昆山某商住项目市场分析报告

昆山张浦商住项目市场报告一、项目地块背景部分1、项目简介昆山张浦项目坐落于昆山市张浦镇核心地段。项目由普通住宅用房与街区商业用房组成。总建筑面积为18万平方米。其中，普通住宅用房总建筑面积为17万平方米、街区商业用房总建筑面积为1万平方米。2、地块地理位置项目位于昆山市张浦镇核心区内。北临：京东路；南临：上海星城花园；西接：银河路；东邻：张浦小学。3、地块状况分析 项目地块分布近似一个正方形，东西走向长度略大于南北走向长度。 地块走势平坦、规则，适宜建造房地产类项目。 目前地块上已经拆迁、平整完毕，随时可以进行开工建设工作。4、交通道路分析张浦镇东临昆山城市主干道长江路，西靠339省道，车行10分钟即可到达昆山市中心；北面沪宁高速、312国道直通上海，南侧机场路连接苏州甪直镇、苏州园区。张浦镇上现有（途经）公交线路共有两班，是连接昆山市区及其他区域的重要线路：序号线路名称起讫点营运时间正常间隔时间(分钟)日发班次途经线路停靠站点1公交109路亭林公园至南港6:00至18:30101546马鞍山路、亭林路、环城北路、柏芦路、同丰路、长江路亭林公园、昆信证券、东门、绣衣新村、中行大厦、太平洋保险公司、祝家厍、万丰电子、市政府、李箕路、圆明路、通关点、新南路、周巷、施条、团结桥、张浦保险公司、张浦交警队、七桥村、大直村、丹桂园、南港机场路口、南港汽车站2公交125路汽车站（旧）至张浦6:00至17:30152037朝阳、柏庐路、合兴路、长江路汽车站、柏庐路、合兴路、禧玛诺、园明路、中华园、新南路、周港、施条、团结桥、花园路、张浦3公交331路交管所-交管所07:00-18:003022新吴街-长江南路-港浦路-振新西路交管所 - 张浦小学 - 港浦路 - 亲和路 - 花园路 - 建昌不锈钢 - 长江路 - 永记路 - 垌丘桥 - 垌丘路 - 俱进路(港浦东路口) - 横贯泾路 - 俱巷路站 - 振新东路 - 紫金路 - 浩盛纺织 - 江南春堤 - 振新西路 - 连展科技 - 江丰路 - 优磁 - 茶风街 - 张浦卫生院 - 团结桥 - 保险公司 - 海虹路 - 农贸市场 - 张浦中学 - 金铭小区 - 交管所(共30站)4公交332路交管所-交管所07:00-18:003022新吴街-机场路-台玻路-长江路-茶风街交管所 - 农贸市场 - 七桥 - 交警大队 - 海虹路 - 茶风街 - 天泰 - 港浦路 - 优磁 - 江丰路 - 连展科技 - 振新西路 - 厚实制衣 - 台玻路 - 长江路 - 周巷站 - 江南春堤 - 连展科技 - 江丰路 - 优磁 - 港浦路 - 天泰 - 茶风街 - 保险公司 - 农行 - 交管所5公交111路火车站-南港06:00-18:001548朝阳、柏庐路、合兴路-机场路银河路火车站 - 朝阳新村 - 三角塔 - 老客站 - 柏庐路 - 花鸟市场 - 誉兴大酒店 - 柏庐公园 - 中大柏庐天下 - 新客站 - 大同村 - 新城域花园 - 周巷 - 施条 - 江丰路 - 振泰塑胶 - 南曹 - 小直 - 卫塔 - 白米 - 增光 - 南港另有规划中的沪宁城际轻轨、京沪高速铁路将更紧密连接上海、苏州。沪宁城际轨道目前苏州方案已经敲定，苏州境内将设置7个站，建成后苏州到上海实际乘车时间只要20分钟，仅相当于从苏州古城区城南到城北的汽车行车时间，由此一改过去从苏州到上海坐火车需要45分钟的情况。 根据规划方案，沪宁城际轨道从无锡进入苏州境内，分别穿越相城区、高新区、金阊区、平江区、工业园区和昆山市，通向上海。为方便沿途居民乘坐，苏州境内将设7个站点，分别是：望亭、苏州新区(浒墅关)、苏州、苏州工业园区、唯亭、新昆山、陆家浜站。由于列车班次最小间隔时间只有3分钟，大站直达列车时速250公里(全线运行时间92分钟)、站站停的列车时速为160公里(全线运行时间129分钟)，因此，借助这条轨道，苏州与上海之间的往返将大大方便。根据设计规划，沪宁城际轨道的具体线路位于沪宁铁路和沪宁高速公路之间，基本与沪宁铁路平行，两者间距在10多米至200米上下京沪高速铁路（简称京沪高铁）项目建议书已获国务院批准，今年年内将开工建设。计划2010年建成，时速达350公里。据了解，京沪高铁在沪宁段将设7个站点，其中只有昆山和丹阳为县级市铁路高速站。根据规划，其走向基本沿着沪宁铁路前行，两者的间隔约1公里。穿越昆山市区的那一段将建设高架，铁路高速站将设在现在的火车站附近。另外，为了方便京沪高铁客运列车的停靠、维修与保养，昆山高速站内还将建设一个列车保养点。