某商贸物流产业园销售百问

九江林安商贸物流产业园销售百问第一部分：发展商简介一、投资商：广东林安物流集团广东林安物流集团是专门从事第四方物流服务平台和物流基地，建设和营运企业。分别为广州林安物流有限公司、广州林安物业管理有限公司、广州商物通网络科技有限公司。此外被广州市政府批准成立了广州物流交易所有限公司，同时也是广州市农商股份银行、广州市白云区民泰村镇银行的发起人之一。林安物流集团核心企业广东林安物流发展有限公司（简称“林安物流“）是省、市人民政府重点扶持的龙头企业，其主要从事现代物流园区的投资、运营、物流信息化建设和运营，是民营企业，属现代服务业。公司的品牌“林安”为广州市著名商标。林安公司主动承担社会责任，促进社会和谐，增加当地政府税收，在行业内发挥了较好的示范带动作用，获得了较多荣誉：被中国物流与采购联合会评为“中国物流实验基地”,是中国物流“AAAAA物流企业”和“AAA级信用企业”。以及“中国物流最具影响力品牌”、“中国最佳物流园区”、“广州市优秀物流园区”、“广东省商品交易市场竞争力五十强市场” 、“质量、服务、信誉AAA级市场”、“广东省商业服务业改革开放三十周年杰出贡献企业”、“百优民企”等荣誉，列为广东省重点物流园区、广州市预备重点工程建设项目、白云区“十二五”规划重点项目，并被政府批准成立全国首家物流交易所，被世界银行以及省交通厅列为 “绿色交通”筹备项目的试点单位。附: 广东林安物流集团物流产业园运营项目 林安商贸物流园、白云中和物流园、北京商贸物流园、丰和商贸物流园、鑫都商贸物流园、晨峰商贸物流园、十堰商贸物流园、香江商贸物流园、新乡商贸物流园、丰城商贸物流园、南海商贸物流园、肇庆商贸物流园、通商商贸物流园、广佛五金城、大转湾夹板城、中铧摩配城等。二、开发运营商：林安（九江）商贸物流发展有限公司林安（九江）商贸物流发展有限公司是广东林安集团的全资子公司，负责九江瑞昌林安国际商贸物流产业园的投资建设工作。三、代理商：深圳世方营销策划发展发展有限公司深圳世方市场营销策划有限公司，是一家集市场策划、营销、招商、运营于一体的中国知名专业市场策划运营公司，并拥有全国知名的“万商会”“中华专业市场网”两大核心商户资源平台，公司目前已策划70多个专业市场和物流市场项目，有深圳商业地产“黄埔军校”之誉，荣获“深圳十大策划代理公司”、“深圳商业地产优秀策划公司”等荣誉称号。附：世方公司成功策划运营案例l 220万平方米的深圳华南工业原料城l 13万平方米的深圳万众城家居广场l 13万平方米的惠州义乌小商品城l 30万平方米的华中义乌商贸城l 18万平米的华通源公路物流中心l 100万平方米赣西万商红国际商贸物流中心l 以及山西蓝海汽配城、常州九龙商贸城、虎门大莹女装城、东莞厚街世界鞋业亚洲总部基地等一大批项目 四、商业资源平台1、林安物流网林安物流网（林安物流信交易平台）由广东林安物流集团创办，林安物流网基于林安物流园，是面向全国的物流综合信息交易平台，采用网下实体市场和网上虚拟市场相结合的创新模式，是华南地区最具创新和影响力、访问量最大的物流平台。林安物流网自成立以来，始终致力于以电子商务和网络公共平台为依托，整合国内物流行业资源，打造厂家和商家面向物流供应商的网络物流集中采购渠道、物流供应商面向厂家和商家的网络营销渠道、物流供应商之间的同行网络共赢合作渠道，打造国内最有影响力的物流行业传媒。2010年05月，林安物流网全新改版，平台的信息量增加，在货源、车源、物流招投标、专线搜索、招聘和商业供求信息发布与查询功能的基础上，不断结合市场需求，为物流企业、生产企业、商贸企业、专业市场、货车司机等量身定做产品，完善优化功能，推出网上商铺、资源库、诚信指数、价格指数、手机定位、货物跟踪查询、三证验证、在线投保、短信订阅、网上银行、建行联名卡、中油优惠卡等实用功能。平台通过整合物流各节点资源，优化交易方式，创新商业模式，解决物流行业当前信息不对称和诚信缺失两大瓶颈和难题，专注于为厂家、商家、物流企业、司机和各类会员降低物流成本，提高效率，致力于提供“诚信、安全、及时”。林安物流网将继续以更加个性化、多元化的模式引领物流行业网络化的进程，促进现代物流业的发展。2、中华专业市场网中华专业市场网为全国各地的专业市场、批发商家、厂商企业以及物流服务商提供一个全方位、易操作的商业资讯平台及网上交易平台，拥有建材、五金、汽配、农批、小商品等批发市场领域的龙头商户，致力于帮助其通过中华专业市场网电子商务平台上开展销售、采购商品和寻找合作伙伴，有效提高企业、商家在国内外市场的知名度，同时增加企业、商家开发市场商机。第二部分：项目基本情况一、项目基本参数1、项目整体参数 地理位置：瑞昌市大唐新区杭瑞高速与S304省道交汇处（迎宾大道旁） 规划用途：商住用地、仓储物流用地 规划总征地面积：1100亩 规划总建筑面积：110万平方米 项目整体经济技术指标：容积率：1.03建筑密度：36.2%绿化率：14% 物流仓储用地经济技术指标：容积率：1.06建筑密度：27.6%绿化率：15%2、项目一期参数 一期建筑面积： 层数： 二、三层 主通道宽度：20米 次通道宽度：16米 铺间通道：10米 街区铺位数量： 个 商铺交楼装修标准：外墙：面砖、涂料内墙：混合砂浆顶棚：混合砂浆找平地面：水泥砂浆地面门窗：卷闸门、塑钢窗卫生间：预留一个排水口水：入户总开关 电：入户总开关电话、电视、宽带商铺预留入户管，公共部份普装。 