辽宁锦州宝地太阳广场数码体验馆项目招商实施方案.doc

锦州宝地太阳广场A13C数码体验馆招商实施方案1、 项目概况位于锦州市古塔区中央大街商圈核心地段，解放路与山西街交汇处A1数码体验馆。汇聚顶级科技数码品牌，联动辽西地区乃至辽宁省内数码电子市场品牌商家，以开放体验式数码电脑、办公设备、音像体验、IT软件等品牌形象主力店为主，设立配件区及售后服务区，是辽西地区最具规模、经营品牌最全、商业业态规划合理、配套设施齐全的一站式精品数码体验馆。二、项目整体规模与进展情况： 1、太阳广场项目总建筑面积: 48万平米2、A13C数码体验馆总建筑面积15118平方米3、目前项目正处于拆迁阶段，预计2013年10月拆迁结束破土动工？二、物业性质：对外租赁式精品型商业物业。 三、使用年限：暂定 30 年。 四、A1数码馆项目业态规划：参照甲方提供A1区业态规划分布楼层面积（）业态品类一层1300品牌电脑 、品牌数码、水吧二层4074组装电脑、电脑配件、数码产品、办公设备及耗材三层4872电脑配件、网络耗材、监控设备、IT配件四层487215118电玩动漫、航模软件、音像软件、音像体验区、投影区、维修中心（电脑、数码、办公设备）、小型休闲区五、招商目标1、 暂定2016年10月前完成A13C数码馆一至四层1.6万平方米招 商工作任务。 品牌主力店客商意向签约10% （2013年9月至12月） 品牌主力店客商意向签约20% （2014年1月至6月） 品牌主力店客商意向签约30% （2014年7月至12月） 品牌主力店客商意向签约40% （2015年1月至6月） 品牌主力店客商意向签约50% （2015年7月至12月） 品牌主力店客商签约正式进场合同30%-50% （2016年1月至3月） 品牌主力店客商签约正式进场合同60%-70% （2016年4月至6月） 品牌主力店客商签约正式进场合同95% （2016年7月至9月） 暂定2016年10月开业，整体招商完成任务100%2、 促进太阳广场A13C数码馆整体商铺与底商门店的销售工作。六、招商策略多元化策略组合，依托锦州市及辽西地区、沈阳等整体品牌数码行业的大市场背景资源，采用广告宣传、实地招商、品牌资源库电话预约来访、会议招商、树立样板间等搭配组合的形式开展招商工作。1、 招商步骤分为两个大阶段外招阶段： 范 围：沈阳市三好街品牌数码IT专业市场； 辽西地区及锦州市区与周边城市； 其他渠道品牌数码客户资源； 招商区域：A1数码区域一层至四层（重点一二层品牌数码客商） 招商对象：A、全国连锁品牌集合店； B、辽宁省内数码品牌； C、辽西地区数码品牌； D、锦州市内与周边城市数码品牌； 内招阶段： 范 围：辽西地区（葫芦岛、朝阳、阜新、盘锦）、锦州市区 与周边城市（凌海、北镇、黑山、义县）。招商区域：A1数码区域一层至四层（一、二层为主，三、四层 为辅） 招商对象：A、根据现有招商情况逐步对周边市场展开招商工作； B、保持与广厦电子市场商户的关系； C、对解放路东侧品牌数码门店客商洽谈招商； D、锦州市内百货商场品牌数码专区客商；2、 内招市场区域客户群体资源占比2.1 本地广厦电子市场品牌客商、中小散户。占比60% 2.2 本地百货商场数码品牌专卖区域。占比5%2.3 本地和平路、上海路、解放路东侧经营数码电子产品门店客户。 占比10%2.4 辽西地区外阜各城市数码电子产品类客户。占比10%2.5 全国连锁、辽宁省级代理、沈阳电子数码专业市场品牌客户。占 比5%2.6 其他数码品牌品项浮动招商10%3、招商方式策略3.1外招阶段实行非常规招商方式：A 借助总部及个人储备的品牌数码客商资源渠道进行洽谈招商 工作；B 通过专业招商人员沟通经验，对目标市场品牌大户进行主动出击 登门拜访洽谈合作意向事宜；C 通过各大媒体：报纸、电视、网络、广播、醒目户外广告位、 公交站台、大型LED等发布招商广告信息，进行招商。