不动产投资不动产证券化成功大学企管研究所.ppt

1,不動產投資&不動產證券化,成功大學企管研究所 楊澤泉 2008/03/24,2,NEWS 0 房地產喊多 選後至少漲3成 【聯合晚報記者游智文、黃朗倩/台北報導】 2008.03.23,總統大選馬蕭大勝，房地產業者全面喊多，顏炳立認為選後豪宅、辦公室至少漲3成，短期台北豪宅就會出現一坪200萬元；趙滕雄說，如果政策落實，三年漲一倍；賴正鎰表示，上百兆銀彈將搶進台灣；彭培業則預言，國內房地產市場將出現突破天花板效應，不再受框架限制。 戴德梁行總經理顏炳立過去一向看空多於看多，但昨晚在確定選舉結果後，他說，外資看好、台商回流，有錢人傾巢而出，原先傳出一坪要開130萬元的信義計劃區預售案太子V8，他估計將開到180萬元，本來說要開出一坪180萬元的中泰賓館案，開價將破200萬元。不過他對郊區住宅仍相當保留，倒是前陣子哀鴻遍野的店面市場，他相信選後很快就會回到原來價格。,3,豪宅搶手 看屋人潮暴增兩倍 王莫昀台北報導 中國時報 2008.03.24,總統大選後，不少兼程回台投票的台商，見面第一句話，就是你買房子了嗎?，炒熱預售案周末買氣。 （方濬哲攝） 大選結束，政治不確定因素消除；由於馬英九勝選，被認為對經濟較有利，且兩岸可望進一步開放，讓許多民眾趁著昨日休假，放膽購屋，下手投資，看屋人潮大增。根據永慶房屋調查，周日全台平均看屋人潮較上周增加兩成，部分豪宅案場更被民眾擠爆，看屋量較立委選後更熱，較上周多出一、二倍。 眼見人潮一波波擁進，在台中巿預售案場極光計畫坐鎮的鄉林建設董事長賴正鎰興奮地說，現在覺得連呼吸的空氣都是甜的！ 高雄福懋建設總經理涂耀斌說，旗下位於高雄巿民權路一豪宅案，選後看屋人潮激增，較立委選後隔天的看屋量足足多出一倍，單周成交總額已創下高雄巿預售案的成交記錄。 根據永慶房仲集團統計，大選結果揭曉後，昨日整體帶看量比上周日增加二成多，其中台商與華僑身分的，便佔整體二成五，甚至有豪宅案，來看屋民眾十位有四位是台商或是華僑。 台北位於承德路上的豪宅案夆典克里翁，內部銷售人員指出，近來華僑、台商回台購屋數量大增，已成為豪宅巿場主要客群。 華僑台商出手快 半小時敲豪宅,4,NEWS 1次級房貸風暴 Subprime Loans,次級房貸 Subprime Loans 2007 Subprime mortgage financial crisis 次級房貸風暴波及 英國北岩銀行擠兌 世界各國對次貸的因應對策,5,北市新天價！國華人壽大樓每坪600萬標出 中時2007.10.17,國華人壽位於台北市中山北路的大樓今（十七）日上午公開進行標售，吸引三十六組國、內外法人領取標單，結果由台灣人壽以總價53.7億元、高出低標三成的價格得標，而此每坪單價六百萬元的拍賣價，不但創下台北市商三用地新天價，亦為台北市土地天價。 此次領取標單的法人，涵蓋國內外壽險公司、建設開發商、國外私募基金公司甚至飯店業者。得標的台灣人壽看中這棟大樓，主要是因為國華人壽中山北路大樓的土地面積近900坪、建物面積6664坪、地上十樓、地下三樓，緊鄰中山北路晶華酒店商圈、LV、 GUCCI等世界頂級精品旗艦店。台灣人壽表示，該大樓地點適中，本次得標將做為台灣人壽企業總部大樓。,6,國華人壽大樓每坪600萬標出,台灣人壽表示，由於業務擴展快速，目前位於許昌街的總公司大樓早已不敷使用，因此投標國華人壽大樓。同時，台灣人壽認為巴洛克式的大樓外觀深具特色，做為企業總部相當適宜，並未有拆除重建之計劃。台北市商辦大樓行情持續上漲，國華人壽大樓位於頂級區段，具有國際級商業大樓的標準，將有助於提昇台灣人壽整體企業形象並可發揮其邊際效益。 台北市精華土地稀少性，各家建商無不大舉搶地卡位。目前中山北路一段已有興富發紀汎希建案，每坪地價為413萬，而遠雄建設以每坪380萬元買下中山北路二段的富都飯店，準備改建豪宅推案，此次，台壽人壽以每坪600萬元取得國華人壽大樓，遠高於宏盛、亞昕以每坪410萬元，取得南京東路六福皇宮對面，以及皇翔以每坪388萬元，所取得承德路台汽北站，兩者的土地價格。,7,NEWS 1 ING安泰買敏盛醫院大樓再回租,ING安泰人壽昨（十七）日以三十億元的價格買下桃園敏盛醫院大樓，並開亞洲醫療大樓售後租回的先例。此案不但刷新ING安泰人壽歷年收購整棟不動產成交金額紀錄，更開啟醫療產業活化資產的新模式。工商時報 2007.04.18 敏盛出售醫院大樓給ING安泰人壽後，將繼續承租達二十年，係亞洲醫療大樓售後租回首例。