2011郑州市郑东区商务金融地块可行性研究报告57p.doc

郑州市郑东区商务金融地块可行性研究报告郑州市郑东区商务金融地块可行性分析报告二一一年三月目录第一节 项目概况21.1 项目区位21.2 经济技术指标4第二节 郑东新区城市规划62.1 郑东新区规划62.2 建设理念9第三节 郑州市房地产市场宏观分析113.1 郑州市房地产市场背景分析113.2 重点政策分析133.3 房地产行业发展分析153.4 房地产发展小结17第四节 郑州市房地产市场现状194.1 土地市场分析194.2 商品房市场分析234.3 郑东新区市场分析304.4 房地产整体市场小结32第五节 郑州区房地产主要楼盘项目调研情况345.1 住宅商品房市场情况345.2 住宅二手房市场情况395.3 写字楼市场情况395.4 商业综合类项目市场情况46第六节 项目分析与构想516.1 项目swot分析516.2 项目营造思路517.1 方案比较567.2 方案经济测算主要指标对比57附件1：各方案详细测算表59第一节 项目概况1.1 项目区位郑政东出（2010）066号地块位于金水东路北、东风东路西。具体四至范围是：东至东风东路，南至金水东路，西至众旺路，北至正义路。该区域是郑州市的中央商务区,也是郑东新区的核心区，规划面积约3.45平方公里，是由两环60栋高层建筑组成的环形城市，内环建筑高80米，外环建筑高120米，两环之间是繁华、舒适的商业步行街和24小时不夜城。环形建筑群中间布置有国际会展中心、河南省艺术中心和高达280米的会展宾馆等标志性建筑。地块航拍图 地块周边环境实景 地块内： 地块东：东风东路 地块南：金水东路1.2 经济技术指标本项目各项经济技术指标如下：挂牌编号郑政东出（2010）066号地块用地性质商务金融出让年限40年容积率6绿地率30%建设用地面积（平方米）127128.47总建筑面积(平方米)762770.8备注：1、该地块挂牌出让的详细资料和具体要求，见挂牌出让文件。但因挂牌出让文件需于2011年3月22日-2011年4月18日之间方能取得，故目前本报告中无法体现详细要求（已委托合作方购买，并快递给我公司）；2、挂牌起始价、保证金和增加幅度：本地块挂牌出让起始价为88960万元，竞买保证金为63000万元，增价幅度为500万元。可见，政府对该地块的重视程度及未来价格提升空间的良好预期；3、申请人可于2011年4月8日至2011年4月18日12时前，提出书面申请，交纳保证金的截止时间为2011年4月18日12时；对于符合条件的，将在2011年4月18日12时前予以确认；4、本次挂牌报价时间和地点：1）挂牌期限：2011年4月8日至2011年4月19日；2）报价时间：011年4月8日至2011年4月19日，截止时间为4月19日16时；5、挂牌时间截止时，有竞买人表示愿意继续竞价，转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。6、特别注意事项：“价高者得”原则确定竞得人。第二节 郑东新区城市规划2.1 郑东新区规划郑东新区是是河南省委、省政府推进城市化建设，把郑州打造成为国家区域中心城市而采取的一项重要举措。根据郑州市总体规划（1995年至2010年），由日本黑川纪章事务所进行方案设计的新区规划，引入生态城市、环形城市、共生城市、新陈代谢城市、地域文化城市等先进的发展理念，远景概念范围115平方公里（其中起步区33平方公里），规划总人口120万人。郑东新区主要包括中央商务区、商住物流区、龙湖区、龙子湖高校园区、科技物流园区等功能组团。目前，郑东新区从行政区划上尚属于郑州市金水区，但实际为独立运营单位。其具体规划如下：2.1.1 规划的背景和过程开发建设郑东新区是省委省政府、市委市政府为更好应对中国加入wto所带来的机遇和挑战，尽快适应经济全球化的发展潮流，稳步推进城市化进程，提升城市品位，为把郑州建设成为国家区域性中心城市而采取的重要举措。按照1998年国务院批复的郑州城市总体规划（1995年至2010年）的要求，郑州市区人口发展长远目标为500600万，城市化水平达7080%。目前，郑州中心城区规模偏小，而且受陇海、京广铁路交叉分割，拓展空间受到制约，与近亿人口大省省会城市的地位和建设全国区域性中心城市的目标远不相适应，因而必须寻求新的发展空间,按照21世纪国际现代化城市的功能要求对省会郑州总体规划进行完善、修编，这是规划郑东新区的主要背景。在这个前提下，为了保证郑东新区规划体现新世纪、新郑州、高起点、高品位的要求，我们于2001年9月对郑东新区远景总体概念规划采取国际招标的方法进行。经过多方考察和商务谈判，选定日本黑川纪章事务所、法国夏氏事务所、美国sasaki公司、中国城市规划设计院等11家单位参与规划设计竞争。