合富策划总监工具书(2).ppt

,Hopefluent Real Properties,合富策划总监工具书,融入才能影响,PART1 概述,“策划”缩写为“S.P”，即“strategy”和“plan”的缩写。,战略、策略,计划、规划,策 划,孙子兵法虚实篇 “策之而知得失之计” 策：策度、筹算。是指认真分析判断，明确对峙双方的优劣长短。 “我不欲战，划地而守之，敌不得与我战者，乖其所之也” 划：得当的方法。是指措施得法，可令敌方改变进攻方向,它的特点就是人们把一些很少联系在一起但存在一定内在联系的事物创造性地连接组合起来，形成一个新的事物。 策划 不是简单地对事物进行组接，而是根据已经存在的事物，并按照一定的原则和方式将他们组合连接成一个新事物，超越其原有价值。,策划,成功的策划 ： 创造性地组合利用 【 信息资源专业 】,策划 是人们突破常规的思维，以创新的方式对事物进行统筹和规划。,策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。 房地产发展策划：通过对发展环境理性的分析判断，为房地产 发展经营提出创新的模式和科学合理的决策 依据。,哈佛企业管理丛书编辑委员会关于“策划”的定义,PART2 房地产发展策划,与发展商签定合同,接受发展商委托，了解发展商需求和初步想法；明确委托要求，提交服务建议,消费者需求调查,信息整理及总结 明确项目发展基本思路,完成各部分结论,阶段性总结；讨论项目初步定位及开发策略设计；专家论证；与开发商进一步交流,定位初步确定,深入论证、细化定位要素及报告成稿,提交报告,发展策划的工作流程,发展环境调研（经济环境和行业环境）,用地条件分析,房地产发展策划,宏观研究的方法与例证（经济与规划） 中观研究的方法与例证（房地产市场） 微观研究的方法与例证（项目） 定位研究的方法与例证 定位的落实,宏观研究的方法与例证（经济与规划）,宏观经济相关因素运行状况及规律 国内生产总值 产业特征及产业机会 固定资产投资总额 居民人均可支配收入及结构分析 宏观经济发展给项目带来的机会与威胁 城市规划研究 城市总体规划及分区规划研究 短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 政府关于商品住宅在市政规划等方面的政策法规 城市发展给项目带来的机会与威胁,例证之：V市宏观经济与规划的研究,GDP总量小，人均GDP总量大,V市国内生产总值在S省占比属于较低水平，经济总量规模不大。 2003年V市人均GDP39528元 ，是S省之冠。,资源型城市的特点。,V市第二产业占比极高。（超大国企SL企业是产业构成的主体。 受其计划经济烙印制约，V市第三产业发展滞后，占比很低。产业结构不合理。 由于资源日渐稀缺，V市正处于城市转型期，后续发展中第三产业提升的空间非常大。,特殊产业及经济模式的惯性,V市城市计划经济色彩浓郁。 以SL企业为龙头的国有经济在V市占绝对优势，非公有制经济增加值占GDP的比重较低。,SL企业的生产能力、企业员工消费能力在V市举足轻重，影响深远。,2003年V市人均可支配收入为10199元，增长11.5% V市人均可支配收入仅次于B市，居S省各主要城市的第二位 V市居民具有很强的消费支付能力,居民消费潜力巨大,人均国内生产总值：第一 人均可支配收入 ：第二 人均消费性支出 ：第五,V市因为特殊产业及经济模式的惯性，居民消费力尚未完全释放，市场潜力巨大。,在消费者的构成上，以SL企业系统职工为主的国有经济职工是V市城市消费的主力军。,在消费能力上，V市在岗职工的平均工资居S省第一位，甚至远远领先于第二位的B市。这使城市具有极好的房地产消费基础。,产业结构单一 第三产业发展滞后 城市缺乏新的支柱型经济 油田发展开始受限,外来人口数量不大 人口增长缓慢 人口密度偏低,市场持续消费力不足 在本地住房需求逐渐满足后，房地产发展将进入减速期。,城市规模 V市2003年年末总人口为176.81万人，同比上升0.8% 项目所在的DY区2003年年底全区总人口58.59万人，同比增加约1.9% 中心城建成区面积达到60.2平方公里。 项目开发必须充分把握当前主导产业与房地产市场共同发展的良机,V市城市现状述评,西城区,中部城区,东城区,本项目,总体规划：一城、二区、三中心,以SL企业管理办公和商业服务为主的西部公共服务设施中心,以V市政府和规划的商务中心为主的东部公共服务设施中心,以体育中心、会展中心为主的中部公共服务设施中心,中心城,西城区,东城区,发展趋势：生活内聚，产业外延,东城向西发展 西城控制三面向东发展 东西城相对集中 整体融汇发展,加快东西城对接是城市发展的主要方向之一。