停车场面积：地上停车位（项目前后广场、铺间通道均可停车） 项目土地性质和使用年限： 商业用地40年二、项目整体布局1、八大市场介绍 18万平方米，赣鄂皖边界最大家居建材博览中心九江林安国际家居建材博览中心规划占地288亩，建筑面积达18万平方米。其中建材博览中心15万平方米,主要经营陶瓷卫浴、地板、门业、油漆涂料、水暖管材、板材、型材、石材等经营品类，形成产品丰富、档次齐全、一站式采购的建材装饰批发市场。市场通过引进原产地厂商资源，包括广东佛山、潮汕、江西高安等产地的陶瓷卫浴，浙江南浔、湖州等产地的木地板，浙江永康等产地的门业，福建水头等产地的石材，广东中山的灯饰等，打造赣鄂皖边界地区装饰建材批发采购第一市场。九江林安国际家具博览中心建设规模近3万平方米。主要经营办公家具、客厅家具、卧室家具、书房家具、儿童家具、厨卫家具、辅助家具等产品。联合广东顺德、湖北武汉、江西南康等地的产业基地，引进众多产地商品，满足赣鄂皖边界地区不同消费市场需求，打造成赣鄂皖边界地区首席家具一站式批发采购中心。 4万平方米，赣鄂皖边界最大小商品批发城九江林安国际小商品城占地60余亩，建筑面积达4万平方米。经营品种包括日用百货、日用日化、小五金、小电器、文体用品、玩具、工艺品、精品饰品、针织品、副食、糖烟酒、茶叶茶具等小商品所有品类。通过与市场、协会结盟的方式，引进浙江义乌和广东的广州、深圳、汕头等地全国各地物美价廉的产地商品，打造辐射赣鄂皖边界地区的小商品集散基地。 2万平方米，赣鄂皖边界大型五金机电交易市场项目五金机电市场占地30余亩，建筑面积达2万平方米，是赣鄂皖边界主要的五金机电交易市场。主要经营五金工具、电线电缆、仪器仪表、消防器材、管道阀门、机械设备等齐全的五金机电产品。五金机电交易市场将通过引进浙江永康、江苏姜堰、河南南皮、广东东莞等产地的实力厂商和优势产品，形成品牌、产品、价格、规模、上下游资源、物流配送、信息服务等功能齐全的现代化五金机电专业市场。 5000平方米，赣鄂皖边界区域最大的农资农具交易市场项目农资农具交易市场建筑面积约5000平方米，主要以经营农用机械、农药、化肥、种子等农资农具商品，满足赣鄂皖边界区农业生产大需求，打造赣鄂皖边界完整的农业服务产业链，成为赣鄂皖边界地区最大最集中的农资农具交易市场。 10000平方米，赣鄂皖边界区域最大的电动摩托车交易市场项目电动摩托车交易市场建筑面积约1万平方米，主要以经营电动车、摩托车及电池配件等商品，随着乡镇及城市居民经济水平的提高，电动车及摩托车的需求愈发强劲，项目电动摩托车市场的建立，满足赣鄂皖边界区域日益增长的需求，打造赣鄂皖边界地区规模最大、品牌最集中的电动摩托车交易市场。 2万平方米，赣鄂皖边界区域大型服装鞋包批发市场项目服装鞋包批发市场占地30余亩，建设规模达2万平方米，主要规划服装批发区、鞋业批发区、箱包批发区三大分区功能，市场通过强势招商，引进浙江温州、广东东莞、福建等沿海地区服装及鞋包厂商，形成赣鄂皖边界地区服装鞋包批发交易中心。 5万平方米，赣鄂皖边界最大汽配交易市场九江林安国际汽配城占地60亩，建筑面积达5万平方米。主要以经营汽车配件、汽车轮胎、机油润滑油、汽车美容、大型汽车维修中心等众多业态。打造赣鄂皖边界地区规划最大的汽车配件批发市场，与赣鄂皖边界的汽车市场相辅相成，形成完整的汽车产业服务链条。九江林安国际汽配城采取产地招商模式，引进广东三水、湖北十堰、山东烟台等汽配原产地厂家产品，以九江市场为基础，同时辐射江西、湖北、安徽等周边地区，打造成融交易、展示、维修保养服务于一体的多功能汽车配件批零市场。 11万平方米，赣鄂皖边界最大的农副产品交易中心九江林安国际农副产品交易中心占地150亩，建筑面积达11万平方米。规划为副食品区、干货调料区、茶叶茶具区、土特产区、蔬菜区、水果区、水产区、冷冻食品区等八大交易区，并将与全国特色农产品产业基地形成联盟，如广东海南的瓜岛基地、河北晋州永清鸭梨生产基地、山东寿光蔬菜产业基地、广西柳州蔬菜种植基地等，引进全国各地优质、特色的农副产品，形成赣鄂皖边界首个聚集全国特色农优产品的集散地。批发中心将配备检测中心、仓储物流、冷冻储藏、电子商务、信息发布等完善的配套，形成辐射赣鄂皖边界地区的一流水平的区域农副产品交易中心。2、 九大运营中心 九江林安国际物流货运市场九江林安国际物流货运市场占地200余亩，集仓储、配送、运输、信息化等功能于一体，货运网络覆盖至浙江、温州、广州、深圳等长三角及珠三角沿海发达地区以及全国大部分地区，充分满足市场商户的进货需求和市场对下游的物流配送需求，建成后将成为赣鄂皖边界地区货源网络最齐、功能最全、运量最大的货运市场。 