2011年长沙红公馆营销推广执行报告.ppt

,2011年营销推广执行报告,工作汇报思路,5,Part 1 新政调控影响,新政策解读 受限营销之道,长沙新政限购细则,政策内容：,自通知发布之日起（3月4日），暂执行以下购房管理措施： 对在本市市区（市辖五区，下同）已拥有1套住房的家庭（环长株潭户籍家庭）、无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在主城区限购1套90平方米（含）以下新建商品住房 对在本市市区，已拥有2套（含）以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平方米（含）以下新建商品住房。,限购对象： 主城区内五区， 90平方米（含）以下新建商品住房 限购套数： 长株潭户籍家庭限购2套，无住房并能够提供本市居住证的外地家庭限购1套,限购令解读见已提交长沙限购令解读,限购对小户型市场影响,短期对市中心的小户型公寓的成交量打击会很大，也促使开发商调整产品结构，未来几年市中心的小户型公寓或成稀缺品，也许租金反会上涨投资价值更高。 对主城区小户型的销售将损失部分投资性客户，但对刚性需求及过渡行年轻人群需求影响有限。 关于价格方面，限购政策出台需一段时间市场消化，短期内小户型价格涨幅有限，个别项目在短期资金压力下可能加大优惠力度，长期小户型价格将保持平稳走势。 新推小户型对项目价格预期应以更加贴进市场均价水平，同时价格制定以应更加保守。 小户型的推售节奏，将形成崭新的局面，分批、分层推售将是众多开发商采取的主要方式。,本轮政策调控对小户型市场影响主要集中在投资客户群体，下面我们分析其影响形式及程度。,在售项目客户结构,从客户比例来看湘腾城市广场、兰卡威国际、投资客户比例明显高于2007年销售郡原广场，说明随着区域发展和成熟，区域内小户型的投资价值逐渐被市场接受； 随着大河西先导区、西站交通枢纽、望城坡旧城改造的规划实施区域的升值潜力巨大，是市场热点投资板块。 限购令影响的投资客户比例所占比例较大，下面我们分析限购令对投资客户具体的影响方式。,限购令对投资客户的影响方式,虽然受限购令影响，但大部分投资客户仍有购置能力和可能，限购令对城区内中小户型的客户群体规模未产生本质影响，但对中小面积产品市场营销能力提出了更高的要求。,受限人群营销之道,对受限投资人群来说小户型公寓是其投资渠道的非需品，只是其投资渠道多种选择中的一种，如何让这投资客户在限购令的背景下突破障碍选择本项目小户型公寓投资？,解决之道 投资的必需品,受限人群营销之道,根据前前述分析，要使投资客户追捧本项目小户型公寓产品，就必须让投资客户认为本项目小户型公寓投资是其2011年投资的必需品，是其2011年投资的最佳之选，让投资者想方设法都要投资本项目小户型！,突破心理障碍,曲线救国，突破行政障碍,受限人群营销之道,如何突破，使项目小户型项目投资成为投资者2011年投资必需求品,关键词：项目投资价值提升和传播、契合新居住理念的形象包装。,恩宇丽景小户型 2011年 投资的必需品,突破心理障碍,曲线救国，突破行政障碍,投资价值提升及放大 项目形象包装及传播,限购令营销解决之道,Part 2 项目分析,项目核心价值提炼 营销核心思路,本项目分析区域价值,目前暂无公交车直达项目，但因项目距离汽车西站十分近，因此可乘坐405、312、317、314、603、913、902、315、149、348等公交车到汽车西站。 随着咸家湖的拉通，届时过江隧道修好之后，从项目所在地到河东市中心十分方便。,交通研判,交通关键点： 过江隧道，距离市中心仅15分钟车程 临汽车西站，届时汽车西站将建成河西集地铁、城际运输、市内公交于一体的大型综合交通枢纽中心。因此，项目所在地块未来的交通将非常便利。,汽车西站综合交通枢纽中心,本项目分析区域价值,配套研判,虽然周边配套成熟、齐全，但缺少大型商超和高档酒店，且汽车西站周边商业氛围较为混乱，给长沙人的整体商业印象不好。