2011临高海航投资开发有限公司临高一号桥项目前期发展策划48p.pdf

临高海航投资开发有限公司临高海航投资开发有限公司 临高一号桥项目临高一号桥项目 产品定位报告产品定位报告谨呈：海航地产谨呈：海航地产 报告目录：报告目录： 建筑产品规划建筑产品规划 商业发展建议商业发展建议 市场价值研判市场价值研判 项目整体定位项目整体定位 项目综合分析项目综合分析 城市现状：海南西部工业走廊北段经济重镇，国际旅游岛和 西部大开发重要基地，海南最重要渔业生产县。 城市现状：海南西部工业走廊北段经济重镇，国际旅游岛和 西部大开发重要基地，海南最重要渔业生产县。 临高位于海南西北部，人口48 万。距省会海口83km。环岛西 线高速公路和粤海铁路西环线 贯穿境内。 海岸线长114.7km，有11处港 湾，有金牌、新盈、调楼、黄 龙等天然优良港口。 临高风土人情独特，被评为 “全国民间艺术之乡”， 渔 歌“哩哩美”和人偶戏被列为 我国民间艺术的瑰宝。 临高属于海南西部工业走廊， 拥有省级5大经济开发区之一 的金牌港，具备上大工业项目 的良好条件；海洋捕捞产量占 全省1/3强，渔业发展空间巨 大；有临高角等多处海湾，滨 海旅游蕴含优势。 1、外部属性、外部属性 外部交通：临高处于西部交通的核心地带，集高速公路、粤海铁路海南西 环线、轻轨资源于一体，“两桥五路”使城市交通规划更加完善。 外部交通：临高处于西部交通的核心地带，集高速公路、粤海铁路海南西 环线、轻轨资源于一体，“两桥五路”使城市交通规划更加完善。 公路：公路：西线高速横穿，有快速干道连 接高速与临城镇。 铁路轻轨：铁路轻轨：西环轻轨已经开工建设， 预计2013年运行，在临高设分站点 路桥规划建设：路桥规划建设： 文澜江四号桥、百仞滩大桥项目建设 正顺利推进； 连接城区至文澜江入海口的市政大道 正铺路基； 通往临高角风景区的临昌大道工程基 本完成； 连接西线高速与金牌开发区的金牌大 道即将完成； 连接马袅湾和西线高速的福马大道正 在规划论证当中； 沿海快速干线规划：从新盈港经临高 角穿文澜江，连接金牌和马袅湾。 项目所在项目所在 市政大道 临昌大道 福马大道 沿海快 速干线 金牌大道 城市规划：根据城市规划：根据“十二五十二五”规划 ，临高将形成规划 ，临高将形成“一城一江五湾一城一江五湾”重点发展态势，建设 高品位的生态文化休闲城市，实现旅游房地产开发的大突破，把沿海一带建设成为 旅游休闲观光的 重点发展态势，建设 高品位的生态文化休闲城市，实现旅游房地产开发的大突破，把沿海一带建设成为 旅游休闲观光的“金色海岸金色海岸”。 未来城市发展趋势：未来城市发展趋势： 一是完善临高角、马袅湾、龙波湾和 后水湾等旅游区的基础设施建设。 二是建设好通往各旅游区的主干道路。 三是致力推进临高角滨海公园、临澜 湾项目建设，掀起旅游开发热潮。 四是尽快在县城、临高角、马袅湾等 开发区落户几家四星级以上宾馆酒 店，提高全县旅游接待能力。 五是依靠沿江沿海一带实施“七大区 域”（即文澜江沿岸、二环路沿线、 龙波湾、临澜湾、美夏湾、马袅湾和 后水湾）房地产开发规划建设。 临高角临高角 金牌港 马袅湾 金牌港 马袅湾 后水湾后水湾 临城镇临城镇 龙波湾龙波湾 美夏湾美夏湾 文澜江沿岸文澜江沿岸 项目概况：位于项目概况：位于1号桥桥头 ，临海路与解放路交界处，占地面积为 号桥桥头 ，临海路与解放路交界处，占地面积为 2915平米（约平米（约4.5亩），紧邻临高车站、解放路等城镇核心地点亩），紧邻临高车站、解放路等城镇核心地点 本项目土地为国有用地，原址为 临高妇幼保健医院，医院员工分 流安置已由政府出面解决，安置 费用分摊到土地费用中，土地成 本较低。 项目雄踞主城区交通枢纽，与临 高车站隔江相望，解放路为城市 主要交通干道，车流、人流量大。 2、项目本体、项目本体 项目位置项目位置 项目四至：东面为市政大道、滨江公园和文澜江，南面为解放路，西面为 解放路街铺，北面为文庙、土地庙和民宅。 项目四至：东面为市政大道、滨江公园和文澜江，南面为解放路，西面为 解放路街铺，北面为文庙、土地庙和民宅。 