房地产企业融资渠道的运用与金融创新.ppt

房地产企业 融资渠道的运用与金融创新,主要内容,一、房地产企业的融资环境 二、房地产金融市场 三、房地产企业的融资渠道 四、房地产企业的传统融资方式 五、房地产企业的创新融资方式 房地产信托的融资创新 房地产产业基金的融资创新 房地产企业的资产证券化,一、房地产企业融资环境,资本市场房地产企业基本概况,目前，全国房地产开发企业 超过5万家，投资规模在10000亿元以上; 在沪深两市公司已超过800家 其中： 房地产公司上市公司 首次公开发行股票并上市企业 通过买壳上市的企业几乎各占一半,1994年以前 房地产企业曾经是证券市场的一个亮点; 从1994年下半年开始 国家为了抑制房地产开发过热，出台了一系列政策： 1995年中国证监会明令： 对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店建设的配股申请不予审批;,资本市场房地产企业基本概况,资本市场房地产企业基本概况,1996年 在新股发行方面,中国证监会则于开始对金融、房地产行业企业暂不受理。 1997年 继续沿用了这一规定 房地产企业上市暂停了5年时间 由于受到增发条件的限制，以及房地产企业高负债对业绩的不利影响，房地产企业在当时实现股市融资还有一定的操作难度。,2001年 国内资本市场恢复 房地产企业ipo，也只有部分企业得以上市，其中很大部分都是国有股份控股。 许多房地产公司不得不选择到 境外上市 借壳上市,资本市场上房地产企业,房地产业基本发展态势,国务院办公厅 2008年12月8日颁布了 关于当前金融促进经济发展的若干意见 2008年12月20日又颁布了 关于促进房地产市场健康发展的若干意见,房地产业基本发展态势,2010年12月8日 中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合主办的“2011年住房绿皮书发布暨20102011年住房形势与政策研讨会” 在北京举行。 会议正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心完成的国家重大社科基金阶段性成果： 住房绿皮书中国住房发展报告（20102011）,房地产业基本发展态势,绿皮书指出： 近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头： a股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。 仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。,房地产业基本发展态势,房地产业务已成为a股市场分布最广泛的行业： 不仅房地产类上市公司为数众多 涉足房地产领域的非地产公司也为数众多 据统计，按照深、沪两市分类的20个行业中 除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。,房地产业基本发展态势,其中： 通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司（含房地产业上市公司）802家 占1300多家深市a股主板和沪市a股上市公司的60.53%。,房地产业基本发展态势,收入中有房地产贡献的前三位是： 1、综合类公司 19家中15家涉足房地产业务，占78.95%； 2、35家建筑与工程业的公司 24家通过销售房地产取得收入，占总数的68.57%； 3、批发和零售行业73家 占行业114家公司的64.03%，排在第3位,房地产业基本发展态势,上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有物业： 通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益 截至2009年，上市公司共持有账面价值1597.7亿元的物业。,房地产业基本发展态势,绿皮书分析认为： 国内众多企业集中投资房地产行业的原因为： 一是相对较高的行业毛利率 2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。 仅万科就实现净利润53.3亿元， 同比增长32.1%。 二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。 三是民间投资渠道窄，经营环境差。,房地产业基本发展态势,2011年1月4日 在136家房地产上市公司中，有133家收于红盘。 申万房地产指数上涨5.09%，位列全部行业之首,19992006年我国房地产企业资金来源比例,数据来源:根据2007年中国统计年鉴计算得到,我国房地产企业资金来源,从上表可以看出： 金融机构贷款所占比例增大，特别是银行贷款 在中国房地产企业融资中，占据了相当大的比重。一直都保持在19%23%左右的比例 除此以外，在其他资金来源中，约有50%以上来源于商业银行贷款，因为近几年很多消费者都是采用贷款的方式买房。 自筹资金、银行贷款和其他资金来源三者加起来约有50%60%的资金来源于商业银行贷款,我国房地产企业资金来源,根据2008年中国房地产金融报告: 银行贷款是最主要的融资渠道 我国房地产业的融资结构中直接和间接来自于银行贷款的比重大约占55% 超过3040%的国际水平 这种以银行贷款为主的融资状况对房地产企业和金融业都有不利影响.,我国房地产企业资金来源,根据国际经验 个人住房贷款比重接近或达到1820%时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。 房地产资金过于依赖银行，一旦融资渠道过于单一，则 房地产金融风险就会集中在商业银行系统内 房产泡沫将演化为金融泡沫，而金融泡沫又迅速蹿升为经济泡沫 直至经济泡沫的“灾难式”破灭。