街心花园建设可行性研究报告--房地产开发建设项目可研报告 (3).doc

xx 县城 xx 街心花园建设 可行性研究报告 目目 录录 前 言.1 1、总 论.2 2、项目背景.5 2.1 项目由来.5 2.2 xx 县城概况10 2.3 xx 县城建设状况及总体规划11 2.4 项目政策背景.13 3、项目建设的必要性分析.15 3.1 本项目的有关说明.15 3.2 xx 街心花园现状及问题16 3.3 本项目建设的必要性.16 4、项目建设条件及制约因素.18 4.1 建设条件.18 4.2 制约因素.19 5、项目建设方案.19 5.1 指导思想和基本原则.19 5.2 项目建设的总体设想和定位.20 5.3 建设方案、规模及内容.21 6、项目实施管理.25 6.1 机构设置.25 6.2 机构的基本情况.25 6.3 管理措施.25 6.4 项目建成后的运行管护.26 7、项目实施进度.26 7.1 项目建设工期.26 7.2 项目实施进度安排.26 7.3 项目实施进度表.26 8、环境保护.27 8.1 自然环境状况27 8.2 社会环境状况.27 8.3 主要污染物及来源.27 8.4 防治措施.28 9、投资估算及资金筹措.28 9.1 投资估算编制说明.28 9.2 投资估算结果.30 9.3 项目实施计划及资金筹措.30 10、效益分析.31 10.1 财务评价.31 10.2 社会及环境效益分析.35 11、结论及建议.36 11.1 结论.36 11.2 建议.37 12、附表及附图 绿春县城东仰街心花园建设可行性研究报告 1 前前 言言 经济的快速发展与人口的急剧增长，导致人们对土地不分类型地全 面开发和占用，在城市建设中我们只注重城市群和城市带的无边蔓延， 失去了大片可以制造氧气和引导空气流动的森林，最终，环境不堪负荷， 我们因此尝到了这样做所带来的后果。人类对自然、以及对文化遗产的 破坏已经危及其自身的生存；始料未及的“建设性破坏”屡见不鲜，城 市中心建筑密度越来越大，环境污染日趋严重，破坏了城市运行的肌理 与脉络。如今， “和平与可持续发展”成为跨世纪的主题，在已批准实 施的中国 21 世纪议程中，就将“改善人类住区环境”列入重要内 容，在城市建设中正视生态环境，加强生态意识；力臻人居环境建设活 动与经济发展良性互动；充分利用科学技术，推动经济发展和社会繁荣； 关怀最广大的人民群众，重视社会发展的整体利益；尊重客观自然规律， 进一步改善原有的生态环境，重新“开启生态过程” ，即在顺应自然和 调适自我的基础上，去审慎地装点自然，有节制地利用自然和改造自然， 从而塑造生态和谐健康、景色美丽怡人的城市整体空间特色。在城市中 尽量增加民俗、文化、艺术浪漫的情调，感性的成分，配合于绿地、环 境，让每一个市民都参与享受，让城市不仅现代化，而且更是一个有生 命力和具有立体情感的山水家园。 绿春县城东仰街心花园建设可行性研究报告 2 1 1、总、总 论论 1.11.1 项目名称：项目名称：xx 县城 xx 街心花园建设 1.21.2 项目主办者：项目主办者：本项目由 xx 县人民政府主办，并由 xx 县城乡 建设环境保护局代表县人民政府负责该项目的开发建设与管理 1.31.3 项目可行性研究承担单位项目可行性研究承担单位：xxxxxxx 1.41.4 可行性研究的依据及过程可行性研究的依据及过程 1.4.1 可行性研究的主要依据 xx 州域城镇体系规划 xx 县城总体规划修编 （2002） xx 县国民经济和社会发展第十个五年计划 国家计委小城镇经济综合开发示范项目实施方案与管理办法 中共 xx 省委、xx 省人民政府关于加快城镇建设的决定云 发20008 号文 建设项目经济评价方法与参数 全国市政工程投资估算指标 xx 省现行建筑、市政、安装定额及有关费用定额 建设单位提供的有关资料 1.4.2 可行性研究的主要经过 xx 省城乡规划设计研究院受 xx 县城乡建设局委托，于 2003 年 9 月开展 xx 县城 xx 街心花园建设可行性研究工作，主要经过： 收集整理 xx 县城的基本资料； 根据有关资料和实地勘测结果，按国家相关技术规范和标准， 比较技术方案，绘制总平面图，确定道路交叉点、标高、转弯半径、绿 绿春县城东仰街心花园建设可行性研究报告 3 化率等； 确定工程主要建设内容和规模，并进行投资估算； 明确本地段规划的主导性质，突出传统的商业与民俗活动区域， 并通过各种规划设计手段使之发扬光大。 评价项目效益 1.51.5 项目建设主要规模和内容项目建设主要规模和内容 （1）中心绿地（原工人俱乐部、游泳池、公安局、外贸公司住宅、 物质公司、农机公司、印刷厂）位于 xx 县城中部，是 xx 县城的城市 中心区，总用地 2.9 公顷； （2）政协、残联综合楼，建筑面积 3886 平方米； （3）民政局办公楼，建筑面积 2566 平方米； （4）农机公司综合楼旋转工程 2900 平方米； （5）公安局办公楼（中心绿地的北边） ，建筑面积 2800 平方米； （6）大兴街至检察院、大兴街至交通局、大兴街至公安局三条道 路的改扩建和园区中心环岛周边车行道路面扩宽，道路面积 7800 平方 米； （7）硬地铺青石板 800 平方米（整个园区硬地） ； （8）绿地 6646.80 平方米； （9）两个水体工程 780 平方米（分别位于中心绿地的东北、西北 两边） ； （10）灯光工程（整个园区内零星布置） ； （11）商业建筑：1#商住楼建筑面积 4875 平方米，2#商住楼建筑 面积 2631.76 平方米，3#商住楼建筑面积 3056 平方米； （12）地下娱乐城 1500 平方米； 绿春县城东仰街心花园建设可行性研究报告 4 （13）南、北地下停车场，建筑面积 5920 平方米。 