龙盛世纪城竞品分析.ppt

,2010年湘潭商品房价格走势,2005年-2010年10月湘潭商品房供求走势,调控下的市场大势：湘潭房地产市场受政策影响较小，规模逐年扩张，房价保持了稳定持续上涨势头,2010年，湘潭市商品房供应206.8万平米，为09年全年供应量的1.64倍（09年商品房供应125.81万平米）； 其中商品房成交面积达215.7万平米，较09年增长近30%； 供求方面，2010年供求系数为0.96，市场持续供不应求； 2010年，湘潭房地产价格持续稳定增长，12月商品房成交均价涨至3084元/平米,1、区域地段相似； 2、规模相当； 3、推售时间重叠； 4、产品面积段类似；,竞争对手筛选的四大原则,竞争对手锁定,一级竞争对手： 香樟园南院 白石古莲城 宜华湘江名城,二级竞争对手： 建鑫城国际 东方名苑 中地凯旋城,市场竞争分析锁定竞争对手,白石古莲城,香樟园南院,盘龙名府,盘龙御景园,建鑫城国际社区,东方名苑,中地凯旋城,宜华湘江名城,本案,香樟园南院10.9万平米高尚社区；产品涵盖两/三/四房，面积段90-145平米；二期将推3栋约3万，预计今年5月份开盘,以春夏秋冬四季命名组团园林，四季常绿；,大规模社区配套商业，综合会所提升社区档次,约42%超高绿化率，精心打造河西品质高尚人居社区,规划配套分析：规划有四季花园园林，商业中心，综合会所；整体规划一般，无明显特色,四房：141.76,两房：92.34,三房：132.88,户型方正，全明户型 干湿分区，动静分区 主卧飘窗设计； 客厅朝南，带大阳台,卧卧朝南，采光面大 主卧带独立阳台，衣帽间，体现户主尊贵地位 4.5米宽客厅、餐厅横厅设计，采光足 共卫靠近厨房，远离次卧，实用不便,4.5米宽客厅、餐厅横厅设计， 采光好 卧卧朝南，带独立阳台或飘窗 干湿分区，动静相离，私密保证,产品分析：户型中规中矩，无入户花园，且缺乏创新与亮点，部分户型存在硬伤，户型难以与本案抗衡,香樟园南院：两房产品通透性好，双阳台设计，中规中矩，景观价值低，且面积浪费多；三房产品缺少创新，附加值较低； 本案两房：面积更经济紧凑（87.9平以下），舒适度高，附加值高，竞争占优！ 本案三房：创新与灵活度高，附加值高，面积紧凑实用，竞争占优！ 本案四房：豪华尺度，180平以上；客户更高端,优势分析（+）,劣势分析（-）,一期已经入住，社区居住氛围更浓厚 社区规划配套齐全 本土品牌开发商，品质信得过,片区属于老城区，交通等市政配套落后 户型缺乏创新，没有亮点，且存在硬伤 缺乏突出的外部优质景观,竞争对抗策略,竞争对抗策略：本案与香樟园南院在区位，配套上竞争持平；本案规模、景观更优，因此本案可从规模、景观上进行对抗。,白石古莲城：百万级双景中式物业，河西高端品质豪宅；目前售价4000元/平米，在售产品130平三房，170平四房，目前在售一期夏荷里组团；二期下半年预售,白石古莲城,本案,规划开发：项目分四期开发，目前开发的为一期，共8栋，为18-29层小高层、高层，塔式、板楼相结合,项目整体分析四期开发，分别为夏荷里、松竹里、滨湖园、枫林园四组团，目前开发一期夏荷里组团； 一期共7栋18-29层高层建筑，板式，塔式相结合； 目前推出楼栋为E、F、H栋； 规划上采取人车分流设计，中央水景园林；,产品分析：一梯两户/两梯四户，大尺度公园景观豪宅，一步式阳台设计，室内即使可欣赏户外美景,大客厅、大卧室设计，舒适宽敞； 户户入户花园设计 弱化观景阳台，增大客厅面宽及面积，将景观引入室内； 一步式阳台，双层挑高；,95-101平两房,173-177平四房,127-139平三房,板楼设计，户型通透 入户花园设计，附加值高 卧卧朝南，卧卧带飘窗设计,大客厅、大卧室设计，舒适宽敞； 弱化观景阳台，增大客厅面宽及面积，将景观引入室内； 一步式阳台，双层挑高；,白石古莲城：二房、三房、四房以宽舒见长，尺度阔绰，注重利用公园景观与江景利用；高度舒适性； 本案两房：舒适度高，附加值高，竞争占优！ 本案三房：创新与灵活度高，附加值高，面积紧凑实用，竞争持平！ 