中原2011年6月25日晋江万达广场项目开盘报告.doc

开盘报告 晋江万达广场项目开盘报告中原地产资源中心（泉州）日期：2011-6-25踩盘分工负责人员销售价格去化统计户型统计、物料开盘流程、现场情况客户分析contents 目录一、项目概况3二、项目配套3三、本次推售产品分析4四、销售价格7五、开盘现场7六、销售情况9七、客户分析10八、营销节点11九、报广投入情况11十、总结11一、 项目概况基 本 概 况项目地点晋江世纪大道经 济 指 标：整体土地面积总建筑面积建筑密度容积率绿化率住宅套数建筑限高公摊率253亩85.333万60%5.015%-180m-项目效果图本次推售房源1#、2#、3#预售许可证（晋）房预售2011第17号二、 项目配套1、 周边配套 教育：晋江一中 医疗：晋江中医院2、 自身配套：酒店、高档名牌商店、电影城、高级写字楼、会议中心及部分高级公寓三、 本次推售产品分析开盘时间：2011.6.25开盘地点：晋江国际荣誉酒店推出房源：1#、2#、3#（534套）1、 户型配比及户型去化户型面积（）套数套数比去化套数去化率二房90.08-99.06 m20739%7938%三房117.5-146.73m32761%10632%合计：-534100%18535%四、 销售价格 指标房源起价均价最高价层差实收均价备注1#73158442914521/43/64/107/171/193/236/257/321/321-2#7376850292213#739587269453整体7315861794538200-优惠措施1. 一次性95折，按揭98折2. vip享受99折3. 同名购买2套以上98折4. 团购5套以上享受99折5. 老客户或老客户家属购买享受99折6. 3天内按时签约享受99折以上优惠可以累加计算，但3和4不能累加。点评：楼盘均价已经高出市中心，甚至比晚一天开盘的“翰林春天”高出500元以上，但由于目前周边和自身配套尚未成形，满足不了目前市场真正的自住刚需客户需求，性价比又远高出市场能接受的范围；导致很多客户分流到翰林春天等其他项目。五、 销售情况1、 整体去化：185套，去化率35%2、 楼栋去化：楼栋总套数去化户型合计去化去化率1#116二房58二房224034%三房58三房182#116二房58二房123127%三房58三房193#302二房91二房4511438%三房211三房69合计534二房207二房7918535%三房327三房1063、 楼层去化：主要畅销楼层集中在822f，8f以下及23f以上楼层相当。去化点评：整体去化率较低，仅为35%；楼栋去化最好是3#楼王，靠小区内部，占整体去化的62%，并且3#中去化最好的是3单元、11单元，此两单元都是133-144的大三房户型，一来看出本次购房还是以自主需求居多；二来晋江人喜欢大户型；三来喜欢较安静、视野较好的位置；另外优质户型也最受青睐，楼王中3单元户型最好，它和5、8、9单元除了户型外其它条件都相当；再者说明晋江客户对产品本身的综合品质要求还是比较高，对产品品质的认知还是比较成熟。因此制定价格时可以适当拉大优质户型的差价。六、 户型鉴赏面积：96户型特征： 户型方正，动静分区； 功能分区合理； 大面积飘窗，视野开阔，高附加值 双阳台设计，休闲、生活两分离面积：96户型特征： 动静分区； 南北通透，空气流通； 大面积飘窗，视野开阔，高附加值 餐厅、厨房分离太远；面积：122户型特征： 结构方正，功能分区清晰合理； 双阳台设计，生活自然舒适； 卧室大飘窗设计，采光通风好 只有一个卫生间，资源有限面积：134户型特征： 结构方正，功能分区清晰合理； 客厅及双卧室朝南设计； 动静分区、干湿分离； 