1.61.6 主要技术经济指标主要技术经济指标 项目总投资 4716.29 万元。其中行政办公楼、道路场地及公共 设施建设项目建设投资 1760.07 万元；其它开发建设项目总投资为 2956.22 万元。 其它开发建设项目财务评价指标 a投资利润率 7.45% b投资利税率 8.21% c其它指标 所得税后： 财务净现值：474.32 万元； 财务内部收益率：11.33%； 投资回收期：6.82 年； 所得税前： 财务净现值：1348.10 万元； 财务内部收益率：18.18%； 投资回收期：4.41 年。 1.71.7 可行性研究主要结论和建议可行性研究主要结论和建议 本项目中的行政办公楼、道路场地、绿化及公共设施建设项目 全部为行政办公楼及公益建设项目，全部由政府财政拨款建设。其它开 发建设项目由银行贷款及企业自筹资金建设，其它开发建设项目建设期 （头一年）贷款利息计入固定资产投资，经营期（第二年）开始每年等 额还本付息。 本项目的实施，符合 xx 县城总规提出的中心城区的职能疏解， 绿春县城东仰街心花园建设可行性研究报告 5 可强化 xx 县城的中心地位，丰富城市的内涵，该项目的建成必将成为 xx 县城市中心的标志。 本项目的实施，可满足市民对城市公共开放空间的需求，进一 步改善 xx 县城的环境质量，提高城市经济活力和知名度。 本项目采用的技术适度，与 xx 县城的建设条件和人力资源相 适应，有较成熟的建设及运营经验，技术上可行。 本项目注重把握和运用以往城市建设所忽视的自然生态的特点 和规律，贯彻整体优先和生态优先的准则，并力图创造一个人工环境与 自然环境和谐共存的可持续发展的城市建设环境。 本项目的建成将对 xx 县城今后的布局和发展产生巨大影响， 将解决目前存在的停车难的问题，极大地改善城市的投资环境、交通拥 挤、环境污染等状况，促进人民生活质量和水平的进一步提高，有力推 动 xx 县城功能的完善，城镇规模的扩大和城镇化水平的提高，并带动 周边的发展。该项目的实施是必要和可行的，具有良好的社会、经济、 环境效益，建议上级部门给予列项扶持。 2 2、项目背景、项目背景 2.12.1 项目由来项目由来 随着二十一世纪的来临，党中央、国务院提出了“小城镇，大战略” 及实施西部大开发的战略决策，xx 省委、省政府对城乡结构调整和城 市化问题也给予了极大的关注，做出了“关于加快城镇建设的决定” 。 这些都为 xx 县城的发展提供了历史性的机遇，同时，随着“九五”计 划的圆满完成以及“十五”计划的实施，广大人民群众正朝着小康生活 迈进，对经济社会的发展和环境建设提出了新的、更高的要求。 长期以来，我国由于实行城乡二元经济结构的体制，过严的农转非 绿春县城东仰街心花园建设可行性研究报告 6 限制，使农村人多地少的矛盾更加突出， “三农”问题（农民、农村和 农业经济）难以解决，农业增产、增收缓慢。在近十几年，在两个根本 转变和体制改革的过渡时期，要依靠城市产业吸纳农村剩余劳动力，为 他们提供更多的就业机会的可能性很小。乡镇企业的兴起是农村经济改 革后的必然结果，发展乡镇企业和个体私营经济已成为了吸纳农村剩余 劳动力的最重要渠道。近年来由于乡镇企业因为农业基础、人口素质、 市场容量、环境资源的约束，技术水平低、规模小、重复分散、资金困 难、管理水平不高等问题的困扰，面对的发展空间远不及过去宽松，其 吸纳农村剩余劳动力的速度明显减缓，趋于饱和。加快小城镇建设和产 业结构调整，加强城镇经济综合开发，大力发展乡镇企业和个体私营经 济，调优第一产业，调强第二产业，调快第三产业，是解决“三农”问 题的有效途径。 xx 县县委、政府根据当地的资源条件，区位优势，以资源为前提， 以市场为导向，以效益为中心，以 xx 街心花园建设为契机，打基础、 兴科教、调结构、建支柱、拓行业，切实从农、林、牧、渔等行业抓起， 大力发展乡镇企业，促进全县经济的总体发展。但是，由于城市建设的 滞后，制约了城市的活力和国民经济发展的后劲，因此，迫切需要加快 城市环境质量建设的步伐，进一步改善城市的投资环境，才能促进国民 经济的健康发展，把 xx 县城建设成为布局合理、设施完善、环境优良 的城市，也是现代化城市发展的必由之路。 面对存在的问题及历史性的发展机遇，xx 县委、县政府根据xx 县城总体规划修编 ，提出了中心城区的职能疏解建设项目，从 xx 街 心花园建设入手，充分发挥城市中心的优势，带动周边快速发展，提高 城市市民的生活质量水平，推动旧城改造进程，促进全县经济社会协调 绿春县城东仰街心花园建设可行性研究报告 7 发展。 社会财富的增加，人们的收入日益充裕，对生活质量的要求随之提 高，城市环境日益受到人们的关注，这是社会进步的规律。