由于项目地块规模 较小，四至环境差 异不明显，可分为 东南侧和西北侧。 东、南两面临街； 接触人流机会多， 又有宽阔的公园场 地（东城公园）， 可充分利用；西、 北两面靠内，紧贴 民房，可利用空间 较小。 北 东 市政大道 解放路 项目位置项目位置 项目周边规划：东边为临高主城区重点改造区域，政府大力打造出提高城市品位 和丰富市民生活的公共活动场地文澜江两岸景观带和东城公园。 项目周边规划：东边为临高主城区重点改造区域，政府大力打造出提高城市品位 和丰富市民生活的公共活动场地文澜江两岸景观带和东城公园。 滨江公园滨江公园 即在临城1号桥至3号桥之 间增加现代亲水休闲景 观，在3号桥至龙力坝段 两岸，结合现状自然坡 地，利用现状自然景观， 修建自然护岸和亲水游艇 码头，供市民游玩。 东城公园东城公园 即在临高车站对面，文澜 江东岸开辟建设一个供市 民游玩、休闲、运动的大 型市政公园。 随着片区改造完成， 项目周边将成为临高城区 最美丽、人气最旺区域。 随着片区改造完成， 项目周边将成为临高城区 最美丽、人气最旺区域。 swot分析：分析： s（优势）：s（优势）： 一线临江，毗邻滨江公园和东城公园； 扼守城市交通枢纽，客流、车流量大； 周边解放路商业环境好，人气旺盛； 土地成本较低，有较大的价格优势； 发展商企业实力雄厚，品牌号召力强； 政府支持，有利于塑造临高城市形象。 w（劣势）：w（劣势）： 项目规模小，业态规划收到一定影响； 紧挨交通干线，噪音污染较大； 临高城镇消费水平不高，市场容量有限。 t（威胁）：t（威胁）： 海南房地产市场发展的不确定性； 国家房地产调控政策的不确定性。 o（机会）：o（机会）： 海南国际旅游岛建设，海南西部大开发提 速，将促进另告楼市快速发展，增加片区房 地产需求； 十二五规划强调富民，人民收入和生活水平 提高，将进一步刺激社会消费和商业发展； 临高政府大力扶持发展旅游业和旅游地产开 发，政策倾斜有利于城市发展。 so策略：把握机会，放大优势，树立市场地位 wt策略：弱化劣势，警惕威胁，抓准入市时机 so策略：把握机会，放大优势，树立市场地位 wt策略：弱化劣势，警惕威胁，抓准入市时机 3、项目属性 界定 、项目属性 界定 项目处于国际旅游岛三线城市主城区重点改造区域，是交通 便捷、人流车流众多的枢纽板块，具有极高的商业价值。 项目处于国际旅游岛三线城市主城区重点改造区域，是交通 便捷、人流车流众多的枢纽板块，具有极高的商业价值。 项目属性：项目属性： 区域属性：区域属性： 三线城市，经济欠发达临高县属于三线城市的范畴，属于海南经济发展第三层级 临高主城区核心区域，交通便 捷、人口密集，商业氛围较浓 临城镇作为县政府所在地，是临高政治、经济、交通、文化、教育中心，人口约15万， 商业形成一定规模，但业态散乱、档次不高 企业品牌优势发展商为世界知名、海南最大企业海航集团的下属公司，实力雄厚，品牌号召力强 可利用资源较为优越 本项目毗邻临高车站、滨江公园、东城公园，扼守一桥和解放路交通枢纽，人流、车流 众多，且距离最繁华的商业路段仅有1000余米，拥有非常优越的环境资源 商业价值大于居住价值建议项目以商业开发为主，兼有酒店、写字楼等功能，形成综合型开发 报告目录：报告目录： 建筑产品规划建筑产品规划 商业发展建议商业发展建议 市场价值研判市场价值研判 项目整体定位项目整体定位 项目综合分析项目综合分析 十一五期间，海南整体经济快速增长，十一五期间，海南整体经济快速增长，2010年达到年达到2052亿 元；社会投资持续大幅提高，对经济增长拉动作用明显 亿 元；社会投资持续大幅提高，对经济增长拉动作用明显. 以2010年为例，在国际旅游岛建设 上升为国家战略的政策利好作用下， 海南经济增长速度明显加快，创下 1994年以来新高，增速位居全国前 茅。全年实现地区生产总值2052.12 亿元，同比增长15.8%，比全国gdp 增速高5.5个百分点。 全年全社会固定资产完成投资总额 1331.46亿元，比上年增长32.8%， 增速全国第一。区域投资发生新变 化，中部投资明显加强。中部地区增 长65.1%，西部地区增长45.3%，东 部地区增长35.4%。 