花园居住小区建设项目可行性研究报告.doc

*花园居住小区建设项目可行性研究 *设计有限公司 1 第一章第一章 总论总论 1.1 项目概述项目概述 1.1.11.1.1 项目名称：*花园居住小区建设项目 1.1.21.1.2 建设单位：*房地产集团*置业有限公司 1.1.31.1.3 建设地点：该建项目建设用地位于*市南部站前区，工程 场界东至世纪大道，西至经五路，南至纬四路，北至纬三路。 1.1.41.1.4 主要建设规模与内容：该建项目工程占地面积 99073 平方米， 规划建筑面积 170678 平方米，主要建筑物情况见表 1-1。 表表 1-11-1 主要建筑物一览表主要建筑物一览表 序 号 建筑名称 建筑面积 （m2） 备注 1 小高层住宅建筑 30423 2 情境洋房（多层建筑） 107411 3 幼儿园 2000 4 商铺建筑 1738 5 居委会用房 50 6 物业管理用房 300 7 公厕 60 8 门卫、垃圾收集等 300 地上建筑 9 人防车库 3816 10 高层地下室 1678 11 情境洋房地下室 21502 地下建筑 1.1.51.1.5 投资估算与资金筹措：项目总投资估算为 28986 万元，其中 建设投资 27884.4 万元，建设期利息 1101.6 万元。资金筹措计划为： 企业自有资金 3000 万元，股东投资 7145 万元，楼盘预售款 8641 万元， 申请银行贷款 10200 万元。 1.1.61.1.6 进度计划：本项目拟在 2 年内建设完毕，4 年内销售资金全 *花园居住小区建设项目可行性研究 *设计有限公司 2 部回笼（含建设期） 。 1.1.71.1.7 主要技术经济指标 表表 1-21-2 项目主要经济技术指标汇总表项目主要经济技术指标汇总表 序号项目单位指标备注 一技术指标技术指标 1 总占地面积平方米 99073 总建筑面积平方米 170678 小高层住宅建筑平方米 30423 情境洋房平方米 107411 幼儿园平方米 2000 商铺建筑平方米 1738 居委会用房平方米 50 物业管理用房平方米 300 公厕平方米 60 门卫、垃圾收集等平方米 300 计算容积率 建筑 人防车库平方米 3816 高层地下室平方米 1678 情境洋房地下室平方米 21502 2 其中 保温层建筑面积平方米 1400 不计算容积率 建筑 3 居住户数户 1081 4 机动车停车位辆 335 5 自行车位辆 2200 6 绿地率 %35.25 7 集中绿地率 %18.91 8 建筑覆盖率 %27.76 9 容积率 1.44 二经济指标经济指标 1 总投资万元 28986 2 销售收入万元 41369 3 上缴税收万元 6363.65 4 税后利润万元 7565.26 5 投资利润率 %34.80 6 资本金利润率 %99.43 7 内部收益率 %29.02 税后 8 财务净现值万元 3668.99 税后 9 借款偿还期年 2 贷款意向 1.1.81.1.8 项目背景与进展：2008 年 5 月，*房地产（集团）股份 *花园居住小区建设项目可行性研究 *设计有限公司 3 有限公司注资 3000 万元成立*房地产集团*置业有限公司。 2008 年 7 月，通过公开招挂牌方式，公司依法取得了*市火车站站前 区 13、17地块的土地使用权。至 2009 年 11 月，公司完成居住小区 “*花园”规划建筑方案的设计与修改，获得*市规划建设指导委员 会审议通过。目前，*花园工程已经完成土地平整、场地临时设施建 设等项目前期工作，土建工程即将开工。包括分摊土地款在内，本项目 已投入资金约 9365 万元。 1.2 编制依据编制依据 （1） *市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 （2） *市城市总体规划 （调整） （3） *市火车站站前区控制性详细规划 （4） *市住宅小区配套设施规划建设管理办法 （5） *市商品房销售管理办法 （6） 城市房地产开发经营管理条例 （7） *花园方案设计 （8）项目单位提供的其他资料 （9）有关统计调查资料 （10）有关政策和技术标准 1.3 研究范围研究范围 我们受建设单位委托，对工程项目的必要性、建设条件、工程方案、 市场环境、投资构成与能力、财务效益与社会效益、环境影响等方面进 行分析论证，为单位决策和融资提供参考，为初步设计提供依据。 *花园居住小区建设项目可行性研究 *设计有限公司 4 1.4 开发企业概况开发企业概况 *房地产集团*置业有限公司为*房地产（集团）股 份有限下属的控股公司，是一家以房地产综合开发为主，集房地产开发、 销售，房屋租赁，城市基础设施及公用设施项目开发、经营、服务，建 材销售、工业、民用建筑技术咨询等为一体的企业。公司成立于 2008 年 5 月 4 日，企业法人*，注册资本 3000 万元。 1.5 项目综合评价项目综合评价 1、本项目属住宅房地产开发项目，符合国家产业政策。 2、*花园居住小区所在*市火车站站前区是市委、市政府依 托城市交通枢纽，打造集物流、商贸、休闲、居住为一体的城市新区。 