城市开放空 间环境是人工的创造，是相对于那些无形的自然环境（空气、阳光、水 质）而言，是决定城市风貌的重要组成，也是城市生活最活跃的组成部 分。xx 县委、县政府建立以民为本的思想，在城市建设中体现人文关 怀，为当地的居民创造优美、舒适、便利、健康的城市环境，作为恒久 的目标，xx 街心花园的建设，正好给 xx 县城带来新鲜的空气和营养， 尽可能符合人性的自然要求。 为满足国际经济新形式及西部大开发战略的需要，更好地指导 xx 县城的城市建设： xx 县城的发展必须全方位应对全球化、信息化的宏观时代背景。 20 世纪 80 年代以来，经济全球化趋势明显，城市作为社会经济发展的 空间载体，在国家和地区发展中的作用越来越大。 信息化时代。信息化正以令人难以置信的速度、方式和力量重 塑当今世界的时空格局。它对城市功能、规模、形态的冲击，将彻底打 破人们对城市既有的传统而狭隘的认识。随着信息化的发展，各种社会 经济要素可以摆脱距离的约束，而按照其内在的需要在更为广大的范围 内进行合理的运动。城市职能的高低越来越取决于其在信息网络节点中 所处的区位，城市竞争力的大小也越来越取决于其占有、处理与支配信 息的能力，而不是单一取决于城市规模。 现代化前景。现代化已成为全球的共识和追求，现代化不仅意 味着经济的现代化，还必须包括基础设施、政府管理、制度环境、全民 素质等的全面现代化，现代化的区域不是仅限于城市，还必须包括农村， 绿春县城东仰街心花园建设可行性研究报告 8 不是基于一座城市，还必须包括其周边的广大区域。 机遇与挑战并存的内部环境 从全国产业战略布局的发展态势看，将形成由沿海经济带、长江经 济带和西部大开发构成的 h 型格局。国家提出了加快西部改革开发步 伐战略目标，中央政府将通过政策倾斜，优先在西部地区安排资源开发 和基础设施建设，加强东部沿海较发达地区与西部地区的经济联合和技 术联合，引导外资更多的投向西部地区。随着新世纪的来临，西部大开 发战略受到了广泛的重视和关注，同时为 xx 省的城市发展带来了良好 的机遇。同时，世界经济正朝着区域经济一体化的方向发展，xx 位于 中国西南边疆，背靠欧亚大陆，面向东南亚和南亚，区位优势明显，尤 其是东盟自由贸易区的建立将使东盟成为一个重要的经济区域和贸易集 团，东盟的经济发展将极大的影响 xx 经济发展，并将 xx 推向国际经 济一体化的前沿。xx 省抓住西部大开发的重大历史机遇，把“建设绿 色经济强省、民族文化大省和通向东南亚、南亚的国际大通道”作为今 后发展的总目标。xx 县应充分利用地缘优势以及能源、生物、风景、 民族文化资源优势，促进城镇体系的合理发展，进一步缩小与内地发达 地区的差异，逐步消除县域内明显的城乡二元结构。随着我国城市化进 程的加快，全国多条经济轴线和多个中心城市的形成，对国内的资源、 要素及对流入中国的国际资本、要素的争夺将大为加剧。xx 州正处于 一个为构筑更高竞争平台而激烈重组的时期，这包括城市功能定位、产 业布局、空间构架、设施建设在内的全方位重组过程。xx 州内目前各 县市也都在极力强化要素的集聚发展，竞争的态势有增无减。在这个高 度竞争、迅速变动的内部环境里，xx 县能否找准位置、抢占优势，将 直接决定 xx 县未来长远发展的成败。 绿春县城东仰街心花园建设可行性研究报告 9 丰富城市的内涵 城市越发展就越需要文化与精神的支撑，文化是城市的底蕴。一个 没有文化底蕴的城市是不可能具有持久吸引力的。这一论断将在未来城 市发展的轨迹中不断得以证实和强化。今天，我们应该加强 xx 县的文 化创新，充分发扬其本土民族文化给城市带来的丰富内涵。在生态失衡、 社会矛盾日益尖锐的今天，尤其需要通过生态文化的渗透和影响，利用 xx 县山水相映，城林相依的优势，促进经济、社会、环境的协调发展， 创造自然与人和谐相处的生境，用高尚的诗意的生活情趣去引导人们提 升追求层次和思想道德情操，使 xx 县进一步对内增强凝聚力，对外增 强吸引力，在传统与现代文明的对话和东西方文化交流的过程中，积极 创新城市文化，适应城市在新时期的发展。 通过调整城市中心区职能，有效促进城市中心区与城市区域空间发 展的协调机制。 土地制度创新 土地资源的优化配置直接关系到城市发展的速度、效益和质量，土 地制度的调整和创新成为 xx 城市建设、发展和经营的战略内容。政府 把土地供给当作介入经济运行模式的一种手段和资本。xx 县针对士地 使用和管理中最为突出的矛盾，加紧土地制度创新。以市场运作为手段， 以多方利益为纽结，从而能够有效地实现旧城空间的置换，促进城市功 能提升，处理好城村用地权属转换过程中的利益矛盾。政府在旧城改造 的过程中，按照市场方式进行运作，给予市民必要的利益补偿和发展出 路，在以利于城市发展为前提，兼顾城市政府与市民的利益。 实现“村庄”与“城市”的转换， “产业”与“创新”的结合， “自 然”与“人工”的共生；形成体现“城市目标” 、 “时代特点” 、 “产业特 绿春县城东仰街心花园建设可行性研究报告 10 色” 、 “环境特征”的可持续发展新空间。 2.22.2 xxxx 县城概况县城概况 xx 县位于 xx 省南部，xx 州西南部。东与 xx、xx 两县接壤， 北与 xx 县相连，西北倚 xx 县境，西南隔 xx 江与 xx 相望。