项目坐落于张浦镇正中心，新吴街以北，银河路京东路口，将与新建的张浦镇政府面对面，当之无愧的是张浦顶级黄金地段。5、生活配套机能分析目前项目地块区域内的生活机能配套，是依靠距离地块步行路程约5分钟的新吴街。新吴街是张浦镇上的一条新发展的商业主街，在新吴街上集中了完善的各类生活配套设施。如：4000平米的华润万家超市、世纪联华超市、捷强超市、中国银行、工商银行、农业银行、农村商业银行、邮局、张浦宾馆,吴凇江饭店,金布仑宾馆等等一应俱全，足以满足本项目购买者的各类生活需要。并且未来本项目自身将配置有1 万平方米的商业配套用房，由此基地区域内的各类生活配套功能将随之显得更加强劲。二、项目市场部分宏观经济环境与政策面分析1、宏观经济环境分析1）经济背景说明从2003年至2007年，中国经济进入了一个新的增长周期，高增长低通胀，始终都保持着两位数的增长。但是，从去年下半年开始至今，局面发生了重大变化，中国经济遭遇到了过去五年从未有过的复杂而又困难的国内外经济局面。2）引发因素说明 国际上美国次贷危机持续升级为金融危机的影响。 从资本层面看，美元贬值人民币被迫升值。这三年美元大幅度贬值，人民币大幅度升值，对中国经济最直接的影响是削弱了出口竞争力。 国内诸多企业因经济环境不佳而大幅度的减薪、裁员、多个城市出现大量中小型企业被迫破产。结论：经济环境的恶化、金融资产的严重缩水、投资者信心的下降，导致居民对汽车、房产等大综商品的消费欲望降至冰点。虽然各国在当前脆弱的环境下出台多项政策力图挽救经济，但由于政策的传导到出现市场转机需要一定的时间，更需要投资者信心的长期的树立。因此我们认为本次出现的危机其时间影响跨度会较长，破坏性也会较为严重。2、房地产主要政策分析1）政策出台背景说明进入08年由于受到全国一些大中城市楼市泡沫的影响，许多中小城市的成交量也随之下降，近期政府出台一系列利好政策以求缓解市场疲态。2）主要政策内容 为应对国际金融危机对中国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平，保障和改善民生，按照中共中央和国务院的统一部署，中国人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。 昆山建设银行将144平方米以下的商业性个人住房最低首付款比例由30%调整为20%（原细则为90平方米以下）。 从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%,对个人销售或购买住房暂免征收印花税,对个人销售住房暂免征收土地增值税,地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 人民银行要求金融机构根据借款人购房的实际情况、信用记录及还款能力等风险因素，审慎地确定首付比例，体现对不同风险贷款予以区别对待的原则。 结论：通过上述的政策出台，我们认为目前的房地产市场中的政策传递出以下信号： 刺激商品房消费 鼓励中小户型商品房的建设 支持购买首套自用房，鼓励购买小面积住房 力挺廉租房 支持低端购房业主 未放开二次贷款购房，对改善性及投资性客户人控制较严格。2、昆山市房地产市场分析1）目前昆山市房地产市场供应量昆山楼市现在售楼盘358个，根据区域位置分为十大板块。（截至到2008年11月10日）供应量： 单位：套10大板块楼盘个数供应量中心城区313837城东385072城南266249城西586790城北788017国际商务城2611091沿沪产业园295371张浦203815陆家181336南部水乡342229合计35853807昆山市0708年月供应量对照表时间1月2-3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20073490138668324142619411113989739787378033903837986312292008308672888731817416224310442741450924867551828538072）2008年7-11月（10日）昆山市房地产市场成交量“金九、银十”已无法再现楼市往日的火爆风采，持币观望成为主流。