七、招商原则：1、分区域及业态划分原则 将关联性数码品类及商铺分区统筹划分，通过良好的分区以及业 态规划，避免将相互矛盾或冲突的业态品项放在一起，力争做到 能够形成联动消费体系原则，促使投资者坚定对本项目的信心， 避免日后经营中减少矛盾，从而更好的进行招商及经营管理工作。 2、 整合提档消费原则 全面整合锦州乃至辽西地区电子数码、品牌电脑、手机通讯、办 公耗材等商家资源。脱离传统低档无购物体验式（广厦电子市场） 消费模式，合理引导集中性消费和目的性消费客户群体。 3、 品牌主力客商先行原则 项目引进的品牌主力店客户，由于品牌大客户对数码行业动向判 断具有一定的指导性和权威性，对其它小客户具有一定的号召力 与影响力。而品牌主力店客户经营的数码电子类产品，对其它经 营数码附属配件类产品的客户将产生一定的带动作用，起到聚众 联合的关联体，并能在整体上带动项目租金的稳健上涨。（适当给 品牌主力店大户一定优惠政策） 4、阶段性宣传推广原则基于太阳广场A13C数码体验馆2016年10月开业，广告推广营销可根据时间跨度周期、工程施工进度情况、客户储备访谈基数与意向客户储备等综合情况，循序渐进逐渐加大宣传密度。5、 把握时机定价原则因锦州广厦电子市场租金水平年年上涨，经营客户抵触情绪较大，对商场给客户提供的各项服务承诺、硬件设施设备、宣传促销推广等都不满意。通过我司工作人员前期调研、访谈、摸底并签署近50余份合作意向协议书，并有品牌公司公章为证，充分证明广厦电子市场客户对我项目意向合作强度较高，有机会撼动广厦目前经营客户来我项目投资经营。 综上所述，建议我项目第一年定价不宜过高，即使本项目位置好，但考虑第一年为养商期，电子数码零售业态整体销售量不是很稳定，考虑到同类专业市场租金价格因素，综合我项目未来升值发展潜力，及竞争对手价格制约等方面考虑，我们要撼动（广厦电子市场）中的老客户，建议采用：先让利、后盈利等市场两年后运营稳定后适当上调整体租金价位。6、招商宣传原则： 多元化强势媒体推广宣传、软文海报横扫市场展现造势，硬体广 告配合原则。八、招商实施工作与时间排期（表格一）序号各项招商实施工作内容完成时间结点备注 一、招商洽谈方面工作2013年8月31日前1按每日预约洽谈锦州品牌数码大客户明细表进行走访洽谈，并预约客商8月中旬来我司参加洽谈交流会。8月10日前甲方沈蓉全程参与品牌数码客商洽谈预约工作。2与领导沟通申请走访周边及沈阳数码电子专业市场，搜集品牌数码大户资源，洽谈招商合作事宜，预约客商来访考察项目时间排期。8月1020日前3与品牌数码大客户确认来访参加项目交流会最终时间， 以正式邀请函形式预约客商来访参会。8月15日20日前4针对广厦电子市场、锦华三层、上海路、和平路、解放路东侧门店、百货商场扣点、商超（超内、超外）租金数据情况，完成租金对比分析表。8月21日30日前调整完善A1数码CAD图纸商铺户型结构面积并确认最终数据信息洽谈会使用投影播放CAD图纸减小结构数据误差。5与领导沟通申请走访周边城市数码电子专业市场，搜集品牌数码在当地做的比较大、形象好、市场覆盖率多的品牌大户客商，洽谈招商合作事宜，预约客商来访考察项目时间排期。8月30日前6针对洽谈交流会客户提出的意见与建议等综合问题情况，及时调整与改进部分招商思路方案想法。9月1日至15日品牌数码主力店意向合作商户备选设定9月1日至15日A13C数码拟定招商租金、押金收益预测方案的制定。9月1日至15日7模拟品牌数码大户意向落位CAD图纸9月16日至30日意向协议书内容与条款制定。9月16日至30日收取品牌数码大户意向金暂定2000元/户。9月16日至30日8与意向好的品牌数码大户签写意向合作协议书10月1日至15日外地好的品牌数码大户，如来不了锦州我方可以派代表过去洽谈。10月1日至15日A1数码除租金外其他费用收取方案及流程的制定（第一年不建议租金过高，或收取其他杂费）10月1日至15日9针对外阜及周边好的市场区域，品牌数码电子市场、大型品牌形象门店客户资源进行再次走访，并预约来访考察项目。