杭州桐庐新江厦二桥南3#地块项目前期研究报告 61p.doc

桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南 3#3#3#3#地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告 第 1 页 共 64 页 目录目录 第一部分第一部分 桐庐城市桐庐城市 3 3 1 城市简介.3 1.1 地理区位3 1.2 行政区划3 1.3 交通条件3 1.4 人文研究4 2 宏观经济.4 2.1 经济概况4 2.2 指标分析4 3 发展规划.7 第二部分第二部分 房地产市场研判房地产市场研判1010 1 一级市场分析 .10 1.1 土地供应分析 10 1.2 土地出让特征 11 2 二级市场分析 .12 2.1 房地产市场总体运行特点 12 2.2 未来房地产市场发展预测 14 3 政策分析.15 3.1 国家政策15 3.2 当地政策17 4 市场竞争分析 .18 4.1 板块划分18 4.2 楼盘分析18 4.3 重点个案20 第三部分第三部分 项目项目 swotswot 分析分析3333 1 土地属性分析 .33 1.1 项目区位33 1.2 地块四至34 1.3 规划指标34 1.4 宗地现状36 1.5 周边配套36 1.6 交通条件37 2 区域规划分析 .38 3 swot 分析39 3.1 优势.39 3.2 劣势.39 3.3 机会点 .40 3.4 风险性 .40 4 发展方向预判 .40 桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南 3#3#3#3#地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告 第 2 页 共 64 页 4.1 蓝海战略41 4.2 红海战略41 5 项目发展方向 .42 第四部分第四部分 市场客群分析市场客群分析 4343 1 桐庐客群特征 .43 1.1 年龄特征43 1.2 经济能力43 1.3 置业动机43 1.4 物业关注要素 44 2 本项目客群锁定45 第五部分第五部分 项目总体定位项目总体定位 4646 1 项目定位.46 1.1 定位思考46 1.2 定位诠释47 1.3 功能及档次47 2 产品建议.47 2.1 业态构成47 2.2 用地构想48 2.3 规划设计48 2.4 户型配比54 2.5 设计建议54 3 价格建议.59 桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南 3#3#3#3#地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告 第 3 页 共 64 页 第一部分第一部分第一部分第一部分 桐庐城市桐庐城市桐庐城市桐庐城市 1 1 1 1 城市简介城市简介城市简介城市简介 1.11.11.11.1 地理地理地理地理区位区位区位区位 桐庐县位于浙江省西北部，地处钱塘江中游，东 接诸暨，南连浦江、建德，西邻淳安，东北界富阳， 西北依临安，总面积 1825 平方公里。全县地势，西 北和东南向富春江沿岸降低，以丘陵山区为主，平原 稀少。 1.21.21.21.2 行政区划行政区划行政区划行政区划 现桐庐县辖 2 个街道、7 个镇、4 个乡（包括 1 个民族乡） ， 全县人口 39.8 万，其中县城区人口余 10 万人。 1.31.31.31.3 交通条件交通条件交通条件交通条件 交通运输、公路路网建设快速发展。2007 年 末境内公路通车里程达 1661.97 公里（包括等外公 路 479.99 公里） 。国、省道及县(乡)公路继续得到改善，16 省道和 320 国道连接线工程已 基本完成；20 省道桐庐段改建工程全面完成路基工程；桐庐综合码头已完成 80%工程量。 杭千高速的全线贯通更使桐庐占据了优势的地理位置。 桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南 3#3#3#3#地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告 第 4 页 共 64 页 1.41.41.41.4 人文研究人文研究人文研究人文研究 安土重迁。安于本乡本土，不愿轻易迁移。但在现代社会的日益更新下，走出去是当 前新桐庐人的普遍想法。 追求享受。讲究吃穿，日常消费高，极爱门面，偏爱浮华。 崇尚和谐。注重与自然山水的和谐，人与人之间注重关系的平衡和协调，不喜欢抛头 露面，做事讲究陈规，守秩序。 安于现状。对生活品质要求不高，缺乏创业精神和动力，但逐渐学会在安于现状中思 考，并从中寻找机会，申通快递便是其中的佼佼者。 敢为人先。房改、旅游民营化、国有资产转制以及政府精简机构等改革，都走在了前 列，尽管预期效果不如人意，但也有其正面意义。 2 2 2 2 宏观经济宏观经济宏观经济宏观经济 2.12.12.12.1 经济概况经济概况经济概况经济概况 按照“强工业、优农业、兴三产”的总体要求，桐庐目前已经形成了以旅游休闲产业 为主发展三产服务行业，以服装针织和制笔为龙头发展制造业，同时培育蜂蜜和茶叶等优 质农产业，三驾马车并驾齐驱，共同推动桐庐县整体经济的大力发展。 