经以中国建筑学会理事长（原建设部副部长）宋春华和建设部总规划师陈晓丽为评审组长的30多位国内外专家反复评审，日本黑川纪章方案以其先进的理念和独具魅力的设计获得专家们的一致好评，最终脱颖而出。随之，我们将规划方案向社会公开展示并进行了问卷调查，90%以上市民赞同黑川方案。在此基础上，2002年3月市人大常委会通过决议，以地方法规形式对规划方案予以确认。我们将方案及时向省委、省政府领导作了汇报，并按照有关法定程序，经过逐级审批，报国务院备案。（2002年7月在世界建筑师联盟年会上，黑川纪章先生因设计郑东新区规划等方案而获得首届“城市规划设计杰出奖”）。2.1.2 规划的内容郑东新区远景概念规划范围150平方公里（其中起步区33平方公里），西起原107国道，东至京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路。共分六个功能区：（1）cbd，是郑州市的中央商务区,也是郑东新区的核心区，规划面积约3.45平方公里，是由两环60栋高层建筑组成的环形城市，内环建筑高80米，外环建筑高120米，两环之间是繁华、舒适的商业步行街和24小时不夜城。环形建筑群中间布置有国际会展中心、河南省艺术中心和高达280米的会展宾馆等标志性建筑。（2）商住物流区,是cbd的功能支撑区，规划面积约23平方公里，是以机关单位、公益设施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区。（3）龙湖区，规划面积约40平方公里，其中龙湖规划面积约6.08平方公里左右，是郑东新区规划的点晴之笔，与流经市区的几条河流、郑州国家森林公园等构成城市生态区。伸入龙湖的半岛为cbd副中心，规划面积约0.48平方公里；cbd副中心是由高度为100米的写字楼、宾馆和特色住宅等组成的另一个环形城市，其间有湖中湖，是商务、居住、旅游、娱乐和休闲的胜地。cbd中心和cbd副中心通过3.7公里长的运河相连，形成一个“如意”型，运河两岸是45米高的建筑。（4）龙子湖高校园区，规划面积约22平方公里，主要由高等院校组成。高校园区内规划有龙子湖，取“望子成龙”之意。湖面伸入各大学校区，湖中有近两千亩的湖心岛，岛上规划有图书馆、体育场等公共设施。龙子湖通过运河与龙湖及其他河渠相连，是郑东新区生态水系的重要组成部分，也为高校园区的莘莘学子们创造了优美独特的学习和生活环境。（5）科技物流园区,规划面积约18平方公里，主要用于安排科研院所和公路物流港等物流产业项目。（6）国家郑州经济技术开发区，规划面积约50平方公里，已开发15平方公里左右，是郑东新区的工业支撑区。六个功能区相辅相成，相得益彰，使郑东新区成为既有优美的生态景观、人居环境和良好的城市形象，又兼具强劲产业支撑和雄厚发展实力的新城区。2.1.3 规划的特色规划引入先进的城市发展理念，风格独特，靓点突出。主要表现在五个方面：一是生态城市。通过道路、河渠、湖泊的绿化建设构建生态回廊，并将龙湖生物圈与嵩山生物圈、黄河生物圈有机相连，形成生态城市。二是环形城市。通过规划科学、布局合理的环形道路及cbd和cbd副中心的环形建筑群形成了一个独具魅力的环形城市。三是共生城市。新区规划重视城市发展与自然生态保护相协调和保持历史、现实与未来的延续性，体现了新区与老城、传统与现代、城市与自然、人与其他生物的和谐共生。四是新陈代谢城市。借用生物学的概念，通过组团式发展、营造良好的生态系统，促进城市的可持续发展，体现了新陈代谢的理念。五是地域文化城市。规划体现了东方文化特别是中原文化特色，根据龙的传说及湖的形态，把规划中的人工湖取名为龙湖；cbd和cbd副中心两个环形城市，通过运河连结，构成象征吉祥和谐的巨型“如意”；六棱塔形的会展宾馆及引入我国传统的“四合院”、“九宫格”式建筑理念的商住建设等，彰显出浓厚的传统文化内涵、鲜明的城市个性和独特的城市空间形象。2.2 建设理念郑东新区建设理念：打造一个“生态城市、共生城市、新陈代谢城市、环形城市”的现代化新城。2.3 建设进展1、截至目前，郑东新区景观绿化面积达1400万平方米，建设城市公园40多个，整体规划绿化率达到49.66%，人均绿地47.11平方米，其中cbd绿化率突破51%。2、目前郑东新区已建成小学5所、中学4所、幼儿园6所，中小学在校学生近1万人，初步形成了较为完备的现代教育体系。同时，15所高校组成的龙子湖高校园区，使郑东新区成为高级人才最集中的区域；省疾控中心、市紧急救援中心建成投入使用，省直三院、颐和医院基本建成即将投用，洛阳正骨医院和市儿童医院开工建设，10余个医疗卫生网点投入运行，综合医疗卫生服务网络正在形成；建成了10个社区和社区服务站，数字化社区建设取得成效。社会保障体系不断健全，居民医保参保人数累计突破3万人。 3、目前，已有3000家企业在郑东新区注册，日本日立、荷兰马士基、美国强生、中石油、中石化等25家世界500强企业和47家国内500强企业在郑东新区设立了分支机构或参与项目投资、管理。