對ING安泰人壽而言，每年租金報酬率高達七、遠高於台北市辦大樓的四至六；對敏盛來說，處分掉非核心事業的不動產，更可以降低負債比、活化閒置資產，將資金投入研發或拓展本業核心事業之用，可說是雙贏之舉。,8,ING安泰買敏盛醫院大樓再回租,敏盛醫院是一棟地下七層、地上二十二層大樓，總樓地板面積為二三八三二萬坪，平均每建坪以十三、四萬元成交。 收益型不動產投資均須具備幾個基本條件 1.合理價格、 2.產權單純的全棟或大面積不動產、 3.有穩定或可預期的租金收益、 4.低度市場風險、 5.優良承租戶 6.完善物業管理。,9,壹、不動產投資的六個W,是什麼（What） 為什麼（Why） 如何（How） 何處（Where） 何時（When） 誰（Who） 以圖表示之,10,貳、不動產投資,一、所謂不動產，一般係指土地及附 著於土地上的改良物。 二、不動產的特性 1.區位固定性 2.異質性 3.耐久性 4.昂貴性 5.不可分割性 6.交易權利化 7.投資與消費雙重性,11,1.易形成次級市場 2.私下交易資訊不易公開 3.市場的供給調整緩慢 4.市場的需求調整緩慢 5.易受政府決策限制 6.具有下濾性（Filtering） 7.不動產景氣循環與房價有滯延關係 圖1：不動產投資參與者之關係圖 圖2：不動產投資決策圖,三、不動產市場特性,12,四、不動產業,1.不動產開發（development） 2.不動產仲介與銷售（brokerage and sales） 3.不動產租賃（leasehold） 4.不動產相關服務：如顧問(consultant）、估價（appraising）、管理（management）與抵押融資（mortgage）。,13,五、不動產與其他投資工具的比較,短期理財工具 活期存款與定期存款 貨幣市場工具 (國庫券,銀行承兌匯票,可轉讓定存單,商業本票,附買回協定) 貨幣市場基金 長期投資工具 債券 股票 共同基金 投資型保險 儲蓄型保險 期貨 選擇權與其他衍生性金融商品 不動產,14,15,Real estate asset classes are: Private Commercial Mortgages (2%) CMBS (1%) RMBS (6%) Private Residential Mortgages (6%) House Equity (17%) Commercial Real Estate Equity (7%) Agricultural/Timberlands (2%) REITs (0.5%),16,參、證券化的種類,定義：證券化是將一群具有價值的資產匯集起來，透過發行機構，發行標準化、單位化的受益憑證給投資人，投資人對標的資產所產生的現金流量具有求償權。 我國為金融資產證券化及不動產證券化二種： 1. 金融資產證券化 抵押貸款證券化(mortgage-backed securities) 其他資產證券化(asset-backed securities) 2. 不動產證券化 資產信託(land trust) 投資信託(real estate investment trusts, REITs),17,資產證券化,金融資產證券化係指，銀行等金融機構或一般企業透過特殊目的機構（可分為公司型態或信託型態）之創設及其隔離風險之功能，從其持有之各種資產如住宅貸款、信用卡應收帳款等，篩選出未來產生現金流量、信用品質易於預測、具有標準特性（例如類似的期限、利率、債務人屬性等）之資產作為基礎或擔保，經由信用增強及信用評等機制之搭配，將該等資產重新組群包裝成為單位化、小額化之證券型式，向投資人銷售之過程。 不動產證券化係指將投資人與其所投資的不動產間的法律關係，由直接持有不動產所有權的物權關係，轉變為持有表彰經濟效益的有價證券。意即將不動產由原先僵固性之資產型態轉化為流動性之有價證券型態。目前我國不動產證券化制度，分為資產運用型(即先發行證券募集資金再投資不動產)之不動產投資信託制度，以及資產流動型(即先將不動產信託再據以發行證券募集資金)之不動產資產信託制度兩種。,18,不動產證券化,不動產證券化係指將投資人與其所投資的不動產間的法律關係，由直接持有不動產所有權的物權關係，轉變為持有表彰經濟效益的有價證券。意即將不動產由原先僵固性之資產型態轉化為流動性之有價證券型態。 目前我國不動產證券化制度，分為資產運用型(即先發行證券募集資金再投資不動產)之不動產投資信託制度，以及資產流動型(即先將不動產信託再據以發行證券募集資金)之不動產資產信託制度兩種。