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政策解读及房地产市场预测, 2008 易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。,易居中国上海克而瑞信息技术有限公司,2008年11月15日,上海易居房地产研究院,规律篇,救市篇,预测篇,中国经济发展周期理论,完整的经济周期经历繁荣、减速、衰退、复苏四个阶段。,中国经济发展周期理论,繁荣期,减速期,复苏期,1、中国改革开放以后，中国尚未经历过衰退期，经济始终处于不同幅度的经济增长之中。,2、上海从92年开始至今，连续16年GDP增速保持两位数，其间周期变化与中国经济相同。,中国经济发展周期理论,1、经济：保持快速增长； 2、供应：固定资产投资保持高位，重要部门渐显投资过热、产能过剩； 3、需求：外需、内需强劲，增速低于投资； 4、政策：开始关注经济过热，抑制性政策逐渐出台。,1、经济：增长速度放缓； 2、供应：投资比例受到控制，供应减少； 3、需求：受限，下滑速度快于投资； 4、政策：保持抑制性，逐渐回收抑制性政策。,1、经济：增长速度逐渐加快； 2、供应：投资低位盘整，后期加快； 3、需求：快速增长，增速高于投资； 4、政策：鼓励性政策。,时间,阶段,城市房地产发展周期,1,2,3,2、跨度趋长性；我国房地产周期的频率,自80年代以来大约都是5年发展,2年低落,约7到8年为一个周期,而随着国民经济逐步发展、市场及行业的逐步成熟和健全,这个周期有延长的态势。,4、阶段差异性；我国房地产的周期中,调整期相对比较短,而发展期时间比较长,这显示出市场需求持续旺盛这样的特点,它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区。,1、区域特殊性；房地产自身的区域性特别明显，尤其是珠三角、长三角、环渤海、中西部等区域房地产发展周期特征更是不一。,3、波幅渐缓性；随着国民经济持续向好的带动，以及房地产自身发生发展机制的不 断健全，周期性的（斜率）波动有趋缓的态势。,中国房地产发展周期理论,中国房地产发展周期理论,时间,房 地 产 市 场 走 势,发展期,调整期,复苏期,1、开发投资：低幅上升向缩减投资转变； 2、土地市场：低价成交，出现流标； 3、市场供应：大幅放量，逐渐萎缩； 4、需求心理：市场预期转变，进入观望； 5、市场成交：逐渐回落； 6、房价：上市公司首先出现降价，逐渐蔓延； 7、政策：抑制性政策组合推出。,1、开发投资：快速上升； 2、土地市场：高价拿地，比拼资金； 3、市场供应：逐渐上升； 4、需求心理：不理性，透支消费； 5、市场成交：快速增长，增速快于供应； 6、房价：快速上涨； 7、政策：逐步回收鼓励性政策，逐渐向抑制性政策过度。,1、开发投资：逐渐下降，向上升转变； 2、土地市场：低价圈地； 3、市场供应：逐渐回升； 4、需求心理：理性入市； 5、市场成交：成交回暖，供求平衡； 6、房价：平稳，部分楼盘开始上涨； 7、政策：逐步回收抑制性政策，逐渐向鼓励性政策过度。,政策拐点,政策拐点,规律篇,救市篇,预测篇,国内：从紧宏观调控,国际：次贷危机、金融风暴,经济下滑,-2.3%,07/1-9,08/1-9,12.2%,9.9%,GDP增幅,国内外双重压力，国内经济出现下滑，预判形势不容乐观，调控目标从“两防”转变为“一控一保”,保增长,增投资,助出口,扩内需,三架马车，增投资和扩内需成为“保增长”的关键点，而“支持居民购房”则成为扩内需的重要环节,房地产新政全方位出击，旨在“支持居民购房”,住房保障,公积金,行政性收费,房产税费,支持居民购房,双率下调,新政一手房买入,新政二手房买入,新政二手房卖出,新政一二手房买入成本,首次购房、自住消费，银行信贷优惠明显。但何为“首套”？何为“改善型”？尚需明确,新政二手房卖出税费,二手房市场卖家减负，变相降低买家成本。,上海普通住房新标准,新标准以总价作限，总价上限与老标准相同，但运用更灵活，中小户型可以突破老标准的单价限制。,Y=K1/X Y:单价 X:面积,内环内,内外环,外环外,Y=2451/X,Y=1401/X,Y=981/X,内环内,内外环,外环外,X(20-140) Y(122500-17500),X(20-140) Y(70000-10000),X(20-140) Y(49000-7000),取值 范围,取值 范围,取值 范围,上海普通住房新标准,单位：平方米,单位：元/平方米,内环内：Y=2451/X,新标准房源数量有所扩大。 体现出鼓励中小户型的精神。,上海普通住房新标准,新标准前后，上海商品住宅中普通住房网上待售量增加50%。,新增供应方面： 11月1-6日，普通住房新增比例达到70.9%。 成交方面： 11月1-6日，普通住房成交比例达到65.9%。 网上待售（11月4日）： 老标准：19549套， 194.6万平方米。 新标准：31236套， 287.4万平方米。,房地产新政,每日成交在150套上下震荡，仅房展后出现短暂高潮。 挤牙膏般地出台政策，反令市场再陷观望。普通住房新标准出台后出现小高峰。但信贷细则仍未出。,房地产调控的目标：房地产市场持续、稳定、健康地发展,政策评价：新政范围广、鼓励促消费 短期效果小、长期随经济,规律篇,救市篇,预测篇