仅2010年，就有近900家企业进驻东区；cbd已确定进驻各类金融机构73家，实际入驻68家，其中省级银行总部6家，金融业态基本涵盖金融所有领域，金融集聚区建设卓有成效；河南煤化工集团、平煤神马能化集团、河南中烟3家营业额超千亿的大型企业总部已入驻东区，华能、大唐、国电、华电、中电投等5大发电集团河南分部等全部落户东区，总部经济渐成规模；喜来登、万豪、丽笙等国际一线品牌酒店先后在东区投资经营。在建和建成的五星级酒店客房数突破1800间，五星级酒店规模超过老城区总和；4、2010年郑东新区固定资产投资首次破200亿元，年度财政总收入首次破百亿元。固定资产投资达220.36亿元，同比增长约47.97 %；完成地方财政收入81.91亿元，同比增长154.61%，其中一般预算收入完成22.09亿元，同比增长112.64%。全年新开工项目62个，同比增长近两倍。固定资产投资、地方财政收入、地方一般预算收入和出口总值四项指标增幅均居全市第一，新开工项目数和增幅达历史新高，东区进入了开发建设以来的最好时期。第三节 郑州市房地产市场宏观分析3.1 郑州市房地产市场背景分析3.1.1 国内生产总值经济增长进入加速通道2010年郑州经济依然保持快速稳定增长，截止2010年前三季度郑州市gdp总量达到2753.3亿元，同比增长13.0%，比09年同期经济增速加快4个百分点。其中，第一产业增加值99.4亿元，同比增长3.2%；第二产业增加值1512.1亿元，同比增长15.9%；第三产业增加值1141.8亿元，同比增长10.0%。以房地产为主的固定资产投资在经济增长中仍起到举足轻重的作用，前三季度，全社会固定资产投资完成1928.3亿元，同比增长20.8%，占gdp一半以上。郑州市国内生产总值历年走势近几年郑州的国内生产总值一直维持较好的增长状态。从2004年中央提出“中部崛起”开始，郑州市加大了投资和出口力度，gdp增长幅度保持了较高的增长率实现了经济的快速增长。08、09年受次贷危机影响经济增长速度有所放缓，但通过政府加大投资、刺激社会消费等一系列有限措施，2010年经济依然保持了快速增长。3.1.2 居民收入城乡居民收入进一步提高城乡居民收入进一步提高，2010年前三季度郑州市城镇居民可支配收入达到14093元，同比增长了9.4%，相比上半年增速提高了0.1个百分点，增长速度有所放缓。郑州市城镇人均可支配收入历年走势受国际低迷的经济环境和国内通胀的影响，居民收入也受到不同程度的影响，但是在国家系列政策支持以及国家4万亿资金进行基础建设的刺激下，经济亦会稳定发展，居民收入的增长亦会得到保障，居民收入的增长必然带动消费需求的扩张，进而对宏观经济发展起到良好的促进作用，亦是房地产的发展砥柱力量的保证。3.1.3 产业结构第二产业占主导地位，第三产业亟需发展2010年二、三产业仍是郑州经济的支柱。2010年前三季度，第二产业生产总值占gdp比重为54.9%，比2009年全年指标上涨了0.4个百分点；而第三产业前三季度对gdp的贡献为41.5%。郑州国民经济三产业占gdp比重走势 从郑州目前状况来看，第二产业一定时期内在经济发展中仍扮演“老大”的角色。但从长期来看，产业结构显然有待调整，毕竟第三产业才是最终发展方向。而且从行业角度来讲，只有第三产业的发展才能更有效的带动房地产业的繁荣。3.2 重点政策分析3.2.1 郑州市关于容积率指标计算规则的通知规则规定：一、当住宅建筑层高大于等于4.5米时，不论层内是否有隔层，计算容积率时，建筑面积均按该层面积乘以1.5倍计算 ；二、当办公建筑层高大于等于4.8米时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘以1.5倍计算；三、当商业建筑层高大于等于5米，计算容积率指标时，建筑面积均按该标准层面积的1.5倍计算；四、计算有阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积的一半计算，其数值单列并计入地块容积率；五、当飘窗突出外墙的距离不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗台高度不小于0.4米时，可不计入容积率等八项内容；此政策的出台，将遏制开发商通过打“擦边球”的增容方式来增加建筑面积。但同也限制了户型产品的“功能性及创意性设计”。户型设计将愈趋于同质化，户型在市场竞争中的优势将大大减小。3.2.2 从2011年2月起，小区地下室、地下车库等地下空间开发前，开发商需要按地价的20%缴纳土地出让金，才能拥有地下空间使用权及相关产权。随着国家土地资源的日益紧缺，为了鼓励和提高开发商对土地地下空间的开发和利用，同时也为了使开发企业能为社区提供更加充足的配套（车位）资源，因此出台了此政策。