,现阶段的发展重点：建设完善东城，改造提高西城 西城的改造提升为项目创造精品提供了机会，项目将为西城打造新形象，成为城市新名片。,中观研究的方法与例证（房地产市场）,中观研究的方法与例证（房地产市场）,中观研究之目的： 通过一系列中观研究方法对项目所在市场环境发展过程、市场格局、产品特点、需求特征进行分析与判断，以及对今后市场走势的预测，从而寻找市场缺口，为项目定位找到方向性的依据。,中观研究之模块： 市场发展历程研究 市场格局分析 市场需求分析,典型个案分析 市场走势分析,不同的城市有着不同的房地产发展历程，或长或短，或复杂或简单，发展历程的研究是对一系列市场现状判断的基础。,模块1：市场发展历程研究,不同的城市有着不同的房地产发展历程，或长或短，或复杂或简单，发展历程的研究是对一系列市场现状判断的基础。,模块2：市场格局的分析,一个城市的市场格局往往受着期历史沿革、人文特征、产业结构、城市规划、土地供应、消费分层等多种复杂因素的影响，因此市场格局的研究正是对项目所在细分市场的环境与发展方向的重要判断。,市场细分基础 市场格局的分析是基于合理的市场细分。一般常用的细分标准是区域/板块、档次、功能等。,下面举例来说明板块细分与档次细分，功能细分格局略,板块分析 房地产作为不动产这一特点，往往受区域历来形成的市场特征影响非常大，因此板块分析有利于发现项目市场定位的潜在空间。,例：D市居住物业板块分析（项目所在的东南板块处于怎样的竞争地位）,D市住宅板块特征： 中东板块：CBD，商务公寓聚集，高价； 东南板块：休闲渡假资源集中，开发量受地势影响而有限，公众认可度高；,中西板块：政府机关聚集，老城区，开发量小，高价； 西南板块：高校区，旧厂搬迁，供应量大，中价； 北部板块：工业组团，人口密度低，居住物业开发量小，低价。,项目所在的东南板块景观资源丰富，公众认可度高，前景理想，开发空间较大。,分档次分析 从不同的档次来分析房地产市场供应情况可清淅地看到各层次竞争激烈程度与开发水平，从而找到项目可生存或可引领的市场空档。,例1：X市居住物业档次分析（项目开发当地豪宅的可能性）,例2：Q市居住物业档次分析（某郊区大盘的开发方向）,Q市的居住物业呈明显的纺锤型分布，中档楼盘供应量有限，整个城市中档的主流消费不能得到有效满足，市场有明显的中档精品楼盘的市场缺口,复合型物业的格局分析（主要针对大盘开发） 有一种流行说法“房地产开发已进入复合时代”，不完全正确，但也反应一定趋势，一些居住项目在满足居住功能外附加价值的研究就显得十分有项目重要。,例：某大型复合项目的格局分析（项目在多类功能开发方向，与组合方式）,模块3：市场需求分析,市场格局的分析是针对市场供应面的研究，而市场需求分析则是直接针对购房者的分析。,分析方法： 定性研究：二手资料、过往市场表现分析、重点客户访谈 定量研究：需求人口基数分析、问卷调查,例：访谈及问卷调查（针对某市中高端客户的调查设计）,调查范围：市区为主，兼顾少量周边郊县市样本量 调查方式：预约访谈15人左右，问卷调查300样本（随机抽样，入户调查） 样本的选择： 未来两年内打算购买住宅的消费者 家庭月收入5000元以上家庭 居住区域尽量分散，每家庭完成一份样本 问卷配额：中级以上公务员/事业单位管理人员100样本、企业中高层管理/技术人员100样本，私营企业主/自由职业者100样本，访谈也涵盖以上类型,模块4：典型个案分析,典型个案主要是针对竞争对手、可借鉴的楼盘进行分析，包括借鉴这些个案的客户吸纳手段、开发模式、定位的成败、经营、配套等，从而分析项目的竞争环境、生长的难度、可突破的方位、客户的需求特征、某类功能配置的可行性。,例：G市居住大盘个案分析（主要针对本项目的定位方向与竞争环境）,模块5：市场趋势分析,前期策划针对的一般都是在未来一两年内开发、推售的项目，因此市场趋势的分析十分重要。,影响市场趋势的因素： 政策因素：宏观环境分析预测、数据增长或回落的数学分析 规划因素：市场格局的变化受区域规划的直接影响 市场竞争环境因素：开发商的水平变化、土地批出状况、主要竞争对手的后续开发情况、需求变化对市场竞争的影响 市场需求因素：需求量与层次的需求、置业新需求方向、市场竞争变化引至的市场需求变化 其它因素,微观研究的方法与例证（项目）,例证之：F市H项目开发条件分析（部分）,H项目与F市商业区及居住区的联系分析,F市原规划在主干路以南设置CBD，但政府调控不力，近期实现的可能性较小；在目前的发展阶段，城市并无真正意义上的商务区； H项目毗邻城市规划中的中心商业区内，商业价值较高； 江北岸沿滨江大道东段，区域已逐步发展为高尚居住区聚集地，项目居住价值亦很高。