面积:约4万平方米标准电镀厂房和3万平 方米的配套设施,可容55条生产线 总投资额:约1.6亿人民币 一期工程预计将于2008年6月竣工 主要产业:电镀加工、机械制造、电镀设备生产、 电镀化工原料制造销售等 武汉理工大学科技园 武汉光谷软件园 武汉高科表面处理工业园 武汉大学科技园 武汉留学生创业园 武汉东湖新技术创业中心 武汉国家农业科技园 华工科技园 武汉市人民政府1998年5月在国家级高新区武汉东湖 新技术开发区创建了武汉留学生创业园 五个专业化园区:已建成的软件中心、光电子中心、 集成电路设计中心、生物医药中心,以及计划建设的 留学人员国际产业园 目前已有留学人企业400多家，参与创业的留学人员 1000余名,留学人员来自17个国家和地区，70%具有 博士学位或高级专业技术职称 主要产业:it信息产业，光电子产业，生物医药产业， 新型材料制造业4大类 成立于1987 年 6 月 ，中国第一家高新技术创业 服务中心 累计孵化科技企业957家、孵化科技项目900余项 三特索道、楚天激光、凯迪电力、凡谷电子、银 泰科技等毕业企业均为国内著名企业，极大地促 进了区域经济的发展。 武汉理工大学科技园 武汉光谷软件园 武汉高科表面处理工业园 武汉大学科技园 武汉留学生创业园 武汉东湖新技术创业中心 武汉国家农业科技园 华工科技园 项目是国家科技部批准建立的第一批国家级农业 科技园区之一 项目核心区位于武汉东湖高新技术开发区内，占 地面积为26.18平方公里 规划建设六大功能区:农业科技产业区，农科贸 市场区，农业科研孵化区、农科教培训区、农业 示范观光旅游区及生活配套服务区 农业园区累计启动转化成果90多项，引进注册企 业120多家 武汉理工大学科技园 武汉光谷软件园 武汉高科表面处理工业园 武汉大学科技园 武汉留学生创业园 武汉东湖新技术创业中心 武汉国家农业科技园 华工科技园 光谷创意产业基地成立于2008年2月26日,核心区由动漫产业园、国 际创意产业园和创意产业孵化中心构成。 动漫产业园动漫产业园聚集影视动漫、网络游戏、动漫图书、动漫玩具等动 漫产品的设计与制作； 国际创意产业园国际创意产业园将与新加坡、韩国等合建，成为创意企业集聚中 心； 孵化中心孵化中心规划建设面积7万平方米，拥有企业服务中心、培训中心、 公共技术服务平台等，目前已有近30家创意类企业入驻。 产业基地产业基地还将包括数字体验中心、商业街等配套服务。 动漫创意产业已列为高新区新兴支柱 除上述项目以外，比较有代表性的项目还有成立于2008年2 月的光谷创意产业基地。光谷创意产业基地。 武汉市国民经济在过去3年实现较快增长，固定资产投资力度也呈飞速 发展态势，随着武汉“1+8”城市圈的建设，武汉在区域经济中的地位 及对周边城市的辐射能力将不断增强； 武汉市产业结构不断优化，特别是高新技术的发展成为经济新的增长 点及直接推动力，第三产业发展，产业结构的发展促进房地产市场需 求的不断增加； 启示： 第三产业规模增长第三产业规模增长 根据开发区规划，项目所在区域内大型生产型企业数量众 多，并且未来呈进一步增长趋势；与之相应下游服行业需 求量必将有所增长。但从区域目前的情况来看： 高新技术下游产业生产服务类行业尚未形 成一定规模，市场需求量较大。 第一阶段 90年代，光谷的第一代产业园按照制造业标准厂房的模式建设，只是单纯的厂房的集 合，还没有具备真正意义的商务功能，根据武汉东湖高新集团国际企业中心李洵总经 理介绍 :这种室内层高6米，柱跨912米左右，仅设货梯的标准厂房不能满足高新科 技企业的需求，以某知名电脑公司为例，当时由于买不到适合集生产和办公一体的房 产，只好将原仅一层的标准厂房自行隔成两层。 