环境优良，交通优越：北抵*风景区，南、北、东、西、中分别 有铜九铁路、沿江高速、宁宜城际铁路、*路、长江南路等通过或穿 越，*火车站、汽车客运总站、公交始发站均位于区内。站前区规划 面积 15.27 平方公里，规划人口规模 11.98 万人，房地产业“十一五” 期间计划建设 250 万平方米商品住宅，*路以西部分建设高品位的商 业住宅区，保留天然湖泊约 500 亩水面形成水上公园。站前区将成为休 闲居住的乐园。 3、项目开发的是高品位住宅小区，锁定的是有较大经济来源和实 力以及改善性购房人群，以此确定相应的投资水平和价格水平，市场目 标是明确的，定位是准确的。 4、2009 年以来，*市房地产市场逐月升温，随着我市经济的快速 发展和城市规模扩张的加快，房求和房价仍将保持平稳上升，为该项目 提供了良好的市场前景。 5、去年以来，*市出台了关于促进房地产市场持续健康发展的 *花园居住小区建设项目可行性研究 *设计有限公司 5 若干意见 （*政200865 号）和关于鼓励本市农村居民和外来人 口购买主城区商品住房的若干意见 （*政200883 号） ，放宽公积金 贷款条件，对农村居民和外来人口购置房产进行补助，加强舆论宣传， 增强消费信心，这些政策措施在一定程度上扩大了购房需求，对本项目 是有利的。 6、最近召开的中央经济工作会议提出，支持改善性购房需求，放 宽中小城市和城镇户籍限制，加快城镇化。会议表示保持宏观经济政策 的连续性和稳定性，对于地产行业的政策基调是积极扶持的。房地产跨 年度行情即将展开。 7、财务分析表明，该项目具有较好的经济效益，较强的抗市场风 险能力，以及较强的债务清偿能力，在经济上是可行的。 8、该项目设计符合城市规划与国家有关技术规范，环境保护措施 完备，工程方案是可行的。 9、项目建设在可一定程度上满足城市居民的居住需求，提升城市 居民的居住水平，并促进商业发展，创造就业，具有良好的社会效益。 10、开发建设单位母公司实力雄厚，技术水平高，管理能力强，为 项目取得成功提供了有力的保障。 11、财务分析表明，项目财务效益良好，有税后利润 7565.26 万元， 资本金利润率 99.43%，投资利润率 34.80%，内部收益率 29.02%，上缴 税收 6363.65 万元。敏感性分析表明，项目有较强的抗风险能力。清偿 能力分析表明，项目有足够的还款能力。因此，该项目具有经济可行性。 *花园居住小区建设项目可行性研究 *设计有限公司 6 第二章第二章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 2.1 选址选址分析分析 *花园居住小区位于*市南部站前区，是*市“一城五区” 的重要组成部分，是市委、市政府依托城市交通枢纽，打造集物流、商 贸、休闲、居住为一体的城市新区。 站前区环境优良：北抵*风景区，悠长的*对景景观大道 是城市独有的生态风景线；贵*中学高中部新校区即将开工建设；站 前区文化广场、*职业中学、*市站前区三甲医院、站前区医疗服务 中心、站前区污水处理厂等项目前期工作都在抓紧进行当中。 站前区交通优越：南、北、东、西、中分别有铜九铁路、沿江高速、 宁宜城际铁路、*路、长江南路等通过或穿越，*火车站、汽车客运 总站、公交始发站均位于区内。 站前区规划面积 15.27 平方公里，规划人口规模 11.98 万人，房地 产业“十一五”期间计划建设 150 万平方米商品住宅，*路以西部分 建设高品位的商业住宅区，保留天然湖泊约 500 亩水面形成水上公园。 站前区将成为一个传统和时代交融、特色鲜明的休闲居住区。 2.2 建设条件建设条件 2.2.1 配套建设条件配套建设条件 历经多年建设，*市火车站站前区不仅形成了四通八达的交通网， 并且强电、弱电、供水、排水、供电、供气等配套建设全面跟进，达到 了“道路通、供水好、排水畅、电力稳、供气足、环境美”的总体目标， 可满足开发高品位居住小区对基础设施条件的要求。 *花园居住小区建设项目可行性研究 *设计有限公司 7 1、供水：由纬三路、纬四路市政给水管网供给。 2、排水：纬三路、纬四路、纬五路、世纪大道市政雨水均建有市 政雨水管网和污水管网。 3、供电：区内电网沿路铺设，可选择性接入电源。 4、市区燃气管道网、通信光缆网和有线电视网均延伸到达。 2.2.2 自然条件自然条件 1、地质：*大地构造上位于扬子地台东北部，根据地层、构造、 岩浆活动的差异，*市主城区为下扬子台坳，地层发育齐全，基岩为 完整角砾岩，强度较高，承载力大。 2、水文条件：*市水资源丰富，主要由长江、河流、湖泊和水库 四部分组成。长江在*市境内全长 160 公里，每年四月份江水上涨，5- 8 月份进入汛期，历年平均水位 9.20 米，多年平均流量为 29500 立方米/ 秒。境内河流主要有青通河、九华河、陵阳河、五溪河、七溪河、秋浦 河、清溪河、白洋河、黄盆河、龙渡河、龙泉河等，雨量充沛，丰水年 月在 4-8 月份，枯水在冬季。 3、气候：*市属亚热带季风气候区，气候温和，阳光充足，四季 分明，降雨丰沛集中，年际变化大，多年平均降雨量 1502mm，平均温 度 16.1，平均无霜期 240 天。年平均日照 1968.5 小时，主导风向为东北 风。