,本项目,MAIN ROAD,F市中心商务区规划,临近某历史文物保护街区，区域内传统建筑保留完好，文化底蕴深厚，是项目开发可借势之处。,某巷,小江西会馆,街巷中的旧墙,某巷内街,H项目地块开发条件分析,H项目地块开发条件分析,项目用地为不规整的矩形，临A街长边约292米，临B街短边约177米，地势平缓，最大高差在1米以内。主要标高集中在67.50米（黄海高程），相对应江面标高约在59.50米左右，高差约8.0米。 基地现状主要为空地及废弃居住建筑。项目拆迁难度较小，拆迁工作计划在2004年12月完成。,市政配套设施,市政配套设施齐全,H项目,生活配套设施,生活便利,从政府层面和自身条件看，项目可利用资源丰富,可利用的其它资源： 景观、商业人流等,H项目可利用相关资源分析图示,定位研究的方法与例证,项目SWOT分析 项目发展策略 项目市场定位（整体发展主题、功能定位） 住宅物业定位 住宅物业发展主题 目标客户群定位 产品定位 定价建议,定位研究的常规思路,定位研究思维树状图,项目市场定位坐标系,项目发展策略雷达图,例证之：F项目SWOT分析及核心问题演进,S优势,W劣势,O威胁,T机会,本项目核心问题： 如何实现整体项目价值最大化 如何协调项目大规模与有限需求关系 如何利用与提升区域商业的传统形象 如何协调商业与住宅两大功能 如何吸纳与组织商业客流,强化优势，把握机会 景观价值最大化 规模大 项目资源丰富,规避劣势，化解威胁 周边景观的改造与利用 高端客户有效需求量 商业客流的吸纳,区位价值复合：江景、人文、商业 地块规模大；唯一性 品牌商誉好,部分住宅无法一线望江 周边环境不佳 商业旺区有一定距离 开发成本高，弹性弱,市场持续走旺 中心城区认可度高 中高端有效需求,竞争不断加剧 中高端客户有限 区域商业开发量大,某滨水豪宅项目SWOT分析,某滨水豪宅项目发展策略,商住 脉分动静 -规避项目缺陷 内聚 豪宅气质 -扩大有效需求 外展 商业动感 -提升商业价值,聚焦 城市核心 -突显区位优势 借势 水岸文化 -倡导居住文化 领航 滨江板块 -树立豪宅形象,地段定义豪宅，滨江板块与城市中心的交汇位置,滨水是少数人可享用的稀缺资源,约1100户名门世家共同拥有的豪宅领地,对规划、园林、户型极致追求，经得起买家最严格的挑选,私密与安防，心无旁骛的服务，给客户无比尊贵的领地感,提供生活方式的同时也提供了社交空间,自然与人文不可相互替代,公共空间与私家园林两者兼得,某滨水豪宅项目主题定位的系统表述,出品演绎豪宅气质,规划大气,江景 资源 最大化,围合 整体性,户型创新,充分考虑江景,功能 合理 而精细,建筑考究,立面现代风格,细节体现品味,园林多级,主题 园林,架空层花园,配套尊贵,名门会泛会所,园林 泳池,此部分确定户型配比与泛会所要求，其它具体参见规划与建筑设计建议。,某滨水豪宅项目主题定位的表述,某滨水豪宅项目户型配比的设定,高价、中高价楼盘户型配比,高端、中高端客户调查,市场供应,市场需求,规划摆放,一线东南向江景约30% 二线江景约30% 最佳园景30% 次佳园景10%,详见规划设计建议,*“市场需求”中四房与复式的比例略大于“市场供应”,定价,静态单价预估,2650元/平方米的均价水平只能代表在目前市场情况，具体定价需参考推售的开发策略； 静态价格范围约在2400-2900元/平方米之间。,定价,静态单价预估,规划设计建议 成本财务分析（略）,各方案基本要素评估图 该项目根据开发模式的选定和各项收入支出等综合性分析，进行了开发成本预测，内容包括土地成本、前期费用、配套费和规费、管理费、不可预见费、营销费用、税金等。,因地制宜的规划设计建议,容积率 分期及开发顺序 规划设计建议之公共配套 物业类型及户型,例证之：某项目塔楼设计建议的五种思路 思路各思路的利弊分析推荐设计思路,主力中餐厅,主力中餐厅,特色餐厅及空中花园,中 庭,某滨水豪宅项目集中餐饮空间分布建议,RIVER,主力餐厅建议：以特色中餐厅为主。延续区域文脉，与现代对比。,独立商铺,主通道,1F 功能以独立店铺为主,独立商铺,主力百货或超市,书店及影音,主力百货或超市,家居中心,儿童乐园,网吧及数码城,KTV夜总会,网吧及数码城,桑拿按摩,2F 功能以主力百货及独立店铺为主,3F 功能以主力百货及家居、书店为主,4F 功能以娱乐为主,4F,3F,2F,1F,某项目集中购物空间分布建议,例证之：万科四季花城的规划设计建议,四季花城可能的数种容积率测算,通过上述分析和比较，我们建议： 本项目的容积率选用为0.91.0（报建时，尽可能提高容积率） 最终确定方案： 万科四季花城容积率：1.0,容积率