12万平方米九江林安国际仓储配送中心大批发，必定需要大仓储，林安集团特意开辟出赣鄂皖边界区域12万平方米超大型的现代化仓储区，满足市场内各类商户的存储、配送及简单加工需求。为经营商户定制专门的货物存储空间，以便存储丰富而充足的货源，降低商户经营成本，增加市场产品的竞争力及吸引力。 九江林安国际仓储冷链中心项目仓储冷链中心主要是满足林安国际农副产品交易中心的经营商户的冷冻及保鲜需求，为经营商户专门定制冷藏存储空间，完善市场的经营配套，提升市场的竞争力。 大唐新区公交总站大唐新区公交总站是瑞昌市政府为促进大唐新区的快速发展，提升新区与老城的交通便捷性而规划建设。公交总站一方面是瑞昌市主要公交线路始发站和终点站，同时又是下辖乡镇及周边县市大巴停靠点。即可满足市民到商贸物流园区消费、下辖及周边县镇商家批发进货采购的交通需求，又能为市场商家前往上游一级市场进货采购提供交通便利。 商业服务中心项目商业服务中心主要规划餐饮、休闲娱乐、银行、电信、士多店、邮政、快递、美容美发等生活配套商业设施，为消费者及经营商家提供便利服务。 林安物流商务办公大楼林安物流商务办公大楼主要是集多功能会议厅、商务中心、商务办公楼、信息中心于一体，提供会议、商务、办公、信息交流的服务，为市场经营商户提供一个多功能高效商务平台。 商务酒店集酒店客房、会议室等设施于一体，提供住宿、会议等服务，为消费者及市场商户提供完善的经营配套服务。 林安物流总部基地林安物流总部基地主要是集多功能会议厅、商务中心、信息中心于一体，提供会议、商务、办公、信息交易的服务，为产业园的物流企业提供一个多功能高效商务平台。 住宅小区九江林安国际商贸物流产业园同时规划了高档住宅区，住宅区内不仅设置休闲花园、中央景观，还有体现生活品质的文化景观，提升小区生活品质，全面满足市场经营户的居住需求。三、项目周边情况1、项目位置周边道路情况高速杭瑞高速项目南侧S304省道（迎宾大道）省道位于项目西侧世纪大道城市主干道由北向南穿过项目市场南路城市支道由西向东穿过项目武九高铁规划高铁项目北侧附：项目周边生活配套图2、项目交通状况项目位于大唐新区杭瑞高速与S304省道交汇处（迎宾大道旁），项目北侧接规划武九高铁，南侧临杭瑞高速，西侧为s304省道、南环线、迎宾大道瀼溪西路向北通往瑞昌市区。 途径项目公交线路：2路火车站、四中、天驿大酒店、交警大队、赤乌商城、仙池乐园、新华书店、罗湖、协和医院、邓家埠、丁公祠、桂林桥6路桂林桥、毛家墩、丁公祠、邓家埠、田家、客运西站、桂林医院、西门口、罗湖、华联超市、金三角、卫生局、文化艺术中心、汽车站、阳光佳园小区、金桥南门、五里桥、城东加油站、新中医院 城乡公交目的地班次目的地班次城南义40分钟/班乐山30分钟/班乡高丰1小时/班青山40分钟/班巴峨嵋2小时/班光明20分钟/班士九源2小时/班和平1小时/班乐园2小时/班高源40分钟/班洪一30分钟/班洪下20分钟/班肇陈1小时/班莫家20分钟/班花园30分钟/班范镇30分钟/班3、项目所处物流园园区介绍大唐新区是集多种商贸物流服务功能为核心的综合型物流园区，是瑞昌市市政府重点打造的商贸物流板块，新区规划面积约5.3平方公里，主要以现代服务业为主，辅以仓储物流、商业住宅、酒店宾馆、科教文卫。目前，大唐新区已成功引进由广东林安物流集团投资开发的九江林安国际商贸物流产业园、 鸿运国际汽车城、中央商务区等项目。大唐新区主要项目： 1100亩九江林安国际商贸物流产业园 鸿运国际汽车城 中央商务区 新文化中心第三部分：赣鄂皖边界区域概况一、赣鄂皖边界区域介绍赣鄂皖边界区域是指江西、湖北、安徽三省交界的地域，由九江市、景德镇市、黄石市 、九江县、瑞昌市市、德安县等三市十四县，人口规模1000万，隶属长江中游城市群。目前，武汉、长沙、南昌、合肥四个省会城市正在建设环状快速铁路网，构建2小时互达经济圈。加快推进湘江、赣江、汉江、巢湖航道整治，形成以武汉为枢纽港，长沙、合肥、南昌为内河航运中心的长江中游航运网络。 未来赣鄂皖边界将会是城市最集中、经济最活跃区域，将成为长三角地区最大的城市经济圈。二、九江：九省通衢，江西北大门九江位于江西省北部、长江以南沿岸，处众水汇集之地，是江西省第二大城市，省域副中心城市，俗有江西北大门之称。 地处南北动脉和黄金水道的交叉点，承东启西，引南接北，是新时代的九省通衢， 被称为“途通五岭，势据三江”，具有“七省通衢”的战略地位，在江西最具有区位优势。九江也是京九、长江两大经济开发带的交叉点，沪、汉两大经济区的接合部，是我省唯一通江达海的外贸港口城市。九江在长江中游的战略区位优势已提升到仅次于武汉的地位，国务院发展研究中心经论证认为：九江最有条件成为江西省的经济中心！三、瑞昌：三省通衢，赣西北交通枢纽瑞昌，长江之畔起的新城，大九江区域副中心！2009年,九江县、瑞昌、湖口、星子、庐山等四县一山组团正式纳入大九江规划,主要是通过城市框架建设、骨干道路建设以及行政资源、经济资源、人文资源、自然资源的有效整合,推动四县一山区域和九江中心城区相向发展、融为一体，构建20分钟车程的大九江格局经济圈，中心城区框架由原来的60多平方公里拓展到120多平方公里,实现中心城区城市建设的战略大转移。