2.22.22.22.2 指标分析指标分析指标分析指标分析 2.2.12.2.12.2.12.2.1 国内生产总值国内生产总值国内生产总值国内生产总值 95.4 103.63 120.28 142.75 166 15.1 15.3 13.7 14.2 10 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 2004年2005年2006年2007年2008年（预计） 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0 18.0 gdp（亿元）增长率（） 桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南 3#3#3#3#地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告 第 5 页 共 64 页 中原观点：经济总量不大，增长方式相对粗放的问题依然存在，且其中第三产业比例 不足 30%，仍以 6 成以上的第二产业为主。目前，预计 08 年全市人均生产总值为 41700 元，达 6100 美元。对于房地产市场而言，根据发达国家经验，一般来说，住宅消费分为 4 个阶段：第一阶段，人均 gdp3000 美元以下为解困期；第二阶段，人均 gdp3000 8000 美元为数量发展期；第三阶段，人均 gdp 达到 80001.5 万美元为质量期；第四阶 段，人均 gdp 超过 1.5 万美元为个性舒适期，即别墅概念。这意味着在今后较长的一段 时期内桐庐房地产开发将处于高速发展阶段，以追求品质生活为主。 2.2.22.2.22.2.22.2.2 固定资产投资固定资产投资固定资产投资固定资产投资 44.81 53.32 61.16 68.5 77.41 29.9 19 14.7 12 13 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 2004年2005年2006年2007年2008年（预计） 0 5 10 15 20 25 30 35 固定资产投资（亿元）增长率（） 中原观点：受国家宏观调控政策影响，投资结构继续调整，固定资产投资呈现平稳增 长态势，这也为全市的各项城市建设提供了有力的经济保障，有助于城市发展水平的持续 提高，避免因经济过热而导致的泡沫性发展。在 2008 年全国固定资产投资的情况来看， 一股大跌的冷风中，桐庐却依然预计保有 13%的增长幅度，且较 07 年还上浮 1 个百分点， 说明桐庐城市经济泡沫较少，投资力度加大，投资增幅回升，后市发展强劲。 2.2.32.2.32.2.32.2.3 城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入 桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南 3#3#3#3#地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告 第 6 页 共 64 页 12996 14708 16353 18179 20030 11.2 13.2 11.211.2 10.2 0 5000 10000 15000 20000 25000 2004年2005年2006年2007年2008年(预计） 0 2 4 6 8 10 12 14 人均可支配收入（元）增长率（） 中原观点：经济社会的健康快速发展，使得桐庐居民人均可支配收入平稳增长，给老 百姓带来了较多的实惠，同时也为房地产的发展奠定了良好的基础。预计 08 年人均可支 配收入突破 2 万元大关，达 20030 元，继续保持着每年 10%以上的增速。桐庐居民收入的 提高，意味着更强的支付能力和对价格上涨的承受能力。 2.2.42.2.42.2.42.2.4 城镇居民人均消费性支出城镇居民人均消费性支出城镇居民人均消费性支出城镇居民人均消费性支出 8357 10006 11058 11949 13000 2.9 19.7 10.5 8.1 9 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 2004年2005年2006年2007年2008年（预计） 0 5 10 15 20 25 人均可支配收入（元）增长率（） 桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南 3#3#3#3#地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告 第 7 页 共 64 页 中原观点：桐庐城镇居民消费近年来保持 10%左右的高速增长，全市恩格尔系数 35.5%， 根据联合国粮农组织判定，恩格尔系数 60%以上为贫困，50-60 为温饱，40-50%为小康， 40%以下为富裕。我们因此可以判断，桐庐城镇居民生活条件日益改善，对住宅品质及生 活舒适的关注会越来越高。 3 3 3 3 发展规划发展规划发展规划发展规划 规划期限规划期限规划期限规划期限2006 2020 年 城市性质城市性质城市性质城市性质县域行政、商业、文化中心，以山水风光为特色的风景旅游城市，杭州 大西部的卫星副城。 人口规模人口规模人口规模人口规模 2010 年：县域实际居住人口可达 54.5 万人，其中常住人口 53 万，第二居住地人口 1.5 万； 县城人口为 15 万+1.5 万，用地规模为 20.59 平方公里。 2020 年：县域实际居住人口可达 75 万，其中常住人口 68 万，第二居住地人口 7 万； 县城人口为 23.5 万+4 万，用地规模为 29.62 平方公里。 