第二阶段 2000年前后，以数码港为代表的第二代商务办公物业更进一步，借鉴了写字楼的部分 特点，增设门厅、客梯。但很多企业进驻后，一条走道两边办公的格局无法满足研发 型企业的办公需求。 第三阶段 2003年后至今，在短短的几年时间里，光谷商务办公物业的产品形态上发生了质的飞 跃，现在光谷的商务办公物业除了具备与城中心区先进写字楼共有的功能外，还和光 谷的知识经济背景相适应，兼容了研发、居住等多种功能，成为满足企业多元发展需 求的全能企业“家”。 光谷写字楼的发展概括为从劳务密集型工业园到商务办公空间的跃进 市区内摩天大楼式的写字楼对国内外知名企业、跨国公司最有吸引力，但是由于 产品类型的单一及开发模式的雷同，一些企业在更大程度上是适应开发商所提供 的办公环境，而无法获得更大的发展空间。尤其是，位于城市中心高昂的房价， 也使得许多光谷企业中小企业将眼光瞄准了办公成本更低的光谷写字楼上。 与城市中心区单纯的满足商贸、金融等商务功能的写字楼相比，光谷写字楼更加 符合营销学中“以客户需求”创造产品的原则。根据光谷高科技企业各自不同的 办公需求，光谷写字楼形成了以办公为中心，集生产、生活、休闲于一体的新商 务办公地产，并通过城市配套功能的集合，降低企业办公成本。 从最初的劳务密集型工业园，到多功能一体的新商务办公地产，适应光谷不同形 态及发展阶段的高科技型企业发展需要，各种写字楼应运而生，并不断发展。 示意图 主要目标客户群为光谷高端客户，主要分布在鲁巷至关山三路间的珞喻路沿线，充分满 足光谷高科技企业就近办公的的需要，同时在品质、配套、物业管理上毫不逊色于市中 心区写字楼。 例如慧谷时空，该项目设有21米挑高的双内空大堂，绿化广场，并配备有知名德国品牌 电梯，中央空调，在建筑品质、绿化、物业管理等方面都可圈可点。 华乐商务中心，现代风格外立面花费巨资近仟万元，7层以上采用全铝塑板装饰面，造 型简洁明快挺拔，经久耐用美观大方。 代表项目： 慧谷时空 、湖北信息产业科技大厦、高科大厦、联合国际、华乐商务中心等 示意图 主要目标客户群为光谷成长型企业，充分考虑到成长型企业的商务、办公需求。主要 分布在鲁巷附近。 光谷商务公寓，专为成长型企业度身而设：在配套上，商务公寓也充分考虑到成长型 企业的需要，大楼首层一般为豪华酒店式大堂，大堂内更设置商务中心、会议室等商 务配套服务，并提供车位充足的地下停车场。 办公空间，具有拆分式空间的特性，令商务空间格局变化十分灵活。置业者可根据公 司的发展趋势和自己的面积使用需求，将多套户型互拆互通。楼宇内一般设立了商务 观光电梯，平均2户一部电梯。东谷银座营销负责人介绍， 例如东谷银座，光谷地区首个带中心花园、休闲娱乐等社区配套设施的高尚商务公寓， 并选用双层中空玻璃落地窗，彩色铝合金护栏，在品质上要求很高。而且其得房率高 达80，使置业者和使用者真真切切“享受”物超所值。 代表项目：东谷银座 示意图 主要目标客户群为处于创业阶段的中小型企业。主要分布在光谷创业一条街，是企业成 长的孵化器。 sbi创业街项目，首尝以创业街形式定位的sbi创业街，充分适合处于创业阶段的企业， 不仅有临街的小高层写字楼，还有与之配套的酒店式公寓，足以吸引光谷的创业企业； 而且它不仅仅是单纯的写字楼，而是在办公的基础上充分考虑到了进驻企业人员的实际 需要，满足企业多元化的需求，免除企业的后顾之忧。 