,我国房地产企业资金来源状况,2009年 房地产开发企业本年资金来源达到5.7万亿元，比上年增长44.2% 其中 定金及预收款15914亿元，占整个资金来源的14.71%， 个人按揭贷款8403亿元，占整个资金来源的27.86% 两项各计占42.57%，几乎占了房地产开发企业资金来源的半壁江山。,20082009房地产开发企业资金来源及同比变化,房地产融资渠道,2009年前三季度我国房地产开发企业资金来源分布情况,资料来源：国家统计局前三季度全国房地产市场运行情况,我国房地产企业融资环境,按照新的房地产市场调控政策： 住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施都从根本上限制了房地产开发企业可用的资金来源。 如果这些政策有效地执行下去，那么经过不太长的时间就会对房地产开发企业的融资环境产生致命的影响，各上市公司资金链压力可能不断上升。,2010年中国房地产企业再融资搁浅,2010年以来 从招商地产50亿元定向方案撤销，到万科百亿元增发预案过期失效，房地产公司在资本市场撤回股权融资方案可谓此起彼伏 公司债的前景也是相同的命运，国内资本市场再融资的大门已向地产行业彻底关闭,2010年中国房地产企业再融资搁浅,2010年10月 证监会又明令严格审核地产行业的兼并重组，借壳标准趋同于ipo，这无疑是对热衷借壳登陆资本市场的中小型房地产公司当头一棒。 在房地产调控愈加密集和严厉的时刻，对于地产行业而言，国内资本市场融资依然是遥遥无期。,2010年中国房地产企业再融资搁浅,资本市场一直是房地产公司寄予厚望的一条融资通道： 但在国内资本市场发展受非市场因素影响过多的条件下，这也是一条充满风险的道路。 在证监会的这次再融资关闸中，各个地产公司暴露出的囤地、拿地不规范等问题也值得警惕。 在短期资本市场融资无望的情况下 加快资金回笼，以时间换空间当是地产公司自救的主要方式 再融资关闸近1年来尚无传出有地产公司资金链断裂的消息即是明证。,房地产预售资金监管,继深圳、浙江、成都等地提出预售资金监管以来 作为本轮调控令“开路先锋”的北京市于2010年10月25日宣布 自2010年12月1日起对商品房预售资金进行监管 禁止房地产开发企业直接收存商品房预售资金,房地产预售资金监管,按照北京市的要求 房地产公司将按照一个预售证对应一个账户的原则，将商品房预售资金全部存入监管专用账户 并在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记等四个节点专项用于工程建设,房地产预售资金监管,若预售资金监管细则能切实落实 则无疑是继收紧信贷、关闭资本市场融资闸门之后 对房地产商资金命脉的一次精准外科手术刀式的调控，许多房地产开发商的资金链将雪上加霜。,房地产预售资金监管,国家统计局的数据显示 2010年前三季度 房地产开发企业资金来源50504亿元 其中 定金及预售款12185亿元。 全国范围内，预售资金占行业现金流的25%左右。,房地产预售资金监管,预售资金被挪用在地产界是人人皆知的秘密，基本上70%左右被挪用买地、偿还银行贷款等用途。 预售资金监管加强意味着盲目追求扩张、高负债的企业经营风险正在加剧，房地产开发商资金链断裂的风险明显加大。,房地产预售资金监管,早在2003年央行就曾提出取消房屋预售制度，但后在多方势力的干扰下未能成行。 房屋预售制度 在房地产市场发展初期的确弥补了房地产开发商资金短缺而市场供应不足的问题 但随着市场的发展，这一制度已经被异化成为房地产商无本推高地价的帮凶。 房屋预售制度和预售资金监管政策已处于不得不改的境地，但许多地方的政策执行力则无疑是这项改革成效的关键。,房地产业资金状况,据东兴证券测算 2010年前三季度房地产上市公司中 长期借款为2790.74亿元 短期借款为836.72亿元，此次加息全年增加利息约为9亿元。,房地产业资金状况,上市房企货币资金为2184.13亿元 如果按一半资金以短期存货款存在银行估算，可获利息2.73亿元。 考虑扣除部分货币资金存款所得利息，央行加息增加房地产借款利息超过6亿元 分别占房地产上市公司前三季度净利润的2.05%和借款利息的14.52%。 对房地产上市公司业绩影响不大，但财务费用增加幅度较大。,房地产业融资状况,目前，房地产商的融资渠道少得可怜： 首先，银行收紧银根，对房地产业公司的贷款变得更加谨慎； 其次，上市房企原本拥有的股权再融资的优势也随着a股市场连续数月的下跌而几乎全部丧失； 第三，以信托理财等手段的募集资金方式主要是用于公用设施等行业，而对房地产则“say no”。,房地产业融资状况,于是，发行债券融资成为房地产商不约而同的最后一招。 但是，发行债券也要过几关： 发行公司债要获得证监会批准 企业债要获得发改委核准 发行短期融资券也需央行批准。 当然，无论发行何种债券，房地产商都需要先过信用评级关，最终还要看市场（投资者）买不买账。,政府对房地产行业的监管政策,2001年 商品房销售管理办法 2002年 土地开始招拍挂 2003年 土地转让制度的寿终正寝 2004年 提高拿地门槛,从2004年开始 政府对房地产业实施了调控： 2004年银行“四证齐全”才能办理抵押； 2005年国八条； 2006年国六条、九部委的十五条； 2007年 提高第二套首付、利率 5月23日关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知 8月7日国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 2010年国家先后出台了“新国十条”和“新五条”,政府对房地产行业的监管政策,我国房地产金融政策和市场回顾,1980年6月 中共中央、国务院在批转全国基本建设工作会议汇报提纲中正式提出实行住房商品化政策。 