某高层住宅物业服务方案

广厦汇商高层住宅物业服务方案一、项目概况广厦汇商高层住宅小区是我市目前仅有的几处高层住宅小区之一，处于新华路中段闹市区，周边有医院、学校和商业区，是一个宜居的现代化高层小区。分ABC三个单元，其中1-3层为底商， 3-30层为业主住宅，共有住户405户，住宅面积50000多平方米。地下停车场一座。本物业属于住宅物业。项目特点：1、该项目四周是商业区，且家属区内有建材市场一个，属于商用和住宅混为一体的住宅小区。2、该项目是我市仅有的几个高层住宅小区之一，居住业主大多为事业成功人士，对物业服务的要求较高，所以该项目的物业服务定位于高端物业。要求物业服务人员的素质和综合技能都比较高。3、配套设施现代化，如电梯、编码楼宇对讲系统、地下停车场等。针对项目特点，项目周边环境、业主需求层次，我公司确定了“星级酒店物业管理”的物业管理模式。通过借鉴星级酒店高标准的物业服务理念和科学、严格、规范的管理手段和操作，借以提升物业服务质量，满足业主不断变化的服务需求和快节奏生活的需求。二物业服务的内容1.、共用设施设备的维护、运行和管理，包括电梯、共用照明、配电柜、楼内消防设施设备、智能楼宇对讲系统。2、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、停车场及自行车棚。3、附属配套设施的维修、养护和管理，主要包括电梯、加压泵、业主会所。4、公共环境卫生，包括公共场所、楼宇共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。5、维护小区正常公共秩序及交通秩序，协助治安部门维护本小区安定、协业主做好住宅区的治安防范工作，包括巡视、门岗执勤。6、交通与车辆停放的管理。7、配合社区或业主委员会完成与该小区相关公共事务。三、小区物业服务组织框架机构物业服务中心客户服务信息管理协调调度工程部设备运行、工程维护、节能降耗、消防管理保卫部执行 门卫制度巡逻制度车辆管理保洁部卫生清洁垃圾清运四、人员配备及培训管理1、人员配备部门名称人员配备岗位工种岗位设置服务中心3人项目主任、物业管理员、文员24小时值班保卫部23人包括门卫、巡逻、停车场门卫15人；巡逻3人，停车场6人，三班24小时不间断值班工程部4水电、管网、公共养护白班3人，零点一人保洁部9楼宇，室外楼宇内7人，外部2人，长白班2、人员培训管理根据岗位特点和人员素质有针对性的进行岗前培训，做到不合格不上岗，不适应不录用。根据公司培训流程制定长期岗位培训计划，并监督项目处设施。根据公司品质部考核办法，定期对培训内容进行考核。制定完善的竞争机制，本着“能者上，中者让，庸者下”的原则及岗位激励推施，奖优罚劣，提高队伍的服务技能及服务意识。3、管理制度的制订管理制度包括公众制度和内部管理制度，主要有业主公约、装修管理规定、电梯使用管理规定、物业服务人员岗位职责、考核标准等。五 、物业服务内容及标准（一）服务中心1、 有完善的服务方案，质量管理、档案管理制度健全。2、 服务人员一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。3、 至少每半年征询业主意见一次。4、 公共服务电话24小时有人接听，报修双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。5、 分工中着装，持证上岗。（二）公共设施维修养护1、 对共用设施进行日常管理养护（有专业部门负责的除外，如电梯年检及养护）。2、 建立共用设施设备档案，设施设备维修运行记录齐全。3、 对公共设施、设备定期巡查需要维修的制定计划报业主委员会决定维修方案。4、 消防设施完好，可随时启用，消防通道通畅。5、 设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏现象。6、 路灯、楼道灯完好率不低于90%。7、 电梯每天例行检查一次，一般故障及时修复，大的故障及时联系专业维保单位修复。8、特重物、特长物不得从电梯上楼，必须向业主或装潢人员讲解清楚。9、当物业的电梯、设备有故障时，立即通知设备部门，夜间发生重大事件时立即通知班长，按应急预案执行。10、当物业的设备、设施被损坏时，应将当事人带至管理处处理。（三）公共部位的清洁1、 生活垃圾每天清运一次。2、 每日清扫道路两次；消防楼梯每三日清扫一次；楼宇大厅及电梯每日拖擦一次，24小时保洁；及时清除主要道路积雪、积水。3、 楼道玻璃每月清洁一次；路灯每两个月清洁一次。4、 住宅区污水、雨水管道每年疏导一次；化粪池每年清理一次。其他时间如发现堵塞及时处理。（四）公共秩序维护1、门卫工作，单元门口、大门每班门卫一人，工作标准如下。 （1）对出入小区的人员必要时进行查询，言语文明，并做好登记和引导工作，来访客人须出示有效身份证明，填写来访人员登记表，说明来访事由，被访人姓名、住址、电话等。 （2）劝阻无关人员及未经批准的商贩进入小区。 （3）、根据小区机动车辆管理规定，管理小区交通秩序，无关车辆不得进入小区。 （4）、负责登记电视监控情况。 （5）、负责小区内邮件的收发登记管理。 （6）、门卫岗须保持整洁美观，无关人员不得进入门卫岗。大件物品出门必须凭物品出门证，经核对无误后签字放行。夜间严格控制装潢施工人员携大件物品出门。2、 巡逻岗位（1）、巡逻执勤人员根据每日排班表按规定的区域及路线实施巡逻执勤。 （2）、巡逻岗执勤主要内容包括：小区内陌生人员查询，劝阻已进入小区的无关闲杂人员，车辆停放情况；楼宇外观、道路、路灯及有关配套设施完好情况，及时发现不安全隐患，制止不法行为及违反小区综合管理制度的现象等。 （3）、认真遵守姿态、礼貌用语等方面的规定。 （4）、巡逻情况及时记录。（5）、对火灾、防汛、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关单位，并协助采取相应措施。3、工作时间安排1、值班岗保安实行24小时值班制。2、早班：8:0016:00，中班：16:0024:00，晚班：24:008:OO，早、中、晚三班，每十天依次轮换一次：即每月10日，20日，30日为倒班日。（五）停车场管理1、 24小时有人职守，监督车辆按规定位置停放。2、 及时疏导进出车辆，避免交通堵塞现象的发生。3、 完善车辆牌证的收发和变更登记工作。六 、物质装备计划（1）物业工作人员服装、工具有物业公司配备。（2）委托方需提供物业中心用房及工作人员更衣室各一间。值班桌椅多个。七、 物业收费标准物业收费按现实施标准执行。相信在市物业主管部门的领导下，在广大业主的积极配