对项目建设无不利影响，建设过程中要注意冬雨季施工质量。 基本风压：0.40kpa 基本雪压：0.70kpa 4、地震：*市所在区域地震基本烈度为 6 度，在项目建筑结构设 计中已经考虑。 *花园居住小区建设项目可行性研究 *设计有限公司 8 第三章第三章 市场分析及营销策略市场分析及营销策略 3.1 市场分析市场分析 3.1.1 *市社会经济发展概况市社会经济发展概况 *市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是长江 南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城，也是安徽省“两山一湖” （黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分。现辖贵*区、* 县、*县、*县和九华*山风景区，总面积 8272 平方公里，总人 口 158 万。全市生态环境良好，经济与人口、环境协调发展，是中国第 一个国家生态经济示范区。*是国家生态经济示范区、实施中国 21 世纪议程全国十六个地方试点之一、 “生态安徽”建设试点市、中国 优秀旅游城市、全国旅游竞争力百强城市、安徽省园林城市、中国傩文 化之乡。*是长江经济开发带的重要组成部分，*港是长江干线重点 港口之一，为一类开放口岸。*自古就有“江南鱼米之乡”之称，是 国家重要的商品粮、优质棉、出口红茶、茧丝绸和速生丰产林基地。野 生动植物资源种类繁多，仅中药材就有 1300 多种。已探明有工业开采 价值的矿藏 40 余种，其中铅、锌、锑、锰等有色金属矿产储量居安徽 省首位。 几年来，*市坚持走特色发展之路，紧紧围绕实施“生态立市、 工业强市、旅游兴市、商贸活市”战略，着力建设“实力*、活力 *、魅力*、和谐*” ，进一步明确和强化了坚持抓工业、抓招商、 抓园区、抓旅游、抓城市，以重点突破带动全局发展的思路，经济社会 发展全面提速，经济总量呈现跨越发展之势，经济增速始终保持两位数， 2008 年在全省 17 个市中居第 2 位，达到 16%。 *花园居住小区建设项目可行性研究 *设计有限公司 9 几年来，*集中力量抓了一些打基础、管长远、事关全局的基础 性工程。沿江高速、铜九铁路、安景高速的通车，九华山机场通过国务 院立项，宁宜城际铁路开工建设，立体交通网络基本形成；城市框架拉 开，达到 80 平方公里， “一城五区”型态基本形成，城市品位不断提升， 城市容量不断扩大，为科学发展提供了空间；发展平台基本形成，园区 建设已达到 40 平方公里，远期规划达到 100 平方公里。基础承载力不 断增强，经济发展的硬环境得到改善和提升。 近五年来全市人民收入变化情况见下表： 人民收入2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年 城镇居民人均可支配收入 （万元） 6974788290151101712848 增长率（%）12.313.014.422.216.6 农村民人均可支配收入 （万元） 26482940334740124758 增长率（%）11.011.013.819.918.6 3.1.2 *市主城区商品住宅未来需求判断市主城区商品住宅未来需求判断 随着*市国民经济和社会的发展，人们的 财富水平有较大提高， 人们的消费理念生活方式正在迅速发生变化，在衣、食、住、行等基 础生活要素中，住房已成为人们改善生活的首要目标。 根据*市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 的生活 质量目标，到 2010 年*市城镇居民人均住房面积为 32 平方米，而目 前*市城镇居民人均住房面积才达到 24.5 平方米（*市统计局统计 数） ，按照*市城市总体规划（调整） （20062020） 预测，到 2010 年主城区人口约 25.82 万人（到 2008 年底实际人口为 22.91 万人） ，至少还需要 194 万平方米的商品住房供应。截止 2009 年 11 月底， *市主城区商品住房累计可售量为 65.15 万平方米，其中 1 年以上待 *花园居住小区建设项目可行性研究 *设计有限公司 10 销售住宅 18.52 万平方米，从发展角度讲，*市商品住宅开发近两年 还有较大的市场空间。 同时，根据*市城市新一轮发展规划预测，到 2015 年，主城区 人口将增长到 35 万人，城市建成区面积由目前的 20 平方公里增加达 35 平方公里。按照人均住房面积 34 平方米计，2011 年至 2015 年间新 增城市人口对商品住房的需求总量为 312.12 万平方米。考虑城市房屋 拆迁、改善性购房和个人房产投机也是一块很大的市场，估计“十二 五”期间，*市主城区的住宅需求总量为 500 万平方米左右，年均需 求量在 100 万平方米左右。 3.1.3 全国房地产市场运行情况全国房地产市场运行情况 国家统计局发布的“111 月全国房地产市场运行情况”报告显示： 2009 年 1-11 月，全国房地产开发企业房屋施工面积 29.88 亿平方 米，同比增长 17.2%，增幅比 1-10 月提高 0.8 个百分点；房屋新开工 面积 9.76 亿平方米，同比增长 15.8%，增幅比 1-10 月提高 12.5 个百 分点；房屋竣工面积 4.42 亿平方米，同比增长 26.1%，增幅比 1-10 月 提高 3.4 个百分点。