房地产开发投资迅猛增长，全年房地 产开发完成投资533.44.87亿元，同 比增长50.1%，占全社会固定资产投 资额的39.4%，是拉动投资快速增长 的主力。 十一五期间海南经济情况 1052 1230 1459 1647 2052 12.5 14.5 9.8 11.7 15.8 0 500 1000 1500 2000 2500 2006年2007年2008年2009年2010年 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 国民生产总值（亿元） 增长率（%） 1、宏观投资 环境 、宏观投资 环境 十一五期间海南投资情况 426 502 706 1002 1331.46 89 127 189 287.9 503.44 21 25 30 27.8 39.4 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2006年2007年2008年2009年2010年 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 固定资产投资（亿元） 房地产投资（亿元） 占比（%） 十一五期间海南大发展，尤其国际旅游岛建设，带动并辐射全省各市县， 临高也迎来历史性发展机遇，第三产业发展迅猛。 十一五期间海南大发展，尤其国际旅游岛建设，带动并辐射全省各市县， 临高也迎来历史性发展机遇，第三产业发展迅猛。 根据国际旅游岛规划，全省分 为东、西、南、北、中和海洋 六大组团。临高属于西部组 团，毗邻洋浦经济开发区，是 海南西岸工业带北段重要基地。 以房地产为主的第三产业发展 迅速。临高角旅游房地产项目 美好临澜湾一期工程已经建 成；临高第一家四星级方圆酒 店已动工兴建；同年，分别与 10多家地产企业洽谈龙波湾、 临澜湾、美夏湾、沿文澜江区 域和二环路沿线的开发项目， 均取得重大进展。 经济基本面运行良好，固定资产投资增长迅速，经济总体 上全省排名中下游水平，仍属欠发达地区 经济基本面运行良好，固定资产投资增长迅速，经济总体 上全省排名中下游水平，仍属欠发达地区 十一五期间，临高经济整体运 行良好，保持持续增长状态： 经历2009年的缓慢发展之后， 2010年增速最为迅猛，全县生 产总值69.6亿元，同比增长 17.4%，是发展最好的一年。 2010年全社会固定资产投资 21.6亿元，增长119.3%；地方 财政一般预算收入2.18亿元， 增长133.9%，增幅排名全省 第三位；城镇居民人均可支配 收入12887元，增长24%，增 幅排在全省前三名，农民人均 纯收入5047元，增长18.7%； 万元gdp能耗同比下降5.12%。 2、临高经济 发展情况 、临高经济 发展情况 临高近5年经济发展趋势图 54.65 53.79 40.09 46.63 69.6 7.9 14.9 9.4 1.5 17.4 0 50 100 20062007200820092010 0 10 20 gdp总量（亿 元） 增长率（%） 临高近5年固定资产投资走势 9.8 3.98 6.13 7.4 21.6 75 25 16.1 32.6 119.3 0 10 20 30 20062007200820092010 0 50 100 150 固定资产投资 （亿元） 增长率（%） 十一五期间，第一产业占绝对主导地位，2010年二、三产业比重明显增长十一五期间，第一产业占绝对主导地位，2010年二、三产业比重明显增长 三大产业情况：三大产业情况： 从三次产业对经济增长的贡献率来 看。第一产业占绝对主导地位；第 二、第三产业对经济贡献率小。 2010年，在国际旅游岛概念的推动 下，临高招商引资开始加速，旅游 和工业发展取得长足进步，由此拉 动二/三产业对经济贡献率明显增长。 “十一五”期末，三次产业结构比重由 “十五”末的76.2：6.1：17.7优化为 67.8：11.8：20.4。第一产业增加值 五年增长0.7倍；第二产业增加值五 年增长2.6倍；第三产业增加值五年 增长1.2倍，旅游房地产业逐步兴起。 