（详见成交量）成交量：区域2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月月度汇总月度汇总月度汇总月度汇总月度汇总楼盘数成交量楼盘数成交量楼盘数成交量楼盘数成交量楼盘数成交量中心城区321163298325634373136城东4144541393412284223738203城南2917229147291932948226373城西6947869401702627239158420城北7844578392793198021878346国际商务城33107533897325443241926475沿沪产业带2915429127333083311429115张浦243902434125149259820121陆家2010720912146211301893南部水乡31843176336434733440合计38634663862963395216940221993582222昆山市0708年月成交量对照表时间1月2-3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月07年总成交量2719401321762699458835473895424841774364412808年总成交量2843344233723892420334662963216921992222/3）昆山市房地产市场新增供应量目前销售情况出现明显下降，造成市场存量增加，再加上大量新批房源的推出将给昆山的房地产市场带来不小的冲击。在08年6月份开始到08年11月（10日）份为止各个板块合计已有30121套的新批房源。（详见附表新批预售）附表新批预售 单位：套10大板块6月7月8月9月10月11月中心城区76460012880城东4605661047587666227城南789699546206700612城西90616134710337311168城北726226806438390707国际商务城60359246146812001238沿沪产业园59720370818400281张浦2483844430283452陆家384271944629140南部水乡1665288113865179合计564331034963605653525004结论分析：自2005年起，昆山楼市进入了动荡、低迷时期。但进入07年，昆山楼市有全面回暖之势，市场上的各类刚性与投资需求再次被楼市中强劲的购买力所激发。各个楼盘项目整体呈现出价涨量增的局面。08年上半年：供应成交量同比回升；下半年：新推房源大幅上涨，成交萎靡。08年6月份前后可谓是全市全年成交量的一个分水岭。08年上半年成交量一直在稳步上升，市场表现的比较平稳。上半年全市总成交17752套，比07年同期多出了1356套，其中5月和去年同期相比增加了44.2%，6月同比下降了8.3%。全市每月的供应量呈现稳步上升的态势，新批房源逐日增长，08年5月新批量达到了13653套的全年最高点。上半年开发商新推房源的速度还是比较快的。随着昆山刚性需求的释放，成交量在6月前后达到了4588套的最高点，这也是截至到11月份的最好成绩。但是从下半年开始，全市成交量明显走低，市场表现非常疲软，就在这个时候，昆山上演了一场空前的促销大戏，多家楼盘都以各种方式吸引购房者的关注，特别是在十一房展会期间，各家楼盘均推出了促销打折的相关活动。7月至11月，全市总成交量套13019套，比上半年降低26.5%。在“金九银十”两个黄金月份，楼市的成交总量均在3000套以下，和去年同期相比下降幅度分别达到了49%和47%。但是下半年的供应量同比去年增加不少，9、10两个月同比增加了28.76%和32.76%。供应量的增加并未带来销量的增长。可见，由于受到大环境的影响，昆山房市骤然变冷。在这种情况下，很多开发商基于市场和现状的考虑，“优惠打折”促销活动蔚然成风，让总价缩水，观望气氛强烈在十一房展会前后，降价打折风吹得越来越风靡，有部分开发商们在原有价格的基础上，下调了购房总价。然而，从整个下半年的销售情况来看，购房者似乎并不“买账”，整个楼市仍然是一个销售低迷期。（附昆山楼盘促销方式以及张浦镇楼盘促销方式）。昆山楼盘优惠措施版块楼盘名称各种优惠及促销城东世茂东壹号定房95折优惠;高层住宅签约送契税城西时代文化家园房展期间200元/平方米的优惠;时代集团回馈昆山人民,百万豪礼一元起拍,礼品电吹风,电饭锅,数码相机,手机,笔记本电脑,液晶电视城南世茂蝶湖湾精装修房三房95折送契税,四房9折送契税;叠加别墅95折送契税城北大德世家买房送空调,买2房送2台空调,买3房送3台空调城中绿中海购房98折优惠陆家青春雅居9月13日起,每个周末推出4套指定的特价房;特价房在原优惠基础上,多层再享受100元/平方米的特别优惠;小高层再享受150元/平方米的特别优惠沿沪产业园清华名城看房送路费(上海,苏州,昆山客户);购房送装修;买房个人98折,团购96折优惠国际商务城绿地总部大道购房95折优惠江南水乡龙隐水庄购房96折优惠张浦楼盘促销方式名称方式森隆蓝波湾1,送三年物业管理费;2,买多层顶层大面积住宅送车库格林阳光每平方米优惠150元银河新都房价97折优惠,多层准现房单价3300元起舜江碧水豪园96折优惠;购房抽奖,最高价值轿车理想城团购,标准层99折;三房楼中楼总价优惠5000元;老客户介绍新客户可免老客户一年物业管理费.