其中，住宅竣工面积 3.67 亿平方米，增长 28.2%，比 1-10 月提高 3.2 个百分点。 1-11 月，全国商品房销售面积 75203 万平方米，同比增长 53.0%。其中，商品住宅销售面积增长 54.4%；办公楼销售面积增长 39.2%；商业营业用房销售面积增长 39.1%。1-11 月，商品房销售额 35987 亿元，同比增长 86.8%。其中，商品住宅销售额增长 91.5%，办 公楼和商业营业用房销售额分别增长 58.4%和 60.4%。 1-11 月，全国完成房地产开发投资 31271 亿元，同比增长 17.8%，增幅比 1-10 月提高 1.2 个百分点。其中，商品住宅完成投资 *花园居住小区建设项目可行性研究 *设计有限公司 11 22369 亿元，同比增长 15.7%，比 1-10 月提高 1.6 个百分点，占房地 产开发投资的比重为 71.5%。延续今年以来的逐月回升势头 。 全国房地产开发景气指数（简称 “国房景气指数”）连续 8 个月上 升。 3.1.4 主城区主城区 1-10 月房地产市场月房地产市场情况分析情况分析 今年 1-11 月份我市房地产市场保持了持续稳定的发展态势，房地 产市场交易量各项指标均已超过 08 年同期水平。 一、房地产市场基本情况 房地产投资增幅明显。1-11 月份我市主城区房地产开发投资 32.05 亿元（不含主城区乡镇房地产开发） ，同比增长 89.64%。其中住 宅 12.90 亿元，商业房 13.55 亿元，办公房 5.59 亿元。 商品房新开工面积增幅较大。 1-11 月份我市主城区商品房新开工 面积 146.68 万平方米。其中住宅 65.93 万平方米，商业房 54.48 万平 方米，办公房 26.26 万平方米。 商品房竣工面积保持增长。1-11 月份我市主城区商品房竣工面积 94.38 万平方米，同比增长 94.20%。其中住宅 69.98 万平方米，商业房 20.00 万平方米，办公房 2.86 万平方米。 截止 2009 年 11 月底，我市主城区商品房累计可售量为 119.44 万 平方米，其中商品住房 65.15 万平方米，其中 1 年以上待销售商品房 的面积为 40.31 万平方米（含住宅 18.52 万平方米） 。 二、房地产市场供给和销售情况 2009 年 1-11 月我市主城区共批准商品房预售面积 106.24 万平方 米，同比上升 0.12%，其中住宅 67.68 万平方米，同比下降 2.33%。 2009 年 1-11 月份我市主城区各类商品房销售 （签约）面积共 123.39 万平方米（预售房销售面积 95.02 万平方米，现房销售面积 *花园居住小区建设项目可行性研究 *设计有限公司 12 28.27 万平方米） ，同比 08 年 1-11 月增长 149.07，其中商品住宅销售 （签约）面积共 90.63 万平方米，同比 08 年 1-11 月增长 120.04%。 2009 年 1-11 月我市主城区一般二手房交易面积共 14.37 万平方米， 同比上涨 81.9%；其中一般二手住房共 9.87 万平方米，同比上涨 172.65%。 情况表明，我市城区房地产市场消费信心稳定，市场回升明显，目 前处于较好的发展状态，是房地产投资的较好时期。 三、房地产供销结构情况 1、商品住房销售价格阶段结构 2009 年 1-11 月份我市主城区销售的商品住房中，价格在 800 元/平 方米以下的为 0.27 万平方米，占总成交量的 0.3%；价格在 800-1100 元/ 平方米的销售面积为 0.74 万平方米，占总成交量的 0.82%；价格在 1100-1500 元/平方米的销售面积为 1.5 万平方米，占总成交面积的 1.65%； 价格在 1500-2000 元/平方米的销售面积为 6.57 万平方米，占总成交面积 的 7.25%；价格在 2000-2500 元/平方米的销售面积为 29.73 万平方米， 占总成交面积的 32.8%，价格在 2500-3000 元/平方米的成交面积为 31.65 万平方米，占总成交面积的 34.92；价格在 3000-4000 元/平方米的 成交面积为 17.87 万平方米，占总成交面积的 19.72%；价格在 4000- 5000 元/平方米的 成交面积为 1.01 万平方米，占总 成交面积的 1.11%； 价格在 5000 元以 上的成交面积为 1.3 万平方米，占 *花园居住小区建设项目可行性研究 *设计有限公司 13 总成交面积的 1.43%。 从以上数据来看 2000-3000 元/平方米的占总成交面积的 66.14%， 是目前市场的主导消费价格，但 3000-4000 元/平方米的房价比例有所提 高，我市总体房价处于缓慢但稳定的上升中。 需要指出的是，近来所开盘的小高层住宅项目，如“丽阳兰庭” 、 “永华怡景园” 、 “星河湾”等销售情况均较为理想，显示我市房地产市 场对小高层住宅接受程度已大大提高。 