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政策解读及房地产市场预测, 2008 易居(中国)房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可,不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。,易居中国上海克而瑞信息技术有限公司,2008年11月15日,上海易居房地产研究院,规律篇,救市篇,预测篇,中国经济发展周期理论,完整的经济周期经历繁荣、减速、衰退、复苏四个阶段。,中国经济发展周期理论,繁荣期,减速期,复苏期,1、中国改革开放以后,中国尚未经历过衰退期,经济始终处于不同幅度的经济增长之中。,2、上海从92年开始至今,连续16年GDP增速保持两位数,其间周期变化与中国经济相同。,中国经济发展周期理论,1、经济:保持快速增长; 2、供应:固定资产投资保持高位,重要部门渐显投资过热、产能过剩; 3、需求:外需、内需强劲,增速低于投资; 4、政策:开始关注经济过热,抑制性政策逐渐出台。,1、经济:增长速度放缓; 2、供应:投资比例受到控制,供应减少; 3、需求:受限,下滑速度快于投资; 4、政策:保持抑制性,逐渐回收抑制性政策。,1、经济:增长速度逐渐加快; 2、供应:投资低位盘整,后期加快; 3、需求:快速增长,增速高于投资; 4、政策:鼓励性政策。,时间,阶段,城市房地产发展周期,1,2,3,2、跨度趋长性;我国房地产周期的频率,自80年代以来大约都是5年发展,2年低落,约7到8年为一个周期,而随着国民经济逐步发展、市场及行业的逐步成熟和健全,这个周期有延长的态势。,4、阶段差异性;我国房地产的周期中,调整期相对比较短,而发展期时间比较长,这显示出市场需求持续旺盛这样的特点,它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区。,1、区域特殊性;房地产自身的区域性特别明显,尤其是珠三角、长三角、环渤海、中西部等区域房地产发展周期特征更是不一。,3、波幅渐缓性;随着国民经济持续向好的带动,以及房地产自身发生发展机制的不 断健全,周期性的(斜率)波动有趋缓的态势。,中国房地产发展周期理论,中国房地产发展周期理论,时间,房 地 产 市 场 走 势,发展期,调整期,复苏期,1、开发投资:低幅上升向缩减投资转变; 2、土地市场:低价成交,出现流标; 3、市场供应:大幅放量,逐渐萎缩; 4、需求心理:市场预期转变,进入观望; 5、市场成交:逐渐回落; 6、房价:上市公司首先出现降价,逐渐蔓延; 7、政策:抑制性政策组合推出。,1、开发投资:快速上升; 2、土地市场:高价拿地,比拼资金; 3、市场供应:逐渐上升; 4、需求心理:不理性,透支消费; 5、市场成交:快速增长,增速快于供应; 6、房价:快速上涨; 7、政策:逐步回收鼓励性政策,逐渐向抑制性政策过度。,1、开发投资:逐渐下降,向上升转变; 2、土地市场:低价圈地; 3、市场供应:逐渐回升; 4、需求心理:理性入市; 5、市场成交:成交回暖,供求平衡; 6、房价:平稳,部分楼盘开始上涨; 7、政策:逐步回收抑制性政策,逐渐向鼓励性政策过度。,政策拐点,政策拐点,规律篇,救市篇,预测篇,国内:从紧宏观调控,国际:次贷危机、金融风暴,经济下滑,-2.3%,07/1-9,08/1-9,12.2%,9.9%,GDP增幅,国内外双重压力,国内经济出现下滑,预判形势不容乐观,调控目标从“两防”转变为“一控一保”,保增长,增投资,助出口,扩内需,三架马车,增投资和扩内需成为“保增长”的关键点,而“支持居民购房”则成为扩内需的重要环节,房地产新政全方位出击,旨在“支持居民购房”,住房保障,公积金,行政性收费,房产税费,支持居民购房,双率下调,新政一手房买入,新政二手房买入,新政二手房卖出,新政一二手房买入成本,首次购房、自住消费,银行信贷优惠明显。但何为“首套”?何为“改善型”?尚需明确,新政二手房卖出税费,二手房市场卖家减负,变相降低买家成本。,上海普通住房新标准,新标准以总价作限,总价上限与老标准相同,但运用更灵活,中小户型可以突破老标准的单价限制。,Y=K1/X Y:单价 X:面积,内环内,内外环,外环外,Y=2451/X,Y=1401/X,Y=981/X,内环内,内外环,外环外,X(20-140) Y(122500-17500),X(20-140) Y(70000-10000),X(20-140) Y(49000-7000),取值 范围,取值 范围,取值 范围,上海普通住房新标准,单位:平方米,单位:元/平方米,内环内:Y=2451/X,新标准房源数量有所扩大。 体现出鼓励中小户型的精神。,上海普通住房新标准,新标准前后,上海商品住宅中普通住房网上待售量增加50%。,新增供应方面: 11月1-6日,普通住房新增比例达到70.9%。 成交方面: 11月1-6日,普通住房成交比例达到65.9%。 网上待售(11月4日): 老标准:19549套, 194.6万平方米。 新标准:31236套, 287.4万平方米。,房地产新政,每日成交在150套上下震荡,仅房展后出现短暂高潮。 挤牙膏般地出台政策,反令市场再陷观望。普通住房新标准出台后出现小高峰。但信贷细则仍未出。,房地产调控的目标:房地产市场持续、稳定、健康地发展,政策评价:新政范围广、鼓励促消费 短期效果小、长期随经济,规律篇,救市篇,预测篇

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