,配套关键点：汽车西站综合交通枢纽，届时西站将成为一个集商务、商业、交通于一体的高档城市综合体，将全面改变目前汽车西站“脏乱差”的局面,本项目分析区域价值,本项目分析主力户型（单间及二厅一室）,H户型，单间，35.31 （208套）,C户型，单间，32.79 (76套）,E户型，单间，49.14 （80套）,F户型，二厅一室，59.78 （80套）,B户型，二厅一室，54.08 （76套）,项目主力户型，为市场同质化产品，市场存量及未来推量大，竞争环境激烈； 主要劣势：开间面积较小。 主要优势：管道燃气到户。,流量型产品，应主打性价比，迅速出货，干扰竞争对手。,本项目分析主力户型（单间及二厅一室）,本项目分析次主力户型（两房、三房）,A户型，三室一厅一卫，78.57 （76套）,G户型，二室一厅一卫，68.79 （38套）,D户型，三室一厅一卫，75.84 （38套）,紧凑型居住产品，面对周边普通住宅类产品的竞争干犹； 主要优点：市场同类产品稀缺，面积紧凑，与普通类住宅产品竞争具有总价优势； 主要劣势：三房的单卫生间配置，影响居住舒适度,项目利润产品，提高开发利润最大化。,本项目分析次主力户型（两房、三房）,本项目分析创新复式户型（2套/户型合计16套）,A1复式，四房，147.22,B1B2复式，四房，156.2,H1复式，四房，106.71,A2复式，四房，173.25,D1复式，四房，150.42,G1复式，四房，156.37,H2复式，四房，105.71,复式舒适住宅产品，市场存量小，未来同类产品推量少； 主要优点：面积适中，高舒适度； 主要劣势：顶层,体量较少，项目价值标杆，体现项目高端品质,本项目分析创新复式户型,竞争项目对比分析,项目优势：区位、交通、户型 待挖掘优势：自身硬件配套、物业管理,项目核心竞争优势,项目投资价值提升,在放大项目城市枢纽中心、升值潜力巨大的核心卖点的同时，增加硬、软件卖点，使项目卖点更加丰富，项目形象更加丰满，使项目更具投资价值。,项目形象定位与包装,小户型豪宅“红人馆”的形象定位，同对项目进行红人豪宅的形象包装，体现项目高档定位和形象。,营销策略疏理,根据前述战略分析，结合项目营销实际情况，我们拟定如下营销策略五大核心,提高产品附加值 项目终端形象包装 三级市场联动 外场巡展 红人积分计划,Part 3 营销战略,提高产品附加值 项目终端形象包装 三级市场联动 外场巡展 红人积分计划,产品附加值打造讲究的年轻时尚家,打造区域高档补缺型商业配套青年时尚特色街区,以目整体形象设置统一街区主标识,区域补缺及年青群体喜欢商业业态,产品附加值打造讲究的年轻时尚家,青年动力营 功能：健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室； 装修风格：时尚潮流红装修；,（青年动力营） 泛会所,开发商及物业管理 办公区,屋顶花园,产品附加值打造讲究的年轻时尚家,体验式物业服务 引进品牌物业管理公司提供尊贵管家服务体验式物业管理。借鉴酒店式公寓的服务内容和形式，强化服务过程、塑造社区文化，在提供普通专业安全的物业管理服务外，个性化增值服务及空间增值服务。,空间增值服务 公共客厅 DIY工作室 公共秘书室 物业升值中心,个性化增值服务 清洁服务 洗衣服务 叫醒服务 外出留言 租车服务 快件服务 代收租金 ,强强联合，信心保证,4月25日前确定入驻品牌物业管理公司，并约定营销中心开放后，物业服务人员及保安配置。为现场提供专业的物服务，展示项目高档形象。,Part 3 营销战略,提高产品附加值 项目终端形象包装 三级市场联动 外场巡展 红人积分计划 推广及活动,售楼部包装平面布局参考,从未来样板房位置及工程进度考虑，建议营销中心设于2栋1层北侧。