县域格局县域格局县域格局县域格局两轴两周，一主一副五级 桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南 3#3#3#3#地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告 第 8 页 共 64 页 县城发展县城发展县城发展县城发展江南新城“丁”字型发展方向，即东北-西南沿江带和西北-东南迎春南 路沿线。 桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南 3#3#3#3#地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告 第 9 页 共 64 页 居住规划居住规划居住规划居住规划 老城居住片区：依托老城发展，逐步改造现有危旧房，增加公共配套设施。 中心居住片区：依托江南新城中心区，结合行政商贸中心，发展中高端住宅。 城西居住片区：依托城西开发，为青山工业组团发展生活配套。 大奇山居住片：依托大奇山生态环境，发展第二居所特色的高端住宅。 桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南 3#3#3#3#地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告 第 10 页 共 64 页 中原观点： 因桐庐县地域狭小，虽然规划板块分为七部分，但空间距离感较弱。 四大居住区中仍以新城中心居住区最为看好，县政府、法院、建设局等政府部门 的新近搬迁使得该地区配套逐渐成熟。 老城中心区受地理空间限制，除旧城改造外，新供开发用地有限。 本项目地块处于江南新城“丁”字形发展的中心节点，黄金优势地段，潜力巨大。 预计未来 5 年内，在经济建设大力发展，城市化进程不断发展的前提下，桐庐房 地产市场将呈现供需两旺的势态。 桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南 3#3#3#3#地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告 第 11 页 共 64 页 第二部分第二部分第二部分第二部分 房地产市场研判房地产市场研判房地产市场研判房地产市场研判 1 1 1 1 一级市场分析一级市场分析一级市场分析一级市场分析 1.11.11.11.1 土地供应分析土地供应分析土地供应分析土地供应分析 2007200720072007 年县城同类性质出让地块明细年县城同类性质出让地块明细年县城同类性质出让地块明细年县城同类性质出让地块明细 单位：平方米、万元、万元单位：平方米、万元、万元单位：平方米、万元、万元单位：平方米、万元、万元/ / / /亩亩亩亩 地块坐落地块坐落土地性质土地性质 占地占地 面积面积 容积率容积率成交价格成交价格单价单价 原桐君制药厂地块商业、居住 98251.651463.999.4 石马安置小区东侧商业办公居住 39975n/a779.512513.0 大联路和阆苑路交叉口 居住兼商业、办 公 11695n/a3500.85199.7 梅林溪西侧、春江路边 居住兼商业、办 公 34820n/a5570.12106.7 迎春南路电力大楼对面 商业、金融、办 公 819541278.42104.1 迎春南路电力大楼对面 商业、金融、办 公 769641200.576104.1 迎春南路新天地花园对面 商业、金融、办 公 825241287.312104.1 迎春南路新天地花园对面 商业、金融、办 公 941141468.116104.1 迎春南路审计局东南侧 商业、金融、办 公 99103.21555.87104.7 迎春南路审计局东南侧 商业、金融、办 公 126453.21972.62104.1 合计合计 15242415242420077.320077.387.8587.85 桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南 3#3#3#3#地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告 第 12 页 共 64 页 2008200820082008 年县城同类性质出让地块明细年县城同类性质出让地块明细年县城同类性质出让地块明细年县城同类性质出让地块明细 单位：平方米、万元、万元单位：平方米、万元、万元单位：平方米、万元、万元单位：平方米、万元、万元/ / / /亩亩亩亩 地块坐落地块坐落土地性质土地性质 占地占地 面积面积 容积率容积率成交价格成交价格单价单价 迎春南路与金堂山路叉口大型商场兼办公 166002.352689.2108.1 二桥桥头南端西侧地块商服业用地 60866.581743.639191.1 平阳山 e 区 居住兼商业、办 公 413952.428444.58136.1 县城新区 58 号地块 居住、商业容办 公 114872.64411.008256.1 富春江二桥南侧 2#地块商服(宾馆)用地 77301.51646.49142.1 桐庐桐君街道乔林路商住用地 21678n/a2926.5390.0 汽车站地块 b-区块商业金融业用地 73945.3998.1990.0 汽车站地块 b-区块商业金融业用地 69785.5942.0390.0 县城新区 47 号地块 居住兼商业、办 公 564011.76965.523582.4 富春江二桥南侧 3地块 商业金融业、办 公 119774.54078.1685227.1 合计合计 18772618772634845.3634845.36123.80123.80 1.21.21.21.2 土地出让特征土地出让特征土地出让特征土地出让特征 根据县国土资源部的统计，2007 年至 2008 年，桐庐县共出让土地 219 宗，总计 面积 299.2 万平方米，但其中工业性质及专业市场用地由 165 宗，占总面积的 78.4%。