按照一个主城区、两个副城区以及庐山-鄱阳湖国际旅游区的空间架构来规划，九瑞主城区包括九江市区、九江县和瑞昌市,将优化发展传统服务业,做强现代服务业,大力发展以中枢管理职能与核心服务职能为主体的区域服务职能。瑞昌，位处长江“黄金水道”，上通汉渝，下达宁沪； 九（江）武（汉）铁路、公路在此交汇，两条省际公路直通湘、鄂，与京九、京广大动脉沟通，杭瑞高速穿境而过，与福银、九景、九合等高速互联成网，商贸物流极为便利，史有“三省通衢”之称，是赣西北交通枢纽。优越的区位交通条件，对拉动赣西北地区以及三省边界地区经济的发展，都有着积极作用。四、大唐新区：通向赣鄂皖边界财富的黄金通道大唐新区是集多种商贸物流服务功能为核心的综合型物流园区，是瑞昌市政府重点打造的商贸物流板块，新区规划面积约5.3平方公里，主要以现代服务业为主，辅以仓储物流、商业住宅、酒店宾馆、科教文卫。目前，大唐新区已成功引进由广东林安物流集团投资开发的九江林安国际商贸物流产业园、 鸿运国际汽车城、中央商务区等项目。五、瑞昌市市目前商业概：瑞昌市市区目前形成了市级商业中心的传统百货零售商圈及以家居建材、汽车服务、配套商业为主导的区级商业中心五里桥商圈。商圈名称 租金水平 商圈范围 中心街商圈 56-108元/月 围绕瑞昌市市二中，东至赛湖大厦，西至罗湖购物中心、城隍庙附近，这一带形成了瑞昌市市最繁华的以小商品为主导的中心街商圈，该商圈主要经营服装、百货、五金等，商铺格局以临街商铺居多。 五里桥商圈 11-60元/月 S304省道、黄金大道及赤乌东路范围内形成了以五里桥商业街、金桥大市场为主导的家具建材、汽车服务及满足当地市民生活的五里桥商圈。 五里桥商圈：五里桥商圈主要以家具建材、汽车服务以及满足当地市民生活需要的配套商业为主线。主要经营以金桥大市场为主的低档精品建材、黄金大道沿线的中高档精品建材家具市场；及满足当地市民日常生活的零售配套。 中心街商圈：中心街商圈主要以小商品为主导，附近多经营服装、零售百货、五金为主，品种齐全，临街商铺为主。消费群体主要是当地人，中学生等年轻消费群体等。目前，自联盛国际购物广场兴起后，兴起一些中高档的，以青少年为主题的消费娱乐 、休闲购物场所。 瑞昌市专业市场特征：项目业态 项目名称 项目位置 项目经营规模 辐射范围 租金 档次 小商品、服装类 中心街小商品市场 赤乌中路,瀼溪西路与圣门路交汇处 约11850 本地、下辖乡镇 56-108元/月 中低档 汽车市场 瑞昌市汽车市场 黄金大道与赤乌大道交汇处 4875m2 本地、下辖乡镇13-40元/m2/月 中档 摩托电动车市场 瑞昌市摩托电动车市场 人民南路与瀼溪西路与交汇处 2860 本地、下辖乡镇15-55元/m2/月中档 五金机电类 瑞昌市五金机电市场 圣门路商业街和赤乌大道, 1560 本地、下辖乡镇 80-100元/m2/月 中档 建材类 金桥大市场 黄金大道，S3O4省道交汇处 约3 万 本地、下辖乡镇 11-35元/月 低档 黄金大道家居建材商业街 沿黄金南路段 约1.5万 本地、下辖乡镇 25-37元/月 中高档 第四部分：项目定位生意机会说明一、项目定位说明1、整体定位110万平方米商贸物流巨无霸 赣鄂皖边界综合消费品一站式采购中心汇集：建材家居、小商品、五金机电、汽配摩配、服装鞋包、农副产品、电动摩托车、农资农具等八大市场2、建材家居区（一期开发）九江林安国际建材博览中心精品建材一站式批发采购中心15万平方米的九江林安国际建材博览中心由建材商业街、建材仓储批发加工区组成，汇集陶瓷、卫浴洁具、木地板、门业、油漆涂料、板材、管材、型材、石材家具等所有建材家具品类，真正满足消费者一站式采购需求。不仅能满足城市中高档以及大众家庭建材家具采购，同时还兼顾县镇的批发采购，正真满足消费者一站式购齐的采购需求。兼顾中高档品牌建材、大众建材，满足城市各类家庭采购需求九江林安国际商贸物流产业园是集中高档品牌建材、大众建材于一体的大型建材家具市场，区域内不仅规划了建材品牌旗舰店，同时规划了数万平米的大众建材商业街区，不仅能满足本市民对高品质品牌建材的采购需求；同时也为市民提供了大众建材采购平台；真正满足城市各类家庭的装修采购需求。2、小商品区 （一期开发）4万平方米，赣鄂皖边界最大小商品批发城九江林安国际小商品城占地60余亩，建筑面积达4万平方米。经营品种包括日用百货、日用日化、小五金、小电器、文体用品、玩具、工艺品、精品饰品、针织品、副食、糖烟酒、茶叶茶具等小商品所有品类。通过与市场、协会结盟的方式，引进浙江义乌和广东的广州、深圳、汕头等地全国各地物美价廉的产地商品，打造辐射赣鄂皖边界地区的小商品集散基地。2万平方米，赣鄂皖边界大型五金机电交易市场项目五金机电市场占地30余亩，建筑面积达2万平方米，是赣鄂皖边界主要的五金机电交易市场。主要经营五金工具、电线电缆、仪器仪表、消防器材、管道阀门、机械设备等齐全的五金机电产品。