《小组案例分析》PPT课件.ppt

,房地产营销概论,营销系,案例分析,【典型案例一】 1983年春，被告张建甲、张建乙随其父在野外开垦了一块荒地，种植土豆等蔬菜以解决家中吃菜问题。至1992年时，两被告因上山工作等原因，仅在此地边缘种植，其余大部分地未予种植。1994年秋季，原告刘丙在听他人说此地已几乎无人种植的情况下，遂与家人对此地进行了平整。1995年春季，原告刘丙准备在平整后的土地上种植时，两被告前来阻止，说此地是其早年开垦，这几年虽然未种，但并没有放弃使用权。双方因此发生争执，后经镇司法所主持调解未果。1996年春，刘丙又准备在此地进行种植时，发现地已由两被告种上，遂向法院起诉，以此荒地是自己在1994年秋开垦的，被被告种植为理由，要求两被告归还此地的使用权。 两被告答辩称：此地是我们早年开垦的，后因上山工作，大部分地已经两年未种，但我们并没有放弃此地。原告去平整土地时，我们已经讲明是我们的。我们考虑原告出了一定的劳务，所以才让他种了一年。故不同意原告的诉讼请求。 问：（1）本案中提到的荒地所有权到底归属于谁？ （2）法院应如何处理？,案例分析,【典型案例二】 某航运公司在1987年经县人民政府批准，以划拨方式取得一宗地的土地使用权，批准用途为建职工宿合。1998年11月航运公司在该宗地上兴建住宅楼。工程竣工后，航运公司公开向社会出售楼房，将该幢楼房卖给了某副食品公司。当地土地管理部门查实情况后认为，航运公司公开出售自建住宅楼，属于非法转让划拨土地使用权的行为，依法对航运公司进行了处罚，同时，通知购房人补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。购房人认为，缴纳土地出让金是航运公司的事。所以拒绝缴纳土地使用权出让金。请回答下列问题： （1）土地管理部门对航运公司行为的认定是否正确? （2）购房人拒缴土地使用权出让金的理由能否成立?为什么?,案例分析,【典型案例三】 某市东南郊有一块土地，甲房地产开发公司欲在此处开发商品楼房。遂于1996年8月与市土地局签订该土地使用权出让协议，并支付了出让金，取得了该土地使用权证书。又于10月20日至城建部门办理了建筑规划许可证书，并确定 了施工进度和竣工交付日期。但当去市房地局办理预售登记时，市房地局因其投入开发建设的资金过少，只达到工程建设总投资的10%，而未发给其商品房预售许可证书。但甲公司于1996年2月开始预售其商品房，并与徐A订立房屋预购合同（还有百余人也订有这样的合同）。合同规定：徐A向甲公司购置商品房一套，建筑面积为80平方米，每平方米预计综合售价900元，购房应付购房款总计72000元，后徐A得知甲公司没有取得商品房预售许可证，遂要求与甲公司解除合同。甲公司不同意，并与之发生争议，诉至法院。 （1）本案中，徐A与甲公司的合同是否有效？根据是什么？ （2）法院应如何处理？,案例分析,【典型案例四】 赵某拥有私房三间，使用面积共计二十七点五平方米，多年来一直租与马某居住。现在该房内居住的有马某及其女儿、女婿、外孙女。赵某除该处房产外，在他处无其他住房，多年来一直随子女居住。 一九九九年一月，赵某以自已所有的私房三间现由马某一人租住，且自己住房困难为由，起诉至原审法院，要求将该房收回自住。 原审法院经审理确认，马某承租赵某私房未违反租赁合同，且赵某所述其私房由马某一人居住及其在外另有住房一节，未向法院提供相应证据，遂于一九九九年三月判决：驳回原告赵某收房之诉讼请求。判决后，赵某不服，以原判认定事实不清，处理不公为由，上诉至二审法院，要求撤销原判，由马某腾出诉争之房。 （1）二审法院应该对原审法院的判决进行改判么？为什么？ （2）二审法院应该如何对此案做出处理？,案例分析,【典型案例五】 1999年9月，A公司因欠C银行借款被诉至法院，同年12月法院应C银行申请查封为A公司所有的房产，并到当地房地产管理部门办理查封登记手续，通知该机关不予办理该房屋过户手续。