因此， “*花园居住小区”设计以小高层为主，将商品住宅价 格定位在 2800-3200 元/平方米是合适的，符合当地市场消费能力和需 求。 2、商品住房销售面积阶段结构 2009 年 1-11 月份我市主城区销售的商品住房中， 90 平方米以下 的成交面积为 14.1 万平方米，占总成交面积的 15.55%；90-110 平方 米的成交面积为 10.23 万平方米，占总成交面积的 11.29%；110-120 平方米的成交面积为 27.21 万平方米，占总成交面积的 30.02%；120- 144 平方米的成交面积为 20.27 万平方米，占总成交面积的 22.37%；144-180 平方米的成交面积为 9.86 万平方米，占总成交面积 的 10.88%;180 平方米以上的成 交面积为 8.97 万 平方米，占成交 面积的 9.9%。 从以上分析 数据看，我市商 品房的热销户型集中在 90-144 平方米之间，占总交易量的 69.61%。 *花园居住小区建设项目可行性研究 *设计有限公司 14 根据市场对商品住房面积的需求， “*花园居住小区”将户型 结构设计为面积 90 平方米以下占 11.33%，面积 90-120 平方米占 60.45%， 面积 120 平方米以上占 28.22%，是十分合理的。 3、购房对象结构分析 从商品房住房购买对象分类来看，1-11 月份本市区居民购房比例约 占总成交的 58%；其它地区约占 16%；省其它地区约占 20%；省市约占 6%。从以上数据来看，本市区以外人口占总成交比例的 42%，与 10 月 份持平。一方面显示 我市去年出台的促进 房地产市场持续健康 发展的各项政策持续 发挥作用；另一方面 说明我市对周边地区 人口吸引力不断增强， 中心城市地位稳步提 高。 四、房地产市场价格分析 1、商品房价格分析 2009 年 1-11 月份我市主城区商品房平均销售价格为 3164.78 元/平 方米，同比上升 4.1%；商品住房平均销售价格为 2448.63 元/平方米，同 比上升 0.09%。 2、二手 房价格分析 2009 年 1- 11 月份我市主城 *花园居住小区建设项目可行性研究 *设计有限公司 15 区二手房平均销售价格为 2359.69 元/平方米，同比上升 11.43%；二手住 房平均销售价格为 2351.62 元/平方米，同比下降 5.02%。 五、市场总结 从以上分析情况看今年 1-11 月份度我市房地产市场交易稳步增长， 特别是 9-11 三个月市场交易量增长幅度较上半年更为明显，显示一方面 宏观经济情况较好，需求旺盛；另一方面我市各惠民政策仍在持续地发 挥拉动房地产市场消费的作用，预计短期内我市房地产市场仍将保持持 续增长势头。 3.1.5 对今后房地产市场形势的初步判断对今后房地产市场形势的初步判断 今年以来房地产市场实现了触底回升，具有一定的合理性，这种合 理性表现在三个方面：其一，住房刚性需求客观存在；其二，去年中央 实行的宽松政策发挥积极效果；其三，资金流动性过剩导致通胀预期大 增，资本避险因素推动房产成交放量。但流动性过剩引发的投资需求主 要集中在大城市和东部城市，其向中小城市和西部城市传导力度有限。 房地产业是国民经济的重要支柱产业，特别是在当前市场条件下， 成交放量对抗击金融危机有正面作用。现阶段，我国房地产业不存在产 能过剩的问题，国家对房地产业只会进行扶持，不会进行政策打压。最 近召开的中央经济工作会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性， 就是最好的说明。 中国房地产业不会对经济带来主导性负面影响，而只要中国经济健 康，中国房地产价格就还将继续向上攀升。 与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在城市化 和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求比较旺盛，是我国住房市场 快速发展的市场基础，其中除了少数低收入群体住房需要政府提供保障 性外，还有几种类型的住房需求依靠住房市场：一类是刚刚步入社会不 *花园居住小区建设项目可行性研究 *设计有限公司 16 久，成家立业需要住房的年轻人，包括本地离开父母独立生活和外地进 入大中城市工作的年轻人。他们需要的住房是功能设施齐全、舒适、方 便，小户型、价格适中，可以承受得起的住房。一类是已经有房，生活 水平提高后，希望以小换大、改善居住条件的人群。这两部分人具有一 定收入和经济能力，借助银行贷款，可以购买普通住宅，他们是社会的 基本群体，占大多数，也是住房市场自住型的基本需求群体。还有一类 是投资型需求。改革开放使中国人民财富有了较大增长，需要有保值增 值的渠道和工具，一部分人选择了住房市场。购置住宅不是为了自己居 住和使用，而是为了出租获利或住宅涨价后出售获利，是通过购房实现 手中的货币增值。 总之，有几大因素决定了可以对未来房地产市场持积极乐观看法： 一市中国经济保持稳步发展；二是城镇规模和城市人口加速扩大；三是 人民改善生活的愿望日益强烈；四是个人理财投资的需求不断增长。 