,19,不動產投資信託vs不動產資產信託,不動產投資信託主要係參考美國REITs 之模式，由受託機構向投資人募集資金而成立不動產投資信託基金後，用以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券或其他主管機關核准投資之標的，並發行不動產投資信託受益證券，以表彰投資人對於信託財產之權益，不動產投資信託投資所得之利益則由全體受益人依不動產投資信託契約約定共享。 不動產資產信託則主要是參考日本模式之資產流動化法制度，由委託人將其所持有之不動產或不動產相關權利信託予受託機構後，以所信託之不動產或不動產相關權利為標的發行不動產資產信託受益證券予投資人，受託人並依不動產資產信託契約自行或委託不動產開發或管理機構進行不動產之開發、管理或處分，受益人則依不動產資產信託契約約定享有不動產資產信託之信託利益。,20,不動產證券化之效益,對不動產所有者 提高不動產之流動性 降低持有風險及財務負擔 增加籌措資金管道 有效開發利用不動產 對不動產與金融環境 提高整體不動產市場效率 提升環境品質 擴大資本市場規模 促進金融商品多元化 對投資人 增加新種金融商品，以小額資金參與大面積且金額龐大之不動產投資 流動性高 風險性低且收益良好,21,不動產證券化之影響,對不動產市場而言 活絡商業不動產市場 減少住宅市場之假性需求 抑制不動產價格大幅波動 直接由資本市場募集資金 健全交易市場 對金融市場而言 增加金融市場深度及廣度 增加投資人投資工具,22,不動產投資信託流程圖,主 管 機 關,信用評等機構,信託監察人,不動產、 不動產相 關權利,會計師 專業估價者 承銷商 律師,其他主 管機關 核准投 資標的,不動產 相關有 價證券,受託機構 (信託業),投資人,投資人,建築開發業 營造業,不動產管理機構,建築經理業 不動產租賃業,上市(櫃)買賣,受益人會議,1.申請募集或 私募受益證券,2.主管機關核 准或申報生效,4.發行受益證券,3.收取價款,委任管理不動產,5.基金投資 運用及收取 投資收益,7.信用評等,8.召集受益人會議、 執行受益人會議決議 及代為訴訟,證券市場,6.分配受益證券之利益、孳息或其他收益予各受益人,23,不動產資產信託流程圖,主 管 機 關,信用增強或評等機構,信託監察人,會計師 專業估價者 承銷商 律師,受託機構 (信託業),投資人,投資人,不動產管理機構,上市(櫃)買賣,受益人會議,1.申請募集或 私募受益證券,2.主管機關核 准或申報生效,6.發行受益證券,5.收取價款,8.委任管理不動產,3.訂定契約 及不動產信 託移轉,4.信用增強 或信用評等,11.召集受益人會議、 執行受益人會議決議 及代為訴訟,證券市場,10.分配受益證券之利益、孳息或其他收益予各受益人,委託人 (不動產業主),7.給付出售受 益證券價款,9.收取不動產收益,24,國內不動產證券化之業務概況,25,台灣REIT,26,台灣REITs概況,歷史概況 2003年不動產證券化條例通過，開啟了台灣不動產證券化時代。 2005年3月 1.富邦R1，第一檔公開募集REITs：認購金額逼近300億。 2.標的物富邦人壽大樓、富邦中山大樓、天母富邦大樓。 2005年10月 1.國泰R1，引爆500億資金瘋狂搶購，每年分配的現金股息採用6分離課稅，不用併入個人綜合所得計算。 2.標的物喜來登飯店、中華大樓、西門大樓。,27,REITs 迄今累計八檔：,新光一號(01003T)：兆豐商銀(上市) 國泰R2(01007T)：兆豐商銀(上市) 駿馬R1(01008T)：兆豐商銀(上市) 富邦R1(01001T)：土地銀行(上市) 國泰R1(01002T)：土地銀行(上市) 富邦R2(01004T)：土地銀行(上市) 基泰之星(01006T)：土地銀行(上櫃) 三鼎(01008T)：台新銀行(上市),28,富邦一號發行架構簡圖,富邦建設 法人投資人 個人投資人,受託機構 台灣土地銀行,富邦一號 不動產投資信託基金,銷售機構 富邦證卷等,不動產管理機構 富邦建築,初始投資標的 富邦人壽大樓 富邦中山大樓 天母富邦大樓,投資,收益分配,選任&監督,投資/處分 營運/管理,信託,購買,營運收入,2005.3.10掛牌上市,29,國泰一號發行架構簡圖,國泰人壽 法人投資人 個人投資人,受託機構 台灣土地銀行,國泰一號 