建议平面布局图：,计入营销终端包装费用,售楼部外立面示意：,售楼部内部装修风格后现代LOFT,售楼部内部装修风格后现代LOFT,现代时尚，装修成本较低。,售楼部内部装修风格后现代LOFT,售楼部内部装修风格后现代LOFT,售楼部内部装修风格后现代LOFT,售楼部内部装修风格后现代LOFT,吊旗,吊旗效果,围档示意：,围挡包装,小户豪宅样板房包装,时尚高档形象样板房包装,A户型78.57，三室一厅一卫温馨居家风格：,计入营销终端包装费用,时尚高档形象样板房包装,H户型35.31单间，时尚潮流小户型豪宅风格示意：,计入营销终端包装费用,时尚高档形象样板房包装,F户型59.78平米，一室两厅一卫简约前卫风格：,计入营销终端包装费用,渠道行销现场临时接持点,在营销中心开放前，于项目现场附近租赁中小型商业门面，作为营销据点，进行周边、路过客户的接持，同时可以做为小型活动场地。,初步租赁意向： 项目对面社区1F临街门面，面积50平方，月租金1200元，转让费40000元。,临时接待中心效果示意,计入营销终端包装费用,Part 3 营销战略,提高产品附加值 项目终端形象包装 三级市场联动 外场巡展 红人积分计划,三级市场联动,在项目营销推广资源投入有限的条件下，前期开展三级市场联动，利用三级市场门店多、辐射广，客户资源丰富的优势，迅速释放项目营销信息，提高市场知名度，让红公馆项目的营销旗帜插遍河西大地，让项目红遍长沙。,时间：4月至8日 4月与一家三级市场团购品牌商家签订战略合作协议； 4月25日前由其组织20家以上三级市场门店为本项目进行外围蓄客，指定房源、指定时间集中选房。 三级市场门店费用自理，开发商提供宣传物料、提供团购选房场地和人员组织。 三级市场门店客户必须办理项目红人卡，如认购成功由三级市场商家收取向客户收取团购费。,三级市场联动,条幅：20块，费用2000元； 团购政策易拉宝：20个，1500元； 户型单张：1万份，3500元。 宣传单张：3万份，7800元。 项目区位及效果图展板：20个， 2000元。 红人特权易拉宝：20个， 2000元。 合计物料费用18800元，计入营销渠道费用。 红人卡：400张，费用计入红人卡积分费用。 红人卡申请单：500份，费用计入红人积分卡费用。 红人卡礼品 ：电影票800张、红人扇400把、红人伞400把、钥匙扣1000个。,物料及费用,Part 3 营销战略,提高产品附加值 项目终端形象包装 三级市场联动 外场巡展 红人积分计划,渠道行销巡展1,根据客户年轻时尚，喜好逛街购物，看电影的行为特征，我们选定前期蓄客固定巡展点三个：王府井影院、通程影院、雨花亭影院；流动巡展点主要在高档写字楼和人流聚集处循环进行，如芙蓉广场、松桂园、候家塘、黄兴路广场、金星中路、大学城、观沙岭。,渠道行销巡展,渠道行销巡展, 外展点场地费用，王府井1.5万元/月,四个月;通程1万元/月,四个月;雨花亭沃尔玛2.5万/月一个月。 外展场地费用合计12。5万元。 计入营销渠道费用 每展点咨询长桌1张，洽谈椅4张，购买费用1套控制在1000元内，合计3000元。 项目形象主题背景板：每个展点1块，每块2000元，合计6000元。 户型单张：2万份，7000元。 宣传单张：2万份，5200元。 项目区位及效果图展板：3个200元。 红人特权易拉宝：3个，200元。 物料费用合计：21600元计入营销计入营销渠道费用 红人卡：800张，费用计入红人卡费用。 红人卡申请单：1000份，费用计入红人卡费用。 红人卡礼品 ：电影票1600张、红人伞500把、红人杯800个，红人扇300把,钥匙扣。,物料及费用,时间：6月8月、9月10月 招募15-20名学生，5名学生一组，由一名销售人员带队，分3-4组行销队伍，进行节点性派单扫街，并办理红人会员卡。 选取项目周边及河西居民集中区、商业及商务办公目标客群所在区域。