从政府角度：可以增加财政收入；可以提高土地利用率；可以引导开发商对地下空间的利用，加大社区的公共配套（车位等）可以鼓励开发商参与到社会地下公共配套的建设；可以对地下空间进行产权保护。从开发商的角度：开发商会加大对地下空间的利用，增多地下车位的建设，以平摊地下成本；开发商的整体开发工期有可能会延长，前期整体投入会较大。从市场的角度：有利于小区的配套设施增加；由于开发成本的增加，车位（储藏室）等地下空间和地上物业因此价格会上涨。3.2.3 2011年3月2日，郑州市人民政府关于贯彻落实国办发20111号文件精神进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知，明确房地产限购细则，扩大限购范围。一、落实政府责任，建立健全问责机制（一）努力控制新建住房价格。（二）切实落实住房保障目标任务。二、强化住房保障，逐步改善中低收入家庭的居住条件（三）加快保障性安居工程建设。（四）大力发展公共租赁住房。三、加强税收征管和信贷管理，进一步合理引导住房需求（五）加强税收征管。（六）认真执行差别化信贷政策。（七）严格执行限购政策。四、增加土地供应，进一步严格用地管理（八）切实加大住房用地有效供应。（九）加强土地市场准入资格和资金来源审查。五、实施服务企业活动，积极推进项目开发建设（十）落实企业首席服务官制度。（十一）加快住房项目审批。六、加强市场监管，坚持和强化舆论引导（十二）加强保障性住房建设管理。（十三）加强对房地产项目的监督检查。（十四）加大对违法违规行为的查处力度。（十五）强化舆论宣传和正面引导。此限购政策的出台，扩大了限购范围（范围包含市内五区、郑东新区），严格限制了外地投资型客户（不能提供一年以上纳税证明和保险证明的客户），使居民对未来郑州市房地产的上升预期有所降低，从而影响到整个房地产市场的需求量，连续的针对住宅市场的调控，使得市场资金逐渐转向商业和办公物业市场，投资者的观念逐渐转变，商办市场热度已逐步升温。进一步严格用地管理，对开发投资企业提出了严格的要求。附件：郑州市人民政府关于贯彻落实国办发20111号文件精神进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知3.3 房地产行业发展分析3.3.1 房地产投资情况分析2006年以来，郑州市房地产投资增长速度维持在20%以上的水平，2010年房地产市场较09年更加活跃，达到最大值，房地产投资总额和增长速度都维持在较高水平。10年房地产投资总额为775.2亿元，较09年增长了50.82%，占固定资产投资总额的27.87%，作为拉动经济的火车头，房地产投资依然是固定资产投资的中坚力量。2006-2010年郑州市房地产投资历年走势从2010年1-11月份与2009年度房地产投资结构对比可以发现，住宅投资在房地产投资中占据绝对份额并且没有太大变化，依然占据绝对份额。从各类型物业的投资增长情况看，增速均出现较大幅度的提升。其中，住宅完成投资468.40亿元，同比增长37.7%，增幅较去年同期增长了21.2个百分点；由于郑东新区的快速发展，全市办公物业投资额同步增长，办公物业投资完成43.34亿元，同比增长152.8%，增幅较去年同期增加了136.3个百分点；商业用房投资完成59.00亿元，同比增长49.4%，增幅较去年同期增加了32.3个百分点。2010年1-11月份商品房投资结构对比（单位：万）2009年商品房投资结构对比（单位：万 ）3.3.2 房地产开发情况分析房地产施工面积增长速度与投资和土地供应有较大关系。经历了2009年暖市之后开发商资本充裕，但是在土地市场供不应求的大环境影响下，开发商缺乏足够的土地储备；另一方面，目前开发商普遍看好后市，转变了战略模式，拿地、囤地现象普遍存在，共同促成了施工面积增速较低的局面。2010年房地产新开工面积快速增长，商品房新开工面积1811.8万平方米，同比增长25.47%。 2009年房地产市场供不应求的大环境下，房价一路飙升，这造成了刚性需求客户的心理恐慌，提前了购房计划；增强了投机型客户对房价提升的心理预期，由此加剧了房地产市场供需严重不平衡的现状，开发商看好房地产市场，纷纷加大了开工力度，随着2010年新开工面积的入市，预计2011年下半年供不应求的现状将会得到部分缓解。投资、开工的增长情况会直接影响到竣工量。2010年商品房竣工面积944.6万平方米，同比增长46.9%，2010年房地产市场较为活跃，房地产开发商看好后市，充裕的资金投入使得房地产开发速度提高，进而增加了竣工面积。2007-2010年郑州市商品房施工/竣工走势3.4 房地产发展小结郑州市经济运行发展势头良好，市场投资和消费信心看涨。2010年郑州房地产投资总额和增长速度都维持在较高水平。房地产投资依然是固定资产投资的中坚力量。