临高三大产业结构图 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 20062007200820092010 第一产业 第二产业 第三产业 20062007200820092010 第一产业76.10%73.30%75.40%70.70%67.80% 第二产业6.40%7.30%6.30%8.20%11.80% 第三产业17.50%19.40%18.30%21.10%20.40% （数据来源：临高县经济与社会发展统计公报） 城镇人口平稳缓慢增长，农业人口占绝对优势；居民生活水平继续提高， 人均可支配收入稳步增长 城镇人口平稳缓慢增长，农业人口占绝对优势；居民生活水平继续提高， 人均可支配收入稳步增长 城镇居民收入：城镇居民收入： 据统计，2009年末，临高总人 口为47.3万人，2010年末，约 为50万人；农业人口与非农业 人口比例约为7：3,人口自然增 长率9.5. 2010年，全县在岗职工人均年 工资19538元，同比增长12%； 城镇居民人均可支配收入12887 元，同比增长24%；农民人均纯 收入7047元，同比增长18.7%。 临高近5年城镇居民人均可支配收入走势 0 5000 10000 15000 0 10 20 30 城镇居民人均可支配收入 （元） 增长率（%） 城镇居民人均可支配收 入（元） 648982069277 10393 12887 增长率（%）15.82213.110.524 20062007200820092010 临高与海口、儋州市各项经济指标状况对比：临高与海口、儋州市各项经济指标状况对比： 从对比情况来看，无论是 城市人口，还是生产总值、 城市居民人均可支配收入、 社会消费品零售总额、旅 游收入等，临高都无法与 两个城市相比。 海口作为省会城市，儋州 作为海南西部最大的地级 市，其经济形态和商业环 境，对临高商业发展具有 较高的参考价值。 临高与内海口、儋州市各项经济指标状况对比临高与内海口、儋州市各项经济指标状况对比 名 称名 称常住人口 （万人） 生产总值 （亿元） 城市居民人均可 支配收入（元） 社会消费品 零售总额 （亿元） 过夜旅游客 （万人次） 旅游总收入 （亿元） 海口海口200万万590.5516720 326.94 736.13 72.09 增长增长17.5 %9.7 %21.2%9.5 %10.9 % 儋州儋州101万万116.3 14130 31.1 50.14 3.56 增长增长12.2 %1010%20 % %5.3 %21.5 % 临高临高48万万69.6 12887 12.086.51 0.15 增长增长17.4 %2424%15.4%12.1 %21.321.3% 备注：儋州经济指标中不含农垦、洋浦，如果算上两者，gdp翻番不止 未来城市发展：十二五规划明确了未来城市发展：十二五规划明确了2015年临高经济翻番的目标，将进一步 刺激社会消费市场扩大，以及城市商业层次提升！ 年临高经济翻番的目标，将进一步 刺激社会消费市场扩大，以及城市商业层次提升！ 未来五年，临高县经济社会发展的主要目标是：到2015年，实现生产总值131亿 元，年均增长13.5%，三次产业结构比重为50：20：30；全社会固定资产投资80 亿元，年均增长29.9%；社会消费品零售总额30亿元，年均增长20%；财政一般 预算收入10亿元，年均增长35.6%；城镇居民可支配收入25780元，年均增长 14.9%；农民人均纯收入10500元，年均增长15.8% 。 十二五规划明确了临高城市发展目标，为经济建设打下了坚实基础，由此可见， 随着经济发展、城市发展和人口增多、人们收入水平和生活水平提高，势必刺激 和促进更大的消费市场形成，进一步推动临高商业环境的快速发展！ 临高商业区域主要集中解放路、跃进路和江南路三个区域， 档次较低，属于初级商业形态，步行街人气不足。 临高商业区域主要集中解放路、跃进路和江南路三个区域， 档次较低，属于初级商业形态，步行街人气不足。 临高商业集中区：临高商业集中区： 解放路前段以服装、 学生用品为中心； 跃进路中段以万家 惠超市为中心，中 后段以临高农贸市 场为中心，人气旺。 