商业案例分析—万菱汇2013.pptx

,商业案例分析,广州万菱汇,案例概况,万菱汇,天河路与体育东路交界处 周边聚集了多个大型成熟的商业物业,万菱汇,前身为烂尾14年的京光广场，2010年11月正式开业 购物中心：5.8万平方米，超过300米长的临街铺面,公寓29F,公寓29F,办公楼49F,330m,长290m,万菱汇5F,宽40m,宽43m,75m,万菱汇,定位：中高端商场+甲级写字楼+高端公寓,引导部分,外部交通 入口广场 水平交通 中庭 垂直交通,引导部分,外部交通,外部交通分析地面交通,天河路(8车道),体育东路(6车道),BRT,创汇街(2车道),车行流线分析：,车行流线,消防流线,货物流线,消防道(2车道),地下室出入口,N,外部交通分析地面交通,天河路(8车道),体育东路(6车道),BRT,创汇街(2车道),地铁石牌桥站,商场出入口人流量：,入口人流量少，人流主要来自地铁和出商场人流 入口人流量大，人流主要来自地铁和出租车人流 入口人流最少 入口人流量最大，人流主要来自公交车、办公人流和体育西商圈人流,公寓大堂,公寓大堂,办公楼大堂,人行流线分析：,消防道(2车道),N,外部交通分析地下交通,BRT,地铁石牌桥站,规划连接地铁体育中心站,6.8m,现实为休息座椅位置，人流少,地铁和BRT人流量大，且入口旁有主力店，吸引人流。,引导部分,入口广场,入口广场,17m,9m,8m,全长约320m,17m,17m,入口广场位于端头，放大处理，与外部道路相接。 入口广场最小，而入口突出。,入口广场,全长约320m,入口作为商业的主入口相对广场也最大。东侧有斜坡，作高差处理。,12m,17m,17m,入口广场,全长约320m,入口广场位于端头，放大处理，与外部道路相接。 入口广场同时也是办公楼集散广场,23m,20m,10m,引导部分,水平交通,水平交通,一字形动线：220米长通道,公共交通面积：,290m,40m,-1F交通面积相对较少，营业面积大，且多小面积商铺，定位较低。,1F 2F交通面积比例较大，多大进深商铺，定位较高。,3F为目的性消费商铺，交通面积比2F少。,27m,水平交通通道宽度,通道宽度：,7m,5m,4m,4m,6m,4m,5m,9m,主中庭周边通道、商店进深大的通道较宽，通道越宽可同时通过的人流越多，起到聚集人流的作用。,2F,-1F,7m,3m,4m,-1F通道较多，次通道较窄，相对应的商铺进深也小，小品牌聚集，定位较低。,3m,次通道宽只有3m，感觉压抑。,5m,6m,4m,引导部分,中庭,中庭空间,2-3F 7 x18m,1F12x25m 2-3F 15x27m,2-3F 7x30m,-1F 7x15m 1-2F 24x34m 3F 24x36m,中庭空间,中庭剖面图,3-3中庭剖面图,1-1中庭剖面图,1,1,2,2,3,3,2-2中庭剖面图,中庭空间,2,3F设有两个小中庭，进深只有7米，令2F至3F的扶梯空间不至于太压抑。,此中庭为商场的第二大中庭，椭圆形的设计和交错的扶梯丰富空间的视觉效果。,中庭空间,最大的中庭为主入口中庭，没有设置扶梯保证了空间宽敞性。2,3F中庭做错位处理，入口空间不压抑。,2,3F中庭做错位处理， 2F走廊摆放专柜,-1F与1F连通的中庭收小，入口中庭有足够空间进行活动，聚集人流。,中庭透空率,1F：21% 2F：25% 3F：28%,引导部分,垂直交通,垂直交通自动扶梯,自动扶梯数量与商场营业面积比例：,垂直交通自动扶梯,自动扶梯排列方式：,平行式,平行交错式,平行式,垂直交通自动扶梯,自动扶梯缓冲空间：,4.2m,1F,-1F,12m,-1F的扶梯伸超过中庭4.2米，保证入口中庭有足够宽度。,20m,垂直交通电梯,引导部分总结,外部交通组织明确，人车分流。 一字形水平动线过长，不容易形成回路，洄游性差，通过中庭的设计缓解疲惫感。 中庭的设计导致商铺较集中在一边，人流也会较集中在一边。 扶梯缓冲空间有些不足。,营业部分,商业层高、柱网 商铺大小 业态布局,营业部分,商铺层高柱网及大小,商业层高、柱网,层高：,柱网：8.1x8.4m,柱子在走道中间，影响商铺的可视性。,5m,7.5m,5m,4.5m,5m,3.9m,3.6m,商铺大小,商铺开间：8.1m,商铺进深：,2F,1F,进深大,进深小,进深小,进深大,进深大,进深小,进深小,进深大,临街商铺可双边开门,营业部分,业态布局,业态布局,时装配饰,珠宝&钟表,生活品味,餐厅/咖啡厅/零食,超市/便利店,美容/个人护理/健康产品,-1F：服饰，餐饮 1F：服饰，精品，餐饮 MF：家居布置 2F：服饰 3F：超市，餐饮，美发美甲 4F：美食广场,业态布局,-1F：因连接地铁口人流较大，中低端服装与快餐式餐饮所占比例较多。 例如:大快乐、表叔茶餐厅。 3号线地铁口进入商场设置主力店吸引人流。 1号线连接通道未开通，导致商场一端人流少。,业态布局,1F：因层高7.5米，有290米长的临街面，可双向开门，树立在临街面的广告牌起到较好的宣传效应，是国际品牌设立旗舰店的理想位置，所以首层主打高端消费人群，高端服装主力店与珠宝钟表所占比例较多。,业态布局,MF：家居主题商场,业态布局,3F4F：目的性消费比较明确. 3F：仝悦超市，美容护理 4F：酷锅，凯悦,营业部分总结,部分柱子在通道中，影响商铺可见性。 大主力店少 -1F没连接地铁的一端人气不足 2,3F人气明显不足，超市设于3层大中庭附近，隔断了商场东西两侧的人流。 4层屋顶花园餐饮受天气影响经营。,辅助部分,汽车库 卸货区 服务空间,汽车库,-2F，-3F为地下车库，面积约3.4万平方米，停