辽西四市（葫芦岛、朝阳、阜新、盘锦）周边城市（凌海、黑山、北镇、义县）10月16日至11月31日出差针对外阜及周边数码电子市场、大型品牌形象门店洽谈预约客户来访考察10品牌数码客商意向签约10%10月份至12月份招商工作实施流程：（表格二）九、广告媒体推广内容及时间排期 推广策略及执行计划 1、 推广思路推广思路跟据招商工作开展的需要，面向目标市场采用小型洽谈会、海报DM单、户外及车体广告、报广、电视及广播等方式，组合推广，使项目在短时间即被目标客户认知和接受。 2、 重点宣传内容1、 专业的品牌电子数码商场，绝佳的城市核心商圈地理位置、规模 大、品类全、整合辽西地区首家一站开放式3C数码体验馆。2、 项目独特的销售理财理念，价位优惠，投资回报率高。 3、 一流的购物环境、合理的商业动线规划设计，及通透明亮的品 牌数码商铺形象展厅。4、 完善的售前、售中、售后的服务信誉体系保障。 5、 招商电话、项目地点、企业相关信息及广告宣传推广信息等。 十、广告语1、 颠覆商业格局唯我太阳广场2、“聚富”成就“财富”，“科技”成就“未来”十一、推广思路： 主要针对本地目标市场（广厦电子市场、百货商场、周边门店等）辽西地区品牌电子数码类市场有选择性、有目标性进行招商推广工作。年份2013年月份7月8月9月10月11月12月第一阶段主要以海报或宣传单为主要宣传工具。筹备品牌数码大户洽谈交流会各项准备工作。第二阶段金九银十为主题做“品牌数码节日宣传活动”突出扩大我项目在行业内知名度第三阶段与专业IT数码传媒机构可适当做一些软文报道，突出我项目在辽宁省西部规模体量、打造整合未来辽西地区数码通讯一站式消费体验馆2014年5月7月进行360度全方位媒体推广工作（报刊、电视、车体）等1、推广策略 基于太阳广场A13C数码体验馆整体面积不足2万平米，为了不 浪费广告费，建议可先采取：DM单、海报、车体广告、路牌广 告前期先作为铺垫。其他硬性广告可依据时间跨度周期、工程施 工进度情况、客户储备访谈基数与意向客户储备等综合情况，循 序渐进逐渐加大宣传密度。整个投放建议密切配合销售进度，重 在吸引人流曝光率、提升到访率、促进成交。用地理位置、品牌 客户对我们项目规划定位的认可、未来发展愿景等信息数据，来 提升我们的品牌价值。同时配以新闻炒作对平面广告进行补充讲 解，达到最大媒体综合推广效果。2、电视媒体 建议：在电视每晚黄金时段（19点至20点）播放A1数码馆招商 信息，提升客户对我项目认知度。【参考收视率高的频道插播、或 利用数字电视信息技术在电视下方做滚动字幕，这个效果最好， 所有锦城市民只要是锦州数字电视用户都能看到】3、 网络媒体 利用宝地集团公司网络资源平台，发布太阳广场A1数码体验馆 招商信息【2013年8月10月】4、报刊杂志 与本地知名报刊杂志销量最好的品牌机构合作，报刊建议做半个 版面，以图片形式、文字阐述介绍项目规划定位情况、打造未来 愿景、美化词汇广告语等综合并重点突出A13C数码馆为主题设 计版面【拟定时间排期每周做两次周三、周六】与IT数码知名 杂志合作，以软文或系列主题报道形式，赞助或贯名形式扩大我 项目数码在地区同行业知名度【拟定按每半月或一个月排期推广】5、广播电台 与广播电台合作，经济广播、交通广播等收听率较高的波段频率 合作，拟定按每天整点时段或次数等形式广播我项目招商信息。 【时间周期建议整年，让人们耳熟能详】6、户外路牌广告位 建议户外路牌广告位以分点形式投入，客流量大、曝光率高、位 置醒目等区域位置投放，辽西小商品批发市场、锦州火车站客运 站、中央大街隔离带、上海路广厦电子市场周边广告位等市中心 核心商圈地理位置。【建议前期先以核心商圈中央大街大型户外 广告位展示宣传，路牌、灯杆、公交站台灯箱广告等根据工程施 工进度情况而定】8月9月主要以海报、车体广告、大型广告位 为主要宣传推广展示。