1984年 开始四大国有银行陆续开始经营部分商业性金融业务 接下来几年 广东一些沿海发达地区尝试借鉴香港地区的贷款买楼做法，这可以作为我国房地产金融业务之一。,我国房地产金融政策和市场回顾,1987年底 为配合国家住房制度改革，围绕房改领域开展业务 我国分别在烟台和蚌埠成立住房储蓄银行 专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融业务。 1991年2月 国务院办公厅对上海市人民政府上报的房改方案作了批复，原则同意 1991年5月 上海住房公积金制度实施，并在接下来的几年全国推广,我国房地产金融政策和市场回顾,1996年7月1日 中国人民银行贷款通则发布和实行 1997年5月9日 建设部发布城市房地产抵押管理办法 它们为接下来实行的银行个人住房贷款业务确立的方向。 1998年 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 决定停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化; 建立了职工住房补贴和住房公积金制度，为推进住房商品化创造了条件。,我国房地产金融政策和市场回顾,2003年6月13日 央行发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 它对房地产开发的四个主要环节均进行了严格的限制。 2003年8月31日 国务院出台国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知; 2004年9月2日 银监会出台商业银行房地产贷款风险管理指引;,我国房地产金融政策和市场回顾,2005年9月 银监会发布加强信托投资公司部分业务风险提示的通知; 2006年5月29日 9部委出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 这些政策对我国房地产市场和产生了重大作用。,我国房地产金融政策和市场回顾,2009年8月5日 中国人民银行发布的中国货币政策执行报告（2009年第二季度）指出： 截至2009年月末 全国商业性房地产贷款余额为6.21万亿元 其中 房地产开发贷款余额为2.35万亿元，是1998年房地产开发贷款余额2680亿元的近9倍 购房贷款余额为3.86万亿元，是2000年末3377亿元的11倍和占当年gdp的近10%。,我国房地产金融政策和市场回顾,从2000年到2004年，购房贷款余额占当年gdp 从3.77%增加到近10% 这一比例从2004年到2008保持基本稳定,房地产税费,现行房地产税制的基本情况,现行房地产税收制度主要涉及14个税种： 目前实际征收的有12种 按照征税发生的环节可以分为 房地产的取得、保有和流转三个环节的税收。 发生在房地产取得环节的税收有两种 即： 耕地占用税 固定资产投资方向调节税（已暂停征收）,现行房地产税制的基本情况,针对房地产保有环节的税收有三种 城镇土地使用税 房地产税 城市房地产税（仅针对外商企业和外籍人员）,现行房地产税制的基本情况,在房地产流转环节 目前设置的税种主要有 营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税 个人所得税、房产税和城市房地产税 土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税,2009年3月6日 国家税务总局发布 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 （国税发（2009）31号）（简称新31号文） 自2008年1月1日起执行,房地产税收政策,二、关于房地产金融市场,房地产金融市场基本类型,房地产金融市场类型,按金融市场层次划分 可分为一级市场和二级市场。 房地产金融一级市场 又叫初级市场 是房地产融资活动的初始市场 包括首发房地产信贷、新房地产证券上市交易（ipo）等。 房地产金融市场二级市场指 房地产融资工具的再交易和再流通市场,房地产金融市场类型,按房地产金融服务对象分可分为 房产金融市场和地产金融市场。 房产金融市场是指 银行及其他非银行金融机构为房屋再生产所进行资金融通的市场。 地产金融市场是指 以土地作抵押向金融机构融通资金的活动的总称。,房地产金融市场类型,按金融交易工具的期限可分为 货币市场和资本市场两大类。 货币市场是 融通短期资金的市场 包括金融同业拆借市场、回购协议市场、商业票据市场、银行承兑汇票市场、短期政府债券市场、大面额可转让存单市场等。 资本市场是 融通长期资金的市场 包括中长期信贷市场和证券市场,房地产金融市场类型,中长期信贷市场是 金融机构与房地产企业之间的贷款市场。 证券市场是 通过证券的发行与交易进行融资的市场 包括债券市场、股票市场、基金市场、保险市场、融资租赁市场等。 资本市场是 房地产金融的主要市场 其金融产品有住房储蓄存款、住房按揭贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、资产证券化、房地产保险等。,银行信贷,银行信贷是 房地产金融的主要渠道 银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程,房地产市场运作及其资金流程,土地储备 中心,房地产 开发商,房地产开发商、 建筑商,房屋 购买者,土地储备,房地产 业务流程,房地产 销售,房地产开发 与建设,土地开发 与转让,商业银行,房地产 资金流向,按揭 贷款,按揭贷款,定金、 预付金,业务承包 与转让 资金,土地 出让金,房地产 开发 与建设贷款,土地转让 与 开发贷款,土地 出让金,土地 储备贷款,定金、 预付金,房地产市场运作资金类型,a：土地储备贷款 b：土地出让金 c：土地转让与开发贷款 d：业务承包与转包资金 e：房地产开发与建设贷款 f：法人按揭贷款 g：定金、预付金 h：法人或个人按揭贷款,房地产金融市场成熟的标志,1、住房贷款以抵押贷款为主 位置固定、价值稳定。 