在人群密集度高的超市、商场，吸纳更多客户来源；,屋邨计划策略,项目宣传单张100000份，26000元； 项目文化衫20件，900元； 文件夹20个，100元； 客户登记本20个，自备、会员卡及办卡礼品，计入卡费用。,物料配置,渠道行销屋计划,合计物料费用27000元，计入营销渠道推广费用,备注：学生每人每天60元，招募学生费用计入机动营销费用。,渠道行销现场临时接持点,临时接待中心租赁转让费4万元，租金6个月7200元，计入营销其他费用。 物料费用15800元，计入营销推广费用中的软性媒体推广费用。,Part 3 营销战略,提高产品附加值 项目终端形象包装 三级市场联动 外场巡展 红人积分计划,100员低门槛入会,周周小型案场活动,高档清吧餐饮服务,+,+,以100元会员卡根本费赠丰富入会礼品。迅速扩大项目意向客户群体,通过周周案场活动，让客户“来了还想来，买了还想买，客户不停带”，从而达到本项目全盘快速售罄的目的。为案场营造火爆的人气氛围，压迫客户非理性成交！,营造高档项目形象，请客户倍感有面子！,红人卡积分计划,引入红人卡积分系统,渠道行销收集红人卡会员客户,客户凭身份证申请红人卡，（每证一张）,客户资料输入系统，并激活并充消费积分,消费积分可享受现场清吧消费,任何人凭红人卡可以享受特定购房资格及优惠,红人卡会员可参加丰富现场活动及抽奖,通过红人卡低门槛入会，广泛收集意向客户，通过活动让客户来了还想来，客户带不停； 红人卡电脑选房及抽奖活动，时尚新颖、确保公开公平 销售队伍迅速扩大，专职销保人员层出不穷 竞争项目的销售人员和业主都可成为销售员,成功认购物业，指定期限内完成签约的会员参加抽奖活动,红人卡积分计划,多渠道维系客户关系,客户抽奖升级活动 在蓄客期间，针对会员客户、升级认筹客户、认购客户举行多次产品推荐及抽奖活动，通过丰富的活动及奖品维护客户。,网络炒作 通过免费论坛帖子炒作，全程跟踪系列活动进程，继而推广项目卖点及优势。,红人护照 通过发放红人护照获取意向客户信息，每次活动或看房可获购房积分，维系客户关系。,微薄、豆瓣 利用新兴网络社区资源，病毒式传播，从而开展客户维系，进行红人活动节点预告及跟进，并释放项目信息。,红人卡积分计划客户维护,Part 4 推广执行,第一阶段 第二阶段 第三阶段,年度主要推广节奏安排,外展活动 开始蓄客,售楼部 开始装修,售楼部 开放,样板房 装修,样板房 开放,第一次 开盘,4月25日,7月10日,8月10日,8月23日,9月30日,10月15日,推广核心：多渠道蓄客及会员升级 渠道：抽奖活动、网络广告投放、红人护照升级发放、DM、围挡、微薄、豆瓣小组开通、售楼处包装、帖片、三级市场联动,推广核心：项目持续优惠活信息 渠道：活动、短信、网络、,推广核心：邀请现场体验、价值提升 渠道：样板房包装、活动蓄客、短信、网络广告、车身、微薄更新、贴片,内部 认购,8月20日,第一阶段，蓄客及内部认购期,4月25日-8月25日,第二阶段,开盘期8月26-10月20日,第三阶段余房去化至2012年5月,2012年5月,持续 销售期,4月25日,7月,9月,5月,6月,8月10日,10月,抽奖活动,外展点,网络炒作,网络广告,围挡/道旗,销售物料,车身,短信,贴片,现场包装,营销活动,8月20日,9月30日,10月15日,4月,8月,8.10售楼部,8.20内部认购,明星脸活动,10.15开盘,4258.25，王府井、通程4个月，雨花亭一个月,推广全程，每周一次,810月份，搜狐焦点首页通栏,7月中旬更换,4月15日DM、护照、户型单张、手提袋等到位,8月1日前吊旗、展板等售楼部包装到位,7月-8月每周五 ；8月-11月加大投放力度每周五、周六,6月11月，314路（2台）/6路（3台）,开盘前更换,7月9月，三个月,8.10售楼部,8.23样板房,10.15开盘,2011年9月2012年5月在营销中心举行9次产品推荐及抽奖活动,5.21会员抽奖,6.14会员抽奖,7.9会员抽奖,7.23护照抽奖,8.13护照抽奖,8.27签约抽奖,7月,5月,6月,8月10日,外展点,网络炒作,围挡/道旗,销售物料,车身,短信,4月25日,4.258.25，王府井、通程四个月，雨花亭一个月,推广全程，每周一次；QQ、微薄、豆瓣全程跟踪,7月中旬更换,4月15日前会员卡、DM、户型、礼品、纸杯、档案袋、手提袋等印刷,7月1前红人护照印刷,7月-8月每周五,6月11月，314路（2台）/6路（3台）,第一阶段,4月25日8月10日,贴片,79月，雨花亭、王府井、通程三个月,抽奖活动,5.21会员抽奖,6.14会员抽奖,7.9会员抽奖,7.23护照抽奖,8月20日,8.13护照抽奖,8.25签约抽奖,营销活动,8.10售楼部,8.20内部认购,8月10日前户型单张、吊旗、展板印刷,外展点,外展点可拓宽客户来访渠道，通过在人流密集地设置项目信息外展点，并配备专业销售人员讲解项目信息，办理红人护照VIP卡，并派发DM单张，可主动出击，获得更多客户信息与来访量，并大幅度促进销售。 巡展点建议：溁湾镇通程商业广场、黄兴路王府井（4个月） 、雨花亭中影（1个月） 外展时间：4月25日-8月25日 投放总价：王府井1.5万元/月,四个月;通程1万元/月,四个月;雨花亭沃尔玛2.5万/月，一个月;合计12.5万元。,DM派发,在外展点派发DM单张，DM上项目信息丰富明晰，可在其他竞争楼盘主要过道派发，截留客户，为项目带来更多目标客户，并大幅度促进销售。 DM派发建议：麓谷高新区、大学城、溁湾镇、步行街、其他竞争项目主要入口。每个点3个人派发。 DM派发时间：6-8月每周六=12周 投放费用：派发DM50元/人/天 投放总价：50元*3人*5个点*12周=9000元,短信为精确制导的项目信息传播利器，点对点式的传播方式，让销售信息更有效的达到目标客群。投放区域建议为麓谷高新区、大学城、溁湾镇、芙蓉区等地，投放人群建议为月收入3000元以上年轻白领、22-28岁之间刚性需求人群。 建议区域：麓谷高新区、大学城、溁湾镇、芙蓉区 投放时间：7月-8月每周五 /8月-11月加大投放力度每周五、周六 （促成周末看房） 投放费用：0.03元/条，7月-8月 （4周 15万条/周 ），8月-10月 （ 12 周 30万条/周），115月24周，每周20万，共900万条 投放总价：0.03*900=27万 短信公司推荐：星空传媒、茉莉花开,短信,热门地段年年有，但集合16亿大手笔导演枢纽重地、重量级地铁卡司、最潮生活阵容、精彩未来创意的却难得一见，恩宇.红公馆，品鉴热线：89972999 我有一所房子，全城当红，春暖花开。被朋友眼红习以为常。听说，他们都将向我看齐，跻身红人圈，恩宇.红公馆 红人热线： 89972999 世界上第一条地铁以“Metropolitan（大都会）”命名。SO，作为都市潮人，生活不能离开地铁。恩宇.红公馆，枢纽上盖红盘，红得当之无愧。红人热线：89972999,短信内容,会员及认筹抽奖活动,红人卡（会员卡）活动3次费用25455元 一等奖1名：手提电脑一台价值3500元、二等奖1名：品牌手机价值1500元、三等奖3名：数码相机价值3000元三部，四等奖15名购房抵用券1000元（不计红人卡费用 ），五等奖30名：购房抵用券500元（不计红人卡费用 ）参与奖97名钥匙扣或水杯价值485元。 红人护照活动2次费用20990元 一等奖1名：42寸电视一台价值4000元、二等奖2名：品牌冰箱价值3000元两部、三等奖3名：品牌手机、数码相机价值3000元3部，四等奖15名：购房抵用券1500元（不计红人卡费用 ），五等奖30名：购房抵用券800元（不计红人卡费用 ），参与奖99名：钥匙扣或水杯价值495元。 成功认筹活动1次费用69200元，（7日内成功签约按揭资料齐全可参加） 一等奖2名：42寸电视两台价值4000元、二等奖3名：品牌冰箱价值4000元两部、三等奖5名：洗衣机价值4500元五台，四等奖15名：mp5价值6000元15台（400元/台），参与奖139名：光波炉价值41700元（300元/台）。