五金机电交易市场将通过引进浙江永康、江苏姜堰、河南南皮、广东东莞等产地的实力厂商和优势产品，形成品牌、产品、价格、规模、上下游资源、物流配送、信息服务等功能齐全的现代化五金机电专业市场。5000平方米，赣鄂皖边界区域最大的农资农具交易市场项目农资农具交易市场建筑面积约5000平方米，主要以经营农用机械、农药、化肥、种子等农资农具商品，满足赣鄂皖边界区农业生产大需求，打造赣鄂皖边界完整的农业服务产业链，成为赣鄂皖边界地区最大最集中的农资农具交易市场。10000平方米，赣鄂皖边界区域最大的电动摩托车交易市场项目电动摩托车交易市场建筑面积约1万平方米，主要以经营电动车、摩托车及电池配件等商品，随着乡镇及城市居民经济水平的提高，电动车及摩托车的需求愈发强劲，项目电动摩托车市场的建立，满足赣鄂皖边界区域日益增长的需求，打造赣鄂皖边界地区规模最大、品牌最集中的电动摩托车交易市场。2万平方米，赣鄂皖边界区域大型服装鞋包批发市场项目服装鞋包批发市场占地30余亩，建设规模达2万平方米，主要规划服装批发区、鞋业批发区、箱包批发区三大分区功能，市场通过强势招商，引进浙江温州、广东东莞、福建等沿海地区服装及鞋包厂商，形成赣鄂皖边界地区服装鞋包批发交易中心。2、填补赣鄂皖边界地区建材、小商品、五金机电、电动摩托车、农资农具批发市场空白赣鄂皖地区目前各建材、小商品、五金机电、电动摩托车、农资农具批发市场基本以零售为主，无法为县镇市场零售商家提供批发进货需求，市场存空白；九江林安国际商贸物流产业园利用实力商家、原产地货源形成跨区域的强大辐射力，为周边县镇市场零售商家提供了近距离进货采购便利，填补了赣鄂皖边界地区这一市场空白。市场开业后将短期内形成以瑞昌市为核心，40分钟车程， 辐射包括九江市及周边德安县、星子县、湖口县、九江县、武宁县、阳新县、武穴市、黄梅县一市九县的核心商圈，并逐渐影响1.5小时车程范围内的二市五县：彭泽县、景德镇市、都昌县、黄石市、大冶市、蕲春县、宿松县等县市，最终辐射整个赣鄂皖边界地区，成为赣鄂皖边界地区规模最大的一站式建材、小商品、五金机电、电动摩托车、农资农具批发采购中心。二、项目定位生意机会分析 赣鄂皖边界三市十四县1000万人口，年消费总额1000亿元位于江西省、安徽省、湖北省三省交汇处的九江市、景德镇市、 黄石市、九江县、瑞昌市、德安县等三市十四县，区域总人口达1000多万，2012年赣鄂皖边界地区社会消费品零售总额高达1000亿元。九江林安国际商贸物流产业园，以瑞昌市为中心，商圈范围辐射九江市、景德镇市 、黄石市等三市十四县。随着三省边界区域人民生活水平的进一步提高，九江林安国际商贸物流产业园未来拥有无比巨大的批发市场商机。 三分钟直抵瑞昌闹市，40分钟直达周边一市九县，抢占500亿元大市场凭借九江地理、经济在赣鄂皖地区的龙头地位以及大交通网的优势，九江林安国际商贸物流产业园的核心批零商圈，以瑞昌市为中心，40分钟车程， 辐射包括九江市及周边德安县、星子县、湖口县、九江县、武宁县、阳新县、武穴市、黄梅县等一市九县年社会消费品零售总额500亿元。同时，九江林安国际商贸物流产业园，扼守杭瑞高速与S304省道黄金交通枢纽，可通过周围城市干道在数分钟内快速到达市中心闹市区。瑞昌汽城西客运站的多路公交始发站，使得城区市民方便快捷地到达本市消费采购，牢牢抓住本地消费市场。地名九江德安县星子县湖口县黄梅县武宁阳新县武穴市距离（单位：公里） 25 3940 5075 70 45 23行车路线S304G56高速G56转G105S304转九景高速G56转G105 S304转S306G56转S316轮渡 行车时间(分钟) 2540 40 45 7060 4030 快速便捷的客运交通体系，助推市场抢占二市五县大商圈九江林安国际商贸物流产业园依靠强大的交通枢纽及林安物流优势，强力辐射1.5小时车程范围内的二市五县：彭泽县、景德镇市、都昌县、黄石市、大冶市、蕲春县、宿松县等县市，商圈区域人口达到500万，2012年社会消费品总值高达500亿元。第四部分：相关问题的应对说辞（问题预案）一、项目位置偏，区域成熟度低的问题：1、项目位置偏的应对说辞首先，大型综合专业市场，就是要依靠大交通、大物流和完善的配套设施，这样才能满足商户的经营需求。这些都是城市核心商圏满足不了的。大唐新区是瑞昌市市政府“十二五”大力发展现代物流业的重点商贸物流园区，项目选择大唐新区就是看中了它的区位交通优势，政府的政策引导和扶持力度，这里作为重点商贸物流区是政府的唯一性永久规划，在瑞昌市再也找不到比他位置更好的地方做专业市场。再看瑞昌市的副食品、小商品批发市场，地处中心街、罗湖商圈，大型货车进出不便、没有仓库配套，交通、物流、配套都不能满足市场的发展要求，瑞昌处于赣鄂皖边界地区，交通条件得天独厚，所以才会在高速、省道密集的大唐新区那边规划新市场，而且根据现在的城市发展趋势，市区内的老市场都将逐渐外迁；另外还有金桥大市场建材市场，经营设施和配套都比较陈旧，没有统一规划统一经营管理，亟需要升级改造，未来不排除整体外迁的可能。 