不動產投資信託基金,銷售機構 國泰證券等,不動產管理機構 國泰建築,初始投資標的 喜 來 登 飯 店 台 北 西 門大樓 台北中華 大 樓,投資,收益分配,選任&監督,投資/處分 營運/管理,信託,購買,營運收入,2005.10.3 掛牌上市,30,新光一號發行架構簡圖,新光人壽 法人投資人 個人投資人,受託機構 中國國際商銀,新光一號 不動產投資信託基金,銷售機構 新壽證券等,不動產管理機構 新昕國際,初始投資標的 新 光 天 母 傑仕堡 新光國際商業大樓 台 證 金 融 大 樓 台南新光三越百貨,投資,收益分配,選任&監督,投資/處分 營運/管理,信託,購買,營運收入,2005.12.26掛牌上市,31,國內三家REITs概況比較,32,初始投資標比較富邦一號,33,初始投資標比較國泰一號,34,初始投資標比較新光一號,35,富邦一號信用評等與風險,為追求長期績效，富邦一號融資增購潤泰中崙大樓商場，2006年全年基金淨收益率預計提升至4.63，信用評等調升為twA+ 正面： 信託良好的資產品質 集中但優於平均水準的租戶品質（66%的租金來自富邦金控旗下成員 ） 與富邦金融成員的緊密關係 負面： 台北市辦公大樓市場的景氣波動性（但應能維持強勁的承租率） 該信託之不動產投資組合的地理與資產集中性 缺乏不動產投資信託的營運記錄。,36,國泰一號信用評等與風險,正面： 該信託相對分散的不動產組合型態 長期的租賃合約 國泰集團的隱性支持 負面： 國泰一號不動產投資組合中所包含不同的不動產型態衍生的風險 該不動產投資組合的地理（台北）與租戶集中性（最大的兩家租戶寒舍餐旅與誠品對該總租金貢 獻82% ） 尚缺乏不動產投資信託的營運記錄等,37,新光一號信用評等與風險,正面： 整體資產品質非常強健，所有大樓均擁有穩健的租戶基礎 投資標的地理區位分散，亦兼具資產類別的風險分散 新光集團的隱性支持 台灣不動產證券化條例禁止管理團隊從事某些高風險性的投資，如不動產開發及營建案 負面： 租戶的集中性風險（台南新光三越百貨大樓，新光三越百貨公司為該大樓之單一租戶，但應可獲得緩和） 信託營運紀錄不足的顧慮（因該信託之不動產投資組合有穩定的租金收入及高出租率績效記錄，而獲得緩和） 管理機構新昕國際也是新光關係企業所完全掌控，有管理上的道德風險。,38,REITs股市表現分析比較,富邦一號95/1/4淨值10.32 國泰一號95/1/4淨值10.12 新光一號95/1/4淨值10.05,39,美國REITs概況,40,美國REITs 市場家數與總市值1,數量- 1971年34家(總市值15億美元 ) 2001年182家(1549億美元) 2004年（總市值3050億美元） 報酬長期投資報酬率甚佳，還原配息後， 從1974年到2004年底，年平均報酬 率高達15%,41,美國REITs 市場家數與總市值2 (單位：百萬美元),市場以Equity REIT為主,42,美國REITs 市場家數與總市值3,近來REITs數目稍減，市值仍繼續上升,43,美國REITs 的種類,按照資金的投資方向，REITs 可分為三類： 1. 權益型（Equity REITs）： 目的在於獲得不動產的產權以取得經營收入 2. 抵押權型（Mortgage REITs）： 金融仲介的角色，將所募集的資金用於發放各種抵押貸款 3. 混合型（Hybrid REITs）： 未來的發展趨 若按照股份是否可以追加發行，可將REITs 區分為： 1. 封閉型 2. 開放型 若按照是否有確定期限，分為：1.定期型 2.無期限型 按照投資標的確定與否，分為：1.特定型 2.未特定型,44,美國REITs類型特性比較分析,45,美國REITs 指數成分1,主要分為九大類,46,美國REITs 指數成分2,提供REIT投資標的組成及所佔百分比,以投資 Industry Office為主，其投資額也最多,47,美國市場1,48,美國市場2,49,指數漲跌幅分析,美國各類不動產相關指數發展齊全，可直接數長期的績效表現來分析投資成果： 以各指數漲幅來看，美國1997到2003年底市場相當熱絡 選擇投資REITs比直接投資房房地產報酬率更高，也比直接投資地產類股的報酬要高,50,年複合報酬率分析,仍以摩根REIT指數報酬最高 投資REITs的報酬優於地產股,51,風險與報酬分析,Beta值是一種風險指數，用來衡量單一股票或共同基金相較於全體市場，具報酬波動率的統計概念 Beta值表股價