由此可见，夹杂在千岛湖和杭州之间的桐庐，在旅游产业上心有余而力 不足，政府也开始大搞工业经济，以寻求城市的进一步发展。 除开工业用地外，近 2 年来桐庐县所出让的 219 宗土地中有 24 宗（34.5 万平方 米）商业类用地和 30 宗居住类用地，上述 07 年和 08 年所列出的 20 宗用地均属 商业类用地，且基本上全部分布于县城中心，另有 4 宗商业类用地分布于其他乡 桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南 3#3#3#3#地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告 第 13 页 共 64 页 镇，但 30 宗（30.3 万平方米）居住类用地基本全部分布于其他乡镇。由此可见， 土地的稀缺，桐庐县城将是未来的行政、商业、金融、办公中心，住宅价值将会 进一步提升。 从供应量方面来看，07 和 08 两年无论是商业类还是居住类用地都不算大，但商 业类用地主要集中于县城中心，且仅余 10 万人的有限需求，加剧了后市商业类 物业的竞争，相反，居住类物业能够相对均匀的分布于其他各乡镇，得以平衡住 宅需求，因此也可以看出县城中心上市供应的住宅楼盘中，新盘较少，未来价值 可观。 从土地价格方面，以县城中心商业类土地为例，我们不难看出，08 年平均每亩 123.8 万的成交均价较 07 年上涨了 40.9%，这与国内各大中城市的下降形成了鲜 明的对比，再一次说明了桐庐房地产市场近年来不温不火的局面使得泡沫较少， 在其他城市遭遇寒流的时候，桐庐能否成为炙手可热的香饽饽还有待市场的检验。 随着土地市场的日益规范，以及开发商面临的资金压力，土地开发周期较之以往 将明显缩短，近几年土地供应势必会形成在今后相当一段时期内，市场始终能提 供稳定大量的项目供应，市场竞争压力及风险会有显著提升。 从近 2 年城市商业类土地供应来看，本项目潜在竞争对手较多，尤其以励骏会置 业在 08 年初获取的 4 幅地块（总建面 18 万方）为最大竞争对手，所以避免同质 化竞争，寻求差异化产品，引领桐庐房地产发展是重点思考方向。 2 2 2 2 二级市场分析二级市场分析二级市场分析二级市场分析 2.12.12.12.1 房地产市场总体运行特点房地产市场总体运行特点房地产市场总体运行特点房地产市场总体运行特点 2.1.12.1.12.1.12.1.1 进入初期：大杭州范围内存在反市场规律进入初期：大杭州范围内存在反市场规律进入初期：大杭州范围内存在反市场规律进入初期：大杭州范围内存在反市场规律 桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南 3#3#3#3#地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告 第 14 页 共 64 页 0 100 200 300 400 500 600 700 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 杭州市房地产投资额（亿 元） 328.54410.57442.45518.79596.63 桐庐县房地产投资额（亿 元） 5.958.2212.2112.7915.6 杭州市增长率（）26.9257.817.215 桐庐县增长率（）-26.238.248.64.722 2004年2005年2006年2007年2008年 房地产作为桐庐县国民经济中的一个新兴产业，近年来受市场需求拉动和政府招商引 资发展迅猛，投资额逐渐增长，但相对整个大杭州来说，2%左右的市场份额不足以引起众 多开发企业的关注，也正是因此，出现了与大杭州相反的市场规律。从增长率方面可以看 出，04 年和 06 年出现较为明显的反差。究其原因，概括为两点，一则桐庐当地刚性需求 为主，外来投资需求不强；二则受宏观政策影响较小，紧缩时成为“避风港” ，宽松时成为 “鸡肋” 。 2.1.22.1.22.1.22.1.2 开发当中：当地开发企业从众效应明显开发当中：当地开发企业从众效应明显开发当中：当地开发企业从众效应明显开发当中：当地开发企业从众效应明显 0 20 40 60 80 100 120 140 160 -40 -20 0 20 40 60 80 100 120 商品房施工面积（万平方米）95.58114.98133.68140 商品房竣工面积（万平方米）22.9229.2919.9740.3 施工面积增长率（）40.120.314.54.8 竣工面积增长率（）57.827.8-31.8101.7 2004年2005年2006年2007年 桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南 3#3#3#3#地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告 第 15 页 共 64 页 2006 整个大杭州市场投资水平增长降到近 5 年来的新低 7.8%，桐庐商品房竣工面积 大幅缩减，负增长 31.8%，说明当地开发商见势不妙放慢项目开发进度，都在等待整个市 场的回暖。2007 年大势所趋，全国市场一片红火，桐庐商品房竣工面积大增 101.7%，说 明当地开发商也想趁此大势加快出货速度。 