2、客户关于城区市场搬迁的问题该问题从政府、经营商家等多个方面进行解释： 从政府的角度来看：l 首先，城市交通拥堵已成为制约城市发展的重要问题，随着瑞昌市居民生活水平的不断提高，汽车保有量节节攀升，瑞昌市不久也不可避免面的临城市交通拥堵问题，而城区专业市场的货车运输无疑给城市交通雪上加霜，政府必将为此对城区专业市场采取动作；l 其次，随着瑞昌市城区土地价值的提高，现有城区老市场粗放式的建筑形式，已远远达不到政府针对土地利用价值最大的要求，如瑞昌市副食品批发市场市场容积率低，其市场大多都是两层的建筑，如果开发成高容积率的零售商业或高档住宅小区，则政府财政收入要高很多； 从经营者需求来看：l 第一，城区专业市场配套不完善，没有仓库、物流配套，停车场面积很小，影响商户经营。l 第二，市场规模小、分散经营，没有竞争优势，容易被大型市场取代，无法永续稳定经营。 从本地市场商家意向情况来看：l 目前我们已经开始针对瑞昌市本地专业市场进行招商模底工作；以建材市场商户为例：大多数实力商家都具有较高的进驻意向，并与我们项目签订了意向进驻协议。注意：要很快很轻松的说出目前已经签约进驻我项目的建材品牌名称以及商户姓名，并能说出几个比较有代表性的商户他的经营情况。3、项目区域成熟度低的问题 目前项目周边是没有商业氛围，主要是大唐新区还处于开发初期阶段，园区内包括本项目在内的鸿运国际汽车城、中央商务区等多个大项目现均处于施工阶段。等各大专业市场都陆续建成开业后，商业氛围肯定有很大的提升，预计3-5年，区域内各市场基本经营成熟，再者，项目所处区域是瑞昌市未来开发热点区域。二、项目规模这么大，能不能做起来 首先，阐述项目八大市场规划，量化每个市场体量项目市场交易中心由居建材、小商品、五金机电、汽配摩配、服装鞋包、农副产品、电动摩托车、农资农具八大市场组成；物配套中心包括大唐公交总站、物流中心、仓储中心、会展中心、办公中心、酒店等；市场的经营规模都是经过科学的市场论证，打破瑞昌市市目前小规模市场分散经营格局，一统物流批发业江山。以建材市场为例：瑞昌市城区建材市场经营面积：合计5.5万平方米。金桥大市场35000黄金南路建材街20000本项目建材区建筑面积约18万平米，实际经营面积约10万平米；所以并不大，不存在规模过大的问题。而像五金机电、汽车汽配、农副产品批发、小商品、服装鞋包等市场规划，也是基于瑞昌市现有各专业市场规模、搬迁和扩容需要，而科学论证的面积。如副食品批发市场的搬迁和扩容需要、中心街、罗湖市场的搬迁、黄金南路建材商业街、金桥大市场、圣门路的五金机电一条街亟待整合等等。 其次，阐述项目生意机会l 赣鄂皖边界三市十四县1000万人口，年消费总额高达1100亿元位于江西省、安徽省、湖北省三省交汇处的九江市、景德镇市、 黄石市、九江县、瑞昌市市、德安县等三市十四县， 区域总人口达1000多万，2012年赣鄂皖边界地区社会消费品零售总额高达1100亿元。九江林安国际商贸物流产业园，以瑞昌市市为中心，商圈范围辐射九江市、景德镇市 、黄石市等三市十四县。随着三省边界区域人民生活水平的进一步提高，九江林安国际商贸物流产业园未来拥有无比巨大的批发市场商机。l 快速便捷的客运交通体系，助推市场抢占二市五县大商圈九江林安国际商贸物流产业园依靠强大的交通枢纽优势，强力辐射1.5小时车程范围内的二市五县：彭泽县、景德镇市、都昌县、黄石市、大冶市、蕲春县、宿松县等县市，商圈区域人口达到500万，2012年社会消费品总值高达600亿元。l 三分钟直抵瑞昌市闹市，40分钟直达周边一市九县，抢占500亿元大市场凭借九江地理、经济在赣鄂皖地区的龙头地位以及大交通网的优势，九江林安国际商贸物流产业园的核心批零商圈，以瑞昌市市为中心，40分钟车程， 辐射包括九江市及周边德安县、星子县、湖口县、九江县、武宁县、阳新县、武穴市、黄梅县。以一市九县年社会消费品零售总额500亿元来预测，市场未来年批零消费额将达上百亿元。同时，九江林安国际商贸物流产业园，扼守杭瑞高速与S304省道黄金交通枢纽，可通过周围城市干道在数分钟内快速到达市中心闹市区。瑞昌市汽城西客运站的多路公交始发站，使得城区市民方便快捷地到达本市消费采购，牢牢抓住本地消费市场。 第三、讲我们公司打算如何运营项目l 专业管理团队，10大经营举措，确保市场永续经营l 联合国内各品类产业基地的行业协会、商会统一招商运营联合广东、福建、江苏、浙江省内等业态产业基地的行业协会、商会统一推广，引进实力厂家、品牌商家，同时联合举办品牌商品招商代理推荐会或品牌商品展，提升市场核心竞争力。l 定期组织市场商户到上游市场及商品原产地考察与众多原产地厂家、国内知名品牌建立合作关系，定期组织市场商户与厂家或者品牌总代理进行对接，为市场商户寻求更多的进货渠道、更适合的商业机会，提升市场产品竞争力。l 举办“产业园采购盛会” 林安特定于6-12月居家饰品需求旺季，不定期举办“产业园采购盛会”，届时林安将整合政府、市场、行业协会、厂家、商家等各方资源，充分展示产业园商品优势，全力打造市场内在的商业文化，使之成为行业闪亮的名片。