明珠酒店附近步行 街，但规模小、业 态散乱，人气不足。 江南路有一农贸市 场，是桥南居民生 活购物之所。 2、临高商业 环境分析 、临高商业 环境分析 解放路 商业路段 跃进路 商业区 步行街 解放路：临高商业繁华地段，就当地而言，商业形态最为高端，业 态丰富，如超市、百货、专业店、休闲娱乐店等 解放路：临高商业繁华地段，就当地而言，商业形态最为高端，业 态丰富，如超市、百货、专业店、休闲娱乐店等 解放路为临高的商业 中心，是临高的服饰 主力店集中区，个别 店100平方米左右，营 业额淡季十万以上， 旺季做到百万营业额。 路口有临高最大的电 器店（200平方米）， 月营业额40万左右， 无太明显淡旺季。 租金：租金：解放路前段为 40.00/中段30.00/ ,后段25.00/ 品牌服饰店电器专营店 解放路百货商场 跃进路：主城区消费集中区域，以农贸市场、万家惠超市为 中心，向周边辐射，人气较旺，档次较低 跃进路：主城区消费集中区域，以农贸市场、万家惠超市为 中心，向周边辐射，人气较旺，档次较低 跃进路是临高日常 消费集中区域，消 费形态属于中低档。 中段以万家惠超市 为中心，中后段以 临高农贸市场为中 心，客流量较大。 租金：租金：跃进路前段 为40,中段30, 后段25。 跃进路街铺 万家惠超市 农贸市场 步行街：失败的步行街尝试，客流量小，业态低档，空铺多步行街：失败的步行街尝试，客流量小，业态低档，空铺多 红旗坊步行街东起明珠酒 店，西至跃进横街，全长 130多米。业态低档，多 为廉价商品，如服饰、美 容美发、小吃店等。 原因分析：原因分析：入住商家单 一，招商未成熟就开街。 位置不好。连接于双条小 横路的中间，无法借助任 何成熟商业人流。 城市人均车拥有率低，步 行街概念不突显。 租金：租金：步行街前段为20-35 元/，后段有大量空铺， 无人问津。 步行街后段 正门外面街铺 步行街前段 步行街正门 零售业分析：经营商品属于中低档，被本地居民认可和接受，客户来源以 临城镇为主，周边乡镇为辅，购物环境差，对外地游客吸引力不足。 零售业分析：经营商品属于中低档，被本地居民认可和接受，客户来源以 临城镇为主，周边乡镇为辅，购物环境差，对外地游客吸引力不足。 特点业态构成 小型超市 小型百货 品牌专业店 娱乐休闲 餐饮、药店 文具店 杂货店 商业档次以中低档为主； 商业氛围浓厚，临高具有 一定购买力的居民已形成 到县城购物的习惯； 主力消费人群为临城镇消 费者，其次为周边乡镇， 基本上无外来客户。 属于原始低端的 农贸市场和街铺 层次，发展缓慢 业态混杂、交通 拥挤、停车位问 题突出 商业评价 街铺 农贸市场 街铺 餐饮业分析：中低档消费为主，无像样的高级饭店，大排档和老爸茶最受 欢迎，本地特色不明显。 餐饮业分析：中低档消费为主，无像样的高级饭店，大排档和老爸茶最受 欢迎，本地特色不明显。 特点业态构成 大排档 快餐店 街饮水吧 老爸茶 饭店 档次以中低档消费为主； 大排档和老爸茶最受欢 迎，文明东路食店较多， 江北路为茶店集中区域； 主力消费人群为临城镇消 费者，其次为周边乡镇 临高烤乳猪声名 在外，但缺乏品 牌化运营。 餐饮就餐环境差。 评价 老爸茶老爸茶大排档 烧烤 酒店宾馆业分析：中低档消费为主，无高星级酒店，家庭旅馆较多，三星 标准的酒店有鸿运来、明珠和丽江酒店三家。 酒店宾馆业分析：中低档消费为主，无高星级酒店，家庭旅馆较多，三星 标准的酒店有鸿运来、明珠和丽江酒店三家。 特点酒店规模 无论是星级酒店， 还是家庭旅馆，规 模都很小，客房数 在20-50之间。第 一家四星级方圆酒 店在建当中 档次以中低档消费为主； 家庭旅馆平时入住率约为 5成，春节期间爆满；三星 标准的3家酒店入住率较高 客群以本县为主，外来旅 游、会客和商务客户为辅 酒店软硬件设 施配套不齐全， 住宿环境较差， 随着临高城市发 展建设，需要更 高档次酒店 评价 丽江酒店明珠酒店鸿运来大酒店 休闲娱乐业分析：处于发展萌芽状态，档次不高，规模不大，休闲消费以 社交、商务人群为主， 休闲娱乐业分析：处于发展萌芽状态，档次不高，规模不大，休闲消费以 社交、商务人群为主，ktv消费主要以当地年轻人为主。