sbi创业街配置有32-80平米的单身公寓、7000平米的大型餐厅、26层的酒店式公寓，酒 吧、茶社、咖啡厅，健身房，超市等，休闲设施一应俱全。免去了创业人员工作和住宿、 休闲娱乐设施的分离造成的来回奔波，有效的节约了生活成本。 代表项目： sbi创业街 示意图 主要目标客户群为以办公为中心，集办公、研发、生产、居住一体的企业。主要 分布在科技园区，其主要特点是以低层低密度规划打造生态写字楼，成为类似美 国“硅谷”的高科技企业总部的集群之地，打造低密度绿色生态的“商务”花园。 企业总部基地业态地产有别于市区摩天大楼型商务区的最大特性之一就是在于其 符合国际标准的低密度办公环境。 光谷人口不多，绿化好，道路交通条件好， 最适合办公居住，很多国外专家来到光谷发出“这里不像国内”的感叹，而低密 度的企业总部基地式商务空间，则深合绿色生态办公的国际潮流。 代表项目：国际企业中心、当代国际总部基地 示意图 示意图 国际企业中心项目是以“绿色健康设计”为原则，其1.19的超低容积率，55%的 高比例绿化率，30%的舒适建筑密度，24米的超大楼间距，造就一流的园区环境。 这里所有的建筑不超过五层。每栋建筑自身内部形成完美围合，栋与栋间设有 900平方米的中庭花园。 当代国际企业总部基地也是以低密度公寓式办公楼，loft办公公寓为特色，形成 “人在楼中，楼在园内”的商务花园。同时企业总部基地业态的物业也规划有高 尔夫国际会所、自助银行、商业街、咖啡厅、单身公寓等商务配套。充分满足进 驻人员的研发、生活、娱乐需要，为进驻人员提供一条龙服务。 代表项目：国际企业中心、当代国际总部基地 示意图 项目位置体量物业形态均价物业管理费停车位数量 停车收费标 准 武大科技园 geo office 东湖高新区 光谷武大园 二路（武大 科技园内） 6088平方米 152套 13层至14层， 一层为铺面， 二至七层为 平层，八层 至顶层为复 式。 二层价格为 3700,二层 至七层层差 30,八层价 格为3900, 八层至顶层 层差30 2.50元/平 方米月 152 地下120元/ 个月 武大 航域 东湖高新开 发区光谷科 技园武大园 一路 57904平方 米 独栋、多层 生产兼办公 楼 6层楼均价 为3800,4层 大独栋价格 为5500,4层 小独栋价格 为8000 2.6元/平方 米月 450 地上80元/ 个月 光谷芯中心 东湖高新开 发区光谷大 道特一号 247390平方 米 独栋、多层 生产兼办公 楼、高层办 公楼 2010年6月 开盘，现在 拿出一栋多 层认筹价 3000 1.8元/平方 米月 1200待定 光谷 软件园四期 东湖高新开 发区关山一 路1号 81793平方 米 208套 小高层（12 层）、高层 （18层） 4500-4800 1.5元/平方 米月 224 国际企业中 心（三期） 东湖高新开 发区光谷关 山二路特一 号 400000平方 米 125套 多层4500 1.8元/平方 米月 250暂不收费 楼盘名称已推出量（万m2）未来供应量（万m2）销售量 光谷软件园5025尾盘销售 国际企业中心40尾盘销售 武大航域1.54.220% 武大科技园 geo office 0.6165% 光谷芯中心24.74未开盘 光谷金融街160未开盘 现阶段光谷区域在售写字楼楼盘不多，且光谷软件园四期、国际企 业中心为尾盘销售，但光谷芯中心、光谷金融街、光谷软件园五期 等体量很大的楼盘今年将要推出，光谷短期内写字楼供应量很充足。 