2.1.32.1.32.1.32.1.3 销售终端：价格泡沫较少，成交逆势奇葩销售终端：价格泡沫较少，成交逆势奇葩销售终端：价格泡沫较少，成交逆势奇葩销售终端：价格泡沫较少，成交逆势奇葩 36.86 25.76 16.7 25.9 32.66 3000 3300 3500 3800 4000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2004年2005年2006年2007年2008年 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 商品房销售面积（万平方米）房交会均价（元/平方米） 桐庐房价素来平稳增长闻名已久，从 04 年到 08 年的连续五届房交会中价格增长幅度 均控制在 5%10%左右，泡沫成分相当之少，主要原因是由于外来投资需求较弱，价格水 平较为稳定，并未出现大城市价格起伏不定的局面。去年成交量更是出现逆势奇葩，07 年 整个杭州成交量增长 51.1%，桐庐增长 55.4%是大势所趋，而 08 年整个杭州成交量下降 37.7%，桐庐却增长 26.1%，主要原因是整个大杭州范围内桐庐房价处于最低位，平稳增 长且市场泡沫较少，在各大城市遭遇寒流的时候，以本地刚性需求为主的三四级县市发展 就会如火如荼。 2.22.22.22.2 未来房地产市场发展预测未来房地产市场发展预测未来房地产市场发展预测未来房地产市场发展预测 2.2.12.2.12.2.12.2.1 后市供应激增，去化压力较大后市供应激增，去化压力较大后市供应激增，去化压力较大后市供应激增，去化压力较大 根据桐庐县“十一五”房地产业发展规划纲要，1997 年至 2005 年桐庐县的房地 产投资规模平均增长率为 38.09%，考虑到宏观调控和存量房地产的影响， “十一五”期间 年均增长率为 15%，也就是说未来两年总投资应达到 25 亿元左右，与 06 和 07 两年的水 桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南 3#3#3#3#地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告 第 16 页 共 64 页 平基本相当，应该可以实现。由此我们可以认为，纲要中所指桐庐县今后 5 年每年投放市 场 50 万平方米商品房总量的预测也是相差无几，所以依照目前前三年商品房消化总量 75 万平方米计算，未来两年桐庐县商品房存量和新增供应将超过 175 万平方米，同时根据前 面所列出的 07 和 08 两年商业类土地出让计算，未来两年在这 175 万平方米中约有 90 万 平方米的商业类物业产品，与本项目形成了较大的竞争。 2.2.22.2.22.2.22.2.2 新增人口较多，有效需求不足新增人口较多，有效需求不足新增人口较多，有效需求不足新增人口较多，有效需求不足 根据政府预测，到“十一五”期末，桐庐县的城市化率将从现在的 46.7%提高到 60%， “一主一副四极”将集聚新增人口 10 万左右，按照目前桐庐城镇居民人均面积 30 平方米计算，新增城市人口对商品房将产生约 300 万平方米左右的较大需求。但是按照目 前年均 25 万平方米的消化速度来看，10 万新增人口中真正的有效需求不足，主要是因为 随着桐庐经济的快速发展，工业强县政策的贯彻所带来的外来务工人员和科技人才的增加， 对廉租房、人才公寓会产生更大量的需求，而商品房的有效需求还在于本地居民。 2.2.32.2.32.2.32.2.3 房价收入合理，价格持续维稳房价收入合理，价格持续维稳房价收入合理，价格持续维稳房价收入合理，价格持续维稳 城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住建筑面积和房价有直接的关系，国际上一般 比较认同的理论是：家庭人均可支配收入之和的 3-6 倍为住房总价是较为合理的。2005 年 桐庐居民家庭人均可支配收入为 14708 元，房价 3300 元/平方米，按三口之家人均面积为 21 平方米计算，房价收入比为 4.7 倍。预期 2010 年城镇居民家庭人均可支配收入之和为 66348 元(221163=66348)，人均建筑面积 30 平方米，若按房价收入比 6 倍计算，到 2010 年商品房控制在 40 万元/套，则均价为 4400 元/平方米，未来两年合计增长 10%左 右，尚属合理范围。 2.2.42.2.42.2.42.2.4 大户型存量多，中小户型可期大户型存量多，中小户型可期大户型存量多，中小户型可期大户型存量多，中小户型可期 根据建设局房管科的最新统计，到去年底为止，累计未销售住宅商品房 39.71 万平方 米，合计 3135 套，即平均户型面积达到 126.7 平方米，而其中 90 平方米以下户型面积仅 有 4.71 万平方米，合计 643 套，占全部存量房的 12%。这就存在两种可能性，其一，与 06 年国家出台的“70/90”政策极大不符，在桐庐体现的政策滞后效应会使得未来中小户 型供应剧增；其二，90 以下中小户型在桐庐市场需求力度超过大户型甚多。所以无论哪种 可能，未来桐庐市场的中小户型都值得期待。 桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南 3#3#3#3#地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告 第 17 页 共 64 页 3 3 3 3 政策分析政策分析政策分析政策分析 3.13.13.13.1 国家政策国家政策国家政策国家政策 时时 期期 类型类型内容内容目的目的 金融央行公布经济适用住房开发贷款管理办法 针对经济适用房开 发房地产企业的优 惠贷款政策 住房 建设部发布关于做好住房建设规划与住房建设年 度计划制定工作的指导意见 重申新批商品房建 设面积 70%须 90 平 米以下的原则 第第 一一 季季 度度 住房 两会中温家宝的政府工作报告提出“抓紧建立住房 保障体系” 政府对建立住房保 障体系的力度加大 税费 杭州市农税中心取消二手房(不包括商铺、写字楼 等非住宅)交易评估 降低交易成本，促 进二手住宅交易 税费 国家税务总局发布关于房地产开发企业所得税预 缴问题的通知 调控从紧，严控税 收 第第 二二 季季 度度 土地管理国有建设用地使用权出让合同示范文本出台规范土地出让管理 第第 三三 季季 度度 金融 央行行决定下调人民币贷款基准利率和存款准备金 率，从 9 月 16 日起，下调一年期人民币贷款基准 利率 0.27%，其他期限档次贷款基准利率按照短期 多调、长期少调原则作相应调整；存款利率不变。 六年来首次下调贷 款利率，财政政策 转向积极 金融 央行从 10 月 15 日起下调存款准备金率 0.5 个百 分点；从 10 月 9 日起下调一年期人民币存贷款基 准利率各 0.27 个百分点，其他期限档次存贷款基 准利率作相应调整。同时，国务院决定自 9 日起对 储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。 九年来首次下调所 有存款类金融机构 人民币存款准备金 率。 房地产管 理 杭州市政府出台关于杭州市房地产市场健康稳定 发展的若干意见。 24 条新政，政府出 台救市措施 金融 财政部下发通知，从 11 月 1 日起，对个人首次购 买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一 下调到 1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花 税。同时，央行决定自 10 月 27 日起，最低首付 款比例调整为 20%，商业性个人住房贷款利率的 下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍。 降低交易税费，降 低按揭支出 金融 10 月 30 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率， 一年期存款基准利率和贷款基准利率各下调 0.27 个百分点， 第三次降息，继续 调控 第第 四四 季季 度度 经济 国务院出台扩大内需十措施，确定 4 万亿元投资计 划 刺激经济，拉动内 需 桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南 3#3#3#3#地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告 第 18 页 共 64 页 住房 杭州市政府印发杭州市区廉租住房保障实施细则 （试行）的通知 明确了廉租房在管 理、申请、核定方 面的具体细则 金融 11 月 27 日起，下调金融机构一年期人民币存贷款 基准利率各 1.08 个百分点，其他期限档次存贷款 基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、 再贴现等利率。12 月 5 日起，下调大型存款类金 融机构人民币存款准备金率 1 个百分点，下调中小 型存款类金融机构人民币存款准备金率 2 个百分点 降息幅度加大，调 控力度增强 房地产管 理 杭州市物价局下发了关于规范商品房交易价格行 为的通知自 2009 年 1 月 1 日起正式执行 规范市场 房地产管 理 温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房 地产市场健康发展的政策措施。 放宽第二套房贷， 减免营业税 房地产管 理 国务院办公厅发布关于促进房地产市场健康发展 的若干意见 加大保障性住房力 度，鼓励住房消费， 支持开发企业积极 应对变化 金融 12 月 23 日起，下调一年期人民币存贷款基准利率 各 0.27 个百分点，其他期限档次存贷款基准利率 作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现 利率。从 12 月 25 日起，下调金融机构人民币存 款准备金率 0.5 个百分点。 第五次降息，持续 调控 税费 国务院公布了第 546 号令，废止城市房地产税 暂行条例。同时，自 2009 年 1 月 1 日起，外商 投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，将与内 资企业享受“无区别待遇”，依照中华人民共和 国房产税暂行条例缴纳房产税。 取消城市房地产税 中原点评：2008 年的政策可谓前缓后疾。应对中国经济所面临的外冷内热的局面，以 及全球性金融风暴的影响，各项政策在下半年频频出台，力度之大频度之高为近年来所罕 见。今年的前二季度以严控土地，鼓励融资、加强税收为主，尚是防范和控制的基调，后 二季度在金融和房地产两个领域多箭齐发，救市政策频出，则已经是保持和防护的态度了。 时势变化之快出乎意料，房地产行业在下半年完全进入下滑期，在地方和中央政府频 出利好政策的情况下，在年末才初步显现出企稳的态势，但危机并未消除，巨大的供应和 脆弱的消费信心都是横亘在前面的障碍，后市的发展需要更多的政策支持。 桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南 3#3#3#3#地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告 第 19 页 共 64 页 3.23.23.23.2 当地政策当地政策当地政策当地政策 去年底，桐庐县第六届房地产展示交易会开幕前一天，桐庐县人民政府出台了关于 促进房地产市场健康发展的若干意见 ，以进一步完善房地产市场调控政策，合理引导住房 消费与住房开发建设，促进全县房地产市场健康稳定发展。 实行购买商品房契税补贴，印花税、土地增值税免征。 实行存量房交易税收补贴。 暂停征收房产登记等相关收费。 对房地产开发企业的企业所得税按下限预征。 鼓励房地产企业使用新材料、新设备、新工艺，推进节能减排。 落实购房入户政策，外地购房入户享受同城待遇。 放宽住房公积金贷款政策、最高额度由 25 万元提高到 30 万元。 鼓励拆迁房货币化安置，放宽建设项目开、竣工期限。 适度调整经营性房地产用地出让价款支付期限。 中原观点：从当地政策明显可以看出，在房地产大势不济的时候，为使得房地产行业 逐步成为桐庐县的支柱产业，创造良好的住房消费环境、鼓励推行房屋拆迁货币化安置、 优化房地产业投资发展环境、营造房地产业发展的良好社会氛围，以政策引导产业发展， 致力于形成“供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、调控稳妥有效“的房地产发展 格局。相信在新政组合拳下，桐庐营造“抗跌房“步伐将进一步迈大，“山水福地、人居佳景“ 品牌将得到有力的提升。 4 4 4 4 市场竞争分析市场竞争分析市场竞争分析市场竞争分析 4.14.14.14.1 板块划分板块划分板块划分板块划分 由于桐庐县城地形特点，被富春江分为南北两部分，而且政府也由此制定了江南桐君 街道新城区和江北旧县街道老城区两大主要发展区域，但购房需求仍是南北互动，对整体 市场竞争局面产生一定影响。基于这样的背景，基本可以按此划分为三大房产板块，一是 老城 0 板块，二是沿江板块，三是腹地板块，其中，本项目属于江南新城沿江板块。如图 所示： 桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南 3#3#3#3#地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告 第 20 页 共 64 页 4.24.24.24.2 楼盘分析楼盘分析楼盘分析楼盘分析 楼盘名称楼盘名称物业类型物业类型 主力户型主力户型 （平方米）（平方米） 销售均价销售均价 （元（元/ /平米）平米） 房型房型 总体量总体量 （平方米）（平方米） 去化去化 率率 桐君广场桐君广场 精装 soho 406052001-1-110000100% 山水半岛山水半岛 洋房 排屋 别墅 160250 240290 400650 5000 8000 14000 3-2-2 4-2-3 5-3-5 50000 30% 65% 80% 三清绣苑三清绣苑 多层 小高层 11013047003-2-22700060% 桐江花园桐江花园 多层 小高层 1101304000-55003-2-21500050% 老城板块老城板块 4750475046%46% 滨江花园滨江花园 多层 小高层 12013036003-2-2110000 90% 20% 香樟花园香樟花园 多层 江景高层 120130350050003-2-236000 90% 40% 聆江景苑聆江景苑 多层 小高层 90160 3080 起 3040 起 3-2-110000090% 老城板块老城板块 腹地板块腹地板块 沿江板块沿江板块 桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南 3#3#3#3#地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告 第 21 页 共 64 页 水岸华庭水岸华庭 多层 高层 4070 90140 3500 1-1-1 3-2-1 5000080% 阳光华庭阳光华庭 多层 小高层 130300050003-2-211000080% 沿江板块沿江板块 3800380070%70% 影城嘉园影城嘉园高层 1001404200 2-2-1 3-2-2 8500060% 青青庭院青青庭院 小高层 高层 14035003-2-111000060% 桂花园桂花园 平层官邸 排屋 小高层 12035054004-3-213000080% 海陆世贸中心海陆世贸中心 单身公寓 loft 45-80 90 4200 1-1-1 2-1-1 4000080% 腹地板块腹地板块 4300430070%70% 合计合计 4200420065%65% 中原观点： 整个桐庐房地产市场以多层为主，且大部分是沿街底商板式多层，真正意义上的 纯多层住宅小区已逐渐面向市场；同时，市场已逐渐出现少量小高层、高层，接 受度一般；建筑风格和绿化景观极其普通，高品质感楼盘除绿城桂花园以外甚缺。 从户型面积来看，最小的主要集中在 90100 平方米左右，最大集中在 140150 平方米左右，这两部分户型面积也是众多楼盘中剩余比较多的。120130 平米 左右的三室两厅是最热销的户型，市场上除 06 年售罄的桐君广场和比较畅销的 海陆世贸广场外基本没有单身公寓类产品存在。 目前 4200 元/平米的市场均价较之 07 年底，涨幅达到 400500 元/平米左右， 后市空间仍然很大。老城板块凭借自然景观，价格较高，但是限于配套较为落后， 生活品质不高，去化较慢；沿江板块价格较腹地板块略低，主要是因为沿江开发 新近出台，市民还处于转变接受过程当中，市政府搬迁至腹地板块，使得该区域 最先发展起来，但从去化率上仍然可以看出，两者基本一样。 