推案及客户维系策略思考建议(.ppt

,让我们预定下一个城市高度 福建 安溪, 产品归纳 ,a1,本案实际可售住宅总量为504套，可售面积57，947平米；商业可售面积11，549平米,a2,依据市场模拟定价估算，本案住宅可回笼销售金额在2.49亿元左右,a3,依据模拟定价推算，本案主力户型单套总价在36-65万元之间，比较符合当地客户心理价位,267-283平米鼎宅大户型一共14套,a4,就居住空间而言，de复式户型要优于ah户型，但ah户型观景大露台弥补了户型设计不足,面向公园,面向城区,89.8平层 户型普通,89.3跃层 户型新颖,180度 观景大露台,a幢,a5,相对安溪市场而言，ah复式户型受众面相对较窄，而bg户型的受众面会比较广,面向公园,面向公园,151.6跃层 户型新颖,162.6平层 户型大气,180度 观景大露台,270度 观景大露台,a幢,a6,均为三房户型，单套面积控制较为合理，较为符合当地市场置业习性，产品适众面较广,a7,侧面朝公园和蓝溪,正面朝公园和蓝溪,112.4平层 不规则,108.1平层 不规则,c幢,虽然是不规则的三房设计，但面积较为适宜，同时拥有不错的观景视野，适合年轻三口之家,a8,作为本案数量有限的空中鼎宅，空间规划的大气舒适和270度的开阔视野，是其卖点所在,面向城市公园,269.9复式 鼎宅,a幢,a9,从分值设定分析，本案a幢ah复式房型和c幢面溪g房型和cd房型相对分值指数较高, 一期推案归纳 ,本案一期实推168套，实际完成意向认购119套，约合完成一期推案总量的70.83%,b1,合计完成一期推案总量的70.83%（113套，不含关系户6套）,“面溪、三房”热销，单套总价？,靠溪三房、消费习性+产品特色,b2,目前本案实际剩余可售房源385套；一期认购期间a幢去化58套，c幢去化55套,本案户室比统计（已剔除160套返迁安置房）： 1、89平米二房：户室比约14%（合70套，已认购8套）=余62套（16.10%） 2、100-120平米三房：户室比约63%（合318套，已认购72套）=余246套（63.89%） 3、150-265平米复式/超大三房：户室比约23%（合116套，已认购33套）=余83套（21.56%） 4、关系户认购6套 即：目前本案实际剩余可售房源385套,目前剩余可售房源中，比较吻合安溪当地消费习性的100-120平米三房占到了余量的63.89%,b3,目前剩余可售房源中，比较吻合安溪当地消费习性的100-120平米三房占到了余量的63.89%,b4,一期认购客源统计： 1、政府职能部门和企事业单位认购数占到了一期认购总量的34%（约合37组） 2、私营企业主和工商个体户占到了一期认购总量的37%（约合42组） 3、当地茶叶经营生产商占到了一期认购总量的26%（约合29组） 4、其它认购人群占到了一期认购总量的4%（约合5组）, 全盘推案思考建议 ,定价思考，参考当前安溪中心城区售价均值，建议全案均价控制在4500元/平米左右,c1,定价理由和原则，以朝向和楼层区间为划分标准，保证推案产品在不同阶段的价值最大化,c2,平衡周期性销售目标，尽可能保证优势产品在不同销售阶段的产品价值和作用最大化,作为适众产品，目前尚不明确具体保留楼层和单元位置,作为本案标杆产品，前期主要作为衬托和拉升全案产品形象为主,作为适销三房产品，分楼层区间进行定价销售，保证价值最大化,价格推导思考，以a幢优势户型作为本案定价标杆，形成产品价差，达到反向推导推广目的,c3,以a幢148.5米城市高度的形象和市场认知为契机，确立以a幢和c幢面溪朝向优势户型为标杆的定价体系； 以a幢和c幢中低区产品为二期市场推广切入点，在放大产品高起点开发形象和产品想象空间的前提下，塑造身份识别感，再利用价格杠杆放大产品性价比，诱动市场认购潮。