消费主要以当地年轻人为主。 特点业态规模 临高具有休闲功 能的茶艺馆、咖啡 厅，数量相当可观 酒吧ktv少，全城 数量屈指可数 档次以中低档消费为主， 产业规模不大，消费水平 不高；麻将馆、咖啡厅为 社交商务人群消费较多， ktv平时消费以当地年轻人 为主，春节期间爆满 临高人热衷于 休闲娱乐，对酒 吧ktv和有麻将 馆功能的休闲设 施喜好程度较高 评价 鸿运来大酒店休闲设施 三合缘ktv一百ktv 整体商业特征：服装、电器、超市、学生用品、烧烤、药店生意较好整体商业特征：服装、电器、超市、学生用品、烧烤、药店生意较好 消费特点：消费特点： 1. 服装、电器、超市、学生用品、烧烤、服装、电器、超市、学生用品、烧烤、ktv 、药店生意 较好 、药店生意 较好 2. 很少外来人口，没有外来消费。晚上各村镇的1828岁 的年轻人来临高镇玩。 3. 工资水平低，打工族工资在8001000元/月，政府、医 疗、教育系统等行业2000-3000元/月，用于孩子的消费 占收入30%以上。学生占城市零售市场很大比例。 4. 每天在江北路有上千人休聊喝老爸茶，城市闲置劳动力 数量大；本地人喜吃，每天烧烤人均消费为20.00 30.00之间。 5. 市调中接触人群超过500人，所有被咨询对象，都祈望新 的商业广场，学生最高兴有新的综合商业体。 6. 临高本地年轻人几乎外出打工，年末回家形成很强的消 费旺季，平日主要是30岁以上成年人与各年龄段学生。 7. 酒店、餐饮业态较低档，政府没有较好的餐饮、住宿接 待、会议、活动场所。临高没有大型的空地广场，没有 院线、没有区域明显的行业集市区。 8. 2545岁有消费能力的本地人，都有周末上海口消费习 惯。 临高商业形态不足之处：临高商业形态不足之处： 街道式商业布局杂乱无章，人流分散 商业平面式布局，缺乏立体感 商业购物环境差，档次低 商业信誉程度低，盲目竞争 车流、客流动线不合理，各行业随意间隔 居民消费能力不高，市场容量有限 本地有中档以上消费人群上海口消费 临高市场综合评述：临高市场综合评述： 1、项目周边是临高主城区的核心商业区，商业网点众多、业态丰富、经营良好、人车流 量大，具备了必要的商业氛围，已经形成一定的中档消费人气。随着“文澜江两岸景 观带”和东城公园的改造建设，一个以“一桥两公园”为中心的，以解放路、跃进路、 市政大道、江北路等合围的城市商业圈正在逐步形成； 2、临高社会消费品零售总额已突破12亿元，市场容量大幅提升。近年来，临高经济发展 迅速，居民的收入水平提高较块，尤其是主城区的人口居住密度高，居民的购买力增 强，购买潜力大，城市居民个人可支配收入也突破1.2万元以上，这些都反映了临高城 市零售市场的容量在不断扩大，消费市场发展潜力大； 3、中国城市购物中心的发展基本条件之一人均gdp接近2500美元，目前临高人均 gdp约1.5万元（相当2200美元），初步具备发展城市购物中心的经济条件； 4、本项目周边居住人口、工作人口、往来人口聚集度高，购买力强，消费群体稳定； 5、临高现存商业多为传统业态，以临街商铺、购物店为主，缺乏上档次和规模的购物、餐 饮、娱乐聚集区，缺乏大规模停车场地。现在正处于更新换代的时期，未来发展的重点 是新形态、复合型的商业，随着临高经济的快速发展，临高人消费观念将会不断更新换 代，符合时代发展需要临高出现新的商业形态； 6、临高人消费特点：追求健康生活，对质量型的饮食和娱乐消费，极其向往且敢于消费； 追求国内精品名牌潮流（品牌服饰店营业额巨大），崇尚健康、时尚的生活，喜好不一 样的购物体验，对外来事物接受程度较高。临高人崇尚新鲜体验的消费心理符合新形态 的综合性商业发展； 根据中国其他城市商业发展经验判断，得出临高发展购物中心已初具条件，现在是 发展购物中心的较好时机，同时，也是本项目商业开发的最佳时机。 