由于郑东新区的快速发展，全市办公、商业物业投资额同步增长，增速均出现较大幅度的提升，房地产开发商看好后市，充裕的资金投入使得房地产开发速度提高，新开工面积快速增长。相对于外地人购房占比较大的郑州市房地产市场来说，限购令的出台会对郑州市房地产市场造成一定的影响，商品住宅的投机需求将会继续得到抑制，投资者对商办物业的关注度和成交量则会得到增长。第四节 郑州市房地产市场现状4.1 土地市场分析4.1.1 郑州市土地市场分析2010年，郑州市通过招拍挂方式累计供应各类土地114宗、总面积达到672.34万，其中扣除撤牌、流标等22宗、44.99万外，实际出让土地92宗、627.36万，供应面积较2009年增长了29.7%，但总量上仍不及2007年。2007-2010年郑州市土地供应走势2010年供应土地中，纯住宅用地主要集中在郑东新区、中原区和管城区，分别为37万、28.57万和23.87万，其他区域供应很少；商服用地几乎集中在郑东新区，为33.96万。2010年郑州市各行政区土地供应分布图2010年，金水区成为出让地价最高和涨幅最大的区域, 主要原因是受财专地王及金城时代广场地块的高价成交而造成的。郑东新区2010年成交地块主要是分布在商贸物流区而非cbd，前者的价格较低；同时出让了一定数量较低价格的住宅用地，从而拉低了成交价格数据有所下降。2009-2010年郑州市商品房用地分区域成交价格分析2009-2010年郑州市商品房用地分区域楼面地价分析资料来源：cric4.1.2 郑东新区土地市场分析2010年郑东新区商品房土地出让面积125.7万，可建总建筑面积476.4万。郑东新区是全市供应地块幅数最多的区域，用地集中在金水东路两侧的“政务圈及高铁经济圈”内。2010年郑州郑东新区土地成交情况1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月土地出让面积（万）0.4910.1213.4092.3112.180.005.422.600.000.0019.320土地成交面积（万）0.491.1220.7571.513.3112.180.007.590.420.008.330成交土地可建面积（万）1.954.9471.24239.6011.5946.390.0044.151.220.0055.320土地成交总价（亿元）0.470.276.1810.470.985.240.004.100.210.007.940数据来源：cric（注：土地计算范围包括工业用地但不包括划拨、协议出让用地。）2010年郑东新区区域主要成交商服用地一览表土地位置土地属性容积率用地面积成交日期成交总价楼板价每亩地价商鼎路南、心怡路东商业（商服）;79926.32010-4-2284651218568.526站南路西、福禄路北商业（商服）;710264.72010-4-225030700326.689和谐路东、福禄路南商业（商服）;79999.972010-4-224095585273.001心怡路东、康宁路北商业（商服）;712104.92010-4-225935700326.867康宁路南、和谐路东商业（商服）;78000.012010-4-223925701327.085站南路西、万通路南商业（商服）;791732010-4-224500701327.048心怡路东、福禄路南商业（商服）;712475.42010-4-2290151032481.749商都路北、心怡路东商业（商服）;715131.32010-8-98455798372.519商都路北、心怡路东商业（商服）;713333.32010-8-97450798372.502心怡路东、福禄路北商业（商服）;78562.92010-11-175990999466.355站南路西、站西二路北商业（商服）;7169912010-11-1711880999466.131商都路北、站南路西商业（商服）;729333.32010-11-17221101077502.503福禄路南、站南路西商业（商服）;79686.072010-11-1768451010471.126康平路南、东风东路西；东风东路西、榆林北路北商业（商服）;1542156.52010-4-2222140350350.12610年以来，区域主要成交商服用地容积率都在7.0以上，未来将是以高层为主的商业形态。4.1.3 重点成交土地地块分析全市商服用地几乎集中在郑东新区，为33.96万，其中商业用地成交单价最高地块为2010年11月成交的康宁路南、站南路西地块，成交楼板价4349元/平米。