主卧门直接开向客厅，私密性差； 主卧面积尺度大，但也造成一定空间浪费面积：135户型特征： 南北通透，功能分区清晰合理 卧室大飘窗设计，采光视线好； 入户后走廊浪费面积大 卧室直接设在入户门旁边，私密性不好面积：143户型特征： 南北通透，功能分区清晰合理 卧室大飘窗设计，采光视线好； 大面积阳台，舒适高品质； 入户后走廊浪费面积大 卧室直接设在入户门旁边，私密性不好面积：143户型特征： 户型方正，南北通透 动静分离，干湿分离； 配有入户花园，户型品质得到提升； 户型空间尺度大，舒适宽敞； 经典三房户型，综合指标好点评：整体户型朝向较好，凸窗、阳台面积大是一大亮点，产品附加值高，但真正称得上经典的户型只有g户型。七、 开盘现场1、 开盘流程流程表选房须知2、 现场 点评：现场采用凭卡入场，有效将客户和“非准客户”区分开，但办卡没有设置门槛，也产生了很多无效号。现场把关也不够严，后面还是进去很多同行，现场的冷清状况还是暴露无遗。此次开盘折扣较多，特别优惠老客户、“老带新”及一次性付款客户，最高累计可以享受9折优惠，充分挖掘客户并加速回流资金，缓解目前众多开发商共同面临的资金紧张现状。八、 客户分析：当天实际办卡有效客户约350组，与推出的500套房源相比蓄客明显不足，当天客户多数为晋江石狮本地人，并且年龄集中在30-40岁，主要为改善性需求。但晋江当地人多数为企业家，经济实力强，目前住房以自建房占多数，面积都较大，因此对住房面积、住房环境要求较高。比较害怕喧闹，不喜欢住在过多商业集中的地方；另外还不大习惯住在人口密度太高、太过拥挤的小区，特别排斥压抑，因此会比较喜欢住高楼层，视野开阔。而万达此次推出的户型集中在90-143，而且不是精装修，相比其他项目的产品并没有太多优势。九、 营销节点时间主题备注2011.4.28一期商业开盘盛大开盘2011.6.12举办业主答谢会-2011.6.18-6.19海峡都市报、福房网组织专车看房活动-2011.6.25开盘国际荣誉酒店十、 报广投入情况日期主要推广内容媒体版面大小2011-6-10火爆认筹抢购城市中心生态豪宅90-143m限量推售晋江经济报整版2011-6-14火爆认筹抢购城市中心生态豪宅90-143m限量推售海峡都市报整版2011-6-16火爆认筹抢购城市中心生态豪宅90-143m限量推售石狮日报整版2011-6-17火爆认筹抢购城市中心生态豪宅90-143m限量推售泉州晚报整版2011-6-17火爆认筹抢购城市中心生态豪宅90-143m限量推售东南早报整版2011-6-22开盘倒计时，抢购城市中心生态豪宅90-143m限量推售晋江经济报2/3版2011-6-23开盘倒计时，抢购城市中心生态豪宅90-143m限量推售石狮日报整版2011-6-23开盘倒计时，抢购城市中心生态豪宅90-143m限量推售石狮日报整版2011-6-24晋江万达首批品质豪宅盛大公开 90-143m限量推售东南早报2/3版2011-6-24晋江万达首批品质豪宅盛大开盘 90-144m限量推售晋江经济报整版2011-6-24晋江万达首批品质豪宅盛大开盘 90-144m限量推售海峡都市报整版点评：围绕本次开盘的报广频率还是比较大，而且范围广，涵盖晋江、石狮、泉州市区等五大主流报纸，报广结合3个重要节点展开，依次是业主答谢会、看房活动及开盘，加上户外密集的广告，宣传还是比较到位。而本次开盘与上次商业部分开盘隔了2个月，蓄客时间还是比较充裕。十一、 总结晋江万达广场住宅首期开盘与商业部分热销形成较大反差，说明客户普遍看好本项目的投资价值特别是商业；对住宅部分投资还是缺少信心，而对于自住需求客户来说产品本身与市场的喜好还是偏差太远，一来该项目住宅容积率大，景观环境一般；二来虽然自身配套好但现有