报告目录：报告目录： 建筑产品规划建筑产品规划 商业发展建议商业发展建议 市场价值研判市场价值研判 项目整体定位项目整体定位 项目综合分析项目综合分析 项目定位思考：项目定位思考： 通过对商业环境研判，我们知道临高商业形态为低端的、零散的购物店、临街门店 等，尚无集中式的商业广场，购物中心在临高属于市场空白，因而具有很大的市场 空间和发展潜力。 针对此种情况，项目如何在一片空白的临高商业市场上树立标杆？其功能业态、经 营档次、规划设计、新的商业形态、新品牌的引入，这些都值得我们深思。 在定位上，我们应该做为商业在定位上，我们应该做为商业“整合者、引导者、引领者整合者、引导者、引领者”，必须做到首屈一指，将 项目包装成为一个地位超然、特色突出、功能完备、现代化的大型综合购物中心。 ，必须做到首屈一指，将 项目包装成为一个地位超然、特色突出、功能完备、现代化的大型综合购物中心。 1、项目定位、项目定位 定位原则：定位原则： 1、引领临高商业、成为临高未来商业参照的标杆；、引领临高商业、成为临高未来商业参照的标杆； 2、引领临高消费、成为临高人民时尚消费的乐园；、引领临高消费、成为临高人民时尚消费的乐园； 3、引领临高生活、成为日常购物和休闲娱乐中心；、引领临高生活、成为日常购物和休闲娱乐中心； 项目定位：项目定位： 临高首个集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店、文化于一体的临高首个集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店、文化于一体的 一站式城市购物中心 临高首个集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店、文化于一体的临高首个集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店、文化于一体的 一站式城市购物中心 即利用本项目得天独厚的区位优势，以全新的经营理念和模式，精心打造一个集购物、 休闲、餐饮、娱乐、酒店、文化六大功能为一体的城市购物中心，成为为临高居民及 游客提供一站式生活、休闲、娱乐、消费的场所和社交中心。 定位理由：定位理由： 1）从目前临高商业状况和经营环境来看，已经具备了购物中心发展的必备条件，是发展购 物中心的较好时机；其二、临高经济发展迅速，市场容量大，初步具备购物中心发展的 市场规模和容量；其三、临高还没有一家真正意义上的“城市购物中心城市购物中心”，这是一个市 场空白发展的机会； 2）海南是全国有名的旅游大省，在国际旅游岛建设和西部大开发背景下，临高旅游和房地 产发展迅速，外来人口将快速增加；另一方面，外来置业者和游客消费单价也高，且大 部分集中在吃、住、娱、游、购、玩、休闲等方面，“一站式城市购物中心一站式城市购物中心”能满足他 们这方面的需求； 3）项目规模小、交通路况佳，商业价值高，是作为商业开发的最佳选择。利用本项目集购 物、休闲、餐饮、娱乐、文化、酒店六大功能为一体的一站式购物环境，可增加本项目 的向心力和竞争力，从而扩大对广大市民和游客的吸引力。 功能业态规划：功能业态规划： 作为集购物、休闲、 餐饮、娱乐、酒店、 文化展示多功能为一 体的一站式城市购物 中心。项目必当进行 立体化、多功能、全 方位的商业规划布局。 楼层定位（功能业态） 设想应该兼顾当地现 有商业形态，以及具 有适当超前和高端的 业态，做到满足目前 市场需求，又能适应 未来十数年间的市场 发展。 楼层定位楼层定位功能业态功能业态 楼层 f-2地下停车场 f-1地下停车场 f1知名连锁快餐店（如肯德基）、品牌服饰店、街饮水吧 f2大型综合超市、主力百货、药品超市等 f3院线式电影城+电器专营店、手机数码通讯等 f4院线式电影城+时尚餐饮美食店、文化书店、动漫城等 f5四星级商务酒店大堂、咖啡厅、发展商办公室+裙楼泳池 中间层商务酒店客房（150间） 中间层顶层下面预留两层用于酒吧/ktv/夜总会 顶层高级饭店/餐厅 停车位200个地下、地面停车位，解决停车问题 体量规模占地约4.5亩，2915平方米 2、功能业态、功能业态 功能业态规划的依据：功能业态规划的依据： 良好的功能规划可以使商业项目的价值产生效益最大化的同时，还可以增强本项目的 集客力和影响力。