2、筹资和贷款的方式多样。 （1）筹资方式 政策资金、储蓄 基金、股票、证券； （2）贷款方式 固定利率、变率； 固定期限、可展期； 不同还款方式,房地产金融市场成熟的标志,3、法律体系完善 资金的安全性、流动性、盈利性 4、房地产金融市场结构完整。 市场的完整：房地产一级市场和二级市场 金融市场的完整：抵押、保险、担保、服务中介。,房地产金融市场成熟的标志,5、市场经济运行机制。 （1）预先介入机制 借贷从房地产开发项目的可行性论证阶段介入。 （2）全程管理机制 贷款的发放、使用、收回； 借款人的收入变动； 房屋使用、维修、翻新改造等。,房地产金融市场成熟的标志,5、市场经济运行机制。 （3）科学决策机制。 信用评估方法 确定安全贷款额 贷款比例调整 利率标准确定等。 （4）呆坏账预警处理机制 呆账坏账的评估、揭露、示警。,我国房地产金融市场的主要问题,1、房地产融资方式和金融产品少，资金来源单一 政策性资金（公积金）： 归集率不高，常被政府挪用。 “房管会决策，中心运作， 银行专户，财政监督” 责任不明 金融储蓄资金： 储蓄与贷款结构不对称。,我国房地产金融市场的主要问题,2、贷款的过渡性。 贷款停留在担保阶段，有保证、质押、抵押贷款 （1）保证贷款：要求第三方有相同数量、相当期限的存款，利率按活期计息。 （2）质押贷款：贷款人等额的存单、物品。 （3）抵押贷款：方式比较单一。,我国房地产金融市场的主要问题,3、房地产金融市场不完善。单一、中介少。 4、房地产金融市场法律体系不健全。抵押贷款的有关规定不具体， 5、商业银行经营机制有待转变。 6、立法、监管和信用体系的建立 7、培养房地产金融的专业人才,关于房地产金融机构体系,房地产金融机构,房地产金融机构是 专门开办或兼营房地产金融业务组织机构 是房地产金融活动的主体。,房地产金融机构体系,房地产金融机构体系是指 在一定的经济条件下，为房地产开发、经营和消费过程筹集、融通、清算资金，提供多种金融服务的若干金融经济组织构成的一个整体。,我国房地产金融机构体系,房地产金融机构主要由三类机构组成： 即 1、专业性房地产金融机构 2、非专业性房地产金融机构 3、向房地产融资提供担保和保险的机构组成。,我国房地产金融体系构成,（一）我国的专业性房地产金融机构 住房储蓄银行,20世纪80年代中期 我国分别在烟台和蚌埠成立了住房储蓄银行 专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融。 20世纪90年代 公积金制度的建立 住房储蓄银行的职能逐渐被住房公积金管理中心所取代。 住房储蓄银行曾一度消失 2004年2月15日 中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行在天津合资成立了中德住房储蓄银行 成为目前我国唯一的一家住房储蓄银行。,（二）住房公积金管理中心,1991年 上海首推住房公积金制度 20年的历程 住房公积金为居民住房条件的改善发挥了举足轻重的作用 住房公积金是最基本的住房保障资金，具有一定的政策性金融的功能， 到2007年3月底 上海已成为全国第一个公积金个贷累计发放规模超过1000亿元的城市。,（二）住房公积金管理中心基本功用,1、编制、执行住房公积金的归集、使用计划； 2、负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况； 3、负责住房公积金的核算； 4、审批住房公积金的提取、使用； 5、负责住房公积金的保值和归还； 6、编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告； 7、行使国务院住房公积金管理条例,（三）我国非专业性房地产金融机构体系,我国房地产金融机构主要由非专业性房地产金融机构构成： 包括 1、银行型房地产金融机构 2、非银行型房地产金融机构 信托投资公司、信用合作社 住宅合作社、基金组织等组成。 其中主要以商业银行和信托公司为主。,（三）我国非专业性房地产金融机构体系,银行型房地产金融机构： 可以创造货币 专营或兼营，业务范围广泛 非银行型房地产金融机构： 不能创造货币 专业化程度高，业务范围狭小,信用 中介 职能,（三）我国非专业性房地产金融机构体系,四大国有商业银行 房地产信托公司 房地产保险公司 住房置业担保有限公司,（四）我国银行房地产金融机构体系,最早从事房地产金融业务的银行是中国建设银行1979年 1998年我国住房制度改革后 更多的银行介入房地产金融领域，房地产金融机构迅速增加 初步形成了 以四大国有商业银行为主体 12家全国性股份制商业银行 112家城市商业银行为补充的组织机构体系。,我国房地产金融机构体系架构图,我国房地产金融机构体系的扩张与发展,一是围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能的金融机构体系： 除了原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外 还将出现专业化的 房地产投资基金 抵押资产管理公司 互助储蓄银行 储蓄贷款协会等金融机构,我国房地产金融机构体系的扩张与发展,二、建立政策性住房银行 如： 美国拥有庞大的联邦住房贷款银行系统 它由 联邦住房贷款银行委员会 12个联邦住房贷款银行及其会员即储蓄贷款协会等组成 该系统由政府充当保证人 吸收私人资金 为建房和购置融通资金 发挥房地产金融机构储备中心作用。 