商业用地成交单价最高地块简介康宁路南、站南路西地块土地用途商服土地面积（）8741.63总建筑面积（）61191起始价（万元）6115竟得单位河万众房地产开发有限公司成交时间2010-11-17成交价格（万元）26615容积率7建筑密度/绿化率30%建筑高度（米）120每亩地价（万元/亩）2029.76楼面价（元/）4349竞价涨幅335.2%成交方式挂牌地块区位分析cgd中央政务区商圈综合交通枢纽区高铁新客站商圈郑东新区cbd本地块中高端住宅区物流中心康宁路南、站南路西地块所在区域为政府规划的郑东新区，也是郑州市未来的市政中心，郑东新区将打造为郑州市的中高端商务办公区及商住物流区；该地块周边规划有机关单位、公益设施、中高端住宅小区、现代服务业及批发物流设施。区域规划中的新客运站近在咫尺，规划中的新客运站集城际轻轨站、地铁站、高铁站、长途客运站、公交站于一体，该客运站目前正在建设中，预计2013年底全面投入使用，届时新客运站将实现高铁、地铁、公交等交通工具的零距离换乘，客运带来的巨大客流量也将给客运站附近带来无限商机，以新客运站为中心的“新客运站商圈”的形成已成必然。 本地块介于cgd中央政务区商圈与高铁新客站商圈之间，综合交通枢纽区的建设，有利于该地块的价值提升。4.2 商品房市场分析4.2.1 郑州市商品房市场分析4.2.1.1 商品房市场基本概况经历过2008年市场调控期，2009年市场需求全面反弹，需求节节升高，价格稳步上涨，郑州市全年商品房成交量突破千万平米大关。2009年市场的良好表现使得开发商资金充裕，进而加大了投资开发力度，使得2010年市场供应量增长了217万。虽然2010年市场成交变化不大依然保持在1100多万水平，但供应量的增长使得供求比下降到了1.21，市场供不应求的矛盾得到了一定程度缓解。10年虽然政府几度调控仍未房价一路上涨的势头，成交均价从09年的4909元/平米一路上扬至6168元/，涨幅达到了23.8%。2010年商品房供应、成交、价格同比情况指标2009年2010年同比增长（%）供求比1.601.21-24.4%供应量（万m2）724.38941.7030.0%成交量（万m2）1155.881139.09-1.5%成交价格（元/ m2）4909616825.6%成交总额（亿元）567.4702.623.8%4.2.1.2商品房供求分析2001年以来，郑州市商品房市场供应、成交总量不断逐年增大，并在2007年达到了历史新高。之后受宏观调控和经济危机的影响，2008年市场出现萎缩，2009年在宏观政策影响下市场开始回暖，成交刷新历史新高突破千万平米大关。2010年市场供应受2009年开工量上升影响而增长明显，达到了30%，但市场成交依然保持千万平米以上的平稳高位水平，市场供不应求态势有所缓解但并未彻底转变。2010年全市商品房依然延续供不应求态势，但供求比相对09年有所下降。2001-2010年郑州市商品房历年供求走势图10年市场供应上升，供求比下降，但仍未改变供不应求局面 2010年市场供应依然以住宅为主，各类物业供应量较2009年均有所上升，其中办公物业供应占比增长明显，占到了8.3%，主要是受郑东新区办公物业的持续供应影响。连续的针对住宅市场的调控，使得市场资金逐渐转向商业和办公物业市场，投资者的观念逐渐转变，商办市场热度已逐步升温。预计随着大量城中村综合体项目带来的商业物业的增加及郑东新区2010年成交的大量商业用地的建设，未来全市商业物业供应比例仍会有一定程度的提高。2010年各物业供应量占比 4.2.1.3 商品房成交分析郑州市商品房成交均价在2003年之前保持相对平稳，年均增幅较小，从2003年之后，价格增幅进入快车道，年均增长在10%以上。2010年成交均价及增速双双达到历史最高水平，成交均价已突破6000元/大关。2001年2010年郑州市商品房成交均价比对图 2010年郑州市办公物业成交量占比上升明显，住宅和商业物业成交占比则有所下滑。其中郑东新区办公物业成交占到了全市的80%以上，这种区域性办公物业的集中成交造成了办公物业占比上升明显的现象。未来商品住宅仍将是市场成交的主流，但是随着调控政策效果的逐渐显现及郑州市在2011年初推出的限购政策的影响，商品住宅的投机需求将会继续得到抑制，投资者对商办物业的关注度和成交量则会得到增长。 2010年各物业成交量占比资料来源：cric4.2.2 办公市场分析2010年办公物业市场供应强劲，供应量同比增长258.9%；成交大幅增加，成交量同比增长34.5%；价格上扬，成交均价同比增长62.3%。整体供求比为1：1.2，供求矛盾有所缓和，但仍然供不应求。从量价关系上看，在成交量的有力支撑下，成交价格震荡攀升，10年郑州办公物业市场呈现稳步发展态势。2010年办公物业新批准预售为78.31万，较2009年预售21.82万增长258.9%。，成交量为93.66万。较2009年成交量69.61万增长34.5%。成交均价为8522元/，较2009年办公市场成交均价5252元/上涨62.3%。2004年至2010年郑州市办公物业量价走势图2008年受金融危机影响，众多开发商都放慢了对办公物业的开发力度，使得2009年办公物业供应量急剧减少。