开发商推出的促销力度都较大，一时间在购房的人群中也到引发不小的震动，但是激动过后，置业者大多抱着等等态度，认为目前开发商压力大，到年底应该还有降价空间。可以说从目前来看，开发商的一系列折扣冲击波效果并不是很好，虽然在一段时间内营造了一个小回暖，但好景不长，未能解冻楼市、打破观望大局面。随着08年下半年度开始的楼市危机，同时伴随着股市的大幅下跌以及席卷全球的金融风暴，全国各一线城市成交量巨减。在这个背景下，昆山的成交量情况也逐月下降，昆山的房地产市场呈现一种价跌量跌的严峻局面。由6月份的4203套一直降到9月份的2169套，虽然10月份、11月份由于房展会的促销以及政策上的刺激成交略有回升，分别为2199套和2222套，但是仍比07年度同期下降了近50%。后市的大量新批房源推出，全国经济形势以及全国房地产市场严峻的形势会给昆山的房地产市场带来不小的冲击，虽然政府在近段时间出台了各种刺激楼市的新政，但是随着元旦和农历新年的临近，年关将近，资金抽紧，传统房市低潮期即将来临，以及新政策的消化尚需时日，购房者还是处在一个等待观望的阶段。所以我们认为后市（至少到09年的3月份为止）仍将会是个调整观望的态势。4、昆山市房地产市场各板块内个案调研介绍（产品类型：高层、小高层、多层）中心城区项目一：案名绿中海电话地址朝阳中路77号投资商&开发商宝路房产(昆山)有限公司营销策划上海甲山林住易房产咨询有限公司基本资料占地面积9.3万平方米公开日期07.5总建筑面积17万平方米交房日期及标准2008年底(别墅)2009年底(小高层)容积率1.83总户数别墅265户高层646户物业规划高层,独栋,联体别墅工程进度别墅绿化高层出外立面建筑楼高18层物业管理费1.5元/平方米/月单层层高2.8米、3.0米绿化率47%销售资料类型价格区间均价区间高层联体独栋5300-6200元/平方米7300-7800元/平方米11000-15000元/平方米5800元/平方米7500元/平方米13000元-平方米类型面积区间主力面积高层联体独栋110-250平方米165-279平方米388-418平方米140平方米240平方米388平方米房型配比2+1房/2厅/2卫:110.78-111.04平方米3+1房/2厅/2卫:150.23-153.24平方米4房/2厅/3卫：249.43-251.36平方米销售状况绿中海位于昆山市中心朝阳中路77号，占地面积10万平方米，总建筑面积17万平方米，绿化率接近50；由高层景观房、小别墅以及独栋别墅组成的功能复合型现代社区。绿中海项目定位以小别墅住宅为主、独幢别墅和高层为辅的高品质住宅小区，其中小别墅235户、独栋别墅30套、高层11幢共646户，社区内还规划了国际级生活休闲会馆，配有室内外双温水泳池、健身房等多种运动设施和商业中心。目前小高层均价5800元/，独栋别墅总价在420万-600万之间，联排别墅均价7500元/。该案最近几个月的成交量就现在的市场状况来说,还比较不错,保持在月成交10几套.其优势一是较好的社区规划和地理位置,区域有发展潜力,二是产品规划,别墅的品字型设计,地热系统的使用都是创新设计,高层公寓均为大面积户型,均价要比同地段同类产品低,满足了部分阶层的需求.目前也搞活动,如买房送厨卫装修,中央空调等,别墅总价97折,还附送厨卫装修等.昆山房产信息网显示已批准预售套数688户(批准销售面积为平方米,已销售套数133户.中心城区：“物以稀为贵”。中心城区配套成熟,交通便利,土地资源稀缺,所以这个区域内供需关系一直不能平衡,需求的增加使得该区域的购房成本提高.呈现出物以稀为贵的现状.中心城区的现状也催生了周边区域的繁华,随着城市的发展与扩张,东南西北四大区域的住宅与商业都得到了不同程度的发展,各区域都以不同的魅力吸引购房人群,因此其他区域的发展要比中心城区快的多,成交量同比也要多出好几倍,中心城区成交量的原因主要归结于供应量稀缺.中心城区的购房人群中,以投资者,台胞和高端客户居多.,购房者选择该区域主要还是在于地段优势,配套成熟及未来的发展潜力.从最近半年的区域总成交量来看(7月-11月,分别为116套,98套,56套,37套,36套),成交量呈现出阶梯式萎缩.新推房源稀缺是制约成交增长的重要因素,另一个方面,相对较高的房价也挡住了部分购房者的脚步.