本案四房：户型中规中矩，创新不足，竞争不占优势,优势分析（+）,竞争对抗策略：本案与白石古莲城相比在规模、景观、产品上暂时稍弱，在地段，配套，江景资源上优势明显，可放大优势，进行针对性对抗,规模大盘 稀缺白石公园景观物业 稀缺江景物业 内部中心园林景观 稀缺的中式现代建筑,劣势分析（-）,属于旧城区，周边环境形象一般 交通线路少，出行不甚便捷 四房产品面积偏大，总价过高 一步式样阳台设计，赠送率不高,竞争对抗策略,湘江名城：体育公园物业，160万江景大盘 ；粤派实力开发商宜华集团代表作；目前开发一期产品，与本项目全年竞争,规划配套分析：通过沿江建筑错位排布，最大化利用江景资源；利用体育馆等市政配套，将项目打造为运动健康体育地产项目，外部资源内部化，实现项目价值,体育馆,项目主入口设置在体育馆对面，有利于利用体育馆配套，将外部配套资源内部化，实现项目价值,通过内部中央水景园林打造，提升周边别墅、洋房产品价值，弥补外部资源不足,产品设计：欧陆新古典主义风格；户型设计大气，尺度舒适；以三房为主打户型，产品极具竞争优势,132.17三房,餐厅与客厅相连，南北通透，空气流通顺畅 主卧与次卧步入式落地窗设计，展现尊贵 南向观景阳台与北向生活阳台设计，空间明朗,4.7米超大开间客厅，尊贵专享；餐厅与客厅相连，南北通透 主卧270全景窗设计，品赏四季美景；私家空中花园设计，品味休闲 北向次卧270拐角飘窗设计与南向次卧飘窗设计，空间更为开阔,163.4四房,双阳台,入 户 花 园,观景阳台,83.5二房,优势分析（+）,劣势分析（-）,160万平米规模社区； 占据城市有利地段； 拥有一线江景，物业类型丰富； 以运动为主题，走体育地产发展模式,江景资源利用率较低； 项目整体缺乏特色和亮点； 项目整体档次受运动主题影响,竞争对抗策略,竞争对抗策略：本案与湘江名城相比无明显特殊优势，但本案同样拥有一线江景，因此本案在园林打造、江景利用上若能够有所创新与突破，以及通过具有特色的主题打造，将能够实现与湘江名城的抗衡中占优势,东方名苑市府品质楼盘标杆；在售二期1、2、3、6栋房源，约8.7万平米，产品面积89-190平米，预计今年4月将推出4，5栋房源,本案,二期配套丰富，包括1.2万平米会所、泳池、健身房等公共配套，15万平米商业，以及中心1.8万平米的湖景资源，项目依旧是湘潭首屈一指的标杆之作。,占据湘潭市府央区核心地段，坐享区域顶级配套，整体档次高,规划配套分析：二期以公园居为项目主题定位，规划有1.8万平米中心湖景，以及1.2万平米公共配套，15万平米商业,中 心 湖 景,商 业,会所、健身房,自身配套,周边配套,市政府、市委、人大、政协 湘潭电视台、房产局 湘潭大剧院、东方红广场、湖湘公园 步步高、红旗商贸、建鑫家居广场、 建设银行、工商银行、农业银行 湘潭第六医院、妇幼保健院,1.2万会所配套 15万商业配套 1.8万湖景配套 社区幼儿园、篮球场,产品分析：产品面积跨度大，在89-190平米之间，户型以两房三房为主，赠送面积大，户型设计合理，产品竞争力强,B型：两房106平米,A型：三房139平米,C型：三房134平米,D型：三房143平米,户型中规中矩，主卧带独卫； 户型舒适尺度大，但面积浪费多； 动静分区不合理，性价比低；,户型中规中矩，主卧带独卫； 客厅餐厅一体，舒适尺度大； 阳台进深大且开阔,户型中规中矩，主卧带独卫； 双阳台设计，舒适性强； 落地飘窗设计，凸显产品价值；,户型中规中矩，主卧带独卫； 三景观阳台，双飘窗设计，创新十足； 超大客厅，衣帽间，储藏室等设计提升产品价值,东方名苑：两房产品中规中矩，缺乏亮点，性价比低；三房舒适尺度较好，创新点多；四房较奢华，面积尺度，同时面积浪费也多，缺少创新亮点； 本案两房：舒适度高，附加值高，竞争占优！ 本案三房：创新与灵活度高，附加值高，面积紧凑实用，竞争持平！ 本案四房：户型方正大气，产品拥有空中花园，附加值高,竞争占优！,优势分析（+）,劣势分析（-）,占据市府中央核心地段，区位价值与配套优势明显； 内部湖景资源与周边公园配套使项目景观价值突出； 一期销售的“叫好叫座”，使项目品质与品牌形象深入人心,产品以大户型为主，面积尺度大，总价高，浪费面积多； 户型缺乏创新，性价比与附加值不高；,竞争对抗策略,竞争对抗策略：本案与东方名苑相比在区位、规模、配套、品牌影响力上全面处于下风，仅能在景观资源上保持一定优势，因此本项目还需进一步放大景观价值与优势，同时在产品级园林上有所突破。,建鑫城国际150万平米城市综合体大盘。