物业管理及资产管理.doc

物业管理与资产管理物业服务企业发展模式的选择孙峻，刘于鑫，姜雯，黄铭摘要针对我国物业管理行业发展模式的问题，对物业管理的内涵和现状进行了分析，探讨了资产管理基于投资经营视角和组织管理视角两种不同的含义。在此基础上，对比分析了物业管理与资产管理的异同，并通过问卷调查，分析了发展资产管理面临的问题，提出了物业服务企业发展模式的建议。1、引言我国物业管理从20世纪80年代起步，经过近30年的发展，物业管理范围覆盖住宅、办公楼、学校、工厂甚至市政设施等各个层面，已经成为社会生产、生活不可或缺的重要行业。然而物业管理行业却未获得与其规模相适应的地位，物业服务企业也给人“技术含量低、利润率低”的印象。为此，物业管理业内人士一直进行着积极探索，试图为提升物业管理行业地位、提高物业服务企业发展质量找到适合的道路和模式。随着国内房地产市场和物业管理的快速发展，物业管理面对的服务领域和服务模式逐渐拓展，国内物业管理行业开始学习、借鉴国外的模式。2008年5月在南宁召开的中国物业管理协会二届二次理事会上，协会会长谢家瑾提出了“行业要在更新更高平台上发展”的思路，资产管理成为物业管理行业广泛关注和讨论的热点。2、物业管理的内涵与现状2.1物业管理的内涵目前对于物业管理的含义存在着不同的理解。归纳起来，物业管理的内涵主要有以下两种观点。一是房地产业基本术语标准（建设部，2003年）中将物业管理定义为“物业产权人对物业负责区域内共同利益进行维护的行为”。根据这种理解，物业管理是由物业产权，特别是建筑物区分所有权所派生出的内容，解决产权人拥有何种权利以及如何行使自己权利的问题。在这个层面，物业管理具有以区分所有建筑物的“物”的管理和以业主共同事物为目标的“人与秩序”的管理双重法律属性。前者反映物业管理的私权性质，后者反映物业管理的公共属性。2007年颁布的物权法虽未对物业管理做出定义，但对物业管理的范围做出了明确界定，也基本认可了物业管理的这种定义。二是根据物业管理条例（国务院，2003年）规定，物业管理“是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。这是一种狭义的、从行业管理和专业服务活动角度对物业管理内涵的解释。它界定了作为具有社会化、市场化、专业化特点的物业管理的具体运作模式和内容。根据这一定义，物业管理是由物业服务企业向业主提供的专业服务活动。在这个层面上，虽然还存在“物业管理”与“物业服务”的概念之争，但在物权法实施后，物业管理条例将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，进一步厘清了物业管理作为法律属性和行业活动方面的不同含义。出于习惯和管理特点，由物业服务企业提供的这种专业服务活动仍然称为“物业管理”。显然，本文讨论的物业管理属于狭义的观点。2.2物业管理行业发展现状从我国第一家物业服务企业深圳物业管理公司成立起，国家房地产行政主管部门就大力扶持和培育物业管理行业，使物业管理行业在规模上保持了较高的增长速度。但物业管理行业始终未能取得与其规模相适应的社会地位，大部分物业服务企业实力偏弱、盈利能力不强。根据中国物业管理协会2008年公布的行业生存状况调查报告显示，目前大多数物业管理企业仍然处于微利或者亏损的状态，目前只有40%的物业服务企业能够盈利，平均盈利额仅为81.28万元。3、资产管理的内涵资产可分为不动产、无形资产、金融资产等多种类型，资产管理也相应具有不同的内容。本文所指资产管理针对不动产范畴，国外也称为房地产资产管理或不动产管理。从总体目标来说，资产管理是对不动产进行经营和维护以实现不动产所有者目标的活动。目前国外对资产管理的研究主要分为两种视角，一是投资经营视角，通过房地产投资并进行资产组合管理和经营为投资人获取收益；二是组织管理视角，关注组织拥有的不动产资产在运作过程中对实现组织战略目标的作用和影响。3.1投资经营视角的资产管理20世纪30年代，美国就出现了为投资人、业主提供房地产经营管理专业服务的人员，并成立了相应的行业组织，如国际资产管理协会。进入80年代，随着房地产市场和客户需求的变化，一些发达国家的房地产业内人士意识到房地产业发展不可能单纯依靠持续不断的投资，而房地产本身也不可能单纯依靠“区位”因素就为所有者带来持续的利润，有人甚至提出了房地产以投资为导向还是以经营为导向的问题。随着以房地产信托投资基金为代表的机构投资人大量进入房地产产权投资，他们追求利益回报最大化和资产组合风险最小化，使资产组合管理和每股收益的分析成为资产管理所强调的内容。国外的资产管理通常由资产所有者（业主）选聘专业的资产管理师全面负责不动产资产的经营与管理。