3.1.6 周边楼盘情况调查周边楼盘情况调查 目前*市主城区具有代表性的楼盘有汇景花园、河滨花园、星河 湾花园、永华怡景园、华邦阳光城、静安新城、森桥印象等，对这些楼 盘我们进行了市调调查，情况如下： 1、永华怡景园 位于九华山大道与白牙路交口往南，移动公司南边。住宅建筑面积 21950 平方米，户型设计以经济型三房为多。占地 1.3 公顷。2009 年 7 月中旬开盘预售 2 幢住宅。小高层均价 3100 元/平米左右，100 平米复 式特价 3398 元/平米起售。开盘即销售 60%以上。 2、星河湾花园 沿九华山大道西侧，汇景花园南侧，占地面积 3 万平方米，建筑面 积约 60000 平方米，由多层、小高层和高层组成，目前在售为多层和小 *花园居住小区建设项目可行性研究 *设计有限公司 17 高层，08 年 12 月小高层开盘销售，共推出 110 套，面积为 100-150 平 方米，价格为 2900-3750 元/平方米，楼层价差较大，均价 3300-3400 平方米。其中一栋多层办公楼由*市房产局整体购买。为增强客户的 购房信心，在销售合同中承诺：如该小区房价下跌，已购房客户可以无 条件退房。目前销售已近 90%。 3、*丽阳兰庭 丽阳兰庭是由安徽*房地产公司（*公司）负责开发、安徽*公 司建造。小区位于*百牙东路，东沿九华山大道，西邻贵*中学秋浦 分校，总占地 24475，总建筑面积约 71200。由高层住宅、公寓、 写字楼、商业等多种建筑形态组成，是一座融高尚居住、购物、休闲、 娱乐、商务办公、教育配套于一体的现代化全息生活城，有大面积空中 花园、架空穿景以及高层观景洋房和古典廊桥景观设计。09 年 11 月 8 日开盘，一期推出 1#和 3#楼，户型面积为 73、82、102、109，3200 元/，当天房源销售即逾 80%。 4、华邦阳光城 位于秀山南路，老城区的西南，开发商是*房地产开发有限公 司，占地面积约为 8.5 万平方米，建筑面积为 14 万平方米，为地中海式 建筑风格，由多层、小高层组成。一期多层于 08 年 10 月开盘销售，价 格区间为 2950-3500 元/平方米，均价 3280 元/平方米，开盘当日成交 63 套。二期沿街两栋住宅于 09 年 3 月开始认筹，目前认筹客户已有 40 余 套。 5、汇景花园 位于九华山大道与百牙路交叉口西北角，与丽阳兰庭相隔百牙路， 由*市*房地产开发公司开发建设，*规划设计院设计，总占地 250 亩，总建筑面积 22 万。共分 4 期开发，前三期均为多层（三期多 *花园居住小区建设项目可行性研究 *设计有限公司 18 层开盘形成抢购局面） ，现已售完。四期于 08 年 10 月份开盘销售，现 在售的为最后 3 幢小高层住宅,共 132 套，销售价格为 2900-3700 元/平方 米不等，楼层差价基本上为 80 元/平方米，户型建筑面积为 99.72126.45，均价为 3400 元/。目前剩余房源很少。 此项目是*最早开发的小区，也是品牌小区，社区已成熟，商业 配套齐全，自然环境较佳（内部绿化+外部清溪公园） ，交通方便，社区 规模较大，配套完善。 6、河滨花园 河滨花园位于九华山大道以西，紧邻丽阳兰庭北边，与百荷公园咫 尺之遥。小区总占地 11 万，总建筑面积 18.5 万，容积率 1.67，绿 化率 35%，是集住宅与商业为一体的综合性高尚住宅小区。建筑单体以 多层及小高层为主，融入了欧式古典风格，又结合现代简约气息；以赋 予建筑灵动之美。河滨花园坐拥白沙河、清溪河两大水系，景观以水贯 穿一脉相连，从入口到庭院深处，可知可感的动态景观。河滨花园由 *市牯牛降房地产开发有限公司建设，共分 3 期开发，由多层、小高 层、沿街商业所组成，目前多层只剩余几套住宅，三期小高层于 08 年 12 月开盘销售，销售区间价格为 3080-3600 元/平方米，目前销售率达到 70%左右。 此项目社区规模较大，配套完善，自然环境较佳（内部景观+外部 白沙河公园） ，户型紧凑实用，交通方便。 7、森桥印象 森桥印象项目地块位于东城版块，*开发区内，由*市*房地 产有限公司开发建设，项目总用地 170 亩，总建筑面积达 11.7 万余平方 米，将建设为别墅和多层为一体的高尚社区。由*规划设计院已完 成项目规划，景观设计则由国际上久负盛名的*团公司担任，共分 *花园居住小区建设项目可行性研究 *设计有限公司 19 3 期开发，现在在售的为 11 幢多层住宅，面积范围为 89.91（二室二 厅）136.62（三室二厅二卫） ，目前销售均价为 3700 元/，销售率 近 70%。 8、静安新城 该项目位于长江南路与南环路交口，属于城区南郊，占地 67 万平 方米，总建筑面积为 116 万平方米，由多层、小高层、高层组成、目前 在售的有多层、小高层，多层均价为 2480 元/平方米，3、4、5 层已基 本售完，小高层均价为 2780 元/平方米，销售率达到 30%。销售情况一 般。 对以上楼盘的性质、特点、规模、价格和销售等方面的调查有助于 目标市场的把握和定位，可为“*花园”的规划设计及市场营销提 供参考。 