目前在售二期5号栋，10号栋约300套左右，以公寓、两房、三房产品为主，预计5月份将推出2期剩余产品,建鑫国际社区二期共12栋小高高层产品，目前在售5/10号栋，以公寓与高层住宅为主，户型以两房三房为主，面积段在79-135平米之间,1期,2期,3期,4期,（待开发）,（待开发）,高层住宅+专业家居商业,高层住宅+商业+写字楼,本案,规划配套分析：项目规划有9000平米市政广场，东南亚风情园林，人人乐超市，以及酒店与写字楼，公寓等，整体上属于新城综合体项目，周边配套完善，项目综合素质较高,东南亚风情园林云顶雅境,市政广场,酒店与写字楼,自身规划与配套,人人乐超市、崇尚百货 东南亚风情园林、空中游泳池 棋牌室、健身中心、SPA、桑拿 咖啡沙龙、红酒品鉴屋,周边配套,一期成熟配套商业 中国银行、农业银行、交通银行 车行（雪佛兰4S店） 宝塔医院 湘潭职业技术学院、火炬小学,一期商业,产品分析：产品线丰富，涵盖两/三/四房，面积段跨度在79-140平米，户型设计合理，具有创新性及高舒适性，性价比及附加值均较高，产品竞争力强大,83平米两房,109平米三房,140平米四房,产品方正实用，布局合理 户型舒适尺度较好，但缺少灵活与创新； 阳台面积较大，景观价值较好；,产品功能分区合理，紧凑实用； 户型舒适尺度较好，附加值较高，赠送入户花园，大阳台，拐角飘窗等；,户型设计较为奢侈，舒适尺度大； 多阳台，入户花园设计，提升了产品的附加值与性价比； 产品具有较强的灵活性与创新性；,建鑫城国际：二房周正实用；三、四房户型周正，赠入户花园，飘窗，户型舒适度高 本案两房：面积更紧凑； 本案三房：创新与灵活度相对低，无竞争优势！ 本案四房：豪华尺度，180平以上；客户更高端,优势分析（+）,劣势分析（-）,城市综合体大盘，影响力较大； 地段优势较明显； 各种生活配套完善，综合素质高； 物业类型丰富，吸附力强； 东南亚风情主题园林，独具特色,产品以大户型为主，户型设计上存在不足，得房率低 无强势景观资源,竞争对抗策略,竞争对抗策略：本案与建鑫城国际社区相比在规模、配套、产品上处于下风，仅在景观上具有优势，因此可通过一线江景实现竞争差异化，体现优势。,中地凯旋城法国风情贵族生活住区。项目分三期开发，目前在售二期共11栋，约600套左右，建筑面积4.5万平米，预计销售周期将持续到2011年下半年,项目共分三期开发，目前一期售罄，2010年10月31日二期开盘，产品主打50一房，105、111三房，36000法式园林随着呈现，,本案,规划配套分析：规划有3.6万法式风情的中央皇室园林，以及凡尔赛广场，一期8000平米商业也逐渐成熟，周边配套也较为完善，项目整体素质较好,3.6万平米中心园林,二期规划及配套,项目规划有3.6万平米皇室园林以及一期8000平米商业，同时凡尔赛广场、香水广场南北呼应，胜利女神广场、皇冠水景广场、水世界广场点缀其间、错落有致。埃菲尔园、凡尔赛园、塞纳园、雨果园四大组团将完全展现法式风情生活,产品分析：产品主打一房和三房户型，面积段在50-133平米之间，以紧凑实用为主，整体中规中矩，功能分区合理，但缺少创新亮点，产品附加值较低，竞争力较弱,105平米三房,111平米三房,户型紧凑实用，分区合理； 产品缺少创新与亮点，附 加值较低；,户型紧凑实用，分区合理； 产品呈L型，是产品一大缺陷； 产品缺少创新与亮点，附 加值较低；,二期,优势分析（+）,劣势分析（-）,稀缺的法式异域风情生活社区； 占据城市有利地段； 有成熟的园林实景展示； 周边配套较为完善,产品设计单一，产品线不够丰富，户型存在缺陷； 项目整体缺乏品质感,竞争对抗策略,竞争对抗策略：本案与中地凯旋城相比最核心优势在于景观，若本案在园林打造上也能够有所创新与突破，将全面压制中地凯旋城,区域典型项目产品综合对抗分析市场仍然缺乏具有特色主题的项目，本案除地段、配套、景观具有一定优势外，规划、品牌、产品等其他方面素质不占绝对优势,区位,规模,配套,定位/主题,园林,产品,区域典型项目产品对抗分析本案需通过放大景观、地段、配套上的优势与价值，才能与竞争项目实现有利抗衡,本案属于资源型楼盘，基于市场竞争分析，本案差异化竞争突破方向在园林景观、定位或主题上,推售时机初判：4月-8月市场集中放量，市场竞争相对激烈；8月-9月市场存在供