资产管理师制定经营策略并做出决策，而不动产日常管理事务，如收取租金、设备维修等则交给资产管理师聘用的房屋经理负责，其三者关系如图1所示。国际资产管理协会将承担上述两种职能的职业资格，分别称为CPM（CertifiedPropertyManager）和ARM（AccreditedResidentialManager）。3.2组织管理视角的资产管理激烈的市场竞争和经济全球化的趋势使企业组织为获得核心竞争力而更关注组织内部要素。企业资产是指支持企业组织开展活动的一切硬件要素，如房屋、场地、设备等，并被视为除传统的人、技术、信息和资金之外，企业组织拥有的第五种重要资源。在这个层面上，对资产的管理被看作为支持组织实现发展目标的内部重要管理职能，强调资产管理必须与组织发展战略高度一致，能主动适应并为组织发展提供必需的物质条件保障。基于这种理解的资产管理着眼于从企业组织战略的高度将资产管理与组织的业务流程紧密结合起来，重新审视组织所拥有的各项资产，在组织经营活动中整体配置和利用各项资产。这就要求采用新的管理方法，如基于全寿命周期的建筑物管理方法就体现了这种管理要求。近年来，设施管理也逐渐受到人们的重视。国际设施管理协会认为设施管理是“一种综合多学科，通过集成人、地点、过程和技术，确保建造环境功能性的专业活动”，其目标是为组织实现战略目标提供一个运作环境。这与组织管理视角的资产管理从本质上讲是一致的。4、物业服务企业发展模式探讨4.1物业管理与资产管理内涵的比较目前业界对于物业管理和资产管理形成了比较一致的看法，即物业管理是资产管理的基础层次，资产管理是物业管理发展到了一个较为成熟的阶段后的高级业态。也有观点认为从服务层次由低到高存在物业管理、设施管理、资产管理、组合投资管理四种形态。我国物业管理肇始于住宅，长期以来住宅是物业服务企业的主要服务对象。住宅以外的物业管理无论从理论体系、政策制度还是行业实践来看还都比较薄弱。从物业管理条例关于物业管理的定义不难发现，物业管理定位于“维修、养护、维护”这样的层次，处于被动、从属的地位，这也导致物业管理行业始终徘徊在低端。投资视角的资产管理是受到房地产市场变化而被重新认识和发展的，主要从不动产资产组合和运营方面满足投资人对不动产投资回报的需求。组织管理视角的资产管理则来自于组织对自身发展能力的内部审视，是实现组织战略目标必要的手段，可以视为与财务管理、生产运作管理等相提并论的职能。资产管理除保证资产的功能外，更重要的是介入投资人或组织发展战略，帮助其实现战略目标，具有主动性、战略性的特点。4.2资产管理发展的前景目前业界认为根据国内外房地产发展经验和特点，房地产市场不可避免地从开发建设（提供增量供给）为主转向投资金融（保持存量供给）为主。在逐步以房地产金融投资为主导的市场环境下，房地产管理的重点就会转变为房地产资产全生命周期的管理。而预期在未来5到10年内，我国就将完成这种转变7。这将给物业服务企业带来挑战和机遇。2001年后，资产管理得到国内业界的关注并开始积极地探索，但大多停留在概念讨论阶段，尚未建立起完整的理论体系，具体开展资产管理实践的也仅局限于极少数企业。针对资产管理发展前景的问题，笔者对武汉市21家物业服务企业进行了问卷调查和访谈，回收有效问卷75份，调查结果见图2、图3。调查显示，大多数物业服务企业对资产管理的内涵并不了解，对如何进行资产管理还缺乏深入的认识，但业界对于通过实施资产管理提升行业地位、改善企业经营状况寄予了很高的期望。被调查的物业服务企业中大约60%的收入仍然是靠收取物业服务费获得的。中国物业管理协会会长谢家瑾也指出：“尽管不少物业服务企业都在搞多种经营进行创收，但大多停留在小打小闹，没有深入到资产管理的核心中，也不能获得可观的利润”。业界对资产管理理论体系理解尚不够深入和具体商业模式还有待探索，成为制约其发展的最大障碍。4.3物业服务企业发展模式的选择通过前文分析可以看出物业管理和资产管理对象和重点不尽相同，不能简单地断定谁取代谁或者谁优谁劣，必须考虑其所处的具体环境和目标。我国物业服务企业普遍存在着生存压力大的问题，从知识储备、人才、技术、资金实力等方面来看，大部分以住宅管理为主业的项目式企业显然并不具备资产管理的能力。对于这些企业来说，练好内功、提升服务品质，在扩大管理规模的基础上开拓附加增值商业模式才是更加现实的选择。以非住宅管理为主业的物业服务企业则可以尝试在其专业领域不断“做深做精”，形成专业服务特色和优势，成为专业化的设施管理服务商，引导和培育企业组织开展设施管理。而以取得房地产投资收益为目的的资产管理定位于高端，因此注定只能由少数业界领先的企业来承担。市场上已有如酒店管理公司、商场管理公司等专门实施资