,产品推导思考，建议以商业招商/办公楼整体形象塑造为平台，形成“平台嫁接”的推广效应,c4,推动 + 支撑,5a高级写字楼 （5a adv office）,引入莱雅、天虹之类品牌百货业态 ，达到项目品牌塑造、吸纳潜在客 源、提升市场信心和商业去化的多 重功效,前期导入5a级写字楼的高品质形象 定位，树立市场认知口碑；并以此 为契机，适度引导区域投资市场看 好本案住宅的投资前景和自用价值,住宅认购去化,城市时尚主题商业坊 （city department）,尊龙会业主俱乐部会所概念导入策略思考,c5,作为城市地标和高品质开发项目，匹配的配套设施是不可忽视的一个重要环节。特别 是“社区会所”，对于一个高档住宅社区而言，会所存在的价值和意义不仅仅是为业 主提供一个活动场所，其真正的价值是在于身份的体现，以及作为一个私家服务平台 而存在，是身份和品质的象征。因此，我们认为本案需要设立一个,主题商业概念导入策略思考,c6,考虑到本案作为安溪当地标杆性地产开发项目，商业是本案不可或缺的一个重要组成 部分。同时结合安溪城市进程化的不断提升考虑，我们认为发展中的安溪需要有规模 型高品质的商业体来予以支撑（不一定是要最大规模，但一定是要有品质）。因此， 我们认为本案商业部分的定位应该是吻合本案项目开发立项宗旨，引入诸如：厦门莱 雅百货之类高品质商业业态，服务于城市发展的综合商业体 城市主题商业坊,精品情景样板概念导入策略思考,c7,塑造空间品质和市场美誉度，从真实贴切的生活角度切入目标消费圈层的真实心理需求，形成事件营销 1、通过塑造优奢华主义的“双优”生活品质，强势打造“优奢华主义生活”的市场 期望值； 2、通过塑造“室内设计团队、施工监理队伍和材料供应商”的品牌价值概念，提高 本案目标消费圈层对于精品装修概念的认知和先入为主的信任，为后期营销拓宽 卖点诉求和推广渠道。,二期推案产品及目标思考,c8,9月份建议做“竞价拍卖”市场价格摸底,c9,2008.7-9,二次认购（9月）,三次认购（12月）,2008.10-12,开盘强销（3月）,2009.1-3,持续模糊定价策略,阶段划分,定价策略,推出优势房源最高价,老客户、新会员,推广策略,返乡优质客源、龙头客源,朝向、景观、楼层较差房源 （主题商业招商+写字楼招租助推）,推广产品,鼎宅+优势户型,推出非优势户型进行竞拍 （以模糊价格最低价起拍）,推广对象,推出“鼎宅”概念 农历新年置业奖励计划,力争完成70%的销售业绩,一房一价表单公开,品牌效应（品牌商家招商信息发放）, 老客户推荐奖励计划 ,培养老客户身份归属感，起到正面宣传的口碑传播功效，形成“全员销售”,d1,第一时间为新准业主营造身份归属感，提升信心，创造“客户推荐再循环效应”,d2,老客户推荐,销售部备案,尊龙会业主俱乐部,以老客户名义给予新 客户相应折扣优惠。 起到尊重和重视老客 户的身份认同。,为新客户营造归属感,第一时间为新准业主 办理入会手续和发放 业主会员卡，起到第 一时间为新准业主营 造身份归属感，提升 信心，创造“客户推 荐再循环效应”,情感维系,以尊龙会业主俱乐部名义，定期组织安排业主假期旅游等活动, 金龙会升级策略 ,尊龙会业主俱乐部服务对象及等级划分思考,e1,第一阶段,注册登记成为普通会员 以登记资料为准,普通会员卡,凭会员卡购置金荣地产项目时可享受98折购房优惠,第二阶段,晋级成为白金