2000年3月15日A公司将已查封的房屋出租给B公司，租期6年，并于当日双方到当地房地产管理部门办了登记备案手续后，A公司将房屋交给B公司使用。由于A公司拒不履行生效判决，2002年8月9日法院依法强制A公司所有的房产，将房产过户到C银行名下。C银行要求B公司让出房屋，B公司要求C银行继续履行租赁合同，双方由此发生纠纷。 问：本案中谁的权利优先得到保护？为什么？,案例分析,【典型案例六】回沪知青子女房屋拆迁如何维权 2006年陆某、张某等住所上海市静安区南京西路*9号纳入动迁范围。拆迁许可证：沪房地资拆（静）资字第01号。 2006年10月张某与上海某拆迁有限公司签订拆迁补偿安置协议，获得价值99万元的房屋一套，同时获得货币安置款199万元，总计安置款298万元。此公房内有八个户口其中包括陆某。陆某属于承租人张某的同住人，有权获得房屋的补偿款。但张某在取得补偿款后，即不对同住人原告进行安置，也不分割补偿款。张某认为陆某属于回沪知青子女，没有实际居住，不属于同住人。同时陆某父母在当时户口回沪时承诺不要拆迁款。陆某认为不是事实，为了维护自身合法权益，依法起诉。 （1）公有居住房屋拆迁补偿款，在承租人、同住人之间如何分配？ （2）法院应该如何处理此案？,案例分析,【典型案例七】 某市创嘉公司根据该市017号拆迁许可证，对该市东城区东二街西侧部分地区进行办公楼项目建设并实施拆迁工作。 欧某的私房8间，建筑面积93.5平米，属拆迁范围。补拆迁人欧某户在册户口为9人，某房产全部用于经营嘉和美容中心。创嘉公司根据欧某对房产的使用情况及在册户口人数，对其共补偿16万元，欧某认为补偿款太低，拒绝拆迁，故创嘉公司要求东城区房屋土地管理局依法裁决。东城区房屋土地管理局认为，创嘉公司对欧某的拆迁补偿，符合某市城市房屋拆迁管理办法（以下简称拆迁管理办法）的有关规定，欧某拒绝接受，理由不足，房管局不予支持。因此作出裁决：欧某自收到裁决书之日起5日内，将原房屋腾空，交创嘉公司拆除，创嘉公司一次性将拆迁补偿款，计人民币16万元整交付欧某。欧某不服东城区房屋土地管理局作出的拆迁裁决，向法院提起诉讼，请求人民法院判决撤销东城区房屋土地管理局作出的拆迁裁决。,案例分析,欧某诉称：创嘉公司没有补偿我内外装修费用，我的美容中心装修费用高达11万元，加上房屋价值16万元，创嘉公司应支付我拆迁补偿款27万元。由于创嘉公司和房管局没有认真履行法定职责以及依法作出裁决，导致我的利益遭受重大损失。 房管局辩称，我局指定的房地增长评估所工作人员对欧某的房产进行评估，被欧某无理拒之门外后，评估人员按房屋基本现状进行了评估。我局所作裁决认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法，请求人世法院维持我局裁决，驳回原告的诉讼请求。 法院认为，创嘉公司依法领取了国有土地使用证、建设用地规划许可证和房屋拆迁许可证后，对该市东城区东二街西侧部分进行办公楼建设并实施拆迁，创嘉公司办理的上述拆迁手续齐全、合法有效。在庭审中，法院征求了欧某、房迁局和创嘉公司三方关于是否同意进行房屋装修评估的意见，三方均同意进行评估。由欧某和创嘉公司共同委托了一家评估公司，评估报告显示应付欧某装修费4.5万元，双方在此基础上达成了安置补偿协议。欧某撤回了对房管局的起诉。 （1）被拆迁房屋的装修费用是否应补偿？ （2）被拆迁房屋的装修费用应如何补偿？,案例分析,【典型案例八】 2000年3月，王某与某房产公司签订商品房屋买卖合同，购买了该房产公司开发的别墅一套。该房产公司承诺于2001年6月交付该别墅。2000年3月，王某依据购房合同的约定向房产公司交纳了首付款80万元。2001年5月，当王某到房产公司交付余款80万元时，发现自己所买的别墅对面十多米处地面开挖并铺设了许多管道。