城东：项目一：案名世茂.东壹号电话地址玉山镇前进东路233号投资商&开发商昆山世茂新发展置业有限公司营销策划基本资料占地面积72万平米公开日期2008年5月25日总建筑面积107万平米交房日期及标准2009年3月与2009年12月容积率1.3总户数约6000户物业规划电梯多层公寓、景观高层、花园洋房、别墅工程进度14层左右建筑楼高4-24物业管理费2.0/平方米/月单层层高2.9米绿化率40%销售资料类型价格区间均价区间高层4000-4200元/平方米4000元/平方米类型面积区间主力面积高层98-100平方米 133-138平方米100平方米133平方米房型配比98-100平方米 60% （两房）133/138平方米 40% （三房）销售状况该项目住宅产品类型包括多层电梯公寓、高层、花园洋房等多种业态，其中多层建筑面积18万平方米，高层50万平方米，花园洋房11万平方米。地块东西两侧各四幢18层高层；东北、东南、西北、西南四个角皆为22-24层的高层公寓，中部区域为花园洋房，南北地块为6-7层的多层电梯公寓。在项目的东南角，规划有小学及幼儿园，预计于2009年9月1日交付使用。该项目2008年8月30日推出18层观景高层，共108套。到10月中旬基本售完。并于2008年10月30日加推两栋24层观景高层，共144套。因受金融危机的影响目前销售情况不是很好，目前楼层选择余地较大。该楼盘目前购房可打9.5折，折后价高层最低3700元/平方米起，多层最低4800元/平方米起，复式最低6500元/平方米起。高层每层差价在45元/平方米左右，多层差价每层50元/平方米左右。项目二：案名黄浦城市花园电话地址前进东路黄浦江路投资商&开发商昆山东之信房地产有限公司营销策划金利行基本资料占地面积7.7万平方米公开日期07.6(一期)08.5(二期)总建筑面积15.47万平方米交房日期及标准交房标准为毛坯容积率2.0总户数1369户物业规划多层, 小高层.高层工程进度一期现房,二期67F建筑楼高30层.18层.6层物业管理费0.91.5元/平方米/月单层层高2.9米(多层)3米(高层)绿化率36.5%销售资料类型价格区间均价区间小高层45005500元/平方米5000元/平方米类型面积区间主力面积小高层69-101平方米69，85，101平方米房型配比1/1/1：69 33%2/2/1：85 33%3/2/1：101 33%销售状况该案位于开发区中部偏西靠近市区的位置，交通相对便利，相对城东其他在售楼盘配套相对比较齐全。小区南部规划有万毫酒店和商业街（弘基财富广场）共计10万平方米，明年可以开业，马路对面还有黄浦花园，小区的命名也因此而来。该案一期推出的17幢多层(6层无阁楼)在去年10月已经全部售完,价格从开盘时的3800元/平方米一直到10月时候的4700元/平方米;目前在售的是三幢小高层，两梯三户的设计，推出的户型以小户型为主，主要针对的是在开发区工作的人群。 该案今年5月开盘，共推出317套小高层，由于5000元/平方米的均价在本区域不高,故销售不错.58月销售200套左右,9月销售30套左右,10月房展又推出1幢30层高层住宅,2梯2户约120套左右,目前销售30套左右,去化缓慢.该案长期在昆山四台(电影频道)插播广告.因自10月份起去化缓慢,且周边楼盘打折的较多,月11月18日起每天开始优惠活动:每天推出2套特价房,5080元/平方米.老客户介绍新客户购房,分别送双方5年物业管理费(约合600010000元),新客户可以直接在房价免除.活动开展后销售情况没有明显好转,仅销售5套.城东：“大盘领航时代”。城东是新楼盘最聚集的区域之一,而且规模都不小,5月份的成交量最高,达到696套,最少的月份只成交了162套,截止11月底,该区域年度总成交3131套,在五大区域中排名第四.从1月到11月的区间内,13月是年后的一个低迷期,月成交量均在200套以内,而五月份达到了年度高潮期,随后6.7月逐步下滑.由于受到了市场整体环境的影响,在9.10月这个传统的黄金销售期,城东的成交量持续低迷,分别成交了228和237套.从10月下旬起,多个新开楼盘陆续开展促销活动,如国际公馆,从开盘时的3900元/平方米,直降3300元/平方米;黄浦城市花园也是直接在房价减600010000元,平均优惠90元/平方米.城东的主要卖点是靠近规划中的市政府,但市政府开工至今没有确切时间,而且周边的配套生活设施相对其他区域不太齐全,一定程度上影响了客户的购买意向.