2011.7.6房地产行业所得税政策分析.ppt

建安房地产行业所得税分析,康 健 中国注册税务师 高级税务咨询师 高级会计师 联系方式：手机:座机：办） e-mail: ,新闻链接：北京新地王诞生,相关措施：国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 ,2010年的成绩 政策链接：新一轮税务稽查风暴已经展开,CPI高启如何抵御通货膨胀？,房地产企业业务流程,房地产开发流程文本,建安及房地产开发企业生产经营主要特点：,1、投资量大，投资回收期长 2、资产负债率高，对金融机构依赖程度大 3、牵涉面广，运作程序复杂 4、发展速度快，带动相关行业迅速发展 新闻：银根紧缩对房地产行业影响,房地产涉及的税收主要有两类： 第一类为财产税性质，即对房地产的存量状态进行征税，我国现在开征的房产税（上海、重庆试点）、城镇土地使用税（十六届三中全会指出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”），以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目，均属此性质； 第二类为流转税和所得税性质，指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税，主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。,房地产行业涉税政策,房地产开发与经营业涉及税费（11个税种、2项涉税费用），分别为： 营业税 城市维护建设税 教育费附加 地方教育费附加 企业所得税 个人所得税 房产税(城市房地产税2009年1月1日起废止),城镇土地使用税 车船使用税 印花税 契税 耕地占用税 土地增值税,房地产企业不同开发阶段涉税分析,房地产企业各税种有问题比例,一、建安企业所得税涉税分析 对居民企业在中国境内跨省、自治区、直辖市设立不具有法人资格营业机构的企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库“的企业所得税征收管理办法。 财政部规定 税务总局规定 后续规定： 二级分支机构管理一般规定 二级分支机构身份不明 建安企业规定 跨地区经营建筑企业所得税征收 省内跨区域：四川有关规定： 国税 地税？,建安企业常见处理 1跨年度的材料成本税前扣除 政策链接 2虚报亏损的税务处理 3.查增所得额补亏 4.白条入账问题 5.赔偿金扣除的票据问题,二、房地产业企业所得税 （一）政策依据 为了规范房地产市场，国家税务总局先后发布了： 1.（作废）关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号） 2.（作废）关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号） 3.国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函【2008】299号 ） 4.国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发【2009】31号 ） 5.国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知（国税函2010201号 ） 6.国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告（国家税务总局公告2010年第29号 ） 从而较系统地规范了房地产业务的税务处理。,（二）征收管理 1、特殊规定：核定征收 企业出现征管法第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按征管法等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 【注意】 1、不能核定的特殊行业 2、核定征收与弥补亏损,企业销售未完工开发产品及完工后的纳税申报： 1、季度报表 （1）企业所得税月（季）度预缴纳税申报表 （国税函200844号） （2）关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知 （国税函2008299号 ） （3）预缴纳税申报表有关问题 （国税函2008635号） 2、年度报表 报表填列 北京 31号：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 广告费、业务招待费 总局问答：房地产企业业务招待费扣除？,一、收入的税务处理 （一）收入的范围 （二）收入确认的一般规定 （三）收入确认的特殊规定 （四）预售收入的税务处理 （五）计税毛利率的确定 （六）预租收入的确认 （七）售后回购,（一）收入的范围 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入； 未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。,（二）收入确认的一般规定 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 31号未明确预售合同之前收取的定金、诚意金、保证金之类的处理。 【例】某市房地产公司在8年月与客户签定预售协议书，收取定金万元，开具收款收据，未入帐。8年4月日与客户签定商品房买卖合同，按揭售房，收取首付款（图，注意含定金），开收据。,新31号文关于收入的确认的特殊性 国税发200931号文件关于收入的确认，不同于企业会计准则第14号收入关于销售商品的收入确认条件，也不同于一般企业税务处理的收入确认条件。房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前就已经开始，而且完工后还会继续下去，直到全部开发产品销售完毕。 房地产企业产品完工条件的规定,（三）收入确认的特殊规定 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 【注意】 1、在视同销售应税收入的确认方法上，营业税、土地增值税、企业所得税之间略有差异。 2、房地产企业的安置房是否要视同销售交所得税 ？,27,所得税法： 企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或利润分配，应当视同销售货物、转让财产和提供劳务，国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 房地产企业将自已开发的产品转作用于职工福利方面，是否要视同销售,28,国税函2008828号: 二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。 （一）用于市场推广或销售； （二）用于交际应酬； （三）用于职工奖励或福利； （四）用于股息分配； （五）用于对外捐赠； （六）其他改变资产所有权属的用途。 三、企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。 房地产企业的安置房是否要视同销售交所得税,29,例：2011年1月20#凭证，“应付福利费”中支出150，000元，摘要奖励优秀员工。会计处理为 ： 借 ：应付福利费 150，000 贷：开发产品 150，000 经询问得知为对2008年度销售业绩优秀的员工张某赠送商品房一套做为奖励，张某当月工资薪金个人所得税已正常缴纳，与张某签订销售合同金额为商品房的开发成本为150，000元。 组成计税价格=150,000(1+15%)/(15%)=181,578.95(元),（四）预售收入的税务处理： 房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整 299号 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。31号文 预计毛利额的调整,（五）计税毛利率的确定 1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15。 2、开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 3、开发项目位于其他地区的，不得低于5%。 4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 计税毛利率的确定由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局根据当地实际情况确定。 房地产企业的预计利润能否弥补以前年度亏损？,（六）预租收入的确认 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。 所得税法规定，租金收入按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入 。对于合同或协议规定的应付租金的日期已到，承租方未付租金的，仍应视为租金收入的实现。,（七）售后回购 房地产开发企业采用售后回购方式销售商品的，应按国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函2008875号）第一条第三款规定确认收入的实现。 即：采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。,附注： 房地产行业收入类项目主要涉税违法问题 检查方法,三、 计税成本的核算 计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。 （一）计税成本对象的确定原则 1、可否销售原则 2、分类归集原则 3、功能区分原则 4、定价差异原则 5、成本差异原则 6、权益区分原则,（二）计税成本支出的内容 1、土地征用费及拆迁补偿费。 房地产开发公司支付的土地闲置费可否在税前扣除？ 房地产新项目调研费用税务处理 2、前期工程费。 3、建筑安装工程费。 4、基础设施建设费。 5、公共配套设施费。 6、开发间接费。,（三）计税成本核算的一般程序 （四）成本分配的一般方法 1、占地面积法 2、建筑面积法。 3、直接成本法 4、预算造价法。 （五）成本分配的特殊方法,（六）、成本费用扣除的税务处理 1.成本费用扣除的一般规定 2.成本费用扣除的特殊规定 （1）维修费用 （2）维修基金 （3）配套设施 （4）特殊的配套设施 （5）担保金 （6）销售佣金或手续费 （7）利息支出 （8）土地使用权损失 （9）开发产品损失 （10）折旧费用 （11）广告和业务宣传费、业务招待费,（七）预提（应付）费用的特殊规定 （八）不合法票据的列支 （九）房地产开发企业业务招待费扣除问题 （十）借贷损失的税务处理 （十一）非货币交易