于是王某便找该房产公司，该公司负责人答复，王某别墅前将建某单位的办公楼房，不会影响王某的居住。王某总觉得该建筑物像锅炉房，所以王某便进一步让该公司确定其所买的别墅前面的确建造别墅而非其他建筑物，该房产公司负责人明确表示该建筑物的确系外单位的办公楼房。在这种情况下，王某便向房产公司交付了剩余房款80万元。 2001年6月，当王某到该公司看自己预定的别墅时发现该别墅前面已经盖了一锅炉房，烟囱和冷却塔都直接面临该别墅，这样将严重影响王某的居住，根本谈不上幽雅的环境。于是，王某要求房产商换房或退房。房产公司认为该锅炉房及冷却塔是其他单位在其土地上建造的，房产公司不应该承担责任。 问：应该如何正确地处理类似的纠纷？法律的依据是什么？,案例分析,【典型案例九】 原告A金融租赁公司具有融资担保的资格。1996年11月11日与第三人B房产公司就案外人D电器公司借款抵押担保签订了抵押合同，约定B将其建筑面积8085平方米的多层住宅抵押给A，A借款750万给D，抵押期限至1997年11月18日，可随A与D的借款合同的变更、解除、终止而变化；未经原告的同意第三人B不得擅自将抵押的房屋出售。1996年11月18日双方就抵押合同进行登记，由房屋管理部门核发他项权利证明。11月底公证处又出具了具有强制执行效力的公证书。1997年6月6日，B与C签订了商品房预售合同，并在7月7日作了预售登记备案。 A认为被告房地产登记管理部门由于被告未作认真审核，在设定抵押的房地产登记后，又对第三人的预售合同予以登记，造成重复登记。被告违法的行政行为使原告拥有抵押权的抵押物流失。为此，A向法院提起诉讼，请求撤销已经登记的预售合同。 问：法院应该如何处理该案？法律原理是什么？,案例分析,【典型案例一】 区法院经审理认为：根据土地管理法规定，非经国家有关部门的批准，任何个人都无权对国家所有的荒地进行开垦使用。因此，原、被告未经国家有关部门批准，擅自开垦荒地，是错误的，对双方的诉讼请求不予支持。该院判决将原告刘丙，被告张建甲、张建乙争执的土地收归国有。,案例分析,【典型案例一】 【法理解析】 一、本案涉及荒地所有权的问题 物权法规定：森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。由此可知，荒地除规定属于集体所有的以外均属国家所有，我国宪法也有相同的规定。我国土地管理法规定，未经县级以上人民政府批准，任何人擅自开垦国有荒山、荒地都是非法的。所以，本案中双方当事人的诉讼请求都不应支持，对此非法开垦的土地应依法收归国有。,案例分析,【典型案例一】 在这个案件中，双方当事人发生争议的土地属开垦的国有荒地，开垦的目的是解决自己的吃菜问题。按照土地管理法的规定，开垦国有荒地用于农业生产的，虽然开垦行为可能会在政府批准之前。而要取得使用权，并不以有投入、管理和实际使用的行为为依据，应以县级以上人民政府批准确定其使用权为准。因此，凡未取得政府批准确定其使用权的，其土地使用权主体资格不具备，不能以土地使用权主体身份主张权利，本案原告正是如此，故法院判决驳回其诉讼请求。同时，鉴于被告的情况和原告一样，也无权主张此地的使用权，其诉讼主张也应被驳回。将二人争议土地收归国有。,案例分析,【典型案例二】 （1）正确。根据城市房地产管理法相关规定“以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”。 （2）不成立。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。准予转让的，一种情况是应由受让方补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；另一种情况是可以不办理土地使用权出让手续，但转让方应按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。