县内最 高海拔 2637 米在国家级自然保护区黄连山主峰，最低海拔 320 米在 xxx 与 xxx 汇合口，年平均气温 16.6，雨热同季，冬暖夏凉，四季 如春。全县辖八乡一镇，81 个村委会 2 个社区，735 个村民小组 796 个 自然村，总人口 205195 人，其中哈尼族人口占全县总人口的 88.1%， 彝、瑶、傣、拉祜人口占全县人口的 10%，是典型的少数民族聚居的山 区县。 xx 县于 1958 年 7 月建县时由 xx 县的六村办事处及 xx、xx、xx 三县边缘落后地区组合而成，区位偏僻边远。县境内全 是山区，山高谷深，沟壑纵横，峰峦叠嶂，在 3096.86 平方公里国土面 积中没有一块足 1 平方公里的平地。2003 年全县地方财政收入 1228 万 元，支出 12771 万元，自给率仅为 9.6%；农民人均纯收入 623 元，人 均口粮 296 公斤；尚有 9.06 万人贫困人口，其中绝对贫困人口 4.35 万 人，相对贫困人口 4.17 万人，是全国 592 个、全省 73 个贫困县之一， 经济发展水平不高，基础设施薄弱，产业单一，财政困难，是国务院确 定的全国首批重点扶持开发县。xx 的发展有许多制约因素，突出表现 在四个方面。 （1）素质型贫困。由于教育起步晚，劳动者素质低，群众思想观 念陈旧，接受先进思想、先进观念和推广实用技术缓慢，部分地区至今 仍沿袭着刀耕火种、广种薄收、靠天吃饭的自然耕作方式。 （2）区位型贫困。区位边远，距省会 xx450 多公里，距新州府蒙 绿春县城东仰街心花园建设可行性研究报告 11 自 220 公里，受中心城市和内地发达地区辐射影响率低，相当一部分群 众生活在生存条件恶劣、交通不便的偏远山区和高寒山区。 （3）结构型贫困。全县土地面积宽广，但可开垦耕作面积少。按 国家有关规定，县境内 80%以上的土地均属退耕还林之列，土地利用率 和产出率低，目前仅在低海拔地区培植了橡胶、咖啡、胡椒等产业，而 在中、高海拔地区除茶叶、草果等传统产业外，还没有培植形成一定规 模的产业，财源结构单一。 （4）历史型贫困。由于建县晚，投入不足，路电水和通信等基础 设施建设滞后，加上受环境和自然条件制约，抗御自然灾害的能力弱， 一到雨季，泥石流、洪涝灾害频繁，基础设施受毁严重，致使重复投入 重复建设，消耗的人力、物力和财力巨大。 xx 县城气候为 xx 省西部亚热带山地季风气候，年平均气温 16.7，有霜期为 11 天，年平均降雨量 1991 毫米，年平均相对湿度 79%， 年平均日照时数为 2044.2 小时，常年主导风向为东南风，雨季一般集 中在 5 月至 10 月，此季光照少，昼夜温差小，11 月至次年 4 月为干季， 干季晴天多，光照足，湿度小，昼夜温差大。 xx 县城规划区面积为 58.17 平方公里，规划区 2003 年末总人口 1.9 万人，非农业人口 4902 人，未落户常住人口 2802 人。 2.32.3 xxxx 县城建设状况及总体规划县城建设状况及总体规划 (1) 现状建设状况及存在问题 xx 县城地处呈东西长条形展布的 xx 梁子上，东西长 8 公里，南 北最宽 450 米，南北两面皆是斜坡，南面有松东河，北面有规洞河，两 河由东向西径流，与县城高差达 300 余米，是一个地质灾害严重的不稳 定带状型山区城镇。整体地形东高西低，建设总用地 63.84 公顷，人均 绿春县城东仰街心花园建设可行性研究报告 12 建设用地 33.95 平方米，远远低于国家规定的人均建设用地 60 平方米 的下限。现状仅有一条九米宽的晋思过境公路作为城市主街道，且道路 等级、质量偏低，没有停车场地，各种车辆随街停放，不仅严重影响交 通，而且车辆和过往行人没有安全保障；公共建筑用地中，文化娱乐用 地、集贸市场用地偏少，文化生活比较缺乏，且每逢街天道路无法通畅， 安全、卫生问题困扰着城镇健康发展；城区建筑质量偏低，没有能够展 现民族地方城镇风貌特色，建筑密度过大，杂乱布置，几乎没有安全距 离，极不利于抗震防灾和卫生美观；绿化用地几乎是零，人们在休息时 没有休憩、散步、娱乐、活动的场地和空间，城镇的环境容量已趋饱和， 随着城镇人口的不断增加，环境质量将呈加速成恶趋势，这是直接威胁 城镇可持续发展战略的致命因素；地质灾害十分严重，冲沟、滑坡群点 遍布县城两边，直接威胁着市民的生命财产安全的有 59 个滑坡群点和 78 条冲沟；县城供水一直靠零星的泉水供应，水源水量不足，水厂供 水规模小，净水厂没有加氯配套设施，水质不达标，配水管网老化严重， 布局不合理，输水能力差，尤其是 2 至 4 月城市给水供不应求；城区强 弱电、光缆架设混杂，主要是沿城区主街道两边的人行道空中架设，影 响市容市貌，既不安全又不科学，每逢雨季和自然灾害发生时，将会带 来很大的安全隐患；城市路灯仅为单排布置，且安装间距较大，灯杆高 度显低，经常出现短路；无城市垃圾处理场，一是由于没有建筑垃圾场， 建设方只好将每天的建筑垃圾沿晋思线两旁到处倾倒，不但污染环境影 响市容市貌，而且每逢雨季产生泥石流滑坡、淹埋农田等现象频频发生， 给县城的稳定和基本农田保护带来了极大危害；二是没有生活垃圾处理 场，城市生活垃圾只能在野外堆放焚烧，这样不仅孳生蚊蝇传播疾病， 而且占用土地、臭气熏天、污染生态环境；对外交通条件差，阻碍了全 绿春县城东仰街心花园建设可行性研究报告 13 县的资源、经济、人才和信息的对外交流；公共设施不配套，工程项目 “三角债”问题十分突出。