,开通豆瓣活动小组召集客户。,豆瓣小组,在豆瓣上任何地方看到别的成员, 都可以点击名字或头像，去看她/他的简单介绍、收藏、推荐和发表过的评论。 如果觉得这个人有意思, 或者口味相投，可以点击“把他/她加入我的友邻”。 这样你就有了一个小圈子, 点击最上面我的友邻，可以随时进去。 可以点击最上面的同城选择你常住的城市。想和别的用户就评论之外的话题进行交流，可以点击最上面的小组, 加入或创建各种话题的小组。,开通微薄报道活动进程。,腾讯微薄,开通微薄 发布活动信息 寻找粉丝 发布转载奖品 获得大量关注 奖品派发信息发布 关注成几何式增长 持续发布项目活动信息 开盘信息发布，促进销售 ,网络软文为配合网站首页广告投放，详细阐述项目卖点性价比最高的媒体方式，搜房网的项目论坛中发帖，既可保持项目声音，维系客户，更能释放项目优势卖点。网易、焦点网还可与首页关键词链接，获取更多关注。 建议区域：搜房网、0731房产网、新浪乐居网项目论坛、网易、焦点 投放时间：每周一条 投放费用：无 投放总价：无,网络软文炒作,网络软文,“世界城市”的动感基因 细数2011长沙红人 红人新说 你无法错过的 长沙追红人：红哥红姐红遍全城 2011，红人生活，红动态搜索,蓄客期（引发话题，高调入市）：,现场围挡为免费的项目形象宣传资源，具有美化项目形象、销售信息释放等多种用途。一次性制作后只需少量费用即可更换广告内容。 投放时间：7月-11月 投放费用：制作费用约1-2万,现场围挡,红。开始 2011，恩宇.红公馆，红动全城，承接品质生活 红。枢纽 大河西，枢纽心，尊享市府规模型投资配套 红。速度 交通枢纽，便捷路网，畅通链接红生活,红。未来 坐享长沙首个交通枢纽，演绎都心物业的独有价值 红。功夫 30-70精致公寓，让居住的想象发挥到淋漓尽致 红。享受 跨界创新，五大专属服务贴心而至,现场围挡,现场围挡,现场围挡,道旗,活动目的：展示和提升项目品牌知名度，积累人气， 为后期销售打下基础。 活动时间：8月10日 活动内容：营销中心启动仪式、现场赠礼以及红 人护照升级 活动预算：2万,营销中心开放,活动目的：1、在项目正式开盘前确定意向购房客户， 防止已登记客户的流失； 2、在正式发售前渲染气氛，积累人气，为正式开盘打好底气； 活动时间：8月25日 活动预算：7万,内部认购活动,Part 4 推广执行,第一阶段 第二阶段 第三阶段,红人明星脸活动,9月,网络炒作,网络广告,销售物料,车身,短信,现场包装,营销活动,10月15日,8月,9.30样板间,810月份，搜狐焦点首页、网易上关键字,8月-11月加大投放力度每周五、周六,6月11月，314路（2台）/6路（3台）,8.23样板房,推广全程，每周一次；QQ、微薄、豆瓣全程跟踪,第二阶段,8月26日10月20日,抽奖活动,9.17会员抽奖,9.24护照抽奖,10.8护照抽奖,10.15开盘,原有物料持续使用，针对营销活动更新单张等物料,9.30样板房,贴片,7月9月，三个月,10.20认购抽奖,网络软文,枢纽上盖红盘 我的枢纽邻居 河西枢纽开建拉升红公馆版块潜力 河西枢纽开建，生活起点红公馆 区域经济学， 河西洼地红公馆,项目卖点放大（热炒区域，提升价值）,网络广告是很多年轻置业者获取信息的主要渠道，长沙专业地产网站信息丰富，更新速度快，广告达到精准，投放网站门户广告，有助于项目形象提升及销售信息释放。搜狐焦点与网易房产频道传播率广、搜房网广告到达率高，建议以搜房为主要投放网站，搜狐焦点与网易投放关键字信息。 建议网站：搜狐焦点、网易、搜房网 投放时间：8月-11月=3个月 投放费用：首页条幅12万/月，关键字5000/5个字 投放总价：搜狐焦点、网易关键字（0.5万*3*2）+搜房网首页12*2=27万,网络广告,网站效果,网络广告示意,网络广告,网络广告,网络广告,车身广告,车身广告由于公交车流动性大，位于车身上的广告画面清晰，信息传播率高，有助于项目形象提升及销售信息释放。