如果政府规划能够早日动工的话,或许可以促进该版块的成交客源层：开发区工作的新昆山人占60%,本地人占30%,上海人占10%城南：项目一：案名新城 域电话地址长江南路与312国道交界处投资商&开发商昆山新城创置房地产有限公司营销策划开发公司基本资料占地面积430亩公开日期2006年9月（一期），2007年4月（二期），2008年4月（三期），2008年9月（四期）交房时间：2007年12月（一期），2008年12月（二期），2009年12月（三期），2010年12月（四期）总建筑面积60万m2交房日期及标准2007年12月底（一期），2008年12底月（二期），2009年12月底（三期）2010年12月底（四期）容积率1.98总户数6000户物业规划小高层、高层工程进度一、二、三期交房，四期地面一层建筑楼高11层-18层28层-33层物业管理费1.2元/平方米/月单层层高2.9米绿化率42%销售资料类型价格区间均价区间高层4200-4800元/平方米4300元/平方米类型面积区间主力面积高层49-141平方米141平方米房型配比一期：2房2厅8690平方米，约70%，约500套 3房2厅108141平方米，约30%，约200套二期：1房1厅4253平方米，约30%，约300套 2房2厅8690平方米，约30%，约300套 3房2厅112141平方米，约50%，约500套三期：1房1厅4249平方米，约30%，约200套 2房1厅8690平方米，约70%，约450套四期：2房2厅8286平方米，约30%，约150套 （2+1）房2厅87平方米，约50套 3房2厅114-127平方米，约70%，约160套商铺：20 M2、30 M2、200 M2销售状况该案主要销售小高层与高层，建筑楼高为11-18层，都为毛坯房。2006年9月年一期开盘价格为26003000元，均价2800元，首批推出约400套房源，相对于周边的楼盘50006000元的价格，明显偏低，故推出后当天基本售完，仅余顶层和一楼；紧接着在10月份推出第2批房源约300套，价格迅速上涨到32003600元，均价3400元，也在春节前售完。2007年4月开盘价格38004200元，均价4000元，1房和2房开盘后不久就售完，三房相对去化较慢，到目前还有少量顶层和一楼的。2008年4月29日三期开盘价格43004800元，均价4500元。该案4期于2008年9月21日开盘,主要销售高层。高层建筑层高为28-33层,为毛坯房，其中最高的为33层。房型主要有：82-86的2房、87的2+1房、114-127的3房。均价为4400元/平方米，共推出2幢360套左右房源，均为1梯2户，开盘至今已售323套。且该案商铺现已接受预约均价约计12000元/平方米左右，面积为20-30平方米与200平方米 。该楼盘属于典型低开高走。新城.域价格走势：2006年9月：26003000元/平方米,均价2800元/平方米2006年10月：32003600元/平方米，均价3400元/平方米2007年4月：38004200元/平方米，均价4000元/平方米2008年4月：43004800元/平方米，均价4500元/平方米2008年9月：42005000元/平方米，均价4400元/平方米2008年10月：均价4300元/平方米新城.域9月份四期开盘优惠活动：新城域4期的上市，推出了“6重连环惊喜，最高优惠4万”的特惠活动。具体优惠政策如下：优惠1：3000元会员专享优惠。优惠2：新城域4期的VIP客户，最高优惠额度达6000元。优惠3：凡成功认购新城域4期的客户，可享受房租补贴优惠600元/月（半年）。优惠4：凡于新城域4期开盘当日，成功认购的客户均可享受5000元的优惠。优惠5：凡成功认购新城域的客户，准时签订正式购房合同者可再享受5000元的特别优惠。优惠6：凡特定厂区（六丰机械、南亚集团、富士康）的员工购房，可获得50元/平方米的厂区优惠。以上优惠活动均为四期开盘期间。项目二：案名世茂蝶湖湾电话地址长江路312国道路口投资商&开发商上海世贸集团营销策划 基本资料占地面积72万平方米公开日期2005.10总建筑面积107万平方米交房日期及标准08.3.30交房标准为毛坯房/精装修容积率1.5总户数约6000户一期3000物业规划别墅、高层工程进度现房建筑楼高1831F物业管理费1.9元/平方米/月单层层高2.9米绿化率40%销售资料类型价格区间均价区间高层55006500元/平方米毛坯6000元/精装修6900元/平方米类型面积区间主力面积高层5819090140房型配比2/2/1：90108平方米，约60%，以84平方米为主3/2/2：131140平方米，约40%，以120为主单身公寓:5868平方米销售状况该案一期2005年10月开始销售，共推出4幢高层,约1200套,目前销售800套左右,二期08年5月开始销售,共推出2幢高层,约1000套,为单身公寓,目前销售300套左右.06年价格:均价5600元/平方米,(毛坯);6600元/平方米(精装修);07年价格:均价6000元/平方米(毛坯);7000元/平方米(精装修);08年价格:6月对外报价均价6000元/平方米,但高层住宅只有少量毛坯房尾房;7月份2幢单身公寓公开,价格5000元起,均价5500元/平方米;9月新开住宅(精装修)对外报价6500元/平方米.