因此，长期以来，xx 由于建县晚，起点低， 自身投入能力脆弱，1958 年建县至今对城市基础设施建设的投不足 2 亿元，致使基础设施建设严重滞后，社会发育程度低，生产力水平低下， 经济和社会发展较为缓慢。 (2) 县城总体规划 2002 年，xx 县人民政府委托 xx 省城乡规划设计研究院对 xx 县 城总体规划进行了修编。 xx 县城总体规划修编把 xx 县城作为全县 第一级中心城镇进行规划，到规划期末，形成中心城镇建制镇集 镇三级城镇体系。在县域内，进一步增强中心城镇的集聚能力，在更大 范围内发挥 xx 县城中心城镇作用，促进及带动建制镇、集镇经济的发 展，提高城市化水平，进而推动全县经济的发展。到 2020 年，xx 县 城总人口 3 万人，规划总用地 187.36 公顷，人均建设用地 62.45 平方米。 为充分发挥 xx 县城的辐射带动作用，改善 xx 县城的城市面貌， 优化城市环境，xx 县县委、县政府以xx 县城总体规划为基础， 确定了 xx 县城近期对大兴街街道改造、兴建综合农贸市场、新建民族 风情广场、建民族文化城、新建 xx 街心花园和停车场等一系列工程， 以改善 xx 县城的环境质量，完善城市功能，增强城市的中心辐射作用。 2.42.4 项目政策背景项目政策背景 城市基础设施建设是使国民经济持续、健康发展的新的经济增长点， 基础设施的投资与 gdp 的增长有着内在的联动关系，基础设施是城镇 得以维持和进一步发展的基础。作为城镇发展的血脉，基础设施内容繁 绿春县城东仰街心花园建设可行性研究报告 14 杂、包罗万象，涉及道路交通、供水、排水、能源、通讯、环保、环卫、 园林绿化、防灾等行业和内容，这些设施主要分布在城镇之中，与城镇 所在区域条件密切相关，离不开各行各业和方方面面的配合支持。今后 国家及各级政府将加大城市基础设施的投资和建设力度，以扩大内需， 确保经济增长，国家实施的西部大开发战略也把加强城镇基础设施建设 作为一项重点，xx 省委、省政府为抓住国家实施西部大开发战略的历 史机遇，做出了加强基础设施建设，加快城镇建设步伐，建设民族文化 大省、绿色经济强省和国际大通道的决定，这些都为加强、加快 xx 县 城城镇基础设施建设带来了新的机遇，注入了新的活力。 为认真贯彻落实上述精神，解决城镇基础设施建设落后于城镇发展 并阻碍经济增长的矛盾，xx 县县委、政府筹划并确定了一批亟待建设 的城镇基础设施工程，涉及园林绿化、停车场、农贸市场建设、城市道 路交通等项目。 在xx 县“十五”发展计划中，旅游业作为县积极培育发展的 主导产业，立足优势、超越传统，展示特色，突出地域特征，发挥多民 族文化交融互补的民族风情优势，体现独具魅力的边缘文化，发展生态 旅游，出境游，建立完善旅游产业体系。这与 xx 省委、省政府提出的 建设“绿色经济大省” “旅游大省”和“国际大通道”的发展战略协调 统一，使 xx 县的旅游业发展拥有了优越且适时、适地的政策优势。 xx 街心花园的建设正是对这一政策的体现，力求营造一个具有优美的 自然环境、浓郁的地域文化特征的城市开放空间，并使人置身于浓郁的 民族文化和风情氛围内，其兼具文化、绿荫、休闲三大特色。 “和平与可持续发展”成为跨世纪的主题，在已批准实施的中国 21 世纪议程中，就将“改善人类住区环境”列入重要内容，在城市 绿春县城东仰街心花园建设可行性研究报告 15 建设中正视生态困境，加强生态意识；力臻人居环境建设活动与经济发 展良性互动；充分利用科学技术，推动经济发展和社会繁荣；关怀最广 大的人民群众，重视社会发展的整体利益。尊重客观自然规律，进一步 改善原有的生态环境，重新“开启生态过程” ，即在顺应自然和调适自 我的基础上，去审慎地装点自然，有节制地利用自然和改造自然，从而 塑造生态和谐健康、景色美丽怡人的城市整体空间特色。在城市中尽量 增加民俗、文化、艺术浪漫的情调，感性的成分，配合于绿地、环境， 让每一个市民都参与享受。让城市不仅现代化，而且是一个有生命力的， 具有丰富情感的山水家园。 3 3、项目建设的必要性分析、项目建设的必要性分析 3.13.1 本项目的有关说明本项目的有关说明 近年来，城市广场建设在我国许多城市受到普遍的关注，从城市领 导层到普通市民对此表现出极大的热情。这一方面反映了市民对城市公 共活动空间的现实需要和对美丽宜人的生活环境的渴求，另一方面也反 映了人们对建筑文化的理解有了进一步的加深。 借助环境，反映 xx 的气候、地形特点，底层架空通透，建筑朴实 丰富，充分体现哈尼建筑的风格与精神。在探索发扬哈尼建筑传统风格 的基础上,找到了突破口,这就是公共建筑结合园林的设计手法,这种在传 统地域文化基础上的创新是在建筑中组合园林、引泉汇流、移花接木， 创造出一个绿色的丰富的，充满生机浪漫的空间形态。这种自然朴实的 风韵与现代的结构、功能、技术结合，交相呼应，理性与浪漫交织，彰 显出时代精神。 在设计中注重城市设计与环境设计、社会效益等，强调环境资源的 均好性，合理利用自然资源和人文景观，创造美好、温磬的环境。 绿春县城东仰街心花园建设可行性研究报告 16 规划注重对民族风情和文化的继承、发掘和保护，使市民真正参与 其中，享受其中。