l 促销永不停，天天都是商品嘉年华市场开业后，选择特定的时间或节假日，联合国内一线品牌商户举办促销活动，打造永不落幕的商品嘉年华。l 永不间断的广告攻势林安国际商贸物流产业园将投入巨资，在短期打响市场知名度，户外广告、电视广播、报纸报刊、网络媒体等，进行全方位、立体式、不间断的广告宣传，让商户实实在在的感受到市场影响力所带来的实惠。l 创办林安国际商贸物流产业园采购指南市场将创办林安国际商贸物流产业园采购指南，为商户刊登商品信息、商家信息，方便客户采购商品。为加大宣传推广力度，市场将派专员在人流密集区、各住宅社区不定期派发，进一步扩大消费客户层面，实实在在为市场商户拉生意。l 建立专项物流通道利用林安集团的物流平台优势和资源整合优势,为市场商户设置物流配送专车,开设物流专线,建立市场完善的交通物流体系,为商户提供优质物流平台，降低商户的物流成本。l 建立质量信誉管理体系信誉建立在消费者利益高于一切的理念基础上，是商家根本利益的保证，本市场建立质量信誉监管体系，从源头上解决危害客户利益的问题。l 九江林安国际商贸物流产业园免费购物接送车专项设置购物接送车，免费接送前来采购客户，为其提供方便，并依此增加本市场的知名度。l 建立官方网站在互联网快速发展的时代，电子商务在商品展示交易中起着巨大作用，九江林安国际商贸物流产业园建立市场官方网站，搭建网上信息平台，通过网络扩大市场宣传范围，提升市场影响力。 第四、介绍世方公司成功策划运营案例公司目前已策划70多个专业市场和物流市场项目，包括220万平方米的深圳华南工业原料城、13万平方米的深圳万众城家居广场、13万平方米的惠州义乌小商品城、30万平方米的华中义乌商贸城、18万平米的华通源公路物流中心，以及山西蓝海汽配城、常州九龙商贸城、虎门大莹女装城、东莞厚街世界鞋业亚洲总部基地等一大批项目。附：项目成功案例：l 深圳华南国际工业原料城华南工业原料城（简称华南城）是世方专业市场策划有限公司2003年参与策划项目，项目位于深圳市平湖物流基地园区，规划占地面积约150万平方米，总建筑面积约220万平米，总投资近50亿元人民币，是集交易、展示、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的超大规模制造业原材料专业交易中心，也是集采购、旅游、餐饮、休闲、娱乐为一体的现代综合商贸物流城。市场自开业以来，商户经营稳定，在全国知名度相当高，成为深圳商贸物流业的一张响亮名片，并已成功在香港上市。l 惠州义乌小商品批发城惠州义乌小商品批发城位于惠州文化及经贸新城江北商业中心区，建筑总投资5.6亿元人民币,占地3.6万平方米，规划总建筑面积约16万平方米，是珠三角粤东地区最大的综合性小商品批发城，共可容纳经营商户6000余家，是一座名副其实、设施完善的现代化小商品市场。广东惠州义乌小商品批发城自2005年开业以来，市场经营旺盛，市场出租率保持100%。l 深圳万众城家居广场万众城家居广场是深圳规模最大、品种最齐全、功能最完善的装饰交易中心。项目位于深圳宝安区龙华镇民治大道旁，总建筑面积13万平米。项目集家居装饰材料、家饰、布艺、卫浴、陶瓷等于一体，引进20000平方米主力店香江家私，形成“一站式”建材家具采购中心。l 深圳华通源公路物流中心由深圳市世方市场营销策划有限公司股东参与开发并策划的华通源公路物流中心，是深圳宝安区重点物流服务业项目之一，也是深圳唯一的永久性大型公路物流中心。华通源公路物流中心占地18万平方米，总投资2.6亿元，拥有近2万平方米的货运市场，14万平方米的大型货运停车场，货运商铺300间，5万平方米的办公楼及配套，5.2万平方米的自动化仓库。园区内有物业租赁，货物运输，装载，仓储，停车场，维修，办公，商住，宿舍，餐饮等多功能一体化数码物流园。三、关于价格高的说辞1、首先讲我们是第五代专业市场，配套设施完善，全面提升市场影响力林安物流集团在市场运营配套上投入巨资，建设了物流配送中心、仓储中心、会展中心、办公中心、商业中心、酒店、高档住宅等， 全力打造多功能、全方位、强辐射的中国第五代专业市场。突破商圈半径，形成跨区域的边界大市场。2、其次讲开发运营商给予的大力优惠在前三年市场培育期内，一次性给予业主相当总价24%的租金收益；项目实际售价仅 元/平米九江林安国际商贸物流产业园一期旺铺售价 余元/平方米，为了确保市场统一规划、统一招商、统一运营，实现迅速做旺的目的；开发运营商在三年市场培育期内，一次性支付业主委托经营租金相当于总价的24%，实际售价仅 元/平米；而瑞昌市市目前小规模的老建材市场（金桥大市场、黄金南路建材商业街）双层商铺月租金已达28元/平方米、转让价达4200元/平米；瑞昌市目前小规模的五金商业街、副食品批发市场的商铺，月租金为50元/平方米相当于售价9000左右 ，也就是说九江林安国际商贸物流产业园的商铺价格相当于瑞昌市目前部分老市场的一半费用。实际的价格在瑞昌市来说是最便宜的商铺，所以也意味着巨大的升值空间，投资价值非常高。