随着桐庐城市经济的整体发展，房地产开发水平的不断提高，相当规模的楼盘开 发也逐渐增多，目前面市项目大都在 10 万方左右。因为政府大量供地，成本低 廉，外来开发商逐渐进入，后市供应剧增，但市场产品如出一辙，无差异化可寻， 桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南 3#3#3#3#地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告 第 22 页 共 64 页 抓住客群主流需求，差异化定位，可主导市场。 4.34.34.34.3 重点个案重点个案重点个案重点个案 4.3.14.3.14.3.14.3.1 宋都宋都宋都宋都桐君广场桐君广场桐君广场桐君广场 总体规划总体规划总体规划总体规划 桐君广场位于整个桐江花园项目的最东端位置，北邻天目路，东靠开元路，西依广场 路。广场集休闲娱乐、旅游观光、商贸、餐饮等诸多功能于一体，首创了桐庐江景精装修 小户型商务公寓、主题商业步行街，桐江花园近千户的入住业主与周边众多小区业主构成 庞大的商业消费群体。 建筑设计建筑设计建筑设计建筑设计 桐君广场占地面积约 30000，建筑总面积达 16000，商业部分由近 3000的四层 江景餐饮娱乐城与 40 席时尚沿街尊铺组成。40 席沿江尊铺构筑起桐庐首个休闲时尚主题 街区，成为桐庐休闲生活购物的首选之地，此外，桐君广场前沿江规划的约 20000市民 绿化广场将是人们休闲聚会的新天地。 景观设计景观设计景观设计景观设计 地面积 31000 平方米的桐君广场，其中观揽建筑和景观建筑用地 5000 平方米，绿地 面积 13000 平方米。项目正对桐庐历史上最壮阔绿色玄关滨江绿色走廊，仿效澳大利亚 的悉尼、英国的伦敦，休闲、游憩全长数公里的滨江绿色走廊，无遮的视野、无尽的绿茵， 构成桐江花园最美的绿色玄关。 单身公寓单身公寓 桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南 3#3#3#3#地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告 第 23 页 共 64 页 周边环境周边环境周边环境周边环境 迎春街商业主干道、开元街商业老街、天目路沿江休闲商业带共带共囊起桐庐 主城区首屈一指的黄金商圈。得益于老城区的成熟配套资源，项目周边聚集了衣食住行各 方面的大型商家，包括服装特色街、副食品一条街、古玩一条街等多各专题商业区。新近 交付的桐君广场作为桐庐商业核心新地标，坐落于黄金商圈中临江位置，必将带动桐庐商 业飞跃到达新境界。 主要购买客群主要购买客群主要购买客群主要购买客群 当地公务员和一些已有自己住房又兼备投资功能的客群，桐庐周遍小镇上的私营业主， 小老板。 旺销或滞销分析旺销或滞销分析旺销或滞销分析旺销或滞销分析 桐君广场首创了桐庐江景精装修小户型商务公寓、主题商业步行街，位于老城中心区 桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南 3#3#3#3#地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告 第 24 页 共 64 页 域，加上风景名胜桐君山、20000 多平方米广场带来的观光旅游、休闲娱乐人流,地理位置 极其优越, 所以在销售非常好，06 年开盘即售罄，且当时价格已达到现在凭水平。 4.3.24.3.24.3.24.3.2 绿城绿城绿城绿城桂花园桂花园桂花园桂花园 总体规划总体规划总体规划总体规划 绿城.桐庐桂花园位于桐庐江南新区核心，西北临白云源路，东南至云栖路，与桐庐中 学、政府大楼、行政审批中心、博物馆以及市民中心广场等紧密相邻。 建筑设计建筑设计建筑设计建筑设计 园区占地约 161 亩，住宅总建筑面积近 12.9 万平方米，以端庄典雅、精致高贵的多 层和高层平层官邸为主，辅以少量排屋。 风格设计风格设计风格设计风格设计 整个园区位处青山环抱之中，内拥 5700 平方米自然湖泊；绿城.桐庐桂花园规划采用 多层次、小组团、半开放式的布局，形成灵活有序的空间形态，并以沉稳典雅、和谐浪漫 的气质风格为营造取向；配备奢华会所、风情商业街区及各类现代化生活服务设施，是 “低楼层、低密度、低容积率、高绿化率”的大型现代生活园区。 桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南桐庐新江厦二桥南 3#3#3#3#地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告地块项目前期研究报告 第 25 页 共 64 页 主力户型点评主力户型点评主力户型点评主力户型点评 主要购买客群主要购买客群主要购买客群主要购买客群 绿城品牌追随者，桐庐本地一些高收入群体，当地公务员，地方政府官员，机关人员 以及百分之 5 左右的杭州周遍市场投资客 需求特点：知名开发商企业，属于当地一线产品的高端项目，价格敏感度低，大户型， 豪华配套。 旺销或滞销分析旺销或滞销分析旺销或滞销分析旺销或滞销分析 绿城的品牌效应是该项目最大的法宝，在桐庐当地市场这类型高端品质的项目还是非 常缺乏，当地的高收入人群往往追随着绿城在杭州或其他大城市已经有诸多投资物业，虽 然该项目在当地市场价格高昂，户型面积也非常奢侈，但是对于当地富豪来说还是非常具 有冲击力的，也吸引了很多达官显贵购买。 128128128128 平米两室两厅两卫平米两室两厅两卫平米两室两厅两卫平米两室两厅两卫 3 3 3 3 阳台：阳台：阳台：阳台： 户型方正，