日本 设有住宅金融公库 办理住宅用地购置资金贷款 从贷款余额看，它是日本最大的政策性金融机构。,三、关于房地产融资渠道,房地产融资两条腿走路,从银行取得贷款 即间接贷款 从资本市场直接融资 房地产金融： 贷款和债券 房地产投资基金 信托计划 reits,房地产融资渠道,清科研究中心分析认为： 作为典型的资金密集型产业，房地产行业在快速发展的同时，也对资金需求提出了较高的要求。 目前中国房地产市场的融资渠道依然较窄，以银行信贷为主的情形并没有发生很大变化。,房地产融资渠道,国际通行标准对比差距： 国际通行标准 银行贷款最多不超过房地产总投资40.0% 国房地产企业对银行依赖度明显过高 经济发生波动，房产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响金融安全。,房地产融资渠道,融资渠道较窄，主要以银行信贷为主 银行贷款是支撑开发商经营周转资金链。 银行贷款、定金及预付款、个人按揭贷款占到了房地产行业融资总量的60.0%70.0%左右,房地产金融中的资本流,随着社会经济的发展，房地产交易也由简单变得比较复杂： 形成了有多种主体参与的交易体系和过程 特别是形成了复杂的资本流：现金与信贷的转移过程,房地产金融中的资本流,在现代房地产交易中，资本流通包括了3个方面的参与者： 1、 资本的使用者：开发商、房屋预购者 2、资本的供应者：家庭、银行、保险公司、政府 3、 服务中介组织：银行、经纪、信托公司,土地获取,土地市场（招拍挂）,资本市场（收购）,一二级联动,二级市场,直接进行 项目转让,股权收购,部分收购,全部收购 （收购项目公司）,商品房包销,承包经营,房地产企业六种拿地方式,房地产金融中的资本流,商业银行 保险公司 养老金 房地产投资信托 政府 家庭 外国投资者,投资银行 抵押贷款银行 房地产经纪人 资本债务,开发商 家庭 商业资本家 土地所有者,资本供应者,服务机构,资本使用者,权益,资金,权益,资金,房地产资金来源渠道,房地产资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键 目前世界各国房地产金融市场的资金来源有各自不同的特点，一般主要有如下来源： 保险公司 商业银行 储蓄贷款银行 互助储蓄银行 抵押银行 房地产投资信托公司,我国房地产开发资金来源及其运作,目前，我国金融业管制比较严格，筹资、融资都有相应的法规规管，但渠道在不断变化和扩大。 房地产开发资金的来源和运作的基本模式可以用下图来作简单描述,我国房地产开发资金的来源和运作的基本模式,资金来源,政府拨款,银行贷款,抵押贷款,金融市场,企业自筹（资本金）,集体集资,用户定金、预收款,国营公司,各类公司,证券,股票,股份公司,各类公司,各类公司,用户,住房公积金,住宅合作社,特定城市政府与居民,广义房地产金融和狭义房地产金融,房地产金融有广义和狭义之分： 广义的房地产金融 是与房地产活动有关的一切金融活动 狭义的房地产金融 表现为一些具体的金融形式 如： 对房地产银行发行代券、成立住房储蓄机构； 安排房地产企业和基金上市、成立按揭类的证券公司； 抵押贷款证券化等等。 房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。,房产金融,房产金融指 房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。 房产金融包括住房金融与房地产开发与经营 住房金融是 以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款等。 房地产开发与经营是指 房产商在投资、生产、经营与流通过程中的资金融通。,地产金融,地产金融 又称土地金融 指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。 具体又可分为市地金融、农地金融 市地金融是指 围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动 包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融 农地金融是指 围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动 主要包括农地获得金融、农地改良金融、农地经营金融,房地产资产收益率确认,资产收益率 是任何经济实体进行经营过程中必须十分注重的财务指标之一，以房地产经营为最。 考虑到某项资产中经营者自身所占权益比重的差异，在会计报表中，资产收益率有不同的概念和计算方法。,房地产资产收益率确认,资产收益率是指 该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比值 说明整个资产的收益水平 其计算公式为： 资产收益率 =净营业收益/资产价值 =（营业收益经营费用）/资产购买价格,房地产资产收益率确认,权益收益率 是股东所占权益对应的收益水平 在房地产中是专指按揭贷款借款人所拥有的权益（自有资金）的收益水平 其数值为税前收益与自有资金的比值 即： 权益收益率 =税前收益/自有资金 =（净营业收入年还款额）/自有资金,房地产资产收益率确认,这里必须注意的是： 权益收益率是逐年变化的主要原因： 不是税前收入的变化，而是按揭购房者在所购房屋中占有的权益是逐年变化的。 当他还清了贷款，房屋的全部权益就属于购房者了，这时，房屋的权益收益率与资产收益率就相同了。,房地产资产收益率确认,简单结论： 资产收益率的变化主要取决于 资产（房地产）的收益水平变化； 权益收益率的变化 既取决于资产（房地产）的收益水平 也取决于资产（房地产）中按揭购房者的权益比例：首次付款比重与已偿还贷款比重之和。