从光谷软件园前四期、国际企业中心前三期的销售情况来看，市场 需求量也较大。光谷写字楼市场呈供需两旺的态势。 产业类型具体内容 第一产业农业（林业、牧业、渔业） 第二产业 工业（采掘业、制造业、自来水、电力、蒸汽、热水、煤气业） 和建筑业 第三产业除上述产业以外的其它产业 武汉市第三产业发展迅速，第三产业占gdp比重的持续上升 第一层：流通部门 包括交通运输业、邮 电通讯业、商业饮食 等 第二层：为生产和生活 服务的部门 包括金融业、保险业、 地质普查业、房地产 业、公用事业、居民 服务业、旅游业、咨 询信息服务业和各类 技术 第三层：为提高科学文 化水平和居民素质服务 的部门 包括教育、文化、 广播电视事业，科学 研究事业，卫生、体 育和社会福利事业等 第四层：为社会公共需 要服务的部门 包括国家机关、政党 机关、社会团体，以 及军队和警察部门等 第二个层面中为第二个层面中为生产服务部门生产服务部门与本项目紧密相关与本项目紧密相关 处于生产研发类 企业下游的现代 服务行业 本案目标客群 以富士康为代表 的大型生产型企 业 富士康 结合以上两点，本项目应侧重考虑以大型生产型企 业的下游产业为目标，而非生产型企业。 此类企业应具备的特点： 服务于生产型企业，与生产型企业的发展密切相关服务于生产型企业，与生产型企业的发展密切相关 富士康进驻 光谷 高新技术产 业的迅速发 展 区域产业规 划的影响 本项目应有明确本项目应有明确的企业的企业类型定位类型定位 寻找市场空白企业类型寻找市场空白企业类型 建议目标发展企业类型： 设计创意类（泛） 区域内同类项目普遍在 专业定位上十分明确 区域内同类项目所覆盖 的企业类型广泛 结合上文第二部分、第四部分结论： 下游新兴服务型企业 建议发展企业类型：设计创意类（泛） 从事此类行业工作的群体具备以下鲜明特征： 如何满足此类客户群的需求？ 他们根据工作任务，常常需要他们根据工作任务，常常需要2424小时办公小时办公 他们需要一个既能办公、又能随时休息的工作场所他们需要一个既能办公、又能随时休息的工作场所 他们可能不他们可能不需要非常大的空间，但十分看重需要非常大的空间，但十分看重空间的利用程度空间的利用程度 联排式 工作室 soho式 工作室 规避用地性质限制政策 满足本案目标客群产品需求 巧妙弥补多功能型产品市场空白 联排式工作室产品外观效果示意图 参考案例：北京中间建筑 用地性质：工业用地 联排式工作室产品外观效果示意图 soho式工作室外观效果示意图： 参考案例：北京建外soho soho式工作室外观效果示意图： 参考案例：北京建外soho soho式工作室内部效果示意图： 参考案例：北京建外soho 本案商务功能的实现 设计人 俱乐部 商务报 告厅 多媒体 展示厅 娱乐餐 饮区 会议交 流厅 一个专业高度聚集的设计文化集群联排式工作室 一个区域设计行业发展交流的平台设计人俱乐部 一个空间灵活把控的多元功能空间soho式工作室 体现一个文化创意 行业的细分市场： 设计行业聚集地 打造高新区设计创意产业发展聚集地 构建高新区创意行业文化商务核心区 助推光谷高新区现代服务业提档升级 高铁 高铁 面对高铁方向拔高规划soho式工 作室，可在一定程度上弱化高铁 对本案西南方向建筑的影响。 soho式工作室 联排式工作室 主入口 设计人俱乐部 将展示性强的设计人俱乐部设置于主入口处 联排式工作室 soho式工作室