对外挂的巨幅显示9折优惠,单价5700元/平方米起,精装修住宅,送10万元的券,可以在指定商场购买家具.10月开始精装修房三房95折送契税,四房9折送契税;叠加别墅95折送契税的活动.客户多为周边公司员工,上海人,本地人.城南：“规划就是优势”。地理位置是城南赖以发展的重要因素，特别是年初高铁、城际铁路站点、开工时间敲定后，城南房产迎来了又一个新的“春天”。从08年整年度的成交数据上可见，上半年区域呈现上升的发展态势。从7月份开始，区域成交量呈现“W”型的曲折路线。城南年度总成交3268，套在五大板块排名第三位。从热卖楼盘的业态来看，中小户型是城南区域最受欢迎的。当所有的板块在下半年全线飘绿后，只有城南呈现出曲折上升的状态。城南片区比较小，楼盘数量不多，08年众盘主打产品都以中小户型和精装修公寓主打，由于高铁和城际铁路的利好，在区域房源表现出较强的抗跌性。如新城域九月份推出的四期房源，面积在85122米平，衡山城08年4月推出200套多精装修小户型公寓，面积5275平米；世茂蝶湖湾7月份推出观湖国际公寓2期，共300单套身公寓；汇杰雅苑二期4月开盘，推出200多套房源，主推86平米的二房等等。另一方面，刚性需求的存在，让城南为数不多的楼盘有了更多的增长机会，上海、苏州置业者正在日益增多，出口加工区、产业服务园和大量工厂的员工成为城南购房人群的中坚力量。除了高铁和城际铁路带来的契机外，不断发展的商务圈、商业圈将为城南各楼盘带来更多的发展动力。客源层：新昆山人占70%，昆山本地人2次置业占20%,台湾人占10%。城西：项目一：案名时代文化家园电话地址前进西路100号投资商&开发商昆山时代房产开发有限公司营销策划新聚仁机构基本资料占地面积17万平方米公开日期2008年8月总建筑面积33万平方米交房日期及标准2009年12月容积率1.5总户数264户物业规划多层、小高层工程进度二期部分封顶建筑楼高6层物业管理费0.8元/平方米/月单层层高2.8米绿化率40%销售资料类型价格区间均价区间小高层4000-5000元/平方米4400元/平方米类型面积区间主力面积小高层89-143平方米89平米房型配比2房2厅1卫 89平方米3房2厅2卫 104、130、138平方米4房2厅2卫 143平方米历史价格2007年9月20日 均价3300元/平方米2007年10月13日 均价3900元/平方米2008年3月5日 均价4700元/平方米2008年8月8日 均价4500元/平方米2008年11月11日 均价4400元/平方米销售状况该案以高绿化率，低容积率为楼盘设计理念，整体建筑风格采用温和的现代主义风格，建筑色彩以柔和明快的暖色调为主，宣传口号，环保，节能。该案位于新玉山镇政府附近，目前生活配套有所缺乏，但新镇政府搬迁后，配套应该能够得到改善。小区内自建商业街，会所，幼儿园。前进西路的贯通，市中心亭林公园和森林公园交通更加便利，欧尚等国际大型超市以一一进入前进西路，进一步促进了该地区楼盘的开发及销售。该案在昆山大学城和森林公园之间。针对大学城客户群设计的房型，以小户型为主，两房在89平方米以内，3房在104、130平方米左右为主。2007年9月一期开盘,均价3300元，10月开始销售的房源均价就调整到均价4000元左右，08年7月1日开盘2期第1批，均价在4500元；08年3月3期开盘均价4700元，开盘当天已经全部售完。该案第2批准销售264套房源，已售出120套左右，目前加推了20套多层，主力89，均价4300元/平方米。三期预计明年推出!城西：“味道自然清新”。随着昆山城市生态森林公园兴建，昆山西部将成为中高档居住用地，在这里普通住宅和别墅几乎是平分天下。可见，城西“生态”卖点的价值是长久的。作为最适宜居住的区域之一，城西在08年新开盘数量最多，在新房源的推量上，别墅和普通公寓各领风骚。在为住分布上，沿马鞍山路附近的楼盘就占了60%以上。截止到11月城西总成交量达到4749套，位于五大区域第二名，比城南多了45%，占了五大区总量的27%，成绩表现可观。