对于后者缴纳土地收益金的规定一般适用于私有住宅转让后仍用于居住的，按照国务院住房制度改革的有关规定出售公有住宅等情况。,案例分析,【典型案例三】 （1）合同无效。根据是城市房地产管理法相关规定。 为了在商品房预售中防止投机牟利行为的发生，避免开发企业中途抽逃资金、延迟交房等损害消费者正当权益现象的发生，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证，否则，不得进行商品房预售。城市房地产管理法对预售商品房应具备的条件及监管措施作了相应的规定，其中有些条件是：,案例分析,【典型案例三】 按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。这一条件是预售商品房的经济要件，体现了国这房地产建设的宏观调控政策，防止通过“妙卖土地使用权”牟取暴利等不法行为的发生。 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。房地产开发企业取得商品房预售许可证后，方可进行预售商品房的广告宣传并开始预售。广告中必须载明商品房预售许可证的批准文号，预售时应当向买受人出示商品房预售许可证。 本案房地产开发公司不具备预售条件，所以合同无效。 （2）法院应该判决合同无效，返还财产，并由甲房地产开发公司赔偿合同无效给徐A造成的经济损失。,案例分析,【典型案例四】 二审法院在判决书中指出：“公民合法财产受法律保护。双方诉争之房系赵某之私产房，其对该房享有占有、使用之权利，且赵某现他处无正式住房，其居住困难大于承租人马某。马某一家四口人占住西房三间，具备腾退部分房屋的条件，故原审法院判决驳回赵某收房之诉讼请求，适用法律不当，本院依法予以改判，根据马某家庭人口情况，赵某要求将房屋全部收回，依据不足，本院不予支持。“ 二审法院作出终审判决如下： 一 撤销一审民事判决； 二 二审判决生效后十五日内，马某及其共居人将三间争讼房屋中的西向第一间腾空交予赵某。由赵某负责将该房与第二间之间隔断墙上的门封堵，并该房另行开门 三 驳回赵某其他诉讼请求。,案例分析,【典型案例四】 房屋租赁纠纷是一种较为常见的房地产案件。由于我国房地产政策的历史遗留问题，造成大量产权人虽在名义上拥有房屋产权，但房屋被历史上形成的承租人长期租住的情况。在这种承租关系中，房屋租金往往是一直在依照历史上形成的极低廉的租金标准执行，名为承租但实际上并未支付租金的例子亦屡见不鲜。近几年来，房屋产权人因不满原有租金或自身住房困难， 要求收回房屋而引起的诉讼十分普遍。 那么，这种未定期限的房屋租赁合同关系，是否可以退租腾房，应依据何种法律呢？对于此种情况，我国法律中相应的规定不够完备，仅在“最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见中规定：“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋“。,案例分析,【典型案例四】 根据该条规定，此种案件是否判决退租腾房，主要考察两个情节 ：一是产权人收回房屋是否自住，主要是看产权人住房条件是否困难；二是看承租人是否有其他房屋，是否可以搬迁。在实践中，根据双方居住条件的具体情况，主要有三种解决方法： 一 承租人确有其他房屋居住的，则无论产权人住房是否困难，均应退租腾房。在产权人住房困难的情况下，理应准许其行使对自有房屋的使用权；即使产权人住房条件比较宽裕，出于民法的基本原则，未定期限的合同，双方均有权随时提出解除，只需给对方留出必要的准备期限即可，一旦产权人提出解除租赁关系，亦应准许，但应给承租人搬迁腾房必要的时间。 二 承租人无其他房屋，且产权人住房相对宽裕的，一般不准许产权人全部收回房屋。