,房地产资产收益率确认,有效收益率是指 能使房屋的未来收益与其终值（即房屋的处置价）之和的贴现值等于现值的贴现率。 有效收益率 是购房者实际能取得的收益率，所有又称为内部收益率 当公式的年收益为税后收益时，则内部收益率就是税后内部收益率。,房地产资产收益率确认,其严格的定义如下： 若房屋未来价值的贴现值 i1/（1+irr）1+i2/（1+irr）2+in/（1+irr）n+in/（1+irr）n 与房屋初始购买价相等，则称irr为有效收益率。 其中 in 为房屋第n年的收益 in为房屋的终值。,经营性房地产企业基本融资方式,1、银行贷款： 信用贷款、保证贷款 房地产抵押贷款 2、证券融资： 房地产股票、房地产债券 房地产投资信托（reits） 3、房地产信托： 房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资 4、租赁融资（出售回租）； 5、项目融资；,世界房地产金融制度的模式,1、以证券融资为主导（美国式）； 2、以社会福利基金融资为主导，如新加坡的公积金制度； 3、以储蓄融资为主导（欧洲大陆国家）； 4、以财政融资为主导，以日本为代表；,四、房地产传统的融资方式,房地产传统的融资方式,房地产传统的融资方式 1、银行信贷 2、房地产债券 3、房地产股票,（一）房地产银行信贷,房地产企业传统的间接融资,银行贷款 长期以来，银行一直限制对房地产企业的开发贷款 2008年12月20日 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见出台 其第三条第七款要求 支持房地产开发企业合理融资需求 加大对中低价位，中小套型普通商品房建设特别是在建项目的信贷支持力度。,房地产企业传统的间接融资,银行贷款要求： 借款人有信用担保，或请第三人信用担保。 借款人提供合法有效的不动产抵押担保或股权质押及其他证券或权利质押担保，或第三人提供动产或不动产抵押担保或权利质押等担保条件。,房地产企业传统的间接融资政策障碍,当前的政策障碍： 1、房地产公司上市困难重重 2、商业房地产项目贷款仍然受到限制 3、一般房地产公司发债困难也较大 4、仅两限房、经适房等政策性房地产项目贷款较为宽松,（二）房地产债券,房地产债券,企业债券是 企业依据国家法律，按照国务院及央行的法规及规定 在获得政府有关部门的批准后依照法定程序发行的债券，约定在一定期限内还本付息的债券。 企业债券 代表着发债企业和投资者之间的一种债权债务关系 债券持有人是企业的债权人 与股票一样，同属有价证券，可以自由转让。,企业债券种类,企业债券分类如下： 1）短期（1年）、中期（1-5年）、长期债券（5年以上） 2）记名与不记名债券 3）信用债券和担保债券 4）提前赎回债券和不可提前赎回债券 5）固定利率债券，浮动利率债券和累进利率债券 6）附有选择权的企业债券和无选择权的债券。 （可转换公司债券，有认股权证的债券） 7）公募债券和私募债券。,房地产债券,房地产债券的意义在于： 房地产项目的开发周期一般在24或以上 房地产开发公司往往存在短贷较多，长贷缺乏，融资结构非常不合理; 房地产公司债融资的出现可以说填补了一项空白，可以满足相当部分公司的需求。,企业债券管理,我国早在1987年就颁布了 企业债券管理暂行条例 但企业债市场一直停滞不前 长期以来 中国企业债余额占年债券市场余额的比例低于6% 房地产债券作为企业债券中的一个组成部分 近二十年来，发行债券的房地产企业也是屈指可数,企业债券管理,我国房地产债券最先出现在1992年 19931998年上半年 政府禁止房地产企业通过股票和债券融资 受政策限制，其间房地产企业没有公开发行房地产债券。 到1999年 债券在房地产开发企业的资金来源的占比达到0.21%。,企业债券管理,2005年5月23日 国务院、央行于颁布短期融资券管理办法： 企业可发行一年期短期融资券，用于企业正常经营 在整个短期融资券发行过程中，需要律师及其他中介机构出具有关文件。,企业债券管理,根据中国央行的数据 2006年股票和债券融资已占非金融企业融额的12%。 到2007年8月14日正式颁布实施公司债券发行试点办法之前： 国内市场并无真正意义的公司债券 债券发行采用审批制，由国家发改委确定，要求银行担保，主要为大型国企融资使用。,房地产企业发行企业债,国务院办公厅促进房地产市场健康发展的若干意见强调要支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券： （1）由证监会批准的上市公司企业债券，在证券市场发行 （2）由发改委批准的企业债券，在银行间债券市场发行,房地产企业发行企业债,2007年8月以来 一些公司等陆续发行了公司债券，房地产公司债融资有望改善其融资结构。 国内地产企业发行企业债情况： 万科企业（000002）于2007年2008年发行59亿公司债券； 保利房地产（集团）股份有限公司43亿元公司债获批； 招商地产发债融资80亿,我国房地产债券现存基本问题,我国房地产债券现存基本问题 1、房地产债券融资规模小、所占份额也很小 2、缺失企业在境外发行债券是一种非常重要的融资方式 我国内地房地产企业债券融资方式非常少 发债融资对筹资企业的条件要求较高 3、房地产债券设计品种单一 近几年发行的房地产债券都是三年期，固定利率，到期一次还本付息。,（三）房地产股票,权益性金融资产,权益性金融资产是指 企业对股票及其他权益性金融工具投资而形成的金融资产 在资产负债表中归在“交易性金融资产”和“可供出售金融资产”两个项下。 交易性金融资产是指以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产。,债权性投资和权益性投资,投资按照其目的不同可分为债权性投资和权益性投资： 债权性投资是指 为取得债权而进行的投资，如购买国债、企业债券等。 债券属于风险和收益相对较小的投资方式。