其中城西老盘仍是主打，新盘又扎堆推出，在成交量上两大阵容均有不俗表现。 10月26日开盘的蓝波苑二期本月售出63套，并荣登销售排行第三名。该案位于巴城古城路迎宾西路交叉口，是面积为88-110平方米之间的多层。在市场淡季火热销售，一是因为该案价格非常低，每平方米只有2600元。二是该案属于多层房源，这对于以别墅占据主导地位的巴城开说是非常稀缺的。吸引了大批本地人和附近工薪阶层、上海人的关注。北岸春天在2006年就已经推出销售,刚开盘是均价在1900元/平方米,在今年的7也份时下个是最贵的时候,均价也只在2900元/平方米.对于城西来说又是一个低价楼盘，本月销售56套。该案4期08年6月份开盘,由于在乡镇上,均价只在2800元/平方米,主力户型为94平方米的两房,该案满足了石牌地区对多层房源的需求. 从全年度的销售数据上看，下半年虽然受到了整体环境的影响，9月份达到年度销售的最低点262套（上半年均在650套左右），随后10月、11月成交量有了小幅升温，但还是低于年度平均水平。客源层：昆山本地人占50%,新昆山人占40%,异地置业占10%(包括港台外籍人士) 城北：项目一：案名大德世家电话地址青阳北路与金浦路交汇处投资商&开发商昆山市大德房地产开发有限公司营销策划基本资料占地面积12万平方米公开日期08.5总建筑面积22万平方米交房日期及标准09.9.30交房标准为毛坯房容积率1.8总户数约1500户物业规划多层、高层工程进度5F建筑楼高6+1层、15层物业管理费多层0.85元/平方米/月单层层高2.8米、2.9米绿化率42%销售资料类型价格区间均价区间多层42004800元/平方米4600元/平方米类型面积区间主力面积多层8413284房型配比2/2/1：8488平方米，约60%，以84平方米为主3/2/2：115126平方米，约40%，以120为主销售状况该案一期2008年5月开始销售，共推出23幢楼,566套,目前销售300套左右.该案位于城北,周边配套设施比较齐全,超市(易初爱莲)小学(裕元小学,幼儿园)都比较近.一期在房展期间推出,56月份共销售200套左右; 7,8月份销售70套左右,9.10月份销售40套左右,11月销售15套左右,明显去化缓慢. 为促进销售,10月下旬开展买2房送2台空调,买3房送3台空调的活动;空调款可已每台2000元折合房款直接在房款里减去,目前没有明显效果.客户多为周边公司员工,本地人.城北：“居高临下”。城北是昆山房产市场的先行者，起步比较早，相对于其他板块,是最为成熟的居住区,配套非常齐全,现房数量最多,年度成交量排在五大区首位,城北年度成交的变化非常大,上半年成交一路高涨,下半年突然变冷,达到年度最低点.新批房源减少,市场需求萎缩,成交减少.该板块年度总成交5100套,占五大区总量的29%,年度销售最高潮是在5.6月份因为受到房展会的利好刺激,加之新推房源的增加,供应量也相对提升,成交量大幅度增长.上半年城北有好多楼盘相继开盘,如大德世家,中原佳苑等等,商业项目如红星美凯龙,吸引力广场等等.由于新开盘在价格方面具有一定的优势,由此吸引了一大批置业群体.新推量在5月份最多,达到了2124套,供应量也随之上升到7408套.6月份过后,城北销量直线下降,7月比6月减少了56%.到8.9.10月均比上月有所减少.十一房展并没有给城北带来销量上的大幅提升,由于新房源数量有限,加之市场行情的不稳定性,城北在10月份的黄金销售期达到了年度最低点218套.客源层：新昆山人占80%,昆山本地人占20%沿沪产业园项目一： 案名华强阳光都城花园电话地址千灯镇石浦丰收北路东侧投资商&开发商昆山华强房地产有限公司营销策划基本资料占地面积8.2万平方米公开日期2008.8.17总建筑面积12.3万平方米交房日期及标准交房标准为毛坯2010.5容积率1.8总户数1312户物业规划多层, 小高层.工程进度多层目前到3楼小高层出地面建筑楼高17米(多层)物业管理费0.6元/平方米/月(多层)1.2元/平米/月(小高层)单层层高2.9米(多层)3米(高层)绿化率37.5%小高层类型价格区间均价区间小高层多层3200-3700元/平方米2900-3200元/平米3500元/平方米3050元/平米类型面积区间主力面积小高层多层46-62平方米88-127平米46平方米88平米楼盘配套华强阳光都城紧邻上海青浦，地处昆山沿沪产业带中心地段，东有上海郊环线A30，西靠苏虹机场路，南临苏沪高速，北依沪宁高速、312国道。该项目坐拥石浦公园，周边学校、医院、农贸市场等配套齐全。节能设计