高档次、高品位、配套完善、内容丰富的 xx 街心花 园不仅是外来游人体验文化、休息放松的精神物质需要，而且满足了本 地市民日常休闲娱乐的需求。因其所处区位，也成为树立 xx 县城新形 象的标志性工程之一。从而带动周边地区发展，改善周边居民生活水平， 提高县城环境质量，为推动 xx 县城旧城改造和城市的整体发展迈出了 坚实的一步。 3.23.2 xxxx 街心花园现状及问题街心花园现状及问题 xx 街心花园位于 xx 县城的南部，是 xx 县城的城市中心区，目 前有工人俱乐部、游泳池、外贸公司住宅、农机公司、印刷厂、公安局 及民政局办公楼等单位，城区内仅有一条道路大兴街穿越整个规划区， 规划区呈不规则形，由于 xx 县具有典型的山地城市形态特征，现状用 地条件极为复杂。 存在问题： a. 建设用地面积偏小，且用地形状不规则，制约了整个 xx 街心花 园的功能及内容的开发建设。 b.大兴街的穿越既创造了较为便捷的交通联系能力，同时也影响了 整个广场的环境质量，使整个规划区呈现一览无遗的景象；也对广场的 舒适度、市民的私密感和环境的静谧性造成了负面影响。 c.地质条件差、地形高差较大，增大工程建设投资。 d.现状建筑较多，拆迁困难。 3.33.3 本项目建设的必要性本项目建设的必要性 (1) 国家实施西部大开发的要求 实施西部大开发战略，加快中西部地区经济发展，是党中央面向新 绿春县城东仰街心花园建设可行性研究报告 17 世纪的重大决策，国家实施西部大开发，从政策、资金、技术、人才等 方面给予西部适当“倾斜” ，这给西部的发展带来机遇。xx 县城作为 西部的一个边疆小城，要趁国家西部大开发的 “东风” ，努力发展自身 的“造血功能” 。加快城市建设，就是顺应这股潮流，增加“造血功能” 的一大举措，是国家实施西部大开发的要求。 (2) 城市建设的需要 发展小城镇，是带动农村经济和社会发展的一个大战略。小城镇处 在城乡交汇点，具有功能城市化、规模小型化、与农村经济发展联系紧 密的特点，既是城市梯次结构的基点，也是农村经济社会的中心，在推 动经济市场化、乡村城市化、城市现代化进程中有着十分特殊的作用。 因此，我们必须下大力气搞好城镇建设。 xx 县城能够辐射全县 8 个乡镇，由于长期投资不足，基础设施严 重滞后，城镇规模及容量小，以路为市，交通十分混乱，道路狭窄不畅， 绿化率不高，休闲娱乐场所严重不足，城镇各项功能欠缺且极不合理， 使其不能充分发挥对周边乡镇的辐射带动作用。近年来，由于 xx 县县 委、县政府坚持以规划为龙头，通过城市基础设施的建设，有计划、有 步骤的分步实施城镇规划的各项建设功能，增强中心城镇的辐射作用。 根据xx 县域城镇体系规划 ，xx 县城是 xx 县一级中心城镇， 不论在经济上还是在交通上都自然成为了 xx 县中心枢纽城镇。其辐射 面广，对县内各乡镇辐射带动作用强，是 xx 县发展经济和实施开发式 扶贫的重要阵地。全县经济的进一步发展，必须从 xx 县城城市建设入 手。作为提供生产、生活等各项经济功能的物质载体城市，现状城 区建设已不能适应社会、经济发展的要求，故推进 xx 县城城市建设势 在必行。 绿春县城东仰街心花园建设可行性研究报告 18 xx 县是边疆民族地区，县委、县政府把维护民族团结、边疆稳定 当作头等大事来抓，利用多种形式宣传党的民族政策，妥善处理好各民 族之间的关系和社会热点问题，使民族工作落在实处，xx 县多年来一 直保持着安定团结的局面。 (3) 人民群众生活的迫切需要 xx 县城现状况人口 1.9 万人，人均建设用地 33.95m2/人。人口密 度大，环境容量小，急需扩大建成区用地，同时，由于城区内没有绿化 用地，人们在休息时没有休憩、散步、娱乐、活动的场地和空间，没有 停车场用地，各种车辆到处乱停、乱放，严重影响交通，已给人民群众 的生活及过往车辆带来极大的不便。xx 街心花园的建成，可促进各项 城镇经济功能的物质承载能力，更大范围带动辐射周边经济发展。 城市的发展有个本原问题，即形成城市的驱动力和对不断变化和发 展需求的适应。可持续发展观念引入城市，导致城市结构、城市生存方 式的变化。 4 4、项目建设条件及制约因素、项目建设条件及制约因素 4.14.1 建设条件建设条件 (1) 按xx 县域城镇体系规划 ，xx 县城是 xx 县一级中心城镇， 是全县经济文化中心，农副产品集散中心，商贸活动中心和物流中心。 (2) xx 街心花园的建成，可大大改变城市面貌，促进城市的发展。 (3) xx 街心花园选址在城市的中心区，水、电、路方便，符合城市 规划要求。 (4) 良好的外部协作条件 城区内供水、供电充足，交通优势突出，无线寻呼、gsm 移动电 话和无线接入电话网络覆盖整个项目区，已开办互联网业务，对外通讯 绿春县城东仰街心花园建设可行性研究报告 19 联络十分方便，具备了项目建设的外部协作条件。 (5) 政府的政策支持 xx 州委、州人民政府及 xx 县委、县人民政府十分支持 xx 县城 城市建设，使 xx 街心花园的开发建设有了较佳的政策优势和发展前景， 并将为 xx 街心花园的建设提供一定的配套资金。 4.24.2 制约因素制约因素 xx 街心花园的建设任务重，内容多，xx 县人民政府虽积极支持， 但县财政较为困难，难以负担全部建设资金， “以地生财”的路子刚刚 开始，成效还不大，因此，资金短缺是主要制约因素，需求得国家和省 的支持。 