2009年后，宏观经济形势转好，商品住宅市场迎来了小阳春，成交量一路飘红，在追涨预期心理的刺激下，办公物业成交量猛增，2009年办公物业出现了严重的供不应求。2010年投资客大量入市，推高了办公物业成交量。所以在2010年郑州房地产市场较为活跃的大背景下，办公物业市场供应和成交都大幅攀升，创历史新高。2004年至2010年郑州市办公物业供求走势图数据来源：cric郑东新区和金水区是办公物业成交主力，郑东新区依然保持龙头地位。2010年郑东新区办公物业成交量为75.81万，较2009年成交量39.2万增长93.4%。 2009年、2010年郑州办公物业区域成交面积表区 域2009年成交面积(万)2010年成交面积(万)同比增长（%）郑东新区39.2075.81 93.4%金水区24.6513.71 -44.4%惠济区0.320.18 -43.8%中原区0.41.86 365%二七区2.511.69 -32.7%管城区2.520.40-84.1%2010年郑东新区和金水区成交均价领跑全市，分别为8714元/和8691元/。两区成交均价明显上涨，较2009年郑东新区上涨74.9%，金水区上涨40.5%。其他区域均低于全市均价8522元/。成交均价最高是郑东新区的千玺广场，为24443元/，该项目同时大幅拉升了郑东新区和全市办公物业的销售价格。千玺广场的高成交均价是cbd商务价值崛起和绿地品牌实力，以及高标准商务配置等优势的集中体现，所以可以看出办公物业由于地段、配置、档次等因素不同，价格差距也非常大。2009年与2010年郑州市办公物业区域成交均价比对图数据来源：cric4.2.3 商业市场分析2010年，郑州市商业物业供求基本持平，供求比为1：1.04。2010年商业物业供应量为80.39万，与2009年相比，增加了29.6%，成交量83.77万，与2009年相比，减少了12.2%，成交价格10877元/，与2009年相比，增加了32.0%。2004年2010年郑州市商业市场历年供求走势图从郑州市商业物业供求走势来看，2004年至2008年全市商业市场均表现为供过于求态势，而自2009年开始，因住宅销售量激增，从而带动住宅底商成交量持续走高，出现短期的供不应求态势。2010年商品房成交趋于平缓，继续消化往年的存量，商业物业整体表现出供求基本平衡，但是结合历年供求数据来看，仍然供大于求。4.3 郑东新区市场分析2010年，郑东新区商品房供应量为175.12万，同比增长了56.26%，占全市供应量的17.54%，位居各区第二；成交量为215.37万，同比增长了13.63%，占全市成交量的18.78%，位居各区第二；全年商品房供需比为0.81:1，延续了区域供不应求的局面。由于大量土地供应的区域都集中在交通枢纽片区，因此该区域将成为未来东区竞争的热点区域。2010年，郑东新区平均月供应量和成交量分别为14.6万和17.9万。各月供求关系除了3、6、9月份出现了供大于求的状况外，其他月份都处于供不应求的状态。在9月份由于较多楼盘集中入市，该月的供应量达到了45.7万，达到全年最高数值。由于区域市场的持续火热，客户对非住宅物业的信心大增，于是办公用房和商业用房的成交量也大大增加，2010年，郑东新区办公用房供应量为54.78万，需求量为75.81万，供求比为0.7:1，但是由于区域商业供应量增大，而区域商业氛围相对比较缺乏，因此商业物业出现了供大于求的状况。2010年，郑东新区商品房成交均价为7753元/，较去年相比增幅高达32.99%，创造了历年增幅之最。一方面是由于该区域本年度住宅物业供不应求的趋势明显，导致项目价格快速上涨；另一方面是由于今年该区域非住宅物业特别是写字楼物业成交比重加大，并且价格较高，对该区的成交均价有一定的拉升作用。 2010年，郑东新区各类物业的月度成交均价都呈上升趋势，其中商品住宅成交均价达6549元/，商业用房成交均价为13329元/，办公用房成交均价为8714元/。由于房地产市场的持续回暖以及郑东新区商务氛围的不断成熟，使得该区域的办公用房和商业用房成交量大增，并且价格增幅也较大。4.4 房地产整体市场小结4.4.1 土地市场郑东新区今年出让的土地面积最大，商服和住宅用地供应均为全市首位，全市商服用地几乎集中在郑东新区，用地又集中在金水东路两侧的“政务圈及高铁经济圈”内。从2009年下半年以及2010年成交土地来看，各开发商对该区域内的商业用地拿地热情高涨，大多没有开发过商业项目的房产企业也纷纷“小试牛刀”，可见开发商对商业地产期望较高，板块成交土地较多，未来新增开发集中爆发，预计未来几年区域商业地产市场竞争将异常激烈。区域开发力度加强和高铁站新东站等优势配套的完善将使保证郑东新区未来依然是市场关注的热点区域，在成交结构中仍将扮演重要地位。