线路长，形象好的公交线路是主要投放目标。 建议线路：运行线路长，车身较整洁的314 (汽车西站溁湾镇南门口赤岗冲）、6路(赤岗冲东塘望岳小区） 投放时间：6月-11月=6个月 投放费用：35000/台/6个月 投放总价： 314路（2台）/6路（3台） 5* 35000 =17.5万,活动目的：内部认购完毕启动老带新积分计划配合 红人表情大赛活动，积累人气进一步提升项目口碑 为正式开盘打下基础。 活动时间：9月1日10月14日 活动内容：红人表情大赛 奖励:第一名8000元优惠、第二名5000元优惠、 第三名3000元优惠 活动预算：2万,红人表情大赛活动,活动时间：9月30日 活动内容：以产品推介会的形式进行，主要介绍项目品质；延续“红人表情大赛 第一季”活动，在样板间开放当天聘请专业的摄影师与化妆师，在样 板间为客户拍摄情景生活写真集， 并纪念留影（参加摄影的客户必须 为已购房业主和准客户）。 活动预算：2万,样板间开放活动,活动时间：10月15日 活动预算：10万,开盘活动,活动展板系列,活动背景板,活动指示牌,网络软文,9月30日红公馆亮相星城 样本间红动红人 红动全城! 万人争看红公馆,全城瞩目红公馆 枢纽旁上演红公馆，小户型导演大都会,样板间开放,开盘,电影院贴片,有利于项目形象展示，针对性目标 受众投放，达到精准投放的效果、 广告传播迅速。 建议投放：王府井、河西通程、雨花亭电影院 投放时间：7月9月 投放费用：7/月 投放总价：21万,Part 4 推广执行,第一阶段 第二阶段 第三阶段,10月21日,第三阶段,2011年10月21日2012年5月,网络炒作,围挡/道旗,车身,短信,现场包装,抽奖活动,11.19会员抽奖,推广全程，每周一次,周未一定量的短信投入量,9月30日11月，314路（2台）/6路（3台）,更换一次,现场背景板、展板、政策活动包装及时更新,2011月11月,2012月1月,2011月12月,2012月2月,2012月3月,2012月4月,2012月5月,网络炒作,案场暖场活动，每周举行抽奖、竞拍等,12.17会员抽奖,1.14会员抽奖,12.31护照抽奖,2.4护照抽奖,美食类：必胜客比萨节、麦当劳快乐餐会、蛋糕DIY、巧克力DIY等活动,案场小型活动建议,活动目的： 增强客户案场逗留时间，提高现场人气，电话邀约噱头。 活动时间： 周未，每周或隔周举行，根据营销节点及策略确定； 活动场地： 项目营销中心现场； 活动费用： 500010000元每次； 活动组织： 提前联系专业人员或公司。,101,案场小型活动建议,DIY类活动，包括陶艺、杯子、平板鞋、T恤、手机贴、中国结、画等年轻人等年轻人喜爱的DIY活动。,102,夏季缤纷水果节,案场小型活动建议,103,案场小型活动建议,魔法奇乐会,红酒品鉴会,年度推广费用预算,DM,销售物料设计,户型图,纸杯、手提袋 、档案袋,会员卡、红人护照,礼品,Part 4 销售执行,推盘策略 蓄客策略 优惠策略 积分策略,营销节点,营销目标： 1200组红人会员，首批推盘去化65%以上 主要节点：4月25日外展点开放、8月10日营销中心开放、8月20日内部认购 主要工作：营销策略确定、客户维护公关活动及抄作、项目形象确立、会员客户升级、认筹客户疏理，内部认购活动组织,营销目标： 开盘去化率销70% 主要节点：9月30日样板间开放、10月15日开盘； 主要工作：余量去化，根据客户情况推出1号栋房源，10月正式开盘。,营销目标： 销售100% 主要节点：分批推售，分批选房； 主要工作：余量去化，根据客户情况推出余量房源。,外展活动 开始蓄客,售楼部 开始装修,售楼部 开放,样板房 装修,样板房 开放,第一次 开盘,4月2