这是为了维持社会的稳定，保护全社会的整体利益，避免出现承租人无家可归的情形，法律要求产权人让渡一部分所有权，具体讲就是暂时放弃对自有房屋使用权的行使。但其对房屋的其他所有权，如处分权、收益权仍受法律保护。,案例分析,【典型案例四】 三 承租人无其他住房，搬迁确有困难，但同时产权人亦无房居住，住房困难的，则应本着民法中的公平原则，协调双方矛盾，尽量解决困难。本案就属于这种情况。法院在对比双方具体情况后，认为产权人住房更加困难，而承租人具备腾退部分房屋的能力，故作出如上判决。 综上所述，房屋租赁纠纷中的退租腾房案件，主要根据双方的住房情况，在保护产权人使用权的前提下，兼顾公平和社会安定，依具体情况进行处理。值与当事人住房是否困难，则由办案法官根据当地的普遍住房状况、当地政府制定的相应住房标准，权衡双方的具体情况，自由裁量决定。,案例分析,【典型案例五】 C银行的权利优先得到保护。 建设部制定的城市房屋租赁管理办法所限定的不得出租房屋的范围中其中一项是司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋。例如，在诉讼中司法机关根据当事人的申请依法对房屋实行诉讼保全的；或者房屋管理部门依法列入折迁范围的房屋，这种房屋的租赁受到了一定的限制。该案属于在诉讼中司法机关根据当事人的申请依法对房屋实行诉讼保全的房屋，不得出租，所以B公司的租赁权利不受法律保护。,案例分析,【典型案例六】 “公有居住房屋拆迁补偿款，在承租人、同住人之间如何分配？答：承租人、同住人之间，一般遵循一人一份，均等分割的原则取得拆迁补偿款。但有下列情况除外：（一）有下列情况之一的，可以酌情多分；1、承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的；2、承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；3、对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。（二）属于本市两处以上公房承租人的，其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割。”,案例分析,【典型案例六】 本案中陆某属于回沪知青子女，由于住房困难陆某在拆迁时未居住在拆迁房内。但陆某也没有享受过拆迁和福利分房。虽然张某主张陆某父母曾经承诺拆迁时不要拆迁款，但没有直接的证据，法院不予认可。陆某事后也没有表示要放弃拆迁款。法院认为，陆某按照政策回沪，户口报入张某处，除双方有约定，否则陆某即取得户口所在房屋的居住权。考虑到张某对该房贡献较大，法院认为张某等应当适当多分，故法院判决支持陆某的大部分请求，驳回部分请求。,案例分析,【典型案例七】 被拆迁房屋的货币补偿金额要根据房地产市场评估价格确定。房地产市场主体价格由具有资格的房地产评估机构结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定。因此在被拆迁的房屋补偿金额中应当包含对房屋装修的补偿。对于被拆迁房屋装修、装饰的补偿问题，建设部在城市房屋拆迁估价指导意见中明确规定：被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定。协商不成的，可以通过委托评估确定。 也就是说，如果被拆迁人对补偿数额提出疑义的，拆迁双方可以通过协商方式解决；协商不成的，拆迁当事人可以通过委托评估确定补偿金额。本案中，创嘉公司应对被拆迁人欧某的房屋装修进行补偿，但是如果欧某坚持拒绝评估，法院应视同欧某放弃对装修补偿的权利，而判决驳回欧某起诉。,案例分析,【典型案例九】 法院应该支持原告的诉讼请求。 在现行的商品房预售中，实行登记备案制度在一定程度上确立了未完工的房地产的权属关系，但是，在法律上