3、讲项目地段价值和发展潜力 地段价值大唐新区是瑞昌市市政府“十二五”大力发展的商贸物流核心板块；目前已经引进多个大型项目；项目地处大唐新区核心地段，是瑞昌市市重大建设项目，是瑞昌市商贸物流业战略发展的重要组成部分，已经得到瑞昌市市政府和各级行政主管部门的大力支持和享受优惠政策。一个城市只会规划一座大规模的综合性市场，九江林安国际商贸物流产业园具有规划的唯一性，110万平方米超大规模综合专业市场，在瑞昌市绝对不可能复制。 发展潜力l 财富第一跳：前三年租金一次性到手，无后顾之忧。第四、五年的租金水平至少达到瑞昌市市同类市场水平，不但轻松以租抵供，商铺估值可能达到瑞昌市同类市场现有转让价4200-9000元/平米左右，市场经营有保证，可迅速成熟。 一般情况下，专业市场的市场培育期需要3至5年，九江林安国际商贸物流产业园开发运营商为更好地放水养鱼、培育市场，一次将三年委托经营租金返还给投资者，并对商家实行免租、租金优惠政策，同时投入重金做市场推广，三年之后，预计市场至少达到同类市场月租金水平，由月租金28元/平方米逐步增长到50元/平方米，不但可以轻松以租抵供，商铺估值可能达到瑞昌市同类市场现有转让价4000-9000元/平方米的水平，转让差价达10万元以上。l 财富第二跳：10年内租金看齐同类跨区域市场水平，月月有钱收，商铺估值可达到同类跨区域市场现有转让价7000-9000元/平米左右，升值空间巨大。九江林安国际商贸物流产业园整体规模达百万平方米，汇集八大批发市场，定位为辐射赣鄂皖地区的大市场。十年内，市场发展至少看齐赣州（建材大市场）、安庆（光彩大市场）、襄樊（光彩大市场）、溧阳（苏浙皖边界市场）等地同类跨区域市场的现有月租金水平30-45元/平方米，届时不但轻松以租抵供、月月有钱收，商铺估值可能达到同类跨区域市场现有转让价4000-9000元/平方米的水平，转让差价达10万元以上，即使按最低30元/平方米的月租金预售，40年租金收益将达百万元！l 财富第三跳：按商铺常规租金年递增率5%计算，40年再现洪城大市场财富传奇商铺常规租金年递增率为5%，40年的日积月累的递增，九江林安国际商贸物流产业园的租金，将由现在的数十元增长到逾百元！未来的瑞昌市将超速发展成为一个媲美沿海发达城市的中部经济强市；正如90年代位于南昌城郊的洪城大市场一样， 短短十几年的发展，这座占地1700亩的大型日用工业消费品批发市场，已成为“买全国，卖全国”、年营业额数百亿元的一级大市场，其市场月租金也达到每平方米好几百元，创造了江西乃至全国专业市场的奇迹，占地1100余亩的林安（九江）商贸物流有限公司，以百万平方米建筑体量汇集八大交易市场，立足超速发展的瑞昌市，辐射潜力无限的赣鄂皖区域，也必将再现洪城大市场式的财富传奇！四、瑞昌市市场现有老市场竞争问题瑞昌市市目前除了鸿运国际汽车城、中部庐山红木家具大市场的专业市场，其他专业市场比较零散，多以街区形式自发形成。如：中心街、罗湖小商品市场、黄金大道建材商业街。附：瑞昌市市目前各大市场分布图应对说辞：1、从瑞昌市市目前各专业市场劣势和发展局限来阐述注意：针对客户提出的市场竞争，首先最好是要肯定别人的说法，然后再来说我们的说辞，主要从未来的发展趋势和市场经营专业性来对比，要表现的中肯，不卑不亢，语速要慢。 金桥大市场 优势分析l 所在区域发展较成熟：市场位于黄金大道，是瑞昌市传统建材市场商圈，区域成熟度相对较高；l 经营时间长，客源较稳定： 金桥大市场是以街区联体的建筑形式，目前是瑞昌市中低档品牌的陶瓷、卫浴洁具集中区域。客户资源较多，商业氛围浓厚。 劣势分析l 品类不全：市场主要以经营中低档陶瓷、卫浴、厨卫吊顶、家具为主，部分品牌缺失 ，满足不了一站式采购需求。l 配套不完善：市场内无物流、仓储配套，无法满足经营户对仓储的需求。l 不符合城市商贸物流总体发展规划：市场处于黄金南路，而瑞昌市市的商贸物流业未来发展的重点在大唐新区；l 市场经营管理及市场推广手段不规范：市场目前没有管理团队，也没有现代化的市场运营理念，商户对市场的经营管理和推广手段比较落后。 瑞昌市市黄金南路建材商业街 优势分析l 区域较成熟，商业氛围较好：该商业街位于黄金南路，毗邻金桥大市场，也是瑞昌市相对较早的建材商业街，区域成熟度相对较高。 劣势分析l 规模小、品类不全、无规划：该建材街目前仅有数十家建材商户经营，规模小、以中高档建材为主但品类不全、且无规划，分布凌乱。 l 配套不完善：无停车位、仓储、物流配套，经营户进出货和客户采购不便，制约市场发展。l 发展潜力小：市场规划落后、经营业态单一，发展潜力非常小，根本无法满足经营户和客户日益增长的需求。l 无经营管理：建材街内商户各自为政，经营业态混乱，无日常经营管理，无法进行有效的运营，严重制约着市场的发展壮大。 圣门路、罗湖小商品批发市场圣门路、罗湖小商品批发市场，为瑞昌市最早的批发市场，市场建筑破旧，规模小，随着城市交通的管制，大型货车无法进入市场。由于该市场为传统老市场，没有任何市场配套，商户经营只能以最原始的方式经商，市场发展潜力严重受制，同样面临城市改