,债权性投资和权益性投资,权益性投资是指 为取得对另一企业净资产的所有权而进行的投资 其主要是股权投资，其收益与企业的经营效益挂钩 以投资额为限分享企业的盈利并承担企业的损失。 权益性投资 一般无还本日期 企业如果想结束权益性投资并收回本金，只能依法将所持股份转让,投资银行,投资银行是 主要从事证券发行、承销、交易、企业重组、兼并与收购、投资分析、风险投资、项目融资等业务的非银行金融机构 是资本市场上的主要金融中介,投资银行,投资银行是 证券和股份公司制度发展到特定阶段的产物 是发达证券市场和成熟金融体系的重要主体 投资银行在现代社会经济发展中发挥着 沟通资金供求、构造证券市场 推动企业并购、促进产业集中和规模经济形成 优化资源配置等重要作用。,房地产股权融资,股权融资在我国房地产金融市场中比重比较小： 据2006年中国行业企业信息发布中心的调查： 全国现有房地产开发企业58710家，但只有100家左右主营业务为房地产开发的a股上市公司 此外还有众多在主业之外投资参股房地产项目的上市公司。 股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%。,房地产企业ipo,房地产公司可以利用资本市场融资： 境内资本市场融资 境外资本市场融资 企业在境内外资本市场ipo股权融资 要经过复杂的审批程序 并有数量的限制 严格的信息披露要求 相关资本市场的法律监管，尤其对房地产企业困难较大 进入国外资本市场难度更大 有不同的法律问题，程序问题和市场准入问题。,房地产企业买壳卖壳上市,收购上市公司股权（买壳公司再进行增发） 通过收购st或sp上市公司的股权，从而达到房地产公司上市融资的目的。 企业ipo程序复杂，已排队申请ipo的企业有几百家，通过购买上市壳公司，也是可以达到上市融资的目的。,房地产企业并购与重组上市,2008年11月 信达投资公司成功用其旗下11家房地产公司的股权置换了青鸟天桥公司的百分之五十八的股权，达到了房地产公司上市的目的。 2008年12月6日 中国银监会发布商业银行并购贷款风险管理指引 鼓励银行支持企业并购贷款业务 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见中强调： 对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供金融支持和相关金融服务。,五、房地产融资创新,我国房地产金融创新及其前景,目前，我国政府已经意识到发展确实需要多元化和多层次的资本市场的融资渠道的重要性。 我国房地产金融重大创新： 房地产投资信托基金 保险融资创新 地产基金 外资 典当 资产证券化 并购贷款,第一部分 房地产基金融资创新,房地产产业投资基金,产业投资基金系指 直接投资于产业 主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度 它是一个与证券投资基金相对等的概念,房地产产业投资基金,即 通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司 由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产 由基金托管人来托管基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资 专门投资于房地产行业的基金 称为房地产产业投资基金 即房地产产业基金,房地产产业投资基金,当前在中国产业基金只能向确定的投资者发行基金份额，也就是说产业投资基金只能采用私募基金的模式。 所谓私募基金是指 又称为向特定对象募集的基金 通过非公开方式，面向少数投资者募集资金而设立的基金。 基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的 多采用投资公司的形式来规避政策壁垒,房地产基金四种形式,一般来说，房地产基金可以分为以下四种形式： 第一种为消费型基金 汇集居民以住房消费资金积累为目的的住房资金 第二种是投资基金 汇集投资者的资金投资于房地产的基金 这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发 主要投资于房地产投资信托基金及房地产开发企业等来实现间接的房地产投资；,房地产基金四种形式,第三种是资产运营型基金 以房地产投资信托基金（reits）为代表 即不进行项目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报； 第四种：类似基金 在实际情况中，还存在已经具备权益关系但未以证券化方式表现的基金形式 这主要是住房公积金和住房合作社两大类形式。,房地产基金中国意义,由于中国房地产投资信托公司的缺位 一方面 若设立房地产投资基金，该基金还必须充当房地产投资信托的部分角色。 另一方面 在中国成立纯粹意义上的房地产投资基金的外部条件还不具备，适合成立具有房地产投资信托基金性质的“房地产投资基金”。,美国房地产产业投资基金,在美国 一般的房地产基金管理公司 同时发起设立 开放式房地产投资基金 有限合伙制房地产投资基金 房地产投资信托基金进行捆绑式运作 形成美国房地产基金合力运作的“三驾马车”,房地产投资基金的区分,房地产投资基金也有开放式基金和封闭式基金的区分 采用互惠基金（mutual fund）和共同基金（common fund）组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金 采用有限合伙制（limited partnership lp）形式的房地产投资基金多为封闭式基金。 