3.2 项目竞争力分析项目竞争力分析 1、优越的环境 “*花园居住小区”位于*市南部站前区，是市委、市政府 依托城市交通枢纽，打造集物流、商贸、休闲、居住为一体的城市新区。 外部交通条件优越，傍有铜九铁路、沿江高速、宁宜城际铁路、*路、 长江南路等通过或穿越，*火车站、汽车客运总站、公交始发站均位 于区内。区内规划建设有贵*中学高中部新校区、站前区文化广场、 *职业中学、*市站前区三甲医院、站前区医疗服务中心、500 亩水 上公园等。近抵省级风景名胜*风景区，悠长的*对景景观大 道是城市独有的生态风景线。该地是休闲居住的乐园。 2、时代化发展性的规划设计 随着*房地产开发水平的提升，各个板块都出现了代表性的楼盘， *花园居住小区建设项目可行性研究 *设计有限公司 20 因此，必须做到有所创新，有所提升。 结合基地的区位条件， “*花园居住小区”将规划设计纳入到 *火车站站前区的整体结构框架的构建之中，完善站前区核心区域的 功能组成和结构框架。 进行准确的市场定位与山水景观资源的完美对接，创造生态化的全 新社区生活形态。 秉承以人为本的理念，强调社区服务设施配套的舒适化、便捷化和 完整化。深入考虑客户群体的心理需求。 推出个性多样化、立体化的建筑特色，实现建筑群体与环境、建筑 单体与景观的有机结合。 兼顾开发建设的实际情况，充分考虑市场变化，强调规划的弹性和 可操作性。 3、满足高尚层次的需要 随着*市国民经济和社会的发展，人们的生活水平有较大的提高， 对生活环境、工作环境、消费水平有着更高、更新、更好的要求。本建 设项目正是基于此种社会现实投资兴建的集居住、购物、文化、休闲、 幼儿寄托于一体的生活小区，定会得到市场的青睐。 4、产品定价合理 “*花园居住小区”商品房，小高层住宅按均价 3200 元/平方 米出售，多层住宅均价 2800 元/平方米出售，商铺按均价 5000 元/平方 米出售。由于它的独特区位与环境价值，按照目前中高房价水平及走势， 该价位应当具有较强的吸引力。 3.3 市场营销策略市场营销策略 3.3.1 定位策略定位策略 *花园居住小区建设项目可行性研究 *设计有限公司 21 进行市场细分，准确定位目标市场和目标人群，分析购房者的消费 需求、消费偏好、消费理念，采取针对性的产品宣传。 3.3.2 差异化策略差异化策略 准确定位产品，进行差异化设计，宣传公司的品牌诉求和产品特点， 以此赢得消费者的关注与共鸣，进而产生购买欲望。 3.3.3 价格策略价格策略 打造高品质高品位的产品，以优越的性价比与附加值吸引购房者， 在市场竞争中取胜，实现资金的快速回笼。 3.3.4 服务策略服务策略 以消费者为中心，为顾客创造价值，提供产品质量承诺，打消使用 顾虑。以热情的接待、高效的服务、标准化的解决程序，最大化的留住 客户。做好访问者的信息记录，及时回访，最大化的争取客户回头。 3.3.5 销售推广策略销售推广策略 先宣传，后销售。集中进行密集广告，营造声势，振动市场。统一 品牌形象，提升形象高度，赋予品牌良好的亲和力。 拓宽宣传渠道，创新宣传方式。做到最大覆盖，提高宣传效果。 建设精干强大的宣传促销队伍，并对销售人员进行绩效考核，使成 绩与收入合理挂钩，同时强化营销培训，最大程度的提高推广效率。 重视情感促销，合理的配送赠品或纪念品，可以有效的吸引客户和 传播品牌。 *花园居住小区建设项目可行性研究 *设计有限公司 22 第四章第四章 方案方案设计设计 4.1 设计背景设计背景 4.1.14.1.1 项目名称：*花园居住小区 4.1.24.1.2 项目环境 *花园居住小区地处中国优秀旅游城市*市，区域内拥有中 国佛教圣地九华山。*市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南 接雄奇黄山。现辖贵*区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区 以及省级*经济开发区，总面积 8272 平方公里，总人口 158 万。* 旅游资源得天独厚，自然风光和人文景观交相辉映，是理想的旅游休闲 度假胜地。全国四大佛教圣地之一的九华山不仅自然景色秀美，是国家 4a 级风景名胜区，而且佛教文化博大精深，寺庙百座，僧尼千人，是著 名的国际性佛教道场。境内拥有被称为“华东动植物基因库”的国家级 野生动植物自然保护区牯牛降，古木参天、千沟万壑、山水相映， 素有“第二黄山”之称，还有被誉为“中国鹤湖”的亚洲重要湿地自然 保护区升金湖，湖水清澈如镜，沿湖烟树迷蒙，一派江南水乡好风 光。*历史文化底蕴积淀深厚，是安徽省历史文化名城。设州置府始 于唐武德四年，迄今已有近 1400 年的历史。晚唐杜牧、北宋包拯等历 史名人曾先后任*刺史、知府，李白、苏轼等众多文人雅士都曾驻足 寻芳，留下了千余首脍炙人口的不朽诗篇，为*赢得了“千载诗人地” 的美誉，始于母系社会的*傩戏更被誉为“戏曲活化石” 。*市生态 环境良好，森林覆盖率达 57以上，是中国第一个国家生态经济示范区， 是实施中国 21 世纪议程地方试点地区，也是“生态安徽”建设首 批综合示范市之一。 *花园居住小区建设项目可行性研究 *设计有限公司 23 “十一五期间” ，*市坚持以“加快追赶，奋力崛起，实现跨越” 为主题，以工业化为核心，以大开放为主战略，以招商引资为抓手，以 工业园区为平台，大力培育非金属新材料业、旅游业、农副产品及深加 工业、有色金属冶炼及深加工和能源产业等五大支柱产业，将*打造 成全国最大的非金属新材料基地、世界级旅游胜地、华东地区重要的农 副产品深加工和中药材基地、安徽省重要的有色金属冶炼及深加工基地 和能源基地，努力建设一个名山秀水、名城宜居、民富市强、民和政通 的新*。 本项目位于*市南部站前区，站前区是*市“一城五区”的重要 组成部分，铜九铁路、沿江高速和宁宜城际铁路在这里汇集，*火车 站、汽车客运总站、公交始发站均位于区内，是*市连接外部地区的 重要交通枢纽。站前区规划面积 15.27 平方公里，规划人口规模 11.98 万人，房地产业“十一五”期间计划建设 150 万平方米商品住宅，* 路以西部分建设高品位的商业住宅区，保留天然湖泊约 500 亩水面形成 水上公园。 本项目东至世纪大道、南至纬四路、西至经五路。占地面积约 9.91 公顷，地形方正，地势基本平整。 优越的区位，高速发展的区域经济为“*花园”的运作成功提 供了坚实的基础。 4.2 建筑设计建筑设计 4.2.1 设计依据设计依据 1设计条件 2 城市居住区规划设计规范 （2002 年版） （gb50180-93） 3 建筑工程设计文件编制深度规定 （建设部 2003 年 4 月） *花园居住小区建设项目可行性研究 *设计有限公司 24 4 人民防空地下室设计规范 （gb50038-2005） 5 住宅设计规范 （gb50368-2005） 6 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 （gb50067-97） 7 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 （jbj134-2001） 8 建筑设计防火规范 （gb50016-2006） 9 高层民用建筑设计防火规范 （2001 年版） （gb50045-95） 4.2.2 设计原则设计原则 1、整体性和谐共生 从整体出发，对外强调规划区与城市空间环境的协调性，对内强调 规划区内部结构的系统性，构筑整体有效，和谐共生的整体环境。 2、多样性兼容并蓄 针对多元化的市场需求，有机组合多样化的住宅类型，在整体协调 的基础上，塑造丰富的空间景观，营造多样性的宜人场所空间。 3、文化性多元文化 挖掘*地域文化特质，与现代文化交融结合，社区设计为浓郁的 英伦风格，深厚的文化底蕴，与区域内浓厚的学院氛围相呼应，提升社 区文化品质。 4、生态性自然健康 以环境的塑造为主题，注重绿化空间的整体性、均好性，强调人、 建筑、环境的共生与融合，充分发挥景观优势，营造社区小气候，实现 人与自然的交流融合，同时注入健康休闲的理念，提升环境品质。 5、操作性弹性成长 充分考虑现状条件和开发建设的实际情况，注重超前性和长效性。 通过具有弹性的整体结构，使项目具有良好的可操作性，以利于起步建 设和分期开发。 *花园居住小区建设项目可行性研究 *设计有限公司 25 4.2.3 方案描述方案描述 1、总体布局 通过整合基地周边环境，对基地做出科学的分析和相对应的布局形 式。基地为南北向较长，东西向较短的规整矩形，东西两侧道路基本为 南北走向（南偏东 17 度左右） 。沿世纪大道为城市规划景观轴线，沿路 规划了近 40 米的城市绿化带，景观效果较好，构成了本区规划中重要 的外部借景要素。在本区规划中我们根据基地形状，规划了南北走向的 三列住宅组团，并且在西侧两列住宅间设置了南北走向的条状集中绿化 带，形成小区的集中绿化系统，并联系主次出入口，构成整个小区的人 行交通系统，南北走向的集中绿化系统最大化的增加了小区景观的利用 率，大量增加景观房的比例；东侧一列住宅组团利用沿世纪大道城市绿 化，形成户户有景的建筑布局。 2、绿化和景观设计 小区景观设计突出“海派情境洋房”空间的构成形式，构建“四重 景观”递进式空间体系，为居民提供多重的交流活动空间。 第一层：南北走向的小区主要集中绿化体系。利用建筑的围合，将 320 米左右的绿化带分隔成 5 段，各段集中景观控制在约 70 米*35 米的 空间中，各段集中绿化组合在一起，有收有放，人性化的把握空间尺度， 创造出层次丰富的空间效果，提供一种游园式的空间体验。 第二层：住宅组团间绿化。情境洋房的南北出入口设置，两排建筑 组成一个小的居住组团，各组团间的绿化系统构成公共绿化向私享绿化 过渡的空间。 第三层：宅间交流空间。借鉴海派里弄街坊的空间效果，为组团内 住户，创造一种亲切、和谐的交流平台。 第四层：户内的花园露台空间。每户赠送一定面积的露台，形成层 *花园居住小区建设项目可行性研究 *设计有限公司 26 退式的建筑形态，营造小区立体化的绿化体系， “站在露台看风景，于 是自己也成了风景” 。 3、交通消防设计 小区沿纬四路设置主要车行出入口，沿经五路设置车行次要出入口。 内部主要道路为环形路，通过小区次要道路连接每个组团。在每栋高层 合适位置设置消防登高场地，满足消防要求。 基