4.4.2 全市商品房市场2010年全市商品房成交量再次突破千万平米大关，商品房供应、成交量超过09年水平，供求比有所下降，市场供不应求的矛盾得到一定程度的缓解。商品房成交均价突破6000元/，增速创历史新高。全市住宅、商业产品供应、成较占比下降，办公物业供应、成交占比上升，成交价格增幅明显，郑东新区价格引领全市。郑州市2010年全市新增供应办公物业主要集中在cbd和金水东路沿线区域，办公物业需求旺盛，整体销售去化较快，郑东新区办公物业成交占到了全市的80%以上，中高端物业受市场的青睐度逐步加大。09、10年办公物业供求项目较少，价格易受个案影响，10年办公物业成交价格上涨明显。郑州市2010年商业物业成交量一路走高，商业物业的高利润带动更多的住宅底商项目、城市综合体入市，随着各商圈的改造升级，后续市场供应潜力大，去化压力大。4.4.3、郑东新区商品房市场郑东新区是郑州市重点发展的区域，房地产项目以高档住宅和高层写字楼为主。2009-2010年由于区域内在售项目较少，因此区域供求表现得相对冷清，但在政策导向影响下，区域成交价格仍位于全市第一的位置。现郑东新区的住宅市场目前均价已经突破7000元/，是郑州各区商品住宅均价唯一“破7”的区域。2010年郑东新区写字楼投放面积占到全市投放量的70%，销售面积占全市写字楼销售量的81%，销售均价达到全市最高峰值，越来越多的人看好郑东新区发展前景。办公最具有代表性的为绿地千玺广场，是目前区域写字楼标杆，成交均价最高，也是是cbd商务价值崛起和绿地品牌实力，以及高标准商务配置等优势的集中体现，所以可以看出办公物业由于地段、配置、档次等因素不同，价格差距也非常大。第五节 郑州区房地产主要楼盘项目调研情况5.1 住宅商品房市场情况5.1.1 郑东新区商品房市场概况2010年郑州商住房共卖了10万多套，均价5536元/，价格比2009年涨了两成。2010年12月份，郑州商品住宅销售价格最高的区域是郑东新区，当月销售1764套，均价达7506元/，是郑州各区商品住宅均价唯一“破7”的区域，2010年12月份7506元与2009年12月份5597元/相比，上涨了1909元，涨幅高达34.1%。2010年郑州商品住宅销售情况区域套数面积（）均价（元/）全市10195796991465536金水区3430433896645610中原区2006018794894616二七区1548113210705699管城回族区1450612862475567郑东新区1234712621296549惠济区51365447235475经开区133158253917郑东新区板块楼市很火爆，该区域商品房（尤其是优势品牌楼盘）涨幅显著，目前在售楼盘多数均价破“万”。2011年初，该板块住宅均价较2009年同期上涨了3000-3500元/平，涨幅居郑州全市之最。从涨幅看，该区域成为引领郑州市房价攀升的风向标与全省高端客群投资置业的中心高地。备注：鼎盛东方时代3期拟于2011年3月中下旬开盘，预计高层均价9000元，小高层均价1.05万元，因此取9500元代表鼎盛东方时代3期开盘的均价。5.1.2 郑东新区住宅市场样本调查项目1 正商东方港湾开发商河南宏光正商置业有限公司项目地址郑东新区郑汴路与东风路交汇处销售热60689333工程进度一期已经交房，二期均为现房销售节点清盘期，目前3#、5#仅剩26套，均为1-5层房源主力户型83大1房，110大2房，132大3房均价均价1.1万/。1层赠送地上花园，单价1.2万/。备注2月16日开始排号，2000元抵1.5万；2月26日开盘项目2 高速奥兰花园开发商河南高速房地产开发有限公司项目地址郑东新区东风东路与郑汴路交汇处向北200米销售热程进度现房，正在做景观，2011年10月以前交房销售节点将清盘，仅剩几套尾盘主力户型79-96两房，151-174三房均价1万/备注奥兰广场写字楼目前均价1.6万/；临福禄街底商（双层捆绑）1.8-2.0万/项目3 鼎盛东方时代开发商投资商：北京元大鼎盛 / 开发商：东方鼎盛地产发展有限公司项目地址郑东新区农业东路与商鼎路交汇处销售热66927777建筑形态高层+小高层工程进度一期/二期现房，三期主体将封顶，四期部分封顶层面布局高层：2梯4户；小高层：1梯2户。销售节点一期、二期售罄、；三期3月初认筹，3月下旬开盘主力户型86大2房，110-120紧凑3房,130-140大3房，140以上4房均价三期高层预计9000元/平，小高层预计1.05万元/平项目4 新里卢浮公馆开发商河南老街坊置业有限公司项目地址郑东新区郑汴路与东风路交汇处向南600米销售热线0371-6909 0000工程进度一期已经交房，二期主体封顶，部分楼宇外立面将呈现销售节点二期将清盘，目前仅剩楼王3号楼约几套小户型主力户型87-892室2厅1卫，129-1413室2厅2卫（已经售罄）剩余房源目前剩1-5层与29-32层的部分小户型房源住宅均价均