5 5、项目建设方案、项目建设方案 5.15.1 指导思想和基本原则指导思想和基本原则 (1) 以指导思想 以邓小平理论和江泽民同志“三个代表”重要思想为指导，紧紧抓 住党中央、国务院实施西部大开发的历史性机遇，全面贯彻落实党的十 六大精神，以发展小城镇经济为中心，以实现城乡经济社会可持续发展 为目标，通过中心城镇建设开发，进一步深化产业结构调整，培育农村 经济新的增长点，优化农村经济布局，转移农村剩余劳动力，全面启动 农村市场，加快农村城市化和城乡一体化进程。 纵观当前众多的城市广场作品，存在不少问题，主要表现在以下几 个方面： 广场大而无当，因为场地大而未能把握住尺度上的分寸，将尺 度夸大，使得广场缺乏亲和力； “大而空”的城市广场为极少的重大事件（集会、庆典等）的 绿春县城东仰街心花园建设可行性研究报告 20 开展提供了很好的场所，而失之于对市民日常生活行为的满足，缺乏参 与性； “硬质景观”与“软质景观”的不平衡。表现在不顾气候条件， 片面追求“硬质景观”或大面积草坪，而忽视绿地林荫之类的“软质景 观” ； 空间缺乏层次性，公共性空间与私密性空间不均衡，大多数广 场缺少私密性空间。 针对这些问题与不足，在 xx 街心花园的设计中，坚持“以人为本” ，重点把握与县城哈尼文化整体风貌协调的原则和设计结合自然为中心 的理念，运用现代广场设计手法，并吸取中国传统园林的精髓，为 xx 县城提供一个集商业、娱乐、休闲与文化活动为一体的标志性的综合性 公共场所，进一步强化城市的山水格局，体现 xx 县丰富的民族文化和 地方风情，展现 xx 县的光辉历史和灿烂未来。 (2) 基本原则 统筹规划、合理布局、因地制宜、突出特色。 坚持可持续发展战略，注重生态效益、经济效益和社会效益的 统一。 坚持高标准、高起点、规范化建设。 严格执行国家基本建设程序。 依靠商贸流通、加工工业，发展特色经济，建设具有辐射带动 功能的中心城镇。 5.25.2 项目建设的总体设想和定位项目建设的总体设想和定位 通过城市的基础设施建设，推动 xx 县城乃至全县经济迅速发展， 促进全县农业结构深入调整和经济布局进一步优化，使 xx 县城真正成 绿春县城东仰街心花园建设可行性研究报告 21 为具有明显带动和辐射功能的县域城镇经济中心。 按照 xx 县域城镇体系规划，加强 xx 县城的基础设施建设， 进一步完善城市功能，加强社会化服务体系功能设施建设，大力发展主 导产业和特色产业，充分发挥 xx 县城的区位优势和辐射带动作用，使 其成为 xx 县域中心城镇，进一步促进全县小城镇经济发展。 加强“外引内联” ，多渠道筹集城镇建设资金，将 xx 县城建设 成为 xx 县最大的农产品加工批发中心和农副产品交易集散地。 进一步建设完善市政功能设施，改善环境，树立 xx 县的良好 形象。 通过建设，使 xx 县城成为交通便捷、通信发达、信息灵通、商贸 活跃、经济繁荣、环境优美、功能完善的县域中心城镇，辐射带动城镇 经济良性发展，促进经济社会快速、健康、协调发展。 5.35.3 建设方案、规模及内容建设方案、规模及内容 设计理念的表达： （1）结构与功能布局 拟建 xx 街心花园在尊重规划用地复杂的地形及现状前提下，以两 个不同高差的广场及一系列具有地方民族特色的雕塑构成广场的整体骨 架。 平街面为主广场，对原有的游泳池进行改造，使之更加适应时代的 发展，与城市景观的协调，同时又是对地方民族传统和风俗习惯的尊重、 继承和发扬。广场运用现代景观的设计手法，营造开阔的空间效果，满 足广大居民休闲、娱乐的心理需求。在广场中心规划一喷泉，以提升城 市形象和居民的生活品味。 第二台广场采用中国传统园林设计手法，采用自然式道路，配合架 绿春县城东仰街心花园建设可行性研究报告 22 空走廊、休息亭等小品，使人们穿梭在其间，得到无穷的乐趣。广场边 界采用台阶式的绿地布局方式，集中体现了哈尼梯田的景观风貌，同时 形成具有层次感的观景平台，开阔的视野，强化人与自然的联系，从而 体现以人为本的设计理念。广场内纵向轴线与潘家后山垂直，有利于山 景和山风的引入，体现设计的自然生态原则。 此广场空间属休闲广场的范畴，是城市的柔性空间，配有休闲娱乐 设施。其空间划分相对较细，以更亲切的尺度来满足人们私密活动的需 求。采用自由式边界，结合地形，空间变化丰富，有山有水，体现山水 城市的景观风貌格局。 大兴街以南的广场空间相对较为开阔和完整，并与八尺山具有一定 的景观空间联系，因此采用绿化、小品和铺地相结合的设计手法，意图 为城市创造一块绿肺，改善原有城市的环境空间。同时引入八尺山的自 然山体风光，丰富城市的景观空间层次。顺应广场周边，规划小部分的 商业门面，给居民提供一定的服务项目，同时为政府操作带来一定的经 济效益。 城市广场，常被称为城市的客厅，除了满足一定的城市功能外，还 应满足不同年龄段和不同文化层次市民多样化的活动需求。拟建 xx 街 心花园的空间格局，正是根据上述城市社会学原理，形成多个功能活动 空间：文化、绿荫、休闲等。 （2）环境局部及设计要点 在 xx 这样一个地处边疆，少数民族聚居的国家级贫困县，政府投 资兴建中心绿化广场，这是 xx 县县委、政府开拓进取，改善城市面貌 大手笔的具体体现。