本项目功能定位于“集购物、休闲、餐饮、娱乐、酒店、文化为一体 的一站式城市购物中心”，就是考虑到 1、本项目的各项功能都各有各自的顾客消费群体和消费客层，为了迎合和满足各方面、多 元化的顾客需求，可以让顾客在本购物中心内获得全身心的享受； 2、现代化的购物中心是广大市民公共社交、休闲、娱乐的场所，为了满足这些需求就必须 多元化、集群化。只有做到了迎合和满足商圈内各消费群体的需求才能吸引广大市民 前来消费，才能使本商业项目获得最佳和最大的经营回报； 3、为了从整体经营效益和经营效果考虑，吸引广大商户和顾客，在整体规划上考虑了整个 项目各楼层和各功能的互补性和集（聚）客力效应。 各类业态配比：购物、餐饮、休闲娱乐业态配比为各类业态配比：购物、餐饮、休闲娱乐业态配比为52：18：30。 参考案例：参考案例： 入市时间入市时间项目名称项目名称规模规模业态比例 购物、餐饮、休闲娱乐 业态比例 购物、餐饮、休闲娱乐 2000年9月明珠广场约10万平方米50：20：30。 2007年1月宜欣广场约6万平方米55：15：30。 2009年1月万国大都会约16万平方米50：10：40。 本项目52：18：30。 购物中心业态比例中，餐饮娱乐休闲的比例在逐步提高，购物中心业态配比将更趋于娱乐休闲 化；考虑到临高属于初级商业形态，因而以明珠广场为主要参照对象，同时借鉴宜欣广场和万国 大都会的配比。综合考虑，建议采取52：18：30这个购物中心产业经营的黄金比例。 项目名称基本情况 地址海口市海秀东路16号 楼层f-1万福隆超市，经营日用百货、食品、文体家电、 家居用品等 f1精品男装、金银珠宝、化妆品、海南特产、工艺品、 眼镜钟表、保健医药、高档烟酒、美式快餐等 f2女士服饰、皮具、鞋类 f3家庭游乐、儿童用品、儿童服饰、家居饰品、体育 运动用品、家居床用精品、女士内衣 f4综合家电、it、通迅、数码 f5文化超市，图书、音像、文体用品、艺术品，书吧 f6、f7招商中 f8美食广场 停车位600个停车位，地上停车场 体量规模占地40亩，建筑面积10万平方米，单层面积1万 平方米，地下二层，地上九层。 开业时间2000年9月 经营状况海南第一家率先引进地“地产商业”模式的大型购物 中心，是海口商业标志，人气集中 海口大型商业案例：明珠广场海口大型商业案例：明珠广场 项目名称基本情况 地址海口市海秀东路16号 楼层f-1宜欣时尚商品街、大润发 f1精品男女服饰、黄金珠宝、名表眼镜、 高档滋补、化妆品、必胜客、肯德基 f2男女服饰、男女内衣、男女皮鞋、 箱包皮具、饰品 f3宜欣探奇乐园、儿童用品、金宝贝早教中心、 流行餐饮、家居用品、运动休闲 f4现代健身俱乐部、经典潮州菜酒楼 f5宜欣银龙电影城 停车位地下大型停车场，解决停车问题 体量规模占地约60亩，地面五层、地下两层 开业时间2007年1月12日 经营状况百货价格偏贵，人气很淡，经营情况较差， 大润发超市为购物广场聚集了一定量的人气， 超市经营情况较好 海口大型商业案例：宜欣广场海口大型商业案例：宜欣广场 项目名称基本情况 地址海口市海秀路万国商厦 楼层f-1大同超市 f1国际品牌化妆品、运动休闲服饰、品牌男装、精品专卖 店、中国农业银行、广安堂药品超市 f2黄金珠宝、钟表眼镜、皮鞋皮具、名笔精品、咖啡时间、 阿里山冰火工房 f3时尚女装、女性饰品、专业美甲、芭蕉亚洲餐厅 f4手机数码城、电信、联通营业厅、文教书城、乐韵琴行 f5神采飞扬电玩城 f6阿伦故事ktv、酒吧 f7万国乐华康体中心 f8万达国际电影城、写字楼、酒店大堂 停车位立体停车场，1000余个停车位 体量规模占地2.5万平方米，总建筑面积16万平方米。 开业时间2009年1月15日 经营状况经过半年多的商业培养，万国已经被大部分客户认可，4楼以上 人气不足，但各楼层招商工作基本完成，整体经营顺利。 海口大型商业案例：万国大都会海口大型商业案例：万国大都会 项目商业面积的确定：约项目商业面积的确定：约9000平方米平方米 商业体量的确定：商业体量的确定： 中国城市购物中心的发展基本条件之一人均gdp接近2500美元，目前临