10月至12月可适当做一些行业发展趋势 系列主题宣传软文，以DM单形式发放给客户，让客户觉得我们 每隔一段时间就会有一些新的媒体咨询传达给客户，增加我们回 访与客户沟通洽谈的机会点，增进感情，巩固与提升客户意向程 度。8、外阜推广 对辽西四市及周边县市（葫芦岛、朝阳、阜新、盘锦、凌海、北 镇、黑山等）在当地市中心投放广告宣传位、或DM单发放，与 当地报刊杂志推广机构合作以夹页形式发放，同时对当地专业市 场及门店客户进行洽谈走访工作，搜集有效客户信息资源。 【2013年8月9月】十二、媒体选择与组合策略：1、 媒体选择：招商手册、DM单、展板、户外、横幅、海报、报纸、 电视、广播、网络、传媒机构等。2、 组合策略：以招商手册为主，户外、海报、横幅、海报等辅助宣 传。 3、 招商手册针对目标客户可人手发一份，海报作为补充。 4、 户外、报媒可整体推广太阳广场广场A13C数码相关招商信息。5、 展板、海报、横幅用于在具体的招商中心使用。6、 网络媒体，可作为专门渠道针对专业目标客户群体对象发布招商信息。 十三、推广计划 第一阶段：工程启动开始招商阶段。推出项目，宣传项目启动信息、功能定位、招商 目标等内容。 招商手册、DM单、展板、海报、横幅、户外、媒体、灯箱、T型牌、网络等。根据项目总体进度而确定。【2013年金九银十】第二阶段： 全面招商，吸引参观阶段：重点推介讲解我项目发展前景与升值潜力优势、利用沙盘、多媒体播放3D视频，让客户全方位感受到立体影像及标准统一规划的营销讲解话述。 第三阶段： 项目竣工，投入使用阶段：开业庆典，经营推广等。 巨幅喷绘、横幅、气球、 彩虹门、报媒、彩旗、报媒、网络等。注：以上推广策略及计划，需根据项目工程施工具体进度情况，结合招商工作进展情况，适当进行局部调整. 十四、媒体推广费用预算 与集团公司企划部沟通免费广告区域位置如下：1、 解放路与杭州街交汇处，路南侧空中广告位。2、 太阳广场和中大楼体广告位可使用（9月份到期）3、 解放路文化宫墙体广告、壁挂电视可使用。4、 南桥大钟大型LED显示屏可使用。5、 延安路与人民街交汇处墙体广告位可使用。6、 与集团企划部沟通报纸整版打广告9400元/期。宣传造势阶段：A、时间：2013年9月至10月、金九银十B、内容：1、在锦州晚报辽西商报锦州广播电视报分别 发布软体炒作文章； 2、在锦州电视台新闻频道发布招商推广炒作信息； 3、招商人员根据储备的商家分别主动出击或登门送招商资料或传真招商信息，或电话营销推广并预约客户来访考察项目； 4、招商中心现场气氛营造；C、媒体推行时间排期时 间媒 体广告性质广告内容8月19日（周一）锦州晚报软体文章配图片锦州宝地太阳广场3C数码体验馆招商盛大启动中8月月21日（周三）辽西商报软体文章配图片锦州宝地太阳广场3C数码体验馆招商盛大启动中8月23日（周五）锦州广播电视报软体文章配图片锦州宝地太阳广场3C数码体验馆招商盛大启动中8月1925日（周一至周日）锦州电视台电视广告新闻频道都市频道影视频道时间15秒快速介绍讲解A13C数码体验馆项目招商信息及业态规划品类8月19日25日（周一至周日）锦州广播电台新闻广播、经济广播交通广播、民生广播中波调频（20秒）早、中、晚三个时段播出快速介绍讲解A13C数码体验馆项目招商信息及业态规划品类8月27日（周二）锦州晚报软体文章配图片锦州宝地太阳广场3C数码体验馆招商盛大启动中8月29日（周四）辽西商报软体文章配图片锦州宝地太阳广场3C数码体验馆招商盛大启动中8月31日（周六）锦州广播电视报软体文章配图片锦州宝地太阳广场3C数码体验馆招商盛大启动中8月2日至 9月1 日（周一至周日）锦州电视台电视广告新闻频道都市频道影视频道时间15秒晚间黄金时段快速介绍讲解A13C数码体验馆项目招商信息及业态规划品类8月2日至 9月1 日（周一至周日）锦州广播电台新闻广播、经济广播