其中 以有限合伙制房地产投资基金最为普遍 开放式基金模式的相对较少，所占比率为30左右,房地产投资信托基金,房地产投资信托基金 是目前较流行的一种投资基金形势 一般以股份公司或托拉斯的形式出现 通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资。 房地产投资信托 通过集中专业管理和系统化投资组合，有效降低投资风险，取得较高投资回报。 中小投资者 通过房地产投资信托方式，在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益。,房地产投资信托基金三大类,根据资金投向的不同，reit可分为三类： 1、权益型（equity reit） 直接投资并拥有房地产 其收入主要来源于旗下房地产的经营收入 权益型reit 其投资组合视其经营战略的差异有很大不同 但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产 投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益。,房地产投资信托基金三大类,权益型reit投资方式主要有两种： 一类是直接收购房地产物业进行经营管理； 另一类为投资房地产公司，通过间接方式投资房地产资产 采用该类方式的目的主要在于 通过投资企业的方式来适应房地产地域特性强的特点 可以实现多地区经营 同时也能满足房地产物业投资巨大的资金需求，实现多元化经营，从而达到降低房地产行业的系统风险的目的。,房地产投资信托基金三大类,2、抵押型（mortgage reit） 主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种房地产抵押贷款 收入主要来源于 发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息 通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益 3、混合型（hybrid reit） 此类reit 不仅进行房地产权益投资 还可从事房地产抵押贷款,房地产投资信托基金三大类,早期的房地产投资信托 主要为权益型信托 目的在于获得房地产的产权以取得经营收入 但抵押信托的发展较快 现在已超过权益型信托 其主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券（mbs）。 混合信托则带有权益型信托和抵押信托的双重特点。,美国威尔士房地产基金,威尔士房地产基金公司 wells real estate fundsinc. 是乔治亚州的一个著名的房地产基金公司 其房产租户包括 可口可乐、摩托罗拉、西门子、ibm、戴尔电脑等著名跨国公司。 该公司主要成立了 威尔士资产管理公司（wells asset management inc.） 威尔士证券投资公司（wells investment securities inc. ) 威尔士资本公司（wells capital inc. )等三个全资职能子公司 进行房地产基金的发起、经营管理等,美国威尔士房地产基金,其中 wells capital 是一个大型的房地产开发企业 主要开发高档写字楼、商业中心、厂房等非住宅类房地产 在该房地产基金公司中起着房地产投资信托顾问公司的角色； wells asset management 主要充当基金管理公司的角色,房地产基金,2010年的地产金融圈，最热门的话题无疑是房地产基金。 经过多年的市场培育后，地产基金业呈现出万民皆pe的态势。 地产基金三大趋向： 不仅仅是一条融资坦途，更蕴含着行业的未来发展趋势，抢先进入无疑是增强日后话语权的重要筹码； 大量民间资本也纷纷借道投资公司曲线参与，他们已经从最初的团购住宅向上游开发环节慢慢拓展； 更有无数有投行或者房地产开发经验的职业经理人离职创业，他们首选的行业也是地产基金，这也成为将其声誉迅速资本化的捷径。,房地产基金,地产基金潮的汹涌，依赖的是国内房地产业的高歌猛进，这凸现出国内投资渠道的匮乏，但万民皆pe的现象绝非常态。 在开发商作为基金管理人 如何杜绝关联交易等有损基金合伙人利益的防火墙尚未建立的情况下 地产基金在中国式改良下渐行渐远 地产基金若要真正成为房地产业的未来，尚需在 投资者教育 管理模式 角色定位等方面完善制度性建设,第二部分 房地产保险资金融资创新,房地产企业保险融资创新,2010年9月5日 保监会发布了保险资金投资不动产暂行办法。 这是保险行业首部完整的不动产投资办法，觊觎不动产已久的保险商们终于拿到了通行证。 保险资金这一合格机构投资者的成熟，无疑会促进reits等创新金融工具的早日落地；,房地产企业保险融资创新,按照这一办法规定 险企投资不动产的账面余额，不高于公司上季度末总资产的10%。 2010年第二季度末，我国保险资金总规模已经达到4.5万亿元，这意味着理论上有4500亿元资金可投向地产领域。,房地产企业保险融资创新,在此之前，保监会明令险资投资不动产“三不准”： 不得投资或销售商业住宅 不能直接从事房地产开发建设（含一级土地开发） 不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权（项目公司除外）,房地产企业保险融资创新,目前最有可能的一条险资投资房地产的途径则是 联手地方政府参与保障性住房的建设和运营，特别是公租房领域 在满足自身资金安全和风险回报的基础上，平滑房地产市场的风险，可谓皆大欢喜。,房地产企业保险融资创新,国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见 鼓励保险投资机构投资企业债、公司债 保险机构每年可以从所收取的保险费总额中拿出百分之五投入不动产投资 保险机构虽不是专业的房地产开发机构，但却有充足的资金 基本模式： 1）为保险公司量身定制其投资的不动产