根据广场的特点，主广场设计得精、美、巧，中间 一块照壁将入口与广场主体部分在空间上分隔。照壁用于铭刻领导题词， 绿春县城东仰街心花园建设可行性研究报告 23 以及广场工程简介，让 xx 县人民的功绩在历史中得以见证。 哈尼族文化纪念碑：确定了广场整体空间意象的焦点，同时也是整 个广场的视觉焦点。它控制了整个广场的几何构图。 （3）城市整体环境观念的表达 广场空间化整为零：一方面，广场作为群众集会活动空间，需 要适合城市整体空间体系的大尺度空间，体现恢宏气势；另一方面，作 为休闲、游憩的场所，只有贴近人的小尺度空间与构件，才能反映以人 为本的设计理念，也符合当地浓郁的生活气息。 基于这种考虑，广场按照不同功能被分隔为多个尺度不同的分 区广场，并通过中、小尺度空间的穿插，形成与城市整体空间体系匹配 的大尺度空间。 广场形态采取自由与规整相结合的方法：中心为硬质花岗岩铺 地与周围的相对自由柔性的软质铺装完美结合。在线型上，采用直线型 与曲线型相结合的手法，体现一种刚柔对比。 （4）文化内涵的表达 文化内涵的表达过程，是形体环境综合个表达元素，有表层层次 至深层结构向人们传递文化信息的过程。广场的文化氛围与整体人文环 境相吻合。本广场对 xx 文化内涵的刻画表现在： 景观题材的选择与刻画。小型壁雕与各种造像、 “曲水流觞”水景、 各种灯柱式、亭台形象等等，无一不是对 xx 文化和传统审美意趣的响 应。 环境小品造型的设计，从传统器物中吸取营养，以利于文化信息的 传递。 （5）周边环境考虑及交通组织 绿春县城东仰街心花园建设可行性研究报告 24 坚持生态优先，环境至上的原则，尊重原有地形地貌，因地制宜， 顺其自然地确立广场的主题和布局。坚持“绿色广场”的立意，广场绿 化率达 40%（含水体面积）以上。在方案设计中，顺应地势，保留原有 环境，将山体引入广场当中，使得自然与人工的结合浑然一体，是 xx 独特山水环境的具体体现。 广场外部交通便捷，居民可在广场内任意方向穿梭，可达性较好。 利用用地现状复杂的地形条件，设计了两处集中式的地下停车场，较好 的解决了县城的交通停车问题。这也是此次广场设计需要着重解决的问 题。 拟建的 xx 街心花园 （1）中心绿地（原工人俱乐部、游泳池、公安局、外贸公司住宅、 物质公司、农机公司、印刷厂）位于 xx 县城中部，是 xx 县城的城市 中心区，总用地 2.9 公顷； （2）老年俱乐部（中心绿地的西北边） ，建筑面积 214.7 平方米； （3）公安局办公楼（中心绿地的北边） ，建筑面积 6592.6 平方米； （4）大兴街至检察院、大兴街至交通局、大兴街至公安局三条道 路的改扩建和园区中心环岛周边车行道路面扩宽，道路面积 7800 平方 米； （5）住宅（中心绿地的东南边及东北边） ，建筑面积 2300 平方米； （6）商业建筑（中心绿地的西边和北边） ，1#商住楼面积 4875 平 方米，2#商住楼面积 2631.76 平方米，3#商住楼面积 3056 平方米； （7）南边地下停车场（中心绿地的地下以大兴街为界，分南边两 绿春县城东仰街心花园建设可行性研究报告 25 个停车场） ，面积 5920 平方米。 （8）硬地铺青石板 800 平方米（整个园区硬地） ； （9）地下娱乐城 1400 平方米（中心绿地西北边） ； （10）农机公司综合楼旋转 2900 平方米； （11）两个水体工程 780 平方米（分别位于中心绿地的东北、西北 两边） ； （12）灯光工程（整个园区内零星布置） 。 6 6、项目实施管理、项目实施管理 6.16.1 机构设置机构设置 本项目由 xx 县人民政府主办，并由 xx 县城乡建设环境保护局代 表县政府，负责本项目的开发建设和管理。 6.26.2 机构的基本情况机构的基本情况 xx 县城乡建设环境保护局是 xx 人民政府的下属机构，下设办公 室、规划股、城建监察大队、环卫、路灯、绿化管理股，负责规划区内 的规划建设、道路交通车辆、环境卫生、集市贸易、园林绿化、环境保 护、市政公共设施的建设及监察管理，并以经济合同方式委托项目建设 公司负责项目建设，并通过招投标方式确定设计、施工、监理单位、控 制工程造价、质量和施工进度。 6.36.3 管理措施管理措施 建立和落实项目建设工程质量行政领导责任制、项目法人责任 制、参建单位工程质量领导人责任制和工程质量终身负责制。 实行工程建设招投标。 招标内容包括建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、 材料等。 绿春县城东仰街心花园建设可行性研究报告 26 招标组织形式：建设建设项目的勘察、设计、建筑工程、安装工程、 监理由承办单位自行招标，信息系统等设备及其它重要材料委托招标。 招标方式：建设项目的勘察、设计、施工、监理、重要设备、及其 它重要材料采用邀请招标，建筑工程及安装工程采用公开招标。 项目法人为第一责任人，对项目工程质量负首要责任。 自觉维护计划的严肃性，不随意更改建设内容。 项目资金专款专用，对资金使用进行定期追踪检查、审计。 实行项目竣工验收制度，按国家有关规定进行严格的竣工验收， 由验收人员签字负责。 6.46.4 项目建成后的运行管护项目建成后的运行管护 本项目建成后，由 xx 县城乡建设环境